Россиянам, желающим купить зарубежную недвижимость, необходимо узнать о существующих правилах, которые установлены российским и зарубежным законодательством. Прежде чем вносить инвестиции, следует проанализировать, какие могут возникнуть финансовые последствия для инвесторов. Раскроем этот вопрос подробнее.
При покупке недвижимости за рубежом, что нужно знать (законы, правила, налоги)
Чтобы совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или других объектов недвижимости за рубежом, необходимо в первую очередь получить ответы на такие вопросы:
Законодательные нормы
В соответствии с российским законодательством для граждан России не установлено запретов на приобретение, владение и иное распоряжение зарубежной недвижимостью. Кроме того, россияне не обязаны отчитываться перед налоговой о своих зарубежных активах, если они не являются чиновниками. Государственные и муниципальные служащие обязаны указывать такие объекты в своих ежегодных декларациях.
А вот что касается международного законодательства, то в ряде стран могут быть введены ограничения по владению недвижимым имуществом иностранцами.
К примеру, в Австрии физлица-нерезиденты (иностранцы без ВНЖ) не могут стать собственниками ни земельного участка, ни апартаментов для отдыха или жилья.
В этом конкретном случае существует выход – учредить местную компанию и приобрести недвижимость в качестве юрлица.
Налоги
Резидентами Российской Федерации считаются физлица, которые проживают в стране более 183-х дней в году. Такой статус обязывает уплачивать налоги не только с доходов, которые были получены непосредственно в России, но и на территории, за ее пределами.
Среди основных налогов, которые должны уплачивать физлица-россияне, являющиеся владельцами зарубежной недвижимости, нужно выделить такие:
Все доходы, получаемые россиянами от распоряжения своей недвижимостью, в том числе и зарубежной, облагаются по ставке 13%. Исключение составляют активы, полученные по наследству.
В России наследники (неважно какой очереди наследования) защищены от чрезмерного налогообложения.
То есть налог не взимается лишь при условии, что унаследованное имущество не будет продано в течение определенного периода времени (3 года).
В том случае, если между правительствами России и другого иностранного государства подписаны соглашения по устранению двойного налогообложения, тогда налогоплательщик должен будет уплатить, лишь разницу в налогах.
Если россиянин уже уплатил налог с доходов, полученных от использования своей иностранной недвижимости в той стране, где она расположена, и ставка такого налога больше 13%, тогда ничего в России уже не придется уплачивать.
Достаточно будет представить документы, подтверждающие, что такой налог уже был взыскан в другой стране.
Другое дело — налогообложение расчетной выгоды от разницы процентных ставок. Как правило, заграничные ипотечные ставки на порядок ниже российских. Вот эту разницу в процентах, умноженную на стоимость недвижимости, и придется декларировать как налогооблагаемую базу и соответственно платить налог.
Как приобрести недвижимость за рубежом россиянину
При планировании покупки следует учесть такие правила:
Настоятельно не рекомендуется скрывать факт покупки зарубежной недвижимости от российских налоговиков. Хотя по факту у рядовых россиян нет обязательства об уведомлении по факту приобретения недвижимости за рубежом, но от ответственности по уклонению от уплаты налогов (при сокрытии такого факта) никто не освобождал.
Все тайное рано или поздно становится явным, особенно в свете автоматического обмена информацией в рамках ОЭСР и ФАТФ. Хотя Россия так и не стала членом ОЭСР, но в проектах по обмену данными участие принимает.
По состоянию на начало 2019-го обменивается информацией по операциям на банковских счетах с 71-ой страной. В этот список вошли практически все европейские страны.
Исключение составляет Великобритания, которая весной вышла из отношений с Россией по автоматическому обмену информацией, однако ФНС по запросу может получить интересующие сведения и оттуда.
В отношении тех стран, которые не присоединились к стандартам международного обмена информацией (к примеру, Коста-Рика, Филиппины и ряд других), в России установлены валютные ограничения.
В том случае, если заинтересовавшая недвижимость расположена в стране, где физлицам-нерезидентам не предоставляется возможность свободно приобрести ее на рынке, тогда сделку можно оформить через юридическое лицо. При этом следует учесть такие нюансы:
Где купить зарубежную недвижимость проще и выгоднее
Итак, прежде чем тратить деньги и совершать покупку, необходимо проанализировать все исходные данные:
Чтобы не попасть впросак и не приобрести вместе с недвижимостью проблемы, связанные с трудностями по соблюдению налогового и валютного законодательства, рекомендуем воспользоваться услугами специалистов. Обратитесь за консультацией в специализированную компанию, чтобы вам просчитали все возможные риски и расписали правила покупки недвижимости в выбранной стране.
Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Объект гражданского права (в объективном смысле) — это то, по поводу чего возникают гражданские правоотношения и, соответственно, субъективные гражданские права и обязанности.
Объектами гражданских прав является то, на что направлены права и обязанности субъектов гражданских правоотношений.
Комментируемая статья содержит перечень таких объектов: 1) вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; 2) работы и услуги; 3) информация; 4) результаты интеллектуальной деятельности и исключительные права на них (интеллектуальная собственность); 5) нематериальные блага.
В связи с тем, что понятие «имущество» является собирательным, необходимо правильно определять его содержание применительно к конкретным правоотношениям.
Под имуществом может пониматься вещь или совокупность вещей. Так, в ст. ст.
301 — 303, 305, предусматривающих способы защиты права собственности и иных вещных прав, имущество, которое может быть истребовано из чужого незаконного владения, рассматривается как вещь или определенное количество вещей, выбывших из владения собственника либо лица, имеющего на них право пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения или оперативного управления и т.п. права.
В содержание понятия «имущество» помимо вещей могут включаться также и имущественные права. Так, в п. 3 ст.
63 под имуществом ликвидируемого юридического лица, продаваемым с публичных торгов, понимаются и вещи, и имущественные права.
Аналогичный смысл имеет термин «имущество», когда речь идет об ответственности юридического лица или индивидуального предпринимателя по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом.
Под имуществом в широком смысле понимается совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей, в том числе и исключительных прав.
Так, в соответствии с п. 2 ст.
132 ГК в имущество предприятия, которое может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, входят предназначенные для его деятельности земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Несколько уже трактуется имущество наследственным правом. В наследуемое имущество входят вещи, а также имущественные права и обязанности наследодателя, за исключением тех, которые неразрывно связаны с его личностью (право на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью наследодателя, на получение алиментов, обязанности по авторскому договору заказа на создание произведения науки, литературы и искусства, а также другие подобные права и обязанности).
Следует также иметь в виду, что под деньгами (денежными средствами) в одних случаях подразумеваются вещи, когда речь идет о расчетах наличными деньгами, в других — имущественные права, когда говорится о денежных средствах, находящихся на банковских счетах клиента, и операциях с ними.
Вещи — это предметы материального внешнего мира, находящиеся в твердом, жидком, газообразном или ином физическом состоянии. С этой точки зрения электрическая и тепловая энергия рассматриваются ГК в качестве вещей (см. ст. ст. 539 — 548). Главным назначением вещей является удовлетворение потребностей субъектов гражданских прав.
В зависимости от вида гражданское законодательство определяет правовой режим различных вещей — допустимые способы приобретения прав на них, объем и содержание этих прав, а также обязательственных прав и обязанностей, пределы их осуществления и т.д.
В гл. 6 ГК указаны основные виды вещей (см. коммент. к ст. ст. 129 — 137). Помимо них ГК различает и другие их виды:
1) индивидуально-определенные вещи и вещи, определенные родовыми признаками (родовые вещи). Первые обладают такими признаками, по которым их можно отличить от других таких же вещей. Вторые характеризуются числом, весом, иными единицами измерения, т.е. представляют собой известное количество вещей одного рода.
Индивидуально-определенная вещь в отличие от родовых юридически незаменима, поэтому обязательство, предметом которого является такая вещь, прекращается в случае ее гибели. ГК по-разному определяет последствия неисполнения обязанности передать индивидуально-определенную вещь (см. ст.
398) и родовые вещи (см. ст. 463). Деление вещей на индивидуально-определенные и родовые имеет значение и для определения юридической природы договора.
Так, предметом займа могут быть только родовые вещи, а договоров аренды и безвозмездного пользования — только индивидуально-определенные;
2) потребляемые и непотребляемые вещи. Потребляемые вещи в процессе использования перестают существовать как таковые либо утрачивают свои первоначальные потребительские свойства (продукты питания, косметические средства, лекарства, кино- и фотопленка и др.).
Непотребляемые вещи при использовании не уничтожаются полностью и в течение длительного времени могут служить по назначению (машины, оборудование, здания и сооружения, бытовая техника и др.). Значение такой градации заключается прежде всего в том, что предметом договоров аренды и безвозмездного пользования могут быть только непотребляемые вещи, т.к.
при прекращении этих договоров вещь должна быть возвращена, чего невозможно сделать с потребляемой вещью;
3) вещи, созданные трудом человека, и вещи, созданные природой, т.е. имеющие естественное происхождение. Так, в зависимости от происхождения вещи ГК определяет основания приобретения права собственности (см. коммент. к ст. ст.
219, 220, 229 и 221), правовую природу договора (предметом договора контрактации может быть только сельскохозяйственная продукция, выращенная (произведенная) производителем, а договора поставки — любые товары), правила оборотоспособности (см.
коммент. к ст. 129);
4) ГК различает вещи в зависимости от их назначения и цели использования. Эти признаки положены ГК в качестве одного из критериев для разграничения договора розничной купли-продажи и поставки, а также условия применения правил о возмещении вреда, причиненного товарами ненадлежащего качества, и в других случаях.
Деньги как объект гражданских правоотношений
Особую категорию объектов гражданских правоотношений составляют деньги.
Только деньгам присуще свойство быть универсальным средством учета. Пассивы и активы хозяйствующих субъектов описываются исключительно в денежном выражении.
Платежеспособность суммы денег определяется не свойствами материалов, использованных для изготовления купюр или монет, не их весом или количеством, а исключительно числом денежных единиц.
В гражданском праве деньгами можно погасить практически любой имущественный долг. Более того, деньги используются и в неимущественных отношениях для компенсации ущемления нематериальных благ. Наряду с этим в некоторых типах правоотношений деньги выступают не в роли эквивалента стоимости отчуждаемого блага, а в качестве самостоятельного объекта (заем).
- Для денежных обязательств действует обратное правило определения места исполнения — не по месту жительства должника, а по месту жительства кредитора.
- За неисполнение денежных обязательств установлена специфическая ответственность — сначала всегда начисляются проценты, а убытки взыскиваются только тогда, когда они не покрыты процентами.
- Деньги, в отличие от других вещей, никогда не могут быть виндицированы от добросовестного приобретателя.
Своеобразие денег обусловливается также их двойственной правовой природой. С одной стороны, наличные деньги представляют собой родовые и делимые вещи. Денежное обязательство по передаче наличных денег надлежаще исполняется посредством простой передачи купюр и монет.
С другой стороны, безналичные денежные средства ГК вещами не признает, а зачисляет в категорию иного имущества. В теории права безналичные деньги по общему мнению признаются разновидностью имущественных прав. Эти права учитываются специальными субъектами, чаще всего банками, на счетах клиентов.
Безналичный расчет — это не передача вещей, а списание средств со счета плательщика и зачисление их на счет получателя.
Другими разновидностями денег является национальная и иностранная валюта. Официальной денежной единицей России является рубль. Он считается законным платежным средством. Это означает, что денежные обязательства должны быть выражены в рублях.
Валюта обязательства еще может быть иностранной (с условием оплаты соответствующей суммы в рублях), но валюта платежа — всегда только рубли. Платить в РФ иностранными деньгами можно только при наличии какого-либо иностранного элемента (расчеты с нерезидентами, оплата товаров за границей и т.п.).
Обычным же гражданам и юридическим лицам в их повседневной деятельности это запрещено.
Сугубо личная квартира. Верховный суд разъяснил, что из нажитого в браке добра нельзя признать общим
Споры о дележе после развода нажитого в браке добра считаются сложными и долгими. В общих чертах правила такого деления знают все — нажитое в браке распределяется пополам между бывшими супругами.
Но за простой формулой скрывается масса подводных камней, которые могут быть незнакомы гражданам.
Как показал разбор Верховным судом РФ одного из таких решений о разделе совместно нажитого, не все приобретенное в период брака получится поделить поровну.
Предметом анализа Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ стал процесс о дележе однокомнатной квартиры. Их брак просуществовал три года.
Он был заключен в сентябре, а спустя месяц после свадьбы супруга подписала с застройщиком договор долевого участия в строительстве дома, в котором она должна была получить однокомнатную квартиру.
Еще спустя месяц эта сделка прошла государственную регистрацию. Судя по материалам суда, у жены до брака была своя квартира, которую она продала через месяц после свадьбы, а вырученные деньги вложила в строительство однокомнатной квартиры.
После того как брак распался, в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества пришел ее бывший супруг.
Свои требования истец аргументировал так: на момент рассмотрения спора право собственности на однокомнатную квартиру за бывшей женой не было зарегистрировано. Никакого соглашения о разделе общего добра они не заключали.
Но после развода жена единолично пользуется этой однокомнатной квартирой, а так как она была куплена в браке, значит, он, как супруг, имеет полное право на половину жилплощади.
Районный суд истцу отказал. Суд решил, что квартиру бывшая супруга приобрела на деньги, вырученные от продажи имущества, которое у нее было до заключения брака. Поэтому однушка не относится к общему имуществу супругов. Бывший супруг это решение оспорил.
Не будет общим имущество, купленое в браке, но на личные деньги, которые были у супруга до свадьбы
Апелляция встала на сторону истца и с решением районных коллег не согласилась. Она его отменила и постановила — однокомнатную квартиру поделить пополам.
По ее мнению, сам факт внесения в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве денег от продажи личного имущества не имеет правового значения для правильного разрешения спора «в отсутствии доказательств наличия соглашения сторон о приобретении ответчиком спорного имущества в личную собственность».
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ с таким решением и делением квартиры не согласилась.
Высокая инстанция напомнила коллегам 34-ю статью Семейного кодекса. В ней говорится про то, что нажитое в браке имущество считается совместной собственностью.
В статье подробнейшим образом перечислено, что относится к такому общему имуществу — доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской или интеллектуальной деятельности. Полученные ими пенсии, пособия и прочие выплаты, не имеющие целевого назначения.
К слову, деньги целевого назначения — материальная помощь, возмещение ущерба по утрате трудоспособности и прочие подобные выплаты — собственность личная.
Общим достоянием будет и то, что куплено за счет совместных доходов. Это движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в коммерческие организации. Заканчивается этот список словами «и другое нажитое супругами имущество» независимо от того, на имя кого из них оно приобретено либо оформлено и кто из супругов вносил деньги.
А в статье 36 Семейного кодекса перечислено то, что не делится. Это имущество, принадлежащее каждому до брака, а также то, что получил каждый из них во время брака в дар, по наследству и «по иным безвозмездным сделкам».
Был специальный пленум Верховного суда, который рассматривал сложные вопросы по искам о расторжении брака (№ 15 от 5 ноября 1998 года).
На этом пленуме были даны такие разъяснения: не является общим совместным имущество, хоть и приобретенное во время брака, но купленное на личные средства каждого из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак.
А еще не будут общими «вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши».
Из всего сказанного Верховный суд делает следующий вывод: юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие деньги оно куплено, личные или общие, и по каким сделкам, возмездным или безвозмездным, приобретал один из супругов это имущество в период брака.
Имущество, купленное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (это наследство, дарение, приватизация), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.
Верховный суд подчеркнул, что в нашем споре апелляцией такое важное, «юридически значимое» обстоятельство, как использование для покупки однокомнатной квартиры средств, принадлежавших лично бывшей супруге, «ошибочно оставлено без внимания».
Вырученные от продажи старой квартиры деньги по закону были личной собственностью ответчика, поскольку совместно в период брака они не наживались и не могли быть общим доходом супругов.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда особо подчеркнула — срок между получением денег от продажи квартиры до брака и оплатой по договору долевого участия в строительстве составил всего пять дней. Так что в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса купленная на эти деньги однокомнатная квартира никак не могла быть признана общим имуществом супругов.
Итог анализа — решение районного суда, отдавшего квартиру бывшей жене, Верховный суд посчитал правильным, законным и оставил его в силе, а решение апелляции отменено.
Наталья Козлова Российская газета — Федеральный выпуск №7616 (153)
Являются ли денежные средства имуществом
Спасибо Вам за помощь. Но у меня возникает другой вопрос: на основании чего Вы сделали вывод, что безналичные денежные средства относятся к имущественным правам. Если честно, я (как дилетант) вообще плохо понимаю, ЧТО такое имущественные права, и ГДЕ дается определение этого понятия (в ГК я его не нашел).
Уважаемые коллеги! Как вы считаете, относятся ли денежные средства к имуществу организации в целях п.17) ст.
270 НК РФ, в котором говорится, что при определение налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (товаров, работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.
Документы, устанавливающие право собственности на денежные средства
- Договор хранения, договор банковского вклада относительно денег, хранящихся в банке,
- Кредитная карточка или номер электронного кошелька – для электронных денег,
- Документов, подтверждающих собственность граждан на наличные деньги, законом не предусмотрено.
Никто не вправе требовать документы, подтверждающие ваше право на деньги – само их наличие уже является подтверждением. При условии, конечно, что они заработаны законным путем, а в определенных случаях и задекларированы.
И в заключении хочется отметить, что только правообладатель вправе потребовать свое имущество, в том числе денежные средства, из незаконного владения.
Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам
Вопрос, что называется, не в бровь, а в глаз. Уже много лет теоретики надрывают горло до хрипоты по этому поводу, жуткие бывают сцены, особенно когда попадаются люди, хорошо знакомые с банковским делом, там этот вопрос стоит остро. Теперь по существу: Имущество определено в ГК РФ и НК РФ по-разному.
Следовательно, в Вашем случае нужно применять НК РФ. В гражданском законодательстве, если говорить простым языком, наличные деньги (которые можно потрогать) относятся к вещам, на них есть вещные права и т.п.
, деньги же безналичные к вещам не относятся, а являются имущественными правами (так, если Вы принесли наличные деньги в банк и положили их на счет, то Вы утратили право собственности на эти деньги, а взамен получили некие имущественные права). А имущественные права не относятся к имуществу в смысле налогового законодательства (ст.
38 НК РФ). Что касается уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, то дело теперь даже не в п.17 или п.16 (процитировали Вы п.16, а сослались на п.17) статьи 270 (там ведь список не закрытый), дело в статье 252 НК РФ.
Там сказано, что » налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 настоящего Кодекса)». А расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются ЭКОНОМИЧЕСКИ оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме». Есть и еще одно условие для признания расхода — расходы должны быть произведены для осуществления деятельности, НАПРАВЛЕННОЙ НА ПОЛУЧЕНИЕ ДОХОДА. И налоговая это уже хорошо изучила.
Деньги – это имущество или нет
Мысль законодателей конкретизируется в ст. 213 ГК РФ. В ней указано, что в собственности граждан и компаний может находиться любое имущество, если оно не входит в законодательный перечень исключений.
Поскольку деньги не относятся к исключениям, они могут принадлежать на законных основаниях и физическим лицам, и организациям.
Владелец распоряжается ценностями по своему усмотрению, и ограничить его добрую волю можно только по решению суда.
Трактовка денег, отраженная в ГК РФ, действует и для целей страхования. Например, если юридическое лицо страхует все движимое имущество, под действие договора попадают купюры, находящиеся в кассе и сейфах компании.
Движимое и недвижимое имущество в бухгалтерском учете
Хозяйственная деятельность организаций основана на использовании принадлежащего ей имущества, отражаемого в учете. С 1.01.19 движимое имущество организации, согласно поправкам в НК РФ (ст.
374-1), налогом на имущество не облагается, и поскольку данные бухучета — основа для расчета показателей НУ, критерии, определяющие движимое и недвижимое имущество, приобретают особую значимость.
Проводки по учету имущества, формируя основные балансовые показатели, также являются одними из наиболее важных в БУ.
Являются ли деньги имуществом
Гражданский кодекс России, перечисляя в ст. 128 объекты гражданских прав, относит наличные денежные средства к вещам, а безналичные средства к иному имуществу. Понятие имущества гораздо более широкое, чем понятие вещи, и включает как сами вещи, так и имущество, которое не относится к вещам (безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права).
Из текста нормативного акта следует, что наличка (монеты, купюры) и ценные бумаги, имеющие форму документов, причисляются к категории «вещи». Это значит, что к ним применимы те же правовые нормы, которые распространяются на движимые материальные ценности.
Спрос на деньги как имущество
Спрос на деньги – это количество купюр и монет, которое желали бы иметь при себе экономические субъекты для расчетов, накопления, спекуляции. Он не безграничен, как принято думать, а измерим. Определение его размеров – столь же значимое мероприятие для ЦБ РФ, как для цветочного магазина изучение потребности в готовых букетах.
Экономическая теория, сформулированная Кейнсом и его последователями, называет три мотива появления спроса на наличность:
- Трансакционный – это пожелание граждан и организаций иметь при себе денежные средства, чтобы не испытывать трудности в момент покупки товаров и услуг. Этот мотив обусловлен тем, что банкноты опосредуют расчеты между физлицами и юрлицами. Уровень спроса определяется величиной дохода хозяйствующих субъектов.
- Мотив предосторожности – пожелание населения и хозяйствующих субъектов иметь чуть больше денег, чем требуется по их расчетам, на случай совершения неожиданных, «эмоциональных» покупок. Потребность в «дополнительных» банкнотах определяется уровнем дохода.
- Спекулятивный (спрос как на имущество) – продиктован желанием граждан и компаний сохранить нажитое. Они выбирают наличные по причине их максимальной ликвидности. Минус в том, что банкноты сохраняют стоимость, но не приумножают, поэтому спрос падает по мере роста ставки по облигациям и доходности по акциям.
В современных условиях значение кейнсианской теории для понимания спроса на наличные деньги снижается. Появляются новые способы сохранения накоплений (электронные кошельки, банковские вклады) и платежа (дебетовые и кредитные карточки, электронные расчеты и т.д.). При определении потребности общества в банкнотах ЦБ РФ должен учитывать «новые веяния».
Однозначный ответ на вопрос, деньги – это имущество или нет, дан статьями ГК РФ. Нормативный документ относит купюры и безнал к объектам гражданского права, указывая на то, что собственники могут распоряжаться ими по своему усмотрению, а ограничить их волю способно лишь решение суда.
Контроль за сделками по недвижимости ужесточается. Как купить квартиру и не налететь на проверку?
С 10 января вступили в силу изменения в 115-ФЗ, которые навели много страха. В частности, люди стали переживать за покупки квартиры стоимостью свыше 3 млн рублей, потому что они подлежат обязательному контролю Росфинмониторингом. По социальным сетям пошли слухи, что проблемы уже начались. Давайте разбираться, стоит ли бояться нового закона и придумывать махинации.
Для начала посмотрим на то, как ЦБ комментирует статью 115-ФЗ, в которую вносятся изменения.
Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом.
При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество
Из сообщения Центробанка вынесем несколько важных вещей:
- Контролю подлежат и наличные, и безналичные операции с недвижимостью.
- Контролю будут подлежать все сделки с недвижимостью.
- Росфинмониторинг следит не только за юридическими лицами, но и за физическими.
Заметим, что п. 1.1 ст. 6 «антиотмывочного» закона давно уже предписывал Росфинмониторнгу отслеживать сделки купли-продажи недвижимости суммой более 3 млн. Изменения 2021 года расширили эту норму на все сделки с жильём, в том числе аренду и ипотеку.
Поэтому люди и волнуются — раньше за ипотечными квартирами Росфинмониторинг не присматривал. Если у ведомства возникнет подозрение, что деньги получены преступным путём, то Росфимониторинг попросит отчитаться относительно источника происхождения средств.
Типичный пример сделки с недвижимостью. У семьи есть небольшая квартира, они её продают за 2,5 млн рублей и покупают новую за 3,5 млн, воспользовавшись ипотекой. Ситуация предельно прозрачная, поэтому Росфинмониторинг не потребует отчёта.
Имейте в виду, что сделка, сумма по которой не соотносится с доходами может заинтересовать ещё и ФНС. О том, законны ли доначисления налога только на основании догвора купли-продажи, мы писали в статье «Не видите налог? А я вижу».
Процедура покупки затянется из-за проверки?
Контроль за сделками по недвижимости стоимостью более 3 млн ведётся уже давно. Поскольку процедура не меняется, эксперты успокаивают, что сроки не изменятся.
Центробанк тоже успокаивает покупателей и продавцов недвижимости, говоря, что ужесточение контроля направлено на юридических лиц.
За деньги, взятые в долг, тоже придётся отчитаться?
Отчитаться придётся по любой сделке, которая вызовет подозрение Росфинмониторинга. Но надо понимать, что количество проводимых сделок огромно и ресурсов ведомства на все не хватит.
В зону внимания в первую очередь попадут сделки, стоимость которых выходит за рамки привычных или у них есть явные признаки нарушения закона.
Впрорчем, об алгоритмах работы Росфинмониторинга можно только догадываться, посколько ведоомство как ФСБ, но в финансовом мире, поэтому секреты не раскрывает.
Квартира стоимостью 3,1 млн в Усть-Урюпинске, пусть даже за счёт подаренных или долговых средств, вероянее всего, не попадёт в зону контроля.
Что делать, если просят отчитаться?
Предоставлять документы. Это могут быть договоры займа, справки 2-НДФЛ о доходах, выписки по счетам, куда поступали деньги от родственников и т. д. Если криминала нет, то и вопросы отпадут.
Что будет, если сделку провести без риелтора?
Риелторы в обязательном порядке отправляют данные в Росфинмониторинг. Но любая сделка регистрируется в Росреестре, а он тоже отчитывается по операциям с недвижимостью. Получается, что каким бы способом квартира не была куплена, Росфинмониторинг о ней узнает.
Можно ли уйти от проверки через договор дарения?
Любая махинация несёт риск и возможные дополнительные расходы на её осуществление. Например, если вместо договора купли-продажи заключается договор дарения, то у покупателя увеличиваются расходы на уплату налога. К тому же, если продавца объявят банкротом, то договор аннулируют, а квартиру реализуют, чтобы расплатиться с кредиторами.
Одним словом, среднестатистическому продавцу и покупателю не стоит беспокоиться. Государство хоть и идёт к тотальному контролю за каждым человеком и всеми его сделками, но мощностей не хватает.
Эксперт объяснил, грозит ли простым гражданам конфискация имущества в пользу ПФР — МК
Минфин планирует направлять конфискованные деньги в ПФР — соответствующий законопроект с поправками в Гражданский кодекс ведомство уже внесло в Правительство.
Речь идет о ситуациях, когда владелец крупной суммы не смог доказать законность происхождения средств.
Коснутся ли новые положения только чиновников-коррупционеров или пополнять бюджет ПФР таким способом будут за счет простых граждан? Это «МК» выяснил у эксперта Национального антикоррупционного комитета, адвоката Виктора Цымбала.
Сам Минфин назвал законопроект техническим. Аналогичные поправки в 2018 году уже были внесены в Бюджетный кодекс.
Они расширили перечень доходов Пенсионного фонда конфискованными денежными средствами, а также финансами, вырученными от реализации коррупционного имущества, обращенного в доход государства.
Нынешние поправки в ГК нужны для синхронизации с нормами Бюджетного кодекса, пояснили в Минфине.
— Виктор Анатольевич, почему на Ваш взгляд Минфин выбрал именно ПФР в качестве копилки для коррупционных денег?
— Скорее всего, государство столкнулось с тем, что в ходе борьбы с коррупцией появились такие большие средства, которые надо было куда-то определять. Я думаю, что со временем, если потребуется, будут внесены новые поправки и определен какой-то другой фонд. Государство просто не ожидало такой большой эффективности от мер по борьбе с коррупцией.
— Не получится ли, что новые правила ударят по простым гражданам? Есть ли грань – вот это коррумпированный крупный чиновник, у него мы конфискуем и передаем в ПФР, а это мелкий бизнесмен или учительница, их мы не трогаем?
— Формально под действие закона подпадают только чиновники и приравненные к ним лица. Это военнослужащие, сотрудники правоохранительных органов и так далее. Но есть оговорка – «а также члены их семей».
— То есть, если вы не чиновник или не родственник сотрудника ФСБ, то бояться нечего и собирать доказательства законности происхождения денег не надо?
— К сожалению, здесь могу только расстроить. На практике по конкретным делам, которые уже рассмотрены судами, мы видим, что имущество запросто конфискуется у лиц, которые вообще никак не связаны со взяточником.
Это может быть, например, добросовестный покупатель автомобиля и квартиры, которыми когда-то владел коррупционер. В 99% случаев такой человек, как правило, не знает, на какие доходы приобретено это имущество.
— Если судить по уголовным делам экс-полковника Дмитрия Захарченко, чекиста Кирилла Черкалина и других крупных коррупционеров, складывается впечатление, что суды автоматически конфисковывали все, что заявляла прокуратура. В случае с деньгами доказать что-либо будет так же сложно?
— К сожалению, сейчас тренд борьбы с коррупцией перевешивает многие понятия о законности. Пока не удалось создать баланс между обвинительной частью и доводами обвиняемого или ответчика. Посмотрите на роль прокурора.
С одной стороны, в уголовном деле он поддерживает обвинение. С другой, в гражданском процессе об обращении имущества в доход государства представляет сторону истца.
То есть, именно по его иску изъятое имущество конфискуется не в рамках уголовного процесса, а в рамках гражданского дела.
— Другими словами, чтобы конфисковать у человека все деньги, даже не нужно будет ждать приговора суда? «Не пойман – не вор» здесь не работает?
— Нет, к сожалению, совершенно не работает. Решения о конфискации выносятся задолго до приговора, пока человек еще даже не признан коррупционером.
— Существует ли какой-то порог по сумме? Например, лежат у меня в тумбочке 10 тысяч рублей, и я точно понимаю, что ко мне никто не придет с вопросом «откуда деньги». А если сто тысяч, то точно придут.
— В Налоговом кодексе есть «спящая» статья. Она пока не применяется, но все идет к тому, что применяться начнет уже скоро. В ней говорится, что граждане – все без исключения – обязаны подтверждать свои расходы на сумму свыше 600 тысяч рублей. Купил что-то на такую сумму, должен отчитаться, откуда взялись деньги.
До 2000-х аналогичное правило распространялось на покупку домов, стройматериалов и машин. Например, когда я покупал свою первую машину году в 98-м, в декларации писал, где кредит брал, и так далее. Повторюсь, пока эта статья «спящая».
Но с учетом того, что сейчас у нас единая цифровая налоговая база, государство будет спрашивать за крупные траты не только с чиновников. У простых граждан налоговая декларация будет формироваться по тому, сколько вы потратили, за минусом того, сколько вы заработали. И если между этими двумя суммами есть разница, за нее придется отчитываться.
Пока все это только апробируется, обкатывается. Но нынешнее законодательство постепенно начинает протягивать руки и к простым гражданам.
КСТАТИ
В списке кандидатов на тотальную конфискацию пополнение. Генеральная прокуратура потребовала изъять и обратить в доход государства имущество бывшего сенатора Рауфа Арашукова и его семьи. «По результатам проверки установлено, что при заработной плате Рауля Арашукова (отец экс-сенатора – прим. «МК») за период с 2007 года по 2017 годы в размере 65 млн 917 тыс.
рублей и Рауфа Арашукова за период с 2009 года по 2018 год – 15 млн 651 тыс. 125 рублей, они приобрели имущество на 1 млрд 469 млн 127 тыс 512 рублей», — сообщает пресс-служба ведомства.
За годы работы в органах власти Арашуковы знатно обогатились, приобрели 75 объектов недвижимости, в том числе пять квартир, девять жилых домов, трехэтажный отель «Адиюх-Пэлас», ресторан, банный комплекс, семь земельных участков, 14 автотранспортных средств и другие предметы роскоши. Имущество записывалось на родственников, личных водителей и охранников.
«Легальные источники дохода, которые позволили бы последним приобрести зарегистрированные на них объекты недвижимости и автотранспортные средства, отсутствуют» — заключила Генпрокуратура. Иск об обращении в доход государства богатств Арашуковых направлен в Верховный суд.