Покупка дома, находящегося на участке, категория земли которого не определена

• Территория страны поделена на земли:
• Подробнее читайте здесь: 7 категорий земель, их коды и целевое назначение.
• Теоретически вся территория поделена на участки и для каждого определена категория, поскольку именно она — основа учетных сведений о земле.

Но в реальности нередко обнаруживается, что существуют незонированные массивы или в документах эта характеристика отсутствует. Такой недочет необходимо как можно быстрее исправить.

Как узнать по документам?

Определение категории должно иметь место в любых официальных бумагах, где говорится о земле как объекте права. Их немало.

1. Документы властных структур различного подчинения: федеральных, краевых (областных), муниципальных — о выделении земли для индивидуальных нужд граждан. Типичный пример – документ о праве собственности на выделенную землю.
2. Договоры о купле-продаже земли, ее обмене, аренде и т.д.
3. Сведения Госкадастра недвижимости: паспорт, выписка, Единый госреестр земель и другие.
4. Документ о госрегистрации прав на недвижимость. Здесь также указываются основные характеристики земли.
5. Другие официальные бумаги, в которых фигурирует интересующий участок. Скажем, акт об изъятии земли из-за её нецелевого использования и т.д.

Если в бумаги владельца категория вписана, а в ГКН — государственном кадастре недвижимости упоминание об этом отсутствует, по заявлению собственника она вносится в официальные бумаги.

Иной вариант, когда в разных документах присутствуют разные характеристики.

Категория участка по требованию правообладателя определяется принадлежащей к одной из них. При этом опираются на сведения документов, подтверждающих право владения.

Возможно, категория земель не установлена совсем. То есть не записана нигде. Тогда должно быть принято нормативное решение местного законодательного органа власти об определении категории конкретного участка. Основанием решения является ходатайство владельца с обозначением планируемой цели его эксплуатации.

Земля, выделенная на территории жилого поселения, причисляется к категории населенных пунктов автоматически. Все остальные получают категорию так, как это определено для них законным порядком.

Редко, но случается, что в официальных данных ГКН присутствует запись: «категория земель не установлена». Это – исключение из правил, и бывает временно – пока решение не принято.

Что это значит и какими могут быть последствия?

При совершении любых действий с землей надо быть уверенным в ее категории безусловно, иначе права и обязанности владельца, связанные с данным участком, могут быть оспорены, а собственник недвижимости пострадать.

Могут быть признаны:

• незаконным — решение о выделении земельного участка;
• несоответствующим — правовой режим использования;
• недействующими — договоры, связанные с участком.

Если владелец земли подаст документы на регистрацию участка без подтвержденной категории, ему будет отказано в регистрации.

Будет ограничена возможность производить любые действия с земельным участком.

Невозможно станет:

• переоформить его;
• получить разрешение на начало строительства;
• узаконить законченное;
• как-либо использовать участок и т.д.

Возникнут проблемы с определением субъекта права.

К тому же, если нет категории земли – значит, нет и целевого назначения участка, его могут отнести к резервному фонду.

Нежелательные последствия неопределенности категории земель возникают не только у собственника, но и у государства. Собственник не решается использовать землю, как планировал, поскольку разрешение на это отсутствует, а значит, не платит налог с кадастровой стоимости участка и т.д.

Как определяется?

1. При первоначальной постановке земельного массива на кадастровый учёт специально созданная для этого комиссия устанавливает, к какой категории будет отнесена земля.

2. Из государственного резерва она переводится в земли соответствующего региона, который, в свою очередь, закрепляет ее назначение специальным актом.

3. Эта характеристика земли не является неизменной и при необходимости может быть изменена по решению региональных властей.

4. Более позднее определение категории (и ее изменение) зависит от того, в чьем ведении пребывает земля.

Если это:

• федеральная собственность, то Правительством РФ;
• если субъекта Федерации, то исполнительным органом края, области;
• находящаяся в муниципальной собственности, то органами муниципалитетов;
• частная, то органами местного самоуправления.

Как получить категорию земельного участка, если она не определена?

Как получить категорию земли, если она не установлена или не определена? Добиться этого можно несколькими путями.

Куда обратиться?

Для решения вопроса о категории земельного участка можно обратиться в одно из перечисленных учреждений.

1. В местное учреждение кадастровой службы. Потребуется паспорт и документ на землю. Попросите сообщить категорию вашего участка и назначение. Через пять рабочих дней получите выписку кадастровой службы, самую достоверную на текущий момент.
2. МФЦ рассматривает эти вопросы аналогично.
3. Быстрее разобраться с проблемой можно, посетив официальный сайт Росреестра. Введите кадастровый номер участка и увидите, что за категория ей присвоена и каково целевое назначение — подробнее читайте в статье «Как узнать категорию земельного участка по кадастровому номеру или по карте«. Если ищете информацию об участке, который планируете купить (арендовать), найдите его на этом сайте по адресу: pkk5.rosreestr.ru.
4. Можно послать запрос в кадастровое учреждение по почте. Пересылаемые копии заверьте нотариально. Отправить документы можно также электронной почтой через сайт государственных и муниципальных услуг. Необходимо приложить сканы документов.
5. Наконец, можно обратиться в муниципалитет — выяснить всё там.

Документы

Обнаружив, что земельный участок остался без присвоенной категории, необходимо обратиться в местное отделение ГКН с ходатайством об исправлении недочета и внесении соответствующей записи в официальные документы. На это потребуется больше времени.

К ходатайству следует приложить:

• документ на участок;
• кадастровую выписку;
• удостоверение личности.

Стоит очень внимательно готовить пакет документов, так как в случае их несоответствия предъявляемым требованиям ходатайство не будет рассмотрено или в нем будет отказано.

Непосредственная явка в учреждение предпочтительнее, так как:

• не надо делать копий документов, тратить деньги на их удостоверение;
• можно сразу узнать, правильно ли составлено ходатайство, при необходимости тут же исправить ошибки;
• не надо оформлять электронную подпись для работы на сайте госуслуг и т.д.

Заявление допустимо отправить в ГКН по почте или через интернет. Если документы передаются лично – в кадастр или МФЦ — вместе с копиями приносят подлинники, копии сверяются с оригиналом и возвращаются владельцу. При пересылке копии документов заверяются нотариально.

Сроки

Два месяца дается органу власти для принятия решения о причислении участка к той или иной категории. Та же процедура проходит при смене категории, если таковая понадобилась.

Результат обращения

Еще раз придется прийти в кадастровую службу или МФЦ (куда сдавались документы) за получением обновленного кадастрового паспорта.

В нем будут указаны:

• категория земельного участка;
• разрешенное использование.

Последний штрих – обращение в регистрационную службу Росреестра с измененным кадастровым паспортом.

Это необходимо, чтобы и в государственный реестр недвижимого имущества были внесены свежие сведения. В нашем случае – об определении категории земельного участка.

Туда надо принести (или переслать):

• заявление;
• копию кадастрового паспорта;
• правоустанавливающий документ на землю;
• удостоверение личности владельца;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Теперь все действия с земельным участком будут законными.

Заключение

Итак, с понятием «категория земли» граждане сталкиваются при решении самых разных, связанных с земельными участками, вопросов. Чтобы не попасть впросак и не заработать ненужных проблем, приобретая участок, обязательно следует посетить отделение Госкадастра и узнать про этот надел всё.

Если выяснится, что фактическое положение дел не соответствует официальным данным кадастра, надо незамедлительно обратиться с просьбой о приведении документов в норму.
Следует иметь в виду, что землю, даже находящуюся в частной собственности, разрешается использовать строго по назначению, определенному вместе с категорией.

Покупая участок земли с намерением построить на нем жилой дом, важно выяснить, к какой категории относится земля, на которой выделен участок, и каков вид разрешенного ее использования.

Не везде можно строить дома, а где-то построить можно, а прописаться – нет. Подробнее читайте в статье: «Какая должна быть категория земель для дачного строительства или возведения жилого дома«.

Или, например, разрешена только малоэтажная застройка, или инфраструктурная. Другие землевладельцы планируют использовать землю для сельхозпроизводства.

Но и это может быть непозволительно при несовпадении категории и разрешенного использования. Так что в любом случае визит к специалистам Госкадастра необходим.

Разные статусы земельных участков: правовые последствия для покупателя

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.

Что можно делать с землей

Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.

По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.

важно

Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать: 

• для сельского хозяйства;
• личного подсобного хозяйства на полевых участках; 
• индивидуального жилищного строительства (ИЖС); 
• личного подсобного хозяйства (ЛПХ); 
• огородничества/садоводства. 

Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).

к сведению

Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет.

Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ.

Существование их законно (Федеральный закон от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ ).

Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.

Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.

Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

По данным Циан.Журнала

Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя.

Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П).

Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).

ИЖС и садоводство: жить можно

Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.

Роман Бедак,юрист, арбитражный управляющий

Статус земель населенного пункта обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

«Это означает, что участки ИЖС будут обеспечены в приоритетном порядке дорогами, коммуникациями, школами, детскими садами, больницами и прочими социальными объектами по установленным нормативам», —добавляет Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service.

А это в свою очередь приводит к удорожанию таких участков по сравнению с иными. По данным компании «Метриум», разница может составлять 15% и более.

Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.

к сведению

Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома.

Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений.

С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.

Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку.

Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями.

Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.

Александр Беднягин,генеральный директор Московского областного БТИ

Огород и сельхоз: свой угол не построить

Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.

Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.

ЛПХ — всё дело в поле

Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки).

Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено.

В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.

Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства.

Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д.

в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).

Наталья Дубина,замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service

Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.

Размер земельного налога

Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли.

Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).

к сведению

Конкретный размер можно посмотреть в электронных сервисах на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»). Вам необходимо только выбрать интересующий субъект и муниципальное образование. 

Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога).

Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).

Будьте внимательны: если в течение 10 лет с даты госрегистрации права на земельный участок ИЖС не будет построен и зарегистрирован дом, то к размеру налога применят повышенный коэффициент (2). Для других наделов, где разрешено строительство загородных фазенд, такое правило не применяется.

Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра.

Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту.

В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.

Ежемесячное обслуживание

Тарифы на коммунальные услуги (электричество, газ, вода и пр.) за участок ИЖС в среднем в месяц составляют 10–15 тыс. рублей, а за земли для ЛПХ и садоводства — 2–5 тыс. рублей, отмечают в компании «Метриум». Если участок приобретен в садовом или огородническом некоммерческом товариществе, то владельцам земли придется платить еще и членские и целевые взносы.

Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке 

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):

• Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
• Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
• Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
• Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
• Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.

Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.

«Чаще всего или такой участок невозможно оформить, или по его использованию существуют серьезные ограничения. Так, например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене.

Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.

Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах».

Если хотят изъять участок…

Напоследок собеседница Циан.Журнала дает совет тем, кто уже купил участок, а теперь его хотят изъять для государственных или муниципальных нужд или подвинуть его ради расширения трассы.

Подобные истории уже случались — например, при строительстве трассы М4 «Дон» перед Олимпийскими играми в Сочи в 2014 году, когда на одном из подмосковных участков расширяли трассу для установки пунктов взимания платы.

Тогда местные жители выступили против, и планы строительства были изменены: вместо сноса домов ради стоянки грузовиков было построено новое жилье. 

Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.

«Против изъятия земельных участков без компенсации говорит и постановление Конституционного суда РФ. Собственники земельных участков, оказавшихся в зонах с особым режимом застройки уже после их приобретения, смогут получить компенсацию за нанесенный своим правам ущерб.

К соответствующему выводу пришел Конституционный суд РФ в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода. Это поворотное решение, так как оно фактически остановило изъятие участков под предлогом расположения их в границах зон памятников истории и природных комплексов».

В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.

«Без оформления ЗОП в собственность членам СНТ нужно обращаться в администрацию, чтобы присоединить две бесплатные сотки. Если решили оформлять, то можно пойти напрямую к председателю и общему собранию. В спокойных СНТ присоединение происходит мировым соглашением, обращением в МФЦ, в сложных случаях — со спорами в суде».

Игорь Порхомовский, фотосток

В кадастровой палате рассказали, на каких земельных участках можно построить дом | последние новости

При покупке земельного участка важно учитывать категорию земли, на которой он расположен. Например, для постройки загородного дома подойдут только две категории участков, которые делятся по видам разрешенного использования. Специалисты Кадастровой палаты по Нижегородской области рассказали, на каком участке можно построить жилой дом.

Вид разрешенного использования – это законодательно допустимое функциональное использование земель, а также существующих и возводимых на них капитальных объектов. То есть это те виды деятельности, для которых может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Вид разрешенного использования учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных платежей. Например, при начислении земельного налога или арендной платы.

Виды разрешенного использования определены в классификаторе, установленном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» и насчитывают более 150 различный видов.

Земли населенных пунктов могут иметь следующие виды разрешенного использования:

– под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Такие участки располагаются только на землях населенных пунктов;

– для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Земли сельхоз назначения могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или для ведения садоводства. Они всегда находятся в черте населенных пунктов и предназначены для строительства жилых домов. К таким участкам органы местного самоуправления обязаны провести необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально значимым объектам. Например, к школам и детским садам.

На участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, можно разводить скот и выращивать сельскохозяйственные культуры. Земли ЛПХ подразделяют на:

– «приусадебные участки» – земли, находящиеся в пределах населенных пунктов. Здесь не запрещено строить дома для постоянного проживания и хозяйственные постройки.

– «полевые участки» – земли, расположенные за чертой населенных пунктов. Здесь строительство под запретом. Участки используются только для сельскохозяйственной деятельности.

• Земли в садоводческих некоммерческих товариществах предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ, здесь можно построить садовый дом, жилой дом, а также объекты вспомогательного использования.
• Таким образом, перед приобретением участка следует чётко определить цели покупки: постоянное проживание, садоводство или подсобное хозяйство.
• Узнать, к какой категории относится участок земли или её вид разрешенного использования можно на Публичной кадастровой карте.

«На одних земельных участках полностью запрещено возведение каких-либо построек, а на других разрешено строить объекты для производства сельскохозяйственной продукции.

Избежать неприятностей в процессе оформления прав собственности или регистрации недвижимости на земельном участке поможет выписка из ЕГРН.

В ней можно посмотреть вид разрешенного использования земли и все характеристики приобретаемой недвижимости», – рассказала директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн.

1. Заказать выписку можно:
2. – на сайте Кадастровой палаты в разделе «Сервисы и услуги»;
3. – на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы»;
4. – в отделении МФЦ;
5. – через услугу Кадастровой палаты «Выездной прием документов на выдачу сведений из ЕГРН».

Приобретение прав на земельные участки, занятые строениями, в контексте определения Конституционного суда от 11 февраля 2021 года № 186-О и Постановления 26.11.2020 г. № 48-П

В отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре, длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права. Таким образом в отношении объектов недвижимости один из критериев возникновения права собственности по давности владения – добросовестность заблуждения о наличия права собственности по сути возможен только в случае регистрации такого права собственности на основании ничтожной сделки, либо вследствие приобретения недвижимости у лица, получившего его по ничтожной сделки. В иных случаях возможность добросовестного заблуждения о наличии права собственности можно предполагать в случае получения вещи во владения до создания регистрационной системы.

• Применение приобретательной давности в отношении земельных участков тем более имеет свои особенности, которые заключаются в первую очередь в том, что приобретательная давность до Постановления КС № 48-П могла быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находились в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных пунктом 1 статьи 234 ГК РФ условий.
• В пункте 16 постановления ВАС и ВС 10/22 отмечалось, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.
• Тем не менее, как постановления 10/22 так и Постановление КС 48-П не внесли полной ясности в вопросе случаев применения приобретательной давности в отношении земель.
• В российском земельном праве наряду с «классическими» формами и видами публичной собственности (федеральная, субъектов Российской Федерации, муниципальная) существует еще одна разновидность государственной собственности на землю — «неразграниченная государственная собственность», что, в  том числе, признается и в свежем Определении КС от 11 февраля 2021 года № 186-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем первым пункта 1 статьи 234 ГК РФ.

При этом Конституционный суд вопреки ранее высказанной в постановлении № 48-П позиции, в определении отмечает, что в условиях действующей презумпции государственной собственности на землю сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка. Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными. Занятие без каких-либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными действиями, т.е. добросовестное и соответствующее требованиям абзаца первого пункта 1 статьи 234 ГК РФ. Следовательно, положения статьи 234 ГК РФ не могут рассматриваться как нарушающая конституционные права в конкретном деле с участием заявителя и в указанном им аспекте.

https://www.youtube.com/watch?v=F2Sk6W3e8lI\u0026t=1s

В настоящее время большинство случаев из судебной практики, когда суды принимали решение о передаче земельного участка в частную собственность (в том числе постановление КС 48-П) в силу приобретательной давности, касались земельных участков, занятых жилыми домами и прочими постройками граждан. Данные участки не были зарегистрированы в реестре в качестве федеральных или муниципальных земель, а находились в неразграниченной государственной собственности.

Представляется, что участки из таких земель и должны предоставляться в частную собственность не в силу приобретательной давности, а с целью реализации принципа единства судьбы земельного участка и здания расположенного на нем. Собственно можно предположить, что именно руководствуясь этим соображением Конституционный суд и применил статью 234 ГК РФ в постановлении КС 48-П.

1. Как неоднократно отмечал Конституционный Суд, природная связь земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нем объекты, являющийся одним из основных начал земельного законодательства, отраженным, в частности, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (Постановление от 11 февраля 2019 года N 9-П).
2. Однако необходимо учитывать, что земельное законодательство содержит закрытый перечень оснований и процедур приобретения гражданами и юридическими лицами земельных участков в частную собственность за плату и бесплатно (на торгах и без торгов), однако среди таких случаев сохраняется значительное число, когда участок, занятый строением уже принадлежащим лицу на праве собственности, должен быть именно выкуплен у государства.
3. Такая ситуация в контексте принятия постановления Конституционного суда № 48 представляется абсурдной, поскольку такие земли в результате давностного владения так или иначе окажутся в собственности лиц, обладающих правом собственности на недвижимость расположенную на участке.
4. В Российской Федерации уже существует два федеральных закона, которые реализуют принцип единства судьбы земельных участков и зданий на них расположенных, наделяя правом собственности на землю правообладателей зданий.

Во-первых согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того Закон о введении в действие ЗК РФ содержит аналог гражданско-правовой конструкции приобретательной давности. Согласно п. 4 ст.

3 Закона о введении в действие ЗК РФ гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие ЗК РФ либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие ЗК РФ. Можно предположить, что в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ речь идет о частном случае приобретательной давности. Но можно ли тогда сказать, что Земельный кодекс РФ сужает сферу действия давности владения ГК РФ до частного случая (участка с домом)? Наверное, нет, поскольку изначально в этой норме Закона о введении в действие ЗК РФ ничего не говорилось ни про сроки, ни про добросовестность, ни про иные условия. Из этого следует, что в Законе о введении в действие ЗК РФ указана «автономная» процедура, не имеющая точек соприкосновения с ГК РФ и приобретательной давностью. Но тогда возникает вопрос о том, не следует ли расширить эту процедуру из Закона о введении в действие ЗК РФ, поскольку именно она и позволит реализовать принцип единства судьбы зданий и земельных участков.

В результате проведения «дачной амнистии» ощутимо упрощен механизм приобретения в частную собственность земельных участков и индивидуальных жилых домов.

Однако в части бесплатного приобретения в собственность земельных участков законодатель до сих пор предполагает, что у граждан есть хоть какие-нибудь документы на земельный участок.

Поэтому специальной законной процедуры для случаев, когда у гражданина отсутствуют вообще документы не на дом, а на земельный участок, все еще нет.

В настоящее в ГД РФ находится на рассмотрении проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях урегулирования вопросов приобретения гражданами прав на гаражи и земельные участки, на которых они расположены», основной целью которого является оформление прав на объекты гаражного назначения и земельные участки, на которых они расположены.

Можно сделать вывод о том, что земельные участки, зарегистрированные в частную собственность, не должны передаваться другим лицам в силу приобретательной давности в силу того, что невозможно заблуждаться по поводу наличия права.

Тем не менее, на такие участки должна распространяться статья 234 ГК в случае если право лица, которое заблуждается в вопросе наличия у него права собственности все же будет зарегистрировано в реестре, а у правообладателя истекут сроки предъявления виндикационного иска.

Аналогичным образом если земельный участок зарегистрирован в публичную собственность (например, федеральную собственность), то, учитывая цель использования находящихся на нем объектов, можно однозначно утверждать о невозможности их захвата гражданами по давности владения (даже если они и не ограничены в обороте) просто в силу их особой функциональной специфики.

Отсюда следует, что самый логичный выход из сложившейся ситуации состоит в том, чтобы нормативно закрепить возможность возникновения права частной собственности граждан и юридических лиц в силу «приобретательной давности» на участки исключительно из состава «неразграниченной государственной собственности», не имеющей конкретного публичного владельца в силу нахождения у граждан и юридических лиц на таких участках объектов недвижимости. Такое решение удовлетворит имеющийся запрос на оформление прав на землю, который выразился в постановлении КС 48-П, упорядочит землепользование и администрирование доходов бюджетов от поступления земельных платежей, переведя их в налоговую форму.