Бессмертная фраза «Москвичей испортил квартирный вопрос» актуальна и сегодня. И применима она не только к жителям столицы. Проблема жилья во многих городах нашей страны, особенно в крупных, до сих пор является острой. Чтобы хоть как-то решить эту проблему и существуют коммунальные квартиры.
В статье мы разберем особенности проживания здесь согласно российскому законодательству.
Закон о коммунальных квартирах, правила проживания
Прежде всего, давайте разберем сам термин. Термин «коммунальная квартира» в официальном законодательстве не закреплен. Однако он используется на региональном уровне и означает жилье, состоящее из изолированных комнат с несколькими собственниками.
- Правила проживания в коммунальных квартирах зафиксированы в Жилищном кодексе РФ.
- Так, статья 41 определяет основные права собственников на свои комнаты и на места общего пользования (МОПы).
- Статья 42 разъясняет, как определить доли на общее имущество в коммунальной квартире.
- А содержание МОПов в коммуналках определяет статья 43.
- Местами общего пользования являются:
- прихожая;
- коридор;
- кухня;
- ванная;
- туалет;
- балкон;
- сушилка (если таковая имеется).
В кодексе имеются и другие правила, относящиеся к проживанию в данных квартирах, и дальше в статье мы будем придерживаться этих положений.
Права и обязанности жильцов
- проживать в своей комнате сам или сдавать его;
- продавать, дарить, оставлять в наследство;
- беспрепятственно пользоваться общими помещениями.
Некоторые ограничения есть. Если жилье находится не в частной собственности, а в муниципальной, тогда человек проживает здесь по договору социального найма, и продавать, дарить и т. д. не имеет право, но сдавать его в аренду может.
Кроме прав, есть, конечно, и обязанности по проживанию:
- поддерживать чистоту как в своей комнате, так и в общих помещениях;
- оплачивать коммунальные услуги, даже если его помещение и пустует в настоящее время;
- придерживаться графика дежурств;
- участвовать в ремонте квартиры;
- соблюдать этические нормы поведения.
Кто имеет право проживать в коммуналке без согласия соседей
Вариантов здесь немного. Прежде всего, это собственники помещений, или те, кто проживает там по договору социального найма.
К соседям могут приходить гости, и никто не вправе этому воспрепятствовать. Но жить постоянно гости не могут. Или же по истечении 90 дней нужно оформить временную регистрацию в паспортном столе.
Бывают ситуации, когда на своей жилплощади нужно прописать кого-то из родственников. Собственники могут это сделать без чьего-либо согласия. А вот наниматели обязаны согласовать этот вопрос с муниципальными властями и спросить разрешение у соседей.
Приватизированная комната и права соседей
Если комната является не частной собственностью, а муниципальной, или находится в ведении определенного предприятия, может быть приватизирована.
Условия приобретения жилья в собственность определены Законом «О приватизации жилищного фонда РФ».
Обратите внимание, что в собственность приобретается только определенная комната (или несколько комнат), а места общего пользования эксплуатируются всеми проживающими.
Согласие на приватизацию должны дать все члены семьи, включая несовершеннолетних 14 –18 лет.
Еще нужно собрать ряд документов:
- копию паспорта;
- копии документов, подтверждающие, что собственность является муниципальной;
- заявление на приватизацию;
- квитанцию об уплату госпошлины;
- план помещения;
- справку с ЖЭУ или ТСЖ о количестве проживающих.
Здесь вы можете скачать образец заявления на приватизацию. ⇐
По ссылке можно скачать образец заполнения заявления. ⇐
Как делятся места общего пользования
МОПы – кухня, ванная, туалет, коридор, балкон – эксплуатируются в равной степени всеми проживающими без каких-либо ограничений.
Расходы на их содержание делятся согласно доли собственности в квартире. Если количество комнат одинаковое, то учитывается и число членов семьи.
Чтобы избежать конфликтов, лучше соблюдать некоторые правила:
- в коридоре поставить несколько тумбочек, по одной на каждую семью;
- конфорки на кухне разделить между жильцами;
- составить график принятия ванны с учетом индивидуального распорядка дня;
- не занимать место различными вещами в проходах, коридорах.
Препятствование использованию общих помещений может являться поводом для привлечения органов власти. Поэтому все вопросы лучше решить между собой.
Если сосед неправомерно занял коридор своими вещами, которые создают неудобства, необходимо в первую очередь собраться всем, кто от этого страдает, и обратиться к нарушителю. Можно испугать человека угрозой вызова полиции, ведь захламление проходов может привести к ужасным последствием в случае пожара! Существует даже практика обращения в суд, если ситуацию не удается решить мирно.
Еще, как вариант, можно самостоятельно аккуратно переместить мешающие вам вещи из прохода в кладовку или куда-то еще. Но будьте осторожны, владелец «барахла» может решить, что вы как-то претендуете на его собственность и неправомерно берете на себя право ей распоряжаться.
Оплата мест общего пользования в коммунальной квартире
Все проживающие в квартире обязаны платить квартплату. Замечательно, если у каждой семьи установлены свои приборы учета. Например, электрические счетчики и газовый счетчик. Что делать, если счетчик один на всю квартиру или его нет вовсе?
Тогда платежи распределяются следующим образом:
- счет за отопление распределяется между всеми жильцами согласно их доле в общем имуществе;
- оплата за воду и газ – согласно количеству членов семей;
- счета в ЖЭУ (ТСЖ) – также согласно их долям.
Сосед не платит коммунальные платежи, что делать
Случается, что кто-то из соседей не платит свою долю за коммунальные услуги. Или в комнате проживает, например, 3 человека, при этом из них двое незарегистрированные. И доля выплаты рассчитывается только на одного человека. Как поступить в этом случае?
Главное, что нужно уяснить – остальные жильцы не должны оплачивать чужие долги. И по закону никто не может их к этому принудить.
Отключить электричество, воду и газ за неуплату можно в том случае, если есть возможность отключить их только отдельной комнате. Ведь остальные платят по счетам исправно.
Лучшим выходом будет установка отдельных внутриквартирных счетчиков. В некоторых городах (Москва, Санкт-Петербург) при наличии таких счетчиков, квитанции в коммунальные квартиры приходят раздельно для каждого собственника.
Если внутриквартирные счетчики не установлены, то остается только обращаться в суд с заявлением на неплательщика.
Образец заявления вы можете скачать здесь. ⇐
Правила сдачи жилья
Собственник имеет право сдать свое жилье внаем. Порядок сдачи в коммунальной квартире ничем не отличается от обычной. Только в договоре о найме должна стоять не только подпись собственника, но и подписи всех совершеннолетних членов семьи. Их подписи будут означать, что они дают согласие на сдачу в аренду.
Но если помещение находится в муниципальной собственности, то есть несколько нюансов. Во-первых, нужно получить письменное согласие от собственника. Им будет являться Жилищный комитет или определенное предприятие. Во-вторых, необходимо согласовать с соседями.
Относительно сдачи внаем коммунальных квартир в законе есть ограничение по количеству арендаторов в отдельной комнате.
Норма жилой площади на одного человека не должна быть меньше 12 кв. м. Если в комнате площадью те же 12 кв. м. будет проживать не один, а несколько человек, то соседи имеют право жаловаться в суд. Так как этим будет ущемляться их право пользоваться общими помещениями.
Ремонт МОПов в коммунальной квартире за чей счет
За счет государства
В своей изолированной комнате каждый жилец может делать ремонт сам или нанимать рабочих. Главное, чтобы это происходило в дневное время, и шум не мешал соседям.
Что касается мест общего пользования, то здесь ремонт может производить управляющая компания. Тогда ею составляется смета расходов и акт осмотра помещений.
Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей, план действий
Если жильцы решат, что состояние мест общего пользования неудовлетворительное, то ремонт они могут сделать за свой счет. Тогда вся стоимость распределяется между собственниками поровну. Ведь данными помещениями все пользуются сообща.
Но даже в этой ситуации, когда вроде бы все согласны на ремонт, часто случаются конфликты при выборе материалов (цвета, фактуры), их стоимости, времени проведения ремонта. Конечно, лучше обговорить все эти моменты заранее. Иначе придется вмешивать суду и ЖЭУ.
Случается, что ремонт необходим, но не все соседи соглашаются его оплачивать. В этом случае порядок действий таков:
- обратиться в ЖЭК для составления акта обследования состояния помещения;
- составить смету;
- обратиться к соседям с этим актом.
Дальше возможны 2 варианта развития событий.
Первый — соседи все-таки соглашаются на ремонт и оплачивают его.
Второй – согласия по-прежнему не дает, и тогда ремонт производится за счет остальных соседей. А после его завершения они обращаются суд для взыскания доли затрат на ремонтные работы. А акт обследования помещений, выданный ЖЭКом, послужит доказательством того, что ремонт был необходим для сохранения целостности всей квартиры.
Перепланировка коммунальной квартиры
Перепланировка комнаты
Если собственнику принадлежит несколько комнат в коммунальной квартире, он может решить сделать в них перепланировку. Если перепланировка не затронет общие зоны, то можно начинать ее оформление.
Если в результате перепланировки произойдет увеличение площади жилых помещений, то письменное согласие остальных собственников обязательно. При отказе хоть одного жильца это согласие дать, перепланировка невозможна. В противном случае соседи имеют полное право обратиться суд.
Только после получения согласия от соседей можно оформлять разрешительные документы в СЭС, пожарной инспекции и других инстанциях.
Перепланировка МОПов
Для проведения перепланировки мест общего пользования также необходимо согласие все собственников.
Обратите внимание, такое согласие должен дать именно собственник жилья. Если семья проживает по договору социального найма, то за разрешением придется обращаться к муниципальным властям или на предприятие.
Если согласие получено от всех, то его нужно заверить у нотариуса и тогда уже обращаться в жилищную инспекцию. Они обязаны вынести решение в течение 45 дней.
Если согласие от всех собственников не получено, то жилищная инспекция разрешение на перепланировку не даст.
Определение порядка пользования местами общего пользования
Уборка
Следить за чистотой и порядком в коммунальной квартире обязаны все проживающие. Этот момент зафиксирован в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Однако именно по этому вопросу наиболее часто случаются ссоры и конфликты. Возможно, потому, что понятие «чистота» для каждого человека разное.
Чтобы хоть как-то избежать ссор из-за уборки совместных помещений надо составить график. Он составляется произвольно, но подписать его должен каждый жилец.
При составлении графика необходимо учесть количество проживающих и их индивидуальный распорядок дня. Ведь в одной комнате могут проживать двое, но находиться в квартире практически круглосуточно, да еще принимать гостей. А в соседних комнатах – четверо, но с утра до вечера находиться на работе.
Как заставить соседей по коммуналке убираться
Если не все жильцы выполняют график уборки, нечистоплотны и просто непорядочные, заставить их это делать вполне возможно. Надо бороться за чистоту и обратиться за помощью к органам власти. Тогда к ним будут приняты санкции:
- визит представителей СЭС;
- штраф в суде за несоблюдение санитарно-гигиенических норм;
- выселение (в случае, если жилец не собственник, а квартирант или живет по договору социального найма).
Содержание собак
Официально в российских законах не зафиксированы какие-либо запреты по содержанию в коммунальных квартирах домашних животных. Однако надо соблюдать некоторые правила. В частности, животное не должно доставлять никому неудобства.
Например, собака не должна лаять по ночам. У соседей может быть аллергия на шерсть. И санитарно-гигиенические условия жилища не должны быть нарушены. Животное нужно содержать в чистоте и следить за его здоровьем.
Иначе соседи могут подать жалобу в суд.
Можно ли курить
В соответствии с новыми законами, курить без ограничений в коммунальной квартире можно лишь в своей комнате. А остальные помещения (например, туалет, балкон) относятся к местам общего пользования. А федеральный закон №15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дамы и последствий потребления табака» курение в общественных местах запрещает.
Чтобы избежать конфликтов, лучше обговорить с соседями, где можно будет курить. Хороший вариант – это установить хорошую новую вытяжную вентиляцию. Тогда дым никому не будет мешать. Особенно если курильщиков несколько.
Закон о тишине в коммунальной квартире
Гости после 23 часов
Для россиян законодательно закреплено время, когда запрещается нарушать тишину. Это время с 23:00 до 7:00 часов.
В это время нельзя включать музыку, танцевать, делать ремонт и т. п. Ситуация с конкретным временем также может меняться в зависимости от региона. Например, в Московской области действуют особые правила.
Поэтому днем гости могут приходить беспрепятственно. Могут пользоваться общими помещениями. Но после 11 часов вечера посторонних в квартире быть не должно. Если гости приехали издалека, то на 90 дней их можно временно зарегистрировать.
При этом необходимо соблюдать порядок поведения общежитий, не шуметь, не мусорить.
Кстати, нормы поведения должны соблюдать не только гости, но и сами проживающие. И не от случая к случаю, а всегда.
Проживание в коммунальной квартире имеет свои нюансы и ограничения. Но жить здесь можно. Надо просто стараться сохранять нормальные взаимоотношения со всеми проживающими. И тогда можно избежать недоразумений, конфликтов, отстаивания прав и обращений в суд.
Правила проживания в коммунальной квартире: как жить в коммуналке по закону
Россия наряду с другими странами бывшего СССР обладает огромным количеством коммунальных квартир.
В советское время при помощи коммуналок решались жилищные проблемы миллионов граждан, и до сих в подобных условиях проживают тысячи российских семей.
Жизнь в коммуналке имеет свои особенности.
И если вы решили приобрести комнату, нужно знать, с какими правами и обязанностями вам предстоит столкнуться.
Закон о коммунальных квартирах
Точного определения термина «коммунальная квартира» в законодательных и нормативных актах нашей страны нет. Чаще всего данная терминология поднимается на региональном уровне в соответствующих нормативах региональных властных структур.
В целом, под коммунальной квартирой принято понимать вид жилого объекта, который состоит из нескольких обособленных помещений жилого назначения.
Каждое помещение в такой квартире имеет отдельного собственника и нанимателя. Помимо жилых помещений тут также имеются определенные общественные зоны, использовать которые вправе все жильцы.
Речь идет о коридорах, кухнях, санузлах и ванных комнатах и т.д.
Права и обязанности жильцов коммунальной квартиры
⇒ Права и обязанности жильцов коммунальных квартир регламентируются согласно требованиям и положениям ст.30 ЖК РФ.
Этот закон действует и в Москве и в Петербурге и в других городах нашей страны.
В частности, владельцы помещений имеют право на:
- проживание в принадлежащей им комнате. Владелец может проживать в своем помещении без каких-либо проблем;
- свободном и беспрепятственном пользовании местами общего назначения;
- сдаче в аренду недвижимого имущества;
- также собственникам гарантировано свободное распоряжение их имуществом.
Если жилец проживает на основании договора соцнайма, тогда его права ограничены. В данной ситуации собственником помещения будет муниципалитет, и любое решение, касающееся конкретной комнаты, должно будет сначала найти поддержку от уполномоченных чиновников.
Что касается обязанностей, то здесь все довольно просто. Обитатели общежития должны:
- Поддерживать чистоту в своих помещениях и местах общего пользования.
- Принимать участие в жизни коллектива, в частности решать вопросы относительно графика дежурств и ремонта помещений.
- Своевременно оплачивать коммунальные услуги. При этом необязательно, что помещение будет использоваться. Владелец может не находиться там, но оплату за коммуналку он будет обязан перечислять своевременно.
- Следить за должным состоянием коммунальной квартиры.
- Придерживаться правил общественного порядка и моральных норм поведения.
Правила проживания в коммуналке
Правила проживания в коммунальной квартире установлены согласно с положениями ЖК РФ. Конечно же, относительно коммуналок закон большей частью молчит, но ряд обязательных правил все же устанавливает.
Если кто-то не придерживается их, нарушителя вполне можно привлечь к ответственности по решению суда.
Изначально против нарушителя будут применены административные меры наказания, но если этого будет мало, его вполне можно выселить.
Места общего пользования в коммунальной квартире
В коммунальных квартирах в обязательном порядке предусматривается наличие определенных мест общего пользования. По умолчанию, все жильцы могут беспрепятственно пользоваться коридором, кухней, санузлом, прихожей и ванной комнатой. При этом, они вполне могут занимать мебелью определенное пространство, соответствующее их доле.
Касательно места общего назначения, а именно порядка пользования закон молчит. Потому все возникающие на этой почве конфликты автоматически передаются в суд.
Нужно понимать, что помимо права на пользование общим пространством, жильцы также будут вынуждены всячески поддерживать порядок, и в случае необходимости проводить ремонт.
Уборка мест общего пользования
Все жильцы, проживающие в коммунальной квартире, обязаны поддерживать порядок в местах общего пользования и регулярно проводить уборку. Данная процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ, где указано, что за каждым жильцом закреплена обязанность по уборке.
Так, Жилищный кодекс устанавливает, что каждый жилец несет определенное финансовое бремя за содержание имущества квартиры, причем его ответственность будет прямо пропорциональна доле в общем имуществе.
Уборка помещений, а точнее график и чередование должны определяться самими жильцами на общем собрании. Единственный нюанс заключается в том, что при определении графика уборки, в обязательном порядке учитывается количество проживающих в каждом из помещений. Установить определенный порядок дежурств нужно будет сообща.
Ремонт мест общего пользования
Касательно ремонта мест общего пользования возникает наибольшее число конфликтных ситуаций. Как правило, большинство граждан считают, что вклад в ремонт прямо зависит от доли каждого из жильцов.
Однако на практике это совершенно не так. Закон гласит, что местами общего назначения все пользуются на равных условиях, потому их вклад в ремонт будет одинаковым.
Отметим, что ремонт в коммуналке может начаться как по решению всех жильцов, так и по инициативе управляющей компании. В последнем случае потребуется акт осмотра и предварительная смета расходов.
Ремонт в коммунальной квартире без согласия соседей
Каждый собственник вправе проводить ремонт в принадлежащих ему помещениях на свое усмотрение. Исключение составляют ситуации, когда ремонт производится в местах общего назначения, или планируется перепланировка коммунальной квартиры.
Если речь заходит о перепланировке в помещениях, которые будут принадлежать собственнику, потребуется получение письменного согласия от всех жильцов. Если хотя бы один из них откажется, то сделать запланированные ремонт будет невозможно.
Если ремонт выполнен без согласования с соседями, они вправе обратиться в суд и добиться демонтажа незаконной конструкции, которая была установлена без их ведома.
Курение в коммунальной квартире
Действующие правила относительно ограничения табакокурения предусматривают, что запрет на употребление табачных изделий затрагивает все общественные пространства. Таким образом, номинально в коммунальной квартире можно курить исключительно в своих комнатах. Не допускается курение в местах общественного пользования.
Исключение будут составлять ситуации, когда все соседи курят, или же они выделили отдельное помещение для курильщиков, оснащенное согласно нормам пожарной безопасности.
Впрочем, в действующих нормативах курение в коммунальной квартире вообще не упоминается. Тем не менее, если курильщику причиняет дискомфорт своим соседям, они вправе потребовать от него прекратить курение, или могут обратиться к участковому за поддержкой. Однако, это самый крайний вариант, и аналитики все же рекомендуют попытаться договориться с курильщиками мирным путем.
Домашние животные в коммунальной квартире
Когда-то действовала специальная норма, по которой для того, чтобы завести домашнее животное в коммунальной квартире, необходимо было получить письменное согласие от всех жильцов. Однако, после того, как в силу вступило Постановление правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», данная норма была отменена.
Однако это не означает, что теперь в коммуналках можно без проблем содержать домашних животных. Если животное крупное, и из-за этого возникает дискомфорт у других жильцов, они вправе настаивать на выселении животного. Также нужно учитывать, что у некоторых граждан возможны аллергические реакции. Они вполне могут подать в суд, если мирно договориться не удастся.
Для тех же граждан, которые являются собственниками домашних животных, нужно помнить о некоторых правилах:
- Владельцы животных должны учитывать интересы и права соседей, и обеспечить им отсутствие проблем из-за домашнего любимца.
- Категорически не допускается содержание больных животных в коммунальной квартире.
- Содержание животного никоим образом не должно нарушать экологические и санитарно-гигиенические нормы.
Гости в коммунальной квартире
Законодатель никоим образом не ограничивает право жильцов коммунальных квартир на прием гостей. Приглашать к себе в гости можно без ограничений и без согласования с соседями. Отметим также тот факт, что гости имеют полное право пользоваться местами общего назначения, и любое препятствование им будет нарушением.
Однако при всем этом, выдвигается ряд требований к гостям коммунальных квартир:
- гости не могут постоянно жить в коммуналке. Исключение составляют ситуации, когда они арендуют комнату;
- гости обязаны следовать этическим и моральным нормам, и никоим образом не должны нарушать общественный порядок;
- категорически запрещено шуметь и мусорить в местах общего назначения.
Оплата коммунальных услуг в квартире
Оплата коммунальных услуг производится в зависимости от доли каждого из владельцев в общем имуществе. Чаще всего касательно оплаты фиксируется два основных способа:
- В каждой жилой комнате имеются индивидуальные приборы учета. Оплата в данном случае будет происходить в зависимости от показателей прибора. Что касается коммунальных услуг за пользование общей территорией, то здесь платежи будут осуществляться по договоренности между жильцами, или в зависимости от их долей.
- Приборы учета отсутствуют. В данной ситуации оплата коммуналки будет производиться в зависимости от количества проживающих, или с учетом занимаемой площади каждым из жильцов.
В целом, касательно оплаты коммунальных услуг будут действовать следующие правила:
- плата за отопление разделяется на всех жильцов пропорционально их долям;
- для расчета платежей за воду и газ учитывается количество проживающих в коммунальной квартире;
- плата за содержание и ремонт дома оплачивается исходя из расчета долей в местах общего пользования и фактически занимаемой площади.
Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Если нарушаются права живущих в коммуналке и правила проживания, куда жаловаться, как писать жалобу
Нередко жизнь в коммунальной квартире сопровождается конфликтными ситуациями. Как показывает статистика, в абсолютном большинстве ситуаций соседи по коммунальной квартире не могут найти общий язык, и зачастую приходится вмешиваться сотрудникам правоохранительных органов.
Если возник вопрос, куда жаловаться, то нужно указать, что конфликты в коммуналке разбираются при участии полиции или судебных инстанций. Если сосед нарушает ваши права, вам никто не может запретить бороться с ним и написать жалобу.
В ней нужно будет указать обстоятельства произошедшего конфликта, тщательно описать свои действия и реакцию соседей на претензии, а также предоставить доказательную базу. К ней относят различные фото и видеоматериалы, свидетельские показания и т.д.
Если сосед занял место общего пользования
Если сосед самовольно захватил часть общего помещения, необходимо подать судебный иск.
Так как места общего пользования разделены между собственниками согласно долям, а пользование ими осуществляется на равноправных условиях, сосед будет привлечен к ответственности.
В частности, его заставят освободить территорию, которую он занял в обход действующим правилам, демонтировать все конструкции, нарушающие права других жильцов и т.д.
Если сосед по коммунальной квартире занимается самоуправством
Если сосед по коммуналке занимается самоуправством, его можно привлечь к ответственности соответственно с положениями ст.19.1 КоАП РФ.
Если нарушения имеют систематический характер, и на судебные решения нарушитель не обращает внимания, возможно инициировать процедуру выселения его из занимаемой жилплощади.
Для этого стоит обращаться к юристам, которые помогут узнать, как именно это сделать.
Переделки в коммунальной квартире: Что можно, а что нельзя
Коммунальные квартиры есть во всех российских городах, где имеется исторический жилфонд. Но больше всего — в Санкт-Петербурге. Несмотря на то, что в последние десятилетия над их расселением поработали и власти, и риелторы, Петербург остается «коммунальной столицей»: в нем по-прежнему свыше 70 тысяч коммунальных квартир.
Увы — не только в нем.
Факт: Коммунальные квартиры в российских городах появляются и сегодня, причем не только в старом фонде, но даже в недавних новостройках. Благодаря стараниям бывших супругов и неуживчивых наследников, владельцами долей и комнат оказываются чужие друг другу люди.
Что можно делать со своей долей в коммуналке? А что нет, (потому что это незаконно)?
Фото «До»
atelier daaa
Совет: Смена пола, если вы не затрагиваете балки, не требует согласований. Но, во-первых, поставьте в известность о предстоящем ремонте соседей снизу.
Во-вторых, договоритесь с представителями управляющей компании и вместе проведите фотофиксацию состояния потолков в нижней квартире.
Ведь может оказаться, что они давно потрескались и осыпались (и нет нужды ремонтировать их потом за ваш счет). Если соседи не пустят вас — тоже отлично, зафиксируйте этот факт в акте.
Шаг 2. Замена двериВ отличие от обычной квартирной, ваша дверь должна быть облегченной (поскольку монтируется не в капитальную стену, а в перегородку), обладать хорошими звукоизолирующими свойствами, иметь дверной глазок и герметичный контур уплотнения — для защиты от проникновения «бытовых» запахов.
Факт: По требованиям пожарной безопасности входные металлические двери должны открываться наружу. Но это в квартирах. Если речь о коммуналке и узком коридоре — выбирайте дверь с открыванием внутрь.
ПО ТЕМЕ…Хороший вопрос: Как выбирать «тихие двери»
Нина ФроловаШаг 3. Звукоизоляция и вентиляцияВ просторном помещении с массивными стенами и высокими потолками сделать качественную звукоизоляцию намного проще, чем в типовой «панельке».
Если беспокойные соседи сверху — потолок в старом фонде можно без проблем «понизить» на 10–15 см, чтобы увеличить шумозащиту и спрятать коммуникации.
При этом, используя накладные карнизы и розетки, имитирующие лепнину, можно добиться эффекта безупречно сохранившегося старого потолка (разумеется, если «родной» не представляет художественной ценности).
ПО ТЕМЕ…
Есть проблема: Хорошая слышимостьПроветривания от форточки — недостаточно (мы же установили герметичную входную дверь). Потому нужен не только механический приток, но и вытяжка.
Можно (опять-таки при участии представителей управляющей компании) поискать в стенах «забытые» дымоходы. Дотянуться до действующих вентканалов позволит принудительная вытяжка из алюминиевой гофры, спрятанная под подвесным потолком.
ОБЫЧНО НЕЗАКОННО: квартира в квартиреНа практике те, кто модернизирует коммуналки, косметическим ремонтом на своей территории не ограничиваются. Они пытаются организовать полноценную квартиру — то есть, выгородить кухню, сделать собственный санузел, установить на своей территории душевую кабину, а лучше — ванну.
По словам питерских риелторов, сегодня большинство покупателей комнат в коммуналках ищут варианты, которые позволяют такого рода модернизацию.О ПРОЕКТЕ С ФОТО…Хозяйка этой квартиры формально живет в коммуналке, но на деле — в изолированной собственной квартире.
Об этом в статье «Houzz тур: «Квартира в квартире» в центре старого Петербурга»
Важно: Подавляющее большинство «квартир в квартирах» незаконны, а легализовать их, как правило, невозможно. Для проведения перепланировки комнаты в коммунальной квартире нужно получить нотариально заверенное согласие всех собственников. Это один из самых сложных моментов, о который могут разбиться ваши мечты о «квартире в квартире». Ведь в коммуналке может быть множество собственников, имеющих свой взгляд на перспективы модернизации.
При этом интересы нанимателей неприватизированных площадей и мест общего пользования представляют муниципальные чиновники. Они призваны следить,чтобы права жильцов не нарушались. Поэтому им всегда легче запретить, чем разрешить — от греха подальше.
Когда могут разрешить «квартиру в квартире»В каких случаях у владельца комнаты или доли в коммуналке есть шанс легализовать индивидуальную кухню или санузел?
- Квартира располагается на первом либо первом жилом этаже (например, под ней только магазины и офисы). Располагать санузлы и кухни над жилыми помещениями нельзя.
- Есть технические возможности подведения коммуникаций (вытяжная вентиляция, водопровод, канализация).
- Достаточно энергомощностей для подключения электроплиты и бойлера (о том, чтобы легально провести газ — даже не мечтайте).
«Проходной» вариант — комната, граничащая с кухней или санузлом.Batiik StudioЧто еще учесть1. Двери санузлов не должны открываться в кухни и жилые комнаты. Но если это не основной (который для всех соседей по коммуналке), а дополнительный санузел, оформить перепланировку, возможно, получится.
На фото выше — французский проект с душем, расположенным у входа. В России подобную перепланировку на мансардном этаже согласовать невозможно. На первом — можно попробовать
О ПРОЕКТЕ С ФОТО…
Проект недели: Две французские мансарды по 10 кв.мBLOCKSTUDIO2. Помещение для приготовления пищи должно иметь естественное освещение. Заметьте: мы не называем его «кухней», а обозначаем именно так, как оно обозначено в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» (это основной нормативный документ, на который ссылаются чиновники межведомственных комиссий и жилинспекций). Именно так и должно быть написано в бумагах.
Увы и ах: Даже если у вас есть возможность получить и согласовать совмещение кухни с просторной жилой комнатой и установку дополнительных санузлов (сделать студию из комнаты в коммуналке), квартира на бумаге чаще всего все равно остается коммунальной. А по документам вы по-прежнему владелец комнаты, доли, выделенной части квартиры.
В реальной жизни такие улучшения порождают причудливые сюжеты. Например, соседи разрешили вам сделать ванну в «своем» тупике коридора. Но потом вспомнили, что тоже имеют право в ней мыться.
atelier daaaЧем грозит нелегальная перепланировка?Если коротко — финансовыми потерями (косвенными и прямыми).
Как житель Санкт-Петербурга, хорошо знакомый с реалиями местно рынка недвижимости, скажу: нелегальная (несогласованная) перепланировка — отнюдь не препятствие для покупки, продажи, или сдачи в аренду.
В последнее время даже ипотечные банки закрывают глаза на незначительные нарушения. Но продать незаконную «квартиру в квартире» можно только по цене доли (комнаты), пусть и хорошо отремонтированной.
Нина ФроловаСамый неприятный случай — судебное решение, предписывающее привести помещение с незаконной перепланировкой в исходное состояние. Причем инициаторами судебных решений на сей счет чаще всего являются соседи — снизу и сбоку. Даже если вы дружите с нынешними, не факт, что ваше решение жилищного вопроса устроит новых.
Собственники и жильцы здесь меняются часто, а каждый новый — источник повышенного риска).
И еще: Многие старинные здания уже сами по себе пребывают не в лучшей кондиции. Перепланировка с нарушениями ускоряет износ строительных конструкций и может привести к аварийному состоянию.
И разумеется, в случае ЧП владельцы квартир с незаконными перепланировками почти всегда оказываются «крайними».
Ringo PauluschЕсли нельзя, но очень хочется Ищите компромиссы между желаниями и возможностями — согласуемым и несогласуемым. Просторную комнату можно зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные (временные) перегородки, не доходящие до потолка.
Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом обозначить прихожую и кухонный уголок — с микроволновкой и электрочайником. Но готовить и мыть посуду придется на общей кухне (договаривайтесь с соседями о ремонте общего имущества).
ОБ ЭТОМ…Одна комната: Как жить комфортно, если вы арендуете часть квартиры
Estelle GRIFFEТо же относится и к спальному месту под потолком: на фото — французский проект. А по российским законам подобные антресоли в коммуналке должны быть временным и разборным. Правда, далеко не все коммуналки могут похвастаться потолками 3,5 м, а при меньшей высоте жилые антресоли — не лучший вариант.На фото: доходный дом Н.Н. Никонова на Колокольной 11, Санкт-Петербург. Фото с сайта nrfmir.ruИНОГДА ЗАКОННО: разделить большую квартиру на маленькиеПредставим, что вы расселили коммуналку — теперь вы единственный собственник гигантского жилья, хотите сделать капитальный ремонт и разделить коммунальную квартиру на две квартиры — для себя и под сдачу (как вариант, для подросших детей). Проще всего это реализовать в домах, которые изначально строились под подобное разделение. Мы говорим о квартирах в доходных домах (на фото выше).
ПО ТЕМЕ…
Феномен: Доходные дома и их интерьерыНина Фролова
Но и в обычной коммуналке разделение квартир возможно. При совпадении следующих условий:
- под квартирой нет жилых помещений, только офисы и торговые объекты (чаще всего делят квартиры на первом этаже);
- планы других собственников сходны с вашими: они тоже хотят разделиться (еще лучше, если вы единственный собственник);
- есть техническая возможность сделать отдельные входы (разделить места общего пользования);
- вновь формируемые объекты недвижимости должны соответствовать СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Потому проект перепланировки коммуналки выполняют профессионалы, хорошо знающие местную специфику.
ВАША ОЧЕРЕДЬ…Нам интересен ваш опыт! Расскажите, как вы делали ремонт комнаты в коммунальной квартире и мест общего пользования, как согласовывали дополнительные «удобства», искали общий язык с соседями, представителями управляющих компаний и чиновниками
Ремонт в коммунальной квартире: за чей счет?
Проводить ремонт в коммунальной квартире или нет, это довольно сложный вопрос. Конечно, если бы квартира была личной собственностью, то сделать хороший ремонт и радоваться жизни можно, но тут совершенно другая ситуация. Поставишь хорошую раковину, и кто-то будет пользоваться, а вы за это платите, не столь приятная ситуация.
Но на самом деле, ремонт в коммунальной квартире не такой и сложный процесс.
Ремонт может проводиться вскладчину, то есть вся стоимость ремонта поделится поровну между жильцами, в таком эквиваленте: в одной комнате живет два человека, в другой три, следовательно, первая комната платит 40%, вторая — 60% от всей суммы.
Если все жильцы согласны, то ремонт выполняется при обычных условиях, а вся стоимость делится на всех проживающих людей. Но ведь не всегда все жильцы готовы платить за ремонт, а жить в квартире уже становится просто невозможно.
Что делать в этом случае? Сначала вам надо вызвать работников местного ЖЭКа, вместе с ними вы оформите акт обследования технического состояния всей вашей коммунальной квартиры. В данном акте вы можете указать смету, согласно которой будет проводиться ремонт, это будет законным основанием для проведения ремонтных работ в квартире.
С этим документом, вы направляетесь к соседям, которые не желают проводить ремонт в общей квартире.
Если они все также отказываются проводить ремонт, вы в полном праве провести ремонт в квартире без их помощи, оплатив весь ремонт самостоятельно.
А позднее, уже через суд, на основании составленного акта с сотрудниками ЖЭКа и сметой, потребовать от соседей компенсации, то есть внесения своей доли средств в ремонт квартиры.
Для чего необходимо обращаться в ЖЭК, либо управляющую компанию , например, если вы только решили заменить раковину на кухне? Дело в том, что составленный акт станет документом, который докажет на суде, что замена этой раковины была необходимостью, а не простым вашим желанием похвастать.
Часто возникают ситуации, когда без составления акта, соседи утверждают, что необходимости в ремонте не было, а значит, ничего они вам не должны.
Конечно, суд это крайняя мера и лучше договориться с соседями о совместном ремонте, чтобы избежать различных походов по судам, тем более вам жить с вашими соседями.
Остались вопросы или требуется помощь юриста по жилищным вопросам, обратитесь за консультацией к специалисту.
Региональная юридическая служба. Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8(800)707-79-45
Ремонт коммунальной квартиры: кто платит?
Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, разъясняет специально для читателей IRN.RU
Казалось бы, время коммуналок прошло, но до сих пор даже в Москве их насчитывается более 70 000 единиц. Люди вынуждены не только сосуществовать вместе, но и решать бытовые проблемы, а в спорных вопросах находить компромисс.
Камнем преткновения может стать, например, ремонт общих площадей, ведь у каждой семьи на данную статью расходов предусмотрено разное количество средств.
Что же делать человеку, чьи соседи не желают делить с ним затраты? Владелец комнаты или доли в квартире может потребовать взыскания компенсации с других сособственников за проведение ремонта, но только в определенных случаях.
Когда можно взыскать расходы с сособственника Поделить с соседями издержки на ремонт можно, если доказать, что данные затраты были действительно необходимы. К примеру, если квартиру залило с верхних этажей или при замене труб рабочие повредили стены, то жильцы вынуждены произвести отделку помещения.
Помимо таких форс-мажорных обстоятельств, Госстроем РФ в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» установлена и стандартная периодичность текущего ремонта: каждые 3-5 лет (с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий).
Сособственники в таком случае участвуют в расходах соразмерно доле в общем имуществе.
Например, Санкт-Петербургский городской суд постановил взыскать с сособственников А. и Б. расходы по ремонту мест общего пользования в коммунальной квартире.
Хотя в материалах дела не имелось доказательств, что ответчикам вообще поступали предложения по произведению отделки от инициатора данных затрат, иск был удовлетворен.
Причиной такого решения явилось то, что расходы были осуществлены по необходимости.
Куда обращаться Как же доказать, что помещение в действительности нуждается в ремонтных работах? Когда отделка еще не произведена, а только планируется, следует обратиться в Жилищную инспекцию.
Это орган, осуществляющий контроль за техническим состоянием жилого фонда, частью которого является и квартира. Госслужащие составят акт о состоянии недвижимости и выявленных недостатках, и можно вручать его вместе со сметой сособственнику.
После этого он либо участвует в расходах на ремонт добровольно, либо через суд.
Можно попробовать прибегнуть к помощи управляющей компании, хотя в ее обязанности не входит курировать текущий ремонт внутри квартиры. Так, в вышеупомянутом судебном примере истец М. заблаговременно обратился в ЖЭУ №35 ООО «Жилкомсервис №1 Калининского района».
Его сотрудниками был составлен акт о том, что отделка мест общего пользования на спорной площади не производилась с 1980 г. Данным документом также подтверждено, что помещение нуждается в производстве косметического ремонта.
Эти доказательства в дальнейшем легли в основу решения в пользу М.
Когда не получится взыскать расходы с сособственника Однако если один из соседей решил произвести на общей площади евроотделку ради красоты, а не по необходимости, то требовать возмещения затрат от других жильцов он не вправе.
Рязанский областной суд отказал К.С.И. в части ее исковых требований к Р.В.А.
о компенсации затрат на улучшение общего имущества квартиры (замена оконных блоков на пластиковые, межкомнатных дверей, полового покрытия, замена обоев), т.к.
в них не было объективной потребности в связи с ветхостью или аварийным состоянием дома. Данные работы являлись не необходимым текущим ремонтом, а желанием К.С.И. повысить качество отделки помещения.
Таким образом, ключевым аргументом в решении вопроса о разделе затрат на отделку мест общего пользования коммунальной квартиры является наличие необходимости в этих расходах. Поэтому инициатору ремонта следует заблаговременно обзавестись доказательствами того, что данные работы действительно нужны, – тогда в будущем проблем в суде не возникнет.