Зачастую обвалившиеся подъезды наших многоэтажек напоминают кадры из кинофильмов об апокалипсисе. Обшарпанные стены, разбитые стекла и напольная плитка — все это не добавляет эстетики лестничным клеткам и лифтовым холлам. Очень неприятно идти к своему жилищу в такой обстановке.
А ведь услуги ЖКХ — такие же услуги как стрижка в парикмахерской или ремонт стиральной машины. Вам не придет в голову платить за плохую стрижку или неотремонтированный телевизор.
Так почему при некачественном обслуживании управляющей компанией жители многоквартирных домов молчат? Ведь за ремонт дома и подъезда регулярно приходит счет в коммунальных платежах.
Мы вам расскажем кто, как и с какой периодичностью должен делать ремонт в подъезде и надеемся, что эта информация поможет.
Отсутствует ремонт в парадном
Обычно «коммунальщики» отказываются проводить ремонт в подъезде. Говорят, что якобы это не их обязанность. Но это совсем не так. Согласно Правилам и нормам по технической эксплуатации жилищного фонда, домоуправляющая компания обязана осуществлять восстановление стен, потолков и напольных покрытий.
Кто должен его осуществлять
Итак, какова периодичность ремонта подъездов многоквартирных домов? Сотрудники ЖЭК должны делать текущий ремонт в парадном раз в пять лет или три года в зависимости от типа строения.
Это прописано в пункте 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Если в течение данного периода времени рабочие к вам на лестничные клетки так и не пришли, необходимо обратиться с просьбой в домоуправляющую компанию.
А теперь мы расскажем, куда обращаться с жалобой на ремонт в подъезде и как вообще заставить УК его сделать.
Заявление на ремонт подъезда в управляющую компанию и другие органы
При недобросовестном выполнении ЖЭКом своих обязанностей следует сразу же обращаться в Государственную жилищную инспекцию. Сотрудники этой организации непременно разберутся с нарушениями и заставят «коммунальщиков» их устранить.
Жалоба составляется примерно по такому шаблону:
- в «шапке» заполняются ваши инициалы, адрес прописки и контактные данные, включая электронную почту;
- в заголовке пишем «заявление о нарушении правил содержания и ремонта жилых домов»;
- далее идет текст жалобы с указанием причины и адреса, где произошло нарушение (помните, писать надо по существу, без лишних подробностей);
- ниже просите инспектора провести выездную проверку, вынести постановление об устранении и наказании виновных;
- ставим роспись и дату.
Если обращение в жилинспекцию не помогло, и управляющая компания так и не делает ремонт в подъезде, незамедлительно подавайте исковое заявление в суд. Можно написать и в прокуратуру вместе с местными органами власти.
Образец того, как написать заявление-жалобу на текущий ремонт подъезда в управляющую компанию (ЖКТ, ЖЭК, УК и т.д.) вы можете скачать.
Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде
Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 1
Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 2
Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 3
Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 4
- Далее мы поговорим о том, куда обращаться, если разбиты окна в подъезде, должны ли они открываться и о не менее важных сопутствующих вопросах.
- Следующее видео поможет всем, чей подъезд нуждается в капитальном ремонте, а коммунальщики помогать в этом не спешат:
Разбитые окна
Зачастую в наших с вами подъездах независимо от времени года гуляет ветер, мокро от дождя или снега. Разбитые окна на лестничных клетках — одна из бед, которые сотрудники ЖЭУ не стремятся быстро устранить.
А теперь самое время узнать, кто должен менять окна в подъездах.
Кто должен менять окна в подъездах
А между тем домоуправляющая компания обязана застеклить разбитое окно в течение одних суток зимой и трех суток в теплое время года. Это прописано в приложении №2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
Поэтому все отговорки и отписки сотрудников ЖЭК не имеют под собой никакой подоплеки. Требуйте заменить стекло на целое, без всякого стеснения. Повторимся, это прямая обязанность управляющей компании.
Как подать жалобу
Обращайтесь в жилинспекцию. Это первое, о чем вы должны вспомнить при отказе «коммунальщиков» оказывать качественные услуги. Данная служба создана для контроля над халатными действиями сотрудников ЖКХ.
Подробно опишем порядок действий при обнаружении разбитого окна в подъезде:
- обращение в свою управляющую компанию;
- при отказе — обращение в Госжилинспекцию;
- составление жалобы;
- подача заявления через отправление заказным письмом с уведомлением или передача лично в руки сотруднику;
- подождать тридцать дней до вынесения постановления (этот срок установлен законом);
- после принятия решения об устранении, у «коммунальщиков» будет сорок пять дней на устранение неисправности.
Конечно из-за такой мелочи, как разбитое стекло, вряд ли придется инициировать процедуру жалобы в жилинспекцию и сотрудники ЖЭУ застеклят окно. Но у вас все-равно есть действенный метод для борьбы.
Заявление о замене окон в подъезде вы можете скачать здесь.
Заявление о замене окон в подъезде
Заявление о замене окон в подъезде — 1
Заявление о замене окон в подъезде — 2
Заявление о замене окон в подъезде — 3
А что делать жильцам, у которых давно не проводился ремонт лестницы (ступенек) в подъезде, равно как и не менялась разбитая напольная плитка? Об этом мы и расскажем ниже.
О том, как должна работать УК в отношении замены окон в подъездах, рассказывает видеосюжет ниже:
Побита плитка в подъездах
Поговорим о еще одном аспекте несделанного ремонта в подъезде — разбитое напольное покрытие. Особенно актуален этот вопрос в контексте неработающего освещения. В данном случае очень легко получить травму споткнувшись о разрушенное напольное покрытие.
И первое, о чем мы расскажем — должен ли ЖЭК укладывать плитку в подъезде.
Должен ли ЖЭК ее укладывать
Сразу ответим — должен, основываясь на уже упомянутых нами Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Любые повреждения полов сотрудники ЖЭУ должны устранять незамедлительно.
В очередной раз оговоримся — вы уже оплатили все услуги по ремонту подъезда. Поэтому никаких дополнительных денежных средств с вас не потребуется. Более того, необходимо требовать удовлетворительной работы ЖЭКа, ведь за их услуги мы отдаем деньги ежемесячно.
Как добиться ремонта
Метод все тот же, обращайтесь с жалобой в жилинспекцию. Еще можно написать жалобу в Роспотребнадзор — это организация, которая контролирует качественное оказание услуг населению.
Заявление-претензия о плитке в подъезде к УКа или подобным организациям пишется в свободной форме, (например, в стиле: «просим вас заменить напольную плитку в подъезде»). Но можно и применить шаблон, который мы описали выше. Порядок подачи нами тоже рассмотрен.
Действия жильцов при любом обращении в надзорные органы схожи. Единственное, о чем хотим вас предупредить — не забывайте о количестве обращений. Чем больше людей, проживающих в доме обратиться с жалобой, тем быстрее «коммунальщиков» обяжут устранить неисправность.
Жалобу вы можете скачать здесь.
Жалоба о разбитой плитке в подъезде
Жалоба о разбитой плитке в подъезде — 1
Жалоба о разбитой плитке в подъезде — 2
Жалоба о разбитой плитке в подъезде — 3
Жалоба о разбитой плитке в подъезде — 4
И в заключении хотелось бы упомянуть очень нужный и полезный интернет-ресурс. Сайт РосЖКХ не является официальной страницей «коммунальщиков», но имеет ряд полезных практических советов по борьбе с их произволом.
На его страницах в электронном виде можно заполнить жалобу на все возникающие неполадки в квартире и подъезде.
Опытные юристы указали все необходимые законы и правоустанавливающие документы, вам останется только сослаться на них.
Не стесняйтесь отстаивать свои права и бороться за комфорт в доме.
Отсутствие ремонта в подъезде, сломанные почтовые ящики, снующие грызуны или плесень на стенах — все это ненормально! Ведь все мы платим за коммунальные услуги и не должны страдать из-за преступной халатности домоуправляющих компаний.
Последней инстанцией воздействия является суд. Пишите исковое заявление не стесняясь, в судебной практике множество случаев, когда сотрудники ЖКХ не только устраняли все свои недоделки, а еще и выплачивали истцу материальный ущерб.
Следующий видеосюжет в шуточной форме рассказывает о том, как добиться от ЖЭКа выполнения внепланового ремонта подъезда:
Ремонт подъезда: советы юриста и реальные истории обновления без УК
- Главная
- Дизайн и декор
- Квартира
1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Вместе с юристом Юлией Черновой рассказываем, как инициировать ремонт подъезда и вернуть деньги, если вы сделали его сами.
Бонус — реальные истории самостоятельной переделки старых подъездов. 
Fotodom.ru
Периодичность проведения косметического ремонта в помещениях общего пользования, к которым относится подъезд многоквартирного дома, составляет 3-5 лет. Это указано в Постановлении Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 года № 170.
Фактически периодичность ремонта зависит от износа здания, отношения жильцов к своему общему имуществу и добросовестности управляющей компании.
Средства на текущий ремонт подъезда заложены в тарифе на содержание и ремонт мест общего пользования (средства на капитальный ремонт подъезда собираются отдельно, обратите внимание).
Составьте заявление
Если вы считаете, что ремонт необходим, нужно обратиться в управляющую компанию с заявлением от общего собрания жильцов. В таком заявлении, которое пишется в свободной форме, указывают место проведения работ, дату последнего ремонта и перечисляют работы, которые жильцы считают жизненно необходимыми.
Отнесите заявление в УК и районную администрацию
Один экземпляр заявления уполномоченный от жильцов (это может быть, например, председатель ТСЖ или старший по подъезду) относит в управляющую компанию, где его регистрируют.
На втором экземпляре заявления, который возвращается жильцам, также должны быть проставлены его входящий номер, дату приёма, печать и подпись того работника, который принял документ.
На всякий случай третью копию документа направляют в общественную приемную городской или районной администрации (в сопроводительном письме или в «шапке» этого заявления указывают, что оно направлено для контроля выполнения).
Получите ответ
В течение 15 календарных дней УК должна дать ответ, в котором указывают сроки и объём работ.
Если в ремонте отказано, необходимо подготовить жалобу в Госжилинспекцию города или района о бездействии УК (помните, вы относили им третий экземпляр заявления?). Ответ на жалобу готовят в течение 30 дней.
Госжилинспеция может как принудить УК провести ремонт, так и согласиться с тем, что на данном этапе текущее обновление подъезда не требуется.
Как вернуть деньги, если вы сделали ремонт сами?
Если жильцы подъезда не дождались ответа от управляющей компании и решили взять власть в свои руки, сделав ремонт самостоятельно, можно вернуть деньги, сохранив определенные документы.
Составьте дефектную ведомость
Перед началом ремонта должна быть составлена дефектная ведомость, в которой учитываются все крупные и мелкие работы, запланированные в подъезде.
Сохраните смету на ремонт
Вместе с дефектной ведомостью составляют акт начала ремонтных работ и график производства работ, а также их смету. Если смета жильцов устраивает, заключается договор подряда со строительно-ремонтной организацией.
Когда ремонт закончен, составляется акт приёмки работ. При позитивном развитии событий УК, получив от жильцов заявление о необходимости компенсировать проведённый за собственный счёт ремонт (к заявлению необходимо приложить копии всех документов, подтверждающих проведённые работы), соглашается со сметой и перечисляет средства за ремонт.
Как вернуть деньги, если УК отказалась от компенсации?
Ремонт проведён, деньги потрачены, но УК не хочет их компенсировать. В этом случае жильцы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении сумм, потраченных на ремонт по причине неисполнения управляющей компанией своих обязательств.
Успех обращения в суд зависит во многом от того, насколько тщательно вы оформляли документы во время ремонта. Если какие-то работы прошли мимо сметы, возместить их стоимость не получится.
Возможно и такое развитие событий: УК готова компенсировать ремонт, но не в полном объёме.
Например, специалисты УК сочли стоимость работ завышенной или считают, что часть произведённых улучшений относится к капитальному ремонту, а потому оплачиваться из фонда текущего ремонта не может.
В этом случае жильцы также могут обратиться в суд для того, чтобы ремонт был им компенсирован в полной мере (разумеется, при наличии всех подтверждающих его стоимость документов).
Екатерина с супругом купили квартиру в сталинке 1934 года постройки, он подлежал капитальному ремонту и коммунальные службы занимались обновлением фасада. Но подъезды не входили в программу капитального ремонта. И тогда молодая семья решила действовать своими силами.
Сначала записались на прием к директору управляющей компании. Но, к сожалению, эта встреча не дала ничего, кроме информации. Директор разъяснил процесс сбора средств на ремонт: жильцы решают сами, что нужно заменить, деньги копятся, а после начинаются работы.
В конкретном случае сказали, что необходимо на собрании жильцов принять решение о ремонте, получить согласие всех собственников увеличить платежи (до 1,5-2 тыс. рублей в месяц), скопить средства и приступать к работе.
Этот вариант не устроил наших героев, так как нужно было ждать не один год, и они решили действовать самостоятельно.
Екатерина с супругом наняли специалиста, сделали ремонт от входной двери и тамбура до второго этажа, где и расположена их квартира. На работы ушло 60 тыс. рублей.
Основную часть за ремонт их этажа разделили с соседями по площадке (примечание: на площадке по 2 квартиры, а всего в подъезде — 6 квартир). Стоимость ремонта входной зоны предложили разделить соседям по подъезду, и практически все согласились.
Теперь решается вопрос о ремонте других этажей, так как соседям понравилась переделка, хотя изначально они были против.
Переделка подъезда в доходном доме в Москве
Здесь долгой истории не будет, но есть итог, который очень радует. В центре внимания — подъезд в доходном доме начала 20 века. Жильцы счистили краску с перил, деревянную часть отполировали и оставили естественный цвет дерева, а в качестве замены освещения выбрали бра и люстры из ИКЕА. Историческая атмосфера сохранилась, но при этом подъезд стал выглядеть гораздо аккуратнее.
Материал подготовила
Была ли статья интересна?
Четыре способа собрать деньги на ремонт подъезда
Пожалуй, каждый жилец многоэтажки хочет иметь чистый и ухоженный подъезд. Но выполнять ремонт за свой счет — удовольствие не из дешевых, а рассчитывать только на управляющую компанию обычно не приходится.
В программе «Доступное ЖКХ» попытаемся на конкретных примерах разобрать, как привести подъезд в порядок. Способов четыре.
Способ № 1. Повысить тариф на содержания и ремонт общедомового имущества, заранее оговорив, что дополнительно собранные средства пойдут именно на благоустройство подъездов.
Так поступили в доме № 23 по улице Любецкой. Дому 15 лет, одна из проблем, которая еще недавно волновала жильцов, — порядком обтрепавшиеся подъезды. В 2017 году люди взяли инициативу в свои руки, создали совет дома и выбрали активного председателя.
«Мы провели общее собрание. Людям подробно рассказали, куда и на какие цели будут потрачены дополнительные деньги. В среднем повышение составило 150 рублей в месяц с двухкомнатной квартиры», — рассказывает председатель совета дома Марина Иванова.
Ремонт одного подъезда обошелся в 88 тысяч рублей. В перечне выполненных работ — покраска стен и побелка потолка, установка датчиков движения, замена домофона. Уже после ремонта жильцы сами сшили шторы на окна, на каждом этаже появились веселые рисунки, поднимающие настроение хозяевам и гостям.
Способ № 2. Его управляющие компании часто предлагают жильцам. Суть в том, чтобы разделить затраты на ремонт подъезда на две составляющие, рассказывает директор ГК УК «Жилремстрой» Галина Маврина.
«Когда тариф в доме небольшой и деньги на содержание тратятся на более нужные цели, например, ремонт кровли, подготовку к зиме или что-то другое, тогда мы выходим к жителям с предложением разделить затраты на две составляющие: наша работа, материалы жителей. Этот способ очень популярный», — пояснила Галина Маврина.
Способ № 3. Деньги на ремонт подъезда жильцы собирают самостоятельно.
«Есть у нас такой вариант, когда дома голосуют за отдельную статью на ремонт подъезда. То есть жители принимают решение сами, а нам приносят протокол общего собрания. В нем говорится, что ремонт подъезда необходим. После начинается сбор денег с квадратного метра с каждой квартиры», — объяснила Галина Маврина.
Способ № 4. Совсем другая история, когда в доме есть арендаторы. Как показывает практика, даже небольшие ежемесячные поступления, при разумном расходовании и контроле со стороны жильцов, могут преобразить дом. Цокольный этаж на Вологодской, 38 занимает магазин, ежемесячно арендатор платит порядка 50 тысяч рублей.
«Раньше деньги уходили неизвестно куда, а когда вышел закон, что средства остаются в доме, мы решили вплотную заняться благоустройством дома и двора.
У нас специальный счет, на него мы кладем деньги, а потом, по мере возможности, их используем. Проводим собрание, узнаем мнение жильцов и действуем, вкладываемся в дело.
Мы постоянно требуем от управляющей компании отчет, на какие цели и сколько потрачено», — рассказала Татьяна Степаненко, председатель совета дома по Вологодской, 38.
В подъездах дома на Вологодской не просто выкрашены стены и побелены потолки — здесь сделан капремонт электросетей, установлены новые щитки, входные двери, есть видеокамеры, пластиковые окна. Жильцы не платят за капремонт, недавно только за деньги от аренды был отремонтирован двор.
- Все выпуски «Доступного ЖКХ» опубликованы на канале информагентства «Череповец».
- Программа «Доступное ЖКХ» выходит при поддержке правительства Вологодской области и регионального департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
- Светлана Марущенко
Как обманывают при ремонте домов жителей, руководителей ТСЖ и УК и учредителей УК
Эта статья будет полезна как обычным собственникам, так и председателям и членам советов домов, председателям ТСЖ, руководителям УК, а также (внимание!) учредителям управляющих компаний. Ее автор – Амалия Бальтинайте, руководитель системы «ГИС Ремонт ЖКХ».
Если спросить любого человека в России по поводу проведения ремонта многоквартирного дома – в его ответе будут слова «откат», «украли», «заработали», «сделали г…но», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».
Как устроен рынок ремонтов домов в ЖКХ?
Жители каждого дома ежемесячно отчисляют две суммы на будущие ремонты своего дома.
• около 3-5 рублей с квадратного метра квартиры на текущий ремонт дома – эти деньги идут напрямую в УК или ТСЖ и расходуются по решению общего собрания
• от 6 до 16 рублей (в зависимости от региона) с квадратного метра квартиры на капитальный ремонт – эти деньги идут напрямую на счет в банке (если открыт спец.счет) или региональному оператору капитального ремонта.
Таким образом, чем больше площадь дома, тем больше накапливается ежемесячная сумма на ремонт.
Обычная пятиэтажная хрущевка в среднем имеет площадь 3,5-5 тысяч м2 площади, а следовательно, «копит» 12-20 тысяч рублей в месяц на текущий ремонт и 25-50 тысяч на капитальный.
По своему дому вы можете легко посчитать эти значения – возьмите структуру тарифа в своей управляющей организации и умножьте тариф на общую площадь жилых и нежилых помещений дома.
Теперь посмотрим, как сейчас происходит процесс ремонта в доме, которым управляет управляющая компания. Управляющие компании могут оперировать только теми деньгами, которые они собирают на текущий ремонт.
