Подвальное помещение: есть подвальное помещение в девятиэтажном доме имеются

Кто является собственником подвального помещения: муниципалитет, управляющая компания или сами жильцы?

Являются ли подвальные помещения в многоквартирном доме общедомовой собственностью, как оформить в собственность подвал в 2022 году?

Чье оно – подвальное помещение?

В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.

Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.

Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.

Так кто же является собственником?

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, декларирует право общей долевой собственности жителей многоэтажек. Однако до сих пор вопрос о том, кто имеет право использовать общедомовое имущество, постоянно является предметом судебных споров.

Если регистрация права муниципальной собственностью уже подтверждена в соответствующих органах, которые осуществляют государственную регистрацию, то вопрос о том, что просто так передать объект жильцам, закон не позволяет. Гражданский кодекс не позволяет делать отказ от собственности, такого понятия в законе нет.

Тем не менее механизм передачи собственникам жилья подвальных помещений, зарегистрированных муниципальной собственностью, существует. Для этого жильцы дома должны сделать техническое заключение, что подвал является местом общего пользования, а затем обратиться в суд.

На основании судебного решения право муниципальной собственности гасится и подвал переходит в статус общедомового имущества.

Процесс передачи подвалов в общедомовую собственность проходит проще, если помещение значится в реестре муниципальной собственности, однако право муниципальной собственности не было зарегистрировано. В таком случае вопрос решается в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

В этой инстанции делается заключение о том, является ли подвал местом общего пользования всего жилого дома. На основании этого документа (если это подтверждается) объект исключается из реестра, прекращаются договорные отношения с арендаторами.

Узнать, находится ли подвал в муниципальной собственности или нет, можно в Департаменте муниципального имущества и земельных отношений.

Необходимые документы

Для подтверждения того, что подвал является местом общего пользования, необходимо предоставить в Департамент муниципального имущества, такие документы:

• технический паспорт;
• заключение специализированной организации;
• акт комиссионного обследования.

Разрешенная деятельность/бизнес в подвале

Некоторые предприимчивые граждане мечтают взять в аренду подвал и использовать его для своего бизнеса. Что можно открыть в подвальном помещении, не запрещенное законом?

Прежде чем переходить к вопросу о том, какой деятельность арендатору можно заниматься в подвальном помещении многоквартирного дома, необходимо уяснить, что прежде чем разворачивать свою бурную деятельность, следует провести общее собрание всех собственников дома, поднять вопрос об аренде подвала и деятельности, которая будет там разворачиваться, а затем еще и получить согласие всем собственников на осуществление предпринимательской деятельности.

Так, в подвале можно, к примеру, сделать спортивный клуб, магазин промтоваров, продуктовый магазин, офис, турагентство, парикмахерскую, мастерскую и др.

При выборе того или иного вида бизнеса арендатор должен учесть следующие особенности и правила пользования, которые он не должен нарушать:

1. В подвале должна быть обеспечена хорошая вентиляция воздуха.
2. В подвале не должно одновременно находиться больше 50 человек – согласно правилам пожарной безопасности.
3. Нельзя размещать в подвалах магазины по продаже либо склады для хранения химических товаров, при эксплуатации которых территория помещения или воздуха может быть загрязнена.
4. Запрещено размещать в подвале взрывоопасные вещества и материалы.
5. Нельзя открывать в подвальном помещении ночной клуб и подобные заведения, иначе шум и музыка будут мешать жильцам дома. По этой причине запрещено организовывать в подвале такие виды деятельности, которые создают шум или выделяют запахи: химчистка, стирка белья и т.п.
6. Нельзя обустраивать в подвальном помещении бассейны, сауны, парные, медицинские учреждения, бюро ритуальных услуг и др.
7. Закон запрещает арендаторам размещать в подвале синтетические ковровые изделия, автозапчасти, шины, автомобильные масла во избегании возгорания подвала.
8. Нельзя организовывать в подвале бизнес по продаже рыбы.
9. Время работы арендатора должно быть согласовано с муниципалитетом. Но на практике закон запрещает заниматься какой-либо деятельностью в подвале после 23:00.
10. Арендатору или покупателю подвального помещения запрещено пользоваться помещениями общего пользования – лифтом, лестницей, коридорами.
11. Если арендатор решил открыть в подвальном помещении магазин или офис, то он должен сделать отдельно оборудованный вход.

Процедура приватизации подвального помещения

При необходимости подвальное помещение в многоквартирном доме можно приватизировать. По состоянию на 2022 год приватизация является бесплатной. Процесс присвоения такого помещения является довольно сложным и длительным, поскольку нужно пройти немало инстанций.

Как приватизировать подвальное помещение в многоквартирном доме, чтобы, к примеру, сделать там погреб (актуально для жильцов, проживающих на первом этаже)?

Процесс приватизации включает в себя такие шаги:

1. Заинтересованному лицу следует собрать всех жильцов дома (заранее оповестить всех при помощи объявления либо писем, отправленных каждому собственнику дома). На собрании следует получить письменное согласие от всех собственников на приватизацию подвала.
2. Заняться сбором документов – собрать копии правоустанавливающих бумаг на каждую квартиру, заявления от имени собственников с их подписями, а также технический паспорт на подвальное помещение.
3. Обратиться в управляющую компанию за актом обследования.
4. Оформить договор с компанией, у которой есть лицензия на проведение реконструкции в подвальном помещении.
5. Согласовать проект реконструкции с пожарной службой и санэпидемстанцией.
6. Получить от управляющей компании разрешение на приватизацию подвала.
7. Написать исковое заявление о признании подвала в судебном порядке приватизированным объектом. К заявлению приложить документы, разрешающие производить подобные изменения.
8. С полученным судебным разрешением обратиться в межведомственную комиссию и получить там разрешение на проведение реконструкции. Обязательно заверить документ в муниципалитете.
9. Обратиться в архитектурно-строительную инспекцию и получить там разрешение на проведение соответствующих работ.
10. После получения всех необходимых документов можно провести реконструкцию, ввести подвальное помещение в эксплуатацию. А для этого заинтересованное лицо должно обратиться в БТИ.

Перепланировка подвального помещения

Арендатор, взявший в аренду подвальное помещение в многоквартирном доме, должен соблюдать правила перепланировки (если он надумал переоборудовать подвал):

• провести в помещение воду, освещение, сделать отопление, вентиляцию и канализацию – если в подвале будут работать люди;
• запрещено трогать несущие конструкции стен;
• работы по перепланировке подвала не должны нарушать работу инженерных сетей;
• перед началом эксплуатации помещения нужно сделать дезинфекцию подвала;
• планировка помещения под домом должна быть утверждена на собрании собственников многоквартирного дома.

Требования к использованию подвального помещения

При законном занятии подвального помещения на правах аренды или владения арендатор/владелец должен придерживаться правил по содержанию подземного этажа:

• нужно поддерживать оптимальную влажность воздуха – не выше 65%
• температура воздуха должна быть не ниже 5 градусов по Цельсию;
• важно обеспечить свободный вход в подвал, к инженерным коммуникациям;
• вход в подвал должен быть оборудован выключателем;
• подвальное помещение должно регулярно проветриваться.

Все правила по содержанию подвальных помещений описаны в Постановлении Госстроя РФ «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003 г.

Выкуп подвала у жильцов дома

Можно ли выкупить подвальное помещение, если оно принадлежит собственникам многоквартирного дома? Да, можно, но это сложная процедура. Прежде чем приобрести подвал, потенциальному покупателю нужно организовать проведение общего собрания жильцов дома.

Пользование подвалом в многоквартирном доме. Определение порядка пользования общим имуществом :

Вопрос пользования подвалом в многоквартирном доме испокон веков был окутан соседскими спорами.

Это помещение относится к категории общего имущества жильцов, которые вправе эксплуатировать его для собственных хозяйственных нужд, но не в ущерб друг другу.

Стоит отметить, что это не единственное ограничение, касающееся пользования подвалом в многоквартирном доме. В этой части любой многоэтажки размещены инженерные системы (канализационные стояки, теплотрасса и водопровод).

Помещение для технических нужд

Определить место в подвале для каждого жильца можно на законных основаниях. Поскольку эта часть здания является общедомовым имуществом, владельцы квартир заинтересованы использовать ее в основном для хранения личных вещей и припасов.

Для многих людей наличие подвала – это возможность запастись на зиму мешками с картошкой, консервацией и вареньем.

На нулевом этаже удобно складировать автомобильные шины, лыжи, санки, велосипеды, коляски, резиновые лодки и много чего другого, чему нет места в квартире и чем не хотелось бы захламлять балкон.

Можно ли вообще жильцам пользоваться нулевым этажом

Однако далеко не в каждом многоквартирном жилом доме пользование подвалом разрешено для жильцов. Устроить на подземном этаже индивидуальные склады проблематично в том случае, если здание относится к старому жилому фонду. Строительство таких помещений не предусматривало наличия специальных отсеков, отведенных под личные нужды владельцев квартир.

Конструктивные особенности заключаются в том, что инженерные коммуникации в таких многоквартирных домах располагаются практически на всю площадь нулевого этажа. Свободная часть подвала никак не отгорожена, а потому и доступ для собственников жилья сюда закрыт.

Попасть в отсек, где размещены инженерные коммуникации, имеют право только специалисты из служб ЖКХ.

Подвалы в новостройках

В молодом жилом фонде дела обстоят иначе. Здесь, как правило, о необходимости обеспечения жильцов отдельным помещением для личных нужд думают в процессе возведения многоквартирного дома.

Порядок пользования подвалом в таком помещении обсуждается собственниками жилья, поскольку все они имеют равные права.

При этом не имеет никакого значения право на эксплуатацию инженерных систем – коммуникации в многоэтажках остаются в закрытой части подвала, поэтому абсолютно недосягаемы и безопасны для жильцов.

Узнать об устройстве подземного помещения в каждом доме можно, обратившись за консультацией в управляющую компанию, отвечающую за эксплуатацию здания.

Таким образом, собственникам не придется даже спускаться в подвал, чтобы узнать, смогут ли они обустроить в нем личные склады-отсеки для хранения собственных вещей.

В зависимости от плана подвального помещения существует несколько вариантов решения.

Право на индивидуальное место в подвале

Даже если подземный этаж не подразумевает выделения места для бытовых нужд жильцов, все-таки есть шанс обустроить пространство для собственников здания. Выделить территорию для хранения личных вещей можно, самостоятельно оборудовав нулевой этаж. Несмотря на присутствие коммуникаций, пользование подвалом в многоквартирном доме – прерогатива жителей.

Подземный этаж является общим имуществом и принадлежит собственникам квартир, которые вправе распоряжаться отсеком по своему усмотрению. Если на всеобщем собрании жители многоквартирного дома выразят желание хранить в подвале банки с огурцами или устроить в нем хранилище для велосипедов или автомобильных покрышек, ничто и никто не сможет им помешать.

Стройка подземного хранилища

Единственное, что понадобится жильцам, это целеустремленность, проявление настойчивости и организаторских способностей.

Кроме того, для постройки складов на нулевом этаже понадобятся определенные денежные вложения, что немаловажно. Если коммуникации не отгорожены, проход к индивидуальным складам придется строить жителям самим.

Это достаточно длительный процесс, который требует обдуманности каждого нюанса и слаженной коллективной работы.

Получение разрешения

Территория нулевого этажа действительно считается владением жителей многоквартирного дома.

Кем определяется порядок пользования подвалом? Начинать стройку без координирования дальнейших действий с управляющей компанией не стоит, поскольку перепланировка подземного отсека требует получения разрешения на проведение соответствующего переустройства.

Чтобы получить официальное одобрение от УК, следует обратиться с заявлением, подписанным всеми инициаторами организации хранилища. При этом каждый из заявителей должен понимать, что все расходы для проведения строительных работ и дальнейшего обслуживания возведенного хозяйственного блока лягут полностью на их плечи.

Какие нужны документы

Кроме того, к заявлению должен прилагаться целый пакет документов. Его необходимо собрать и предоставить управляющей компании, чтобы получить разрешение на обустройство и перепланировку нежилого подвального помещения. К перечню необходимых документов относятся:

1. Технический паспорт жилого помещения.
2. Проект перепланировки.
3. Документы, подтверждающие право собственности – правоустанавливающие.
4. Согласие в письменной форме на осуществление перепланировки от других собственников.

Также следует помнить, что без должного оформления разрешительной документации приступать к перепланировке нельзя. На сегодняшний день для жителей многоквартирных домов установлен штраф в размере 2-2,5 тыс. руб. за осуществление незаконного переустройства нежилого помещения.

Немного проще обстоят дела с теми домами, где подвальное помещение оборудовано под хранилище. В этом случае важно заручиться поддержкой собственников и выделить личную долю подземного этажа.

Собрание владельцев

Вне зависимости от конечной цели (получение отдельной доли в уже существующем подвале или обустройства подземного помещения и оборудования в нем индивидуальных отсеков для хранения), первым пунктом в вашем плане действия должно стать проведение общего собрания собственников жилья.

Пригласить на это мероприятие необходимо всех владельцев приватизированных квартир, а что касается нанимателей по договору социального найма жилого помещения, то здесь обязательно нужно уведомить собственника. Например, в Москве им является департамент жилищного фонда.

Организация направит на собрание своих представителей. О планировании проведения общих сборов необходимо уведомить каждого владельца многоквартирного дома. В соответствии с законодательством, информацию о мероприятии следует донести не позже чем за 10 дней до указанной даты.

Желательно уведомлять потенциальных участников собрания в письменной форме.

Всегда ли управляющая организация должна организовать открытый продух в подвале дома

Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.

Нужно ли закрывать двери на кровлю МКД

Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья

Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.

Так, согласно положениям Правил № 170, подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена. Также в этом документе указано, что:

• площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
• желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
• для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).

Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии

Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.

Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».

Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД.

В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п.

11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.

Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.

Может ли УО заварить мусоропровод по просьбе собственников

Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170

После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.

Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7.

Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак.

На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.

Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.

Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.

Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.

Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно

Организация в подвалах домов продухов стала предметом судебных споров УО с надзорными органами, которые считают отсутствие отверстий нарушением правил содержания общедомового имущества и привлекают компании к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. В судебной практике есть как положительные, так и для отрицательные для УО решения по этому вопросу. Рассмотрим по одному примеру дел с каждым из исходов.

1. Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.

ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.

3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов.

Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.

Управляющая организация попыталась оспорить предписание и протокол, но суды встали на сторону Госжилинспекции.

В суд были представлены фотоматериалы, подтверждающие наличие нарушений, а в предписании были подробно расписаны нормы законодательства, в том числе Правил № 170 об организации продухов, которые УО не соблюла.

Суд первой инстанции, а за ним и апелляционный, признали правоту ГЖИ и оставили штраф в силе.

1. Дело № А04-3117/2020 с положительным для УО финалом.

Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).

УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.

При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.

В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме.

Следовательно, сделать продухи там технически невозможно.

Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.

Можно ли разместить контактный зоопарк в многоквартирном доме

На заметку

Из анализа нормативно-правовых актов следует, что в многоквартирном доме должен быть оставлен хотя бы один продух, закрытый решёткой, для проветривания подвальных помещений и технических подполий. При этом в пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491 указано условие: «если продухи предусмотрены в таких помещениях».

Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется.

При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.

А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в х.

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

• Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
• Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
• –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
• Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Верховный суд разъяснил, кто должен быть хозяином подвала в многоквартирном доме

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме.

Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной — город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир.

Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием.

В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых.

По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год.

Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья.

Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее.

Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом.

Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты.

Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности.

Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Источник — РОССИЙСКАЯ ГАЗЕТА

Можно ли признать право общей собственности на подвал?

Принято считать, что подвалы — общедомовое имущество. Однако это утверждение не всегда верно. Когда собственники обнаруживают занятый кем-то подвал, то часто обращаются в суд с требованиями о признании общей долевой собственности на подвальные помещения (или с подобными требованиями). Однако суды не всегда встают на сторону истцов. Приведем свежие примеры подобных дел.

Московский городской суд отказал собственникам в признании права на подвал (дело № 33 – 11257/21)

Собственники квартир в МКД узнали, что подвал в доме находится в собственности г. Москвы. Полагая, что подвал — общедомовое имущество и должен принадлежать собственникам помещений в МКД, истцы обратились в суд и потребовали признать отсутствующим право собственности г. Москвы на подвал.

Тверской районный суда г. Москвы в иске собственникам отказал.

Мосгорсуд рассмотрел апелляционную жалобу и указал, что по смыслу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (ч. 2 ст. 3) с момента начала приватизации жилья на основании Закона о приватизации жилищного фонда жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если на указанный момент подвалы были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Что суд принял во внимание

Из документов БТИ, технического паспорта следовало:

• спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет;
• на период времени первой приватизации подвал был сформирован в качестве самостоятельного (обособленного) объекта;
• дом не был построен на средства собственников квартир и спорные помещения не находятся в составе кондоминиума;
• собственники помещений МКД не владели и не могли владеть подвалом, поскольку оно не предназначено для обслуживания всего дома;
• узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в подвале не имеется;
• между Департаментом городского имущества города Москвы и ПТК «Информационная технология» в отношении подвала заключен договор аренды для использования помещения под контору, что также противоречит мнению истцов о техническом предназначении подвала.

Коллегия судей указала, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.

1 ста. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Само по себе наличие в подвале инженерных коммуникаций не относит помещение к общему имуществу, если нет свидетельств того, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения.

Когда суд может признать право собственности на подвал за жильцами

Арбитражный суд Московского округа признал за собственниками право на помещения подвала по иску ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы (дело № А40 – 34000/2020).

ТСЖ «На Можайке, 45, корпус 1» из Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. ТСЖ просило признать право общей долевой собственности на ряд нежилых помещений в подвале, а также признать отсутствующим право собственности ответчика на эти нежилые помещения.

Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в части признания права собственности жильцов на спорные помещения подвала. Апелляционная инстанция признала решение законным.

Арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу Департамента, в которой ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности и на то, что спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.

Суд указал, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельное.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09).

В то время как право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 году, спорные помещения использовались с 2010 для обслуживания многоквартирного дома. Помещения предназначены для эксплуатации подземного паркинга МКД, то есть нужд всех собственников.

Решения нижестоящих судов были оставлены без изменения. 

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram,➜ в Instagram,➜ во ВКонтакте.