Разбираемся, в каких случаях у собственников действительно могут изъять жилье, а какие являются ложным поводом для беспокойства
Андрей Пронин/ТАСС
В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.
Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.
Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом.
Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье.
Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража ( Андрей Пронин/ТАСС)
Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.
Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей.
К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах.
При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.
Андрей Пронин/ТАСС
Отказ от доли в пользу ребенка при разводе
Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны.
Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей.
В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.
Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего.
Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом.
Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.
Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами.
Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя.
Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.
Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.
Андрей Пронин/ТАСС
Прописка в проданной квартире
Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.
Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.
Андрей Пронин/ТАСС
Незаконная перепланировка
Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.
Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.
21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние.
Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.
Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.
В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока.
Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке.
Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.
Андрей Пронин/ТАСС
Подготовлено на основе оригинальной статьи «Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья».
За что могут отобрать квартиру
Долги по кредиту под залог квартиры
Если квартира заложена, а долг большой, то недвижимость могут забрать, даже если это единственное жильё.
Это, пожалуй, самый распространённый случай и самый большой страх будущего ипотечника.
Кредит под залог квартиры — не обязательно ипотека. Под залог недвижимости можно брать кредиты и на другие цели — например, на покупку загородного дома или автомобиля. В этом случае квартиру используют как залог, для гарантии возврата денег.
К сожалению, заложенную квартиру действительно могут отнять за долги.
Причём это реально даже с квартирой, которая является единственным жильём должника.
В первую очередь в зону риска попадает жильё, купленное в ипотеку и заложенное под её возврат. Право банка обратить взыскание на квартиру (то есть «забрать» её и продать) фиксируется в кредитном договоре. При его подписании внимательно читайте, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру.
Это может быть не только просрочка платежей, но и нарушение совсем других условий договора. Такие случаи предусматривает и сам закон «Об ипотеке»(ст.
50): например, если собственник недвижимости не делает ремонт, не страхует квартиру или не пускает представителей банка для осмотра заложенной квартиры.
За такие нарушения банк вправе попросить вернуть невыплаченную сумму по кредитному договору, и если должник не сделает это в течение 1 месяца, потребовать продать квартиру.
Банки продают недвижимость с публичных торгов по правилам, которые описаны в том же законе «Об ипотеке». Забрать квартиру могут как по суду, так и без него. В большинстве случаев банки в договоре оставляют за собой право сделать это без суда.
Из этого правила есть исключения: даже если в договоре прямо прописан внесудебный порядок взыскания, то при незначительном размере долга перед банком без суда не обойтись.
Для этого долг должен быть меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев.
Если выполняются эти два условия одновременно, то банк может «покушаться» на недвижимость только через суд, который учтёт размер долга и серьёзность нарушений, прежде чем принять решение о судьбе квартиры.
Конечно, лучше не доводить ситуацию с просрочкой до такого: как только вы понимаете, что не можете вовремя платить банку или другому кредитору, которому заложили жильё, — обратитесь к нему и попробуйте решить эту проблему совместно. Мы уже писали, какие варианты может предложить банк в сложной жизненной ситуации: любому крупному кредитору выгоднее подождать и заморозить обязательства, чем заниматься продажей квартиры.
Долги без залога квартиры
Если квартира не в залоге, то забрать её в счёт долга можно только при условии, что это не единственное жильё должника. Но бывают исключения.
С долгами, под которые не заложена квартира, дела обстоят лучше.
Лишиться в этом случае недвижимости можно, только если это не единственное жильё (то есть у вас в собственности имеется другая квартира или комната). Гражданский процессуальный кодекс прямо запрещает забирать единственное жильё, если на него не оформлена ипотека, — об этом говорит ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.
Этот запрет вызвал бурные обсуждения, потому что давал возможность, к примеру, злостным неплательщикам алиментов проживать в своей единственной пятикомнатной квартире в центре Москвы и не особо волноваться на этот счёт.
В 2016 году появился законопроект, который разрешает забирать за долги и единственное жильё, даже не если оно не отдано в залог. Если законопроект будет принят, то без квартиры может остаться любой должник.
Важно понимать, что суд, рассматривая обстоятельства дела, берёт в расчёт все нюансы конкретного случая. Поэтому «единственность» жилья не всегда спасает от его потери.
Так, например, в судебной практике бывали дела, где должник, злоупотреблявший своим правом, всё же лишался квартиры.
В одном из случаев должник, стремясь сохранить жильё, снялся с регистрации в съёмной квартире, где проживал уже много лет, и прописался в «спорном» собственном жилье. Суд принял во внимание все обстоятельства дела и вынес решение «забрать» квартиру в счёт долга.
Долги родителей и несовершеннолетний собственник
Если квартира не заложена, то её не заберут. Если заложена с долей ребёнка, то увы (
Забрать квартиру, в которой есть несовершеннолетний сособственник, очень сложно.
Во-первых, нужно помнить, что «отобрать» могут только долю должника в праве собственности, а не всю квартиру, потому что должник отвечает только тем, чем владеет сам. Доля несовершеннолетнего остаётся неприкосновенной.
Во-вторых, даже эту долю не смогут забрать, если это единственное жильё должника и оно не заложено.
Пример. Маме, папе и ребёнку принадлежит по 1/3 права на квартиру. Папа набрал кредитов и не в состоянии с ними расплатиться. При этом квартира — единственное жильё для всей семьи. В такой ситуации кредиторы не смогут ничего поделать ни с долей отца, ни тем более с долей ребёнка.
А если такая квартира заложена?
Долю ребёнка в праве собственности заложить можно только с согласия органов опеки. В некоторых случаях они идут на это, например, если квартира закладывается для покупки в кредит другой квартиры (она лучше, в ней у ребёнка тоже будет доля).
Если родители не смогут выплачивать кредит и накопят большой долг, то по закону банк вправе забрать даже единственное жильё, если оно заложено, и несовершеннолетие собственника не спасёт от такого взыскания.
На практике такое встречается очень редко: как правило, банки не берут в залог недвижимость, где один из собственников несовершеннолетний, а органы опеки не дают разрешение заложить такую квартиру.
Самовольные перепланировки или переустройство квартиры
Если перепланировка противоречит техническим регламентам и может угрожать сохранности дома (например, при сносе несущей стены), квартиру могут забрать. И такие случаи были
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
Самовольной перепланировкой или переустройством квартиры считается перепланировка, на которую не получено согласование уполномоченного органа. Или перепланировка, которую провели с нарушением проекта перепланировки, поданного на согласование.
Некоторые перепланировки можно узаконить задним числом, если они не нарушают никакие технические регламенты. Но есть перепланировки, которые согласовать в принципе невозможно — они угрожают целостности здания и безопасности людей, которые в нём живут. На такую могут банально пожаловаться соседи.
Если подобная перепланировка или переустройство будут обнаружены, для начала собственнику квартиры предложат вернуть всё в первоначальный вид. Срок на это отведёт орган, согласовывающий перепланировки.
Если собственник оставит всё как есть, он может лишиться квартиры по решению суда. Иск вправе подать орган, который согласовывает перепланировки. Если квартиру заберут, то после продажи с публичных торгов экс-владелец получит часть денег, вырученных за продажу, за вычетом расходов на восстановление квартиры.
Например, если суд решит, что стоимость квартиры 6 млн рублей, но при этом восстановить снесённую стену стоит 500 000 рублей, а убрать батареи с балкона — ещё 500 000, то квартиру продадут за 5 млн рублей, которые и достанутся прежнему владельцу.
Долги по коммунальным платежам
Долг по коммуналке не может расти вечно — рано или поздно квартиру просто отключат от благ цивилизации. Но не отберут. Однако, если вы не собственник, а только снимаете жильё по договору социального найма, то квартиру за долги можно потерять.
Долги в квартире по договору социального найма
Некоторые категории граждан России получают квартиру от государства. Но не в собственность, а для проживания. В этом случае оформляется договор социального найма, по которому наниматель платит за коммунальные услуги и другие текущие расходы на квартиру.
Выселить за долги по коммуналке такого нанимателя могут, если он без уважительных причин не платит за квартиру и за коммунальные услуги больше 6 месяцев. Это предусмотрено ст. 90 Жилищного кодекса РФ. Такого нанимателя вместе с членами семьи через суд выселяют в другое помещение — вот только его размеры будут рассчитываться по нормам, установленным для общежития.
- Ещё хуже обстоят дела с нанимателями квартир, которые пользуются ими не по назначению, «убивают» их или нарушают интересы соседей: таких нанимателей после предупреждений выселяют, не давая взамен никакого жилья.
- Долги по коммуналке в собственной квартире
- Квартиру не отберут, но долг заплатить придётся.
Поставщик коммунальных услуг вправе ограничить, а после этого и приостановить предоставление ресурсов. Сначала он предупредит о задолженности и потребует её погасить. Через 20 дней, если не оплатить долг, услугу могут ограничить (при наличии технической возможности), а ещё через 10 дней — и вовсе отключить.
Будьте внимательны: предупредить вас могут разными способами: лично под роспись или по почте России с уведомлением о вручении, через личный кабинет на сайте Госуслуг, позвонив по телефону или просто сделав запись в очередном платёжном документе. И такое уведомление будет считаться полученным.
Предупреждение об отключении направляют, если вы задолжали хотя бы за один вид коммунальных услуг условно за 2–3 месяца (по закону такой долг считается на основе двухмесячной нормативной стоимости услуги).
На практике это редко происходит так быстро. Отключать ли квартиру от коммунальных услуг — решает суд.
Он часто встаёт на сторону потребителя: «наказание» должно быть соразмерно нарушению, не иметь альтернативы и не вредить другим жильцам дома.
На сумму долга будут начисляться пени, и рано или поздно придётся заплатить не только сам долг, но и неустойку, которая будет становиться всё больше.
Долг могут взыскать через суд. Если задолженность не превышает 500 000 рублей, то решение выносят в порядке приказного производства — то есть без вызова сторон и без судебного разбирательства. Такой суд очень легко пропустить, особенно если вы живёте не по месту регистрации. О том, что суд вынес решение взыскать с вас долги, вы можете узнать уже от приставов.
И пусть незаложенное единственное жильё при этом не пострадает, зато всё остальное имущество, включая деньги на ваших счетах, зарплату и машины, легко пойдёт в ход, чтобы погасить долги по коммунальным платежам.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев
Даже единственное жильё могут забрать за долги. Объясняем, в каких случаях
Закон гласит: нельзя забирать у должника его единственное жильё, в котором он проживает вместе со своими родственниками. Нужно гарантировать должнику и его семье условия, «необходимые для их нормального существования».
Но проблема в том, как закон трактуют судьи. Какой объём жилья нужно оставить должнику, чтобы он «нормально существовал»? А если должник по факту не проживает в своей квартире, а сдаёт её в аренду? А если у должника много квартир, то какую ему позволят оставить?
Если жилых метров много, судья оставит должнику самое дешёвое жильё.
Часто банкроты пытаются спасти кровно нажитые метры, быстро избавившись от жилья. Стратегия распространённая. К примеру, богатый гражданин имеет в собственности квартиры и дома. Он знает, что скоро придут всё отбирать, и в спешке раздаривает имущество детям или распродаёт его друзьям и партнёрам.
Есть три варианта развития событий:
- Всю недвижимость вернут назад, если она продана неграмотно;
- Вместо недвижимости с покупателей возьмут деньги (опять же когда продано всё было неграмотно);
- Оспорить ничего не удастся: ни денег, ни квартир не вернуть. Последний случай — редкость.
Один челябинский бизнесмен решил пойти по первому сценарию. Он продал шесть квартир и элитный коттедж. Затем суд отменил все сделки и вернул в собственность бизнесмена одну из квартир и коттедж в Барвихе.
Тогда предприниматель потребовал оставить ему элитный коттедж в Барвихе как «единственное жильё». Но судьи решили, что «жить нужно скромнее», и отказались идти навстречу. В итоге дом продали с торгов.
Роскошная квартира — плохой вариант единственного жилья. Её часть могут кому-то продать либо обменять на вариант попроще
Сам по себе факт владения одной квартирой ещё не гарантия того, что у должника её не заберут. Тут есть два варианта.
Первый, самый простой: суд оценивает квартиру по стандартным критериям:
- какая у неё площадь;
- какой норматив площади на одного человека (или «жилищная норма учёта» по месту нахождения жилья).