Собственники могут потратить эти деньги только по решению общего собрания (либо по решению Совета дома если ранее такое право было предоставлено Совету дома общим собранием).
Грубо говоря – хотите сделать ремонт в подъезде/поставить видеонаблюдение/огородить двор/заменить светильники – идите собирать подписи.
После проведения общего собрания (=сбора подписей), вы отдаете протокол в управляющую компанию и ждете результат. Здесь и начинается самое интересное со словами «откат», «украли», «заработали», «сделали говно», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».
Например, ваш дом накопил 500.000 рублей. Вы провели собрание и решили сделать ремонт в подъезде. Чтобы меня не обвиняли в разжигании ненависти к УК, я буду употреблять термин «Типичная управляющая компания» (далее – «ТУК»). После (или до) получения протокола «ТУК» обозначает стоимость ремонта в размере накопленных 500.000 рублей. Здесь происходит два варианта:
1) в УК есть свои работники, которые начинают ремонт (редкий вариант),
2) УК нанимает другую организацию для проведения ремонтов (более частый вариант на практике).
При первом варианте затраты УК будут в виде оплаты труда работников и стоимости материалов. Собственники не могут повлиять ни на стоимость материалов, ни на их применение. Чтобы заработать – будут покупаться наиболее дешевые материалы, а работать будут низкоквалифицированные работники.
Гораздо интереснее рассмотреть второй вариант! При втором варианте – УК просто оплачивает услуги другой компании, нанимает ее сделать ремонт, а поскольку деятельность «ТУК» направлена на извлечение прибыли, то подрядная организация будет выполнять работы не за 500.000 рублей, а, скажем, за 300.000 рублей. Соответственно, наш «ТУК» получит прибыль в размере 200.000 рублей с одного ремонта.
Будет ли здесь обман жителей? Да, возможно, но ведь жители сами сдали в УК протокол с просьбой сделать ремонт и не оговорили никаких других условий. Поэтому здесь не понятия «откат», «украли», но есть понятие «заработали».
Будет ли обман сотрудников управляющей компании? Да, возможен, если подрядчик окажется недобросовестным, возьмет оплату, а сделает ремонт плохо или не сделает часть обещанных работ. Таким образом, подрядчик подставляет управляющую компанию перед жителями, которые будут недовольны результатом. Здесь есть понятие «сделали говно».
Будет ли тут обман учредителей управляющей компании? Да, возможен, когда руководитель (не являющийся учредителем) подписывает договор на 300.000, но устно договаривается, что еще 30.
000 ему потом отдадут наличкой подрядчики. Таким образом, руководитель УК ворует у учредителей. Он показывает ему прибыль в 200.000, хотя реальная прибыль могла бы быть 230.000 рублей.
Здесь есть понятие «откат».
Мне приходится много общаться с руководителями подрядных компаний, которые делают те или иные работы для УК.
Так вот, они говорят, что «откат» встречается в более крупных УК (от 10 домов), где учредитель и руководитель разные люди, при этом «откат» поставлен на поток и начинается от 5 и доходит до 100% от суммы договора.
При этом, подрядчики не знают сколько реально списывается УК со счета дома с жителей, поэтому определить «наценку» управляющих компаний за свое «беспокойство».
Однако, примеры смет составленных управляющими компаниями, которые председатели домов приносят с просьбой помочь разобраться показывают, что реальная стоимость выполнения работ (мы отправляли смету в 3-5 разных фирм с просьбой предоставить их предложение по цене) ниже в 1,3-2 раза. То есть наценка за «беспокойство» доходит до 100%.
Если дом обслуживается ТСЖ, то все закупки происходят с участием председателя и/или членов правления. Если люди добросовестные – то они ищут варианты как сэкономить и узнают стоимость в нескольких компаниях. Если председатель ТСЖ пришел на свой пост, в том числе, заработать деньги, то см. ситуации выше в абзаце со словом «откат».
Сейчас прошло время, когда собственники говорили – «ремонта 10 лет не было, пусть хоть как сделают, и на том спасибо!». Нет, не спасибо. Сейчас время эффективно использовать накопленные деньги и требовать.
Как же защититься жителям домов, руководителям ТСЖ и УК и учредителям?
- Советы жителям домов:
- — в договоре управления МКД обязательно пропишите, что собственники имеют право самостоятельно выбирать подрядчиков по текущему ремонту, а управляющая компания обязана исполнить решение собственников и заключить договор на основании решения собрания или совета дома;
- — попросить в УК смету ДО проведения общего собрания, узнать в 3-5 компаниях стоимость работ по данной смете, выбрать компанию, которая предложит лучшее соотношение «цена-качество» либо предложить эту компанию своей УК, включить ее название (ИНН, ОГРН) в решение общего собрания;
- — участвовать во всех этапах ремонта с целью контроля (у меня был случай, когда председатель дома – бабушка, бывший строитель, поставила стул летом на улице и смотрела какие материалы используются, сколько их тратится, соблюдаются ли все этапы работ по ремонту фасада ее «сталинки» и соответствует ли это смете).
В настоящее время практика выбора подрядчиков еще не до конца сформирована даже у опытных сотрудников ТСЖ и УК, а что говорить про собственников, которые могут уделить этому время один раз в год? Здесь важен принцип должной осмотрительности и опыт. Он же нужен и председателям ТСЖ и УК, поэтому переходим далее.
Советы председателям ТСЖ и руководителям УК:
- — принцип должной осмотрительности, а именно, выбор подрядчика только после просмотра его «истории работ» на прошлых объектах, разговора с заказчиками;
- — не выбирать компании, которые зарегистрированы недавно или у которых есть судебные споры (все это можно проверить онлайн) – есть риск оплатить аванс и остаться у разбитого корыта;
- — требовать банковскую или иную дополнительную гарантию по договору, чтобы застраховать себя от «сделали говно» и «все потрескалось»
- — анализировать рынок, сегодня рынок развивается и появляется много новых компаний, которые готовы делать тот же объем работ дешевле, при этом они уже имеют историю работ и хотят закрепиться на рынке, работают на имя, но очень гибкие в цене на свои услуги.
Советы учредителям УК (и собственникам, которые хотят сохранить свои деньги):
— каждый ремонт проводить по составленной смете (объем работ и материалов одинаковый – победит цена!) в виде конкурса, с отбором претендентов, да, это усложнит процесс выбора подрядчика, но поможет сохранить деньги и получить лучшие решения по цене и, как следствие, по маржинальности бизнеса, сохранению своих денег;
— поставить задачу об обязательном составлении отчетов о запросах цен в 3-5 разных подрядных компаниях с указанием их контактных данных и причин их отклонения и выборе определенной;
— посадить в УК своего человека (близкого родственника, детей и тд), которые будут «внутри» компании видеть работу, следить за «откатами», а заодно набираться опыта в управлении.
В нашей практике был случай, когда учредитель УК устроил свою жену на работу в УК экономистом, а уже спустя первый месяц она нашла такие, даже не связанные с ремонтами, траты как: ежемесячная чистка аквариума (15000 рублей), оплата интернета (4500 рублей – был открыт максимальный канал, который вообще не требуется в работе), закупка канцелярии на сумму более 7000 рублей ежемесячно (штат компании около 7 человек), затраты на обслуживание техники и прочее – в сумме «оптимизация» сократила расходы более чем на 50.000 рублей каждый месяц, абсолютно не сказавшись на условиях работы сотрудников.
Что делать, если в вашем доме — ЖСК, и дому от этого скорее хуже, чем лучше
В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.
Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.
Как дом попал в управление ЖСК?
В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.
Это правомерно? Обычно — нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.
В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:
- непосредственное управление собственниками,
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),
- управление управляющей компанией.
И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников. Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.
За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно.
А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.
129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.
Можно ли самому отремонтировать подъезд и взыскать расходы с УК?
Иногда собственник теряет надежду на то, что управляющая компания отремонтирует дом, и поэтому он делает ремонт за свой счёт и пытается взыскать расходы с компании. Однако, решившись на такой шаг, стоит учитывать, что не всегда суд взыщет убытки в полном размере, если вообще взыщет.
Суд будет оценивать расходы собственника на ремонт не только с точки зрения доказанности их платёжными документами, но и с точки зрения обязательности такого ремонта.
Если суд посчитает, что в каких-то работах не было необходимости, может отказать возместить убытки в этой части.
Так произошло, например, с истцом по делу, которое недавно рассмотрел Девятый кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88 – 5952/2021).
УК ФГБУ «Центральное жилищно-коммунальное управление» Министерства обороны РФ плохо исполняла обязанности по управлению одним из МКД в Хабаровском крае.
В результате один из подъездов дома пришёл в антисанитарное состояние: сырость и потёки на стенах и потолках чёрного и коричневого цвета, отслоившаяся штукатурка, деформированные оконные рамы, подвал затоплен сточными водами, отсутствует искусственное освещение, везде грязь из-за того, что подъезд не убирали.
Собственник нанял подрядчика и сделал ремонт в подъезде за свой счёт. На ремонт было потрачено 240 000 р. УК проигнорировала претензию собственника с требованием возместить деньги, затраченные на ремонт.Потребитель обратился в суд с требованием взыскать с УК деньги, затраченные на ремонт подъезда, неустойку, штраф и компенсацию морального вреда.
Суд назначил экспертизу, которая оценила ремонт по рыночной стоимости в 175 000 р. Суд согласился с выводами эксперта и взыскал убытки в меньшем размере, чем требовал истец. Первая инстанция решила, что в расходах истца сверх 175 000 р. не было необходимости. Часть работ, которые сделал истец, находится вне ответственности управляющей организации.
- Апелляционная инстанция оставила решение в силе.
- Девятый кассационный суд общей юрисдикции, который рассматривал кассационную жалобу истца, признал обоснованными выводы нижестоящих судов о том, что УК нарушила санитарно-гигиенические условия проживания в доме.
- Кассационный суд согласился с тем, что бездействие ответчика нарушало право истца на благоприятную среду проживания и выделил следующие моменты:
- подъезд находился в антисанитарном состоянии, что создавало возможность причинения вреда здоровью истца;
- решением Хабаровского районного суда по другому делу сам факт необходимости текущего ремонта преюдициально установлен;
- основания для освобождения ответчика от обязанности сделать текущий ремонт отсутствуют, а сама обязанность выполнить ремонт подъезда возникла до обращения истца в суд с рассматриваемым иском;
- ответчик текущий ремонт не делал, поэтому истец отремонтировал подъезд за свой счёт с привлечением подрядчика.
Судебная коллегия указала, что суды правильно приняли заключение эксперта в качестве доказательства стоимости ремонта. Эксперт имеет необходимое образование, квалификацию, сертификаты соответствия, стаж работы по специальности и был предупреждён об уголовной ответственности.
Суд оставил судебные акты без изменения.
Ранее мы писали о других попытках взыскать с УК стоимость ремонта общедомового имущества
О положительном примере для собственника можно прочитать в материале «Когда ТСЖ обязано возместить расходы на ремонт общего имущества» и «Собственник заменил стояки, а ТСЖ не возместило расходы. Кто прав?».О том, как делать не надо, мы писали в статье «Собственнику: как не надо ремонтировать общее имущество».
Собственнику: как не надо ремонтировать общее имущество
https://gkhnews.ru/12395-sobstvennik-svoimi-silami-zamenil-stoyaki-a-tszh-ne-zahotelo-vozmeshhat-rashody-kto-prav/
Когда ТСЖ обязано возместить расходы на ремонт общего имущества
Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram,➜ в Instagram,➜ во ВКонтакте.