Главный плюс приобретения квартиры в жилом доме, который признан аварийным и пойдет под снос, невысокая цена. Однако новый собственник столкнется с рядом проблем
С 1 февраля 2022 года в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции ( Антон Новодережкин/ТАСС)
Покупка квартиры в аварийном, предназначенном к сносу доме — возможность приобрести собственное жилье за небольшие деньги. Вместе с экспертами разбираемся, насколько оправдана покупка квартиры в таком доме.
Эксперты в статье
- Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Что такое аварийный дом
Аварийный дом — это здание, в котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют потенциальную угрозу для жизни проживающих. Это и есть принципиальное отличие аварийного жилья от ветхого, здесь в любой момент может что-то обрушиться.
Современное российское законодательство не определяет, что такое ветхое жилье. Однако такое понятие применяется на практике. По словам Вероники Величко, ветхие дома в отличие от аварийных юридически не представляют угрозу безопасности граждан.
А это означает, что их не будут сносить. Собственники ветхого жилья не могут получить никаких компенсаций, но при переходе дома в разряд аварийных и идущих под снос могут рассчитывать на возмещение. Здесь вступает в силу ст. 32 Жилищного кодекса.
Аварийность дома определяется в постановлении правительства № 47:
- разрушение, повреждение или деформация строительных конструкций, при которых есть опасность обрушения дома;
- крены, которые негативно влияют на устойчивость дома;
- расположение в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами, если такое подтопление невозможно предотвратить;
- расположение в месте, где возможны разрушения при авариях техногенного характера;
- повреждение в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно, а состояние домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей.
Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания ( Артем Ленц/ТАСС)
Что могут получить жители сносимых аварийных домов
В том случае, если дом признан аварийным и включен в региональную программу перенаселения граждан из аварийного жилищного фонда, жители имеют право на предоставление квартир в границах своего населенного пункта, поясняет Никита Кузьмин. В качестве альтернативы закон также предоставляет возможность получения жильцами денежной компенсации за утерянное помещение. Такое возможно в случае отказа от предложенного жилья.
«У региональных властей также есть право дополнительно поддерживать людей, у которых на дату признания многоквартирного дома аварийным нет иного жилья, пригодного для постоянного проживания.
Такими мерами поддержки могут стать субсидия на приобретение жилья или возмещение расходов на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества», — говорит Никита Кузьмин.
В том случае, если аварийный дом не включен в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственники могут рассчитывать лишь на выплату денежных компенсаций.
Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь
Раньше некоторые покупатели приобретали со значительной скидкой квартиры или комнаты в аварийных домах. Это делалось для того, чтобы за небольшие деньги приобрести право собственности, а затем получить новое жилье. Однако принятые в 2019 году поправки в ст. 32 Жилищного кодекса исключают такую возможность.
Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление нового жилья взамен того, которое признали аварийным в рамках программы перенаселения, замечает Никита Кузьмин.
В этом случае граждане имеют право на выплату денежного возмещения за утраченное жилое помещение. При этом сумма компенсации не может превышать суммы, указанной в договоре купли-продажи данного помещения. Исключение здесь, по словам Юлии Дымовой, составляют только те собственники, которые унаследовали жилье в аварийном доме.
Граждане, которые приобрели жилое помещение после признания дома аварийным, не имеют права на предоставление жилого помещения взамен признанного аварийным в рамках программы перенаселения ( Станислав Красильников/ТАСС)
Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос
Существует несколько ситуаций, при которых не получится совершить сделку купли-продажи в доме, который могут снести:
- если у покупателя есть материнский капитал и он хочет использовать его для оплаты квартиры. В этом случае грядущую сделку не одобрит Пенсионный фонд. Причина — средства по сертификату нельзя расходовать на ветхое и аварийное жилье;
- если покупатель хочет приобрести квартиру с помощью ипотеки. Ни один банк не выдаст ее на приобретение жилья в доме под снос;
- если человек приобретает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. В этом случае органы опеки не дадут разрешения на такую сделку, предполагая, что жилищные условия несовершеннолетнего ухудшатся;
- если есть решение суда о принудительном выселении собственника, который собирается продать жилье;
- если собственник заключил соглашение о выкупе своей квартиры с муниципалитетом.
Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный
Иногда на вторичном рынке бывают случаи, когда человек приобретает жилье и только после оформления сделки узнает, что квартира находится в аварийном доме. И получается, что после сноса здания новое жилье ему не полагается.
Юрист Василий Сосновский замечает, что покупка и продажа квартиры в аварийном доме законом не запрещены, однако продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.
«Если не сказать о таком недостатке покупателю, то на основании ст. 475 Гражданского кодекса он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость», — говорит эксперт.
Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль»:
— С 1 февраля 2022 года вступил в силу ФЗ № 148. Теперь в кадастр недвижимости вносятся данные о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также о признании жилого дома непригодным для проживания.
В Едином государственном реестре недвижимости в сведениях о таком объекте будет указано, что многоквартирный дом признан аварийными и подлежащим сносу, а также о признании помещения непригодным для проживания.
Эти изменения позволят защитить добросовестных покупателей квартир от приобретения «объектов с сюрпризом» — в случае, если продавец не предупредил о признании квартиры или дома аварийным.
Выкупная цена аварийного жилья 2022: судебная практика
Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.
Для чего нужна выкупная цена
После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.
Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.
ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.
Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.
Как определяют выкупную цену
Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:
- ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
- Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.
На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:
При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.
ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.
Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:
- стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
- расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.
Стоимость квартиры
В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:
Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.
Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.
Расходы на переезд
Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.
К ним относятся:
- расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
- транспортные расходы (например, грузоперевозка);
- услуги риэлтора по подбору жилья;
- услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
- расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).
ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.
Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.
Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.
Возмещение за капитальный ремонт
Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.
Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.
Учитывается ли аварийность
Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.
Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.
В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.
Если собственник не согласен
Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:
- Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
- Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
- Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.
Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.
Практика судебных дел
Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:
- аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
- собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
- расходы на переезд не должны быть чрезмерными.
Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.
Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.
Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье
Выселяемым из ветхого жилья могут увеличить компенсацию
Установить дополнительные компенсации жителям, выселяемым из аварийных домов, а также ускорить ремонт старого, но относительно крепкого жилья, предлагает Минстрой. Законопроекты об этом рассматриваются в Госдуме.
По госпрограмме до 2026 года планируется снести около 12 миллионов квадратных метров аварийной жилплощади, переселив 660 тысяч человек. Однако ежегодно еще около 2 миллионов «квадратов» в России признаются аварийными.
При этом эксперты подчеркивают, что не следует путать возраст дома с его состоянием. Даже столетние здания бывают весьма крепкими.
А 40-летняя многоэтажка с общим износом в 50% может быть названа аварийной, если у нее отваливается стена.
В Госдуме пояснили, кто заплатит за ремонт ветхого жилья
Компенсации для собственников жилья и для тех, кто живет по договору социального найма, при расселении аварийного здания — разные. Так, наниматели имеют право получить равнозначное по площади жилое помещение. Собственникам выплачивается стоимость прежней квартиры.
«Норма — лукавая, — считает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. — Что будет с этим собственником, если ему предоставят выкупную цену, на которую ничего нельзя купить? Да, у него двухкомнатная квартира в аварийном доме.
Но земельный участок не поставлен на кадастровый учет, значит, это собственность муниципалитета, в выкупную цену она не входит. А что, кроме земли, стоит?» Внесенным в ГД законопроектом предлагается обязать власти до принятия решения о расселении многоэтажки поставить на кадастровый учет землю, на которой она возведена.
Собственники квартир тогда станут и собственниками участка, а компенсации за это могут быть значительно выше, чем за жилье в рассыпающемся здании.
Вводятся и дополнительные меры господдержки переселенцев-собственников — их смогут устанавливать региональные власти. Жильцам предоставят, например, субсидии на приобретение жилья и на возмещение процентов по ипотечным кредитам. В законопроекте оговорено, что подобная матпомощь будет положена тем переселенцам, у кого нет другого жилья, помимо сносимого.
Еще одна существующая проблема — риск, что дом признают аварийным по настоянию застройщика, которому приглянулся участок для возведения, например, торгового центра.
«В законопроекте мы предлагаем установить целевое назначение участка, освобождаемого при сносе жилого дома, — говорит замминистра строительства и ЖКХ Татьяна Костарева.
— На нем можно будет построить только объекты социальной направленности, жилье с участием средств бюджета или сделать общественное пространство».
Предполагается изменить и порядок капитального ремонта изношенных, но не признанных аварийными домов. Регионам разрешат создавать отдельную «очередь» на капремонт для таких зданий.
Из ветхих домов в 2019 году расселены 25 тысяч жильцов
Полная реконструкция, модернизация этих домов сейчас нередко оказывается чересчур дорогой. Применение самых современных материалов, с гарантией в 50 лет, тоже не имеет смысла, если понятно, что при любых раскладах дом не простоит дольше 20 лет.
Нововведение — выделение домов с износом крыши, стен или фундамента более 70% и домов, где стоимость капремонта выше среднего, — в отдельную подпрограмму — позволило бы внедрить «индивидуальный подход» к их ремонту.
Как пояснила «РГ» исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Анна Мамонова, это позволило бы проводить в таких домах не комплексный капремонт, а самые первоочередные работы, которые позволят им в ближайшее время не «скатиться» в разряд аварийных.
Но обновления самых «прохудившихся» систем можно будет дождаться гораздо быстрее, чем сейчас. «При этом никаких изменений в порядке уплаты взносов на капремонт законопроект не содержит и не создает предпосылок увеличения уровня взносов», — подчеркнули в Минстрое.
Выкупная стоимость аварийного жилья в 2022 году
Если дом признали непригодным для проживания, собственник может получить новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье, которая по-другому называется выкупной ценой.
Для этого достаточно заключить соглашение с администрацией, но есть подводные камни, которые нужно учитывать.
Рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп аварийного жилья и когда собственнику перечисляются деньги.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Выкупная цена аварийного жилья: что это такое
Выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы она была непригодной для проживания.
Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом говорится и в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2014г.
Что входит в выкупную цену:
- Рыночная стоимость квартиры.
- Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
- Стоимость доли в праве на земельный участок.
- Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
- Убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, переводки вещей, транспортные услуги.
- Возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру.
- Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
- Стоимость оценочной экспертизы.
Обратите внимание! Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.
Формула расчета выкупной цены
Выкупная цена рассчитывается по простой формуле:
СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где СЖ – рыночная стоимость жилья, СДОИ – стоимость доли в общем имуществе, СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок, У – убытки собственника.
Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.
Как рассчитывается выкупная цена:
2 500 000 + 30 000 (упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. – сумма, которую Ольга должна получить на руки по соглашению с администрацией.
Совет юриста: на практике все не так просто, как по закону. Зачастую администрация занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны.
Примечание: статус аварийного дома по закону не должен влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Она продается по рыночной цене.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
- Собственник получает требование о сносе.
- Оценивается жилье.
- Согласуется проект соглашения.
- Подписывается соглашение.
- Перечисляются деньги.
Рассмотрим каждый этап подробно.
Шаг 1: признание дома аварийным
Дом признается аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Собственник получает акт осмотра и заключение.
Шаг 2: получение требования о сносе
Всем владельцам квартир в аварийном доме направляется письменное требование о сносе, этим они занимаются самостоятельно. Если требование не выполнено, администрация вправе обратиться в суд. Есть и другой вариант – изъятие земли для муниципальных нужд, и тогда сносом будет заниматься администрация.
Шаг 3: проведение оценки
Оценочная экспертиза нужна для определения рыночной стоимости недвижимости, если сторонам не удается согласовать ее самостоятельно. Ее проводит независимый эксперт, по результатам составляет отчет об оценке аварийного жилья и дает заключение, с учетом которого составляется соглашение.
При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:
- Инфраструктура.
- Рыночный спрос на жилье в конкретном районе.
- Состояние дорог, детских площадок, дворовой территории.
- Технические характеристики: площадь, этаж, материал постройки дома, расположение квартиры (угловая или нет).
Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).
Пример. средняя цена кв.м. квартиры площадью 70 кв.м. определена как 65 000 р. В общей сложности получается 4 550 000 р., но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указывается итоговая сумма – 2 275 000 р.
Шаг 4: получение проекта соглашения
Собственнику направляют проект соглашения для согласования. Там может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Он должен выбрать подходящий вариант, представить письменные замечания администрации.
Шаг 5: подписание соглашения
С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами.
Содержание и образец соглашения
Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета. Обычно в нем указываются следующие сведения:
- Название муниципального образования, Ф.И.О. главы, реквизиты решения и устава.
- Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
- Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
- Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
- Сведения о зарегистрированных гражданах.
- Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
- Размер выкупной цены.
- Срок уплаты выкупной цены собственнику.
- Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
- Дата составления, подписи сторон.
Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Документы
Для заключения соглашения собственник должен представить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.
Шаг 6: получение денег
В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.
Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье
В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом – получить новую квартиру. Но придется ждать свою очередь, иногда на это уходит несколько лет. Если нужна именно оплата аварийного жилья, есть два варианта:
- Договориться о размере компенсации с муниципалитетом.
- Оспорить выкупную цену в суде.
Рассмотрим каждый способ подробно.
Договориться с администрацией
Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.
Обратиться в суд
Если собственник не согласен с предлагаемой выкупной ценой, он вправе ее оспорить, обратившись в районный суд по адресу расположения ответчика. Предварительно нужно заказать независимую экспертизу, заключение представляется вместе с остальными документами.
Что понадобится для суда:
- Исковое заявление.
- Экспертное заключение.
- Паспорт.
- Проект соглашения с муниципалитетом.
- Письменный отказ администрации от выкупа по предлагаемой собственником цене.
- Заключение о признании дома аварийным.
Обратите внимание! Если суд удовлетворит исковые требования, выкупная цена будет определена судом на основании экспертного заключения, и муниципалитет обяжут заключить соглашение.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Судебная практика
Споры о суммах компенсации за аварийное жилье в судах – не редкость. Чаще всего суды удовлетворяют исковые требования, но исход дела зависит от многих обстоятельств.
Вот несколько примеров решений по реальным делам об оспаривании выкупной стоимости квартир:
Ответы юриста на частные вопросы
Нужно ли платить налог на аварийное жилье, если оно продано администрации? Да, НДФЛ в размере 13% уплачивается. Исключение – соблюдение минимального срока владения для освобождения от налога. Если имущество получено по дарственной, в наследство или в результате приватизации, такой срок равен трем годам. В остальных случаях – 5 лет.
НДФЛ можно уменьшить за счет вычета из полученного дохода суммы расходов на покупку жилья. Что делать, если администрация отказывается выкупать квартиру в аварийном доме, но может предоставить другое жилье, а меня это не устраивает? Мнение собственника квартиры учитывается в первую очередь, и для разрешения спора нужно обратиться в суд.
Выиграли в суде дело об оспаривании расчета выкупной стоимости квартиры, решение вступило в законную силу, но муниципалитет так и не выплачивает деньги. Что делать? Нужно взять в суде исполнительный лист и предъявить его в ФССП для принудительного взыскания. Купила квартиру в ипотеку, через несколько месяцев дом признали аварийным.
Что будет с долгом перед банком? Купленное в ипотеку жилье передается в залог банку до полного погашения долга. Согласно ст. 41 ФЗ от 16.07.
1998 №102-ФЗ «Об ипотеке», при изъятии аварийной недвижимости возможны два варианта: в залог будет передана новая квартира, предоставленная администрацией, либо за счет возмещения выкупной цены погасится долг перед банком. Все вопросы урегулируются по соглашению сторон или в судебном порядке.
На что имеет право наниматель по договору социального найма, если дом, в котором он живет, признан аварийным? Нанимателю предоставляется равнозначное жилье по договору соцнайма. В собственность недвижимость ему не передадут, компенсация не полагается.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перед тем, как получить компенсацию за ветхое жилье, нужно согласовать выкупную цену с администрацией.
- Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать оценку аварийного жилья и предъявить заключение муниципалитету для согласования стоимости, или обратиться в суд.
- Выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.
Сертификат для собственников аварийного жилья: как получить и использовать в Подмосковье
В Московской области в рамках реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» идет процесс переселения граждан из аварийных домов в новые благоустроенные квартиры.
Для того чтобы ускорить этот процесс, власти Подмосковья предлагают собственникам получить жилищный сертификат, с помощью которого они смогут самостоятельно и оперативно решить свой квартирный вопрос.
Как и где получить сертификат, а также какое жилье с его помощью можно приобрести, читайте в материале портала mosreg.ru.
Как в Подмосковье реализуются программы переселения из аварийного жилья>>
Планы по переселению
Переселение из аварийного жилья
Источник: Министерство строительного комплекса Московской области
В аварийных домах, расположенных на территории Московской области, на сегодняшний день проживают 25,3 тысячи человек. В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» 15 тысяч из них власти Подмосковья планировали обеспечить новым жильем за период 2022–2025 годов. Благодаря введению жилищных сертификатов этот процесс может завершиться до конца 2023 года.
Как в Подмосковье будет действовать «гаражная амнистия»>>
Что такое жилищный сертификат и как его использовать
Новостройка для переселенцев из аварийного жилья в Егорьевске
Источник: Министерство строительного комплекса Московской области
Жилищный сертификат – это документ, на основании которого гражданин может оплатить покупку нового жилья за счет государства.
Основное условие его получения – признание дома аварийным до 1 января 2017 года. Также важно, чтобы право собственности было приобретено до признания дома аварийным. Исключение – получение жилья в качестве наследства.
Государство выкупает один квадратный метр по цене 83 963 рубля. Минимальный метраж составляет 33,5 квадратных метра, даже если площадь, которая принадлежит собственнику, по факту меньше.
Таким образом, минимальная выплата по сертификату составит 2 812 760 рублей. Если площадь жилого помещения больше минимальной, то выкуп идет по фактическому метражу.
К примеру, собственник квартиры площадью 60 квадратных метров получит сертификат на сумму чуть более пяти миллионов рублей.
- Сертификат дает возможность купить жилье в любом муниципалитете на территории Московской области. Это можно будет сделать одним из способов:
- – оплатить покупку квартиры, комнаты или жилого дома по договору купли-продажи;
- – внести денежные средства в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве;
- – оплатить договор подряда на возведение жилого дома;
- – использовать сертификат при оформлении ипотеки;
- – оплатить разницу стоимости жилья по договору мены.
Денежные средства сертификата нельзя обналичить. Все операции происходят по безналичному расчету.
Как оформить недвижимость в другом регионе, не покидая Подмосковье>>
Куда и когда обращаться
Ноутбук
Источник: Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области
Собственник аварийного жилья должен до 1 мая 2022 года принять решение о желании получить сертификат и подать заявление в орган местного самоуправления.
На основании этого документа с гражданином будет подписано соглашение о предоставлении сертификата. Гражданин самостоятельно выбирает способ его реализации. Сделать это необходимо в течение шести месяцев после получения.
До момента переселения в новое жилье семья продолжает проживать в старой квартире.
Как работает подмосковный Фонд защиты прав дольщиков>>
Если собственник не обратился за сертификатом
Стройка
Источник: Министерство строительного комплекса Московской области
У собственников аварийных жилых помещений есть право не получать сертификат. В этом случае им придется ждать, когда в их муниципалитете построят дом для переселения, и только тогда переезжать в новую квартиру.
Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов>>