С площадью квартиры всё понятно. Но с нормативами на одного человека сложнее: каждый город / посёлок устанавливает свои правила. Например, в Москве учётная норма жилья на человека составляет 10 кв. м, а в Санкт-Петербурге — 9 кв. м.
Так что, если у должника есть квартира 130 кв. м в Москве, где живут всего два человека, есть все шансы лишиться части квартиры. Взыскание обратят на долю, которая превышает минимально необходимую для «нормальной жизни».
Второй вариант зависит от находчивости кредиторов.
Очень любопытное дело было в Екатеринбурге. Гражданин банкрот владел двухуровневой пятикомнатной квартирой в центре города. Ему удалось сначала выиграть спор с кредиторами и заставить судью освободить квартиру от взыскания как единственное жильё.
Даже если нет ипотеки
Екатерина Мирошкина
экономист
Профиль автора
В 2021 году Конституционный суд совершил революцию в теме изъятия единственного жилья у должников. Теперь его все-таки можно забрать за долги, даже если это единственная квартира без ипотеки.
Пока это не изменения в законе, но суды уже начнут их использовать. Это значит, что за долги по расписке или перед банком можно остаться без единственного жилья. Это не значит, что жилье совсем заберут, а должник останется на улице, — но жилищные условия могут заметно ухудшиться. Исполнительский иммунитет, который еще месяц назад защищал дома и даже офисы, может больше не сработать.
Вот что сказал об этом Конституционный суд и кто рискует переехать против своей воли.
Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами Начать учиться
Банкротство — это процедура, которая позволяет списать долги. При условии, что управляющий нашел и изъял все имущество, которое подходит для взыскания. То есть что можно — забирают для расчета с кредиторами. А безнадежные долги списывают — с негативными последствиями для банкрота.
Если у вас или знакомых такая ситуация, теперь есть риски, что исполнительский иммунитет не спасет.
Все это указано в законе. Он действует и для банкротов — при долге по потребительскому кредиту или по расписке в размере 2 млн рублей можно жить в квартире за ту же сумму, но не отдавать ее.
Некоторые должники злоупотребляли такой защитой — иногда покупали на заемные деньги жилье, не возвращали долг и становились банкротами.
Даже если все понимали, что разумно было бы переехать в квартиру поменьше или в менее престижном районе, а разницу в стоимости отдать кредитору, исполнительский иммунитет позволял не делать этого.
Должник оставался при жилье, кредитор — без денег, а суды и приставы разводили руками: такой закон. Если жилье единственное, то будь оно сколько угодно большим и роскошным, изымать нельзя.
В законе не изменилось ничего. Законопроект, который широко обсуждался в 2017 году, так и остался в подвешенном состоянии — поговорили и отложили. Поправок по поводу замены роскошного единственного жилья на скромное в гражданском процессуальном кодексе все еще нет, а иммунитет формально работает.
Правами толковать закон в России наделен Конституционный суд. Он может находить нормы, которые нарушают чьи-то права или не соответствуют другим законам. И на основании этого дает разъяснения — дело пересмотрите, закон измените.
Законодатели могут довольно быстро отреагировать и уточнить нормы, а могут годами игнорировать эти указания. Так и случилось с изъятием единственного жилья — этот вопрос КС разбирал еще 2012 году.
И тогда же указал, что исполнительский иммунитет — это правильно. Но владеть домом площадью 320 квадратных метров и не отдавать долг в размере 3 млн рублей — не совсем честно.
Так что нужно защитить не только должников и их семьи, но и кредиторов, а статью 446 ГПК РФ — уточнить из-за имеющихся дефектов.
Вот только ничего с тех пор в законе не изменилось. Но тот же Конституционный суд рассмотрел очередное дело. Мужчина в 1999 году одолжил женщине 772 тысячи рублей, а должница годами не отдавала деньги.
Зато купила квартиру площадью 110 квадратных метров — причем уже после того, как было возбуждено исполнительное производство. С 1999 года долг ее вырос до 4,5 млн рублей, а должница стала банкротом.
Кредитор дошел до Конституционного суда. Потому что это как вообще — мне должны 4,5 млн рублей, при таком долге покупается квартира, но раз она единственная — я не могу получить свои деньги.
