Забрали всю сантехнику с купленной квартиры

Забрали всю сантехнику с купленной квартиры

©

В принципе, нет федерального закона, который смог бы определить, что именно должно остаться в помещении, после продажи. В тоже время, опытные юристы указывают на необходимость прописать данный аспект в договоре купли-продажи. Также можно опираться на статью 15 ЖК РФ, где четко указано, что именно относится к объектам жилищного права.

Именно в данном законодательстве четко определено, что таким объектом может называться помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Самое главное то, что тут указано, что помещение должно отвечать установленным техническим и санитарным нормам и иным требованиям законодательства.

Что именно должно быть в квартире при продаже по закону?

Как вы понимаете, встроенная мебель не входит в список необходимых элементов, которые бы соответствовали техническим и санитарным нормам. Именно по этой причине, существует четко определенная грань тех необходимых элементов, которые должны остаться в помещении, и тех элементов, которые относятся к элементам комфорта.

Так вот, вопрос со встроенной мебелью нужно решить отдельно. То есть, ее стоимость может уже входить в стоимость квартиры, и тогда попросите нотариуса составить дополнительное соглашение, в котором бы данный аспект был прописан.

Если же владельцы недвижимости указывают на то, что помещение продается без встроенной мебели, вам нужно уточнить ее стоимость и опять же, составить дополнительное соглашение на приобретение мебели.

То есть, самое главное – внимательное отношение к мелочам и деталям.

Как мы уже сказали, помещение может считаться жилым только в том случае, если оно соответствует установленным нормам и требованиям. Это значит, что в помещении должны остаться следующие элементы:

  • унитаз;
  • ванная;
  • раковина;
  • плита – газовая или же электрическая;
  • межкомнатные и входные двери;
  • окна.
  • Все остальное, по предварительной договоренности.
  • При этом, в дополнительном соглашении, непременно нужно указать весь перечень имущества, которое должно остаться в помещении, после совершения сделки, и стоимость которого входит в сумму стоимости квартиры.
  • Дополнительное соглашение следует подписывать на этапе предварительного договора купли-продажи, то есть, в момент, когда вы будете передавать аванс.

Очень важно, чтобы ваш договор был закреплен нотариально. Таким образом, вы сможете установить определенные ограничения, и при подписании акта приема-сдачи помещения, сможете контролировать данный процесс.

При этом, вы всегда сможете защитить свои интересы в суде, опираясь именно на данный документ и дополнительно опираясь на Жилищный кодекс РФ. Такой подход станет гарантом вашей безопасности в процессе приобретения недвижимости.

Чтобы лишнего не унесли..

Нередко после вселения в новую квартиру покупатели с огорчением обнаруживают, что бывший хозяин снял раковину, выкрутил дверные ручки, забрал плинтуса или вообще вынес все, что только можно унести. Как обезопасить себя от недобросовестных продавцов? Несут ли какую-то ответственность риэлторы? Как можно уладить вопрос, если такое все-таки произошло?

 
Елена ВикторовнаТАТАРИНОВА, директорАН «Держава»: 

Помню случай, когда хозяин продал квартиру с дорогой встроенной кухней, а потом взял и вывез ее. Избежать подобных казусов можно. Для этого необходимо заранее все обговорить и документально зафиксировать.

В нашем агентстве разработан акт приема-передачи квартиры, в котором перед сделкой продавцы и покупатели расписываются за состояние жилья. В этот документ мы заносим все: какие в квартире окна, двери, половое покрытие, сантехника и т.д.

Мы как агентство несем за сделку ответственность, поэтому стараемся учитывать буквально каждую мелочь.

Акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи и регистрируется вместе с другими документами.

Если владелец собирается увозить с собой такие существенные составляющие квартиры, как двери, кухонную раковину или газовую плиту, то взамен должен установить другие.

В договоре о купле-продаже покупатель подписывается под такой фразой: «к техническому состоянию претензий не имею». В договоре также говорится о том, что он заключается с учетом положений акта передачи жилья, который был подписан клиентами незадолго до сделки.

Если бывший хозяин все-таки нарушил условия, есть достаточно эффективный способ на него повлиять. Обычно у агентств недвижимости остается залоговая сумма за выписку. В случае если владельцы выехали, но забрали с собой что-то существенное, эта сумма может быть удержана, пока обе стороны все не согласуют.

Есть и еще один способ повлиять на продавца – обратиться в суд. Причем хорошим аргументом для суда могут стать фотографии квартиры до и после продажи, сделанные покупателем.

 
Владимир ВладимировичСЕЛИН, директорАН «Соточка»:

По закону в таких случаях агентства недвижимости ответственность не несут. Все остается, прежде всего, на совести риэлторов. При возникновении подобной проблемы агентства действуют по-разному.В некоторых случаях они возмещают покупателям ущерб из собственного кармана.

Я в своей практике с варварством продавцов квартир не сталкивался, но о таких случаях, конечно, слышал. Недобросовестные клиенты могут снимать ванну, раковину, газовую плиту либо просто менять новые и качественные вещи на старые (предварительно об этом не сообщив). Для защиты интересов покупателей мы обычно удерживаем с продавцов денежную сумму под гарантию.

После окончания сделки, когда квартира передана покупателям в том же виде, что и была, мы эти деньги возвращаем. И все остаются довольны.

А вот обезопасить покупателя с помощью акта приема-передачи, на мой взгляд, непросто. Проблема вот в чем. Раньше обязательным считалось нотариальное оформление сделок, и акты приема-передачи подписывались, как правило, уже после того, как квартира освобождалась. Документы в юстицию сдавались позже.

Сейчас клиенты сразу относят документы в юстицию и там же подписывают акт приема-передачи. А так как подпись уже поставлена, доказать что-либо потом довольно сложно.

 
Ирина АркадьевнаПОПОВА, директорООО «Этаж и Ко»:

Агентства недвижимости не всегда имеют возможность ответить за действия продавца. Риэлторы несут скорее моральную ответственность, нежели юридическую. Целиком и полностью обезопасить себя довольно сложно.

Как правило, риэлторы берут на сделке залог за снятие с регистрационного учета и освобождение квартиры.

Для покупателя этот залог может стать одной из гарантий того, что жилое помещение будет передано ему в нормальном состоянии и что все зарегистрированные граждане снимутся с учета.

К сожалению, в законодательстве не прописано, что после продажи квартиры ее начинка остается в нетронутом виде. Если новое жилье оказалось «распотрошенным», а вы не взяли залог за выписку, остается только взывать к совести бывшего владельца, договариваться, уговаривать, просить. Но даст ли это результат?

Если договориться по-хорошему не удается, покупателю стоит попросту обратиться в милицию. Дело в том, что при подписании договора купли-продажи всегда подписывается акт приема-передачи квартиры.

Если бывший владелец воспользовался тем, что у него остались ключи и что-то вынес помимо личных вещей, можно обратиться в милицию и написать заявление о том, что в квартире была совершена кража. Такие случаи в нашей практике уже были.

Милиция обычно не возбуждала уголовные дела, но на продавцов наши действия производили неизгладимое впечатление и они возвращали незаконно вывезенное имущество. Если акт приема-передачи был подписан не глядя, доказать, что вещи были унесены бывшим хозяином, практически невозможно.

Ведь в документе уже указано, что покупатель принял квартиру и стороны претензий не имеют.

 
Ирина АлександровнаХИЛЬКО, директорАН «Пятый Легион»:

Случаи, когда бывшие хозяева что-то вывозят из квартиры помимо личных вещей, не так уж редки. Но при условии опытности риэлторского агентства избежать этого достаточно просто. Задача риэлтора заключается в том, чтоб обезопасить покупателей, въезжающих в приобретенное жилье, от таких недоразумений.

При подписании документов на покупку объекта все нюансы должны быть оговорены. Обязательной неотъем-лемой частью квартиры является газовая плита, приборы отопления, раковины, смесители.

Без этих бытовых предметов квартира не пригодна к эксплуатации, поэтому все они должны быть в рабочем состоянии и готовы к использованию.

Если продавцы намерены что-либо поменять, это обязательно оговаривается в соответствующих документах и прописывается с помощью риэлторов (сами покупатель и продавец не всегда знают, что и как надо делать).

Если хозяева что-то забирают, то взамен они должны оставить другие действующие приборы. В противном случае квартира не пригодна к эксплуатации.

Даже в договоре купли-продажи, который в отличие от других документов регистрируется в юстиции, есть пункт, где указывается, что все в квартире находится в рабочем состоянии и пригодно к технической эксплуатации.

Нередко квартиры продаются со встроенной мебелью и бытовой техникой. В подобных случаях в договоре о намерениях или договоре авансового платежа подробно прописывается, что из этих вещей остается, а что продающая сторона хотела бы забрать с собой.

Так как именно наличие мебели и качественной техники могло повлиять на решение о покупке, мы фиксируемпредметы очень скрупулезно. К примеру, уточняем модели плиты и холодильника, чтобы их не подменили старой техникой.

Если в документах все прописано, продавцы никогда не идут на какую-то замену, так как при грамотно оформленном договоре это является для них определенным риском.

Кроме того, если есть сомнения в том, что договоренность будет выполнена, существует такой механизм, как удержание залоговой суммы третьей стороной, то есть агентством недвижимости. Эта сумма в случае необходимости покроет убытки покупателя.

В нашей практике, слава богу, не случалось инцидентов, когда покупатели оказывались в безвыходной ситуации. Все недоразумения разрешались путем переговоров и с помощью риэлторов.

Читайте также:  Отдых на рабочем месте: работаю в прачечной сутки через трое какой положен отдых

Как правило, сами продавцы не желают доводить дело до суда и соглашаются на мирное урегулирование конфликта.

Журнал  «Недвижимость» №28 (723) от 27 июля 2009 г.

Что делать с вещами, находящимся в проданном жилье

Продавец передал ключи от проданной недвижимости покупателю, а по прошествии какого-то времени вдруг решил, что хорошо бы было забрать, как память, бабушкин комод или картину, написанную его родственником, в общем, захотел взять то, от чего ранее отказался. Что делать, чтобы вернуть вещи!

  • Заставить человека вернуть или сделать что-либо можно только тогда, когда он обязан был это сделать, но по каким-то причинам отказался.
  • Если речь идет о движимом имуществе, находящимся в доме или квартире, то, как правило, для того, чтобы, среди прочего, решить вопросы того, что остается, а что вывозится продавцом, требуется заключение предварительного договора в письменной форме.
  • В договоре должны быть перечислены предметы с описанием их индивидуальных признаков, которые продавец, естественно, с согласия покупателя, вывезет из жилья и срок их вывоза.
  • Может возникнуть вопрос, зачем продавцу согласие покупателя, если он хочет забрать свое?
  • Дело в том, что любое жилье должно обладать атрибутами: окнами, дверями, ванной, унитазом, плитой (газовая или электрическая) и осветительными приборами.

Иногда продавец говорит, что он поставил супер-пупер дорогую сантехнику и т. д. по списку, поэтому он заберет все это с собой. Безусловно, имеет право, но только взамен он должен поставить то, что там стояло раньше, даже очень плохое, главное, чтобы этим можно было пользоваться.

Зачастую бывает так, что продавцу нет смысла вывозить старую мебель или бытовую технику, поскольку ее можно вывезти только на свалку, а это стоит денег, причем, иногда, хороших денег (расходы на грузчиков, чтобы снести мебель с седьмого этажа и транспортировка грузовиком на свалку).

Бывает и так, что мебель хорошая, но она встроенная, т. е. предназначена только для конкретного места.

  1. Наиболее «продвинутые» продавцы пытаются преподнести оставление хлама, как бонус к покупке жилья, указывая в объявлении, о продаже недвижимости с мебелью и быттехникой, но на каждого «продвинутого» продавца находится, как правило, «продвинутый» покупатель, который, в свою очередь, понимая, какие ему предстоят расходы по избавлению от хлама, требует внести в предварительный договор обязательства продавца вывезти конкретные вещи.
  2. Теперь поговорим о нюансах.
  3. Если продавец желает правильно оформить вывоз имущества, то эти условия в предварительном договоре должны быть установлены, как существенные.

Если обязательства, установленные предварительным договором, не выполнены и основной договор не заключен в течение срока, определенного предварительным договором, или одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении, то обязательства прекращаются (ч. 3 ст. 635 ГК Украины).

Проще говоря, если продавец в срок, установленный предварительным договором, не успел или не захотел вывезти свои вещи, то покупатель, по истечению этого срока, может их или не отдавать, или выбросить или отказаться от покупки недвижимости – его обязательства перед продавцом прекращены. А если покупатель давал задаток, то тут может начаться веселье, которое закончится для продавца или возвратом двойной суммы задатка или принудительной продажей с аукциона его жилья, если у него нет денег.

Если в печатных публикациях или на просторах интернета вы встретите утверждение, что предварительный договор подлежит нотариальному заверению, то, наверняка, такая статья будет написана нотариусом.

В этом случае нужно помнить, что это, всего лишь, мнение отдельного человека.

На просьбу сослаться на статью закона, обязывающую это сделать, в ответ можно будет услышать или прочитать витиеватые рассуждения с применением множества заумных или специальных терминов, не понятных людям без специального образования, но, по мнению авторов, подтверждающих их мнение. И все! Ссылок на нормы законов не будет!

Обычно, покупатель, перед заключением у нотариуса договора купли-продажи недвижимости, проверяет выполнение предварительного договора, в том числе и наличие или отсутствие вещей в помещении. А если покупатель передумал покупать и ищет повод отказаться от покупки, то оставленное имущество дает ему повод, кроме того, что отказаться от сделки, еще и заработать на задатке.

Есть еще один важный момент, о котором забывают продавцы и покупатели – это подтверждение исполнения договора.

Сам по себе договор – это намерение, обещание, обязательство сделать то, о чем в нем написано. Договор может быть исполнен, а может и нет. В Гражданском Кодексе любой страны есть глава, посвященная исполнению обязательств.

Среди всего прочего, исполнение обязательств должно быть подтверждено документально.

Каждая из сторон в обязательстве имеет право требовать доказательств того, что обязательство исполняется надлежащим должником или исполнение принимается надлежащим кредитором или уполномоченным на это лицом, и несет риск последствий не предъявления такого требования. (ч. 2 ст. 527 ГК Украины).

Приняв исполнение обязательств, кредитор должен по требованию должника выдать ему расписку о получении исполнения частично или в полном объеме (ч. 1 ст. 545 ГК Украины).

В случае отказа кредитора вернуть долговой документ или выдать расписку должник имеет право задержать исполнение обязательств. В этом случае наступает просрочка кредитора (ч. 4 ст. 545 ГК Украины).

На практике сторонами составляется акт выполнения предварительного договора.

А что делать продавцу, если он только на словах оговорил все эти требования? Ответ простой: положиться на милость покупателя. Захочет вернуть, вернет, а на нет и суда нет!

То же самое касается и покупателя. Часты случаи, когда покупатель жалуется, что продавец обещал много чего оставить, а потом вывернул даже электрические патроны.

Если нет предварительного договора, то, как для продавца, так и для покупателя будет работать поговорка «Обещать, не значит жениться».

Люди, будьте бдительны!

26.10.2018.

Как вернуть деньги за ремонт, произведенный в чужой квартире

Как-то раз обратился к адвокату молодой человек с часто встречающейся проблемой: после свадьбы теща любезно предоставила молодым для проживания собственную трехкомнатную квартиру с «небольшим» изъяном: квартира была в новостройке. Имелись бетонные стены, пол, потолок – и больше ничего.

Молодой зять, недолго думая, с энтузиазмом принялся за продолжавшийся два года ремонт и вложил в «мамину» квартиру собственных денег около 2 млн руб. Когда ремонт завершился, неожиданно закончились любовь и брак, и молодого человека попросили на выход, сменив при этом дверные замки и дав неделю на сбор личных вещей.

Через некоторое время бывший зять осознал, что два года вкладывал все свои деньги в ремонт квартиры постороннего ему человека.

Налицо увеличение активов тещи за счет зятя, т.е. неосновательное обогащение тещи. А раз так, начал адвокат спасать деньги зятя с независимой оценки произведенных в квартире неотделимых улучшений.

Буквально за несколько дней до смены замков и окончательного изгнания зятя независимый эксперт-оценщик побывал в квартире, пересчитал произведенные улучшения и составил отчет об оценке стоимости улучшений.

Однако судебная практика прошлых лет надежд на положительный исход дела не давала.

Предстояло убедить суд, что произведенный истцом ремонт не был фактической оплатой аренды за проживание в квартире, осуществлялся не безвозмездно, ввиду горячей любви зятя к теще, а для проживания собственной семьи зятя.

В квартире на момент предъявления иска полностью сделан ремонт, имеющий конкретную цену. Теща была в курсе проводимого в ее квартире ремонта, его масштаба и одобряла все произведенные в квартире изменения, зять вкладывал в ремонт именно собственные денежные средства.

Отказывая в исках о взыскании стоимости произведенного ремонта как неосновательного обогащения собственника квартиры, суды первой и апелляционной инстанций придерживались следующей правовой позиции: любые действия в чужом интересе должны осуществляться не по усмотрению совершающего их лица, а лишь в целях исполнения обязательства. Суды указывали, что необходимо нахождение ремонтировавшего квартиру истца в каких-либо договорных отношениях с собственником квартиры, в силу которых на истца возлагалась бы обязанность проводить ремонт данной квартиры и приобретать для этого необходимые материалы и предметы, а также иное спорное имущество и передавать его в собственность владельцу квартиры. Если вложение ремонтировавшим квартиру истцом денежных средств не было основано на наличии возмездного договора, то оно (вложение денег) и не порождало для собственника квартиры никаких обязательств вследствие неосновательного обогащения.

В судах для доказательства понесенных расходов на строительные материалы истцы (лица, желающие вернуть деньги за ремонт) представляли товарные чеки. Однако суды считали, что из них усматриваются лишь наименование, количество подлежащего продаже товара и его стоимость, но нельзя сделать однозначный вывод, что указанное имущество приобреталось именно истцом.

Читайте также:  Приватизация: может ли основной квартиросъемщик без согласия всех прописанных

Несмотря на то что в товарных чеках обозначена фамилия истца, суды полагали, что данные документы подтверждают факт покупки и стоимость приобретенных для ремонта материалов.

То обстоятельство, что в некоторых из них указана фамилия истца, не свидетельствует о том, что товар был приобретен только на собственные денежные средства истца, в том числе путем получения кредита.

По мнению судов, принимая во внимание факт длительного совместного проживания ремонтировавшего квартиру истца с собственником квартиры в качестве одной семьи, истец не мог не знать и не понимать, что все произведенные им действия по ремонту квартиры, а также по приобретению иного спорного имущества не могут рассматриваться как совершенные в результате заблуждения и направленные только на обеспечение личных интересов самого истца.

Однако не так давно судебная практика начала меняться. Старт изменениям положило Определение Верховного Суда РФ от 19 сентября 2017 г. по резонансному делу № 83-КГ17-18 о взыскании неосновательного обогащения по договору социального найма.

Первым новым для нас выводом суда является то, что ВС РФ, отменяя решения нижестоящих судов, принял за основу заключение эксперта о стоимости улучшений в квартире в денежном выражении, а не чеки за произведенные работы, как было принято ранее.

Высшая судебная инстанция указала, что в переданной для проживания квартире отсутствовали сантехника, газовое оборудование, межкомнатные двери, стены не были оклеены обоями, потолки не имели отделки, полы представляли собой цементную стяжку, т.е.

требовались определенные работы для приведения данного жилого помещения в надлежащее состояние, позволяющее пользоваться квартирой для проживания. О необходимости данных работ ответчик был осведомлен и не возражал против проведения их истцом за свой счет.

ВС РФ принял за основу утверждение ремонтировавшего квартиру истца о том, что его действия по приведению квартиры в надлежащее состояние носили вынужденный характер и были обусловлены неисполнением ответчиком обязанности по предоставлению для проживания жилого помещения, отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Собственник квартиры передал непригодное для проживания жилое помещение, а значит, не мог не понимать, что истец будет вынужден за свой счет проводить отделочные и строительно-ремонтные работы в предоставленной ему квартире, следовательно, допускал возможность улучшения данного жилого помещения до уровня, при котором оно будет отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Суд указал, что лицо, которое безосновательно приобрело имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное имущество, а в случае невозможности возврата такого имущества в натуре должно возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

С учетом позиции высшей судебной инстанции значимыми для дела являются: установление соответствия состояния переданной квартиры требованиям законодательства, объем проведенных впоследствии истцом строительно-ремонтных работ в квартире, стоимость неотделимых улучшений, необходимых для приведения квартиры в состояние, соответствующее жилым помещениям, предоставляемым по договору социального найма. От выяснения указанных обстоятельств зависит правильное разрешение вопроса об отказе или удовлетворении заявленных требований о возврате неосновательного обогащения – стоимости ремонта.

Рекомендую лицам, решающим для себя вопрос: ремонтировать чужую, предоставленную «пожить», квартиру или нет, учитывать все приведенные доводы и обстоятельства.

Что делать, если арендаторы не платят, затопили соседей и вообще неряхи

Если в вашей квартире произошёл потоп и залило соседей

Сначала нужно выяснить причину потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? А может, наниматель забыл выключить воду, когда уходил из дома?

Если трубу прорвало в перекрытии, идите в ЖЭК и требуёте устранить поломку как можно быстрее. Если трубу или батарею прорвало в квартире (где вы должны следить за их состоянием), вам нужно оценить ущерб вместе с соседями, которых затопило.

Спросите, во сколько они сами оценивают ущерб, или пригласите независимого оценщика. Обычно сторонам удаётся договориться, и собственник либо компенсирует ущерб соседу деньгами, либо делает ему ремонт за свой счёт.

Квартирант в этот момент тоже может потребовать компенсацию, ведь именно он будет жить в не самых лучших условиях — затопленной квартире, где идёт ремонт.

Другое дело — потоп, который произошёл по вине жильца. В этом случае вся компенсация ложится на его плечи. По закону возмещать ущерб, нанесённый соседям, обязан собственник квартиры, но компенсацию своих расходов он может требовать с жильца.

Определить причину затопления, если она не очевидна, должен представитель управляющей компании дома или ДЭЗа.

Однако здесь есть единое решение, которое защитит нервы сразу всех участников: это страховка квартиры. Она покрывает расходы в обоих случаях: и если затопили вас, и если затопили вы. Если вы сдаёте помещение через сервис долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, квартира, всё имущество в ней, а также ответственность перед третьими лицами страхуется на сумму до 1,4 млн рублей.

Если ваших жильцов затопили

С этой неприятностью придётся иметь дело вам: по договору аренды собственник квартиры обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб вне зависимости от того, кто и что стало его причиной — соседи или случайная поломка.

Если причина в соседях, вам нужно идти за компенсацией к ним, если причиной стала протечка неисправного домового оборудования, обращайтесь в ЖЭК. Наниматель, в свою очередь, может потребовать от вас вычесть из ежемесячной платы за наём деньги за те дни, когда ему приходилось жить с неудобствами.

Но если квартиру затопило сильно и жить в ней нельзя, квартирант имеет право расторгнуть договор досрочно и съехать. В этом случае придётся вернуть ему и страховой депозит.

Если в квартире грязно и накурено

Одна из самых спорных причин для расторжения договора. С одной стороны, арендатор должен содержать квартиру в чистоте и не допускать «существенного ухудшения объекта». С другой — немытая посуда в раковине и слой пыли на мебели никак на характеристики квартиры не влияют. Одна генеральная уборка — и квартира в порядке.

Своё виденье чистоты лучше обсудить до подписания договора. Если собираетесь устраивать «Ревизорро» раз в месяц, скажите об этом арендаторам. Некоторым такое может совсем не понравиться. И дело даже не в аккуратности людей, а в том, что они расценят это как вмешательство в свою жизнь.

Но, если вы всё обговорили, а во время визита видите на стенах в ванной плесень, а на потолке жирные пятна, можете расторгать договор, удерживая страховой депозит или его часть.

Следы проживания, которые приводят к существенному ухудшению квартиры (то есть после квартирантов придётся делать хотя бы косметический ремонт), — это повод расстаться с жильцами, даже если нет неуплаты арендной платы по договору аренды.

Ещё один пункт, который часто прописывают в договоре, — запрет на курение в квартире. Нюанс в том, что даже если в помещении пахнет сигаретным дымом, вам придётся ещё доказать, что курил именно ваш жилец (а не сосед на балконе).

Вы в любом случае можете попросить арендатора съехать, но вот удерживать в такой ситуации страховой депозит или нет — вопрос открытый. Это зависит от вашего умения договариваться.

Стойте на своём, если уверены, что наниматель нарушил договор.

Если жильцы что-то сломали

Если в квартире что-то сломалось, нужно разобраться с причиной поломки. Вам кажется, что виноват арендатор, а он всё отрицает? Разобраться поможет мастер, который будет поломку устранять.

Выяснив, что виноват точно наниматель, вы вправе требовать от него либо замены испорченного предмета на новый, либо денежной компенсации в размере стоимости повреждённого предмета.

Обычно эту сумму удерживают из страхового депозита.

Если на жильцов жалуются соседи

Сначала опросите соседей: кто именно недоволен и чем конкретно. Может быть, жалуется старушка, которой всегда всё не по душе, и жалоба, скорее всего, надуманная. А может, напротив, арендатор врубает хард-рок на полную громкость и не даёт спать половине дома.

Если окажется, что он действительно мешает соседям, поговорите с ним.

В договоре найма обычно есть пункт о том, что наниматель обязан следовать закону о соблюдении тишины (здесь вы можете найти информацию о законе в вашем регионе), поддерживать чистоту на лестничной клетке и в общем коридоре.

Но даже и без договора стоит напомнить жильцам, что в ответ на нарушение закона соседи могут вызвать полицию. Полицейский выпишет штраф не вам как собственнику, а именно вашим квартирантам — это они нарушают порядок, и совершенно неважно, орут они под окнами или шумят в квартире.

Если нарушения систематические — это повод для выселения.

Если в квартире живёт больше человек, чем было оговорено

В договоре найма обязательно перечисляются (с Ф. И. О. и паспортными данными) все люди, которые имеют право жить в квартире. Ситуации бывают разные: может быть, к семье приехала на неделю погостить чья-то мама или девушка пригласила к себе своего парня.

Это не критичная ситуация. Но бывает и по-другому — например,жилец может устроил в квартире хостел. Если у вас есть подозрения, что в квартире всё время живёт больше людей, чем вы договаривались, стоит опросить соседей.

Замечали ли они, что жильцов действительно больше? Обратите внимание на показания по расходу воды: если квартирантов больше, то и воды они потребляют много. В том случае, если ваши опасения подтвердятся, обращайтесь к условиям договора и настаивайте на его расторжении.

Если наниматель будет сопротивляться, стоит обратиться в суд.

Если квартирант исчез

Действуйте по обстоятельствам. Если квартирант не оставил долги и мирно съехал, вы можете просто начать сдавать квартиру другим людям. Но если жилец уехал и прихватил вашу технику или мебель, обращайтесь в полицию. Даже при отсутствии договора найма кража имущества — серьёзное преступление.

Читайте также:  Заявление на удержание из заработной платы

Если арендатор уехал, а после этого выяснилось, что он платил только за аренду, а все остальные счета теперь в минусе, всё будет зависеть от того, есть у вас договор найма или нет. Ну и от суммы долга.

Договора нет — про деньги можно забыть, если он есть и сумма долга кажется вам существенной (то есть стоящей разбирательства) — подавайте в суд.

Если наниматель хочет съехать досрочно

Обычно в договоре прописывают, что наниматель может съехать без штрафных санкций через полгода проживания в квартире, если предупредит заранее — за месяц. Страховой депозит в этом случае возвращают.

Если жилец съезжает досрочно по условиям, прописанным в договоре (например, квартиру затопили), депозит также придётся вернуть. Если наниматель хочет съехать внезапно, хотя квартира в порядке, вы вправе удержать страховой депозит.

Если договора с жильцом у вас нет, и переданный депозит нигде не обозначен, — отдавать его или нет, решаете вы.

Если вашу квартиру продали

Этот экстремальный и крайне редкий случай — уголовно наказуемое деяние. Если вдруг, приехав как обычно за деньгами, вы обнаруживаете в квартире незнакомых людей, которые уверяют, что они её купили, и даже предъявляют соответствующие документы, вам стоит немедленно написать заявление в полицию и прокуратуру.

Заключение

Сдавать квартиру, конечно, страшно. Тем более что действующее законодательство больше защищает права арендаторов, нежели собственников.

Но и шанс нарваться на абсолютного арендатора-отморозка, который не платит и не освобождает помещение, будем честны, невелики. Подробно обсудите все нюансы и свои ожидания с потенциальным жильцом, вдумчиво составьте договор.

Адекватного арендатора, который не планирует задерживать оплату за квартиру, такой подход только порадует.

А если у вас нет желания рисковать, воспользуйтесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости.

Специалисты сервиса помогут найти жильцов, проверят их, помогут с договором и страховкой.

А если форс-мажор всё же произойдёт, вам не придётся думать самостоятельно, что же делать, если арендатор не платит аренду и не освобождает квартиру.

Квартирант задолжал банку денег, а имущество забрали у собственника жилья

Знаете, как избавиться от вещей в квартире? Пустите туда жить семью с долгами. К ним придут приставы и арестуют ваше имущество. Такое дело недавно разбирал Верховный суд.

Судебный пристав, разыскав должника на съёмной квартире, арестовал межкомнатные двери, газовую плиту, зеркало, тумбу, унитаз и несколько других вещей. Арендатор оказался ответственный и упорный.

Он вступился за имущество владельца квартиры и прошёл все судебные инстанции, включая ВС.

Владелец квартиры решил подзаработать арендой — сдал жильё молодой паре. Отношения оформили документально — договором найма и описью ценного имущества, которое находилось в квартире.

Приставы поторопились. mescherskiy-skit.ru

Однако у квартирантов был долг перед кредитной организацией, около 310 000 рублей, и исполнительное производство по нему. Проще говоря, за должником охотились судебные приставы. Не найдя денег на счетах и автомобиля, приставы пошли на крайние меры — выехали по месту жительства должника, чтобы описать имущество (ст. 80,87 Закона № 229-ФЗ). Напомним, что жильё съёмное.

Должник показал договор и опись имущества, заявив, что квартира не его и всё, что в ней находится, тоже не его.

Однако приставы задались целью закрыть исполнительное производство и арестовали то, что не фигурировало в описи: унитаз, зеркало, межкомнатные двери, газовую плиту, тумбу под обувь.

Всё, что можно было унести, — приставы унесли (зеркало и мебель). Плиту и унитаз оставили на ответственное хранение с «правом ограниченного использования» (перечень ограничений не уточняется).

Фактически арендодатель оплатил своим имуществом долги квартиросъёмщика. Семья могла поступить нечестно — съехать и оставить хозяина квартиры разбираться с приставами самостоятельно.

Суды поспорили — пришлось разбираться ВС

Но должник поступил благородно. Лично пошёл в суд, чтобы вернуть мебель.

Два основных довода:

  1. Мебель находится на территории съёмной квартиры. То, что она принадлежит должнику, не доказано.
  2. Арестованное имущество относится к предметам обычной обстановки, а не роскоши. По ст. 446 ГПК приставы не имеют право его взыскивать.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

  • Апелляция и кассация зациклились на решении вопроса: что из арестованного имущества относится к обычной домашней обстановке и необходимо для обеспечения бытовых потребностей, а без чего можно обойтись.
  • Зеркало и тумба под обувь остались под арестом, остальное суды вернули в квартиру.

Однако должник на этом не остановился и пошёл в Верховный суд, где действия пристава признали незаконными. Квартира не принадлежала должнику, а у взыскателя не было доказательств, что спорное имущество принадлежит именно квартиросъёмщику.

А если квартира собственная?

Если приставы пришли в собственную квартиру должника, то считается, что всё имущество в ней принадлежит именно должнику, если не доказано иное (п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50). Например, если в вашей квартире лежит ноутбук друга, то приставы его арестуют, если не будет доказательств (чека, кредитного договора, договора аренды или хранения).

На этот раз ВС уточнил, что в отношении арендованного жилья презумпция не работает. Вещи в квартире по умолчанию принадлежат собственнику квартиры.

Верховный суд обязал предоставлять равноценные квартиры взамен аварийных — новости Право.ру

flickr.com/Andrey Senov Если многоквартирный дом признан аварийным, то администрация должна расселить жильцов в новые квартиры. Но что делать, если новое помещение жильца не устраивает — например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры, разобрался Верховный суд.

Наталья Федорова* владела 25-метровой однушкой на втором этаже многоэтажки в городе Касимов Рязанской области. В ноябре 2003 года комиссия признала, что дом в аварийном состоянии и должен быть снесен. Горадминистрация утвердила порядок, в соответствии с которым собиралась переселять жильцов в новые квартиры. Новое помещение предложили и Федоровой, но она от него отказалась. Новое жилье существенно уступало прежнему и по площади, и по расположению, и по характеристикам. Квартира располагалась на первом этаже и была уголовой, в ней было центральное, а не индивидуальное, как в прежней, отопление, а стены были покрыты плесенью.

Администрация не смогла договориться с владелицей квартиры, и дело дошло до суда. Чиновники добивались права забрать квартиру и выплатить взамен ее рыночную стоимость —  214 тыс. руб. Первая инстанция удовлетворила иск, решение устояло в апелляции. Таким образом, со дня выплаты право собственности Федоровой на квартиру прекращалось, а собственником становилась администрация.

Суды подтвердили законность решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. А поскольку Федорова сама отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись ст. 32 ЖК. Суды не приняли во внимание аргументы Федоровой о том, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.

Верховный суд защитил владелицу квартиры.

Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева в определении по делу (дело № 6-КГ17-8) подтвердила, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом — такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: «предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность.

Федорова предпочла второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод ВС.

Коллегия отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Собственник имеет право получить равнозначное благоустроенное жилое помещение, отвечающее всем необходимым критериям. Размер общей площади и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в прежней. Новое жилье должно быть благоустроенным, комфортным и иметь либо подобные, либо улучшенные условия проживания. Например, на 1 человека должно быть предоставлено 18 кв.м.

 Надежда Попова, юрист АК «Павлова и партнеры».

В практике нет единообразного подхода к тому, должны ли собственнику предлагать равноценное жилое помещение или же оно может быть меньшим — с доплатой до размера выкупной цены, замечает Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры».

Суды часто считают, что Жилищный кодекс не гарантирует собственнику именно равноценного жилья, поскольку в законе, а именно в ч. 8 ст. 32 ЖК, не прописана такая обязанность. А вот если речь идет о договоре соцнайма, применяется ст. 89 ЖК, где говорится именно о равноценном жилье, рассказывает Бенедская.

В пример она приводит апелляционное определение Тульского областного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-492.

В определении ВС по делу Федоровой не дано развернутого толкования нормы ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, но все-таки сделан вывод о том, что жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемого, должно быть равноценным.

А иск о выкупе удовлетворяют только в том случае, если собственник квартиры отказался от действительно равноценной замены.

Такую правовую позицию можно включить в обзор судебной практики, чтобы суды не принимали противоположных по смыслу решений.

А собственнику, которого выселяют, имеет смысл заручиться отчетом оценщика, который сравнит характеристики прежнего жилья и того, которое предложено взамен.

 Ольга Бенедская, партнер «Муранов, Черняков и партнеры».

*Имя и фамилия участников процесса изменены редакцией

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *