Заключая договор, стороны исходят из того, что обязательства, как того и требует закон, будут исполнены надлежащим образом. Однако, в силу различных обстоятельств, обязательства не всегда исполняются надлежащим образом.
Ситуации, когда либо заказчик не оплачивает выполненную работу, оказанную услугу, либо подрядчик или исполнитель не приступает к работе или покупатель не оплачивает полученный товар сегодня не редкость.
Такие нарушения договора безусловно вызывают убытки для кредитора.
Обеспечить исполнение обязательство можно предусмотренными законом или договором способами. Одним из самых распространенных способов исполнения обязательств является, так называемая договорная неустойка, еще ее называют добровольной.
Безусловным преимуществом неустойки, причем как договорной, так и законной (или нормативной), является то, что для ее взыскания нет необходимости доказывать причинение убытков, а достаточно лишь самого факта нарушения обязательства (п. 1 ст.
333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом размер ответственности и порядок исчисления неустойки определен сторонами уже при заключении договора, что стимулирует стороны к исполнению своих обязанностей под страхом того, что в случае нарушения обязательств наступит ответственность в виде взыскания неустойки.
Нередко, обсуждая с доверителями судебные перспективы того или иного дела, доверители выражают намерение привлечь «нарушителя» к ответственности, как говорится, по полной программе, то есть взыскать основной долг, все неустойки (договорные и законные), а также судебные расходы.
Сразу отметим, что судебная практика исходит из недопустимости одновременного взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ.
Иногда, изучив представленные документы, вынужден разочаровывать клиентов, потому что взыскание договорной неустойки возможно не во всех случаях.
Бывают ситуации, когда после проведение правового анализа договора, выясняется, что данный договор является незаключенным, так как, к примеру, он не содержит обязательных условий.
Как следствие, предусмотренные таким договором неустойки, в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ, также не подлежат применению.
А бывает, что на момент обращения к адвокату договор уже расторгнут, например, по причине существенного нарушения стороной договора своих обязательств.
Время от времени клиенты спрашивают можно ли начислить на сумму задолженности пени, предусмотренные расторгнутым договором, или взыскать за нарушение обязательства штраф, предусмотренный расторгнутым договором?
По данному вопросу существует несколько мнений. Некоторые юристы утверждают, что да, кредитор вправе претендовать на договорную неустойку. При этом они ссылаются на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.
2005 № 104, в соответствии с которым, на примере конкретного дела Президиум ВАС РФ указал, что «Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает арендодателя права требовать с арендатора образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением последним договора. Соглашение сторон о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности уплатить арендодателю задолженность по арендной плате и договорную неустойку за просрочку платежа в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 453 ГК РФ».
Соглашаясь с оппонентами вышеуказанного мнения, отметим, что из приводимого положения письма ВАС РФ вовсе не следует, что речь идет об обязанности уплачивать договорную неустойку в период превышающий срок действия договора.
Действующее законодательство действительно оставляет место для дискуссий по данному вопросу.
В судебной же практике по вопросу начисления неустойки по расторгнутому договору на сегодня единообразие сложилось
Договорная неустойка взыскивается только до дня расторжения договора. В дальнейшем кредитору следует начислять так называемую законную неустойку по ст. 395 ГК РФ.
В качестве практического совета, отмечу, что если вы намерены взыскивать с недобросовестного контрагента неустойку имеется судебная практика, в соответствии с которой исковые требования о взыскании договорной и законной неустоек оставлялись без рассмотрения, поскольку не был соблюден претензионный порядок.
При этом логика судов была следующей – если договором установлен претензионный порядок урегулирования споров, возникающих в связи с его неисполнением, данный порядок подлежит соблюдению и в отношении требований о применении мер ответственности ввиду просрочки исполнения должником договорного обязательства.
Поэтому вступая в переписку с контрагентом по вопросу неисполнения обязательств по договору обязательно включайте в такие письма требование уплатить неустойку.
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно по соглашению сторон или через суд. В обоих случаях важно знать основания, по которым можно отменить сделку.
Результатом оспаривания становится возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю.
Рассмотрим, как отменить сделку в добровольном порядке или через суд, какими законами это регламентируется, какие документы понадобятся для рассмотрения дела в суде, а также особенности оспаривания до или после регистрации в Росреестре.
Какие законы регулируют расторжение договора купли-продажи
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
В первую очередь при расторжении применяются нормы гл.
29 ГПК РФ, но нужно учитывать и другие акты, на которые обычно ориентируются суды. Например, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г.
N 35, согласно которому покупатель и продавец могут решить вопрос мирным путем, обратившись в Росреестр или МФЦ с соглашением о расторжении.
Если же в ходе сделки существенно нарушены права продавца или покупателя, договор аннулируется в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
По итогу стороны возвращаются в прежнее положение: недвижимость передается в собственность продавцу, который перечисляет покупателю уплаченные деньги.
В некоторых случаях можно взыскать неустойку: например, при нарушении сроков передачи недвижимости в собственность.
Когда можно отменить сделку купли-продажи недвижимости?
Основанием для аннулирования договора может стать соглашение сторон или судебное решение. Оба документа предъявляются в регистрирующий орган, после чего переоформляется право собственности.
Чаще всего люди расторгают договоры купли-продажи (далее – ДКП) по следующим причинам:
- Существенное нарушение условий сделки: неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Например, если в ДКП указано, что недвижимость продается в рассрочку, а покупатель перестал выплачивать деньги. Расторжение производится на основании судебного решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
- Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Здесь важно соблюдение четырех принципов: одна из сторон не знала в момент заключения сделки, что такое обстоятельство произойдет; эти обстоятельства заинтересованная сторона не могла предвидеть; в договоре не указано, что все риски при изменении обстоятельств несет участник сделки; сторона, у которой возникли новые обстоятельства, при доведении сделки до конца могла бы получить ущерб, несоизмеримый с тем, на что она могла бы рассчитывать при оформлении ДКП.
Сделку можно признать и недействительной (ст. 166 ГК РФ). Теоретически все выглядит так, как и расторжение, но на практике используются совершенно разные доказательства и основания.
Чтобы расторгнуть договор через суд, нужно подтвердить имеющиеся основания. Это могут быть документы, свидетельские показания, аудио- и видеозаписи. Все зависит от конкретной причины.
Особенности зависят и от того, было ли зарегистрировано право собственности на покупателя, или нет. Регистрация самого ДКП сейчас не нужна.
До регистрации
До регистрации ДКП собственником по-прежнему остается продавец, покупатель никаких прав на жилье не имеет. Решив расторгнуть сделку, сторонам достаточно оформить соответствующее соглашение. Если же документы в МФЦ или Росреестр уже поданы, но регистрация еще не состоялась, можно просто подать заявление о прекращении регистрационных действий вместе с соглашением.
Примечание: если вторая сторона отказывается расторгать договор, следует обратиться в суд. Но только после попытки досудебного урегулирования вопроса (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
После регистрации
Если сделка уже заключена, можно вернуть все в прежнее положение, оформив соглашение. Это возможно при отсутствии споров между сторонами. Такой подход – самый простой, к тому же не придется платить налоги, как при продаже недвижимости.
Совет: некоторые считают, что для быстрого решения проблемы достаточно оформить дарственную вместо соглашения о расторжении. Но это не так.
По закону договор дарения, по которому одаряемый передает деньги дарителю взамен на подарок, ничтожен. К тому же есть риски, что человек составит дарственную, но взамен не получит уплаченные ранее средства.
В итоге останется и без квартиры, и без денег.
Расторжение по инициативе продавца
Чаще всего продавцы выступают инициаторами отмены сделок купли-продажи по следующим основаниям:
- Покупатель не выплачивает сумму вовремя, допускает просрочки, отказывается от оплаты;
- Вторая сторона необоснованно отказывается принимать жилье в установленные договором сроки, затягивает регистрацию перехода права собственности.
Если не удается решить вопрос мирным путем, придется обращаться в суд.
