Приобретая в собственность квартиру, покупатели уверены, что совершают выгодную инвестицию. Вторичное жилье можно будет, в случае надобности, заново продать, обменять с доплатой на новостройку, завещать потомкам. Но проходят годы, здания ветшают и «квадратные метры» падают в цене, а городские власти не спешат признавать строение ветхим для того, чтобы бесплатно обменять его на новое. Сколько лет жизни отпущено российским домам разных категорий?
Нормативные сроки эксплуатации зданий
Срок эксплуатации жилого дома, заявленный строителями, как правило, всегда меньше реальной износостойкости объекта. На долговечность строения влияют условия эксплуатации: природные, атмосферные факторы, а главное – отношение жильцов к общедомовому имуществу, наличие регулярных ремонтов.
- Капитальные здания, построенные из качественных, дорогих материалов, стоят дороже, чем дома эконом-класса, но требуют меньших затрат на эксплуатацию.
- Физический износ здания предполагает потерю первоначальных технических свойств объекта: снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных и отделочных элементов, ухудшение состояния коммуникаций.
- Под моральным износом подразумевается устаревание планировок, несоответствие конструкции дома современным требованиям жизни, снижение комфорта проживания из-за устаревания инженерного оборудования, неэкологичного окружения и других веских причин.
- Сроки заявленной службы жилых домов в РФ
- Источник: Гарантпроект
Переводя инженерную терминологию на бытовые формулировки, констатируем: «сталинские» дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а «сталинки» послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича служат не менее 100 лет, как, впрочем, панельные и блочные 9-16-этажки. У современной «панели» срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет.
У «хрущевок» официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий.
Если здание изношено менее чем на 10%, его состояние считается хорошим. Удовлетворительными в той или иной степени признаются здания с износом от 11 до 30-40%, неудовлетворительными – от 41 до 60%. А вот здания со степенью износа от 61 до 80% считаются уже ветхими. Что же касается построек со степенью износа свыше 80% – это аварийные, опасные и непригодные для проживания здания.
«Слабое звено» жилфонда
«Хрущевки» строились из железобетонных сборных панелей, кирпича или крупных ЖБ-блоков. Причем кирпичным и крупноблочным панельным «малоэтажкам» эксперты пророчили до 150 лет жизни.
И хотя большинство из них могли простоять довольно долго, у населения накопилось много претензий к их конструктиву: отсутствие лифтов и мусоропроводов, низкие потолки, тонкие стены, тесные кухни, газовые колонки, сидячие ванны, неудобные планировки и малые метражи квартир депрессировали жильцов.
Квартиры в «хрущевских» домах не соответствовали современным требованиям к комфорту, а главное – «пятиэтажки» занимали сотни квадратов дорогой столичной земли, на которой можно было бы возвести здания, в четыре-пять раз выше старых «панелек».
В итоге решено было самые старые «панельки»-«хрущебы» снести, а наиболее прочные (крупноблочные пятиэтажки серий 1-510, 1-511 и 1-515, а также кирпичные дома серии 1-447) – реновировать, утеплив стены и надстроив сверху еще несколько этажей.
В итоге в столице РФ (как и в Санкт-Петербурге, Казани, Уфе, Сыктывкаре) была проведена экспериментальная реновация нескольких зданий, после чего проект все же получил ярлык «нерентабельно». В 2015 году еще шел разговор о капремонтах и модернизации несносимых серий «хрущевок», но в 2016 году на официальном уровне об этих планах уже не вспоминали.
Темпы сноса «хрущевок» замедлились
Программа сноса «хрущевок» бодро стартовала в Москве в 2006 году, с целью завершить освобождение городского пространства от домов серий К-7, 1МГ-300, 1605-АМ, II-32 и II-32 к 2010 году.
Но финиш проекта постоянно переносился на более поздние сроки, и теперь городские власти Москвы обещают снести оставшиеся 80 домов только к концу 2018 года.
Адреса «пятиэтажек», подлежащих сносу в ближайшее время, можно увидеть здесь.
Всплеск активности граждан, вселявшихся в «хрущевки» с целью скорого улучшения условий проживания, был недолгим. Даже к домам, официально внесенным в список предназначенных на снос, не спешит подъезжать демонтажное оборудование.
Сотни московских семей годами «сидят на чемоданах» в надежде, что не в этом, так в следующем году их все же переселят в новостройку из ветхой «хрущевки». Но кризис вносит свои коррективы: власти каждый год замедляют темпы выполнения обязательств по программе комплексной реконструкции кварталов.
Главной причиной остановки демонтажа ветхого жилья стало отсутствие финансирования. Большая часть «хрущевок» сносилась за счет городского бюджета, а примерно четверть – за счет инвесторов, заинтересованных в освоении освободившихся территорий. С приходом новой администрации в мэрию некоторые старые контракты были расторгнуты, а новые так и не были заключены.
«Проблема нарастает, как снежный ком, – сетует член Общественной палаты РФ Георгий Федоров в интервью газете «Известия». – Программа сноса «хрущевок» застопорилась, а вскоре на повестку дня встанет вопрос о судьбе 9-ти и 12-этажных домов, также построенных в 60-е годы прошлого века».
Вице-президент Ассоциации строителей России, президент Научно-производственного центра «Стройтех» Владимир Уткин настроен более оптимистично:
– Что касается в целом бетонных сооружений, нужно учитывать законы химии и физики. Если дома из железобетона построены из обычного (не активированного) цемента марки М400-М500, то с годами прочность их стен и фундамента лишь увеличивается: микрогранулы смеси входят постепенно в химические реакции, что ведет к уплотнению, можно сказать – «окаменению» конструкции.
Так что построенные в 60-70-х годах жилые здания могут простоять еще очень долго. Вопрос их замены может возникнуть на фоне требований к эстетизации городской среды, модернизации жилого пространства.
Снаружи старые здания выглядят довольно блекло: непрезентабельно, однотипно. Квартиры в старых «панелях», возможно, не устраивают современных жильцов из-за низких потолков, неудобства планировок, морального устаревания.
Эта задача может рассматриваться в ракурсе проблем градостроительства, архитектуры, требований социума. Но, повторю, с точки зрения конструктива запас прочности у зданий, построенных из железобетона, довольно большой.
Заявленный когда-то строителями срок службы по факту – явно занижен. Насколько мне известно: нигде в мире от старости, без внешних воздействий, ни один железобетонный дом еще не упал.
ЧП случаются технологические: может произойти обрушение дома из-за взрыва бытового газа или иных взрывоопасных веществ, по причине пожара, землетрясения.
Могут со временем прийти в негодность коммуникации: сгнить трубы, расшататься двери, рамы, осыпаться штукатурка… Но несущие конструкции у панельных «многоэтажек» достаточно прочны.
Сегодня скорее можно ожидать ЧП из-за ошибок, случающихся при монолитном домостроении – из-за нарушения технологий.
Когда дом «собирают» на морозе и из экономии энергоресурсов не всегда прогревают участки, где идет бетонирование, либо в неоправданно большом количестве применяют хлорсодержащие добавки в бетон, которые в итоге вызывают коррозию арматуры. Могут произойти какие-то частичные обрушения конструкций. Итого: самопроизвольное обрушение дома из сборного железобетона – событие крайне маловероятное.
Снос или надстройка плюс капремонт? Согласно не раз озвученным планам городских властей, не только «хрущевки» несносимых серий, но и дома брежневской эпохи, построенные в 60-70-х годах с большим запасом прочности, могут быть подвергнуты реновации путем капитального ремонта, утепления фасадов вентилируемыми панелями с каменной ватой и достраиванием нескольких этажей. К примеру, в Тимирязевском районе Северного округа планировалось подвергнуть реконструкции с надстройкой целых 24 дома. Реконструкция кварталов была запланирована властями на 2010-2020 годы, о чем сообщается на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. К реновации домов несносимых серий в Москве планируется приступить после 2018 года, когда окончательно завершится программа сноса «пятиэтажек». Модернизации подвергнутся кирпичные и крупноблочные дома от 1 до 4-х этажей общей площадью 24,5 миллиона квадратных метров. Причем финансироваться этот масштабный проект будет за счет частных инвесторов и самих жителей города – в рамках программы капремонта.
Порядок признания жилых домов аварийными определен постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2012 года № 274-ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы».
Если ветхие жилые здания не признаются специальной комиссией аварийными, основания для их сноса отсутствуют. Тогда у жителей остается последняя надежда на масштабный, основательный капитальный ремонт с заменой коммуникаций и всех аварийных конструкций.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 г.
№ 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», определен адресный перечень многоквартирных домов, в которых будут проводиться мероприятия по комплексному капитальному ремонту. Всю информацию по этому вопросу можно найти на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы.
Почему в 50-х годах частные дома строили с засыпными стенами?
По бедности
Например, в крупном районе частного сектора в крупном промышленном городе, где я родился и вырос, дома строили почти без фундамента. И не потому, что было лень, а потому что действительно не было возможности привезти булыжник, щебень, песок и купить много цемента для того, чтобы сделать солидный фундамент.
Сейчас и в обычной жизни и на БВ многие ностальгируют по СССР. Это можно понять, действительно, очень много было хорошего, особенно в той части, что возможности поступления после школы за редким исключением не зависели от кошелька родителей и их социального положения, хотя в МИМО не всех брали и в мединститут на Юге России без блата поступить было практически невозможно.
Но все забыли, насколько бедненько жили люди. До 60-х и порой 70-х годов у людей в домах не было природного газа, готовили на примусах, керосинках и керогазах. У многих туалет был во дворе. Многие носили в дом воду ведрами.
Постирать бельё даже на первых стиральных машинках был большой труд и на это требовалось порой несколько часов, а иногда и почти весь день, чтобы высушить и выгладить и положить в шифоньер.
Тем более, что сушили не дома (места не было и отжима белья не было), а во дворе.
В те годы, если была возможность, то строили не насыпной дом, а так называемый глинобитный, когда набивали глиной пространство опалубки. Если рядом была хорошая жирная глина и была какая-то повозка, а тем более лошадь, то дело упрощалось и можно было построить дом с толстыми стенами.
- Также делали саманные дома, на Дону, на Кубани и на Украине (по правилам орфографии IXX-XX века нужно писать «на Украине», потому что государства Украина не было, а когда появилось, то такие дома перестали строить, а старые, насколько мне известно, не особо сохранились).
- Саман, это крупные «кирпичи» сделанные кустарно из смеси глины и соломы, иногда добавляли кизяк (конский навоз для крепости)
- Саманные и глинобитные дома с толстыми стенами были теплыми зимой и сравнительно прохладными летом.
При этом такие дома требовали ежегодного ухода. Чтобы стены не обрушивались, их каждую весну нужно было мазать глиной, фактически «штукатурить» глиной от возникающих трещин.
- Кто побогаче, потом старались обложить такой дом кирпичом или камнем.
- Также такой дом оббивали рейками, дранкой, чтобы держалась обмазка (штукатурка).
Я хочу переехать в сталинку. что меня ждёт?
К сталинкам относятся капитальные многоквартирные дома от двух этажей и выше, возведённые в стилистике советского неоклассицизма (или сталинского ампира). Это кирпичные дома с высокими окнами и подъездами, нередко — с лепниной, росписью или мозаичными панно, с эркерами и богато украшенными фронтонами на крыше.
Сталинский дом с эркерами в Санкт-Петербурге
Ранние сталинки строили с деревянными межэтажными перекрытиями, у элитных и более поздних домов перекрытия уже железобетонные. У сталинок толстые (от 80 до 100 см) стены, высокие многоскатные крыши, иногда — высокие первые этажи (в них распологаются магазины, библиотеки и пр.)
Сталинский дом с высоким первым жилым этажом
Жилые дома, которые стояли на центральных улицах, были призваны создать новый облик советских городов. Их строили с красивыми фасадами, за что они получили название «фасадные сталинки». У них эффектный парадный вид с улицы, но со двора всё выглядит очень скромно.
Пример фасадной сталинки в Москве
Элитные дома сталинской эпохи возводили специально для партийного руководства. Их ещё иногда называют номенклатурными. В таких домах делали усиленные железобетонные перекрытия, особо прочные стены и большие комнаты.
- Пример номенклатурной сталинки в Москве
- Двух-трехэтажные сталинки в некоторых городах прозвали немецкими из-за того, что их строили пленные немцы (более высокие здания требовали специальной техники, поэтому там не использовался труд военнопленных).
- Иногда такие квартиры в объявлениях о продаже обозначают как «полногабаритные» или «полнометражные» (коротко — «полнометражки»). Так, например, случилось с этой квартирой в типовой сталинке конца 1950-х годов в Новосибирском Академгородке:
- Сталинка конца 1950-х годов, Новосибирск
- Сталинками не считаются деревянные, щитовые дома и бараки, а также кирпичные дома с удобствами на улице или одноэтажные дома (даже если они относятся к тому же историческому периоду).
В чём особенность сталинок?
Эти дома возводились по авторским проектам, хотя позже жильё строилось по типовым. Поэтому у сталинок нестандартные планировки и фасады, и они могут быть даже признаны памятниками архитектуры. Кроме того, при проектировании сталинок архитекторы учитывали нормативы, которые базировались ещё на дворянских представлениях о комфорте.
Отсюда у них высокие потолки (как правило, 3,2 или 3 метра, реже — 4 или 4,5), большие кухни (чаще всего от 7 до 15 кв. м., но может быть и 6 кв. м., и 20 кв. м.
— единого стандарта не было), довольно просторные комнаты (спальни — от 9 кв. м., гостиные не меньше 16 кв. м.).
Однокомнатных квартир в домах сталинской постройки практически нет, а метраж многокомнатных иногда доходит до 160 квадратных метров. Также в сталинских квартирах бывает несколько ванных и туалетов.
Лишь к 1950-м годам появились типовые сталинки, которые и выглядят попроще (без лепнины и мозаики), и квартиры в них поскромнее (от 32 до 80 кв. м.), и уже встречаются однокомнатные.
Типовые сталинки на улице Савушкина в Петербурге
Типовые сталинки в Москве
Всего насчитывается более 12 серий сталинок, причём последняя, под номером 1-506, была уже панельной: такие дома возводились в Петербурге.
В переходный период между сталинским и массовым жильём возникли так называемые ободранные сталинки: эти дома лишись «украшений» вроде лепнины, сложных фронтонов и прочего, их даже не штукатурили. Поэтому основное отличие таких сталинок — фасады из серого или желтоватого кирпича.
Пример ободранной сталинки
Плюсы сталинок
Месторасположение: во многих городах сталинки до сих пор остаются самым удобным жильём с точки зрения локации, так как стоят в центре.
Архитектура: сталинские дома, образующие магистральные улицы, формируют «открыточные» виды городов, многие из них признаны памятниками архитектуры.
Запас прочности: сталинки довоенного времени строились с запасом прочности 125–130 лет (их срок службы истекает примерно в 2050–2070 гг.
), в послевоенное время технологии позволили увеличить срок службы до 150 лет: получается, что нормативное время сноса таких домов относится уже к 2095–2105 годам. Номенклатурные дома могут эксплуатироваться минимум до 2200 года.
Для сравнения: первые панельные хрущёвки имели нормативный срок службы всего 25 лет (и большая их часть не расселена до сих пор).
Высокие потолки: иногда потолки позволяют сделать второй уровень или антресоль и расширить функционал комнаты, попутно добавив ей оригинальности. Но и стандартная для сталинок высота потолка в 3–3,2 метра повышает привлекательность квартиры и с точки зрения эргономики пространства, и с точки зрения дизайна.
Внушительный метраж, нестандартные планировки: квартиры в сталинках больше и интереснее с точки зрения планировок. Здесь практически не встречается проходных комнат.
Исключения — анфилады или их элементы: в сталинках проектировались группы из нескольких комнат (например, кабинета и гостиной) с проходами между ними. При этом нередко из каждой комнаты анфилады (или почти из каждой) были сделаны также двери в коридор: то есть при желании их можно было объединять.
Вот пример планировки в «ободранной сталинке», где из четырёх комнат три — изолированные, одна — проходная. Здесь при желании можно организовать и анфиладу:
Пример 4-комнатной квартиры 112 м² в сталинке
В сталинских домах встречаются четырёх- и пятикомнатную квартиры с несколькими санузлами. Кроме того, технически в сталинках возможна перепланировка — разумеется, если дом не признан историческим наследием.
Толстые стены: это гарантия хорошей звуко- и теплоизоляции. Также за счёт толстых стен вы получаете широкие (до 50–60 см) подоконники: их удобно использовать как дополнительные функциональные зоны в кабинете или на кухне.
Большие окна: высота окон в сталинках — порядка 1,6–1,8 метра, ширина — от 1 метра и более. В таких квартирах много света (особенно если есть эркеры).
А ещё в сталинках часто больше одного окна в комнате, и окна к тому же выходят на разные стороны: так, в трёхкомнатных квартирах ряда типовых сталинок 1950–1958 гг.
постройки было шесть окон, выходящих на три стороны, и в двух комнатах было по два окна.
Камерность: в сталинке обычно от 3 до 5 этажей, а на лестничной площадке расположено не больше трёх–четырёх квартир (иногда всего две). Здесь вы будете знать всех соседей.
Зелёные большие дворы, красивый вид из окна: при строительстве сталинок закладывались дополнительные парки между группами из 5–10 домов и большие детские площадки. В таких районах нет ощущения «каменных джунглей» и дома не стоят «окно-в-окно».
Многоскатная крыша: она долговечнее, чем плоская. Даже без капремонта она прослужит не меньше 50 лет, а плоская крыша хрущёвок или более поздних типовых домов рассчитана на эксплуатацию в течение всего 10–15 лет.
Большие ванные: можно поставить и ванну, и душ, или, например, оборудовать прачечную.
Минусы сталинок
Морально устаревшие материалы и инженерия: в некоторых сталинках встречаются пожароопасные деревянные перекрытия между этажами и так называемая сухая штукатурка. При сухой штукатурке внутренние перегородки делались из старого аналога гипсокартона, электропроводка была открытой и тянулась прямо по этим картонным стенам. Это небезопасно.
Нередко в старых сталинках (особенно в двухэтажных) отсутствуют подвалы, и магистральные трубы проходят прямо под полом у жильцов первого этажа. И если случается засор или прорыв, коммунальные службы приходят в квартиру и вскрывают полы.
Поэтому при покупке квартиры в сталинке лучше уточнить все технические детали и проконсультироваться с профессиональным архитектором или инженером. Так, например, межкомнатные перегородки реально заменить самостоятельно, а перекрытия между этажами или конструкцию инженерных сетей во всём доме — нет.
Высокая степень износа: несмотря на то что нормативный запас прочности у сталинок высокий, если дом эксплуатировался плохо или был построен с нарушениями, у него может течь крыша, разрушаться стены и фундамент, осыпаться фасады и лепнина и т. п. Трубы и электропроводка бывают в плохом или даже в аварийном состоянии. Даже «золотой» ремонт квартиры не исправит проблемы целого дома.
Дорогой ремонт: в среднем, на ремонт сталинки потребуется 40–50% от стоимости квартиры — в сравнении с 30-35% для типового жилья.
Затраты в сталинке вырастают из-за высоких потолков, больших площадей, нестандартных дверных и оконных проёмов. В компаниях по производству межкомнатных дверей и окон такие заказы считаются как нетиповые и обходятся дороже. А в домах, которые относятся к памятникам архитектуры, по правилам нужно ставить окна, рисунок перекладин которых не будет отличаться от задуманного архитектором.
Так, например, в жилой части знаменитой сталинской высотки гостиницы «Украина» нельзя по своему усмотрению поставить окна с более широкими или более узкими створками, так как фасад должен оставаться неизменным:
Сталинская высотка гостиница «Украина»
Если делать не просто капитальный ремонт, а дизайнерский. С полной реконструкцией аутентичных дверей, окон и лепнины, то издержки вырастут многократно: такой интерьер требует бюджетов от 100 тысяч за кв. м., что в пересчёте на внушительные площади сталинки может быть сравнимо со стоимостью всей квартиры.
Дорогая перепланировка: в некоторых случаях её придётся заказывать в профессиональных конструкторских бюро, так как у старых зданий бывают свои скрытые дефекты. Исследование может показать, что дому нужно дополнительное усиление всей конструкции, если вы, например, захотите объединить гостиную с кухней. Стоимость работ иногда приближается к стоимости квартиры.
Маленькие балконы или их полное отсутствие: балконы в сталинках чаще всего неудобные и их количество определялось привлекательностью фасада, а не современными нормами. Например, у вашего соседа может быть нечто, напоминающее террасу, а у вас — ничего.
Так, у этой московской сталинки есть два типа балконов — парадные на главном фасаде и обычные, выходящие во двор.
Сталинка: вид с торцевой части дома
Кроме того, теоретически, застеклить балкон в сталинке нельзя, так как это изменит фасад исторического здания. Многие нарушают этот запрет и портят внешний облик дома.
Нестандартные планировки: чаще всего это плюс, но иногда встречаются и неудобные варианты вроде слишком больших коридоров, занимающих значительную площадь квартиры, непонятных балок или ниш на кухнях и в ванных и т. п.
Во многих старых сталинках было задумано печное отопление. Оно позволяет создать собственныйо камин, но, скорее всего, необходимые инженерные решения обойдутся слишком дорого. Придётся просто мириться с лишним неудобным выступом на кухне.
А ещё в сталинках встречаются мусоропроводы, которые имеют выходы прямо в кухню. Даже если заделать выход у себя, сам мусоропровод останется и будет источником неприятных запахов или чего похуже (мы имеем в виду крыс и тараканов).
Наконец, довольно редко, но всё же бывают сталинки без ванных. Предполагалось, что их жильцы будут ходить в баню или мыться на кухне. Такие сталинки ещё носят прозвище «рабочих».
Очень старые и маленькие лифты или их отсутствие. В домах до 5 этажей лифты просто не предусматривались.
В сталинках от 6 этажей (а иногда и в пятиэтажных) лифты есть, но они очень старые, маленькие, неудобные и находятся в крайне печальном техническом состоянии (иногда их ещё и пристраивали отдельно, и получался так называемый градусник). Они будут очень дороги в коммунальном обслуживании, а ездить на них может быть просто страшно.
Во многих домах нет колясочных на первом этаже. С маленьким ребёнком в доме без лифта и места для коляски будет сложно. Тем более что и этажи в сталинках выше из-за высоких потолков — подъём будет ещё тяжелее.
Вопрос такой, соседский дом 60-х годов стоит на меже, — вопрос №13135458 © 9111.ru — 2021 г
Здания открытого типа (имеющие окна) должны находиться от ограждения (забора, стен) участка соседей на расстоянии, обеспечивающем лучам солнца свободный доступ к стенам. Согласно Градостроительному кодексу РФ от 29 декабря 2004 г., ФЗ РФ № 123-ФЗ о пожарной безопасности, а также нормам СНиП:
- для жилых строений от границ участка соседей отступают 3 метра ;
- для хозяйственных построек, нежилых строений, бань, гаражей, беседок нужно отступить 1 метр;
- от красной линии улицы оставляют пространство в 5 метров. Если это обычный проезд, то позволительно оставить пространство в 3 метра.
- при отсутствии ограничений строение располагают по границе (при этом отступа не остается, он равняется 0 м, а размещение на красной линии запрещено);
Все отступы для земельных участков
Важно! При разработке плана строений на участке учитывают не только межу, но и минимальные расстояния между зданиями соседей.
Например, расстояние между баней и домом от 8 метров. Если деревянный дом соседа построен на расстоянии 3 метра до ваших границ, вы обязаны отступить до границ 5 метров для строительства.
Дом на меже реконструкция нужно ли согласие соседей
Вопрос: Необходимо брать согласие соседей на строительство газопровода (воздушка) по меже если проект уже согласован. Нужен образец согласия (справки) о разрешении строительства хоз. По первому разговору решили строить забор сообща и в А согласие соседа наториально завереное лучше возьмите сразу пока согласен.
- Согласие соседа на строительство блокированных хозпостроек. Вопрос: 1о лет назад купил жилой дом. На участке есть баня и хозпостройка на меже с соседом. Как подстраховаться на этот случай? Где взять форму акта о блокировке хозпостроек?
- В архитектуре образец такого согласия не дали, сказали, что это.
- Образцы, формы, бланки документов » текст согласия соседей по .
- Конференция iXBT.com . Письменное согласие соседей для получения разрешения на строительство дома.
- Текст согласия соседей по меже на строительство строения имеет Образцы, формы, бланки документов » текст согласия соседей по.
Рекомендуем прочесть: При продаже налоговый вычет имущественный
Кому достанется доля в квартире после смерти?
Отступы для строений и домов разного типа с учетом типа здания и этажности
Все дома строят, согласуя планы с требованиями норм пожарной безопасности. Расстояние, соответствующее требованиям законодательства, рассчитывают, руководствуясь информацией о материале, из которого изготовлены:
- каркас здания (из металла или из дерева);
- несущие стены (дерево, камень, кирпич);
- перекрытия (черепица, шифер).
Предельно допустимые нормы:
- Кирпич, камень, пенобетонные блоки, железобетонные конструкции с перекрытиями из камня – 6-10 м
- Кирпич, камень, пенобетонные блоки, железобетонные конструкции с перекрытиями из дерева – 8-10 м
- Строения из дерева, сборные конструкции, СИП-панели – 10 – 15 метров
Между двумя зданиями, высотой в 2 этажа каждое, оставляют расстояние минимум в 1.5 метра. Если в доме 3 и более этажей, то расстояние между ним и соседним зданием по закону не может быть меньше 5 метров.
Важно! В зонах повышенной сейсмической активности минимальные нормы увеличивают на 50%, а при возведении домов вдоль кромки берега любого водоема или хребта горного массива на 25%.
Основные строительные нормы
Дополнительно важно определиться с местом его расположения, так как не разрешается слишком близкое расположение различных построек к соседской территории.
К таким нормам относится:
- если осуществляется строительство частного жилого дома, то он должен располагаться рядом с границей с соседним участком на расстоянии, превышающем три метра;
- при возведении какой-либо хозяйственной постройки, расстояние между ней и соседним участком должно быть больше одного метра;
- если реализуется строительство туалета или сауны, бани или компостной ямы, то они должны находиться от соседской территории на расстоянии, превышающем 8 метров.
Для определения расстояния требуется производить замеры, для чего начальная точка берется от цоколя строения, а только при его отсутствии можно измерять расстояние от стены здания.
https://www.youtube.com/watch?v=Y0OPmAChOJk
Нередко сооружения обладают разными выступами, к которым относятся разнообразные навесы или выпирающие верхние этажи, лоджии или иные схожие сооружения. Они могут выпирать даже больше, чем на 0,5 метра, а в такой ситуации измерения надо делать от этих элементов.
Это интересно: Налог на придомовую территорию МКД
Сколько отступать от забора со стороны улицы и проезда при строительстве
Расстояние между забором и зданием зависит от класса пожарной безопасности последнего и характеристики ограждения (шпалеры, сетка). Так:
- глухой забор устанавливают в 3 м от дома;
- легко воспламеняющиеся, преимущественно деревянные строения (IV класс безопасности) располагают в 10 м от ограждения;
- от ограды до хлева для хранения инвентаря оставляют 1 метр (сараи на одном участке, могут быть сблокированы);
- птичник, сарай для скота, теплицу закрытого типа, предусматривающую использование органики при выращивании растений, ставят, отмерив от забора не менее 4 м (между жилым домом и хлевом должно быть около 12 м);
- высокие деревья с раскидистой кроной высаживают, если между ними и соседским забором можно оставить проем в 4 м(для не высоких деревьев – 2 м, для кустов – 1 м);
- яму для листьев и отходов, колодец, погреб роют, отступив от дома около 8 метров.
Между жилыми домами, расположенными вдоль дороги, оставляют пространство длиной в 6 м. Если крыльцо выходит на проезд, то от дороги отступают 3 м. Гаражи допустимо строить, отступив 1 м. Они могут стоять вровень с домом или забором. Между границей леса и домом должно остаться 15 м свободной земли.
Отступ от границ участка до дома
Какие сведения необходимо указать
Согласие может составляться по разным образцам, но в него обязательно вписываются данные:
- ФИО граждан, являющихся собственниками территорий, располагающихся рядом друг с другом;
- паспортные данные владельцев участков;
- адреса их объектов;
- документация на недвижимость, подтверждающая их право собственности;
- прописывается, какими размерами будет обладать новый дом или хозяйственная постройка, а также какое планируется количество этажей;
- указывается расстояние от забора, где будет возводиться объект;
- непременно составляется схема участка, где планируется строительство, чтобы понять, где именно на территории будет новый дом;
- ставится дата формирования согласия;
- в конце подписываются оба собственника, причем подпись ставится с расшифровкой.
Желательно возводить разные объекты на территории компактно, причем даже временные сооружения. Рядом с домом возводятся хозяйственные здания или санитарные строения.
Это интересно: Что делать, если земельный участок больше, чем по документам
Как определить границы участка точно
Процедура определения границ называется выносом в натуру границ участка. Ее проведение доверяют сертифицированным специалистам (инженер устанавливает кадастровые границы), в распоряжении которых есть профессиональное оборудование.
Отличие фактических и кадастровых границ при выносе в натуру
Если у вас не проведено межевание, нужно зарегистрировать границы. Чтобы зарегистрировать границы, принадлежащей ему земли, гражданин:
- обращается к землемеру;
- обходит соседей с просьбой подписать разрешение на проведение межевания;
- дожидается окончания работы специалистов;
- убеждается в том, что все заинтересованные лица готовы подписать акт об определении новых границ;
- проверяет правильность установки межевых знаков.
Подробнее о межевании.
Новые границы участка при межевании
Нормативы для ИЖС и СНТ
Перед покупкой земли за городом важно выяснить ее хозяйственное предназначение. От этого зависит возможность прокладки коммуникаций и использования участка в рамках реализации поставленной цели.
Так, если земля предназначена под ИЖС (высота здания ограничивается 3 этажами), то при установке забора или строительстве дома соблюдают те же правила, что и в случае со строениями, расположенными в городской черте.
Отступы от дома до границ
Владельцы дач ограничены в способе эксплуатации земли. Без разрешения правления СНТ им не разрешено строить хлев для разведения птицы или скота. Но можно построить баню и хлев для инвентаря, проложить водопровод и канализацию. Застраивать можно не более 30% от общей площади, выделенной под дачу. Высота забора не должна превышать 1.5 метров. Нормативы для СНТ такие:
- 3 м между дачей и забором, при этом ограждение должно быть прозрачным;
- между дачей и хлевом из дерева оставляют 15 м;
- от улицы до дома – 5 м;
- птичники и хлев в 4 м от забора.
Для ИЖС нормы следующие:
- от туалета до жилья – 12 м;
- от дома до бани – 8 м;
- птичник, сарай, выгребная яма – 12 м.
Растения высаживаются с отступом в 1 метр от забора.
Забористый спор
Конфликты по поводу слишком близко стоящих к чужим заборам бань, сараев, беседок и пристроек — одни из самых распространенных «дачных» исков, утверждает судебная статистика. Поэтому разъяснение Верховного суда РФ по нормам закона могут оказаться полезны.
Суть судебного спора, о котором идет речь, такова — гражданин подал иск в районный суд, в котором попросил признать баню соседа — самовольной постройкой и заставить ее снести.
Соседи были собственниками своих соток. Но тот, у которого была баня, возвел ее хоть и на своей земле, но слишком близко к участку соседа.
К слову, баня была кирпичной высотой в два этажа и площадью в 60 квадратных метров.
Сложные вопросы строительства эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Недовольный сосед в своем иске написал, что баня построена без необходимых разрешений и в нарушении градостроительных норм. А еще баня должна стоять на расстоянии одного метра от межи участков, а стоит ближе.
Вызывает тревогу соседа и вода, которая во время дождя льется с крыши бани, потому как она «может привести к разрушению почвы и грунта».
Вывод истца: все эти нарушения при строительстве бани создают угрозу его жизни и здоровью.
Недовольный сосед в иске написал: баня построена без необходимых разрешений и угрожает его жизни и здоровью
Уфимский районный суд иск рассмотрел и отказался выносить решение о сносе бани. Недовольный гражданин обжаловал это решение в Верховный суд Башкирии. Там с мнением коллег не согласились и приняли свое решение — баню снести. До Верховного суда страны дошел хозяин бани и попросил оставить его баню в покое.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ доводы хозяина «приговоренной» бани внимательно изучила и с ними согласилась. Вот как рассуждала высокая судебная инстанция.
Райсуд, когда отказал дачнику в признании соседской бани незаконным строением, исходил из того, что никаких доказательств, что баня нарушает «законные права и интересы» соседа, он не получил.
Баню сосед построил на своем участке, сказал райсуд, а в Градостроительном кодексе (статья 51) написано, что получение разрешения на возведение строения на своем участке — не требуется.
Когда апелляция в Верховном суде Башкирии отменяла это решение, она заявила, что при строительстве бани были допущены нарушения. Их выявила повторная строительная экспертиза.
Она усмотрела несоответствие помывочного сооружения противопожарным нормам «в части минимального противопожарного расстояния» от бани до соседской беседки. Минимальное расстояние по правилам — 10 метров, а в нашем случае — 9, 7 метра. Неправильно по заключению экспертизы и минимальное расстояние от бани до границы участка истца: должно быть 1 метр, а на деле — 0, 27 метра.
Исходя из этого судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Башкирии сделала вывод, что баня «создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы истца». По ее мнению, исправить ситуацию без сноса бани невозможно.
С выводами апелляции согласиться нельзя, сказал Верховный суд РФ и объяснил почему.
Баню человек построил на своем участке. Категория земель этого участка — земли населенных пунктов. Разрешенное ее использование — для индивидуального жилищного строительства.
В Гражданском кодексе (статья 263) сказано, что собственник участка может возводить на нем здания, перестраивать их или сносить и не спрашивать на это разрешение. Но делать это можно при условии соблюдения строительных норм и правил, а так же требований «о целевом назначении участка».
Высокий суд напомнил, что было постановление пленума Верховного суда (№10) и Высшего арбитражного суда(№22) в апреле 2010 года. Там речь шла о спорах по защите собственности и было сказано, что должны учитывать суды, если хозяин требует устранения нарушений прав, но они не соединены с лишением владения.
В статьях Гражданского кодекса (304-я и 305-я) написано, что иски не связанные с лишением владения, подлежат удовлетворению, если истец докажет, что он — собственник, владеет имуществом по закону, а действия ответчика нарушают его право собственности.
В упомянутом постановлении Верховного суда РФ (пункт 46) сказано, что при рассмотрении таких исков суд должен установить факт соблюдения градостроительных норм и правил при строительстве объекта.
Несоблюдение этих норм, даже незначительное, может быть основанием для удовлетворения иска, если право собственности истца нарушается.
Собственник, заявивший такое требование, должен доказывать нарушение его прав на владение и пользование участком со стороны человека, к которому он предъявил требования.
Апелляция решила удовлетворить иск недовольного соседа, так как баня за забором, по его словам, угрожала жизни и здоровью. Верховный суд Башкирии сослался на СНиП 2.07.01-89 в том пункте, где говорится о расстоянии между баней и соседской беседкой. Заключение о нарушении норм исходя из старых СНиПов сделала местная коммерческая фирма.
- Верховный суд заметил, что приведенные фирмой нормы либо уже утратили силу, либо являются необязательными.
- И подчеркнул: местный суд не установил, как требует 304 статья Гражданского кодекса, созданы ли какие-нибудь существенные препятствия истцу в пользовании своим участком из-за соседской бани.
- Вот вывод Верховного суда РФ: «Поскольку снос объекта является крайней мерой, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение норм, как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки».
- По мнению ВС, местные суды «не определили, каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца».
- Нарушение при строительстве, в котором его обвинила апелляция, Верховный суд назвал предположительным.
Противопожарные нормативы
Правила противопожарной безопасности прописаны в:
- СП 55.13330.2016;
- СП 1.13130.2020;