Возможна ли продажа квартиры без согласия жильцов?

Последние изменения: Январь 2022

Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.

Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.

По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.

В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.

Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.

В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.

С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье.

Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка.

Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.

Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически.

Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета.

Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.

Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.

При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.

Принудительная выписка

Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.

Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.

Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.

Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.

Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:

• о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
• об отсутствии оплат по ЖКХ;
• создание семьи и проживание по другому адресу;
• переезд на другое место жительство на длительный срок.

Голословных утверждений для принудительной выписки недостаточно. От собственника требуется представить на суде подтверждающие бумаги по вышеуказанным пунктам, при необходимости – привлечь свидетелей. Если ответчик заявляет о наличии сложных обстоятельств, суд предоставляет время для решения проблемы с выпиской. И все же иногда прекращение регистрации невозможно даже по суду.

Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительность выписки:

1. Наличие прав собственника не дает прав принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если оформляется сделка, без его согласия на нее не обойтись.
2. Завещательный отказ допускает сохранение прописки за определенными гражданами, выписать которых наследник не вправе. Длительность обязательств составляет три года, либо в завещании указывают на бессрочность обязательства на протяжении всей жизни. Указанные граждане сохраняют право на регистрацию и пользование квартирой в течение всего указанного срока.
3. Приватизация с отказом жильцов в пользу одного собственника подразумевает пожизненный характер найма помещения. Отказавшись вступать в собственность, граждане сохраняют право аренды, вне зависимости от наличия или отсутствия документа на недвижимости. Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами, отказавшимися от принятия собственности в пользу другого жильца, возможна, однако выселить без согласия и снять с регистрации не получится, в силу сохранения за ними прав нанимателей. (См. дополнительно: как узнать приватизирована квартира или нет.)
4. Членство в кооперативе. Выплата пая в жилищном кооперативе дает право на регистрацию в нем. Отсутствие выписки о праве собственности не повод на принудительную выписку.
5. Рента наделяет правом пожизненно использовать жилье, если заключен подобный договор.
6. Заключение брачного контракта дает возможность оговорить право на использование жилья супругом, независимо от имущественных прав. В договор супруги вносят сроки действия права проживания – пожизненно или в течение ограниченного периода времени.
7. Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны, пока им не предоставить аналогичную жилплощадь. Если у прописанного ребенка есть законные представители, они занимаются решением того же вопроса. При продаже помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, придется получать одобрение опекунского совета. Главное условие сделки – чтобы интересы ребенка не пострадали.

Как оформляется сделка

За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.

Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.

К договору прилагают приемопередаточный акт, где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).

Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором.

В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.

После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре. Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:

Регистрационные действия Росреестра входят в список платных государственных услуг, поэтому перед подачей бумаг на регистрацию оплачивают госпошлину. Если заявитель не может представить оригиналы документов, допускается подача нотариально заверенных бумаг.

По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.

Возможные риски

Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.

Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.

Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации.

Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью.

Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.

Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.

Если новый собственник, покупающий жилье по сниженной цене, берется за самостоятельную выписку жильцов, он серьезно рискует попасть в ситуацию, когда квартира после сделки оказывается занятой прописанными жильцами, а суд отказывает в выписке, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, необходимо учитывать, насколько дешевле она продается, и каковы шансы на урегулирование проблемы выписки.

В то же время, важно помнить, что подобные проблемы ждут только в случае, когда продавец не скрывал наличия жильцов на момент сделки. Если бывший собственник скрыл проблемы с выпиской, покупатель сможет аннулировать сделку, основываясь на недобросовестности продавца.

В таком случае остается шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру, отказавшись от покупки.

Когда собственники решают вопрос, могут ли продать квартиру без согласия прописанных, необходимо учитывать, что вопрос освобождения жилплощади является важным моментом, и без добровольной выписки до сделки на хорошую цену за жилье можно не рассчитывать.

© 2022 zakon-dostupno.ru

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками. Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества! Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и к ак это сделать в 2022 году законным путем.

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно.

Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится.

Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

• Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
• Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
• Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю.

В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого.

В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

• можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
• сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

• об участниках с указанием паспортных данных;
• о цене;
• о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

• заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
• оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
• подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
• паспорта сторон сделки;
• если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
• оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

• не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
• не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

Сейчас читают: Как продать квартиру менее 3 лет без налога?

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

Продать квартиру без собственника

Продать квартиру без собственника, возможно ли такое? Ведь право собственности на недвижимость защищено государством. Но и мошенников ни кто не отменял.
Разберемся подробнее.

• Продать квартиру без собственника возможно и абсолютно законно, используя нотариальную доверенность от правообладателя с полными полномочиями на подписание договора купли-продажи и заявления в Росреестр о переходе права собственности.
• Сделки купли продажи квартиры по доверенности
• А можно ли продать квартиру без согласия собственника?

Продать квартиру без согласия собственника

Сначала давайте разберемся, что значит продажа квартиры или другой недвижимости.

• Сделки купли-продажи оформляются только в письменной форме, а именно договором купли-продажи и актом приема-передачи. Эти документы  должен подписать собственноручно хозяин квартиры или уполномоченное доверенное лицо. Если договор и акт подписаны другим лицом — эти документы ничтожны, недействительны, не имеют юридической силы;

• Договор купли-продажи квартиры(долей в праве собственности), принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным подписывается их законным представителем (опекуном) в присутствии нотариуса и удостоверяется им, и только тогда вступает в законную силу;
  Так же нотариальному удостоверению в обязательном порядке подлежат договоры купли-продажи долей в праве собственности, если в сделке  участвуют не все собственники. Или даже все, но доли отчуждаются  в пользу другого «дольщика»;

• Следующим этапом сделки является регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. Пока собственник (или его законный представитель) собственноручно не подпишет  заявление об этом в Росреестр, право собственности за покупателем зарегистрировано не будет.
  К тому же у собственника недвижимости есть законное право подать в Росреестр заявление о том, чтобы без его личного участия ( его личного заявления) регистрация перехода права на покупателя не осуществлялась.
  Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом — заявление о переходе права в Росреестр от продавца не требуется, достаточно заявления покупателя о регистрации права.

Фз-218  «О государственной регистрации  недвижимости» от 13.07.2015 г,
ст. 9, п.

«о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя,..»

Конечно мошенники подделывают паспорта и доверенности.  Поэтому необходимо быть бдительным.

Подробнее о мошеннических сделках читайте: Мошенники при покупке квартиры

Продать долю в квартире без согласия собственников

Теперь разберемся, можно ли продать долю в праве общей долевой собственности?

Стоит понимать, что речь идет не о физической части квартиры, а о доле в праве. То есть, если вы обладаете 12 долей в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 80 м.кв, это не означает, что вам принадлежит 40м.кв.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации  требует соблюдения первоочередного права  покупки для всех других участников общей долевой собственности перед третьими лицами ( не собственниками) и равное право покупки у всех участников общей долевой собственности.
2. Прежде чем продать долю в праве общей долевой собственности, необходимо письменно уведомить других собственников (участников) о цене и других условиях продажи.
3. Уведомление можно послать телеграммой или оформить нотариальный отказ всех других участников общей долевой собственности от покупки.

Важно!
с 02.06.2016 года договор-купли-продажи доли(долей) в праве  общей долевой собственности подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. (при условии, что доля отчуждается НЕ ВСЕМИ участниками долевой собственности одновременно).
И только потом переход права регистрируется в Росреесте. И об этом вносится запись в ЕГРН.

• Понятное дело, что нотариус обеспечит первоочередное право покупки других собственников, если таковые имеются.
• А уж если другие участники общей долевой собственности на квартиру в течении 30 дней после получения уведомления о продаже  не купят «долю»,  ее  собственник сможет продать ее третьим лицам.
• Если отказ от покупки оформлен нотариально и 30 дней ждать не надо.

Но уведомления о продаже или нотариальный отказ от покупки необходимо предоставить в Росреестр с другими документами.
С 01.02. 2020 года нотариус обязан подать документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде БЕСПЛАТНО.

Однако, участники нотариальной сделки могут подать документы в Росреестр и через МФЦ самостоятельно.

При электронной подаче документов на регистрацию ее сроки сокращаются  с 7 до 3 рабочих дней.
А госпошлина за регистрацию права в Росреестр будет составлять 70% ( на 2022  год — 2000*70%=1400 рублей. (это на всех покупателей).

Продавец госпошлину за регистрацию перехода права не платит.

А госпошлина за удостоверение сделки у нотариуса составляет 0.5% от цены в договоре, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Уведомление о продаже доли

Сделки купли продажи квартиры по доверенности

Всегда рада разъяснить. Автор

Продать квартиру без собственника

Продажа квартиры с прописанным человеком — особенности сделки и порядок ее проведения

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности.

Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд.

Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:

Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрееПридется снижать стоимость минимум на 10%Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку
Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимостиВ будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированныхЕсли квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
5. Права и обязательства сторон.
6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

• паспорт;
• расширенную выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт;
• документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
• разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры? Нет. Регистрация дает только право пользования жильем, а не право собственности. Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован? Да, но только при оформлении нотариальной доверенности на совершение сделки от имени владельца.

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки? Нет, разрешение не потребуется, но необходимо предоставить ему альтернативный адрес регистрации. Для выписки его родителям нужно обратиться в УВМ МВД.

Могу ли я продать квартиру, купленную в браке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж? Можете, но с его письменного нотариального согласия (ст. 35 СК РФ). Или поделите недвижимость, продав квартиру и разделив вырученные деньги. Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца.

Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда? Да, можете, но это нужно отразить в ДКП. До регистрации права собственности платится задаток, затем подаются документы в Росреестр, женщина снимается с учета. До окончательного расчета недвижимость будет в обременении у продавца.

Заключение Эксперта

1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных лиц

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Продажа≫
4. Можно ли без согласия прописанных лиц

Статья обновлена: 4 января 2022 г.

Здравствуйте. Да, собственники квартиры могут продать свою квартиру без согласия прописанных/зарегистрированных в ней лиц.

Не важно несовершеннолетние ли эти прописанные лица или нет, проживают ли в квартире или нет, родственники, пенсионеры, имеют ли инвалидность и т.п. В п. 2 ст.

209 ГК РФ написано — «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам…».

Продажа относится к сделкам отчуждения — п. 1 ст. 235 и п. 1 ст. 549 ГК РФ. А прописанные граждане по закону не относятся к лицам, при которых нарушаются интересы при сделке. Поэтому не нужно спрашивать их согласия — ни у взрослых, ни у детей или органов опеки.

Но есть важные нюансы:

• Вряд ли кто-то захочет купить квартиру, в которой после сделки останутся прописаны люди. Такие квартиры продаются долго и по заниженной цене. Ведь будущим собственникам придется обращаться в суд, чтобы выписать и выселить людей без их согласия.

К тому же банки не одобряют ипотечный кредит на покупку квартир, если кто-то не выпишется перед сделкой. Поэтому покупатели с ипотекой сразу отпадают, а их примерно половина на вторичном рынке — аналитику по месяцам можно найти в Центре Дом.РФ.

Как собственникам выписать человека из квартиры без его согласия — подробная инструкция от адвоката Алексея Бессонова.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Если прописанный человек отказался от участия в приватизации данной квартиры, то он имеет право проживать в ней даже после смены собственника (право пожизненного проживания) — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда за январь-июль 2014 года.

«Отказник» от приватизации потеряет это право, если он сам выпишется из квартиры и пропишется в другом месте. Если же такой человек проживает в квартире и отказывается выписываться, то суд откажет в его выписке. Можно его выписать, только когда он не проживает в ней долгое время — инструкция.

Другие статьи

Актуальный список документов для продажи квартирыОбязателен ли нотариус при продаже квартиры — подробно разберем вашу ситуацию