В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.
Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя.
Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки.
Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:
Простой способ
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.
Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.
Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.
Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.
А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.
Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком. Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.
Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.
директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.
Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.
Сложный способ
Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.
Алгоритм:
- Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
- Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
- Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).
Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.
Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет — 400 кв. м. ( «4 сотки»). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований
Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.
Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.
Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.
директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок
Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.
директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки
Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.
Объявления о продаже земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области
Продажа доли земельного участка
Право собственности на земельный надел дает его владельцу множество возможностей. Хозяин может как угодно распорядиться своим участком, в том числе «заложить» и продать.
Это право действует, когда речь идет о целой части недвижимости, а вот если нужно продать долю земельного участка, ограничения всё же есть.
Законодатель установил, что в данном случае права остальных совладельцев должны учитываться.
Собственники часто полагают, что могут продать свою долю кому угодно. Их позиция понятна. Каждый считает, что вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом в соответствии со своим волеизъявлением. Но долевое владение является совместным, отсюда и имеющиеся ограничения.
Что такое доля в праве общей собственности?
Когда имущество принадлежит одновременно двум и более лицам, то собственность считается общей. Такие правила устанавливает Гражданский кодекс РФ, в статье 244. Если же часть каждого владельца определена, то собственность определяется как долевая.
Учитывая сложившиеся приоритеты на рынке недвижимости, долевая собственность считается более предпочтительной, поскольку минимизирует риск возникновения конфликтов, хотя не исключает их полностью. В таком случае часть каждого сособственника чётко определена, например, одному принадлежит треть объекта, а второй обладает остальными.
Правовое регулирование
В первую очередь долевые отношения регулирует Гражданский кодекс, так как именно он определяет основные правила сделок по купле-продаже и правовой режим собственности, в том числе и на недвижимое имущество. Так, в статье 250 устанавливается преимущественное право покупки.
Не стоит забывать и о нормах Земельного кодекса. Так, статья 11.5 устанавливает возможность выдела земельного участка из совместной собственности.
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет особые правила для земель данной категории, например, в 8 статье говориться о купле-продаже и порядке осуществления сделки, а в статье 12 указывается возможность продажи доли в таком участке.
Правила продажи доли
Так, продать долю в общей долевой собственности можно в следующем порядке:
- провести переговоры с сособственниками. Если он один и желает сразу купить объект по приемлемой для обеих сторон стоимости, то можно сразу провести сделку. Если же владельцев несколько, можно продать им объект в равных частях. При наличии разногласий, лучше переходить к дальнейшим пунктам;
- подготовить предложение к приобретению долю сособственникам. Оно должно содержать цену. Направляется каждому. Можно вручить лично или направить почтой. Срок рассмотрения и ответа составляет 30 дней с момента получения. Ещё один вариант – получить от таких лиц отказ в приобретении, заверенный нотариально;
- начать процедуру оформления доли с другими лицами, если сособственники отказались от приобретения.
Цена имеет важное значение. Если изначально в предложении стояла одна стоимость, а в итоге доля была продана другому лицу за меньшую, сособственник сможет обжаловать сделку. Поэтому важно направлять новое предложение в случае уменьшения продажной стоимости.
Последующая продажа будет осуществляться по общим правилам присущим для подобных сделок с недвижимостью. Нужно будет подготовить договор, собрать пакет документации, оплатить пошлину и обратиться в Росреестр для регистрации перехода права.
Скачать договор купли-продажи доли земельного участка (образец/бланк)
Какие документы потребуются для регистрации
Переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре или МФЦ. Если речь идёт о продаже доли, то помимо договора потребуются:
- свидетельство о праве собственности на долю либо выписка из ЕГРП (на основании закона № 218-ФЗ с 2017 года выписку из ЕГРП/ГКН заменяет выписка из ЕГРН);
- предыдущий правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т. д.);
- кадастровый паспорт либо выписка (на основании закона № 218-ФЗ сведения из кадастрового паспорта объекта находятся в выписке ЕГРН об основных характеристиках и правах);
- согласие сособственников на продажу доли, если договор заключается не с ними. Оформляется договор через нотариуса.
- согласие супруга на отчуждение объекта, если он приобретался по коммерческой сделке в период брака. Такой документ также оформляется через нотариат, простой письменной формы будет недостаточно;
- квитанция, которая подтвердит факт оплаты пошлины. Нужно обратить внимание, что реквизиты для оплаты будут отличаться в зависимости от того, в какой орган обращаются стороны — в Росреестр или МФЦ. Следует уточнять это заранее;
- доверенность, если сделка регистрируется через представителя;
- документ, подтверждающий согласие органа опеки на отчуждение, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному.
Также нужно приготовить документы, которые подтвердят личности каждого участника договорных отношений.
Договор составляется в количестве сторон, включая и Росреестр. Один экземпляр будет храниться в его архиве.
Выдел доли в праве совместной собственности
По оплатному договору передать долю в праве общей собственности можно при соблюдении условий преимущественного права. Свободное же распоряжение участком возможно только в случае, если доля будет выделена в натуре. В некоторых случаях это хоть и практически реализуемо, но требует определённых действий от собственника, в том числе межевания.
Фактический раздел земельного надела можно осуществить, если остальные участники дадут своё согласие. В противном случае разрешение нужно будет получать через суд.
Процедура выдела выглядит следующим образом:
- если кадастровый учёт был осуществлён и все участники совместной собственности не против выдела доли, нужно провести межевание и на основании этих документов зарегистрировать в Росреестре право уже единоличной собственности;
- если кадастровый учёт не выполнялся, сначала проводится межевание, а затем участок ставится на учёт в кадастровую палату;
- далее в общем порядке регистрируется право на свою часть надела.
Выдел доли позволит продать участок без получения согласия от сособственников, никаких ограничений на реализацию не будет.
Можно ли продать участок, если не проводить межевание?
Продать участок без межевания можно, но в данном случае речь будет идти о передаче доли в праве общей собственности. Согласие остальных сособственников будет обязательным.
В некоторых случаях данный вариант представляется единственно возможным. Местное законодательство содержит нормы, определяющие минимальный размер земельного участка. Так, в жилой зоне он чаще всего составляет 4 сотки.
Часто на территории одного участка находится 2 дома, собственник решает продать один, но не может этого сделать без передачи права на участок, так как земля должна следовать судьбе строения. В данном случае есть два варианта:
- выделить часть в натуре;
- передать лицу долю в праве.
Если надел изначально небольшой, например, 5 соток, а в данном муниципальном образовании для выделения отдельного адреса минимум составляет 4 сотки, то не получится продать половину надела, так как участок в 2,5 сотки нельзя будет поставить на учёт. В таком случае в договоре купли-продажи прописывается, что объектом сделки является право собственности на дом и доля в праве общей долевой собственности на участок в таком-то размере.
Можно ли продать долю без согласия сособственников?
Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить.
Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет.
В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.
С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.
Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.
Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.
Скачать извещение о намерении продать долю земельного участка (образец)
Продажа доли на землю с располагающимися постройками
Если на территории участка находится строение, то продать его отдельно от земли будет невозможно. Закон не позволяет владеть строением без наличия прав на надел. При этом земля не обязательно должна находиться в собственности. Это может быть аренда, право бессрочного пользования и так далее.
То есть, продавая дом, не обязательно продавать и землю. Продать строение можно целиком, а земля может быть передана частично. Можно выделить часть или передать право в долевой собственности, оба варианта допустимы.
Заключение
Продажа доли земельного надела возможна двумя способами: собственник выделяет часть земли в натуре и продаёт её как отдельную собственность или передаёт лицу право в общей доле собственности.
Если имущество ранее было общим владением, то сначала часть должна быть предложена остальным сособственникам и только потом продаваться на общих основаниях.
В противном случае договор может быть расторгнут.
Как продать долю в доме с землей — Продажа долевой собственности в частном доме и земельного участка
32 544 просмотров
Оформление жилого помещения в долевую собственность популярно при покупке имущества в браке, получении жилого дома в наследство, при приватизации.
В результате один объект недвижимости имеет нескольких владельцев. В случае развода или других жизненных ситуаций, один из собственников может решить реализовать свою долю.
Рассмотрим, как проходит продажа части дома и земельного участка в долевой собственности.
Правила продажи
Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком (образец)
Обязательным условием при продаже доли является направление совладельцам уведомлении в письменном виде. Собственник должен убедиться, что документ вручен адресату.
Для этого можно использовать:
- телеграмму;
- заказное письмо с уведомлением;
- удостоверение факта вручения нотариусом.
Важно! Отсчет срока преимущественного выкупа начинается со дня вручения уведомления.
Закон не устанавливает бланк уведомления. Однако есть требования, без соблюдения которых документ считается недействительным.
Требования к уведомлению:
- документ называется – уведомление;
- собственник сообщает о своем желании продать долю;
- владелец устанавливает цену;
- продавец предупреждает, что в случае отказа, доля будет продана третьим лицам.
Образец уведомления
Скачать уведомление о продаже доли жилого дома и земельного участка
Как продать долю в доме с землей
Закон предусматривает следующие варианты продажи доли дома и земли:
- Выкуп совладельцами.
- Продажа третьим лицам с согласия сособственников.
- Продажа третьим лицам без согласия сособственников.
Выкуп сособственниками
Любой из совладельцев может реализовать право преимущественного выкупа. Если объект разделен на несколько долей, то продавец может направить уведомления всем совладельцам или только одному из них.
В случае выкупа доли, другие совладельцы не имеют права требования перевести сделку на них. Более того, продавец даже не обязан уведомлять их о совершенной сделке.
Совладелец может дать согласие на сделку в течение 30 дней. После окончания срока, право преимущественного выкупа теряется.
Важно! При наличии нескольких совладельцев, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть имущества.
Продажа с согласия собственников
Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.
Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:
- Оформление уведомления.
- Направление уведомления всем совладельцам.
- Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
- Подготовка документов.
- Оформление договора.
- Нотариальное удостоверение.
- Регистрация сделки.
Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.
Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.
Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.
Под письменным отказом понимается документ, оформленный в нотариальной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.
Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.
Документы
Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:
- гражданский паспорт продавца;
- согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
- правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
- выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
- сведения об отсутствии обременений;
- технический паспорт на дом;
- кадастровый паспорт на участок;
- выписка из домовой книги;
- справка из паспортного стола о снятии с учета;
- справка об отсутствии задолженности по налогам;
- сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.
Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.
Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.
В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.
Сроки
При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:
- Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
- Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
- Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.
Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.
Расходы
Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.
Основные затраты:
- оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
- госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
- услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
- госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).
В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.
В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.
Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:
- если объект получен в наследство более 3 лет назад;
- если объект приобретен более 5 лет назад.
Срок исчисляется с момента выделения доли.
Продажа без согласия сособственников
На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.
Возможны следующие способы реализации объекта:
- Принудительное вручение уведомления.
- Выдел доли в натуре.
Принудительное вручение уведомления
Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю. В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.
Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).
В такой ситуации возможны следующие варианты:
- гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
- в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.
Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя.
При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.
Выдел доли в натуре
Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.
Такой вариант возможен в следующих случаях:
- если доля продавца является значительной;
- если дом позволяет такое выделение;
- если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.
Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.
Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.
Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.
Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.
Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.
Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.
Документация
Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.
В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:
- нотариально удостоверенный отказ от вручения;
- уведомление о вручении письма.
Сроки
Процедура займет значительно больше времени, чем продажа с согласия. В случае отказа совладельцев от вручения уведомления предусмотрены следующие сроки:
- заказное письмо хранится в почтовом отделении без вручения 30 дней;
- в случае заполнения бланка отказ срок может быть уменьшен;
- в случае отсутствия гражданина по указанному адресу письмо будет возвращено в течение 60 дней;
- нотариальное вручение может занять неопределенный срок.
Если вопрос урегулируется при помощи выделения доли, то процедура займет:
- до 90 дней – при выделении по соглашению сторон;
- до 180 дней – при выделении в судебном порядке.
Затраты
Величина расходов значительно больше:
- госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
- подготовка новой документации – до 50 000 р.
Остальные затраты совпадают с указанными выше.
Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности.
Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки.
Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями
Как продать участок если он в долевой собственности. Особенности продажи, выдел земельного участка, необходимые документы
Не секрет, что у земельного участка (как и у любого другого объекта недвижимости) одновременно может быть несколько собственников, т.е.
он находится в долевой собственности, что, в свою очередь, накладывает ряд ограничений на использование и распоряжение таким наделом.
В данной статье мы разберем наиболее животрепещущий вопрос, а именно: «как продать участок, если он в долевой собственности?».
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Особенности продажи участка, если он в долевой собственности
Казалось бы, владея пусть и частью земельного участка, собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом как его душе угодно, однако не все так просто. Рассмотрим основные сложности, которые поджидают на пути продажи долевой собственности участка.
1. На основании ст. 246 ГК РФ, если участок принадлежит вам на праве долевой собственности, распоряжаться им возможно только с согласия всех участников
Согласие сособственников является решающим фактором в определении легитимности сделки купли-продажи доли в праве на земельный участок.
При этом не редкость случаи, когда получить такое согласие не представляется возможным по ряду причин.
Неужели ситуация становится патовой? Нет, законом предусмотрен выход из подобных ситуаций, правда займет он чуть больше времени, чем подписание согласия на сделку и вытекает данное решение из следующего пункта.
2. На основании ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли земельного участка принадлежит остальным участникам долевой собственности
Иными словами, продавец должен в письменной форме известить всех остальных участников долевой собственности на земельный участок о намерении продать свою долю, с указанием в таком уведомлении цены и иных условий продажи.
Важный момент: цена и условия продажи должны быть идентичными, поскольку в случае продажи доли участка другому лицу, например за меньшую сумму, участники долевой собственности будут иметь полное право обжаловать такую сделку и признать ее недействительной.
Если в течении месяца сособственники не изъявят желания приобрести такую долю земельного участка или направят письменный отказ, продавец имеет полное право продать ее любому иному лицу.
3. В соответствии со ст. 42, п.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» сделка по продаже доли в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению
Данный пункт распространяется на все сделки по отчуждению (продажа, дарение, мена и т.д.) долей недвижимости, будь то доля в квартире, или доля земельного участка — похода к нотариусу не избежать.
Причем услуги нотариуса далеко не бесплатные, они регламентированы «Основами законодательства РФ о нотариате» и выглядят следующим образом:Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) до 1 млн. руб. — 3 000 руб.
плюс 0,4 процента суммы сделки;Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) более 1 млн. руб. до 10 млн. руб. — 7 000 руб. плюс 0,2 процента суммы сделки;Сумма сделки (не менее кадастровой стоимости доли) более 10 млн. руб. — 25 000 руб.
плюс 0,1 процента суммы сделки, но в случае отчуждения квартир, комнат, частных домов и земельных участков, занятых жилыми домами — не более 100 000 руб.
Если же сделка осуществляется между близкими родственниками, размеры нотариального тарифа, будут выглядеть иначе (приведены в статье: «Как оформить дарственную на долю в квартире между близкими родственниками»).
4. Согласно ст. 37 ЗК РФ земельный участок, подлежащий купли-продаже должен пройти государственный кадастровый учет
Момент, на который стоит обратить особое внимание, поскольку в случае отсутствия сведений о земельном участке в Едином Государственном Реестре Недвижимости (далее – «ЕГРН»), процедура продажи его доли может отсрочиться на долгие месяцы.Связан данный нюанс с тем, что участок считается определенным только после его постановки на кадастровый учет.
Лишь конкретно определенная вещь может выступать в качестве объекта сделки, иначе идентифицировать его как конкретную вещь, не представляется возможным.
Если же участок, долю которого вы планируете продать, по каким-то причинам не прошел процедуру кадастрового учета, найти проверенного специалиста в вашем регионе вы можете с помощью онлайн каталога кадастровых инженеров.
Выдел участка из долевой собственности
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е.
если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Как продать участок, если он в долевой собственности
По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: «как продать участок, если он в долевой собственности». После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:
- заявление;
- документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
- нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
- акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
- правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
- документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Конечно, каждая ситуация индивидуальна, и данный список может быть продолжен. Как показывает практика, даже на портале Госуслуг (ссылка) представлен далеко не исчерпывающий перечень (каждый раз требуется донести что-то новое, свежее, заверенное и т.д.).
Если не хотите тратить личные ресурсы, стоит задуматься о делегировании данного вопроса грамотному специалисту, если же такой возможности (или желания) нет, то запаситесь терпением (общение с госструктурами то еще удовольствие), в результате у вас все получится, ведь невыполнимых задач не бывает!
Продажа доли в доме в 2022 году: пошаговая инструкция
Дом не всегда оформляется на одного владельца. Он может находиться в долевой собственности, если получен по наследству несколькими людьми, приобретен в браке и в некоторых других ситуациях. Продажа доли в доме отличается от обычной сделки. Рассмотрим, какие особенности у процедуры в 2022 году.
Как определить долю в доме?
С юридической точки зрения доля не является отдельным объектом. Ее можно выделить в натуре только, если для этого есть технические возможности. Один из собственников имеет право требовать разделения объекта недвижимости (ст. 252 ГК РФ).
Справка! Выделение доли в натуре не допускается, если это нанесет ущерб имуществу, которое находится в общей собственности.
Если отсутствует возможность отделить одно или несколько помещений, то определяется процент владения объектом недвижимости. Доля без выдела в натуре дает возможность владельцу пользоваться имуществом на равных правах с остальными.
Раздел дома между совладельцами выполняется после определения части каждого из них (ст. 254 ГК РФ). По умолчанию доли признаются равными у каждого из собственников. Другой вариант может быть предусмотрен законом или соглашением между совладельцами.
Дом продается с земельным участком, если он находится в собственности. Если сделка заключается на долю объекта недвижимости, то выделяется и часть земли.
Подготовка к продаже доли в доме
В соответствии со ст. 250 ГК РФ совладельцы имеют преимущественное право покупки доли. Поэтому перед продажей необходимо оповестить всех собственников. Если они не собираются выкупать часть, то должны дать письменный отказ.
Если доля продается одному из собственников, то согласия на сделку не требуется. Встречаются ситуации, когда совладельцы не отвечают на уведомление. В таком случае договор купли-продажи можно заключить не ранее, чем через месяц после того, как они были письменно проинформированы об этом.
Если сделка совершается с согласия других собственников, то она может быть совершена раньше данного срока. Совладельцы должны дать письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.
Алгоритм продажи доли в доме
Продажа доли дома делается по следующему алгоритму:
- Уведомление совладельцев о желании реализовать свою часть.
- Получение согласия или отказа.
- Выбор покупателя.
- Сбор документов.
- Выписка жильцов.
- Заключение договора купли-продажи, подписание акта передачи объекта недвижимости.
- Регистрация сделки в БТИ.
Если долю дома хотят приобрести сразу несколько совладельцев, то продавец может самостоятельно выбирать, кому из них продать свою часть.
Документы
Если дом без земельного участка, то необходимо подготовить следующий пакет документов:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- выписка из ЕГРН;
- технический и кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- копии уведомления совладельцев, их отказы (при наличии).
Если часть дома продается с землей, то понадобится подготовить правоустанавливающие документы на участок.
Перечень может дополняться, в зависимости от особенностей каждого случая. Если недвижимость была приобретена в период брака по возмездной сделке, то она находится в совместной собственности супругов. Соответственно, необходимо согласие мужа или жены на заключение договора.
Договор
Структура документа должна содержать следующие разделы:
- сведения о продавце и покупателе;
- предмет договора;
- общие положения;
- стоимость договора и способы расчета;
- другие условия;
- дата и подпись.
Образец договора можно посмотреть здесь:
Скачать договор купли-продажи доли в доме
В документе нужно прописать стоимость отдельной части, предназначенной для продажи, и полную стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Покупатель может потребовать конкретизировать предметы общего имущества, которыми он сможет пользоваться (например, сарай, гараж, баня).
Помимо договора купли-продажи необходимо составить акт приема-передачи объекта недвижимости. Документы составляются в нескольких экземплярах, по числу сторон, участвующих в сделке. Оригиналы договора и акта приема-передачи передаются в Росреестр.
Нотариальное удостоверение
Доля в доме не может быть продана без нотариуса. Это правило установлено Законом № 172-ФЗ от 02.06.2016. В соответствии с нормативно-правовым актом сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению.