Общее собрание собственников: живу в новом доме, год, как сдан, УК от застройщика

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома. 

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК.

Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру).

После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией.

Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья.

Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

Главная страница → Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

• К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится:
• — принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• — принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• — принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
• — выбор способа управления многоквартирным домом;
• — создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
• — утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

— другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 — 48 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений мн.дома может быть первоначальным, очередным или внеочередным.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
2. — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
3. — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

3 Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

4. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

• Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Управление многоквартирными зданиями осуществляется с целью создания благоприятных условий проживания и содержания общего имущества дома. Собственники вправе самостоятельно определять форму управления домом, однако при вводе дома в эксплуатацию существует только один вариант – передача застройщиком объекта управляющей компании.

В представленном материале можно узнать, каким образом происходит передача новостройки от застройщика в управляющую компанию, и какие правовые последствия влечет этот факт.

Каждый случай уникален и индивидуален. Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата. Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Эксплуатация многоквартирных зданий и отдельных помещений регламентируется нормами Жилищного кодекса РФ. В соответствие со ст. 161 ЖК РФ собственникам доступны следующие формы управления:

• непосредственное  управление – содержанием общего имущества будут заниматься сами собственники жилья;
• управление домом товариществом собственником жилья (ТСЖ) или специализированным кооперативом;
• путем заключения договора с управляющей компанией (УК).

Важно! Вариант с выбором непосредственного управления доступен только в случае, если общее количество жилых помещений в многоквартирном здании не превышает 30.

Наиболее распространенной формой управления домом является поиск специализированной компании и заключение с ней договора.

Выбор управляющей компании возможен как самостоятельно собственниками, так и путем проведения открытого конкурса, заказчиком которого будет выступать местный орган власти.

Порядок проведения конкурсов по отбору УК регламентирован Постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75.

При завершении возведения многоквартирного здания застройщик должен сдать его в эксплуатацию. Одновременно застройщик должен заключить договор с управляющей компанией, который будет действовать до тех пор, пока собственники не выберут иной вариант управления домом.

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

До 2015 года застройщик имел возможность самостоятельно выбирать компанию, которая будет заниматься управлением домом и оказанием собственникам коммунальных услуг. Данный порядок приводил к массовым злоупотреблениям, поскольку будущие владельцы жилых помещений были фактически устранены, а последующая смена формы управления могла затянуться на длительное время.

В настоящее время передача застройщиком дома управляющей компании осуществляется по следующим правилам:

• выбор компании осуществляется будущими собственниками, заключившими договоры долевого участия в строительстве, либо по условиям открытого конкурса;
• застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией, выбранной дольщиками или с победителем муниципального конкурса;
• срок заключения договора не может превышать пяти дней с момента ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Выбор управляющей компании владельцами жилых помещений является приоритетным вариантом. Местные органы власти обязаны провести конкурс только в случае, если будущие собственники уклонились от выбора или не смогли договориться.

Застройщик не вправе самостоятельно изменять указанные условия, а также заключать соглашение с иными управляющими компаниями.

Как застройщик передает дом управляющей компании? Порядок действий

Процедура передачи дома на управление зависит от действий всех сторон долевого строительства, а также уполномоченных органов местной власти. Указанный процесс будет состоять из следующих этапов:

• проведение общего собрания будущих собственников квартир с целью выбора УК (срок проведения зависит от реализации проекта возведения здания);
• назначение и проведение открытого конкурса в случае, если собственники не смогли определиться с выбором (срок проведения конкурса может составлять от одного до трех месяцев);
• ввод дома в эксплуатацию с созданием межведомственной комиссии и участием органа местного самоуправления;
• заключение договора с управляющей компанией в течение пяти дней с момента подписания акта о вводе дома в эксплуатацию;
• передача МКД по акту;
• передача гражданам готовых жилых помещений и регистрация прав собственности.

Важно! После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан одновременно начать заключение договора с управляющей компанией и направить уведомление каждому дольщику о готовности квартир к передаче.

Договор заключается на один год, в течение которого собственники смогут выбрать другой способ управления или самостоятельно выбрать новую управляющую компанию. До истечения одного года управления общим имуществом дома будет осуществлять организация, с которой заключил договор застройщик.

Необходимые документы

Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:

• учредительные документы;
• выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
• информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
• копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
• перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
• перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
• проект договора на управление домом.

Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.

При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:

• протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
• протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
• проект договора на управление;
• акт ввода объекта в эксплуатацию;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.

Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.

Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.

Задать вопрос юристу

Сдача в эксплуатацию

После завершения всех работ, в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, застройщик должен обратиться за согласованием ввода объекта в эксплуатацию. Для этого направляется заявление в местный орган власти с просьбой создать межведомственную комиссию.

В состав указанной комиссии будут входить:

• представители местной администрации;
• представители застройщика и подрядной организации;
• специализированные учреждения, уполномоченные на осуществление надзора за строительством жилья (должностные лица Государственной жилищной инспекции);
• представители профильных служб и организаций газоснабжения;
• органы Роспотребнадзора, архитектурного контроля;
• иные органы, привлекаемые по распоряжению местного органа власти.

Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.

Составление и заключение договора

Для оформления отношений с управляющей компанией застройщик использует проект договора, утвержденный общим собранием собственников или входящий в состав конкурсной документации. Самостоятельное включение застройщиком новых условий в договор или изменение в нем отдельных положений не допускается.

Договор между застройщиком и управляющей компанией должен предусматривать следующие положения:

• состав имущества, передаваемого управляющей компании (определяется на основании технической документации);
• площадь придомовой территории и описание объектов, расположенных на ней;
• объем услуг по содержанию общего имущества здания и придомовой территории;
• размер оплаты за управление домом.

Условия, включенные в договор управления, будут действовать для собственников квартир на протяжении, минимум, одного года.

Плата за управление МКД

Одной из важнейших частей договора управления является состав услуг, которые компания будет предоставлять собственникам, а также размер оплаты за них. Состав работ и услуг определяется по договоренности с владельцами жилых помещений и управляющей компании, либо условиями конкурсной документации.

Аналогичным образом формируется стоимость платы:

• если УК выбирается собственниками – тариф определяется по итогам переговоров;
• если застройщик заключает договор по итогам конкурса – в положения конкурсной документации эти положения изначально указываются местным органом власти.

До тех пор, пока жилые помещения не переданы гражданам, плату за них будет вносить застройщик. По этой причине застройщик заинтересован в скорейшем оформлении актов передачи квартир новым владельцам.

Если вам необходимо проконсультироваться по условиям договора управления, позвоните нашим специалистам или оставьте онлайн-заявку на сайте. Наша компания обладает опытом оформления подобных документов и поможет решить любой сложный вопрос.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Практикум: как поменять УК от застройщика и нужно ли это делать?

• Минусы:
• Все финансовые потоки по обслуживанию дома проходят через аффилированную компанию и контролируются застройщиком
• Через «карманную» управляющую организацию застройщику проще игнорировать претензии к качеству дома пока он находится на гарантии. 
• Администрация такой УК благоволит материнской компании, и в решении текущих вопросов обслуживания дома априори находится не на стороне жильцов. 

Аффилированные УК часто завышают стоимость коммунальных услуг.

Работы УК от застройщика в среднем оказываются дороже — за счет оказания дополнительных услуг. 

УК распоряжается общей территорией жилого комплекса по своему усмотрению. До момента создания ТСЖ, чердаки, крыши подвалы, фасады здания находятся под контролем управляющей компании. Коммунальщики могут сдавать эти помещения в аренду третьим лицам (сотовым операторам или интернет-провайдерам), несмотря на недовольство жильцов.

Принцип работы — «После нас хоть потоп!». Это происходит, когда «коммунальщики» работают без контроля девелопера и жильцов. По окончании гарантийного срока УК от застройщика может быть выведена из эксплуатации дома. Последний остается «бесхозным» с множеством недоделок.

1. В соответствии с законодательством, девелопер обязан передать дом «коммунальщикам» через три месяца после ввода объекта в эксплуатацию, однако новостройка может не успеть заселиться за этот срок, особенно в кризис.
2. Пока новый дом не заселен хотя бы наполовину (50%), жильцы не имеют права организовать Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и самостоятельно выбирать коммунальную службу. 
3. Плюсы:
4. «Дочерняя» УК начнет обеспечивать весь комплекс коммунальных и эксплуатационных услуг одновременно с выдачей ключей от квартиры.
5. Уровень компетентности в сложном инженерном оборудовании выше, нежели у организации «с улицы».
6. В интересах застройщика дополнительно контролировать качество работы своей УК наравне с жильцами, ведь он заинтересован в сохранении позитивного имиджа проекта и бренда.
7. Застройщик может иметь положительный опыт в управлении жильем, тогда как собрание ТСЖ может выбрать неквалифицированную УК, ориентируясь, к примеру, лишь на низкую стоимость обслуживания дома.
8. Весь период гарантийного срока «своя» УК служит дополнительным связующим звеном между девелопером и жильцами и находится под двойным контролем.

Обратим внимание на два последних критерия: независимая УК априори не отвечает за недоделки застройщика, дело скорее всего будет передано в суд, и разбирательства могут затянуться на месяцы и даже годы.

Аффилированная компания так поступить не имеет права, и огрехи стройки в любом случае придется исправлять.

Заметим, что по договору застройщик обязан исправить выявленные недостатки строительства в течение 5 лет гарантийного срока. 

Кто имеет право поменять управляющую компанию?

Как только новостройка будет заселена минимум на 50%, жильцы имеют право организовать собрание собственников и отказаться от имеющейся УК, либо перезаключить с ней договор на новых условиях. 

«При этом важно отметить, что до момента регистрации перехода права собственности в соответствии с требованиями ГК РФ и Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, от застройщика к гражданину, последний не будучи собственником помещения в многоквартирном доме, не может распорядиться своим голосом в рамках процедуры выбора управляющей компании», – комментирует Виталий Бовть

Как и зачем собирать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для управления и решения общих домовых вопросов в рамках нормативно-правовых актов Российской Федерации

• Сегодня когда мы чаще стали находиться в собственной квартире в многоквартирном доме (из-за отсутствия возможности выезда на отдых за границу, либо работая дистанционно), приходит осознание ответственного владения и пользования своим имуществом.
• Как и зачем собирать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для управления и решения общих домовых  вопросов в рамках нормативно-правовых актов Российской Федерации.
• Для начала прилагаю список общепринятых сокращений:
• ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
• МКД — многоквартирный дом;
• ОСС — общее собрание собственников помещений в МКД;
• ОИ — общее имущество собственников в МКД;
• УО — управляющая организация;
• ДУ — договор управления МКД;
• ТСН — товарищество собственников недвижимости;
• ТСЖ — товарищество собственников жилья;
• ГИС ЖКХ — государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства;
• ГЖИ — государственная жилищная инспекция (региональный орган государственного жилищного надзора (ГЖН));
• ОМСУ — орган местного самоуправления;
• РСО — ресурсоснабжающая организация;
• ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации;
• ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации;
• ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;
• УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации;
• ПП РФ — постановление Правительства Российской Федерации;
• ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• ГКН — государственный кадастр недвижимости;

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости (государственный информационный ресурс, содержащий данные об объектах недвижимости на территории Российской Федерации). С 1 января 2017 года ЕГРП и ГКН объединены в ЕГРН.

1. КС РФ — Конституционный Суд Российской Федерации;
2. ВС РФ — Верховный Суд Российской Федерации;
3. ВАС РФ — Верховный Арбитражный Суд Российской Федерации.

Так что же это такое — многоквартирный дом и общее имущество собственников в нем? По сути это тот же частный дом, но соседей, проживающих в нем великое множество.

Соответственно, кроме жилых и нежилых помещений, у которых есть отдельные собственники, в доме есть еще много имущества, которым надо пользоваться сообща и содержать его тоже совместно. Это так называемое общее имущество собственников в многоквартирном доме (далее — ОИ).

Проще говоря, все имущество (лестничные клетки, крыша, стены дома, чердаки, подвалы, инженерные коммуникации и системы, включая общедомовые приборы учета) в пределах дома и за стенами наших квартир — это и есть ОИ.

Надо добавить сюда еще дворовую территорию, если она поставлена на государственный кадастровый учет, если же нет, то в общую собственность по закону входит только земля под домом.

К сожалению, без этого общего имущества проживание в МКД станет невозможным. Нельзя попасть в свою квартиру, минуя лестницу, да и жить под открытым небом без крыши также проблематично.

Представьте, что однажды из нашего дома испарятся инженерные коммуникации для подачи электроэнергии, тепла, газа, холодной и горячей воды — сразу захочется сбежать куда-нибудь.

Да и без канализации тоже не очень-то будет комфортно жить…

Доля в праве общей собственности на ОИ в МКД собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Проще говоря, продавая квартиру, вы передаете и свои права на ОИ новому собственнику.

При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.

Жилищный кодекс был введен в действие в 2005 году. За 14 лет законодательство кардинально изменилось.

Приватизируя свои квартиры, большинство будущих собственников даже не подозревали, что они в «довесок» к своему помещению получают еще большой кусок общей собственности, которой надо управлять, содержать в исправном состоянии и ремонтировать.

Состав ОИ определен ст. 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491).

• Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности:
• 1) помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме — лестницы, межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, подвалы, крыши, технические чердаки и технические подвалы с инженерными коммуникациями, построенные за счет средств собственников встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта;
• 2) оборудование, включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы, мусоропроводы и др.;
• 3) крыши;
• 4) фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты;
• 5) окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции;
• 6) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения дома;
• 7) иные помещения в данном доме, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников в доме (помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий);
• 8) инженерные сети ХВС, ГВС, отопления, электроснабжения и газоснабжения;
• 9) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов, совокупность приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета, если установлены за счет собственников;
• 10) земельный участок, на котором расположен МКД, поставленный на государственный кадастровый учет, с элементами озеленения и благоустройства и расположенные на нем объекты, предназначенные для обслуживания одного МКД в границах земельного участка (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки).
• Иными словами, общая собственность — это все имущество в доме, которое:
• — не имеет отдельных собственников;
• — не имеет самостоятельного назначения;
• — обслуживает более одного помещения.
• Обратите внимание!

1. Имейте в виду, что в Ваших квартирах могут находиться и элементы ОИ, например стояки ХВС, ГВС, отопления и др., к которым должен быть обеспечен беспрепятственный доступ.

2. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность в МКД со дня проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

3. Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 N 12736/12 по делу N А40-80260/11-9-692).

Порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников, на котором расположен МКД (ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ):

1) если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ);

2) собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или ОМСУ с заявлениями о формировании этих земельных участков.

Под формированием земельного участка под МКД понимается формирование его границ и проведение государственного кадастрового учета в отношении этого участка. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В новостройках вопрос формирования земельного участка решается до их ввода в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешается при условии, что сведения о местоположении границ земельного участка МКД внесены в государственный кадастр недвижимости (ч. 6 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

Если Вы живете в новом доме, а земельный участок не поставлен на учет — обращайтесь в прокуратуру.

Узнать, сформирован ли земельный участок под МКД и его размеры, возможно, направив запрос в Росреестр или воспользовавшись публичной кадастровой картой. Если он не сформирован, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников (Постановление КС РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П).

Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.

С 1 января 2015 года земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, не подлежат налогообложению земельным налогом (ч. 2 ст. 389 Налогового кодекса РФ).

1. С принятием решения о налогообложении земли под МКД были сняты многие вопросы — жители боялись, что после оформления в собственность земельного участка и придомовой территории, придется платить немалый налог.
2. В связи с тем что бюджетные средства на формирование земельных участков под МКД не везде выделялись, сложилась следующая ситуация:
3. 1) если УО убирает территорию, не принадлежащую собственникам, то она тратит их средства нецелевым образом;
4. 2) муниципалитеты продолжают настаивать, чтобы УК убирали неоформленные дворовые территории, так как фактически жители МКД ими пользуются, но фактически их границы определить крайне сложно;
5. 3) собственники, которые не хотят формировать и ставить на кадастровый учет земельный участок, не могут:
6. — проверить, какую часть средств по договору управления УО тратит на содержание придомовой территории;
7. — не смогут препятствовать точечной застройке практически во дворе дома (особенно актуально для центральной части городов).

В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения, сноса такого дома. Участок должен быть оформлен и поставлен на государственный кадастровый учет!

УО, ТСЖ, кооперативы и лица, оказывающие услуги/выполняющие работы по содержанию ОИ при непосредственном управлении, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ (п. 42 Правил N 491).

• Состав общего имущества определяется (п. 1 Правил N 491):
• а) собственниками в МКД в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ на основании техпаспорта дома и утверждается решением ОСС;
• б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) ОМСУ — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Общее собрание собственников (далее — ОСС) — это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это — орган управления многоквартирным домом. К тому же протокол ОСС — официальный документ со всеми вытекающими последствиями.

Если раньше на то, что кто-то расписался за соседа, не очень обращали внимание, то теперь ЗА ФАЛЬСИФИКАЦИЮ ПРОТОКОЛА ОСС, в том числе ЗА ПОДДЕЛКУ ПОДПИСЕЙ СОБСТВЕННИКОВ, можно оказаться за решеткой — срок до 2 лет лишения свободы.

Поскольку основная масса жителей МКД разрозненна и практически не общается между собой, сначала надо найти единомышленников в доме. А также надо, наконец, решить — хотите ли вы жить в уютном, ухоженном доме или будете жить дальше, не вникая ни во что и потихоньку ругая власть за то, что она вас бросила, безвозмездно передав вам в собственность жилье.

Если вы уже являетесь собственником в доме и до сих пор ничего не слышали о проведении общего собрания, значит, ваши права нарушены и домом управляет управляющая организация, которую вы не выбирали, или созданное без вашего участия ТСЖ.

Не поленитесь — проверьте, когда в последний раз проводилось ОСС, а если оно проводилось, то почему вы не получали соответствующего уведомления. Ну и, конечно, всегда полезно знать, кто живет рядом с вами, ведь стоимость ваших квартир напрямую зависит от качества управления домом!

В тех домах, где собственники достаточно активны и выбран Совет дома, можно наладить взаимоотношения с УО таким образом, чтобы количество жалоб на качество жилищных услуг было минимальным.

В домах же с пассивными собственниками складывается порочная практика — УО не выполняет свои обязательства по договору управления, а собственники в знак протеста перестают вносить плату за содержание общего имущества.

В результате — дом ветшает, на УО сыплются штрафы, которые она гасит за счет жителей, и ситуация заходит в тупик.

Поэтому, чем скорее собственники в МКД поймут, что все зависит только от них, тем быстрее наступят положительные перемены во взаимоотношениях с УО.

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.

Ключевые слова в указанной формулировке — «согласованная деятельность собственников». Чтобы эффективно управлять общим имуществом, надо как минимум познакомиться с его совладельцами, выяснить, каким общим имуществом вы совместно владеете, и понять, как им управлять.

Многие собственники в МКД хорошо знают свои права, но забывают, что за правами следуют и обязанности.

Итак в обязанности собственников входит:

1. Содержать ОИ в надлежащем состоянии на собственные средства (п. 28, 30 Правил содержания общего имущества).

2. Поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями (Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»), а также Правила содержания ОИ (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

3. Выбрать способ управления домом (ст. 161 ЖК РФ).

4. Реализовать выбранный способ управления — выбрать УО и заключить с ней ДУ или зарегистрировать ТСН/ТСЖ.

Чтобы собственники эффективно могли выполнять свои обязанности в отношении ОИ, Жилищный кодекс установил, что органом управления МКД является общее собрание собственников помещений (п. 1 ст. 44 ЖК РФ).

1. Общее собрание представляет собой орган, участие в котором дает возможность собственникам помещений обмениваться информацией по вопросам, связанным с управлением МКД, принимать участие в его решениях.
2. Указанная форма управления предполагает возможность реализации прав собственников помещений:
3. — на открытость и доступность информации о принятии решений по управлению МКД;
4. — на возможность рассмотрения вопросов по управлению домом и принятия по ним решений, обязательных для исполнения всеми собственниками в МКД.
5. Таким образом, участие в общем собрании является для собственников помещений в МКД не только обременительной обязанностью, но также может предоставить полезные и необходимые сведения, знания и информацию о требованиях законодательства, о различных проблемах дома, в котором они проживают, и выбрать пути их решения.
6. Кроме этого, применение такой формы управления служит для разрешения конфликтов собственников с УО и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.

Передача дома от застройщика управляющей компании, договор управления, выбор УК

Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей.

Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают.

Кто выбирает управляющую компанию в новостройке? Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.

Передача дома от застройщика управляющей компании

• все сертификаты и лицензии;
• учредительные документы;
• балансовый отчет за полгода;
• отчет о количестве техники и ее состоянии;
• отчет о количестве персонала;
• годовая смета;
• проект самого договора управления имуществом;
• предложения, касающиеся утилизации и вывоза отходов;
• благодарственные письма, грамоты, прочие награды.

На решение конкурсной комиссии должны влиять негативные и положительные отзывы о работе компании, хотя на практике так получается далеко не всегда.

• состав передаточной комиссии;
• наименование застройщика и управляющей компании;
• наименование жилищного фонда, передаваемого в управление;
• количество и характеристика строений;
• балансовая стоимость имущества, передаваемого в управление;
• документы, на основании которых производится передача дома от застройщика управляющей компании.
• К акту приёма-передачи прилагаются:

• список передаваемых жилых зданий;
• акты технического состояния передаваемого жилищного фонда;
• акт передачи технической документации.

После подписания акта передача жилого дома от застройщика управляющей компании является состоявшимся фактом, и все расходы на содержание здания и исправление недостатков, допущенных при строительстве, несут собственники жилых и встроенных нежилых помещений.

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно

  Какие льготы существуют для малоимущих при оплате услуг ЖКХ

• Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

• Перечень работ по содержанию дома
• Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
• Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
• Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
• Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации