Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

На какие уловки идут недобросовестные застройщики при заключении договора долевого участия (ДДУ) — рассказываем вместе с экспертами

Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

Andrii Yalanskyi/shutterstock.com

С переходом на эскроу-счета вероятность обмана покупателей новостроек снизилась. Даже если застройщик не достроит дом, дольщик сможет вернуть вложенные деньги, которые хранятся в банке до завершения строительства.

Несмотря на это, существуют уловки, на которые идут недобросовестные застройщики, вводя в заблуждение дольщиков. Вместе с юристами рассказываем о них.

1. Заключение предварительного договора

Одна из подобных уловок связана с самим видом договора, который заключается с покупателем новостройки. Федеральный закон о долевом участии (214-ФЗ) защищает права покупателя при подписании им именно договора долевого участия.

Но на практике недобросовестный продавец может предложить подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с оговоркой, что многоквартирный дом находится на этапе строительства.

В этом случае покупатель не приобретает статуса участника долевого строительства и его права не будут защищены данным законом, рассказывает управляющий партнер юридическойя фирмы Howard Russia Евгений Нехаев.

При заключении ПДКП денежные средства поступают сразу в распоряжение застройщика или близких к нему фирм. Если строительная фирма обанкротится, то могут появиться новые обманутые дольщики.

Хотя и такой договор можно будет оспорить в суде, на это уйдет время. «Нам удавалось доказать, что намерением покупателя было заключение именно ДДУ, однако это непростой и длительный процесс», — отметил Евгений Нехаев.

Поэтому при покупке жилья на стадии строительства нужно обязательно заключать именно ДДУ.

Денис Хузиахметов, руководитель юридической коллегии «Белая сова»:

— Недавно обратился клиент с просьбой провести правовой анализ предложенного застройщиком к заключению договора, на деле оказавшимся как раз предварительным договором на квартиру, которой еще нет.

Дом не то что не сдан в эксплуатацию, он даже не возведен. При этом застройщик — крупная и известная фирма, работающая на рынке Санкт-Петербурга.

Пришлось настоятельно отговорить клиента от заключения договора и подыскать застройщика, работающего «в белую».

2. Менять условия в одностороннем порядке

Еще одна возможная уловка — это включение в ДДУ пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке.

«Застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве может вносить оспоримые условия о возможности одностороненнего расторжения договора по своей инициативе, об одностороннем изменении площади квартиры или цены.

Все эти условия требуют детального изучения и корректировки», — рассказал глава юридической коллегии «Белая сова».

Наличие таких пунктов даст застройщику право уменьшить площадь квартиры без изменения цены или увеличить цену в случае изменения конъюнктуры рынка. «Такие примеры на практике встречаются все реже. Как правило, они признаются судом недействительными, ухудшающими права потребителя», — добавил юрист.

3. Доплата за метры

Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.

В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.

«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.

Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

Застройщики могут включать в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия метража квартиры фактического от метража проектного ( PHOTOCREO Michal Bednarek/shutterstock.com)

4. Дополнительное соглашение

Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.

Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».

5. Продажа квартиры с согласия застройщика

Застройщики также могут прописать в договоре невозможность уступки права требования на квартиры без их согласия. Пока дом строится, дольщик по закону может уступить свои права — продать квартиру в недостроенном доме. Но в некоторых договорах прописано, что нужно получить согласие застройщика на такую переуступку прав и согласовать с ним цену, отмечает Анастасия Поликыржа.

«Это хитрость, обычно застройщики начинают подключать своих риелторов, юристов и берут за эти услуги определенную сумму вознаграждения. Например, дольщик может продать квартиру, но заключив договор по поиску, продаже и регистрации квартиры. Это такой способ получить вознаграждение с дольщика за допуслуги», — пояснила адвокат.

6. Определенная подсудность

Еще один пункт, который застройщик может включить в договор, — это рассмотрение дела в случае возникновения спора только в определенному суде.

Например, может быть прописано, что дело будет рассматривать только Мещанский районный суд Москвы, добавила адвокат.

«Данный пункт договора ущемляет права истца как потребителя на предъявление иска в суд по своему выбору, вследствие чего является недействительным», — отметила Анастасия Поликыржа.

Застройщики также могут навязывать дополнительные услуги. Например, оформление прав собственности, страхование (может составить 10–30% от стоимости квартиры). Это могут быть также услуги управляющей компании застройщика с повышенными тарифами за коммунальные услуги, привела примеры Анастасия Шеверева из «Юрлов и Партнеры».

7. Рекламные обещания

Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа.

Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом.

Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.

«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.

Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

Распространенным способом хитрости со стороны застройщика являются обещания, которые даются вне договора долевого участия: в рекламных буклетах или на словах  ( Yerbolat Shadrakhov/shutterstock.com)

Как не попасть на уловки

Чтобы не попасть на подобные уловки, при подписании ДДУ эксперты рекомендуют обратить внимание на следующие моменты.

В первую очередь стоит понимать, что вы покупаете. В ДДУ должно быть четко прописаны все параметры приобретаемой недвижимости, говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям.

Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без).

Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.

Второй момент, который нужно проверить, — это указанные в ДДУ сроки ввода дома в эксплуатацию и сроки передачи ключей. Как правило, это две разные даты, что надо учитывать при планировании ремонта и переезда в новую квартиру.

Третий важный пункт, на который нужно обратить внимание, — это обязательства застройщика по устранению строительных дефектов и гарантийные обязательства на объект недвижимости и коммуникации. В случае возникновения проблем собственник может апеллировать к застройщику именно на основании этого пункта, а также характеристик передаваемого объекта, указанных в ДДУ.

Четвертый момент, который нужно изучить, касается обязанностей и самого дольщика, и других условий сделки.

Например, здесь может быть прописана необходимость согласования условий переуступки ДДУ с застройщиком.

«Если дольщику нужно будет срочно продать квартиру, а застройщик не захочет быстро согласовывать сделку, то вопрос придется решать в суде, что займет время», — отметила Ирина Доброхотова.

В целом надо ориентироваться на содержание самого договора, а не на то, что указано в рекламе. Важно ознакомиться с проектной документацией, в том числе с декларацией, в которой указано финансовое положение застройщика. Наличие декларации можно проверить на сайте Минстроя России.

Строительная погрешность: кто заплатит за расхождения в метраже квартиры — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.Ru/Острогорская Оксана Дольщики обратились в суд и потребовали вернуть им переплату за квартиру, которая оказалась на 5,2% меньше, чем было указано в договоре. Он гласил, что разница до 5% не влечет перерасчета цены. Но сколько получат дольщики: стоимость 5,2% или 0,2% площадей? Две инстанции выбрали второй вариант, но ВС с ними не согласился. А юристы дали советы дольщикам и застройщикам.

Фактическая площадь квартиры может немного отличаться от проектной. Это допустимая строительная погрешность, которая зависит от итоговой толщины стен, округления цифр при проектных расчетах и так далее, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. По ее словам, дольщику нужно быть готовым к тому, что фактическая площадь будет отличаться от заявленной хотя бы на 2 кв. м. Одно из подобных дел недавно дошло до Верховного суда. Он решал, какую компенсацию получит дольщик, если его квартира оказалась немного меньше, чем указано в договоре.

Иск в суд подали супруги Балаковы* от себя и двух несовершеннолетних детей. Они потребовали 54 240 руб. компенсации каждому с девелопера «Балаковоспецстрой», который передал квартиру не 192,3 кв. м, а на 10 кв. м меньше.

По условиям договора, перерасчет не допускался, если метраж «отклонялся в большую или меньшую сторону менее чем на 5%». У Балаковых разница составила 5,2%. Но две инстанции истолковали 5% как допустимое отклонение.

Читайте также:  Отказ от наследства в пользу детей

Они предписали компенсировать лишь ту величину, которая его превышает, то есть 0,2% от площади, или 2166 руб. каждому из четырех истцов. 

Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

Как толковать неясную формулировку

С этим не согласилась гражданская коллегия Верховного суда. Она напомнила, что смысл соглашений надо толковать из буквального содержания слов и выражений (ст. 431 ГК). Действительно, в договоре указано, что отклонение площади до 5% не влияет на цену.

Но ничего не говорится о том, что в случае превышения «лимита» разница оплачивается за вычетом стоимости 5%, отмечается в определении № 32-КГ17-44. С таким объяснением коллегия под председательством Андрея Марьина отправила дело на пересмотр в апелляцию.

Формулировка в договоре действительно нечеткая, полагает управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит. По его мнению, гражданская коллегия решила дело верно, но неполно обосновала, объясняет Пустовит.

Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

Текст договора, видимо, составлял застройщик, а при неясности условия оно должно толковаться против предложившей его стороны, говорит адвокат. Таков принцип contra proferentem, который ввел в практику еще ВАС.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

На практике, наоборот, итоговая площадь чаще всего больше проектной, делится наблюдениями Закиян. И тут проблема возникает у дольщиков, которые должны найти деньги, чтобы доплатить за «лишние» метры в короткий срок – как правило, договор дает на это 10 дней, говорит юрист. 

Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

Дольщики часто не могут заплатить за «лишние» метры вовремя и не получают пакета документов для регистрации права собственности. Это может продолжаться несколько месяцев.

Ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян

А если в договоре указана фиксированная цена (не за единицу площади, а за объект в целом), то требовать перерасчета из-за разницы платежей нельзя, добавляет Люцина Доу-Гуан-Хун из юрфирмы «ЮСТ».

Советы сторонам

  • Застройщикам Пустовит рекомендует указывать в договоре процент допустимого отклонения площади и чётко прописывать, входит ли этот процент в расчёт, если отклонение превышает порог.
  • Дольщикам Закиян советует иметь запас денег на случай, если при сдаче квартиры ее метраж окажется больше проектного. Но, прежде чем платить, имеет смысл организовать свой замер. Итоговую площадь определяет БТИ, однако дольщик может привлечь своего специалиста. «Если его обмеры получатся другими, то надо направить застройщику претензию с требованием перерасчета», – напутствует Закиян.

* фамилии изменены редакцией

Застройщик требует, чтобы я оплачивал разницу кв. м. квартиры по старой цене

В данном случае всё зависит от условий заключенного договора участия в долевом строительстве.

В нем должна быть указана стоимость квартиры в твердой сумме либо исходя из стоимости одного квадратного метра. А также в договоре обычно прописываются условия о доплате в случае изменения общей площади квартиры.

При этом если общая стоимость квартиры определяется из стоимости одного квадратного метра, то при изменении площади квартиры нужно будет доплачивать стоимость, исходя из стоимости кв.м., указанной в договоре.

Так ст. 5 ФЗ №214-ФЗ предусмотрено, что цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, и только по соглашению сторон.———————

А вот доп. соглашени о переносе сроков строительства Вы зря подписали, т.к. в соответствии с п. 2 ст.

6 ФЗ 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

  • Это бы хоть как-то компенсировало разницу в стоимости квартиры.———————
  • Теперь если Вы нарушите порядок оплаты, предусмотренный договором, то вероятнее всего, придетсяя уплачивать неустойку.
  • Так как в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.———————

Также Вы можете потребовать в судебном порядке расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств. А на полученные денежные средства купите себе новую квартиру, так как Вы сказали, что цены на них сейчас в Вашм городе ниже, чем были в 2008 году.

  1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  2. Только вот что такое существенное изменение размера объекта закон не определяет.

Как правило, застройщики включают в договор пункт о допустимом увеличении площади до 10%. В Вашем случае она увеличилась на 15,2%.

Если подобного условия в договоре нет, то, полагаю, существенное или нет это изменение будет решать суд.

18 мая 2012, 08:03

Квартира от застройщика оказалась больше, чем в договоре

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

  • При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
  • Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
  • Татьяна Е.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации (БТИ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры.

Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты.

А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ. Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру.

Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора.

А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа.

Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег.

Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил).

Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади.

Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Читайте также:  Наказание за использование труда иностранных граждан, не имеющих разрешения на работу

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

belchonock/Depositphotos

Кто делает обмер квартир и как это происходит?

Обмерами квартир занимаются кадастровые инженеры компаний, имеющих соответствующую лицензию. У таких специалистов есть необходимое оборудование и инструменты, они знают методику, по которой определяется площадь и заполняются документы. Когда дом готов, застройщик приглашает инженера на объект.

Обмеры жилых помещений идут параллельно с вводом дома в эксплуатацию. Таким образом, когда вы принимаете объект, фактическая площадь квартиры уже известна, и, подписывая акт приемки, вы соглашаетесь с указанными значениями.

Поэтому рекомендуем обращать на это внимание и быть готовыми к тому, что за квартиру придется доплатить или, напротив, получить от застройщика денежные средства, если площадь меньше проектной.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?

Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра.

Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации.

Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.

В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия.

Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.

Покупка квартиры в новостройке без внутренних стен

Приемка квартиры в новостройке без отделки

По какой цене придется доплачивать?

Если площадь после обмера не совпадает с указанной в ДДУ и надо сделать перерасчет, застройщик должен сообщить вам об этом в письменном виде. Вне зависимости от того, сколько квартиры в доме стоят в данный момент, эти дополнительные расчеты производятся по стоимости кв. метра, указанной в ДДУ.

Можно ли оспорить результаты обмера?

Случаи, когда реальная площадь жилья отличается от проектной, нередки. Но, как правило, конфликтных ситуаций по данному поводу не возникает. Наша практика показывает, что договориться с клиентами легко.

Однако на рынке бывают ситуации, когда покупатели не соглашаются с результатами обмеров. В таком случае клиент вправе оспорить результаты обмеров в суде. Никто из застройщиков не может этому препятствовать.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • В чем смысл поправок в 214-ФЗ?
  • Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев
  • Как проверить отопление, принимая квартиру в новостройке летом?
  • Как доказать, что в квартире балкон, а не лоджия?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Решение о взыскании разницы в стоимости фактической и проектной площади

Решение о взыскании разницы в стоимости фактической и проектной площади

РЕШЕНИЕ

31 марта 2018

город Москва

Пресненский районный суд города Москвы в составе председательствующего при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Свентицкого А.В. к ООО «СтройЛюкс» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о взыскании с ООО «СтройЛюкс» разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства согласованной сторонами и фактически предоставленной площади в размере 116 130 руб., штрафа и компенсации морального вреда в размере 5000 рублей.

Требования мотивированы тем, что 24 апреля 2017 года между истцом (участником долевого строительства) и ООО «СтройЛюкс» (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве, на основании которого истцу была передана квартира.

Истец исполнил все взятые на себя перед ООО «СтройЛюкс» обязательства, в том числе оплатил полную стоимость объекта долевого строительства, которая согласно п. 2.1 Договора составила 13 620 390 за 82,1 кв.м.

Согласно Акту приема-передачи объекта долевого строительства фактическая площадь переданной по договору квартиры составила 81,4 кв.м., что на 0,7 кв.м. меньше площади согласованной в договоре участия в долевом строительстве. Данное изменение площади не было оговорено в договоре.

Исходя из стоимости объекта долевого строительства стоимость одного квадратного метра указанной квартиры составляет 165 900 руб.

Поскольку возникшие между сторонами правоотношения подпадают под действие ФЗ «О защите прав потребителей» он, как потребитель, имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены приобретенной квартиры на стоимость разницы площади объекта долевого строительства согласованной сторонами и фактически предоставленной площадью.

За устранением нарушения его прав и законных интересов он обращался с претензией в ООО «СтройЛюкс», в удовлетворении которой ему было отказано. Нарушение ответчиком его прав как потребителя причинило ему моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях в связи с глубокими переживаниями по причине попирания его прав, который он оценивает в 5000 руб.

В судебном заседании на уточненных требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СтройЛюкс» исковые требования не признал и пояснил, что в договоре определена общая стоимость всего объекта, а не стоимость квадратных метров; изменение первоначальной цены договора возможно только если это предусмотрено в самом договоре и имеется согласие участника долевого строительства, что в данном случае отсутствует; истец подписал акт приема – передачи квартиры, что свидетельствует о его согласии с реальной площадью квартиры и отсутствии претензий к ответчику; отличие площади от проектной обусловлено применением БТИ понижающих коэффициентов для балкона, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований нет. При этом пояснил, что фактическая площадь квартиры даже с учетом понижающих коэффициентов все равно на 0,7 кв.м. меньше проектной.

Согласно копии договора участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного между ООО «СтройЛюкс» (застройщиком) и истцом (участником долевого строительства), застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить малоэтажный жилой на земельной участке, принадлежащем застройщику на праве собственности и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить стоимость объекта долевого строительства в установленном порядке и сроки принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи;

Объектом долевого строительства является квартира, в состав которой входит отделка и установленное инженерное оборудование, общей площадью 82, 1 кв.м; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 01.01.2018 года.

; общая стоимость объекта долевого строительства составляет 13 620 390 руб.

и определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и/или в счет оплаты услуг застройщика; расчет с застройщиком по уплате стоимости объекта долевого строительства осуществляется в следующем порядке:

  • Для уплаты застройщику части стоимости объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение трех дней с момента подписания договора открывает за счет собственных средств безотзывной, покрытый оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика с возможной пролонгацией его срока действия.
  • Оплата оставшейся части общей стоимости объекта долевого строительства осуществляется участником долевого строительства по кредитному договору.
  • Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет застройщика.

Из копии заявления на аккредитив следует, что истец поручил осуществить ООО «СтрйЛюкс» оплату по договору долевого участия в строительстве квартиры; аккредитив полный, безотзывный, без акцепта (л.д. 10);

Согласно копии платежного поручения истец в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве перечислил ООО «СтройЛюкс» денежные средства в сумме (х).

На основании копии акта приема-передачи ООО «СтройЛюкс» (застройщик) передал, а истец (участник долевого строительства) принял объект долевого строительства, в состав которой входит отделка и установленное инженерное оборудование, расположенную в подъезде 4, общей площадью 77, 8 кв.

м; указанный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; права участника долевого строительства на указанную квартиру возникли на основании договора долевого участия в строительстве; по настоящему акту застройщик передал участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принял в собственность вышеуказанное недвижимое имущество в том виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта; стороны согласились, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует условиям, согласованным сторонами.

На основании копии ответа из ООО «СтройЛюкс» в удовлетворении претензии истцу было отказано, поскольку в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома изменение цены объекта при уменьшении площади квартиры не предусмотрено; цена определяется как стоимость самого объекта строительства, а не стоимость квадратного метра.

Из копии технического паспорта жилая площадь квартиры составляет 77,8 кв.м., а общая площадь жилого помещения с учетом балконов составляет 81,4 кв.м.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.

29 Закона РФ “О защите прав потребителей” потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги), соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги), безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала того же качества или повторного выполнения работы. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии – в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Читайте также:  Кто наследует по закону: Мама умерла, а завещание на квартиру не оставила- не успела

В то же время, гарантии качества, предусмотренные договором долевого строительства, оговорены в ст. 7 п.

1 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домом”, в соответствии с которой, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно п. 2 – в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора и указанный в части 1 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему усмотрению вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, 2) соразмерного уменьшения цены договора.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 ч. 1 ФЗ N 214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

В судебном заседании установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцом (участником долевого строительства) и ООО «СтройЛюкс» (застройщиком), истцу была передана квартира, общей площадью с учетом площади балкона 81,4 кв.

м, находящаяся по адресу (х), в то время как проектная площадь этой эе квартиры составляла 82,1 кв.м., что на 0,7 кв.м.

меньше площади согласованной в договоре участия в долевом строительстве, что подтверждается письменными материалами дела, исследованными в ходе судебного разбирательства, не доверять которым у суда оснований нет и которые никем не оспаривались.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в договоре долевого участия, заключенном между сторонами, относилось предоставление истцу квартиры площадью 82,1 кв. м, уменьшение общей площади квартиры является ухудшением качества квартиры.

Кроме того, самим договором участия в долевом строительстве (п. 3.

1 договора) застройщик обязуется передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При таких обстоятельствах требования истца о соразмерном уменьшении стоимости квартиры суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку уменьшение оплаченной истцом проектной площади квартиры является существенным нарушением условий договора, в связи с чем ответчик должен выплатить истцу компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере 116 130 руб.: 82,1 кв.м. (проектная площадь квартиры) * 0,7 кв.м..

Несмотря на то, что стоимость 1 кв. м площади квартиры в договоре не была указана, определить ее возможно исходя из общей цены договора и общей площади квартиры, указанной в договоре.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения иска, так как в договоре определена общая стоимость всего объекта, а не стоимость квадратных метров; изменение первоначальной цены договора возможно только если это предусмотрено в самом договоре и имеется согласие участника долевого строительства, что в данном случае отсутствует; истец подписал акт приема – передачи квартиры, что свидетельствует о его согласии с реальной площадью квартиры и отсутствии претензий к ответчику, отклоняются судом как несостоятельные и основанные на неправильном толковании норм права.

Застройщик просит доплатить за лишние метры. Это законно?

Если кратко — законно, но есть нюансы.

Хоть технологии строительства и развиваются с каждым годом, пока еще невозможно построить дом с точностью до сантиметра.

Поэтому фактическая площадь квартиры может немного отличаться от той, что указана в договоре долевого строительства, в меньшую или большую сторону.

Что делать в этом случае и вправе ли застройщик просить доплату, рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Доплата за лишние метры — законное требование

Когда человек покупает квартиру на стадии котлована, он подписывает с застройщиком ДДУ — договор долевого участия.

В этот момент застройщики обычно предупреждают, что площадь квартиры в договоре — проектная, то есть ориентировочная, и в готовом доме она может немного отличаться.

И когда человек подписывает договор, он принимает на себя риск: если площадь квартиры окажется больше проектной, придется доплатить за лишние метры.

Есть закон, которые регулирует отношения между дольщиками и застройщиками — это ФЗ 214. В нем есть пункт об изменении стоимости квартиры после заключения договора:

«По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

Цена квартиры может быть изменена — пункт 2 статьи 5 закона «Об участии в долевом строительстве»

Это значит, что если в договоре долевого участия есть пункт о возможном увеличении метража квартиры, доплата за лишние метры будет законной.

При этом дольщик доплачивает за лишние метры не по рыночной цене, а по цене, которая указана в договоре долевого участия. Обычно она ниже, потому что договор заключался на стадии строительства, и тогда квартира стоила дешевле.

Застройщик не может требовать оплатить больше 5% площади

Застройщик вправе требовать доплату за лишние метры, но есть ограничение: не больше 5% площади квартиры. Например, по договору застройщик должен передать дольщику квартиру площадью 50 м². Если площадь квартиры будет 52,5 м², дольщику нужно будет доплатить за 2,5 м² — это вписывается в разрешенные 5%.

5% – законная погрешность — подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 закона «Об участии в долевом строительстве»

Но если площадь будет больше на 10%, например 55 м² вместо 50 м², дольщик должен будет заплатить не за пять лишних квадратов, а только за два с половиной.

Бывает, что застройщики требуют доплату за все лишние метры, а не только законные 5%. Тогда нужно обратиться в суд с требованием передать ключи, подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности. Суды обычно встают на сторону дольщиков.

Но превышение площади на 5% и больше случается редко, и обычно в трех‑, пятикомнатных квартирах. Чаще всего погрешность составляет 1 – 2%.

Дольщик вправе отказаться от квартиры

Если площадь квартиры увеличилась больше чем на 5%, дольщик может расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

Если погрешность больше 5%, можно расторгнуть договор — подпункт 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ 214

Кроме денег застройщик должен заплатить проценты за пользование деньгами дольщика. Для физических лиц — 1/150 ключевой ставки Центробанка за каждый день, для юридических — 1/300.

Ключевая ставка Центробанка

Например, дольщик — физическое лицо, купил квартиру за 3 млн рублей два года назад. Но ее площадь увеличилась на 7%, и дольщик выбрал не доплачивать, а расторгнуть договор. Тогда застройщик должен ему вернуть:

  • 3 млн рублей — стоимость квартиры;
  • 620 500 рублей — проценты за 730 дней в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка. На день публикации статьи ставка — 4,25%.

На возврат денег у застройщика есть десять рабочих дней со дня расторжения договора.

Сроки и правила возврата денег — пункт 2 статьи 9 ФЗ 214

Если площадь уменьшилась, платит застройщик

По закону застройщик должен передать дольщику квартиру, которая соответствует проектной документации, — это значит, что площадь не должна быть меньше той, что указана в договоре.

Квартира должна соответствовать проектной документации — статья 7 закона «Об участии в долевом строительстве»

Если площадь квартиры меньше, дольщик вправе потребовать снизить ее стоимость. То есть вернуть часть денег.

Но при этом закон о долевом строительстве разрешает сторонам самим определить, что делать, если площадь квартиры меньше или больше. И застройщик может указать в договоре долевого участия условия, при которых он платит.

Дольщик вправе требовать снизить цену — статья 29 закона «О защите прав потребителей»

Например, в договоре доплата за уменьшение площади может быть указана в квадратных метрах:

«Стоимость объекта уменьшается, если фактическая площадь меньше проектной на 1м²»

С таким условием застройщик может не доплачивать за уменьшение площади на 0,9 м². И нет никакого более банального и надежного способа защиты, чем внимательно прочитать договор до подписания.

Что делать, если не хватает на доплату

Стоимость 1м² может быть высокой, особенно в Москве и Петербурге. Допустим, один квадрат стоит 170 000 рублей, а площадь квартиры увеличилась на 4 м², тогда дольщику придется доплатить 680 000 рублей.

Но расторгать договор из-за большей площади невыгодно: цены на квартиры в сданном доме выше, чем на этапе котлована плюс инфляция и рост цен. В итоге дольщику может не хватить на покупку другой квартиры.

Если денег на доплату не хватает, стоит попробовать решить проблему с застройщиком:

  • спросить, есть ли у него квартиры той площади, которую дольщик уже оплатил, и договориться о замене жилья;
  • есть ли квартиры той же площади, но меньшей стоимости, например, с другими видовыми характеристиками или на другом этаже;
  • есть ли возможность рассрочки или отсрочки платежа.

Еще один вариант — проверить, не ошибся ли застройщик в расчетах. Для этого нужно вызвать сотрудников БТИ для повторного независимого обмера квартиры. Также стоит провести строительную экспертизу: если застройщик использовал не те материалы, сэкономил на шумоизоляции или утеплении, дольщик вправе требовать компенсацию и неустойку.

В этой статье мы разобрали общие вопросы, но условия в договорах разных застройщиков отличаются, поэтому каждый случай нужно разбирать отдельно. Если не получается договориться с застройщиком, стоит обратиться к юристу — с его помощью можно решить конфликт мирно, а значит, сэкономить время на походы в суд и деньги на экспертизах и судебных расходах.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *