Казалось бы, что может быть проще, чем купить недвижимость? Просто выбираешь понравившийся вариант, оплачиваешь и наслаждаешься.
Однако на рынке недвижимости новичок может не просто «заплутать», но и совершить роковую ошибку, выбрав тип собственности, не удовлетворяющий потребности. Сегодня вместе с редакцией Homius.
ru детально рассмотрим, апартаменты и квартира – в чём разница, и какой тип недвижимости лучше приобрести.
Апартаменты или квартира? После прочтения нашей статьи ответ на этот вопрос будет очевиден
Апартаменты – что это значит
Стандартные апартаменты
Помимо привычных однушек, двушек и трёшек, на рынке появились такие объекты недвижимости, как студии или апартаменты. Многие не понимают, что это такое, и что из себя такая недвижимость представляет. А разница между апартаментами и квартирой заключается в том, что апартаменты являются нежилыми помещениями. Они служат для административных задач, зачастую попадают под помещения «гостиниц».
Плюсы и минусы апартаментов
Основным нюансом является то, что апартаменты − коммерческое нежилое помещение. Поэтому там нельзя получить прописку, что является минусом. Из-за этого невозможно устроиться на работу (так как нет прописки), прикрепиться к поликлинике по месту жительства, устроить детей в садик или школу.
Отличный вариант для временного проживания
Если рассматривать такую форму недвижимости, в точки зрения сдачи его, то её приобретение − одни преимущества, так как стоимость покупки ниже, а сдавать можно по рыночной цене. Как говорится, бизнес и ничего личного.
В чём отличие квартиры от апартаментов, с точки зрения законодательства
Рассмотрим основные аспекты, указывающие на юридическую разницу апартаментов и квартиры. Ведь именно от них зависит условия будущей сделки.
Почему невозможна постоянная прописка в апартаментах
Апартаменты эконом-класса
Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Чаще всего они располагаются на первых этажах в жилых зданиях. Но большая часть людей приобретает их для проживания. С точки зрения законодательства, нет точной формулировки апартаментов, поэтому фактически недвижимость попадает под разряд административных зданий. В данном помещении нельзя прописаться, но временное проживание допускается. Фактически это коммерческий фонд с возможностью проживания.
Различия в требованиях к застройщику по возведению объектов социального назначения
Зачастую именно в новых домах и продаётся такая недвижимость по весьма привлекательной стоимости. Поэтому и возникают вопросы, что такое апартаменты в новостройках, и стоит ли их приобретать?
Апартаменты в новостройке
Если говорить о строительстве апартаментов в сравнении с обычными квартирами, то первые строить проще, но только с точки зрения документации.
Гораздо более простое оформление, облегчённые требования, возможность продажи недвижимости до окончания работ в полном объёме. С технической точки зрения, различий практически нет.
Отличается только то, что в апартаментах лояльное отношение к планировке, а точнее, она во многих случаях свободная.
Налог на апартаменты
Налог на квартиры гораздо ниже, чем на апартаменты. На первые налог доходит до 0,3% (от кадастровой цены), а вот на вторые достигает 2%. Риелторы утверждают, что он будет ниже, так как площади помещений несравнимы, но это не так. При равной площади налог на апартаменты будет выше.
Налоги − вот чем в первую очередь апартаменты отличаются от обычной квартиры
Помимо налога на имущество, цены за коммунальные услуги будут на треть выше. Вам придётся переплачивать за электроэнергию, газ, воду, отопление. Так как, по закону, это не жилое помещение, а коммерческое.
Разница в использовании государственных субсидий при доходе ниже среднего и инвалидности
Разница в статусе жилого помещения и квартиры влияет и на получение субсидий
Помещение не является жилым, поэтому субсидии, льготы при любом достатке на него не распространяются. Одним из плюсов является то, что при судебных исках апартаменты не могут взыскать. Даже в тех случаях, если они являются единственным жильём у семьи. Закон о субсидиях и имущественные вычеты также не относятся к апартаментам, так как неприменимы к нежилым помещениям.
Отличия налога на апартаменты и квартиры в настоящее время и перспективе
Разница в величине налогов – вот чем нежилое помещение отличается от квартиры. Но изменится ли всё в будущем?
Владельцам квартир можно делать перепланировку, не затрагивая конструктивные узлы и несущие стены. Это относится и к владельцам апартаментов. Но разница заключается в том, что ко вторым применяются дополнительные нормы, связанные с коммерческой недвижимостью.
Апартаменты или квартира: что лучше – реалии современной недвижимости
Но если следовать букве закона, разрешение на перепланировку в обоих случаях нужно получать в соответствующей инстанции. Но в случае с квартирой, поскольку доступ в неё ограничен, перепланировку может и вовсе не заметить контролирующий орган. А вот с апартаментами, поскольку это коммерческий продукт, может выйти накладка в виде неожиданной проверки по обращению внимательных граждан.
Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд
Отсутствием возможности перевода в статус жилого фонда – вот чем опасны апартаменты
Теоретически, такое вполне возможно, но мороки будет довольно много. Для начала нужно убедиться в том, можно ли вообще переводить это помещение в другой статус. Если такие помещения находятся в промышленной зоне или на производстве, то перевод будет невозможен. Для получения разрешения апартаменты должны пройти норму по прониканию солнечного света вовнутрь. Это называется инсоляция. Помимо этого, есть ряд других процедур, таких как подвод коммуникаций к помещению.
Почему апартаменты дешевле квартир
Зачастую тезис «апартаменты дешевле» является заблуждением. В одном районе, особенно ближе к центру города, цена на них будет выше, чем на квартиры. Она возрастает на 30-35% от обычной цены квартиры в том же доме. Это связано с тем, что апартаменты − коммерческая нежилая недвижимость, и в ней допускается размещение фитнес-залов, магазинов, салонов красоты и прочих.
Стоимость – разница между квартирой и апартаментами
В связи с расположением апартаментов элитного уровня, их цена будет равна стоимости квартиры. Это относится не к помещениям в спальных районах, а к тем, что располагаются в бизнес-центрах на последних этажах. Их цена не меняется даже во время кризиса и общего снижения цен на недвижимость.
Чем апартаменты отличаются от студии
Фактически, это вопрос о том, чем отличается жилое помещение от нежилого. Обязательным требованием, согласно СНИПу и ГОСТу, к жилым помещениям является присутствие необходимых коммуникаций: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение (канализация), отдельный доступ в помещение (индивидуальный вход), а также разделение помещений разного класса стенами или перегородками.
Свободная планировка – вот в чём разница студии и квартиры
Касательно разделения, всегда должен быть изолирован санузел.
Если в квартире присутствует изоляция санузла, но остальные помещения объединены (спальная комната, пищеблок), то квартира получает статус студии.
Очень часто за студию выдают однокомнатную квартиру, в которой сделали перепланировку и снесли перегородку кухонную. Фактически, это, по закону, является студией, но там тогда не должно быть коридора как такового.
Студия, но за счёт грамотного распределения пространства есть разграниченные зона отдыха и приёма гостей
Студии бывают разными, это не простая тесная однушка, как думают многие. Площадь таких помещений может равняться площади двух- или даже четырёхкомнатных квартир. Просто появляются зоны под те или иные цели.
Такой вид недвижимости очень распространён в странах с богатой экономикой. Студии зачастую покупают люди, не обременённые детьми или родственниками, требующими проживания вместе с собственником. Это считается жильём молодых. Цена на такие квартиры на 20-30% ниже рыночной, без учёта этажа, на котором они расположены.
Конечно, студию легко переделать под обычную квартиру, заново построив перегородки в ней.
С хорошим ремонтом жилое помещение или квартира – в чём разница, на первый взгляд, и не определишь
Если говорить об апартаментах, то в них может быть всё то же самое, что и в обычной квартире или студии.
Если такая недвижимость располагается в нормальных районах, присутствуют все необходимые коммуникации, и нет ограничения на регистрационные действия, то переоформить из нежилого на жилое помещение будет гораздо быстрее.
Стоит ли покупать апартаменты, с точки зрения эксперта
Двухуровневые апартаменты
При покупке помещений данного типа стоит учитывать нюансы, описанные выше.
Если не требуется прописка, а помещение нужно вам только из-за удобства расположения или статуса, тем более что коммуналка не пугает, то можете смело приобретать.
Перевод в жилой фонд пусть и возможен, но на практике случаев довольно мало. Связано это с требованиями к помещению, описанными в предыдущем пункте.
Сколько стоят апартаменты при аренде помещений
При аренде апартаментов ценник будет чуть выше, чем у обычных квартир, примерно на 20%. Связано это с тем, что они располагаются в престижных районах, где жилой собственности практически нет.
Но это на руку тем, кто работает в этом районе и не желает тратить несколько часов на дорогу до дома.
Кто живёт или жил в больших городах, поймёт, что в некоторых случаях лучше приплатить за аренду жилья и добираться домой с большим удобством, чем тратить те же деньги на проезд (бензин) + стоять в пробках и просыпаться ни свет, ни заря, чтобы не опоздать на работу.
К тому же все коммунальные платежи будут выше, а получить прописку будет невозможно. Конечно, если вопрос денег и прописки не интересует, как и покупка этой недвижимости, то аренда для арендодателя ничем отличаться не будет от аренды квартиры. В этом видео вы найдёте полезные советы о том, как правильно выбрать апартаменты и чем они отличаются от квартиры
Если у вас есть собственный взгляд на этот вопрос, или вы сталкивались с оформлением документов на апартаменты, расскажите об этом другим читателям нашего онлайн-журнала.
ПредыдущаяСледующая
Апартаменты могут быть хуже обычной квартиры
Слово “апартаменты” (appartement) вошло в нашу жизнь давно из французского языка. Однако в разных странах этот термин в настоящее время толкуется несколько по-разному.
В международном определении — это помещение, расположенное в отеле, имеющее минимум одну комнату, отдельную кухню и санитарный узел.
С гостиничными апартаментами мы сталкивались в своей жизни и раньше, но в последние десятилетия появилась их другая разновидность с возможностью приобретения такого жилья в собственность. Чем отличаются апартаменты от квартиры, и стоит ли покупать такую недвижимость?
Апартаменты и квартира — в чем разница
Апартаменты получили широкое распространение в России примерно с 2000 г., когда многие столичные инвесторы, вложившие свои деньги в коммерческую недвижимость (в основном торговые и офисные центры) стали массово разоряться.
Ниша оказалась до предела заполнена: те, кто планировал открыть свой бизнес, давно это сделал, и не нуждался в аренде помещений. В то же время на рынке как всегда существовал спрос на жилую недвижимость, поэтому инвесторы массово стали продавать помещения под офисы, магазины, рестораны и пр.
как апартаменты. Первая недвижимость такого рода была продана в Москва-Сити.
Апартаменты — нежилое помещение, но жить в них можно
Многие наверно удивятся, но апартаменты не относятся к жилым помещениям.
В Российской Федерации апартаментами считается коммерческая недвижимость нежилого фонда, которая годна для проживания. Она должна состоять не менее из двух жилых комнат и иметь вспомогательные отдельные помещения (кухню, санузел, коридор).
В Казахстане к апартаментам относят и жилые, и нежилые помещения.
Такая недвижимость чаще всего приобретается в коммерческих целях, например, для сдачи в аренду, но может покупаться и в качестве второго жилья. Закройщики целенаправленно строят сегодня апартамент-комплексы гостиничного типа в духе последних веяний.
Часто непонятен именно этот момент: если жить в помещении можно, есть все необходимые удобства (а порой и элементы роскоши), то какая разница в конце концов — апартаменты или квартира. Не лучше ли жить в комфортных просторных “номерах”?
Почему апартаменты все-таки не квартира: найти 10 различий
Если на первый взгляд разница между обоими типами помещений не чувствуется, то в законодательном плане она ого-го какая!
Постоянно прописаться не получится
В апартаментах невозможно постоянно прописаться как на ПМЖ: это правило распространяется для всех нежилых помещений.
Возможна лишь временная регистрация, максимально — на 5 лет, и то если здание предназначено под отель.
Назначение помещения под офисы, торговые помещения, склады, рестораны исключает возможность не только постоянной, но и временной прописки.
Коммерческая недвижимость может не соответствовать СНИП
Вторая очень существенная разница: жилые квартиры строятся со строгим соблюдением всех строительных норм для индивидуальных помещений (СНИП), санитарно-технических норм и противопожарной безопасности. Для нежилых помещений соблюдения многих норм не требуется. Это значит, что инвестор не сможет предъявить претензии к застройщику, как это может сделать простой дольщик жилого МКД. Это может привести:
- к использованию некачественных, звукопроницаемых, легковоспламеняющихся строительных материалов (вспоминается сразу пожар в ТЦ “Зимняя вишня”);
- неудобной планировке дома и придомовой территории;
- отсутствию вблизи удобных подъездных дорог и необходимых объектов инфраструктуры.
Платить за коммунальные услуги придется больше
Ещё одно отличие апартаментов от квартиры — это стоимость коммунальных услуг. Коммунальные услуги жильцу апартаментов обходятся значительно дороже, чем владельцу простой квартиры, так как рассчитываются по тарифам для нежилых помещений:
- разница в цене на воду достигает 15%;
- электроэнергию — все 100%;
- добавляются специальные услуги: уборка квартир, стирка и глажка белья, содержание технического персонала, охрана и т.д.
Другие неудобства
- Невозможно создать ТСЖ и ЖСК, ответственные за эксплуатацию общественной собственности, в апартаментном жилищном комплексе. Их роль выполняют управляющие компании (УК), образованные самими застройщиками. После сдачи здания в эксплуатацию роль УК в управлении имуществом дома часто становится символической. Создание же сообществ жилищных собственников в МКД, состоящих из жилых квартир, возможно.
- Произвести перепланировку в апартаментах не так просто: понадобится еще больше разрешений, чем при капремонте в квартире.
- Взять государственную субсидию или воспользоваться другими льготами для приобретения апартаментов, как это могут сделать собственники обычных квартир, нельзя.
- Комфорт и покой в апартаментах, несмотря на название, не гарантирован: за соседней стеной может оказаться офис с 30 сотрудниками, а на первом этаже ночной бар.
- Стоят апартаменты изначально дешевле, но только на первичном рынке.
- Налоги на апартаменты установлены более высокие, чем на недвижимость жилого фонда. Невозможно также получить налоговый вычет при продаже коммерческих помещений.
О последних двух пунктах поговорим отдельно.
Что дороже — апартаменты и квартира
Если сравнить по цене эти два объекта, то ситуация странная:
- Цена 1 м2 апартамента у застройщиков в среднем на 20% дешевле, чем аналогичная стоимость простой квартиры.
- Купить же готовые апартаменты по дешевой цене не удаётся, и нередко они оказываются дороже обычного жилья.
- Аренда апартаментов однозначно дороже аренды жилого помещения.
На самом деле все объяснимо:
- Себестоимость коммерческой недвижимости обходится застройщикам намного дешевле из-за низких нормативных требований и малой ответственности.
- Покупая апартаменты по ДДУ и вкладывая затем свои немалые средства в ремонт, покупку имущества, дольщик продаёт помещение вторично уже намного дороже.
- Аренда в апартаментах заведомо дорогая, так как они с этой целью и приобретаются: как правило собственник обустраивает их более комфортно под элитное жильё, приобретая дорогое оборудование и технику.
Апартаменты и налоги
Величина налога на недвижимость зависит от её кадастровой стоимости и площади.
Налог на жилую квартиру обычно варьируется в пределах от 0,1 до 0,3%. Налог на коммерческую недвижимость — от 0,3 до 2%.
- Минимальный налог устанавливается только для апартаментов гостиничного типа (не под офис или торговые помещения), кадастровая стоимость которых не более 300 тыс. руб. Теоретически это небольшое 2‑комнатное помещение.
- Если в площадь апартамента включена территория, прилегающая к дому, места общего пользования, то налог будет соответственно больше.
Что покупать — апартаменты или квартиру
Ответ зависит от цели приобретения:
- Для спокойного проживания с пропиской и удовлетворенным чувством собственника лучше приобретать квартиру.
- Несмотря на то, что внешне квартира может выглядеть попроще, она на самом деле больше соответствует нормам проживания, например, в ней обычно лучше звуко- и теплоизоляция, нормальная высота потолков, тщательней рассчитываются нормы освещения и т.д.
- Немаловажны меньшая стоимость коммунальных услуг и налогов.
Для инвестиций в недвижимость апартаменты — прекрасный выбор, так как окупаемость расходов достигается благодаря высокой цене апартаментов на вторичном рынке и дорогой аренды.
Если бизнесмен желает приобрести ещё одно жильё, расположенное близко к работе, и ему не нужна прописка в нем, то почему бы ему не приобрести коммерческое помещение? В этом случае отличие апартаментов от квартиры играет весьма малую роль.
(1
Апартаменты или квартира: в чем разница?
Сегодня апартаменты можно найти не только в люксовом сегменте – предложений на рынке появляется все больше. Апартаменты пользуются спросом и стали доступны широкому кругу покупателей. Однако приобретение подобной недвижимости таит в себе массу особенностей.
ИТАР-ТАСС
Первый вопрос, который возникает у обывателя – что такое апартаменты? Многие не знают, что от квартир их отличает ряд важных деталей. И если раньше апартаментами считались большие квартиры-студии, то сейчас этот вид жилья приобретает более точные правовые черты, и апартаменты можно найти и по 30 кв. метров.
По сути, это тот же отель, в котором можно купить номер с кухней, и в стоимость которого входит отельная инфраструктура. Здесь уже могут быть места для отдыха, фитнес-залы, рестораны и СПА, а также офисные помещения и конференц-залы, отмечают специалисты компании «Азбука Жилья». Апартаменты – это нежилые помещения, теоретически это коммерческая недвижимость.
Именно поэтому многие апарт-комплексы – это переоборудованные офисные здания. В Москве, в районах, где застройка жилых объектов запрещена, вполне законно можно построить апартаменты и продавать их в качестве помещений для проживания. Прописаться в таком месте не получится, а вот сделать временную регистрацию можно, и то не везде и не всегда.
То есть главное различие апартаментов и квартир в России – разный юридический статус.
Третьякова ДарьяРуководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Впрочем, владельцев апартаментов прописка мало интересует, отмечают аналитики Hospitality Income. Как правило, такие объекты покупаются как второе или третье жилье для состоятельных людей.
Обычно дорогие апартаменты приобретают сотрудники иностранных компаний, топ-менеджеры, бизнесмены – для них важно месторасположение и гостиничный сервис, отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Третьякова Дарья.
К тому же статус нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что может быть удобным для компании.
Елена ЛысенковаГенеральный директор компании Hospitality Income
Из минусов можно выделить расходы на эксплуатацию и повышенный налог. Сегодня на апартаменты он в пять раз больше, чем на квартиру, а ежемесячные платы за сервис могут варьироваться от 15 до 40 тыс. в месяц и более. Зато стоят апартаменты значительно дешевле – на 15-20% ниже квартир того же уровня.
Во многом это обусловлено отсутствием инфраструктуры – девелопер не обязан строить поликлиники, детские сады и школы, как это делается в случае с квартирами. Например, центр Москвы испытывает напряженность – школы и сады переполнены, а количество апарт-комплексов растет.
К тому же у таких объектов могут отсутствовать парковочные места, что также увеличивает нагрузку на городскую инфраструктуру.
Несмотря на незначительные недостатки, апартаменты обладают рядом важных достоинств. И тут уже, как говорится, дело вкуса и приоритетов: отталкиваться в выборе нужно от того, с какой целью приобретается жилье. По оценкам специалистов Hospitality Income Consulting, в ближайшие три года спрос на апартаменты будет только расти.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Разница между апартаментами и квартирой: что нужно знать покупателю
Апартаменты и «апарт-отели» — это появившийся на рынке относительно недавно, но уже ставший популярным тип недвижимости. Разберемся, что это и чем они отличаются от обычных квартир. Также рассмотрим, какие виды апартаментов существуют, и стоит ли их покупать в надежде сэкономить.
Апартаменты: что это значит
С точки зрения законодателя апартаменты квалифицируются, как нежилые (коммерческие) помещения, сходные с гостиницами. В них возможно временное проживание людей. Однако постоянно поселиться в апарт-отеле нельзя.
На практике апартаменты представляют собой очень похожие на квартиры помещения, а здания апарт-отелей очень похожи на многоквартирные дома. Однако это внешнее сходство обманчиво.
Отличия апартаментов и квартир
Юридический статус апартаментов – это их основное отличие от квартир и студий, и источник всех других различий. Нежилой статус существенно усложняет жизнь их собственникам.
- Во-первых, в них невозможно оформить постоянную регистрацию по месту проживания (прописку). Временная регистрация по месту пребывания возможна, но она не решает всех проблем.
Некоторые льготы постоянного жителя того или иного города останутся недоступны. Например, невозможно будет устроить ребенка в ближайшую популярную школу. Хотя временная регистрация по закону дает право на прикрепление к учебным заведениям, многие школы отдают приоритет постоянно зарегистрированным детям.
- Разница между апартаментами и квартирами заключается и в том, во сколько обойдется их содержание.
По сравнению с квартплатой, собственник заплатит на 15-20 процентов большие коммунальные платежи, не говоря уже о налогах и плате управляющей компании. Более подробно о том, сколько стоит содержать эту недвижимость, читайте в нашей статье.
Их цена обычно существенно ниже, чем стоимость аналогичного помещения в жилом фонде. За счет разницы в цене можно оплачивать коммунальные услуги много лет. Экономия в цене достигается за счет более низких затрат застройщика на их постройку.
Они могут строиться в бывших промышленных зданиях, что позволяет сократить время и затраты на проектирование и строительство. И даже если апарт-отель создается «с нуля», к нему применимы менее строгие строительные нормы и правила (СНиПы), чем к жилым объектам.
Поэтому затраты на строительство оказываются меньше.
Эта черта апартаментов может повлечь за собой как достоинства, так и их недостатки с точки зрения покупателя.
Апартаменты можно построить там, где жилье недопустимо (так как не нужно соблюдать санитарные, строительные и прочие нормы). Поэтому наличие апартаментов означает больший выбор мест покупки.
Низкая конкуренция с жильем под сдачу увеличит количество желающих снимать именно эти апартаменты, что будет плюсом для покупки в инвестиционных целях.
Санитарные и технические нормы в жилом помещении воспринимаются, как данность. Однако их несоблюдение — нахождение в промзоне, недостаток парковок и солнечного света, плохая шумоизоляция могут испортить впечатление от жизни в апартаментах. Разница с квартирой в удобстве проживания может оказаться существенной.
Многие апартаменты строятся в жилых комплексах — например, все здания вокруг жилые, и только одно занято апартаментами. Это означает, что еще одно жилое здание построить было нельзя из-за несоответствия санитарным или техническим нормам). Однако отличия от жилых норм будут не существенными, поскольку для остальных зданий они соблюдаются.
Зато владелец апартаментов испытает меньше трудностей в случае их перепланировки – применимые для нежилых помещений правила требуют меньше согласований, чем для жилого фонда.
Кроме того, в отличие от квартир планировка апартаментов изначально менее регламентирована, и предоставляет большую свободу для дизайнерских планов. . Поэтому многие из них продаются с минимальной отделкой.
Это позволяет дополнительно сэкономить при их покупке, а также не тратиться на переделку и сразу приступить к ремонту мечты.
Почему строят и зачем покупают апартаменты
В строительстве апарт-отелей замечены многие застройщики, которые строят также и жилые многоквартирные дома.
Как правило, их строят потому, что на имеющемся у строительной компании земельном участке построить что-то другое невозможно или невыгодно.
Например, если жилье не подходит по санитарным нормам, а офисный центр явно не будет уместен в спальном районе, выходом может стать создание апартаментов.
Мотивы покупателей при покупке различны. Кто-то стремится сэкономить на низкой цене. Другому покупателю подойдет уникальное место расположения апарт-отеля в городе, либо за городом в санаторно-курортной зоне.
Апартаменты бизнес-класса имеют собственную уникальную аудиторию покупателей.
Их, как правило, мало волнуют социальные аспекты (вроде отсутствия постоянной регистрации), но зато очень важно качество и уникальность проекта.
Отличия апартаментов и гостиниц
Приказом Министерства культуры РФ от 11 июля 2014 года № 1215 введены правила классификации гостиниц. В частности, приказ описывает различные виды номеров, которые могут существовать в отелях – «апартамент», «студия», «люкс», «сюит» и т.д.
Однако апартаменты могут располагаться не только в отелях и рекреационных зданиях (санаториях и т.п.), но и в административно-офисных зданиях. Поэтому они не полностью идентичны гостиничным номерам – хотя и ближе всего к ним с юридической точки зрения.
Более того, большинство продаваемых апартаментов похожи на жилье, а не на гостиницы. В свете вновь введенных правил об обязательной классификации гостиниц (присвоении «звезд»), многие владельцы апарт-отелей задумались о прохождении этой процедуры. Однако пока все еще неясно, обязательны ли «звезды» для псевдо-жилых, и что будет с теми из них, кто не прошел классификацию.
Виды апартаментов
Покупателям предлагается много проектов апарт-отелей, в которых легко запутаться. Приведенные ниже особенности – не аксиома, но наиболее часто в современных проектах апартаменты выглядят именно так.
- «лофт» — помещение в реконструированном промышленном здании, либо в новом, стилизованном под него;
- «студия» — представляет собой единое помещение с выделенным местом под кухню;
- «рекреационные» — находятся на территории санатория или оздоровительной базы;
- «бизнес» — наиболее дорогой тип апартаментов. Обычно каждый такой комплекс имеет какую-либо особенность для привлечения клиентов – уникальное расположение и роскошные виды, либо эксклюзивное оснащение и сервис;
- «эконом» — большая часть предлагаемых дешевых апарт-комплексов в продаже, рассчитанная на покупателя с небольшим бюджетом.
Каждому покупателю предстоит решить, насколько предоставляемые выгоды – будь то низкая цена или удачное расположение, стоят связанных с ними неудобств. Решившись купить апартаменты в новостройке, важно не забыть про риск незавершенного строительства и тщательно проверить как объект, так и застройщика.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:
Квартира или апартаменты: Что покупать?
На рынке недвижимости Москвы появляется все больше апартаментов, но не все покупатели до конца понимают, в чем особенности такого жилья. Специалисты сервиса kvartirolog.ru рассказали The Village, что такое апартаменты, чем они в принципе отличаются от квартир и что выгоднее взять в ипотеку, если у вас есть первоначальные накопления.
Апартаменты — юридически нежилое помещение, предназначенное для временного проживания.
Они обычно располагаются в перестроенных зданиях в центре города либо в новостройках, где застройщик не смог или не захотел получать разрешение на жилое строительство.
Такие здания обычно оформляются как нежилые — гостиничного, офисного или другого назначения. Тип здания влияет на размер налога на имущество.
Современные апартаменты, как правило, не уступают жилым домам в благоустройстве территории и инфраструктуры дома. Но при их покупке стоит обращать внимание на то, только ли апартаменты располагаются в этом здании и на вашем этаже или там также будут офисы или даже торговые площади. Самый комфортный вариант — это, конечно, апартаменты в доме, где также продаются квартиры.
Юридический статус нежилого помещения накладывает на апартаменты ряд ограничений:
269 новостроек было в Москве по данным на 1 июня, в 87 из них есть апартаменты.
До 30 % доходит разница в цене между апартаментами и квартирами. Однокомнатные апартаменты в среднем дешевле сопоставимых квартир на 15 %, двухкомнатные — на 20 %. При удалении от центра разница в цене, как правило, растет. Правда, некоторые апартаменты стоят дороже сопоставимых квартир.
Около 50 % жилых комплексов с апартаментами относятся к бизнес-классу, чуть меньше 40 % — к классу элит, 10 % — к комфорт-классу.
2,3 миллиона рублей стоят самые дешевые апартаменты в пределах МКАД (помещение площадью 16 кв. м. в Марфине со сдачей в конце 2018 года). За 2,4 миллиона рублей можно купить квартиру площадью 25 кв. м. в Восточном Бирюлеве, которую обещают сдать в конце этого года.
Предположим, вы хотите купить недвижимость недалеко от ТТК, не далее двух-трех станций от Кольцевой линии в пределах 15 минут пешком от метро. Вы рассматриваете жилые комплексы бизнес-класса со сдачей в 2018 году и выбираете однокомнатную квартиру или апартаменты площадью около 40 кв. м. В среднем такая квартира будет стоить 9,1 миллиона рублей, а апартаменты — 7,8 миллиона рублей.
Допустим, у вас есть 3 миллиона рублей в качестве первоначального взноса, остальную сумму можно взять в ипотеку под 11,7 % годовых (средняя ставка ипотеки в Москве за 1-й квартал 2017 года по данным ЦБ РФ) на 15 лет.
Стоимость обязательного страхования имущества составит 0,15 % (начисляется ежегодно на остаток задолженности) в год.
При этом желательно, чтобы ваш доход был не менее 150 тысяч рублей, если вы покупаете апартаменты, и 180 тысяч рублей — если квартиру: рекомендуется, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке составлял не более 40 % от заработка.
Общие выплаты за весь срок кредита
Таким образом, при первоначальной разнице в цене между квартирой и апартаментами в 1,3 миллиона рублей, итоговая разница при ипотеке составляет 2,8 миллиона рублей.
Сэкономленные деньги можно либо направить на досрочное погашение кредита — так вы погасите его за 10 с половиной лет и сэкономите около 2 миллионов рублей, — либо каждый месяц класть эту сумму в банк под проценты. Через 15 лет при ежемесячно пополняемом депозите в 11,8 тысячи рублей и ставке 7 % вы накопите порядка 3,7 миллиона рублей.
При этом на 9,1 миллиона рублей, которые в нашем случае стоила квартира, можно купить апартаменты, уже сданные в эксплуатацию, большей площади или расположенные ближе к центру.
В итоге апартаменты оказываются более выгодными, чем квартира. При этом главным их минусом остается отсутствие постоянной регистрации и вероятность нежелательного соседства, поэтому если для вас эти факторы критичны, то апартаменты вам не подойдут.
Обложка: Sea Wave – Adobe.Stock.Com
Разница между апартаментами и квартирой
При покупке нового жилья важно иметь четкое представление о разных вариантах, их плюсах и минусах. Это позволит избежать неправильного выбора, не жалеть потом о покупке и упущенных возможностях.
На рынке недвижимости наряду с привычными квартирами и домами появляются и новые объекты, такие как таунхаусы, пентхаусы, апартаменты. Они имеют ряд тех преимуществ, которых нет у квартир, поэтому достойны более внимательного рассмотрения.
Какая разница между апартаментами и квартирой, частным домом и таунхаусом? Если не достаточно своих знаний, всегда можно обратиться к специалистам за информацией – юристам, риэлторам, строителям.
Достаточно востребованными среди покупателей являются апартаменты и квартира – в чем разница между этими видами недвижимости? Нужно знать это перед тем, как идти на осмотр объекта, предложенного к продаже, чтобы обратить внимание на плюсы и минусы нового формата жилья.
Основные характеристики
Квартира – привычный и знакомый вид жилого помещения. Даже если современные застройщики значительно усовершенствуют такую жилплощадь за счет расширения пространства, рациональной разработки планировки и интерьера, основные качества остаются те же.
Квартиру можно купить, получить в наследство, жить в ней самому или сдавать в аренду. Покупка в собственность всегда является выгодным вложением денег. Располагается такая жилая недвижимость в зданиях разной этажности, имеет одну, две, три или больше комнат.
Оснащается различными системами инженерных коммуникаций, обеспечивающих комфортные бытовые условия и соблюдение санитарно-гигиенических норм.
Квартира изначально проектируется и строится с учетом постоянного проживания в ней. Поэтому в таком помещении всегда есть полноценная кухня, с плитой, вентиляцией для вытяжки, почти всегда полноценная ванная комната и туалет. Квартирные условия проживания могут отличаться только из-за года постройки жилья, его категории (эконом, элит-класса).
ВНИМАНИЕ! Сразу после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома квартиры включаются в жилой фонд.
В этом важное отличие от апартаментов данной недвижимости, так как апарт-комплекс обычно строится как отель с комнатами для аренды. На рынке недвижимости на данный момент огромное количество квартир к продаже, в старых домах и в новостройках.
Почему же возникает интерес у покупателей и другим объектам, в том числе и к апартаментам? Есть ли какие-то преимущества, значительные, у новых видов жилья?
Что это такое
Апартаменты отличаются от квартиры тем, что они изначально строятся в гостиничных комплексах, предназначаются для аренды. Но по своим бытовым характеристикам могут не уступать обычной квартире или дому.
В них есть спальни, гостиные, ванные комнаты. И даже во многих апартаментах есть полноценные кухни – в составе студии или отдельные. Но перед тем, как рассматривать такой вид жилья для покупки и постоянного проживания, нужно уточнить – это жилое, нежилое помещение, какой статус оно имеет на рынке недвижимости и в реестре.
Апартаменты в Москве или другом крупном городе всегда относятся к сегменту жилья элитного, респектабельного. Поэтому они могут иметь высокую стоимость и для аренды, и для покупки. Такую недвижимость предпочитают состоятельные, деловые люди, обладающие большими финансовыми возможностями. Какие еще характеристики свойственны для апартаментов?
- Находятся они на территории гостиничных комплексов. Но сейчас застройщики могут возводить и отдельные здания, комплексы с квартирами, которые презентуют как апартаменты.
- Это квартиры, обеспеченные всеми бытовыми условиями, но их отличает повышенный уровень комфорта, стильный авторский интерьер, дорогая обстановка.
- Для строительства и отделки квартир апартаментного типа применяются высококачественные материалы и технологии. Жилье даже на первый взгляд должно выглядеть дорого и респектабельно.
- Кухня в квартире для аренды может быть и полноценной и такой, в которой можно готовить только простые, элементарные блюда. Например, кухонное помещение оснащается только микроволновкой, электрическим чайником.
Законодательство определяет апартаменты как временный вид жилья, не включая его в жилой фонд. Если есть желание купить именно такой объект для постоянного проживания, нужно выяснить его статус, как застройщик зарегистрировал недвижимость. Иначе в дальнейшем в такой квартире нельзя будет зарегистрироваться, совершать с ней некоторые операции.
Статус по законодательству
По закону апартаменты не считаются жильем, не относятся к категории жилой недвижимости. В этой категории присутствуют только квартиры, частные дома, комнаты в коммуналках. Они соответствуют всем характеристикам жилого помещения, но располагаются в зданиях, не входящих в жилой фонд. С этим связаны некоторые трудности для владельцев при эксплуатации апартаментов.
Преимущества
Не всегда жить в апартаментах менее неудобно, чем в обычной квартире:
- Если жилье включено в гостиничный комплекс, оно будет и обслуживаться по принципу обслуживания гостиничного номера. Обслуживание производится персоналом, в удобное для жильца время, включает уборку, смену белья, другие услуги. Может доставляться завтрак или ужин. Это зависит от комплекса обслуживания к гостинице.
- Сдаются апартаменты сразу с готовой обстановкой, техникой. Дорогие номера всегда имеют стильный и роскошный, статусный интерьер.
- Такое жилье отличается повышенным комфортом и безопасностью, оно всегда находится под охраной. Жить в апартаментах – значит получать все необходимые комфортные условия, удобство и уют.
Как временное жилье (но время проживания может быть очень продолжительным), апартаменты пользуются спросом среди состоятельных людей. Такие квартиры обычно располагаются или близко к морю, зоне отдыха (в курортных городах), или близко к бизнес-центрам, к центру мегаполисов.
Отличия от обычных квартир
Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.
- Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
- Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
- Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
- Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.
Для перепланировки квартиры получится получить разрешения, если будущие изменения не опасны для прочности конструкции здания в целом, не приведут к рискам изменения, нарушения прочности стен и перекрытия. Часто для перепланировки апартаментов, не входящих в жилой фонд. Проще получить нужные разрешительные документы.
Также разница между двумя указанными типа жилья просматривается и в вопросах стоимости, наличия инфраструктуры в районе, возможности прописки.
Цена недвижимости
Апартаменты считаются дорогим видом недвижимости, это связано с тем, что они продаются часто уже с готовым интерьером, отделкой, обстановкой. Но на самом деле такие жилые помещения стоят на процентов 10-15 меньше, чем квартира такой же площади и состояния. Но есть ли действительно выгода в покупке апартаментов?
ВНИМАНИЕ! Нужно учитывать, что для объектов жилого фонда коммунальные платежи намного ниже, чем для объектов фонда нежилого.
В процесс проживания в квартире апартаментного типа ее владельцы столкнуться с большими суммами в платежках, это существенный отрицательный момент. Нужно хорошо просчитать, стоит ли престижный статус жилья таких расходов в будущем.
Вопрос с регистрацией
Зарегистрироваться в апартаментах, не включенных в жилой фонд, нельзя.Такая возможность появится у собственников только тогда, когда застройщик просто представляет как апартаменты обычные многоквартирные дома, используя название в качестве рекламы.
Нужно перед покупкой выяснить этот вопрос – как регистрируется дом, какой у него статус. Если апартаменты находятся на территории гостиничного комплекса, вопрос с пропиской не решается никак.
Недостатки
Отсутствие возможности прописки не единственный отрицательный момент. На приобретенное имущество нужно платить налог, и он намного ниже для квартир, частных домов, относящихся к жилому фонду. Нежилая недвижимость облагается более высокой процентной налоговой ставкой.
Нужно точно знать, для каких целей приобретаются апартаменты. В них можно жить самому, постоянно или временно (хотя такой тип квартиры не предназначен для проживания постоянного), сдавать в аренду.
ВАЖНО! Если покупка является инвестицией и недвижимость будет сдаваться в наем, следует владельцу оформить себя как ИП, платить налоги. А при продаже апартаментов собственник не освобождается от соответствующих налоговых платежей на прибыль.
Причины для покупки
Покупка апартаментов не означает, что в такой квартире нельзя будет жить длительное время. Данный вид недвижимости является очень востребованным на данное время. Она гарантирует наилучшие условия для проживания, но здесь нельзя будет (в большинстве случаев) прописаться, зарегистрироваться.
Приобрести апартаменты выгодно как дополнительное жилье в месте отдыха или деловой деятельности. Такую недвижимость можно будет и сдавать в аренду. Приобретать апартаменты можно в следующих случаях:
- Если есть возможность и желание сделать выгодную инвестицию в недвижимость. Такое жилье, если оно имеет выгодное расположение и обеспечено всеми удобствами, можно будет всегда сдавать за хорошую плату. Жить самому постоянно в апартаментах и платить высокие коммунальные платежи не имеет смысла.
- Если хочется иметь удобную квартиру рядом с морем или в другом городе, где вы часто бываете с деловыми поездками или с другой целью.
- Когда под статусом апартаментов представлены обычные квартиры, включенные по документам в жилой фонд.
По коллективному заявлению жильцов апартаментов их недвижимость может быть переведена в ЖФ. Но для этого нужно, чтобы такие квартиры полностью соответствовали всем требованиям к квартирам. Также следует знать, что процедура займет определенное время, сбора многих документов и разрешений.