Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанности

Главная » Уютно дома » Что на самом деле должна делать ваша управляющая компания

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанности Анастасия Малиновская Манго

Бывает, что из 6 тысяч рублей в квитанции на квартплату 3 приходятся на строку «Содержание общего имущества дома». В статье рассказываем, что можно и чего нельзя требовать от управляющей компании за эти деньги и куда жаловаться, если вы с соседями не получаете то, что вам причитается.

Где записаны обязанности вашей УК

Обязанности УК в отношении вашего дома указаны в договоре управления многоквартирным домом. Но в законах есть обязательный минимум функций, которые должна выполнять любая УК. Об этом дальше.

Перечень услуг и работ, которые выполняет УК, и периодичность их выполнения обычно указываются в приложении к договору. Вот как это может выглядеть:

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанностиПеречень обязанностей УК в договоре управления домом

Что по закону должна делать УК

Есть обязанности, которые должна выполнять любая УК, потому что это записано в законах. Если обобщить, любая УК должна делать четыре вещи:

  • содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт;
  • предоставлять коммунальные услуги;
  • управлять домом;
  • давать жильцам нужную информацию.

Дальше подробнее о каждом пункте.

1. Содержать общее имущество дома и делать текущий ремонт

  • все помещения в доме, кроме квартир и магазинов: лестничная площадка (включая тамбур), чердак, подвал, лифт, лестница, колясочная, технический этаж. И всё, что является их частью, например, окна, двери и перила;
  • крыша;
  • несущие конструкции (фундамент, стены, перекрытия, балконные плиты);
  • инженерные системы, но тут много нюансов.

Вот как можно отличить общедомовые коммуникации от личных.

Если труба обслуживает несколько квартир — она общая, даже если находится внутри квартиры, как, например, водопроводный стояк.

Трубы в квартире до первого вентиля относятся к общему имуществу, а те, что после него, — к личному.

Логика такая: если человек сам может перекрыть подачу воды, значит, это внутренняя система квартиры, если не может — общедомовая. Тот же принцип с газом и батареями, на которых есть вентиль.

С батареями без вентилей сложнее. Такая батарея хоть и греет только одну квартиру, но отключить её внутри квартиры не получится. Поэтому одни суды относят их к общему имуществу, другие — к личному. Идеальный вариант, когда в договоре управления есть схема, где показано, кто за что отвечает. Например, такая:

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанностиЗдесь на батарее нет вентиля. Жильцы не могут перекрыть подачу тепла, максимум — снизить температуру терморегулятором. Зато чётко показана граница раздела: радиатор должен ремонтировать собственник, а трубопровод — УК.

Что касается канализации: там границу определяют по первому стыку общего стояка с ответвлением, которое идёт в квартиру. Поэтому стояк должна ремонтировать УК, а трубу после стыка — собственник квартиры. По тому же принципу распределяется ответственность в случае аварии.

  • электросети, включая слаботочные системы (к ним относятся пожарная сигнализация и электрический замок на подъездной двери). Тут граница общего с личным проходит по счётчику, даже если он в подъезде;
  • озеленение и благоустройство двора (газон, клумбы, лавочки); 
  • общедомовые счётчики;
  • детская, спортивная площадка и парковка, если они стоят на участке, который относится к дому, а не принадлежит городу. Проверить границы придомовой территории можно на публичной кадастровой карте;
  • трансформаторная подстанция и котельная, рассчитанные на конкретный дом.

УК должна содержать общее имущество дома

Она может делать это своими силами, например, держать в штате слесарей, электриков и других мастеров, а может привлечь подрядчиков и заключить с ними договор. В некоторых случаях подрядчик обязателен. Например, если нужно починить газовое оборудование или систему пожарной охраны. 

Содержание основных конструкций дома. Например, УК должна отремонтировать крышу и загерметизировать межпанельные швы на фасаде, если они «расклеились» и дождевая вода просочилась в квартиру.

УК обязана ремонтировать дом, даже если в дефектах виноват застройщик, а сам дом новый и ещё находится на гарантии.

 2. Предоставлять коммунальные услуги

По умолчанию УК является посредником между жильцами и компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. На общем собрании собственники могут решить, что хотят оплачивать их напрямую: в водоканал, теплосети и так далее. Тогда УК не будет считаться посредником и не будет вмешиваться в случае проблем.

Как посредник УК обязана:

Заключать договоры с поставщиками услуг и жаловаться на их качество. Например, если из крана течёт ржавая вода — составить претензию в водоканал.

Начислять коммунальные платежи и рассчитываться с поставщиками. УК должна сделать так, чтобы жильцы вовремя получали квитанции за коммуналку, принимать жалобы на ошибки в расчётах, а ещё сообщать об изменении тарифов за 30 дней.

УК может заниматься этим сама либо привлечь агента, который будет вести расчёты. Такие агенты могут называться по-разному, например, ЕРЦ (Единый расчётный центр), ЕРКЦ (Единый расчётно-кассовый центр) или ЕИРЦ (Единый информационно-расчётный центр).

Реквизиты агента указываются в квитанциях.

Собирать показания счётчиков. За общедомовыми счётчиками УК следит сама, по внутриквартирным принимает показания от жильцов.

3. Управлять домом

Контролировать подрядчиков. Чтобы общее имущество дома было в порядке, за ним нужно следить: убирать и делать текущий ремонт.

Для этого УК заключает договоры с подрядчиками и следит, как они исполняются.

Если после ремонта в подъезде отваливается штукатурка или дворники устроили общежитие на цокольном этаже, УК должна решить этот вопрос и, если нужно, сменить подрядчика.

Помогать собственникам организовать общее собрание. Представьте, что вы с соседями захотели организовать велопарковку в колясочной. Для этого мало договориться на словах. Чтобы решение признавалось законным, нужно провести общее собрание собственников и учесть мнение не только велосипедистов, но и мам с колясками.

Организовать собрание своими силами сложно. Для этого нужно сделать уйму вещей: найти перечень всего имущества в доме и актуальный реестр собственников, грамотно сформулировать повестку, собрать контакты соседей и уведомить всех за 10 дней, составить бюллетени, провести собрание, правильно подсчитать голоса, составить протокол и так далее.

Чтобы не делать всё самим, достаточно собрать 10% подписей по дому за то, чтобы УК взяла на себя всю бюрократию. Дальше всем должна заниматься УК.

Вести реестр собственников квартир. Без него не получится провести общее собрание и коллективно решить любой вопрос по дому.

Хранить техническую документацию на дом. Например, документы о состоянии коммуникаций или сметы по текущему ремонту. Любой собственник может запросить их в УК и проверить, сколько денег ушло на ремонт подъезда или как давно меняли трубы.

Предлагать улучшения по дому. УК не может установить шлагбаум, никого не спросив, но может предложить это улучшение собственникам. Если те проголосуют за установку, а затем это решение одобрит местная администрация, шлагбаум установят.

4. Давать информацию жильцам

Жильцы имеют право запрашивать в УК любую информацию, которая касается дома и его содержания. Например, если вам кажется, что счета за отопление стали непомерно высокими, можно узнать показания общедомовых счётчиков и понять, не обманывает ли вас УК. Вот какую ещё информацию должна предоставлять ваша управляющая организация.

О том, что создаёт неудобства либо требует присутствия жильцов. Например, если в доме планируют отключить горячую воду, УК должна повесить об этом объявление. Снег с крыши тоже нельзя счищать без предупреждения — должно быть объявление для водителей, чтобы они успели перепарковаться.

О том, что сделали подрядчики и сколько это стоило. Например, можно направить запрос в УК и узнать, сколько денег ушло на ремонт подъезда.

Что не обязана делать УК

Чинить личное имущество жильцов. Всё, что находится внутри квартиры, считается личным имуществом. Исключение — стояки и трубы до первого вентиля, про это мы писали выше. Ещё к личному относятся машино-места на парковке, но только те, которые жильцы купили, а не отгородили самовольно.

По умолчанию УК не обязана ремонтировать личное имущество, но некоторые компании зарабатывают на этом. Например, за деньги предлагают отремонтировать кондиционер, смеситель или плиту. Есть УК, которые даже готовы выгуливать собак — лишь бы платили.

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанностиНекоторые УК зарабатывают на дополнительном сервисе. Например, ремонтируют бытовую технику и даже выгуливают собак.

Куда жаловаться на проблемы с домом

Это зависит от проблемы. Если не знаете, куда именно писать, можно составить один текст жалобы и направить сразу в несколько органов, например, в Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Ничего страшного, если не укажете точные ссылки на законы — вы не обязаны их знать. Главное — описать проблему и какие неудобства она создаёт.

Любую жалобу можно принести лично или отправить на бумаге по почте. Но проще и быстрее сделать это через специальные электронные сервисы. Далее дадим на них ссылки.

Вот куда можно обратиться, если с домом что-то не так.

Аварийно-диспетчерская служба УК. Наладить работу такой службы — тоже обязанность УК. Звоните сюда первым делом, если заметили проблему с домом или с качеством коммунальных услуг.

Возможно, УК невдомёк, что батареи в квартире едва тёплые или из крана течёт ржавая вода. Если случилась авария, УК должна сразу отключить подачу ресурсов, например, перекрыть газ и починить всё за сутки.

Найти телефон диспетчерской можно на сайте ГИС ЖКХ, также он должен быть указан на информационном стенде в подъезде.

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанностиКарточка дома на ГИС ЖКХ. В разделе «Информация об исполнителях услуг» есть справочная информация о вашей УК, включая телефон диспетчерской службы.

Директору УК. Если диспетчерская не реагирует на жалобы или в квитанциях регулярно попадаются ошибки в расчётах, обратитесь напрямую к директору УК. Контакты и часы приёма также есть в ГИС ЖКХ.

Роспотребнадзор. Обращайтесь сюда, если считаете, что УК нарушает ваши права как потребителя. Например, не даёт информацию о своей работе, отказывается вернуть переплату, если оплаченные вами услуги оказались некачественными или их вообще не оказали.

Подать жалобу можно через сайт Роспотребнадзора. Там есть форма с авторизацией через Госуслуги, если нужна внеплановая проверка работы УК, или без авторизации, если подаёте обычное обращение.

Федеральная антимонопольная служба (ФАС). Бывает, УК завышает плату за коммуналку, навязала ненужные услуги или пролоббировала своего интернет-провайдера и не пускает в дом остальных.

Такими вопросами занимается антимонопольная служба. Она проводит проверки и выписывает предписания об устранении нарушений.

Чтобы пожаловаться в ФАС, а точнее, в её территориальные управления — УФАСы, тоже можно никуда не ходить, а написать обращение через сайт.

Прокуратура выполняет общий надзор за соблюдением законов. То есть занимается всем: от борьбы с незаконной ловлей рыбы до борьбы с терроризмом. Поэтому сюда лучше обращаться, если ничто другое не помогло. Например, если Жилинспекция не реагирует на жалобы, можно пожаловаться на саму Жилинспекцию.

Подать обращение можно через Госуслуги или написать на сайт Генеральной прокуратуры. Сама Генпрокуратура не будет заниматься решением проблем с УК, а передаст заявление в прокуратуру по вашему региону.

Суд. В отличие от Жилинспекции и Роспотребнадзора, где для проверки УК может хватить одной жалобы, судом придётся заниматься.

Читайте также:  Необходимо ли лицензирование для электромонтажных работ?

Важно грамотно оформить процессуальные документы, собрать доказательства, если нужно — найти свидетелей и эксперта. Если нет опыта и специальных знаний, придётся нанять юриста. Поэтому в суд лучше обращаться, если другие способы не помогли.

Можно подать иск к самой УК, либо пожаловаться на действия (или бездействие) контролирующих органов, куда вы писали жалобы.

Для домов в Подмосковье есть сайт «Добродел» и тоже работает Единая диспетчерская служба Московской области.

Похожие сервисы есть и в других регионах, например, в Санкт-Петербурге, Пермском и Забайкальском крае.

Что запомнить про обязанности УК

  1. Обязанности УК записаны в договоре управления многоквартирным домом. В каждом доме он свой.
  2. УК должна следить за общим имуществом дома, организовывать подачу коммунальных услуг, хранить документы на дом и помогать провести общее собрание собственников.
  3. По запросу жильцов УК должна предоставить информацию о доме и расходах на его содержание.
  4. То, что находится в квартире, — это личное имущество. Его УК не ремонтирует. Но есть исключения: стояки, трубы до первого вентиля и электросети до счётчика.
  5. Если УК работает плохо, можно пожаловаться в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или антимонопольную службу. Если не помогло — в Прокуратуру или суд.

Права собственников жилья в многоквартирном доме: чего нужно требовать от управляющей компании?

Основная задача управляющих компаний – эксплуатация и содержание имущества в многоквартирных домах — все, что связано с функционированием дома: чистота каждого подъезда, отопление, свет и водоснабжение. Каждый житель является потребителем услуг, а УК — их поставщиком.

Управляющая компания в рамках договора предоставляет жителю полный перечень услуг. В случае невыполнения обязательств заказчик вправе потребовать решения своего вопроса.

О том, как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, рассказал заместитель генерального директора УК «Наукоград» города Жуковский Павел Соболев.

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанностиЕсли УК плохо справляется, ее можно поменять общим собранием жильцов. УК ЦЭТ

Чего требовать и куда жаловаться

Собственники квартир в жилом доме имеют право требовать от управляющей компании:

  • обеспечения безопасности и надежности дома;
  • ремонта общих помещений и содержания их в чистоте;
  • обеспечения связи с ресурсоснабжающими организациями;
  • поддержки работ систем и оборудования дома;
  • поддержания температуры зимой в квартирах больше +18. Если она ниже, жильцы могут потребовать перерасчета и устранения проблемы;
  • температуры подачи горячей воды от 58 до 62 градусов. Если температура ниже, можно потребовать перерасчета за данную услугу;
  • уборки подъезда и дворовой территории.

Например, заявку можно отправить в аварийно-диспетчерскую службу УК или обратиться в Единую диспетчерскую службу ЖКХ города.  Необходимо указать свои данные — ФИО, телефон, адрес. Решить проблему смогут в любой из этих служб (Единая диспетчерская служба передаст информацию в УК).

Каждой заявке присваивается номер. Если ответ не устроил, то следующим этапом необходимо обратиться к директору управляющей компании и написать заявление с указанием всех претензий.

При обнаружении несоблюдения правил технического обслуживания жалобу можно подать в государственную жилищную инспекцию и в региональный Роспотребнадзор. В случае неоправданного завышения цен на услуги жильцы вправе обратиться в ФАС. Если все предыдущие инстанции не помогли решить вопрос — обращение пишется в районную прокуратуру по месту жительства.

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанностиЗвоните в аварийно-диспетчерскую службу УК или ЕДС, там помогут. Мир Квартир

Тарифы и план ремонта

Следует обратить внимание на то, что тарифы УК складываются из двух составляющих: статья на содержание и статья на текущий ремонт, которая включает в себя ремонт подъездов, балконов, стояков замену окон. Жители имеют полное право спросить с управляющей компании выполнение данных работ и потребовать отчет.

Цены зависят от набора услуг: есть текущий ремонт, а есть дополнительные расходы — домофон, обслуживание системы видеонаблюдения, шлагбаум. Та же замена пластиковых окон — это дорогостоящая работа, и она требует повышения статьи на текущий ремонт.

Можно и нужно контролировать ремонт своего дома. Его план есть у председателя совета дома — он заранее знает, какие работы будут выполнены согласно бюджету начислений.

Из-за высокой конкуренции УК стараются согласовывать планы текущего ремонта и выполнять в сроки.

Обычно УК самостоятельно выходит к собственникам через представителя совета дома или инициативную группу, с которыми утверждается план текущего ремонта на год.

Так, наша управляющая компания согласовывает каждый план работ и в индивидуальном порядке утверждает его с председателем. В течение календарного года работы выполняются, после чего компания отчитывается перед собственниками.

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанностиСодержание общих помещений дома в чистоте – прямая обязанность УК. Мир Квартир

Замена возможна

Совет дома — важный орган коммуникации, позволяющий жителям коллегиально решать сложившиеся ситуации и иметь прямой контакт с УК.

Так, жители могут передать совету свои замечания и вопросы, а уже затем инициативная группа или ее представитель лично решит эти вопросы с управляющей компанией.

Хороший тон для УК – постоянно отчитываться о выполнении работ и максимально информировать об этом жителей.

Если жильцы недовольны действующей управляющей компанией, то они могут инициировать проведение общего собрания для выбора новой УК. Предварительно с новой организацией необходимо проработать тариф и обсудить процесс перехода дома.

Отношения владельцев квартир и управляющих компаний редко бывают простыми. Часто у первых есть очень большие претензии, как обоснованные, так и необоснованные, ко вторым. Иногда достаточно небольших изменений – повышения информированности, создание чата и прямого общения, чтобы снять острые моменты. В целом же, жители домов просто хотят, чтобы все работало, а неполадки быстро устранялись.

Выбирая место для покупки жилья, покупатели также оценивают и ту управляющую компанию, с которой им придется жить и сотрудничать, читают отзывы, рассматривают тарифы. Именно поэтому компании важно вести диалог, а также быть открытой запросам граждан.

  • Не забывайте о своих правах и смело отстаивайте свои интересы!
  • Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?
  • Как не надо продавать, или Пять самых нелепых объявлений о недвижимости
  • Пять самых дешевых комнат в Москве
  • Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Гарантия застройщика на общее имущество многоквартирного дома

Главная » Статьи » Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанности

Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства.

Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.

Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.

В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см.

апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г.

по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст.

15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст.

44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

  • выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
  • определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
  • принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
  • наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом.

Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст.

12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Щели в доме, с кого требовать устранения? Мои права и их обязанности

Необходимо отметить следующее:

  • ТСЖ (ТСН) не обязано подтверждать свои полномочия общим собранием жильцов дома, поскольку изначально создано для защиты прав и интересов собственников МКД. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Свердловской области по делу № А60-49834/2014 от 06.06.2015 года.

Кто должен устранять трещины в стенах многоэтажки?

dbunn/Fotolia

Отвечает эксперт в теме ЖКХ, основатель онлайн-системы «Домсканер», председатель совета многоквартирного дома Константин Орлов:

Управляющая компания (УК) по договору управления обеспечивает в том числе и безопасное содержание дома и всех инженерных систем. Поэтому УК обязана в такой ситуации провести проверку. Вам нужно:

  • написать заявление в УК с требованием в течение трех дней организовать срочную проверку помещения;
  • по факту этой проверки составить акт со всеми выявленными трещинами, разъединениями конструкции и т. д.;
  • проследить, чтобы представители УК поставили специальные маяки – наложили на трещины специальную шпаклевку. Если шпаклевка рвется, значит трещина растет.
Читайте также:  Как рассчитать отпускные: порядок и правила расчета в 2020 году по трудовому кодексу, формула, коэффициент, пример правильного начисления

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Должна ли управляющая компания устранять следы протечки в квартире?

Все это УК должна сделать бесплатно в рамках договора управления. Если жители считают, что это произошло по чьей-то вине (например, соседи сделали перепланировку), то, после того как такой акт будет составлен, нужно делать независимую экспертизу, независимую оценку ущерба и подавать в суд, делать досудебную претензию к виновнику и требовать от него возмещения ущерба.

В ситуации, когда дом просто старый, пришел в негодность, УК проверяет, насколько это опасно или неопасно, и если опасно, то дом могут признать аварийным, и он будет подлежать расселению. В таком случае УК делает запрос в администрацию, там выносят это на специальную комиссию, запускается отдельная процедура. В любом случае Вам необходимо поставить в известность УК и ждать итоги проверки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Анна Горбенко:

В данной ситуации первоначально необходимо обратиться в Вашу управляющую компанию с просьбой провести осмотр трещин, составить соответствующий акт, установить причину возникновения трещин.

Если Вы не соглашаетесь с результатами осмотра либо управляющая компания отказывается составить соответствующий акт, то можете обратиться к независимым экспертам (эксперты могут быть приглашены Вами также и первоначально вместе с УК).

В дальнейшем после установления причины и порядка устранения недостатков Вам необходимо обратиться в свою УК с требованием устранить недостатки и согласовать план работ.

Управляющая компания обязана провести восстановительные работы и устранить выявленный недостаток в соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ № 491.

5 фраз, убивающих желание звонить в ЖЭУ (но все равно придется)

Нужно ли платить за капитальный ремонт?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Отличительной особенностью многоквартирного дома является то, что в нем существуют два вида имущества: личное (квартиры, нежилые помещения и прочее) и общее (например, лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы).

В соответствии с законодательными нормами ЖК РФ, управляющая компания является организацией, которая на основании договора управления предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, услуги по управлению домом, а также коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме.

В обязанность УК ЖКХ входит содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (осмотры общего имущества, выявление повреждений и нарушений).

В обязанность УК ЖКХ также входит осмотр квартир в случае наличия повреждений, связанных с несущими конструкциями, опорами, перекрытиями и прочим.

По результатам осмотра специалисты УК ЖКХ должны составить акт, в котором отражается характер нарушений, степень их опасности для жителей многоквартирного дома, а также возможные причины возникновения. В случае необходимости к составлению акта можно привлечь независимого эксперта.

После составления акта и установления характера и причины возникновения трещин можно определить, на кого возложена обязанность по осуществлению ремонта. В случае, если возникнет необходимость проведения капитального ремонта дома, в том числе усиления конструкций, обязанность возлагается на УК ЖКХ, которая, в соответствии с законом, осуществляет целевой сбор средств на проведение капремонта.

Можно ли вернуть взносы на капремонт, уплаченные по старым платежкам?

Энергоэффективный капремонт на практике

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данной ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию и сообщить о нарушении конструктивных элементов объекта.

Если управляющая компания будет бездействовать, следует сообщить об этом в жилищную инспекцию, которая следит за соблюдением и исполнением всех правил и норм управляющей компанией.

В дальнейшем УК примет решение, когда и в какие сроки будет произведен капитальный ремонт.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вы можете обратиться в УК и предъявить к осмотру найденные недостатки.

Если они согласятся с Вашим мнением, что это конструктивные дефекты, которые не вызваны неправильной эксплуатации квартиры, то они составляют акт о повреждениях.

Вы же подадите им заявление об устранении конструктивных дефектов. УК может включить работы по устранению данных трещин в годовой план по капитальному ремонту дома.

Если УК не согласится с Вами в оценке трагичности повреждений, Вы можете вызвать независимую экспертизу. И на основании экспертного заключения об аварийности, угрозе жизни или существенных нарушений условий проживания в квартире Вы можете подать на управляющую организацию в суд.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?
  • Могу ли я требовать, чтобы мой подъезд оборудовали пандусом?
  • 15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Трещины в стене и фундаменте многоквартирного дома, куда обращаться?

Объекты строительства рано или поздно как бы хорошо и качественно они не были построены начинают стареть и разрушаться, это относится и к многоквартирным домам, ведь все мы понимаем, что бы содержать дом в рабочем и пригодном для проживания состоянии, нужно его периодически обслуживать, проводить текущий и запланированный капитальный ремонт. В статье мы рассмотрим ситуацию, когда в стенах и фундаменте вашего многоквартирного дома (далее МКД), появились трещины и прочие повреждения.

Первое о чем я вам хочу сказать, это очевидный факт, что есть ответственные лица, которые как раз и должны устранять такие повреждения в МКД и при чем устранять абсолютно бесплатно, ведь вам ежемесячно приходит красивая квитанция, согласно которой вы должны уплатить определенную сумму начисленную за содержание дома, а раз дом кем то содержится, то этот кто то, должен и соответственно устранять подобного рода повреждения возникшие по каким либо причинам, например усадка фундамента, просто старение дома и прочие причины.

Я скажу вам сразу, что в квитанции на оплату услуг ЖКХ указана организация, которой вы те самые деньги и перечисляете, как правило это управляющая компания и именно она и должна следить за вашим домом, поддерживать его в состоянии обеспечивающем комфортное проживание, безопасность жильцов, сохранность вашего имущества, управляющая организация обязана заботиться о том, что бы все инженерные коммуникации по которым подаются коммунальные услуги находились в рабочем и готовом к работе состоянии.

Так же управляющая организация обязана проводить регулярные осмотры дома и его инженерных коммуникация на предмет выявления возможных и уже существующих неполадок и так же устранять такие неполадки. Проводиться такие осмотры должны регулярно и конечно же все нарушения которые были выявлены в ходе осмотра должны устраняться.

Собственники жилых помещений в МКД не должны бегать за управляющей организацией и упрашивать ее отремонтировать стены или фундамент, управляющая компания в идеале сама должна находить такие трещины и устранять их.

Но на практике как раз жильцы борются с управляющими организациями и что называются с боем заставляют проводить необходимый ремонт.

В случае если в фасаде вашего дома и в фундаменте появились трещины и их никто не торопится ремонтировать, то управляющая организация нарушает Жилищный Кодекс РФ и следующие нормативно правовые акты:

  1. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, а это у нас Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;

Права потребителей при неисполнении (ненадлежащее исполнение) управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязанности по содержанию общего имущества многоквартирных домов (своевременное проведение текущего ремонта, уборки… — RSS — Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербургу

Права потребителей при неисполнении (ненадлежащее исполнение) управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК обязанности по содержанию общего имущества многоквартирных домов (своевременное проведение текущего ремонта, уборки лестничных клеток, придомовых территорий, снега и мусора и т.д.), подготовке жилищного фонда к отопительному сезону

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества и т.п.

Законом РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ст.

29, далее — Закон РФ «О защите прав потребителей») установлено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать помимо безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, полного возмещения убытков, причиненных в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги),а также соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

В том случае, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, ЖК, привело к нанесению вреда жизни, здоровью или имуществу потребителя, то такой вред подлежит возмещению в полном объеме (ст. 14 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

  • Не допускается изменение размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
  • Алгоритм действий:
  • Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее — наниматель), — к наймодателю.
  • При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.
  • Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
  • Лицо, которому направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 3 рабочих дней со дня его получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.
  • При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере.
Читайте также:  Заинтересованные лица при установлении родственных отношений

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте нарушения качества. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В соответствии со статьей 23.55 КоАП РФ рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьей  7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов» и выдачу предписания  с требованием об устранении выявленных нарушений осуществляют органы государственного жилищного надзора.

Контроль и надзор в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Санкт-Петербурге осуществляет Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга. Адрес: 195272, Санкт – Петербург, Малоохтинский пр., д. 68.

О споре между несколькими собственниками (дольщиками) жилого дома по участию в ремонте и содержании дома и по установлению долей между собственниками

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » О споре между несколькими собственниками (дольщиками) жилого дома по участию в ремонте и содержании дома и по установлению долей между собственниками

Распечатать

Заявительница проживает в частном доме, который находится в общей долевой собственности, где ей принадлежит ½ доли в праве. Дом старый, на нижнем этаже, где проживают остальные собственники, нет полов, дом постоянно затапливает, нужен хороший ремонт. Заявительница за свой счет отремонтировала крышу, остальные собственники отказываются участвовать в ремонте.

Вопросы.

1). Могу ли я заставить остальных собственников участвовать в расходах по содержанию дома?

2).Если они решат продать свою долю, должны ли они ее предложить сначала мне?

3). Как можно выделить долю в доме?

Консультация юриста.

Ответ на вопрос 1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Пункт 2 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

При этом обязанность собственника нести бремя содержания имущества не ставится в зависимость от того, пользуется ли собственник этим имуществом или нет.

Таким образом, возможно обращение в суд с иском о понуждении остальных участников долевой собственности произвести ремонт дома в установленные сроки либо при наличии доказательств несения расходов по ремонту дома, через суд потребовать от других участников долевой собственности возмещения части расходов на ремонт дома соразмерно их долям в праве.

Ответ на вопрос 2. Согласно ст.

250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Ответ на вопрос 3

Обязанности управляющей компании — как заставить управляющую компанию работать | Роскачество

За исправностью коммуникаций должна следить управляющая компания. Рассказываем, куда и как жаловаться, если она не исполняет свою работу! А также приводим нормативы на устранение типичных неисправностей в доме.

Современный человек привык к благам цивилизации и без них оказывается буквально как без рук. Куда обращаться, если в доме из-за поломки нет воды, газа, электричества? Рассказываем, как добиться того, чтобы все коммуникации работали и чинились вовремя.

Куда обращаться жильцам?

Ответственность за обеспечение дома всеми коммуникациями, услугами, обязанность следить за своевременным исправлением всех неприятностей зависит от выбранного способа управления домом и лежит на соответствующих лицах или организациях, например на товариществе собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании (УК). Как бы то ни было, ТСЖ или УК может выступать связующим звеном между жильцами и коммунальными службами, а также службами по ремонту. Управляющая компания как наиболее часто встречаемый способ управления отвечает только за общедомовое имущество, то есть в нее нужно обращаться в тех случаях, когда проблема в коммуникациях, относящихся ко всему дому. Частные проблемы в квартирах (если они не связаны с общей аварией, коммуникации не относятся к общему имуществу) жильцы решают самостоятельно.

В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с коммунальными службами.

Если УК не исполняет своих обязанностей

Нас часто спрашивают, куда писать жалобу на управляющую компанию. Если вы замечаете, что УК не исполняет своих обязанностей, действовать стоит следующим образом.

Найдите договор управления, который в соответствии с Жилищным кодексом должен заключаться с каждым жильцом дома.

Убедитесь, что он составлен по всем правилам и в соответствии с ним управляющая компания должна выполнять ряд работ (в частности, надлежаще содержать и ремонтировать общее имущество жильцов).

Также не лишним будет изучить нормативы содержания жилищного фонда, в них указаны нормативы, по которым должны быть устранены неполадки (конкретные примеры мы приводим ниже).

Далее напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте ее в двух экземплярах, один останется у вас, другой необходимо передать в администрацию. На вашей копии должны проставить дату принятия жалобы и подпись ответственного сотрудника, входящий номер. Это – подтверждение того, что вашу жалобу приняли в работу.

Срок ответа по жалобе жкх составляет 10 дней. Если этого не произошло, вы можете составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию. После вашего обращения проведут проверку. Если ваши доводы подтвердятся, управляющую компанию могут заставить исполнить свои обязанности (например, выдадут предписание).

Как правильно написать жалобу на управляющую компанию? Опишите ситуацию, приведите все необходимые факты (тип неисправности, сколько времени ее не исправляют, как действия вы предприняли ранее), соберите также показания свидетелей, если таковые есть, приложите фото и видео.

Если решение вопроса затягивается, можно также обращаться в прокуратуру или суд с требованием разрешить ситуацию в вашу пользу. Жалоба в прокуратуру на управляющую компанию может быть действенным аргументом в общении с УК.

В суде вы можете требовать компенсации (особенно в тех случаях, когда неисправность создавала опасную ситуацию для всех жильцов), также суд может обязать управляющую компанию исполнять свои обязанности качественно, то есть заключить все необходимые договоры и платить за обслуживание дома.

Если неисправность устраняли долго, вы можете требовать перерасчета ежемесячной платы за ту услугу, которую не получали в полном объеме.

За какое время должны устраняться неисправности?

Если требуется ремонт коммуникаций, УК должна обращаться в аварийные компании. Они в определенные законом сроки ликвидируют неисправности. В каких случаях можно вызывать аварийные службы:

  • Проблемы с трубопроводом.
  • Неисправность электрооборудования.
  • Повреждение газоснабжения.

Важно! Вы можете вызвать ту службу, которая должна решать основную проблему. Если оказывается, что неисправность комплексная и требуется привлечь специалистов другого профиля, это сможет решить ремонтник уже на месте.

Выезд бригады аварийной компании бесплатный. Исключения – те случаи, когда авария происходит в квартире одного из жильцов или неприятность случается в доме, где установлено непосредственное управление.

Если договор заключен, бригада должна выехать в течение получаса (обеспечить локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения).

Существуют нормативы устранения тех или иных неисправностей. Их можно найти в Постановлении от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Приведем несколько примеров.

  • Протечки в отдельных местах кровли – 1 сутки.
  • Повреждения водосточных труб, колен, расстройство их креплений – 5 суток.
  • Расшатывание отдельных кирпичей в стене снаружи – 1 сутки, при этом зона должна быть огорожена сразу по приезде бригады.
  • Разбитые стекла – 1 сутки зимой, 3 суток летом.
  • Отслоение штукатурки потолка в помещениях общего пользования в доме – 5 суток, сразу по приезде бригады должны быть обеспечены меры безопасности на все время проведения работ.
  •  Протечки в перекрытиях, связанные с нарушением водонепроницаемости гидроизоляции в санузлах – 3 суток.
  • Течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков в унитазах – 1 сутки.
  • Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений – немедленно.
  • Неисправности мусоропроводов – 1 сутки.
  • Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом, – не более 2 часов.
  • Неисправности автомата защиты стояков и питающих линий – 3 часа.
  • Замыкание в элементах внутридомовой электрической сети – немедленно.
  • Неисправность в электроплите (с частичным отключением) – 3 суток.
  • Неисправность в электроплите (с полным отключением) – 3 часа.
  • Неисправности в освещении общедомовых территорий – 7 суток.
  • Неисправности лифта – не более 1 суток.

Естественно, некоторые сложные ситуации могут потребовать и дополнительного времени для устранения неисправности, но это должны быть ситуации, в которых такая мера действительно необходима. Если без видимой причины сроки ремонта не соблюдаются, это повод для жалобы в управляющую компанию или руководство аварийных бригад. В приложении № 2 Постановления № 170 вы найдете полный перечень работ.

  • Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
  • При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *