Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?
Решать спорные вопросы с собственником – юридическим лицом будет сложнее, чем с «физиком». businessandmoney.ru
Кто эти продавцы?
На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.
Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.
На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.
Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.
На что нужно смотреть
Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.
Перед покупкой придется искать признаки фирмы-однодневки. novostipmr.com
Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.
Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.
Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.
Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.
Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.
Разузнайте всю подноготную организации-продавца. Fotolia.com
Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.
Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.
Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.
Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.
В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.
Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.
- Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры
- Чтобы карета не превратилась в тыкву. Что такое аккредитив и как он помогает обезопасить передачу денег при сделке
- Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца
Как компании продать недвижимость и отразить операцию в учете
Владелец коммерческой недвижимости в любой момент может принять решение продать ее. Для бухгалтеров операцию по продаже здания рядовой не назовешь и у него возникает масса вопросов. Разбиралась в теме эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению Вероника Емельянова.
Продажа недвижимости: разные правила начисления дохода в бухгалтерском и налоговом учете
При продаже здания или помещения продавцу необходимо отразить доход и исчислить с него налоги. Какие конкретно налоги, зависит от применяемой системы налогообложения.
Если фирма применяет общую систему налогообложения, то при реализации возникает обязанность по исчислению двух налогов: НДС и налога на прибыль.
Если объектом недвижимости выступает жилое здание или помещение, то здесь применяется льгота по НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Поскольку права собственности на любую недвижимость подлежат государственной регистрации, то при продаже почти всегда возникает временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него.
Данное обстоятельство приводит к возникновению временных разниц, которые, в свою очередь, ведут к появлению отложенного налогового актива (ОНА).
Это связано с тем, что момент отражения выручки от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском и в налоговом учете отличается.
В налоговом учете датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 3 ст. 271 НК РФ).
В бухгалтерском учете для отражения выручки имеет значение переход права собственности от продавца к покупателю (пп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Поэтому в бухучете доход от реализации показывается только в тот момент, когда право собственности зарегистрировано на нового собственника.
Такое отличие и ведет к образованию временных разниц, а значит и к образованию отложенного налогового актива.
Что касается НДС, то здесь, так же как и в целях исчисления налога на прибыль, факт регистрации перехода права собственности значения не имеет. Важен только факт перехода объекта к покупателю по акту (п. 16 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент и необходимо включать в налоговую базу по НДС стоимость проданной недвижимости и, соответственно, оформлять на нее счет-фактуру.
Особый порядок по налогу на имущество
Недвижимость является объектом обложения налогом на имущество организаций (за редким исключением, когда объект относится к льготируемому имуществу). До какого момента проданная недвижимость будет формировать налоговую базу у продавца? До момента ее передачи по акту покупателю.
Просто о сложном: порядок расчета налога при продаже квартиры от юридического лица или ИП
Если продавцом недвижимости оказывается юридическое лицо, то оно также уплачивает налог с выгоды, полученной от продажи.
Но правила налогообложения здесь имеют свою специфику. Причём, для разных категорий собственников недвижимости предусмотрены особые правила оформления документов и проведения расчётов. Подробнее об этом в данной статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Что влияет на размер?
Физические лица уплачивают государству НДФЛ с полученного ими дохода, в том числе – от продажи недвижимости. Объём этих налоговых выплат зависит от суммы дохода, 13% которых им требуется уплатить. Юридические лица уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль (НП) или налог на добавленную стоимость (НДС). Поэтому на размер налога не влияет:
- период нахождения недвижимости в собственности продавца;
- кадастровая стоимость, а иногда и цена при продаже.
Главный фактор, влияющий на размер налога – объём полученной по сделке прибыли. А также:
- факт принадлежности юридического лица к российским (иностранным) предпринимателям;
- форма собственности;
- вид недвижимости;
- режим налогообложения.
При сделках физических лиц с юридическими, на физлиц не распространяются налоговые требования, предъявляемые к юридическим лицам – каждая сторона рассчитывает сумму удержания только исходя из своего правового статуса.
Юридическим лицами, которые уплачивают налоги с полученной прибыли за продажу квартир, являются следующие формы собственности:
- российские компании;
- иностранные компании;
- индивидуальные предприниматели.
На них распространяются различные условия уплаты налога, которые, в том числе, зависят от вида продаваемой недвижимости. В собственности компании или ИП может находиться квартира, которая используется:
- для проживания сотрудников и прикомандированных лиц;
- под коммерческий наём;
- в иных коммерческих целях.
Эта недвижимость при продаже облагается налогом на прибыль.
По преимуществу компании и ИП владеют коммерческой, нежилой недвижимостью, к которой относятся:
- ангары и складские помещения;
- торговые площади и палатки;
- производственные здания;
- офисы.
