Что делать, если отказались продлить договор аренды земельного участка под ларек?

Продление срока аренды земли (другими словами пролонгация) это распространенная процедура среди арендаторов, особенно если возникает острая необходимость в продолжении использования данного участка. При осуществлении такой сделки действуют свои сроки и условия.

Продление договора по истечении срока аренды

Особенность подобной сделки в том, что в случае отказа от неё владелец земли не сможет заключить новый договор с другим человеком в течение целого года. Более того, она считается незаконной, и бывший арендатор может подать в суд и отстоять свои права на аренду земельного участка.

Если стороны, заключившие договор аренды, не продлили соглашение самостоятельно, оно может пролонгироваться автоматически. Это происходит, если наниматель продолжает вносить плату за аренду и соблюдать установленные договором условия, а арендодатель ничего против не имеет. В таких случаях договор продлевается на неопределенный срок.

При заключении соглашения на неопределенное время, у каждой из сторон есть право расторгнуть его в любое время. При этом нужно заранее оповестить об этом арендатора или арендодателя (в зависимости от того, кто инициатор расторжения). Уведомить необходимо не меньше, чем за 3 месяца до того, как сделка будет расторгнута, если в условиях договора не указаны другие сроки.

На каких условиях можно продлить договор

Существует три основных условия, согласно с которыми сделка может состояться. Среди них:

Обе стороны согласны на дальнейшее сотрудничество.
Продление договора на основании административного решения, по согласию каждой из сторон.
Принятие судом положительного решения (если стороны не достигли согласия самостоятельно)

Если надел принадлежит государству, то его сдают в аренду посредством аукциона. Если арендатор желает пролонгировать свои права на земельный участок, ему нужно сообщить об этом заранее.

В противном случае, по истечении срока аренды торги проводятся повторно. Однако у последнего нанимателя есть преимущество перед новыми претендентами, поэтому он вполне может заполучить землю обратно.

Легализировать свои преимущественные права арендатор может на основании образца соответствующего заявления.

Помимо автоматического продления, законом предусмотрено ещё два возможных варианта такой сделки: перезаключение договора и заключение дополнительного соглашения.

Перезаключение договора

Суть такого способа в том, что стороны остаются те же, но документ составляется новый. При этом можно внести в него правки и изменить часть пунктов. Основным условием является невозможность заключения договора с другим арендатором и изменения его прав в произвольном порядке.

Чтобы перезаключить договор, нужно составить заявление и обратиться в государственные органы, но не позже чем за 3 месяца до истечения срока основного соглашения. Новый договор нужно обязательно зарегистрировать.

Дополнительное соглашение

Если по каким-то причинам обе стороны или один из участников соглашения не желают заключать новый договор, можно оформить дополнительное соглашение. Само по себе оно никакой юридической силы не имеет и целиком зависит от основного договора аренды. Если он долгосрочный, допсоглашение необходимо зарегистрировать.

В дополнительном соглашении указывается:

Основной договор аренды или ссылка на него.
Дата составления и заключения.
Банковские реквизиты обеих сторон.
Предмет сделки (то есть пролонгация договора).
Упоминание основных условий договора аренды.
Подписи участников.

Его преимущества в том, что он позволяет внесение правок условий пользования (если они несущественны) и изменение периода аренды.

Для продления договора этого достаточно, к тому же это экономия средств и времени (в отличие от перезаключения соглашения). Основанием для такой сделки является обоюдное согласие её участников.

Важный момент – формы соглашения и основного договора обязательно должны совпадать.

Регистрация договора продления на неопределенный срок

Регистрировать договор аренды нужно в случаях, если он заключается на период 12 и более месяцев. Если меньше, обращаться в регистрационную палату не придется. При продлении договоренности на неопределенный срок, действуют те же правила.

Таким образом, не имеет значения, на какой срок продлили договор. При регистрации учитывается только изначальные сроки заключения. Если первый договор был заключён на год, его продление нужно официально зафиксировать. В ситуациях, когда земля арендована на меньший срок, регистрировать не нужно ни договор аренды, ни договор её продления.

Особенности заключения

Минимальных сроков ограничения срока договора не существует. А вот максимальный период напрямую зависит от сроков, установленных законом, и вычисляется в зависимости от предмета сделки и условий её заключения. Поэтому даже если срок заключения превышает максимальный, он автоматически сокращается до него.

При заключении арендного контракта сроком до года, действуют две особенности. Во-первых, договоренность не нужно регистрировать. Во-вторых, заключать такую сделку можно и устно, при условии, если обе стороны относятся к физлицам. Добиться продления можно, оформив дополнительное соглашение или дождавшись автоматического продления.

Есть конкретные случаи, в которых договор о продлении (если основной заключен менее, чем на год) нужно или не нужно регистрировать. А именно:

Регистрации не подлежат договоры, в условиях которых указано автоматическое продление срока (менее, чем на год).
В условии договора указано, что аренду можно продлить более, чем на год. В таком случае продленное соглашение необходимо зарегистрировать.
Если продление было совершено автоматически (на неопределенное время), регистрировать сделку не нужно.

Если земля была отдана под строительство, то её нужно использовать только по назначению. На участке в обязательном порядке должна строиться недвижимость. Она принадлежит арендатору, и об этом указано в условиях договора аренды. В случаях, если аренда закончена, у прежнего нанимателя есть законные преимущества в праве аренды. А конкретно недвижимость, находящаяся на территории.

Арендатор может не участвовать в аукционе, а в отдельных случаях сроки аренды продлеваются автоматически. Сдать такой участок другому арендатору будет сложнее, ведь на нём уже расположена чужая недвижимость. Однако существует ряд ситуаций, когда аренда прекращается:

Основное соглашение не предусматривает строительство на участке.
Не было получено разрешение на возведение строений.
Земля была арендована под застройку, но строительство так и не началось.

Как подать заявку

Если арендодателем выступает государство, нужно составить заявку и обратиться с ней в уполномоченные органы местного назначения. Подавая заявку на продление аренды в муниципалитет, нужно указать такую информацию:

Основной договор аренды (подтверждение прав на использование участка, даты заключения и регистрации договора).
Период, на который была заключена сделка. Дата его завершения.
Желание арендатора продлить срок договора.
Подтверждение преимуществ на права аренды. Сославшись на них, можно продлить аренду без проведения торгов.

Передача заявления осуществляется либо по почте (обычной или электронной), либо лично. Второй вариант более надёжный: можно быть на 100% уверенным, что письмо доставлено.

Помимо основной информации, понадобится документация. Необходимо приложить:

Заявление.
Копию паспорта или другого удостоверения личности. Если в качестве стороны выступает представитель, ему придется оформить доверенность, нотариально заверив её.
Копию ИНН.
Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Она должна датироваться днём подачи заявки.
Копию договоров.
Квитанцию о том, что все долги на землю погашены.

Примерный срок рассмотрения заявления – месяц. Эта процедура бесплатна. В случае принятия положительного решения, заявитель получает административное решение. С ним нужно обратиться в Росреестр и провести перерегистрацию соглашения. За эту услугу придется заплатить около 350 рублей (госпошлина).

В каких случаях можно получить отказ

Отказать в пролонгации срока аренды могут при следующих обстоятельствах:

Участок изъяли из оборота.
Земля была зарезервирована для нужд государства.
Надел нельзя приватизировать (на него наложен запрет и т.д.)

При желании можно оспорить отказ в суде. В течение десяти дней нужно подать иск, в котором указать причину отказа, приложить выписки из решения комиссии и доказательства того, что все обязательства арендатора выполнялись добросовестно.

Образец договора о пролонгации аренды

Главным пунктом при составлении договора продления аренды является перечисление прав и обязанностей каждой стороны. Если их не соблюдать, сделка считается недействительной или расторгается.

Помимо этого нужно указать:

Название документа.
Дата составления и заключения.
Информация о каждой из сторон. Персональные данные, сведения из паспорта, ФИО, место проживания и адрес регистрации.
Информация об участке. Площадь, категория земли и кадастровый номер, расположение и др.
Период аренды.
Способ и сумма оплаты.
Возможные причины, согласно которым можно досрочно расторгнуть соглашение.
Подписи обеих сторон.

Загрузка…

скачать образец договора на продление аренды [46.99 KB]

Дополнительную информацию и условия можно указать в конце договора.

Порядок продления аренды земельного участка: помощь адвоката

Продление аренды земельного участка не простой вопрос, как показала практика наших юристов, которым не раз приходилось сталкиваться с данной проблемой доверителей.

Наш адвокат по земельным вопросам не только поможет в процедуре оформления отношений по аренде, но и решит иные проблемы, например, исправление кадастровой ошибки наложение границ, приватизация земельного участка, раздел земельного участка, иные земельные споры.

Основания для продления договора аренды земельного участка

Аренда земельного участка — это вполне распространенная форма заключения правовых отношений между частным лицом и государством. Часто в связи с установлением сроков в договоре аренды арендатору требуется продлевать права и обязанности:

продление аренды земельного участка под строительство, если возникли планы возведения собственного жилья
продление аренды земельного участка в случае, если строительство уже началось, но не закончено к моменту окончания срока аренды
иные основания для продления

Продление договора аренды земельного участка без торгов

Если требуется увеличить срок, придется официально зарегистрировать документ, предоставив копию выписки из кадастрового паспорта конкретного участка. Также следует уплатить государственную пошлину.

Если какие-то правила или условия договора были изменены, потребуется составить дополнительное соглашение, экземпляры которого должны присутствовать у арендатора и арендодателя.

Если срок скоро истекает, но вам не поступило уведомления о желании расторгнуть соглашение, продление срока аренды земельного участка будет проведено и без участия сторон.

Заявление на продление договора аренды земли

Для соблюдения процедуры потребуется составить заявление, в котором указать свои пожелания и дальнейшие действия. Если это продление срока договора, то необходимо заполнить соответствующие пункты:

заявление пишется по установленному образцу
в подтверждение указанной информации заявитель должен предоставить все необходимые документы, свидетельствующие о наличии соглашения

Интересно, что административное решение может оказаться отрицательным, и договор будет расторгнут. В течение десяти дней с момента получения отказа клиент имеет право обратиться в суд и оспорить подобные действия. Но подобный процесс разбирательства может затянуться на месяц и более.

ПОЛЕЗНО: читайте также про аренду земельного участка без проведения торгов, а также смотрите видео

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.

Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).

Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.

Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды.

В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.

Обжалование отказа продлить договор аренды земли

В случае, если Вам был дан необоснованный отказ в пролонгации договора аренды, Вы вправе:

Обратиться в суд и потребовать, чтобы арендодатель заключил договор аренды именно с Вами на новый срок
Потребовать в суде взыскать с арендодателя все фактически причиненные расходы (транспорт, аренда другого земельного участка и т.д.)

Зачастую, разрешение подобных ситуаций происходит в претензионном порядке, поскольку в случае удовлетворения Вашего требования в суде, Вы имеете право взыскать с арендодателя судебных расходы, которые могут состоять из:

государственной пошлины, уплачиваемой за обращение в судебные органы
оплаты услуг представителя (составление претензии, искового заявления, представительство Ваших интересов в судебных инстанциях)
расходов на транспорт (стоимость авиа-, железнодорожных билетов, оплата услуг такси)
стоимость проживания в отелях, гостиницах
почтовых трат и т.д.

Адвокат по продлению аренды в Екатеринбурге

Для эффективной защиты Ваших прав, лучшим решением будет воспользоваться профессиональной помощью адвоката. Так, при обращении в Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры», мы буем готовы оказать Вам следующую юридическую помощь:

юридическая консультация по вопросу продления аренды и иным ситуациям
анализ рисков и перспектив разрешения дела в Вашу пользу
составление претензии, которая позволит арендодателю определить все риски неправомерного отказа в пролонгации договора аренды
процедура медиации, которая позволит прийти к выгодным для Вас и арендодателя условиям аренды земельного участка
разработка взаимовыгодного договора аренды земельного участка
представительство интересов арендарота или арендодателя земли в государственных органах
составление искового заявления в судебные органы
защита Ваших прав в судебном порядке о правах на земельный участок
обжалование решения суда в вышестоящих инстанциях, вплоть до Верховного суда РФ
помощь в возбуждении исполнительного производства и грамотная работа со службой судебных приставов
иная юридическая помощь

Отзыв о нашем земельном юристе

Читайте еще по земельному вопросу

Все про оспаривание кадастровой стоимости недвижимости по ссылке

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.
ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов

Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.

https://www.youtube.com/watch?v=ROKrtdSInNI\u0026t=79s

В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).

Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.

Вывод:

Действующее с 01.03.

2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).

Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, действующая судебная практика, осознавая нерациональность данного решения, зачастую разрешает споры, возникающие в связи с продлением срока действия договора аренды, в пользу арендатора, используя при этом:

— широкое толкование пп. 23.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ о заключении договора без торгов для реализации специального инвестиционного контракта (хотя данный контракт предусмотрен Федеральным законом от 31.12.2014 N 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» и напрямую не касается строительства жилья и коммерческих объектов) —

Как продлить аренду земельного участка под ИЖС или ЛПХ в 2022 году

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.

209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.

Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.

Как упрощенно продлить аренду земельного участка

Министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова рассказала, что упрощенно продлить договор аренды земельного участка можно на срок не более срока действующего договора. В случае, если аренда оформлена на срок более 3 лет — на три года. Сделать это лучше всего удаленно — через портал госуслуг. Процедура занимает 5 дней.

«Продлить договор аренды удастся, если он заключен до введения режима повышенной готовности (12 марта 2020 года), срок действия основного договора еще не истёк, а также соблюдены условия, указанные в законе №166-ФЗ», — подчеркнули в ведомстве.

Как продлить аренду земли под недостроем

Если у вас заканчивается аренда, то есть Определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции.

Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Почитайте на досуге — коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

В заключение

С моей точки зрения, начать стоит с обращения в администрацию с заявлением именно о ПРОДЛЕНИИ договора аренды со ссылкой на указанные выше законы и решения судебных коллегий. Особенно, если данный участок был предоставлен вам ранее без торгов (ссылка на п.3 ст. 39.6 ЗК РФ).
В случае отказа в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка, пробуйте заключить с администрацией доп-соглашение.
Если дело зашло в тупик, обращайтесь с проверкой законности отказа в прокуратуру, далее в суд.

Как отказаться от аренды земельного участка

Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Способы пролонгации

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

физическое лицо;
юридическое лицо;
муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие.

То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе.

Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к договору аренды, которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору субаренду или договор переуступки права аренды третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции.

В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли.

Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо.

Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов:

по согласованию;
при участии в торгах;
через суд.

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов.

Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо.

То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

За 3 месяца до завершения действия договора требуется подойти в местный исполком населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе следует иметь копию договора и паспорт. Паспортные данные должны соответствовать сведениям, внесённым в договор со стороны арендатора.

Если данные изменялись, например, при сменен фамилии в связи с замужеством – следует приложить свидетельство о браке. Так же им может быть иной подтверждающий документ. Если обращается не непосредственный арендатор, а его представитель – требуется доверенность, удостоверенная нотариусом.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Заявление должно носить характер уведомления о завершении срока действия договора и намерениях арендатора по дальнейшему распоряжению участком или отказе от него. Образец заявления на продление (пролонгацию) договора аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

Основное содержание заявления состоит из сведений:

о договоре аренды, на основании которого возникло право пользования участком, с указанием даты его заключения и регистрации;
о сроках действия соглашения, которые предполагают его завершение, с указанием конкретной даты.

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества, которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ. Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

арендуемый им участок не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах.
Пролонгация надела в его пользу осуществляется без участия в аукционе, на льготных основаниях.

В подтверждение даётся перечень приложений, к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Если заявитель решил выкупить ЗУ по кадастровой стоимости, это следует сообщить в заявлении вместо права на пролонгацию.

В таком случае правообладатель так же может воспользоваться льготными условиями и выкупить надел без участия в аукционе, при непосредственном перечислении кадастровой стоимости ЗУ в местный бюджет.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц, все действия выполняются администрацией безвозмездно.

После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ, санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора.

Продление договора аренды земельного участка для строительства

Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора. Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

Подробнее права и обязанности арендатора и арендодателя описаны здесь.

Аренда таких участков может прекратиться по завершении сроков договора только при условии:

строительство не было санкционировано договором аренды, о чём в его положениях прямо указано.
Категория земель и разрешённое целевое использование не предусматривали строительства в принципе.
Строительство не было начато на участке, предназначенном под возведение жилого (нежилого) объекта.

Перечисленные причины продления договора аренды земельного участка для строительства опираются на положения статей 25, 26 ЗК РФ.

Если вас интересует аренда земель с/х назначения, тогда вам следует прочитать другую нашу статью.

Так как аренда ЗУ даёт право на льготное обеспечение правом пользования после прекращения действия договора, арендатор может освобождаться от участия в торгах. Иногда допускается автоматическая пролонгация срока действия.

Документы на тему статьи

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать: