 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
При совершении сделок с недвижимыми объектами необходимо соблюдать требования ГК РФ о письменной форме договора и регистрации его в службе Росреестра.
Покупатель и продавец вправе определять его содержание, однако обязаны включить ряд обязательных условий. Рассмотрим особенности заключения и регистрации договора купли-продажи недвижимости в 2018 году.
Прежде всего, стороны должны достигнуть договоренности по обязательным и дополнительным условиям, которые указаны в договоре. Если между ними не достигнуто соглашения, сделка не состоится.
Требование о его письменной форме также является обязательным, в противном случае переход права собственности не будет зарегистрирован в Росреестре.
В таком случае договор купли-продажи является недействительным, и не влечет правовых последствий для третьих лиц.
Правила регистрация сделок с недвижимыми объектами в 2018 году регламентируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ и ГК РФ.
Условия
При совершении сделки сторонам необходимо согласовать существенное условие — предмет договора. Под ним понимается конкретный объект недвижимости, которым продавец владеет на праве собственности.
При описании предмета соглашения указываются следующие характеристики:
- местоположение и адрес;
- уникальный кадастровый номер;
- площадь;
- количество помещений в квартире или частном доме;
- этажность;
- сведения о правообладателе и основаниях возникновения права собственности.
Все сведения должны соответствовать данным из выписки ЕГРН, которую необходимо получить на дату составления договора купли-продажи.
Перечень дополнительных условий стороны определяют самостоятельно:
- стоимость недвижимого объекта — по взаимной договоренности;
- порядок взаиморасчета (например, наличными денежными средствами или с использованием банковского перевода);
- наличие жильцов, которые сохраняют право пользования после регистрации договора;
- состояние объекта недвижимости и отсутствие у покупателя претензий к качеству;
- порядок и сроки снятия с регистрационного учета жильцов квартиры или дома;
- иные условия, которые стороны посчитают нужным включить в договор.
По каждому из дополнительных пунктов продавец и покупатель также должны прийти к общему согласию.
Закон не содержит требований к сроку действия документа, так как с момента регистрации все права переходят к новому собственнику.
Обратите внимание!
Стороны могут оговорить срок заключения будущей сделки, для этого составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Он будет содержать обязательство оформить основной документ на согласованных условиях.
При заключении предварительного соглашения покупатель может внести задаток за приобретаемое жилье. Если по вине продавца сделка не завершится в оговоренные сроки, задаток подлежит возврату в двукратном размере.
При правильном составлении предварительного соглашения одна сторона может принудить другую к заключению основного договора и регистрации его в Росреестре.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:
- единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН. Свидетельство о праве и кадастровый паспорт утратили юридическую силу;
- кадастровый учет и регистрация объединены в одну процедуру, сроки которой существенно сократились;
- подать документы можно напрямую в службу Росреестра, либо через МФЦ;
- если продаваемое жилье ранее не было поставлено на кадастровый учет, продавцу необходимо получить технический план.
Регистрация проводится на основании заявления, которые стороны представляют одновременно с договором.
Сроки регистрации
Законом № 218-ФЗ установлены следующие сроки регистрации:
- семь дней — если стороны сдают документы напрямую в службу Росреестра;
- девять дней — если договор был представлен через МФЦ;
- если объект недвижимости одновременно проходит процедуру кадастрового учета, указанные сроки увеличиваются на три рабочих дня.
Их продление допускается только путем вынесения решения о приостановке регистрационных действий.
Госпошлина
За регистрационные действия сторонам необходимо уплатить госпошлину. В 2018 году ее размер составляет 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей для юридических лиц. В службу Росреестра или МФЦ подается оригинал платежного документа.
Расторжение
По нормам ГК РФ расторжение договора купли-продажи недвижимости может осуществляться в любой момент по соглашению между продавцом и покупателем.
Обратите внимание!
Закон допускает расторжение в одностороннем порядке, если одна из сторон допустила существенные нарушения прописанных условий.
До регистрации
Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания. Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:
- согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;
- вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;
- регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.
Не обязательно указывать причины расторжения в дополнительном соглашении, достаточно обоюдного согласия сторон.
После регистрации
Добровольное расторжение договора возможно и после регистрационных действий. Однако дополнительное соглашение следует направить в службу Росреестра или МФЦ. Оно станет основанием для аннулирования записи о переходе права собственности в реестре ЕГРН.
Если стороны не достигли договоренности о расторжении, сделать это в одностороннем порядке можно через суд. Стоит учесть следующие нюансы:
- основанием является существенное нарушение условий сделки (например, нарушение сроков передачи денежных средств за объект недвижимости);
- договор расторгается судебным актом, который нужно направить в Росреестр;
- только после внесения изменений в реестр ЕГРН действие считается завершенным.
Обратите внимание!
Обязанность по доказыванию оснований расторжения договора возложена законом на инициатора иска.
Сроки расторжения
Сроки завершения всех формальностей зависят только от сторон. При обращении в суд нужно учитывать период для рассмотрения гражданского дела (до двух месяцев), а также для совершения регистрационных действий в Росреестре (три дня, если расторжение происходит на основании судебного акта).
Последствия расторжения
В любом случае стороны обязаны вернуть обратно все полученное по сделке. При аннулировании записи в ЕГРН юридическая сила договора утрачивается как для сторон, так и для третьих лиц. При обращении в суд истец вправе не только вернуть исходное состояние, но и потребовать возмещения убытков и упущенной выгоды. Обязанность по доказыванию убытков также возложена на него.
Внесение записи в ЕГРН об аннулировании договора купли-продажи сопровождается восстановлением в правах предыдущего владельца объекта.
Продавцу будет выдана выписка из госреестра, удостоверяющая возврат права собственности на недвижимость.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Росреестр разъяснил правила сделки купли-продажи жилья :: Жилье :: РБК Недвижимость
В ведомстве описали последовательность процесса сделки с недвижимостью и рассказали о том, на что надо в первую очередь обратить внимание
Покупатель должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником и что все документы в порядке ( SaiArLawKa2shutterstock)
Росреестр дал несколько советов тем, кто хочет продать или купить квартиру. Сам процесс начинается с подготовки пакета документов, продавцу лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время, предупреждают в ведомстве.
Покупатель в первую очередь должен убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. К правоустанавливающим документам, которые подтверждают право на жилье, относятся выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, свидетельство о праве на наследство и договор дарения.
Если у продавца нет свежей выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, то покупатель сам может запросить ее на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Этот документ позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Например, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.
Незаконная перепланировка скажется на кошельке покупателя
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам. Соответствующую справку по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, управляющей компании или на портале госуслуг.
В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласия супруга.
Очень важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого покупатель должен попросить у продавца технический паспорт. Надо, чтобы все изменения в квартире были узаконены. Если этого не было сделано, то после покупки квартиры новому собственнику придется делать это самостоятельно и за свой счет.
pexels.com
На что еще обратить внимание
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством (совершеннолетние недееспособные, признанные ограниченно дееспособными граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина 2 тыс. руб. В том случае, если квартира приобретается в кредит, регистрируется ипотека с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.
Госпошлина за регистрацию права собственности: как и сколько платить
Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ.
Затем там же необходимо заказать выписку из домовой книги. Этот документ позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Куда обращаться для регистрации сделки
Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
- в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
- через нотариуса;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра.
После завершения регистрационных действий покупатель получает выписку из ЕГРН, где содержится информация о его праве собственности на квартиру.
Договор купли-продажи: что это и как правильно составить
Договор купли-продажи, или ДКП, — это сделка между покупателем и продавцом. С его помощью законно передают право собственности: продавец отказывается от владения имуществом, а покупатель оплачивает его и становится владельцем.
Форма договора купли-продажи
Законом предусмотрена устная и письменная форма договора.
Иногда достаточно устной договоренности: например, на продажу продуктов в магазине и перевозку пассажиров в общественном транспорте. Подтверждением сделки считается кассовый чек или показания свидетелей.
Письменный договор нужен для того, чтобы избежать конфликтов между участниками сделки. Например, он пригодится, если возникнут сомнения в праве собственности, или чтобы подстраховаться, если товар окажется бракованным и покупатель захочет обменять его или вернуть деньги.
Письменная форма обязательна в трех случаях:
- Стороны покупают и продают объект недвижимости.
- Сумма покупки больше 10 000 ₽.
- Покупатель или продавец — юридическое лицо.
Для некоторых сделок недостаточно просто заключить договор купли-продажи — нужен пакет дополнительных документов. Например, в случае продажи доли в квартире или доме, заключения сделок с опекуном по недвижимому имуществу ребенка или недееспособного человека. В каждом случае набор документов свой.
Кто может заключать договоры купли-продажи
Договоры купли-продажи могут заключать государственные структуры, юридические и физические лица. Граждане могут законно совершать сделки с определенного возраста:
- с 6 до 14 лет — заключать сделки дарения в устной форме, делать мелкие покупки с согласия родителей или опекунов;
- с 14 до 18 лет — продавать и покупать любое имущество с согласия родителей или опекунов;
- с 18 лет — заключать любые договоры купли-продажи, в том числе нотариально заверяемые.
По закону договоры купли-продажи не могут заключать недееспособные лица с психическими расстройствами. Если человек признан недееспособным на момент совершения сделки, стороны должны отменить ее и возвратить друг другу то, что приобрели.
Как оформить договор купли-продажи
Все договоры купли-продажи взаимные: у обеих сторон при заключении сделки возникают обязанности. У продавца — предоставить качественный товар в срок и в нужном количестве, обменять его или принять назад, если есть дефекты. У покупателя — оплатить товар в полном размере и получить его тем способом, который прописан в договоре.
Письменный договор можно составить в свободной форме, но он должен включать обязательные данные:
- информацию о продавце и покупателе;
- данные о товаре: название, характеристики, наличие упаковки;
- цену товара и способ перечисления денег;
- дату заключения договора и подписи сторон.
Остальные условия прописывают на усмотрение участников сделки.
В договоре купли-продажи указывают данные продавца и покупателя, описание товара, его цену и дату заключения сделки
Чтобы избежать споров, стороны часто оговаривают способ доставки и решают, что будут делать, если покупатель найдет дефект. Еще можно уточнять количество собственников товара или включать в договор перечень сопровождающих документов, например таких, как инструкции, сертификаты, технический паспорт.
В зависимости от специфики товара список может включать дополнительные пункты.
Составлением договора купли-продажи для нотариального удостоверения занимается сам нотариус. Задача сторон — представить документы, описать свои условия и ознакомиться с текстом договора. Для каждого вида нотариально оформляемых договоров есть собственные типовые стандарты.
Когда договор купли-продажи признают недействительным
Договор купли-продажи признают недействительным через суд, если он противоречит закону. Для этого могут быть такие основания:
- при заключении договора нарушили права и интересы одной из сторон;
- соглашение создает угрозу для общественной безопасности, нарушает права третьих лиц;
- договор был подписан под действием насилия, обмана, шантажа;
- одна из сторон договора признана недееспособной;
- в договоре отсутствуют обязательные элементы, например данные покупателя;
- доказали подделку подписи одной из сторон.
Если стороны исполнили недействительный договор или приступили к его исполнению, суд потребует привести дела в исходное состояние.
Срок действия договора купли-продажи
Письменный договор купли-продажи вступает в силу с момента юридического оформления. Он считается исполненным, когда покупатель передает деньги за полученный товар.
Устный договор обретает юридическую силу только в момент исполнения сторонами оговоренных обязательств. Он бессрочный — не имеет срока действия.
Закон допускает расторжение договора купли-продажи в той же форме, что и заключение сделки, — устно или письменно. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд.
Если стороны договорились между собой об отмене сделки, обращаться в суд не надо: после подписания соглашения о расторжении договора продавец получает обратно товар, а покупатель — деньги. Если одна из сторон договора — юридическое лицо, его бухгалтерия предварительно проводит сверку и взаиморасчет.
В соглашении о расторжении договора купли-продажи нужно указать реквизиты сторон
Если одна из сторон против прекращения сделки или инициатор этого процесса — налоговая служба, договор разрывают в судебном порядке. Основанием могут служить существенные изменения обстоятельств, например банкротство покупателя.
Могут быть и другие причины расторжения договора через суд:
- одна из сторон нарушила условия сделки — например, покупатель не заплатил за товар;
- при заключении сделки использовали фальшивые документы;
- в результате сделки были нарушены права несовершеннолетних граждан — например, в проданной квартире были прописаны дети до 18 лет.
О сроках исполнения обязательства продавец и покупатель договариваются самостоятельно.
Что важно запомнить
- Переход права собственности от продавца к покупателю оформляется договором купли-продажи.
- Условия заключения договора купли-продажи — договоренность сторон о виде и качественных характеристиках товара и цене.
- Договоры купли-продажи могут заключать физические, юридические лица и государство. Расторжение соглашения происходит по взаимной договоренности или через суд.
- Договор купли-продажи может быть признан недействительным, если заключен под влиянием обмана, махинаций или противоречит закону.
Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить
❗️Читайте новую версию статьи❗️
Рассказываем о формальных вопросах человеческим языком.
Что такое договор купли-продажи
Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.
ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Какие бывают типы договоров ДКП
Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).
В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Кто может заключить ДКП
Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.
В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:
Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости
Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора
При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.
Нужен ли заверять ДКП у нотариуса
Ранее мы уже публиковали подробный материал о том, как и в каких случаях проводится нотариальная сделка, прочитать его можно на сайте DomClick.ru.
В законе определены случаи, когда ДКП должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом. Во всех остальных случаях ДКП на недвижимость может быть заключен в простой письменной форме.
Основные случаи, когда нужен нотариус, если вы продаете или покупаете:
Квартиру с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, — ст. 584 ГК РФ
В большинстве остальных случаев договор не надо заверять у нотариуса, достаточно соблюсти все требования, которые описаны в гражданском кодексе: указать стороны сделки, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия передачи.
Как составить договор купли-продажи
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Как работает сервис безопасных расчетов СберБанка
Покупатель перечисляет сумму на специальный счет в DomClick.ru. После регистрации в Росреестре сумма по договору переводится на банковский счет продавца. Сторонами ипотечной сделки с использованием инструмента безопасных платежей могут быть как частные лица, так и компании-застройщики.
Сейчас читают
Ипотека от застройщика: плюсы и минусы
Как написать продающее объявление для недвижимости
Сбербанк снижает ставки по ипотеке с 1 октября 2019 года
Была ли эта статья полезна?
Составляем договор купли-продажи
Договор купли-продажи является одним из самых распространенных видов официального оформления сделок в бизнес-среде. Он включает в себя множество различных сфер применения.
Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/
С точки зрения правовых норм договор купли-продажи фиксирует сделку по передаче материальных и нематериальных прав на какой-либо объект на возмездной основе. Несмотря на видимую простоту оформления такой сделки и составления договора купли-продажи, сама по себе процедура не отменяет наличие возможных ошибок и рисков, основанных на некомпетентном отношении к данному процессу.
Составление договора купли-продажи необходимо в обязательном порядке производить с помощью квалифицированного юриста, ведь возможные ошибки, которые могут возникнуть в договорных отношениях, повлекут за собой массу негативных последствий.
Составление и оформление договоров: возможные риски
Если ориентироваться на обширную практику составления договора купли и продажи, стоит отметить несколько факторов, которые могут обнаружиться в связи с выявлением так называемых «подводных камней» после подписания и оформления сделки:
- Изъятие предмета сделки, утрата его при доставке (например, товара), основанные на недобросовестности продавца. Стоит отметить, что при полной оплате по договору, риск утраты предмета сделки возлагается на собственника.
- Отказ от принятых обязательств в одностороннем порядке. Во избежание подобного следует подробно расписывать и закреплять в договоре алгоритм действий при таком отказе, а также определять санкции.
- Передача объектов по договору, находящихся в залоге или обремененных дополнительными санкциями, правами собственности или другими обязательствами.
- Так называемый «вывод» активов, являющийся фактически их распродажей в результате умышленного (или спровоцированного) банкротства.
Перечисленный перечень включает не все ситуации, которые могут привести к негативным последствия, но главное, что поможет исключить их полностью или минимизировать – это грамотно произведенная компетентная проверка не только самого документа договора, но и контрагента, его бизнеса, финансового состояния, проектов договора на всех стадиях переговоров, анализ сопровождающей документации.
СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРОВ
ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Любой договор продажи отличается своими нюансами в составлении. Но есть и правила, применимые ко всем договорам по сделкам купли и продажи. Например, к таким правилам относится то, что такой документ создается и заключается в письменном формате, кроме небольших сделок между физическими лицами, такой договор не нужно заверять у нотариуса, и он должен включать в себя три части.
- Вводную часть – преамбулу, в которой перечислены следующие данные: наименование и номер документа, дата и город составления, наименования обеих сторон сделки с указанием документа, на основании которых они ведут деятельность или действуют.
- Основная часть, включающая предмет договора (существенные условия), права и обязанности сторон, дополнительные условия. Стоит отметить, что без описания существенных условий сделка может быть признана недействительной.
- Заключительная часть, включающая реквизиты сторон, платежную информацию и подписи с печатями.
Виды договоров купли-продажи
- Розничный договор, заключающийся при покупке товаров для личных нужд.
- Договор поставки, предназначенный для покупки и продажи товаров, используемых в бизнес-деятельности.
- Договор поставки для государственных нужд, являющийся предметом сделки с органами власти, с которыми заключается госконтракт.
- Договор на недвижимое имущество, заключающийся при сделках со зданиями, сооружениями, земельными участками. Обязательная регистрация права собственности по такому договору производится в государственных органах.
- Продажа компании, что включает в себя продажу имущественного комплекса, но не права и обязанности.
- Договор контракции, предназначенный для закупок сельскохозяйственной продукции от компании-производителя к компании-заготовителю.
- Договор энергоснабжения, фиксирующий поставки электроэнергии.
ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ
Почему стоит обратиться в «роско»
Доверяя нам, вы можете быть уверены в том, что мы гарантируем составление и оформление договоров в индивидуальном порядке, а именно:
- с учтем особенности вашей бизнес-деятельности, составив договор индивидуально под вашу компанию;
- тонкости деятельности и правовую информацию вашего контрагента;
- самые последние законодательные требования к договорам и тенденции судебной практики.
В течение многолетней практики, связанной с предоставлением качественного сопровождения договоров, юристы компании «РосКо» наработали огромный опыт, который помогает нам и нашим клиентам избежать практически всех негативных последствий недобросовестных сделок.
ПРЕИМУЩЕСТВА НАШЕЙ КОМПАНИИ
- Стабильность и опыт. Мы уже много лет работаем в сфере юридических услуг, гарантированно и качественно предоставляя компетентные юридические услуги, и накопили большой положительный опыт в решении самых различных юридических проблем и задач.
- Квалифицированность специалистов.
Наши юристы работают в узких правовых направлениях, безупречно разбираясь в зоне своей специализации. Поэтому, доверяя нам работу с договорами, вы можете быть уверены в качестве полученного результата.
- Оперативность в решении задач.
Мы ценим время наших клиентов, поэтому с минимальными временными затратами готовы включиться в работу и предоставить вам ожидаемый результат.
Составление и оформление договоров купли-продажи одно из ключевых направлений деятельности нашей компании.
Обращаясь к нам, мы гарантируем вам качество предоставленных услуг и результата нашей с вами работы.
Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/
Как оформить договор купли-продажи, чтобы не потерять деньги, товары или репутацию
Купить шкаф на авито можно без договора — в крайнем случае вы потеряете двадцать тысяч рублей, однако ваше дело и репутация не пострадают. Но в бизнесе правильно составленный договор позволит застраховаться от рисков при работе с новым контрагентом, обезопасит от уплаты чрезмерных процентов за перенос сроков поставки и поможет отстоять свою правоту в суде.
Если нет времени читать материал целиком, смотрите чек-лист — он подскажет, на что обратить внимание при оформлении договора.
В любом договоре есть общие положения и специальные пункты, которые зависят от вида сделки.
Вот условия, при которых договор считается заключённым.
Существенные условия сделки
Согласно статье 432 Гражданского кодекса договор считается заключённым, если стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора. Говоря человеческим языком, если покупатель с продавцом договорились о предмете поставки, согласовали цену, сроки и другие условия.
Предмет договора
Чем детальнее прописан предмет, тем меньше вероятность, что контрагент посчитает договор незаключённым и потребует расторгнуть сделку. Предмет договора указывают в самом договоре или в приложении, например в техническом задании или спецификации.
| Некорректные формулировки предмета договора | Корректные формулировки предмета договора |
| Поставщик обязуется поставить товар (станки для холодной ковки), а Заказчик обязуется принять товар в сроки, определённые договором, и оплатить его. В договоре не определено, что это за станки, какой фирмы, какие у них технические характеристики. Поэтому заказчику будет трудно доказать, что ему поставили не то, что он хотел. | Поставщик обязуется поставить товар, определённый в спецификации к договору, а Заказчик обязуется принять товар в сроки, определённые договором. и оплатить его. При этом в спецификации подробно прописывается, что это за товар: наименование, артикул, технические характеристики, количество, стоимость за единицу и другие параметры. |
| Предметом договора является экспозиция и размещение товаров. Не указано, что предмет соглашения — именно проведение работ и оказание услуг. | Предметом договора является оказание услуг фирмам в сфере здравоохранения для размещения и экспозиции товаров на научно-промышленной выставке «Экспо-2022». Указано, что предмет договора — оказание услуг. |
Цена
Цену указывают конкретно, например в денежном выражении, или устанавливают порядок определения цены, например прописывают минимальную и максимальную вилку цен. Второй вариант подойдёт, если цена на момент подписания договора не известна.
Виктор Рыбников, практикующий юристЧтобы снизить риски, кроме размера и порядка определения цены зафиксируйте, что именно входит в цену и из-за чего цена может измениться. Например, цена может вырасти из-за изменений в проектной документации.
Приведём пример корректной и некорректной формулировки цены договора.
Пример. ООО «Праздник» и Иванов И.И. заключили договор на проведение детского мероприятия. Условие о цене в этом договоре сформулировано так:
«Цена услуг в рамках пакета «Весёлые сказки» составляет 100000 (сто тысяч) рублей, в т.ч. НДС. В указанный пакет включены следующие услуги: декорирование помещения, анимационное представление, шоу мыльных пузырей».
ООО «Праздник» провело шоу мыльных пузырей на два часа позже. Иванов И.И. пошёл в суд и взыскал с компании проценты за просрочку, установленные законом «О защите прав потребителей».
Чтобы минимизировать риски, ООО «Праздник» следовало отдельно прописать в договоре цену каждой услуги. Тогда проценты считались бы исходя из цены одной не оказанной услуги, а не цены полного пакета услуг.
«Цена услуг в рамках пакета «Весёлые сказки» составляет 100000 (сто тысяч) рублей, в т.ч. НДС. Перечень, цена и сроки оказания услуг, входящих в пакет, стороны согласовали в Приложении №1 к настоящему Договору».
Приложение №1
| № п/п | Наименование услуг | Цена услуги | Количество | Итого |
| 1 | Декорирование помещения | 6000 | 10 | 60000 |
| 2 | Анимационное представление | 3000 | 10 | 30000 |
| 3 | Шоу мыльных пузырей | 20000 | 1 | 20000 |
Порядок расчётов
От порядка расчётов зависит, насколько быстро вы получите деньги за проданный товар или оказанную услугу.
Условие о порядке расчётов обычно предусматривает:
- оплату на расчётный счёт продавца или исполнителя;
- оплату наличными в кассу продавца или исполнителя (при соблюдении установленных законодательством ограничений);
- расчёты через аккредитив;
- расчёты посредством зачёта встречного требования и др.
Виктор Рыбников, практикующий юристЕсли вы опасаетесь, что партнёр может сорвать сделку, пропишите положение о задатке. Обычно решение о предоплате принимают, если в ходе анализа контрагента выяснилось, что фирма совсем недавно на рынке, за ней числится долг или она участвовала в судебных разбирательствах.
| Некорректные формулировки порядка расчётов | Корректные формулировки порядка расчётов |
| Обязательство по оплате считается выполненным с момента списания денежных средств с расчётного счёта Покупателя. Такая формулировка означает, что покупатель вам уже заплатил, даже если деньги до вас фактически ещё не дошли. | Обязательство по оплате считается выполненным в момент зачисления денежных средств на расчётный счёт Исполнителя. При такой формулировке рисков больше у покупателя. Деньги он отправил неделю назад, но они зависли в банке, а вы можете потребовать неустойку. |
| Сторона осуществляет оплату в срок не позднее трёх дней с момента доставки товара на склад получателя или получения документа. Дата расчётов точно не определена. | Стороны производят оплату по договору ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Чётко указано, когда стороны рассчитываются за товары, работы, услуги. |
Сроки
Чтобы не было конфликта с контрагентом насчёт просрочек, определитесь со следующим:
- чем исчисляются сроки. Если днями, то как определены платежи: это календарные, рабочие или банковские дни;
- c какого момента начинается срок. Например, с момента заключения договора, оплаты или допуска на объект;
- что может приостановить сроки. К примеру, если вы занимаетесь стройкой частных домов, то определитесь, от чего зависит ваш бизнес: от погодных условий или от действий заказчика. После пропишите в договоре, что течение сроков приостанавливается до момента устранения подобных препятствий.
Анастасия Стадник, руководитель юридической компании Law KeysСамый простой способ определить сроки — указать конкретную календарную дату. Второй вариант — определить период времени, за который стороны должны выполнить условия сделки.
В этом случае учитывайте, что согласно статье 190 Гражданского кодекса период времени определяется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Можно использовать и любые другие единицы измерения времени, например кварталы, декады или минуты.
Только обязательно пропишите начало течения срока: это может быть календарная дата или определённое событие. Третий вариант — привязать срок к событию, которое наступит неизбежно и на которое стороны не могут повлиять.
Например, контрагент обязуется поставить товар не раньше, чем заработает грузовой терминал. Этот способ подойдёт, если вы заранее не можете назвать точную дату или срок исполнения обязательств от вас не зависит.
| Некорректная формулировка сроков | Корректная формулировка сроков |
| Указанный договор прекращает действовать 1.01.2023 года. Не указана дата начала действия договора — срок чётко не определён. |
Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем
Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем не много.
Главное — указать точно предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если таковые имеются — например, наниматели, которые снимают квартиру на дату сделки).
Но этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Приведу ряд дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре во избежание проблем в дальнейшем.
1. Что именно продается и за сколько
Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).
От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.
К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).
Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.
Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.
2. Порядок расчета
Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).
При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.
Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.
Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).
3. Заверения продавца
Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.
В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).
Этот пункт поможет покупателю доказать, что он являлся добросовестным приобретателем, и получить от государства компенсацию в случае изъятия судом жилья из-за признания сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут
- Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.
- За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.
- Если на момент сделки в квартире есть зарегистрированные жильцы, также устанавливается срок для их выселения и выписки.
Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.
5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены
Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.
Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.