Какой договор можно заключить с нечленами ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив, или попросту говоря ЖСК, представляет собой добровольное объединение людей, с целью строительства многоквартирного дома и последующее им управление. Совершением тех или иных сделок от имени организации, представлением ее интересов, обеспечением решений, принятых на общем собрании, занимается председатель, избранный правлением. Совершенно логично, возникает вопрос о том, можно ли оформить трудовой договор с председателем ЖСК и как это сделать в соответствии с законом?

Возможно ли официальное трудоустройство

Официальное трудоустройство в ЖСК или в любую другую организацию, предполагает возникновение между контрагентами трудовых отношений.

Иными словами, работник, подписавший договор, должен выполнять возложенную на него трудовую функцию, согласно должности, утвержденной штатным расписанием, имеющейся квалификации либо профессии, а также не нарушать установленные правила внутреннего распорядка.

При этом работодатель обязан систематически выплачивать заработную плату в сумме не менее 1 МРОТ и обеспечить подходящие условия труда.

Кроме того, согласно ст. 17 ТК РФ, если в результате избрания лица на ту или иную должность, оно фактически будет выполнять конкретную трудовую функцию, то такие отношения можно признать трудовыми. Так, обычно в обязанности главы правления входят:

представление интересов кооператива без доверенности в организациях всех уровней, в том числе и в судах;
контроль над предоставлением собственникам квартир положенных коммунальных услуг;
организация ремонта и обслуживания МКД;
выдача собственникам жилья различных расчетных документов, квитанций, выписок, справок и тому подобное;
ведение контроля за бухгалтерским учетом;
издание приказов, а также распоряжений всем должностным лицам ЖСК;
открытие в банках расчетных счетов, проведение иных операций;
осуществление найма рабочих для технической эксплуатации жилфонда, например, с целью проведения ремонта строительных конструкций здания, а также инженерных систем, совершения уборки придомовой территории и прочее;
исполнение решений общего собрания ЖСК;
иные обязанности.

Выполнение подобных и иных задач можно признать трудовой функцией. Соответственно, при отсутствии ограничений в уставе организации и в решении на собрании собственников жилья, главе правления может периодически выплачиваться зарплата.

Из всего вышеизложенного следует, что выборность председателя правления ЖСК не препятствует подписывать с ним трудового контракта. Также, в отечественном законодательстве нет норм, обязывающих заключать трудовой договор с главой правления, при этом отсутствует и запрет на его официальное трудоустройство.

Обязательно или нет подписывать с председателем контракт и выплачивать ему зарплату? Поскольку ЖСК, согласно ст.

110 ЖК РФ, создается не ради извлечения прибыли, а для удовлетворения людей в жилье и для управления домом, то кооператив является некоммерческой организацией, а значит, деятельность председателя может не оплачиваться. Глава правления вправе работать на общественных началах.

С кем подписывает договор председатель?

В уставе может быть обозначен конкретный человек, уполномоченный от имени ЖСК нанимать сотрудников, в том числе подписывать трудовой договор с председателем.
Кроме того в уставе заранее может быть указана информация о том, что контракт с главой правления заключает лицо, уполномоченное на это собранием, принявшим решение об официальном трудоустройстве.
Этот вариант объясняется тем, что поскольку работодателем выступает сам кооператив, как организация, то решение о найме конкретного человека в качестве председателя и о выплате ему заработной платы может приниматься на общем собрании членов ЖСК.
Из этого следует, что в данном случае будет разрешаться три вопроса:

о заключении трудового контракта с председателем;
о лице уполномоченным на подпись договора со стороны кооператива;
о выплате положенного вознаграждения, то есть заработной платы.

Кроме того¸ на общем собрании собственников жилья должна быть утверждена смета расходов с учетом необходимости оплаты труда председателя ЖСК.

Штатное расписание

В случае заключения с председателем трудового договора, то в ЖСК должно быть утверждено штатное расписание.

Из смысла ст. 15 ТК РФ и ст. 57 ТК РФ следует, что когда работник выполняет конкретную трудовую функцию, согласно условиям контракта, то его должность должна соответствовать содержанию штатного расписания.

В данном документе отражаются обобщенные сведения о структуре организации, ее кадровом составе, а также окладах.

При этом принимается штатное расписание на общем собрании членов кооператива, после чего утверждается главой правления и, соответственно, вступает в силу.

Как оформить договор?

При официальном трудоустройстве председателя ЖСК обязательно оформляется трудовой договор. Фактически, это ключевой документ между работодателем (общим собранием кооператива) и работником (председателем ЖСК), согласно ст. 56 ТК РФ, свидетельствующий о наличии трудовых отношений. Он устанавливает между сторонами взаимные права и обязанности.

Как было отмечено выше, работодатель обеспечивает сотрудника работой, необходимыми для ее выполнения условиями, а также выплачивает заработную плату, а сотрудник, в свою очередь, добросовестно выполняет свои трудовые обязанности и не нарушает правила внутреннего распорядка.

Как и любой трудовой договор, контракт с председателем ЖСК должен включать в себя обязательные условия, предусмотренные ст. 57 ТК РФ. Кроме того, в содержание документа по усмотрению сторон могут включаться и дополнительные условия.

Стандартный трудовой договор с председателем кооператива должен иметь следующие положения:

сведения о сторонах трудовых правоотношений, например, формулировка может выглядеть следующим образом: «Кооператив «Альфа», именуемый в дальнейшем «Работодатель» в лице (наименование должности) общего собрания членов кооператива Азева Сергея Петровича, действующего на основании устава, с одной стороны, и Лаврентьева Максима Алексеевича, именуемого в дальнейшем «Работник», заключили договор о нижеследующем…»;
место и дата подписания контракта;
указание на место, где работник будет выполнять свои трудовые обязанности;
обозначение конкретной трудовой функции сотрудника. Здесь можно конкретизировать возложенные на сотрудника обязанности. Например:
- руководство деятельностью ЖСК;
- взаимодействие с различными органами и организациями;
- контроль выполнения обязательств по договорам;
- принятие мер по обеспечению ЖСК квалифицированными кадрами;
- соблюдение трудовой дисциплины;
- обеспечение законности в деятельности организации;
- прочие трудовые обязанности;

дата, с которой лицо приступает к выполнению работы;
дата прекращения договора, если он заключается на определенный срок. При этом обозначаются причины, послужившие поводом для оформления с работником срочного договора;
условия оплаты труда председателя. Так, в контракте может быть указана сумма оклада работника, например, 30000 рублей, а также компенсационные выплаты:
- таковые, как правило, назначаются за сверхурочную работу или труд в праздничные дни. Условия расчета таких выплат могут конкретизироваться в Положении об оплате труда. Кроме того, работник может раз в квартал или год получать стимулирующие выплаты.
- согласно положениям ст. 136 ТК РФ, труд должен оплачиваться каждые полмесяца.

рабочий режим, а также время для отдыха. В частности, на собрании было принято решении об установлении пятидневной рабочей недели с выходными в субботу и воскресенье, а также с режимом ненормированного дня.
- кроме того, включаются сведения о ежегодном 28-дневном отпуске. По решению собрания председателю может быть компенсирована сверхурочная работа дополнительным оплачиваемым отпуском, например, длительностью в 7 дней. А также может быть указана возможность получения отпуска по семейным обстоятельствам за свой счет;

гарантии и компенсации за особые условия труда;
характер работы, например, разъездной, подвижной и прочее;
условия труда обеспеченные на рабочем месте;
условия об обязательном соцстрахования главы правления ЖСК.

Как было отмечено выше, по соглашению сторон в контракт можно включить дополнительные условия. Среди таковых может быть пункт о прохождении испытания или о неразглашении охраняемых законом сведений третьим лицам. Кроме того, в договоре можно предусмотреть пункты о дополнительном страховании, о негосударственном соцобеспечении сотрудника и тому подобное.

К слову, контракт можно дополнить правами и обязанностями работодателя, например:

обеспечение бытовых потребностей председателя, связанных с исполнением им рабочих обязанностей;
ознакамливать под подпись с внутренней документацией ЖСК;
обеспечивать безопасные и комфортные условия труда;
выплачивать поощрения за добросовестную и эффективную работу;
требовать от работника выполнения возложенных на него контрактом обязанностей;
иные обязанности и права.

сведения о количестве составленных экземпляров договора. Обычно подписывается 2 штуки для каждой из сторон контракта;
сведения об изменении или дополнении договора. Для этого, как правило, заключается допсоглашение;

После составления договора, он подписывается председателем ЖСК и лицом, уполномоченным на это кооперативом.

Скачать бесплатно образец трудового договора с председателем ЖСК

Особенности договора с совместителем

Работник может быть трудоустроен по совместительству. При этом договор, заключаемый с ним, практически ничем не отличается от контракта с основным сотрудником. Тем не менее, существует ряд нюансов, которые следует отразить в содержании документа.

Должен быть обозначен тип договора. Иными словами, если специалист принят по совместительству, согласно ч. 4 ст. 282 ТК РФ, этот факт следует обязательно отразить.
В силу ст. 284 ТК РФ, если работник принят по совместительству, как внутреннему, так и внешнему, продолжительность его смены не должна превышать 4 часов и, соответственно, половины нормы рабочих часов за месяц.
Указанные выше ограничения по времени не применяются, если на основной работе специалист не занят. В таких случаях по совместительству может быть установлен иной режим времени, превышающий 4 часа.
Если председатель будет работать 4 часа, то, согласно ст. 108 ТК РФ, обеденный перерыв ему может не предоставляться. Однако, если он трудится полный рабочий день, то перерыв для него должен быть не менее 30 минут и не больше 2 часов. На практике работодатель чаще всего выделяет 1 час на прием пищи и отдых.

Что касается оплаты труда, то она осуществляется согласно фактически отработанному председателем времени. В данном случае, положение о минимальной зарплате в 1 МРОТ не действуют.
Для внесения записи о совместительстве в трудовую книжку, можно взять копию приказа и трудовой договор и принести по основному месту трудоустройства. Кадровик сделает соответствующую запись в книжку.
Следует учитывать, что если лицу менее 18 лет, или оно занято работой отличающейся опасными и вредными условиями труда, то работать по совместительству оно не может. Соответственно трудовой договор в таком случае заключить не получится.
В трудовом договоре с совместителем должно быть условие об отпуске. Согласно ст. 286 ТК РФ, отпуск у совместителя должен приходиться на период отпуска по основному месту трудоустройства. В том случае, если сотрудник не отработал по совместительству как минимум полгода, то отпуск ему дается авансом.

В том случае, если лицо председатель ЖСК по тем или иным причинам не может быть совместителем, то вместо трудового договора его можно оформить по договору ГПХ.

Таким образом, с председателем ЖСК вполне может быть заключен трудовой договор. Поскольку это не будет идти вразрез действующему законодательству. При этом условие о трудоустройстве председателя должно содержаться в уставе кооператива, а также не противоречить решению собрания.

Источник: «Юридическая азбука»

Дду и жск: отличия

Для того чтобы квартиры в строящихся домах были реализованы на 100%, часто задействуют различные схемы продаж. Наиболее распространенными считаются долевое участие в строительстве и продажа квартир через жилищно-строительные кооперативы.

И первая, и вторая схемы осуществляются на законных основаниях. Подтверждением их законности является ФЗ № 214 от 30.12.2004 года.

Содержание

Особенности ДДУ
Особенности ЖСК
В чем разница: дду и жск

Договор долевого участия заключают между собой две стороны. С одной стороны выступает застройщик, который обязуется построить дом в соответствии с оговоренными сроками, подготовить его к эксплуатации.

Далее дом переходит к участникам долевого строительства. Другой стороной договора выступает дольщик, который обязуется вовремя произвести полную оплату жилья. Именно дольщики принимают дом у застройщика.

Чтобы оформить ДДУ, стороны могут оформить один из видов долевого документа.

На сегодняшний день их существует два:

Долевой документ, составленный по старым правилам, принятым до 1 апреля 2005 года;
Долевой документ, составленный по новым правилам, которые начали действовать с 1 апреля 2005 года.

По новым правилам, больше внимания и поддержки уделяется дольщикам. Хотя такой договор дороже, но его условия намного надежнее.

Какой бы договор вы не подписывали, всегда будьте внимательны к его содержанию. Особенно это касается строительной документации фирмы, с которой вы будете заключать договор.

В ее документах обязательно должны быть указаны данные о тех объектах, которые она возводила ранее, где, в каком году, и каков результат.

Просмотрите уставные документы организации, разрешение на строительство жилых объектов.

Для начала любого строительства, необходимо наличие специальных актов по экологии местности, фундаменту здания и т. д. Если данные акты отсутствуют, то строительство не может быть законным.

Дольщик должен действовать по определенным правилам:

Изучить проект возводимого здания;
Ознакомиться с договором аренды земельного участка, на котором будет возводиться дом. Если земля находится в собственности, – документ на право собственности;
Если жилье продается от имени застройщика, а не им самим, то необходимо проследить законность процедуры передачи прав на квартиру;
Финансовые расчеты по договору о долевом участии производятся через финансовые организации.

В документе о долевом участии находится информация о месте расположения объекта, на каком этаже здания он находится, его площадь и планировка. Также в документе должны быть сведения о тех строительных материалах, которые были задействованы в строительстве.

Кроме перечисленных данных, в договоре указываются:

Сведения о сроках сдачи недвижимости;
Окончательная стоимость объекта. Она может быть изменена только по результатам измерений, проведенных представителями БТИ. Если конечная стоимость слишком завышена и не будет устраивать покупателя, он может отказаться от приобретения объекта;
Схема по возврату средств, в случае не соблюдения сроков строительства;
Наличие другого собственника. Если таковой будет найден, застройщик обязан выдать долевому участнику другой объект или вернуть финансы, вложенные им в строительство;
Схема оплаты коммунальных услуг до тех пор, пока дольщик не заселится в квартиру.

Документы о регистрации права на жилье должны быть выданы застройщиком дольщику по требованию. Часто компании, которые не очень заинтересованы в новых правилах, предлагают дольщикам заключать с ними договоры по правилам, действующим до 1 апреля 2005 года.

Как уже упоминалось ранее, новые правила более надежны для дольщиков. А по старым правилам договоры можно заключать не с самим застройщиком, а с дочерним предприятием. Такие действия застройщика незаконны, так как дочерние предприятия не имеют ни документов на землю, ни лицензий на строительство.

Договор ДДУ имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Дольщику строительство по данному договору достаточно выгодно:

Заключение договора гарантирует наличие у строительной организации лицензии на строительство;
Застройщик не имеет права самостоятельно изменять стоимость жилья;
В договоре оговариваются условия его расторжения, размеры неустойки;
Договор гарантирует возведение нового здания.

Отрицательные черты заключения ДДУ для дольщиков:

В течение трех месяцев из-за регистрации может быть приостановлено действие документов;
Нет веских причин для расторжения договора со стороны дольщика;
Если дольщик решает расторгнуть договор с застройщиком, он обязан оплатить строительной компании все понесенные ею убытки;
Оплату за объект дольщик должен произвести до окончания строительства;
Срок рассрочки по выплатам не может быть более 5 лет.

Долевое участие в строительстве дома может быть достаточно выгодным, но не исключены определенные риски.
Чтобы получить жилье в новом доме, граждане вступают в кооперативы и становятся пайщиками в строительстве объектов недвижимости.
Чтобы зарегистрировать свои права на данную недвижимость, необходимо представить документ, выданный ЖСК, где указан факт полной выплаты паевого взноса по строительству.

Договор, заключаемый при вступлении в ЖСК, регистрировать необязательно.

Объединение граждан в строительные кооперативы необходимо для строительства конкретного объекта недвижимости. Участники кооператива могут оплачивать строительство из собственных сбережений или прибегнуть к кредитованию в финансовых организациях.

Может участие в ЖСК и более выгодно с финансовой точки зрения, но, со стороны надежности, оно более рисковано. Каждый пайщик обязан вносить на протяжении года определенную сумму в паевой фонд кооператива.

Как только в фонде собирается сумма, равная 50% общей стоимости квартиры, пайщик получает ссуду на оставшуюся часть стоимости жилья.

Данную ссуду он обязан погасить за определенный договором срок. Он может быть от 5 до 20 лет. При возврате ссуды, обязательно учитывается размер инфляции.

В договоре, заключенном между пайщиком и ЖСК, говорится о том, что до полного возврата ссуды, пайщик не имеет права распоряжаться жильем по собственному усмотрению.
Положительные и негативные стороны ЖСК
Являясь членом жилищного кооператива, можно:

Оформить договор в кратчайшие сроки, так как в регистрации договоров такого типа нет необходимости;
Контролировать процесс строительства дома, иметь доступ ко всей необходимой документации;
Воспользоваться рассрочкой по платежам на длительное время;
Выплачивать уменьшенную, за счет прибыли кооператива, сумму по коммунальным платежам.

Наличие для пайщиков определенных рисков:

В отличие от ДДУ, в ЖСК отсутствуют штрафы за несвоевременную сдачу дома;
Цена за жилье может быть увеличена;
Пайщик не всегда имеет право продать свой пай кому-либо. Покупателем может быть только другой член кооператива.

Застройщик, получая деньги от жилищных кооперативов, не обязан предоставлять им разрешение на постройку дома, документ о праве собственности на землю или договор ее аренды.

В чем разница: дду и жск

Почему недвижимость по договорам ЖСК дешевле, чем аналогичная, приобретаемая по ДДУ, от чего это зависит?

Давайте рассмотрим основные отличия этих схем:

Во-первых, договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС. Договор ЖСК таким требованиям не подвергается. В первом случае, надежность договора очевидна, так как по нему невозможно произвести двойные продажи, чего не скажешь о втором договоре;
Во-вторых, стоимость квартиры по договору о долевом участии окончательна и не может быть изменена по окончании строительства. В случае заключения договора с жилищным кооперативом, таких гарантии нет, так как стоимость квартиры может изменяться на протяжении всего срока строительства и зависеть от дополнительных затрат. А такие затраты возникают достаточно часто;
В-третьих, в ДДУ сроки по строительству оговариваются конкретно и никакие изменения недопустимы. Если такие условия строительной организацией нарушаются, она выплачивает серьезные штрафы. По другой схеме, переносы окончания сроков строительства довольно распространены, потому что никаких наказаний за нарушение сроков в договоре ЖСК не оговорено;
В-четвертых, когда расторгается договор между долевым участником и застройщиком, первый возвращает все свои финансы, затраченные на строительство. Во втором случае, полного возврата средств ожидать не стоит. В лучшем случае, можно вернуть до 85% от всех затраченных средств;
Пятое отличие между двумя схемами будет в пользу ЖСК. В данной схеме прельщает срок выплаты рассрочки. При долевом участии, он равен сроку строительства недвижимости и не более того;
В шестом отличии отражена процентная ставка. При долевом участии, рассрочка не предусматривает процентов, они уже заложены в окончательную стоимость жилья. А вот жилищные кооперативы дают ссуду под проценты;
Седьмым отличием является определенная «прозрачность» всей документации, в случае заключения ДДУ. Во втором случае, застройщики никаких подтверждающих документов показывать не обязаны, хотя все зависит от их порядочности.

Какое принять решение, с какой схемой приобретения жилья в новостройке связываться, зависит только от покупателя. Никогда не стоит пренебрегать мнением профессионалов.

Лучше изначально рассмотреть все положительные и отрицательные моменты в обеих схемах, и только потом самостоятельно делать свой выбор.

Как ТСЖ взаимодействовать с собственниками, которые не являются членами ТСЖ – gkhhelp.ru

Собственник ТСЖ может не являться членом ТСЖ. Как бы странно это не звучало, но это так.

В чем отличие?

Член Товарищества собственников жилья имеет право:

на участие в управлении домом;
Участвовать в выборах органов управления и быть избранными в них;
Участвовать в обсуждении и принятии решений по благоустройству прилегающей территории, установки систем видео наблюдений, пропускного режима, устройства детских площадок, ремонта мест общего пользования;
Принимать решения о назначении должностных окладов руководству правления;
Принимать смету доходов и расходов, а так же штатное расписание;
Утверждать финансовые годовые отчёты;
Принимать участие в сдаче в аренду нежилых помещений и т.д.

Что же касается не членов ТСЖ, то они вправе:

Присутствовать на общих собраниях членов ТСЖ, участвовать в обсуждениях без права голоса;
Быть избранными в ревизионную комиссию;
Знать о принимаемых общим собранием и правлением решений;
Получать заверенные копии любых документов, касающихся его прав и обязанностей;
Требовать разъяснения о начислении платежей;
Обращаться в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру) в суд за защитой нарушенных прав

Если для осуществления функций управления МКД выбрано Товарищество собственников жилья, то ТСЖ несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества перед всеми собственниками недвижимости в МКД.

К нам часто обращаются собственники и руководители УО за консультацией как раз по вопросам взаимодействия управляющей организации и собственников ТСЖ, которые не являются членами ТСЖ.

Отношения с членами ТСЖ регулируются уставом организации, а вот отношения с собственниками недвижимости, не являющимися членами ТСЖ — на договоре (ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса РФ). А потом и вовсе не оплачивают квитанции на ЖКУ.

Частая ситуация: собственники «не члены» не хотят заключать договор с ТСЖ на управление.

В нашей практике были ситуации, когда собственники мотивировали отказ оплачивать услуги ЖКУ тем, что они не заключали договор с ТСЖ, а значит и оплачивать не обязаны.

Обратиться в суд и обязать собственника заключить договор? Не самая лучшая идея.

Как показывает судебная практика по подобным делам, суды отказывают со следующим обоснованием:

из статьи 155 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества № 491 не следует безусловная обязанность собственников заключить договор.

договор на содержание общего имущества не является договором управления, обязанность по заключению которого собственниками установлена в случае, предусмотренном в ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Такова позиция Верховного суда РФ от 04.06.2019 № 307-ЭС19-7009 по делу № А56-13273/2018.

Пример:

ЖСК из Санкт-Петербурга попыталось принудить собственника нежилого помещения заключить договор в судебном порядке. В итоге эта попытка дорого обошлась кооперативу . ЖСК проиграл суд, в собственник дополнительно взыскал с него судебные издержки: за работу адвоката с ЖСК требовали 120 тыс.руб, суд взыскал 100 тыс., но кооперативу от такого уменьшения не полегчало.

Определением от 13.04.2020 № 307-ЭС19-7009 кооперативу отказали в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Представители ЖСК пошли дальше и в своих жалобах дошли до Верховного Суда РФ, и опять безуспешно.
А вот взыскать задолженность с собственника-не члена можно.
И позиция судов по этому вопросу следующая:

«… незаключение собственниками договоров с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом не освобождает их от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания».

На практике именно взыскание задолженности через суд действительно работает — плату за содержание взыскивают и без договоров (пример, дело № А40-153152/18-137-1189).

Что делать руководителям ТСЖ и ЖСК, чтобы таких ситуаций не возникало?

Предложить собственникам помещений, не являющихся членами ТСЖ, заключить договор. При этом важно зафиксировать свое предложение (и факт обращения) к собственнику. Если собственник откажется от заключения договора либо никак не отреагирует на ваше предложение, то зафиксируйте и этот факт.

Потом рекомендуем обращаться в суд не о понуждении к заключению договора, а сразу о взыскании задолженности. В своём заявлении важно указать тот факт, что ТСЖ/ЖСК добросовестно пытались заключить договор и приложить зафиксированные ранее доказательства.

Составить договор, который защитит интересы ТСЖ/ЖСК и его руководителя помогут специалисты ЖКХ-Проф.

Юридическая помощь организациям сферы ЖКХ:

По тел +7 812 327-09-10
по эл.почте info@gkhhelp.ru

Услуги оказывает ООО «БукКипер Проф».

Чем ЖСК отличается от управляющей компании?

Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.

Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?

Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?

Виталий

Органами управления кооператива являются:

Общее собрание членов.
Конференция, если число участников общего собрания членов больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива.
Правление и председатель правления.

Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.

Все о том, как жить в РоссииИ взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.

УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.

ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.

Плюсы ЖСК такие:

Все решения по управлению домом принимаются коллективно и утверждаются протоколом общего собрания.
Можно самостоятельно выбирать подрядчиков для разных работ — решение о выборе подрядчика остается за членами кооператива. Неважно, будет оно принято на общем собрании или подрядчика определит правление, ведь в правление все равно входят члены ЖСК.
По решению собственников общее имущество дома можно сдать в аренду, а вырученные деньги пустить на его благоустройство.
Правление ЖСК само решает, какие работы по содержанию и ремонту дома и в каком объеме надо выполнить.
Если правление ЖСК работает плохо, его можно переизбрать.
Можно накопить деньги на капремонт на специальном счете дома и сделать ремонт раньше установленного региональной программой срока, а также самостоятельно выбрать подрядчика и контролировать ход работ.

ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:

На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.

Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.

14 шагов на пути к новостройке или что это за договор между ЖСК и собственником на покупку недвижимости?

Согласно Федеральному закону №214, гражданин самостоятельно имеет право выбирать способ покупки квартиры.

Часто сделки совершаются через жилищно-строительные кооперативы. Это требует заключения договора на приобретение жилья.

К покупке жилья через ЖСК нужно подойти серьезно: ваши усилия в будущем окупятся, сделав вашу жизнь стабильной и комфортной.

Поэтому далее мы поговорим о главном элементе такого приобретения жилья – договоре с ЖСК.

Договор ЖСК – что это такое?

Договор ЖСК – это популярный способ продажи новых жилых помещений. В нем описываются:

условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;
первоначальный взнос, последующие оплаты;
сроки, отведенные на строительство;
описание и характеристика строящегося помещения;
условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.

Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.

Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.

Данный договор подписывается для урегулирования отношений между кооперативом и пайщиками. Действует на основании ФЗ 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». Цель заключения договора об участии в ЖСК – обязать кооператив предоставить нужную квартиру покупателю по завершению строительства.

Справка ! 30% жилья в новостройках покупается по договору ЖСК.

Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:

изучить его Устав, там должны быть сведения о:
- названии и местонахождении кооператива;
- цели работы;
- порядке входа и выхода из него;
- выплате пая и его величине;
- обязанностях руководящих органов;
- ликвидации и реорганизации.
Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.
Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.
Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.

Инвестор или инвестор-застройщик

Жилищно-строительный кооператив бывает как просто инвестором, так и инвестором-застройщиком.

Инвестор-застройщик бережет свое «честное» имя застройщика и ответственно выполняет обязательства по строительству.

Это идеальный вариант.Инвестор же заключает договор со сторонним застройщиком, а сам только накапливает денежные средства.

Существуют риски в такой ситуации:

застройщик может разорвать договорные отношения с ЖСК, когда тот не выполняет обязательства;
застройщик может передать кооперативу не все жилые помещения, а ровно столько, сколько оплачено.

Документы ЖСК не проходят государственную регистрацию, а значит, существует риск попасть на недобросовестных застройщиков. Имеются следующие виды договоров ЖСК при покупке новостройки:

займа;
купли-продажи;
переуступки потребительских прав;
долевого участия;
оплаты векселями.

Внимание ! Цена за метр квадратный может быть увеличена только по решению общего собрания.

Любым из этих видов договоренности могут воспользоваться граждане на свое усмотрение. Риски денежных и имущественных утрат при этом возрастают. Также от выбранного вида зависит стоимость недвижимости.

Что такое уступка права аренды земельного участка?

Заключение и регистрация

Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;
Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;
Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);
Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);
Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;
Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;
Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;
Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;
Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;
Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;
Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;
Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;
Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);
Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);

Важно ! Случается, что ЖСК удерживают десять процентов за свою трудовую деятельность.

Скачать примерный образец договора с ЖСК.

Нюансы процедуры оформления

При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:

Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

Заключение

Покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме дело очень сложное и рискованное. Если есть подходящий вариант на рынке вторичного жилья, то лучше воспользоваться им.

Что делать, если в вашем доме — ЖСК, и дому от этого скорее хуже, чем лучше

В вашем доме действует жилищно-строительный кооператив, созданный еще во времена СССР? Это очень распространенная ситуация: в доме обосновался ЖСК, который давно достиг своей основной цели — дом построен, паи члены кооператива выкупили, квартиры розданы в собственность. И теперь кооператив, чтобы оправдать свое существование, управляет домом. В общем-то, это может быть вполне законным. И даже хорошо, если ЖСК управляет домом добросовестно.

Но зачастую правление кооператива, “захватывая” дом, действует в своих интересах. Тогда качество обслуживания дома снижается, а на жильцов ложатся дополнительные затраты.

Как дом попал в управление ЖСК?

В большинстве случаев “советский” кооператив управляет домом по инерции, потому что “так было всегда”. ЖСК выступает от имени собственников дома, заключает договор с управляющей компанией (как правило, это районный ДЕЗ), собирает с жильцов деньги на обслуживание и потом самостоятельно рассчитывается с УК.

Это правомерно? Обычно — нет. Более того, часто это вообще мошенничество. Но давайте пойдем от противного и опишем, что должен сделать ЖСК, чтобы юридически безупречно управлять домом.

В 2005 году в России начал действовать Жилищный кодекс. В соответствии с ч.2 ст.161 этого Кодекса собственники любого дома, независимо от того, существует в нем ЖСК или нет, обязаны выбрать способ управления домом. Они должны сделать это хотя бы один раз. Способов управления домом всего три:

непосредственное управление собственниками,
управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом (ЖК, ЖСК),
управление управляющей компанией.

И если собственников в доме более одного, то выбрать способ управления может только общее собрание собственников. Не правление ЖСК, не собрание кооператива и не районная управа, а только общее собрание дома. Это прямо указано в п.4 ч.2 ст.44 и ч.3 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

За редкими исключениями в каждом доме, в котором есть ЖСК, собственников почти всегда не менее двух. Ведь любой член кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится собственником. При этом он может оставаться членом кооператива, но это уже не так существенно.

А еще собственниками в доме с ЖСК могут быть те граждане, которые купили квартиру в доме на вторичном рынке. Обычно они и членства в кооперативе не имеют, если зачем-то специально в него не вступили. И Жилищный кодекс в ч.2 ст.

129 прямо указывает: в таких домах ключевые вопросы управления решает только собрание собственников, а не ЖСК.