При сбыте недвижимости, компаниям или ИП собственникам, начисляется НДС
Как выгоднее купить недвижимость: как ИП или как физлицо?
Задались мы таким вопросом в контексте покупки недвижимости и как следует во всём разобрались. Читайте или смотрите ????
Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.
Вопрос не как купить, а как продать
Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи.
Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион.
В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.
Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.
Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре
По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП.
Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А.
Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.
И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.
Когда всё смешано, всё сложно
Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать.
В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП.
Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.
Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится.
Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится.
Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).
Сколько придётся заплатить как ИП
ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.
Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать.
Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию.
Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.
В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.
ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.
Статья актуальна на 06.12.2021
Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение
Компания ГАРАНТ
Продавец квартиры — юридическое лицо, покупатель — физическое лицо. Лица не являются взаимозависимыми. При договоре купли-продажи квартиры какой налог платит продавец, а какой — покупатель? Как это происходит и оформляется?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
У юридического лица (организации) при реализации квартиры физическому лицу возникает обязанность уплаты налога на прибыль. У физического лица при приобретении квартиры возникает не обязанность по уплате налога, а право на получение имущественного вычета.
- Обоснование вывода:
- Налогообложение у организации
- Налог на добавленную стоимость (НДС)
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом ст. 149 НК РФ установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
Согласно пп. 22 и п. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
При этом, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Обратите внимание, что налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст.
149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
Такой отказ или приостановление возможны только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).
При продаже квартиры организация уплачивает только налог на прибыль независимо от статуса покупателя
Вопрос от читательницы Клерк.Ру Елены (г. Новый Уренгой)
Организация (ООО) на общей системе продает одну квартиру юр. лицу, другую квартиру — физ. лицу. Какие налоги ожидают продавца и покупателей? И при покупке юр. лицом квартиры — в дальнейшем какие налоги должен будет уплачивать юр. лицо — налог на имущество?
В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения).
Указанная норма действует только в том случае, если налогоплательщик в порядке, установленном в п. 5 ст.
149 НК, не отказался от освобождения указанных операций от налогообложения (для отказа в налоговый орган представляется соответствующее заявление в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения).
Таким образом, в общем случае при продаже квартир организация, применяющая общую систему налогообложения, независимо от того, кто является покупателем (физическое или юридическое лицо), будет уплачивать только налог на прибыль. При этом доходы от реализации квартир подлежат уменьшению:
- либо на остаточную стоимость квартир (если они являлись у продавца амортизируемым имуществом в соответствии с критериями ст. 256 НК), пп. 1 п. 1 ст. 268 НК;
- либо на стоимость приобретения данных квартир (если они приобретались для перепродажи), пп. 3 п. 1 ст. 268 НК.
Покупатели квартир становятся в отношении них плательщиками налога на имущество:
- юридическое лицо – на основании п. 1 ст. 374 НК, если:
1) применяет общую систему налогообложения;
2) квартира приобретена не для перепродажи, т.е. является для организации объектом основных средств;
- физическое лицо – на основании п. 2 ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991 г. №2003-1, если:
1) не имеет льгот по налогу;
2) не использует квартиру в предпринимательской деятельности (как индивидуальный предприниматель), переведенной на уплату налогов по специальным режимам налогообложения.
Получить персональную консультацию Ольги Зиборовой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Как купить квартиру по цене ниже рыночной: моя история покупки трешки у юрлица
Товрул Гусейнов
купил квартиру у юрлица
Профиль автора
Я покупал квартиру, которая стоила дешевле своих аналогов на рынке. Это было подозрительно.
Вдобавок квартиру продавало юрлицо: паевой инвестиционный фонд купил ее с торгов у банкрота и теперь реализовывал через риелторов. Расскажу, какие документы нужны для покупки в этом случае и почему меня не смутила низкая цена квартиры. Спойлер: все получилось благодаря промахам риелторов.
Это история читателя из Сообщества Т—Ж. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.
В 2017 году я купил однокомнатную квартиру 44 м² без отделки в Московской области в Мытищах. У меня не было первоначального взноса, и я взял квартиру в ипотеку за 3,4 млн под 14% на 15 лет. Это были ужасные условия, но на тот момент других предложений без первоначального взноса не было, а купить квартиру очень хотелось.
Еще я сделал предчистовую отделку: оштукатурил и ошпаклевал стены, сделал стяжку и развел электричество.
И дальше я понял, что жить в квартире не буду: для одного-двоих она подходит, а для семьи с ребенком — не очень.
Вдобавок я не понимал, где найти деньги на чистовую отделку: кроме долга родителям я еще платил по другим кредитам 33 000 Р в месяц. Как выбраться из всей этой ситуации с долгами, было непонятно.
В итоге мы решили продать эту квартиру, закрыть все долги и взять новую ипотеку. При этом у меня уже было больше знаний, как пользоваться этим финансовым инструментом.
В итоге на руках у меня осталось 3,8 млн рублей, которыми я распорядился так:
- 3 000 000 Р оставил в качестве первоначального взноса по новой ипотеке;
- 300 000 Р вложил в акции на год. Сейчас уже +35%, то есть 415 000 Р;
- 300 000 Р оставил, чтобы заплатить НДФЛ с продажи квартиры, и на небольшой ремонт;
- 200 000 Р оставил на всякий случай. Потом эти деньги я заплатил риелторам как комиссию за покупку новой квартиры.
Я давно планировал расширить жилплощадь. До того, как квартира понадобится мне самому или моей будущей семье, я собирался сдавать ее в аренду. Жить в это время я по-прежнему мог в родительской квартире. Так можно было бы быстрее погасить ипотеку. Выбирал по следующим критериям:
- Бюджет — до 6,5 млн рублей, причем недостающую часть я планировал взять в ипотеку.
- Доход от сдачи в аренду должен перекрывать ипотечные платежи или хотя бы покрывать их часть.
- Квартира должна быть в районе с развитой инфраструктурой: хорошая транспортная доступность, в пешей доступности есть места для прогулок и для проведения досуга, школы, сады, супермаркеты. В новом комплексе в Мытищах с этим было не очень, поскольку комплекс находился на отшибе.
- Я отдавал предпочтение вторичке, поскольку такие квартиры обычно находятся в районах с более развитой инфраструктурой и их можно сразу сдать в аренду.
- В квартире должна быть уже залита стяжка пола, разведена электрика, проведены сантехнические трубы, а также оштукатурены и ошпаклеваны стены. В этом случае можно с минимальными усилиями довести жилье до состояния, которое подошло бы для сдачи.
Искать получалось так себе: под конец года на рынке творился хаос и все было либо по площади меньше проданной квартиры, либо хуже по состоянию. Но я не отчаивался и в течение трех месяцев ежедневно мониторил рынок.
Даже начал засматриваться в том числе на хрущевки в Московской области в более удобной мне локации — в Долгопрудном. Как-то мне понравилась там одна квартира — двушка 40 м² за 5,5 млн — и я даже внес за нее аванс.
Но в течение двух месяцев продавцы так и не смогли себе подобрать альтернативу и вернули мне деньги. Однажды мне на глаза попалась трешка в Долгопрудном 60 м².
Она стоила 5,6 млн рублей, хотя средняя цена такой квартиры по рынку — от 7,5 млн рублей.
В объявлении было стандартное описание без каких-либо нюансов. Я сразу же позвонил и договорился о встрече. Риелтор сказал, что квартиру будут показывать только в один конкретный день и на нее уже запланировано 20 показов.
Я согласился и договорился, чтобы мне квартиру показали первым. Я живу совсем близко к этой квартире — в 10 километрах, поэтому аргументировал, что смогу быстро и гарантированно к определенному времени до нее добраться.
Еще я сказал риелтору о серьезности своих намерений: я был готов выйти на сделку даже без показов. Просмотр для меня был больше формальностью: хотелось увидеть риелтора и собственника.
На тот момент я еще не знал, что собственник — это юрлицо.
Вечером того же дня риелтор мне не перезвонил. Я набрал его сам, и выяснилось, что за квартиру уже внесли аванс.
Дальше разговор протекал на повышенных тонах: я возмущался, что он не соблюдает договоренности и лишает своего клиента дополнительной прибыли.
В итоге все это ни к чему не привело, и я мысленно попрощался с этой квартирой. После нее мне уже вообще не хотелось рассматривать что-то ниже уровнем и меньше площадью.
Прошла пара недель, и вдруг мне снова позвонил тот же риелтор. Оказалось, что покупатель, который внес аванс, тянет время. И если я готов оперативно выходить на сделку, они готовы переключиться на меня. Конечно же, я согласился, и мы начали оформлять документы.
История оказалась такая: эту квартиру изъяли за долги у предыдущего собственника и выставили на торги в марте 2020 года. Торги выиграла инвестиционная компания (ПИФ) — начальная цена торгов была 3 956 000 Р, а компания ее купила за 4 255 000 Р. В дальнейшем инвестиционная компания захотела ее реализовать, но уже по другой цене. Продать квартиру они доверили агентству недвижимости.
Информацию о торгах можно было посмотреть на официальном сайте
Поскольку продавец был юридическим лицом, с этим были связаны определенные сложности. Например, нужно было обязательно посмотреть, на основе чего компания приобрела квартиру и не находится ли юрлицо в статусе ликвидации или банкротства. Для этого я заказывал выписку из ЕГРЮЛ и дополнительные документы.
Еще я заказал оценку для ипотеки. Оценщик оценил примерно в 6 млн рублей, так что ипотеку под эту квартиру я получил без проблем с такими условиями:
- цена покупки — 5,6 млн рублей;
- первоначальный взнос — 3 млн рублей;
- ставка — 8%;
- срок — 11 лет;
- платеж — 30 000 Р.
Когда нужно было подавать документы в Росреестр, они сказали, что живут в другом конце Москвы и готовы подать документы только через МФЦ в своем районе.
А когда уже документы были на регистрации, выяснилось, что по необъяснимым причинам они подали не все документы, хотя юрист продавца подготовил им весь пакет.
В итоге мы еще два раза отправляли в Росреестр те документы, которые были у них с самого начала. Контролировать весь процесс в Росреестре пришлось мне.
В итоге пакет документов был такой:
- Договор купли-продажи.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Кредитный договор.
В результате вся сделка затянулась на три месяца, зато я теперь счастливый обладатель этой квартиры.
Для продавца это был первый приобретенный подобного рода объект. Они доверили весь процесс не самому компетентному риелтору, который не оценил адекватно текущий рынок и выставил квартиру ниже рынка.
ПИФ после этой сделки решил больше не ввязываться в приобретение квартир с торгов и их последующую продажу через агентство недвижимости. Зато для меня все повернулось удачно: случайно совпали несколько факторов и мне удалось приобрести квартиру по такой низкой цене.
Но если смотреть в целом, стоимость квартиры примерно равна тем ценам, которые были до повышенного спроса.
Сейчас я могу сдавать эту квартиру за 30—35 тысяч рублей. А если что-то пойдет в моей жизни не так, ежемесячные платежи за аренду перекроют ипотечные платежи.
Юридическая проверка
12 000 Р
Комиссия риелторам
200 000 Р
Страхование жизни и здоровья
5742 Р
Страхование имущества
2349 Р
На мой взгляд, сейчас цены на рынке недвижимости перегреты, поэтому купить квартиру ниже рынка можно, только если это вариант с нюансами: например, квартиру продают из-под залога, в ней есть перепланировка, которую не согласовать, или ее реализует юрлицо, как было в моем случае. И если заморочиться, погрузиться в процесс и изучить вопрос, то все может оказаться не так страшно. Зато результат того стоит.
Сейчас я делаю ремонт в квартире, которую купил.
После этого какое-то время поживу в ней сам и дальше уже буду принимать решение: продолжить жить, переехать к родителям и ее сдавать или продать и купить другую квартиру ближе к Москве.
Пока рынок неустойчив и продавать эту квартиру нет смысла: есть риск того, что я не смогу найти ничего подобного. Так что пока я потихоньку выплачиваю ипотеку по графику и планирую досрочные погашения.
В последние годы я стараюсь сильно не загадывать вперед и исходить из текущей ситуации. Мой ориентир — иметь 8 млн рублей к 30 годам, чтобы купить новую недвижимость. Для меня все сложилось удачно, и я рад, что ввязался в такую сделку. Другой возможности так быстро увеличить свой капитал — потенциальные деньги, которые я могу получить, продав текущую квартиру, — у меня не было.
Покупали или продавали недвижимость в последний год? Расскажите свою историю и станьте героем нового материала Т—Ж
Продажа недвижимости юридическим лицом
Время чтения: 11 минут
14.12.2019
Главная / Материалы / Продажа собственности юридическим лицом
Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.
Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.
Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.
Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.
Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:
- достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
- недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.
В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.
Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.
В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.
Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом
При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:
- Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
- Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
- При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
- Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
- Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
- По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.
- Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.
- Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.
- Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.
- Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:
- решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
- копия учредительных документов организации;
- свидетельства ОГРН и ИНН;
- выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
- доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
- паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
- документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
- справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
- при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.
Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.
Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.
Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки.
В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности.
Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.
Важно! заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.
Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:
- приложения к договору;
- акт приема-передачи;
- свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
- справка из БТИ;
- кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
- квитанция об уплате госпошлины.
Порядок проведения сделки с недвижимостью
В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:
- Подтверждение решения о продаже
Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение.
Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца.
В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.
- Составление договора
После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи.
В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя.
Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.
- Заключение сделки
После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.
- Переход права собственности на имущество
Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.
После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.
Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом
Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:
- категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
- имеет ли компания статус резидента РФ;
- Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.
Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.
Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:
- величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
- является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.
Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.
Важно! Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.
Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».
Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.
В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.