Расторжение по инициативе покупателя
Покупатель вправе отказаться от сделки по любому из нескольких оснований:
- Продавец нарушает сроки передачи недвижимости;
- Стало известно о наличии обременений: нахождении квартиры в залоге, наложен арест. Отказ возможен и при наличии других лиц, имеющих законное право на купленное жилье: недееспособных, несовершеннолетних. Для сделок с их имуществом обязательно разрешение органа опеки;
- Продавец подписал ДКП, но не приходит в Росреестр для переоформления квартиры без веских причин.
Также отказ возможен, если недвижимость передана в худшем состоянии, чем предусмотрено договором. Например, если в момент осмотра квартира выглядела нормально, но при переезде продавец нанес серьезные повреждения. Важно, чтобы такое основание было отражено в ДКП вместе с характеристиками и состоянием жилплощади.
Расторжение по соглашению сторон
Вне зависимости от причины покупатель и продавец вправе расторгнуть договор по обоюдному согласию. Если он был удостоверен нотариусом, то и соглашение подлежит удостоверению. Подписывается оно в нотариальной конторе в присутствии обеих сторон.
Общий порядок действий выглядит так:
- Человек обнаруживает нарушение законодательства или условий договора, либо иные причины.
- Направляется требование о расторжении второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении. Здесь нужно указать причины и сроки представления ответа.
- Если вторая сторона согласна, оформляется письменное соглашение.
Если переход права собственности зарегистрирован, соглашение представляется участниками сделки в Росреестр. За переоформление повторно уплачивается госпошлина в размере 2 000 руб. Если регистрация не произведена, обращаться никуда не нужно.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры или дома через суд: пошаговая инструкция
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Подача искового заявления в суд актуальна, если права участника сделки нарушены, при этом вторая сторона отказалась от мирного урегулирования вопроса, либо не представила ответ на требование о расторжении в установленные сроки.
Заявление подается в районный суд по месту расположения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).
Как выглядит процедура пошагово:
- Составление искового заявления. Это можно сделать самостоятельно, но лучше обратиться к юристу, который все оформит грамотно.
- Отправка копии заявления ответчику истцом. В суде понадобится документ, подтверждающий получение заявления ответчиком.
- Подача документов в суд. В ответ должны выдать расписку о получении. Сами материалы принимаются к производству в течение 5 дней, о чем выносится соответствующее определение.
- Участие в предварительном заседании. Судья уточнит требования, запросит недостающие документы.
- Участие в основных разбирательствах. Здесь стороны могут представлять доказательства и доводы.
В ходе всего процесса участники могут подавать возражения и ходатайства вплоть до принятия решения. Стандартный срок рассмотрения составляет два месяца, но он может затянуться, если судье приходится переносить заседания, либо при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Документы
Для оспаривания ДКП через суд истцу понадобится:
- Исковое заявление.
- Паспорт.
- Оспариваемый договор.
- Копия уведомления ответчику о расторжении ДКП.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Госпошлина
Размер госпошлины зависит от цены иска, которая указывается в заявлении (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 мая 2009 г. N 03-05-05-03/06). Устанавливается пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в зависимости от стоимости квартиры, указанной в договоре.
Сколько придется заплатить от цены в рублях:
- До 20 000: 4%, минимум 400 руб.
- 20 000-100 000: 800 + 3% от суммы более 20 000.
- 100 000-200 000: 3 200 + 2% от суммы свыше 100 000.
- 200 000-1 000 000: 5 200 + 1% от суммы более 200 000.
- От 1 млн.: 13 200 + 0,5% от суммы свыше 1 000 000.
Максимальный размер пошлины равен 60 000 руб.
Судебная практика
Обычно люди оспаривают ДКП по причине наличия существенных и неустранимых недостатков в купленной недвижимости.
Пример из судебной практики. Мужчина купил дом с земельным участком и гаражом. При визуальном осмотре дефектов не было, все находилось в хорошем состоянии. Деньги переданы продавцу в день подписания договора.
Через неделю новый собственник обнаружил, что в гараже и доме течет крыша. Он нанял специалистов, которые составили смету и указали, что ремонтные работы обойдутся в 2 000 000 руб.
Помимо ремонта крыши, потребовалось укрепление стен и множество других исправлений.
В ДКП было указано, что вся недвижимость находится в исправном состоянии, но фактически это оказалось не так. Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора, объяснив это обнаружением существенных и неустранимых дефектов.
В суд представлено экспертное заключение, фотографии и другие доказательства. Рассмотрев заявление, судья удовлетворил требования. ДКП признан расторгнутым, ответчика обязали вернуть деньги, возместить убытки и судебные расходы.
Какие сложности могут возникнуть при расторжении договора
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Самая большая проблема при расторжении ДКП – доказывание оснований. Суды не всегда принимают даже очевидные доказательства, если истец не может грамотно аргументировать свою позицию. Для защиты собственных интересов нужно идеально разбираться в законах, что не всем по силам.
Если вам нужна юридическая консультация, вы можете обратиться за помощью к юристам на нашем сайте. Они ответят на все вопросы и расскажут обо всех вариантах решения проблемы.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации и до нее
Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены. Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.
Закон: основной нормативный акт, регулирующий заключение сделок — Гражданский кодекс РФ. На каких условиях можно изменить или отменить действие договора, рассказывают статьи 450-453.
Основания для расторжения
Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:
- срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
- несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
- изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
- совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.
Расторжение договора: как вернуть все на свои места
Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.
Без суда
Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.
В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.
Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.
В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.
В суде
Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.
Решением суда договор:
- остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
- расторгается;
- признается недействительным.
Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.
Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.
Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.
«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.
Судебные решения
Отзывы клиентов
Верховный суд РФ разъяснил, что договор купли-продажи возможно расторгнуть из-за неоплаты товара
Выводы ВС РФ
ВС РФ указал, что вывод апелляционной инстанции противоречит нормам закона, а именно правилам ст. 450 ГК РФ.
В указанной статье закреплено: существенным признается такое нарушение договора, по причине которого вторая сторона получает ущерб, из-за которого она в значительной мере лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения.
ВС РФ разъяснил: оценивая существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из того обстоятельства, что истица не получила никакой оплаты за участок и строение, и поэтому очевидно лишилась того, что рассчитывала получить, заключая договор.
Относительно вывода апелляции о том, что факт неоплаты земли и дома дает истице только право настаивать на оплате недвижимого имущества и взыскании процентов ВС указал, что такой вывод ошибочен и вытекает из неправильного толкования ст. 486 ГК РФ. Из смысла этой статьи не следует, что при отказе покупателя оплачивать товар у продавца отсутствует право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.
Также ВС РФ указал на неверное применение апелляцией разъяснения Постановления № 10/22. В соответствии со ст.
1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применимы к требованиям одной стороны в обязательстве к другой стороне о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Соответственно, при расторжении соглашения продавец вправе настаивать на возврате товара, переданного покупателю, если этот товар не оплачен.
Таким образом, ВС РФ разъяснил, что продавец вправе расторгнуть договор в случае, если покупатель отказался оплачивать товар.
Суд определил, что неоплата полученного товара – существенное нарушение договора купли-продажи, на этом основании продавец вправе требовать расторжения договора в суде.
Вместе с тем, указанное обстоятельство не исключает возможности для продавца требовать защиты прав в ином порядке, путем взыскания суммы задолженности по договору и процентов начисленных на сумму долга.
Заслуживает внимания тот факт, что ранее у ВС РФ была иная позиция по рассматриваемому вопросу. Например, в аналогичном споре о неуплате покупной цены за квартиру, рассмотренном ВС РФ в 2011 году (определение № 5-В11-27) ВС определил, что неоплата товара не относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.
- Расторжение договора по соглашению сторон
- Расторжение договора в одностороннем порядке
От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
Причины расторжения договора
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.
В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.
О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
❌ Расторжение договора в одностороннем порядке
Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.
То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.
При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.
Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке
- Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
- Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
- Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
Как происходит расторжение договора купли-продажи
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
❌ Расторжение договора в одностороннем порядке
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.
Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
- Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
- Подать исковое заявление и документы в суд
- Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
- Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека
В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.
Сроки расторжения договора
Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.
При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.
Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.
Как защитить себя
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.
Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.
И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Штраф за расторжение договора купли-продажи
Подборка наиболее важных документов по запросу Штраф за расторжение договора купли-продажи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Штраф за расторжение договора купли-продажи
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 86 «Заключение эксперта» ГПК РФ(О.М. Кабанов)С учетом заключения судебной экспертизы покупателю автомобиля отказано в расторжении договора купли-продажи транспортного средства, солидарном взыскании с продавца и изготовителя стоимости автомобиля, возмещении убытков, неустойки и штрафа, так как существенный производственный недостаток в автомобиле истца не выявлен, а неисправности возникли из-за нарушений регламента технических работ на станции технического обслуживания неофициального дилера. Заключение эксперта соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, полные и обоснованные выводы, имеющий соответствующую квалификацию эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ответы на поставленные судом вопросы обоснованы и достоверны в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 53 «Строительный контроль» Градостроительного кодекса РФ(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований гражданина к жилищному комитету правительства субъекта РФ, общества о расторжении договора купли-продажи жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования по результатам конкурса; удовлетворил встречные требования жилищного комитета к истцу о расторжении договора, обязании вернуть квартиру продавцу и взыскании штрафа за неисполнение обязательства. Как установлено судом, предметом договора являлась передача в собственность истца квартиры, признанной непригодной для проживания, с условием устранения непригодного для проживания состояния в срок. Между тем данное условие не соблюдено истцом должным образом. В частности, в нарушение ст. 53 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 45 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», а также условий договора истцом не было организовано осуществление технического надзора и авторского надзора за ведением строительных работ. Таким образом, работы по устранению аварийности спорной квартиры проводились истцом с существенными нарушениями, что достоверно подтверждается материалами дела.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Штраф за расторжение договора купли-продажи
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Корреспонденция счетов: Покупатель возвратил продавцу объект недвижимости (здание), качество которого не соответствует условиям договора продажи недвижимости. Как отражается в учете организации-продавца возврат объекта недвижимости покупателем, если возврат осуществлен в следующем календарном году?..(Консультация эксперта, 2022)Исходя из приведенных норм организация-продавец при возврате объекта недвижимости самостоятельно принимает решение о том, за какой период она будет корректировать налоговую базу — за отчетный (налоговый) период, в котором объект недвижимости был передан покупателю (с подачей уточненной налоговой декларации за этот период), либо за период, в котором данный объект возвращен (без подачи уточненной декларации). Однако такая точка зрения не является единственной. Подробнее по вопросу пересчета налоговой базы при обнаружении ошибок (искажений), которые привели к излишней уплате налога, см. Практическое пособие по зачету и возврату налогов (пеней, штрафов).
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Корреспонденция счетов: Как отражается в учете организации-поставщика возврат покупателем некачественного товара, если возврат произведен в связи с выявлением существенных неустранимых недостатков в следующем календарном году?..(Консультация эксперта, 2022)Исходя из приведенных норм, организация-продавец при возврате товара самостоятельно принимает решение о том, за какой период она будет корректировать налоговую базу — за отчетный (налоговый) период, в котором отгружен возвращенный товар (с подачей уточненной налоговой декларации за этот период), либо за период, в котором возвращен товар (без подачи уточненной декларации). Однако такая точка зрения не является единственной. Подробнее по вопросу пересчета налоговой базы при обнаружении ошибок (искажений), которые привели к излишней уплате налога, см. Практическое пособие по зачету и возврату налогов (пеней, штрафов).
Нормативные акты: Штраф за расторжение договора купли-продажи
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)Агентство обратилась в арбитражный суд с иском к обществу 1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 1 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков; с иском к обществу 2 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением его условий о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании солидарно с общества 2 (дочернее общество) и фирмы (основное общество) обеспечительного платежа, штрафа и убытков.
Расторжение договора купли-продажи товара: основания, образец, сроки
При заключении договора купли-продажи каждая сторона рассчитывает на соблюдение его условий. Если продавец или покупатель остались недовольны сделкой, то они могут ее аннулировать. Расторжение договора купли-продажи товара в одностороннем порядке выполняется при наличии серьезных оснований.
Основания расторжения договора купли-продажи товара
Покупка товара представляет собой одну из разновидностей гражданской сделки. Изменение и расторжение договора регулируется гл. 24 ГК РФ. Его аннулирование проводится в добровольном или принудительном порядке.
по соглашению сторон
Если покупатель и продавец смогли договориться, то они заключают добровольное соглашение. Оно оформляется в том же виде, что и договор купли-продажи.
Справка! При заключении добровольного соглашения не требуется указывать причины, по которым расторгается договор.
Инициатором может быть любой из участников сделки.
В соглашении рекомендуется указать следующие сведения:
- реквизиты сторон;
- существенные условия прекращения сделки (например, возврат товара, выплата компенсации);
- дата аннулирования договора.
В соглашении должны поставить подписи оба участника сделки.
по инициативе покупателя
Основания для расторжения сделки по инициативе покупателя могут быть следующие (ст. 450 ГК РФ):
- продажа товара ненадлежащего качества;
- нарушение сроков передачи товара потребителю;
- несоответствие комплектации, указанной в договоре;
- отказ продавца передать товар;
- неисполнение обязательных условий договора.
Продавец имеет право потребовать провести экспертизу для того, чтобы удостовериться в низком качестве товара. Основанием для прекращения действия договора в одностороннем порядке является судебное решение. Должностное лицо не будет рассматривать иск, если не было предпринято попыток досудебного урегулирования конфликта.
Порядок действий
Если покупатель не удовлетворен сделкой, то изначально он должен обратиться к продавцу.
При невозможности достичь устной договоренности, необходимо выполнить следующие действия:
- Направить претензию.
- Обратиться в суд (в случае отказа от внесудебного урегулирования).
Рассмотрим подробнее.
направление претензии
Покупатель должен оформить письменную претензию на имя продавца.
В ней указываются следующие сведения:
- данные о заявителе;
- сведения о продавце;
- реквизиты заключенного договора;
- причины, по которым соглашение расторгается;
- требования заявителя;
- список приложений;
- дата и подпись.
Претензия оформляется в письменном виде в двух экземплярах и передается лично продавцу. Он обязан проставить на ней дату и номер входящей корреспонденции. Претензия может быть направлена заказным письмом с уведомлением.
Продавец должен рассмотреть заявление в течение 20 дней, после чего принять решение, соглашаться с требованиями покупателя или отказаться. Срок отсчитывается с даты получения претензии второй стороной. Ответ должен быть направлен в письменном виде на адрес или e-mail, указанный в заявлении.
обращение в суд
В случае, если продавец оставил претензию без ответа, покупатель может обращаться в суд.
Иск подается в суд по выбору заявителя:
- по своему месту регистрации;
- по адресу юридического лица или его филиала;
- по месту исполнения договора.
Дела, касающиеся нарушения прав потребителей, не облагаются госпошлиной, если сумма иска менее 1 000 000 руб. Когда в договоре прописана сумма до 100 000 руб., заявление рассматривает мировой судья. В противном случае необходимо обращаться в районный суд (ст. 24 ГПК РФ).
образец иска
Требования к исковому заявлению установлены в ст. 131 ГПК РФ.
В документе должны быть указаны следующие сведения:
- наименование отдела суда;
- данные об истце (ФИО, адрес проживания);
- сведения об ответчике (наименование, юридический адрес, ИНН, ОГРН);
- условия сделки, в том числе реквизиты договора;
- в чем заключаются нарушения;
- цена иска;
- сведения о принятых попытках досудебного урегулирования конфликта;
- список прилагаемых документов.
Образец заявления можно посмотреть ниже. Иск подписывается и подается в канцелярию суда лично. Заявление можно передать через представителя, если на него оформлена нотариальная доверенность.
Скачать образец расторжения договора купли-продажи товара
В исках о защите прав потребителей могут быть прописаны следующие требования:
- взыскание всей оплаченной суммы;
- уменьшение стоимости соразмерно обнаруженному дефекту;
- устранение недостатков;
- возмещение убытков из-за нарушения сроков доставки товара;
- взыскание неустойки (3% от стоимости товара за каждый день просрочки);
- компенсация морального вреда.
Суд может присудить продавцу штраф в размере 50% от стоимости договора, если он не удовлетворил законные претензии покупателя до обращения в суд. Это требование не обязательно включать в исковое заявление.
К иску необходимо приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
- копии искового заявления по числу лиц, участвующих в процессе;
- договор купли-продажи;
- документ, подтверждающий оплату;
- результаты экспертизы качества товаров;
- отчет об оценке стоимости устранения дефекта;
- акты о выполнении работ по исправлению неисправностей;
- копия досудебной претензии и ответ на нее;
- расчет взыскиваемой суммы.
- Если заявление подается представителем покупателя, то необходима доверенность на совершение данного действия.
- Истец может требовать не расторгнуть сделку, а признать ее недействительной.
- Суд принимает сторону заявителя при наличии оснований:
- одна из сторон признана недееспособной;
- соглашение заключено под принуждением, угрозами;
- не соблюдены законодательные акты.
Если договор признан недействительным, то стороны возвращаются к имущественному положению, которое было у них до оформления документа.
Сроки
Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, основания и порядок расторжения | Юридические Советы
Последнее обновление: 23.08.2021
Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры зависит от возникшей ситуации, намерения сторон и сложившимся характером между ними взаимоотношениями.
Самое простое, быстрое и эффективное — обойтись согласием о расторжении, если оба участника сделки согласны. Иначе потребоваться разбирательство в суде.
Обо всех нюансах читайте в нашей статье, там же найдете образцы заявлений, если останутся вопросы — задавайте в х.
Что такое расторжение договора купли-продажи?
Уже при подписании договора нужно тщательно взвесить все «за» и «против», так как истребовать что-либо, что передано до момента расторжения практически невозможно. Понятие «расторжения договора» описывается в Главе 29 ГК РФ.
Прекратить договор возможно при следующих обстоятельствах:
- отказ от договора какой-либо стороны сделки;
- обоюдное соглашение о прекращении сделки;
- признание сделки недействительной;
- установление факта незаключенности договора.
Расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений.
Например, при оказании услуг, часть оказанной услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя. С момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму.
При реализации жилья так не делается. При расторжении всё возвращается обратно каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).
Такое возможно при обстоятельствах, упомянутых в законе, а также когда об этом прописано в тексте самого договора.
К примеру, покупатель и продавец четко указали пункт об отказе от продавца от договора при просрочка оплаты более 3 дней.
Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения. Наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны для урегулирования вопроса без помощи суда.
При условии, что договор еще не прошел госрегистрацию в Росреестре. Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы).
Если же переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно через суд. Потому что Росреестр не аннулирует регистрацию лишь по заявлению одной стороны. Потребуется судебный акт, где Росреестру суд предпишет отменить регистрацию.
Двустороннее расторжение
Участники сделки в силах отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно с учетом интересов каждого. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр. Судебного вмешательства не требуется.
Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон.
Недействительность сделки
Часто у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, равно как и желание стороны на добровольное расторжение. Тем не менее, имеются нарушения закона, соответственно ущемленный в правах участник может оспорить сделку в суде.
С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.
Оснований для оспаривания сделки может быть множество:
- введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
- совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
- умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
- совершения сделки под давлением, угрозой;
- притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов).
С 1 минуты 38 секунды в видео подробно описываются основания и случаи признания ДКП недействительным.
Незаключенность сделки
Иногда со стороны кажется, что правоотношения между лицами возникли. Однако сделку признать заключённой нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:
- в договоре не описан объект недвижимости;
- не указана точная цена жилья;
- сам договор не сдан на регистрацию.
Иными словами не соблюдены формальности и требования закона.
На таком этапе или продавец, или покупатель могут осознать, что договор ему не интересен и нет смысла доводить всё до конца. Проще оставить оставить всё как есть и договор считается расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать иск признании госрегистраиции без участия второго участника).
Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию
Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2021 года
04 мая 2021 года Белгородская область, город Белгород