Почему бы должнице не сменить жилье на менее роскошное, а мне отдать разницу в счет долга. Если она сама не хочет — пусть ее обяжет суд. Но суды во всех инстанциях мужчине отказали — исполнительский иммунитет, извините.
Стоимость жилья не имеет значения: единственное — значит, защищено от взыскания.
У Конституционного суда, видимо, на этот раз терпение лопнуло. Он напомнил и про свои разъяснения 2012 года, когда постановил изменить закон для баланса интересов должников и кредиторов.
Но почти за 9 лет — заметили главные судьи страны — работы не продвинулись.
Это прямо так и назвали — «недопустимым законодательным бездействием», которое стало поводом для новой проверки конституционности статьи 446 ГПК.
Раз закон вы менять не хотите, будем уточнять нормы своими методами — говорят судьи в новом постановлении. И установили критерии, когда исполнительский иммунитет можно снять даже без изменений в ГПК РФ.
Конкретных норм, как в законопроекте, до сих пор нет. То есть нельзя сказать, что вот эта квартира в два раза больше нормы — поэтому на нее можно наложить взыскание, а вот на эту — нельзя, потому что это двушка для семьи из двух человек.
Очевидно, что работать эти разъяснения теперь точно будут. Не для всех должников и не в каждом деле, но теперь суды уже не смогут отфутболить кредиторов со ссылкой на безусловный иммунитет. Придется разбираться в каждой истории с наличием жилья и долга.
В первую очередь переехать в менее комфортное и более дешевое жилье рискуют должники-банкроты при злоупотреблениях. Но поменять единственный дом площадью 300 квадратных метров на двухкомнатную квартиру могут и без банкротства и злоупотреблений. Тут все на усмотрение конкретного суда с учетом условий, описанных в постановлении КС.
Например, должник забыл погасить 500 тысяч рублей долга. Но уже после просрочки купил квартиру за 4 млн рублей. И теперь живет там вместе с женой и ребенком. Площадь единственного жилья — 90 квадратных метров.
Норма предоставления в регионе — 18 квадратных метров на человека, то есть семье хватит 54 квадратных метров. Даже если поменять их жилье на квартиру площадью 75 квадратных метров, разницы хватит на полное погашение долга.
Суд может отдать трешку в центре кредитору при условии, что тот предоставит должнику трешку в другом районе того же города.
https://www.youtube.com/watch?v=bNdFnM9ZjbI
Но если у такого же должника квартира площадью 60 квадратных метров, то хоть это и больше нормы, все равно забрать ее из-за долга будет проблематично — слишком маленькая разница между рыночной ценой и суммой задолженности.
Скорее всего, взыскание будут обращать все-таки не на квартиры, а на роскошную недвижимость — вроде загородных домов с участками или квартир в элитных комплексах, где налицо злоупотребление правами должника. Потому что Конституционный суд хоть и одобрил снятие иммунитета, но сделал акцент на разумности таких мер. Все-таки это должна быть не мера устрашения, а обоснованный способ погасить долг.
Когда можно лишиться своего жилья из-за чужих долгов: три случая
К сожалению, давно уже не новость, что из-за долгов можно лишиться жилья. Но это вовсе не означает, что не имея долгов, человек от этого полностью защищен.
Ведь лишиться крыши над головой можно не только из-за своих, но и из-за чужих долгов. Приведу случаи, когда такое может произойти и расскажу, какие меры защиты можно предпринять.
Если собственник задолжал, то выселят всех
Тот, кто только зарегистрирован в жилом помещении на правах члена семьи собственника, сам таковым не являясь, может быть выселен из-за долгов собственника своего жилья.
Дело в том, что закон позволяет обращать взыскание по долгам на жилые помещения, если только они не являются для собственника и членов его семьи единственным жильем.
Суды не проявляют единодушия в том, как определить это единственно пригодное для проживания жилье. Учитываются разные критерии: и то, насколько соблюдается учетная норма жилплощади на каждого члена семьи, и то, где фактически проживает семья. Но и интересы кредиторов при этом не снимают со счетов.
Например, в деле о банкротстве решался вопрос о продаже жилья за долги. У женщины-должницы было в собственности две квартиры: одна дорогая, в Москве, где она жила с мужем и детьми, а другая — намного дешевле, в Старом Осколе.
Суд отказался признать единственным жильем московскую квартиру и позволил обратить на нее взыскание, т. к. старооскольская квартира не была признана аварийной, жилплощадь там была достаточной, чтобы соблюдалась учетная норма на каждого члена семьи, а у супруга должницы была еще одна квартира в Москве.
То есть долги матери привели всю семью к выселению (Постановление АС Московского округа по делу № А40-235730/2016).
Таким образом, членам семьи задолжавшего собственника можно защититься от выселения, если будет доказано, что другое жилье непригодно для их проживания или что они пользуются жилым помещением по иному основанию (например, по договору безвозмездного пользования, обязанности по которому переходят к новому собственнику).
Если жилье в залоге
Такая ситуация намного хуже: долг по банковскому кредиту может привести к потере ипотечного дома или квартиры, даже если это единственное жилье для собственника и членов его семьи.
Из общего запрета забирать единственное жилье за долги закон делает лишь одно исключение — это залог (ст. 446 ГПК РФ). Выселение грозит как самому собственнику, так и всем, кто проживает в его квартире.
Например, сын купил матери однокомнатную квартиру в ипотеку, собственность оформил на себя, а жила там пожилая женщина одна. Но спустя несколько лет финансовое положение сына ухудшилось, образовался долг по кредиту — и вскоре квартира была продана на публичных торгах, а новый собственник добился выселения матери.
Какие меры защиты можно предпринять, если банк забирает квартиру за долги?
Во-первых, нужно учитывать, что выставить ипотечное жилье на продажу можно только по решению суда. А такое решение суд не примет, если задолженность по кредиту составляет менее 5% от стоимости жилья либо платежи просрочены менее, чем на 3 месяца (ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ).
Во-вторых, если суд все же принял решение о продаже ипотечной квартиры с публичных торгов, выселяемые имеют право требовать от муниципальной администрации предоставить им жилье из маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).
В судебной практике есть положительные решения по таким искам (например, решение Центрального р-го суда г.Волгограда, дело № 2-6303/16).
Если жилье было подарено
Полученную в дар квартиру или дом могут забрать в счет погашения долгов дарителя. Суд может признать договор дарения недействительным, если:
- оно было совершено в пределах 3-летнего срока до подачи должником заявления о банкротстве (ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ);
- или доказано, что дарение было сделано лишь для видимости, чтобы скрыть имущество от взыскания. Отменить сделку по этому основанию можно в течение 3 лет со дня ее исполнения. А если истец узнал о дарении позже, то подаренное жилье могут забрать в пределах 10-летнего срока со дня дарения (ст. 181 ГК РФ).
Защититься от изъятия подаренного жилья можно, если доказать, что дарение было совершено реально, а не с целью добиться невозможности взыскания долга с дарителя.
Например, подтверждается, что даритель прекратил владение недвижимостью и теперь одаряемый реализует свои полномочия собственника: живет в квартире, оплачивает ЖКУ, налоги и т. д. (см. например решение Кызылского р-го суда Респ. Тыва, дело № 2-1153/2015).
Сохранить жилье: почему и у кого государство может отобрать квартиру
Рассказываем, за что могут забрать жилье и что делать в такой ситуации
ИТАР-ТАСС/ Станислав Красильников ИТАР-ТАСС/ Станислав Красильников
С 1 января 2020 года в России вступил в силу закон, защищающий права добросовестных покупателей жилья. Речь идет о ситуациях, когда человек приобрел квартиру, основываясь на информации, содержащейся в госреестре, а в итоге выяснилось, что продавец не имел права на продажу. Документ дает возможность добросовестному покупателю получить компенсацию за утраченное жилье.
Рассказываем, за что и у кого государство может отобрать квартиру, в коротких карточках.
Добросовестный покупатель
Добросовестным покупателем квартиры считают того, кто приобретал жилье на основе данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и не знал об отсутствии у продавца права на продажу имущества.
Покупатель признается добросовестным до тех пор, пока судом не будет доказано обратное, а именно, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.
Когда рассчитывать на компенсацию
Закон предусматривает компенсацию в тех случаях, когда покупатель приобрел жилье, не зная о его криминальном прошлом, и потерял его из-за того, что суд признал сделку незаконной. При этом гражданин опирался на данные ЕГРН.
- Документом оговариваются два основных момента: компенсация предоставляется только за утрату права на жилье, ее может получить только добросовестный приобретатель квартиры, от которого она была истребована.
- Также добросовестному покупателю положена компенсация, когда суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но в реальности по истечении полугода они не были возвращены приобретателю недвижимости.
- Закон также действует в отношении добросовестных покупателей, которые получили жилье безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.
Обратная сила
Нововведения распространяются на добросовестных приобретателей жилой недвижимости, которые приобрели квартиру до вступления закона в силу. Получить компенсацию за утраченное жилье они смогут, обратившись в суд с требованием о выплате средств в течение трех лет после вступления в силу новых норм.
Как получить выплату
Получить компенсацию за изъятое жилье можно только через суд. Для этого потерпевший должен обратиться в инстанцию с соответствующим исковым заявлением. Законом не установлен перечень необходимых документов. Покупатель может приложить все, что прямо или косвенно имеет отношение к делу.
Сколько компенсируют
Максимальный размер суммы компенсации документ не устанавливает. При этом добросовестному покупателю предоставляется выбор: он может получить денежные средства в размере суммы реального ущерба или по кадастровой стоимости изъятого жилья. До принятия закона размер компенсации составлял не более 1 млн руб., что в большинстве случаев не покрывало понесенный приобретателями ущерб.
Как защитить себя
Обезопасить себя от таких ситуаций может выписка из ЕГРН. В документе содержится вся необходимая информация, которую необходимо проверять перед заключением сделки: данные об объекте, его владельце, наличии или отсутствии обременений.
Если право собственности перешло другому владельцу, а продавец не имеет права на совершение сделки, это будет отражено в выписке.
Заказать документ можно через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты, при этом разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.
Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость
9 причин, по которым у вас могут отобрать квартиру — Лайфхакер
Государство запрещает убирать и возводить стены в квартирах как вздумается. Иначе чья‑то самодеятельность может привести к разрушению всего дома. Поэтому необходимо сначала сделать проект перепланировки и согласовать его с местной администрацией.
Кое‑что вам с большой долей вероятности разрешат, например объединить ванную комнату и туалет или обустроить гардеробную. А что‑то запрещено категорически: сносить несущие конструкции, демонтировать вентиляционные коробы и так далее.
При самовольной перепланировке, которая ставит под угрозу безопасность жильцов, вас попросят вернуть всё как было. Если вы откажетесь, вас могут выселить из квартиры. Жильё при этом продадут с публичных торгов, а вам отдадут деньги за вычетом судебных расходов.
Поэтому, если решились на перепланировку, действуйте законным путём.
- Как узаконить перепланировку квартиры и не ошибиться
2. Строительство дома с нарушениями
Проблема встречается гораздо чаще, чем можно предположить. Вот распространённый сценарий: предприниматель возводит на участке для индивидуального строительства не частный коттедж, а многоквартирный дом.
Жильцы платят деньги, перевозят вещи. А потом их выселяют приставы. Так было в Саратове, Кирове, Волгограде. Нередко местная власть пытается как‑то легализовать дома и устранить нарушения, допущенные при их постройке.
А иногда сносят их.
Поэтому важно проверять все‑все документы застройщика и не гнаться за слишком низкими ценами — именно они, как правило, выдают подвох.
3. Долги под залог квартиры
Наиболее частая схема ипотечного кредитования, когда вы покупаете квартиру и тут же закладываете её, чтобы гарантировать банку выплату займа. Она популярная, но не единственная.
На деле вы можете заложить квартиру и в счёт кредита, который пойдёт на другие цели. Например, для покупки другой недвижимости или открытия бизнеса.
До недавнего времени даже микрофинансовые организации выдавали деньги под залог жилья.
И если вы безнадёжно задолжали по кредиту, банк может продать вашу квартиру и забрать себе причитающуюся сумму. Вам придётся съехать.
К слову, заём под залог недвижимости можно взять не только у банка, но и у частного лица. Последствия при неуплате будут одинаково печальными. Поэтому к кредитованию надо подходить рационально.
4. Долги без залога
Если жильё не единственное, а вы много кому‑то задолжали, вторую (третью и так далее) квартиру могут отобрать. Но сделать это вправе только судебные приставы на основании вступившего в силу решения суда. При этом арестовать могут и единственное жильё. То есть вас из него не выгонят, но и вы распоряжаться им не сможете до погашения долга.
Выход тут один: по возможности избегать долгов, а если без них не обойтись, то отдавать их вовремя.
5. Неуплата за ЖКУ
На практике шансы столкнуться с этим невелики, но теоретически квартиру могут отобрать, если вы задолжали за коммунальные услуги. Для этого жильё должно быть не единственным, а сумма неуплаты сопоставима со стоимостью квартиры. Если оба условия выполняются, недвижимость могут продать с торгов. Вырученные средства пойдут на погашение долга. Остаток, если будет, отдадут вам.
- Что будет, если не платить за коммунальные услуги
6. Нарушения при оформлении договора купли‑продажи
Вы купили квартиру, вовремя оплачиваете коммуналку и не берёте в долг, а жильё всё равно могут отобрать. Так бывает, если сделку купли‑продажи признают недействительной. Причины могут быть разными:
- Объект в залоге, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги.
- Продавец состоит в браке и не получил от супруга письменного согласия на сделку.
- Владелец в разводе, но квартира была куплена в браке и ещё не поделена между супругами в законном порядке.
- Собственник был недееспособным при заключении сделки.
- Квартиру продавали по доверенности, и владелец оспорил этот документ.
Проблемы вероятны, если в семье продавцов есть дети. Например:
- Квартиру приватизировали, а ребёнка не включили в число собственников.
- Жильё приобрели с использованием материнского капитала, а детям не выделили доли.
- Ребёнок был одним из собственников, и служба опеки и попечительства не дала разрешения на продажу квартиры.
При покупке квартиры на вторичном рынке надо проверить множество документов. Не пренебрегайте этим.
7. Мошенничество
Квартиру вам продали люди, которые не имели на это права. Или предыдущий собственник купил её у обманщиков. Неважно, как давно в цепочку купли‑продажи встроились мошенники. Если объявится законный владелец, жильё с большой долей вероятности вернут ему.
Здесь будет уместно ещё раз напомнить о необходимости тщательной проверки всех документов.
8. Неучтённые наследники
Допустим, вы купили квартиру. Проверили все документы, всех собственников на много лет назад. Но это не страхует вас от потери недвижимости на 100%. Возможно, ранее это жильё перешло по наследству. Скажем, бабушка завещала квартиру внуку.
Но внезапно объявляется её сын‑инвалид. По закону он имеет право на обязательную долю в наследстве, а ему её не выделили.
Если он докажет, что все эти годы не знал об упущенных возможностях и получил информацию о смерти матери только сейчас, суд вполне может встать на его сторону, а вас оставить без квартиры.
Так что при покупке жилья не игнорируйте этот сигнал: если имущество когда‑то было завещано, надо проверить, что всё с ним было в порядке.
Ещё один помощник — титульное страхование сделки, когда вы получаете компенсацию, если договор признают недействительным.
Кроме того, с 1 января 2020 года можно обратиться в суд для получения от государства компенсации, если у вас отобрали жильё, которое вы купили честно.
9. Использование квартиры не по назначению
По закону жилое помещение нужно использовать для проживания. И если правовые нормы не соблюдаются, суд может принять решение о выселении.
Проблемой будет, если вы:
- Решили открыть в квартире производство или гостиницу.
- Не соблюдаете права и интересы своих соседей.
- Нарушаете требования пожарной безопасности, санитарно‑гигиенические, экологические правила.
Выселить вас будет очень сложно, но это реально. Например, в Свердловской области квартиры лишился диджей, досаждавший окружающим громкой музыкой.
Даже если для вас это единственное жильё, но вы систематически нарушаете правила, отказываетесь устранять нарушения, создаёте угрозу целостности здания, а также здоровью и благополучию жителей, суд может принять решение не в вашу пользу. Квартиру выставят на торги, а вам отдадут деньги с продажи.