Весной 2015 года в Москве одна женщина купила однокомнатную квартиру за 9,3 млн рублей. А спустя три с половиной года в ее квартиру попытались зайти неизвестные мужчины: один из них представился собственником этой квартиры и сказал, что купил ее с торгов. Но дальше порога коридора его не пустили соседи.
Оказалось, что спустя два года после сделки, в 2017 году, продавца квартиры признали банкротом: у нее накопилось 12 млн рублей долга.
Финансовый управляющий проверил все сделки продавца за последние несколько лет и решил, что квартиру специально продали, чтобы скрыть ее от кредиторов.
Управляющему показалось, что покупательница заплатила гораздо меньшую сумму, чем стоит эта квартира. А в договоре якобы указали сумму побольше, чтобы никто не догадался.
Финансовый управляющий обратился в суд и потребовал признать договор купли-продажи недействительным. Покупательница квартиры — главная героиня этой истории — не участвовала в судебном разбирательстве, потому что не знала о нем.
Весной 2018 года суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным и прекратил право собственности покупательницы на квартиру. Решение вступило в силу. Правда, нашей героине никто о нем не сообщил. Определение по делу № А40-109856/17-103-137 от 20.04.2018
Финансовый управляющий сразу же выставил квартиру на торги: этими деньгами он планировал погасить большую часть долга. В декабре 2018 года ее купил тот самый мужчина. Вместе с финансовым управляющим он попытался попасть в квартиру, но соседи не пустили их даже в общий коридор, вызвали полицию и сообщили хозяйке квартиры.
Хотя зайти в квартиру не удалось, покупатель и финансовый управляющий подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности в Росреестре. Квартира стала официально принадлежать мужчине.
Когда женщина узнала о произошедшем, она начала бороться за квартиру. Чтобы вернуть себе недвижимость, ей пришлось дойти до Верховного суда.
Чтобы восстановить свое право на это жилье, женщине нужно было действовать в двух направлениях:
- Отменить решение суда, которым ее договор купли-продажи признан недействительным.
- Прекратить право собственности мужчины на квартиру и признать такое право за собой.
Источник: Определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (6) от 20.08.2020
Сразу скажем, что в итоге все закончилось благополучно — благодаря ее настойчивости, грамотному юристу и бдительным соседям.
Для начала женщина подала апелляционную жалобу на решение суда, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Именно из-за этого решения она изначально утратила право на квартиру, а значит, его нужно было оспаривать в первую очередь.
Материал подготовил адвокат Дмитрий Степанов
СУД ПЕРВЫЙ. Аргументы сторон
Финансовый управляющий. Считаю, что договор купли-продажи нужно признать недействительным. Продавец-банкрот специально распродала все имущество, чтобы кредиторы не получили денег.
Покупательница знала об этом, они действовали заодно: на момент, когда квартиру продавали, у продавца уже были долги и велись исполнительные производства по судебным задолженностям. Еще покупательница не передала продавцу всю сумму, за которую купила квартиру. Это значит, что квартиру продали по заниженной цене, а в договоре указали другую сумму.
Покупательница. О том, что договор между мной и продавцом оспорили и признали недействительным, я не знала. Поэтому прошу восстановить срок на обжалование этого определения.
У нас с продавцом был обычный договор купли-продажи, в нем нет никакого злого умысла. На момент, когда мы заключали договор, у продавца было только одно исполнительное производство — на 2 млн рублей. Квартира стоила намного дороже, поэтому я не могла знать, что причиняю вред кредиторам. Остальные долги у продавца появились позже.
Я перечислила продавцу всю сумму по договору: половиной денег я погасила ипотеку продавца, а вторую половину передала ей через банковскую ячейку. Прошу суд отказать в иске о признании договора купли-продажи недействительным.
Что такое банковская ячейка
Что сказали суды
Апелляционный суд: Постановление № 09АП-9216/2019 от 04.04.2019
Срок для обжалования определения о признании сделки недействительной восстанавливаем.
Чтобы договор купли-продажи признали недействительным, финансовый управляющий должен доказать следующее:
- Цель сделки — причинить вред имущественным правам кредиторов, и такой вред действительно был причинен. Например, спорную квартиру продали по заниженной цене или близкому родственнику.
- На момент, когда заключали договор, продавец был неплатежеспособным.
- Покупательница знала или должна была знать о целях продавца.
п. 2 ст. 61.2 ФЗ о банкротстве
В этом деле покупательница полностью уплатила стоимость квартиры: суд принял в качестве доказательства расписку продавца и документы банка об открытии ячейки. Частью суммы действительно погасили ипотечный кредит на проданную квартиру. Так что договор был заключен на рыночных условиях.
Продавец на момент сделки была платежеспособной, она исполняла свои обязательства перед другими банками. Одна задолженность еще ни о чем не говорит. Поэтому, если даже у продавца и была цель навредить кредиторам, покупательница не могла о ней знать.
Решение суда первой инстанции отменяем, в иске о признании договора купли-продажи недействительным отказываем.
________
Финансовый управляющий обжаловал это решение сначала в арбитражном суде Московского округа, а потом и в Верховном суде РФ. Но арбитражный суд округа оставил решение в силе.
В судебном акте судьи подчеркнули, что покупательница действительно оплатила квартиру полностью, а не частично, как это утверждал финансовый управляющий. А Верховный суд РФ вообще не стал передавать это дело для рассмотрения в судебном заседании, потому что не нашел оснований.
Постановление по делу № А40-109856/17 от 26.08.2019; определение ВС РФ № 305-ЭС19-3996 (3) от 26.12.2019
В итоге покупательнице квартиры удалось отменить определение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным. Но этого было недостаточно, потому что собственником квартиры все равно остался мужчина, который купил квартиру на торгах. Теперь нужно было прекратить его право собственности.
- Для этого покупательница обратилась в суд с заявлением: потребовала, чтобы торги признали недействительными, а право собственности мужчины, который их выиграл, отменили.
- Одновременно она попросила признать ее право собственности на квартиру и заодно взыскать с финансового управляющего 86 000 ₽, которые потратила на юристов.
- Как подать иск в суд
СУД ВТОРОЙ. Аргументы сторон
Покупательница. Так как мой договор купли-продажи квартиры суд признал законным, я владелец квартиры.
Новый покупатель подписал акт приема-передачи, но фактически квартиру ему не передали — он даже не смог попасть дальше коридора. А потому он не может считаться добросовестным приобретателем. Прошу признать недействительными результаты торгов и договор нового покупателя, прекратить его право собственности на квартиру и признать это право за мной.
Финансовый управляющий и новый покупатель. Против заявления покупательницы возражаем. Когда финансовый управляющий продавал квартиру на торгах, по документам собственником была прежняя владелица, а не эта женщина. А значит, результаты торгов законны.
Что сказали суды
Арбитражный суд Москвы: Определение по делу № А40–109856/17-103-137
Мы считаем, что и торги, и заключенный на них договор нужно признать недействительными. Финансовый управляющий продал квартиру на торгах и этим нарушил права покупательницы. Раз суды признали договор купли-продажи законным, продавать квартиру на торгах было нельзя.
Иск удовлетворяем, признаем торги недействительными.
Поскольку покупательница потратилась на юриста, финансовый управляющий должен компенсировать ей эти расходы. Но сумму снизим до разумных пределов: 43 000 ₽. Эти деньги финансовый управляющий должен выплатить из конкурсной массы продавца квартиры.
Конкурсная масса — это все имущество банкрота, которое можно продать, чтобы погасить его долги
Финансовый управляющий и новый покупатель обжаловали это решение.
Апелляционный суд:Постановление № 09АП-65816/2019
Нет, все не так, районный суд неправ. Торги можно признать недействительными, только если есть нарушения в процедуре: например, если бы до торгов необоснованно не допустили одного из участников или неправильно определили цену продажи. А в случае с этой квартирой все проходило по закону. В торгах участвовали четыре претендента, никто из них не оспаривал результаты.
Кроме того, если финансовый управляющий продает имущество на торгах в рамках дела о банкротстве, права других лиц на это имущество прекращаются и покупатель получает недвижимость юридически свободной. Это подтверждает и судебная практика. Определение № 308-ЭС16-1368 от 26.05.2016
Поэтому нет никаких оснований признавать эти торги недействительными. Определение первой инстанции отменяем, в требовании отказываем.
Кассационный суд:Постановление по делу № А40-109856/17
- Согласны с коллегами.
- Покупательница оспорила эти постановления в Верховном суде.
- Как обжаловать решение суда
Верховный суд: Определение № 305-ЭС19-3996 (6)
Покупательница приобрела квартиру по действительному договору купли-продажи. Она приняла недвижимость, оплатила ее и зарегистрировала право собственности в государственном реестре.
Судебное решение, по которому ее договор купли-продажи признали недействительным, — это ошибка. На его основании нельзя было восстанавливать права продавца-банкрота на квартиру и выставлять ее на торги. Финансовый управляющий вообще не имел права продавать эту квартиру.
Новый покупатель должен был проявить хотя бы минимальную степень осмотрительности и до сделки посмотреть квартиру. Если бы он сделал это, то узнал бы, что продавец и владелец квартиры — разные люди. А так он не попал дальше коридора. Так что этот мужчина не может считаться добросовестным приобретателем.
Акт приема-передачи квартиры также недостоверен. Финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру победителю торгов, потому что фактически квартирой владела покупательница. Следовательно, мужчина, который выиграл торги, вообще не приобрел право собственности на квартиру.
Права покупательницы нарушил не тот факт, что квартиру выставили на торги, а то, что победитель торгов зарегистрировал на эту квартиру право собственности.
Однако все осложнилось. В иске покупательница требует прекратить право собственности мужчины на квартиру. И мы бы сделали это, но не можем. Пока мы рассматривали дело, этот мужчина уже продал квартиру другому человеку! Третий покупатель не привлечен к делу, поэтому нам придется все вернуть в первую инстанцию.
Так что решение суда первой инстанции оставляем в силе: торги и заключенный на них договор купли-продажи с мужчиной недействительны. А вот признать право собственности на квартиру за покупательницей не можем, это предстоит решить суду первой инстанции. Для этого нужно привлечь к делу нового обладателя этой квартиры.
С вещами на выход: 10 ситуаций, когда могут законно выселить из квартиры
В итоге Верховный суд вернул дело на новое рассмотрение. Вот что сказал суд, когда снова рассмотрел дело.
Арбитражный суд Москвы: Определение по делу № А40–109856/17-103-137
Привлекаем к участию в деле нового покупателя квартиры.
Результаты торгов и договор купли-продажи квартиры между финансовым управляющим и победителем торгов признаем недействительными. Финансовый управляющий не имел права включать квартиру в конкурсную массу и продавать ее вообще кому бы то ни было.
Но пока шло судебное разбирательство, мужчина, который купил квартиру с торгов, успел продать ее еще раз. Право собственности зарегистрировано в Росреестре. Эта сделка по цепочке тоже считается ничтожной. Финансовый управляющий не имел права продавать квартиру, значит, ни первый, ни второй покупатель не могут быть законными собственниками недвижимости.
Новый покупатель, как и предыдущий, не проявил должной осмотрительности, не посмотрел квартиру перед сделкой, не проверил общедоступные сведения о том, есть ли спор по этой квартире в картотеке арбитражных дел.
Иск удовлетворяем. Признаем недействительным договор купли-продажи, который заключили по результатам торгов. Признаем за первой покупательницей право собственности на квартиру. Признаем право собственности последнего покупателя не возникшим и прекращаем его. Финансовый управляющий должен покупательнице 43 000 Р в качестве компенсации судебных расходов.
Что в итоге
После трех лет сложных судебных разбирательств квартира вернулась к законной владелице.
Если бы покупательница не стала отстаивать свою позицию в судах или суды не встали на ее сторону, она могла бы потребовать от продавца-банкрота вернуть ей стоимость квартиры.
Но вероятность, что та вернула бы деньги, невелика: требования покупательницы встали бы после требований остальных кредиторов. Она бы получила деньги только после продажи имущества банкрота и удовлетворения требований всех кредиторов. А если бы денег на всех кредиторов не хватило — не получила бы ничего.
Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов
Что помогло покупательнице вернуть квартиру
Она указала полную стоимость квартиры в договоре. Это позволило доказать суду, что квартиру продали по рыночной цене и у сделки не было цели нарушить права кредиторов. Мы уже писали, почему опасно занижать цену в договоре купли-продажи недвижимости.
Она сняла банковскую ячейку для передачи денег. Суды могут с недоверием отнестись к распискам, поэтому лучше проводить расчеты безналично или через банковскую ячейку. Так можно отследить, кому и сколько денег передавали в качестве платы по договору. Вторую часть суммы женщина вносила в счет долга по ипотеке, эти деньги тоже было легко отследить.
Квартиру фактически не передали новому покупателю. Финансовый управляющий и новый покупатель подписали акт приема-передачи и зарегистрировали переход права собственности на квартиру без фактической передачи.
Никто из них реально не был в квартире, и финансовый управляющий жилье не передавал, а покупатель его не принимал. Соседи не пустили их даже в общий коридор. А в договоре купли-продажи они это обстоятельство не указали.
В чем покупательница ошиблась
Купила квартиру у человека с крупной судебной задолженностью. На момент заключения договора купли-продажи у продавца были долги — по решению суда она должна была выплатить 2 млн рублей.
Если собираетесь покупать квартиру у человека с долгами, нужно быть внимательным. Если в течение трех лет после сделки должника признают банкротом, то финансовый управляющий будет вправе оспаривать эту сделку.
- Чтобы узнать, есть ли у продавца долги, проверьте его через сервис службы судебных приставов.
- 9 сервисов для проверки квартиры перед покупкой
- Есть ли в отношении продавца дела о банкротстве, можно проверить в картотеке арбитражных дел.
Не приняла участие в суде по оспариванию договора купли-продажи. Если бы покупательница представила в суд первой инстанции те же доказательства, на которые опиралась в апелляции, то, скорее всего, финансовому управляющему отказали бы в заявлении, когда он захотел включить квартиру в конкурсную массу и продать ее с торгов. Женщине удалось бы решить проблему на самой ранней стадии.
Почитайте материал Т—Ж о том, как купить квартиру, чтобы не допускать ошибок и не потратить годы на суды.
__________________
Живите богаче. Мы поможем
Каждую неделю мы присылаем подборку лучших статей про деньги.
Нашу бесплатную рассылку читают более 400 тысяч человек: как сменить профессию, получать больше и на чем заработать. Как тратить меньше, но жить лучше.
Новым подписчикам присылаем подарок: пошаговую инструкцию по ведению бюджета. Присоединяйтесь:
→ Подписаться на рассылку ←
Образец иска о выселении из купленной на торгах квартиры
Данная категория дел не является сложной. Смена собственника квартиры всегда влечет прекращение права проживать в ней предыдущих собственников. Если квартира приобретена с аукциона по реализации имущества должников, выселить прошлых владельцев не составит труда. Однако истец должен к моменту подачи иска зарегистрировать переход к нему права собственности.
Также до суда ответчикам необходимо направить уведомление с просьбой освободить квартиру нового собственника.
Образец иска о прекращении права пользования жилым помещением, выселении
- Октябрьский районный суд г. Красноярска
- Истец:
- Адрес:
- Телефон:
- Ответчик 1:
- Адрес:
- Ответчик 2:
- Адрес:
- Цена иска:
- Госпошлина:
- Исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением, выселении.
Истец является собственником квартиры с кадастровым номером ______, расположенной по адресу г.
Красноярск, _______ на основании договора купли-продажи № от _________, заключенного между истцом и органом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Копия договора прилагается).
- Спорная квартира была куплена истцом на торгах по реализации арестованного имущества.
- Право собственности истца было зарегистрировано в Управлении Росреестра на дату _________, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
- Спорное жилое помещение ранее принадлежало Ответчику 1 и Ответчику 2.
- Решением ________ городского суда от ___удовлетворены исковые требования ПАО «Сбербанк России» к ответчикам, с них взыскана долг по кредитному договору и расходы по уплате государственной пошлины в сумме ____.
Также обращено взыскание на имущество (спорная квартира) путем продажи его с публичных торгов. Определена начальная продажную стоимость заложенного имущества при его продаже с публичных торгов размере _________.
- ___ (дата) судебным приставом-исполнителем городского отдела УФССП составлен акт о наложении ареста на имущество — спорное жилое помещения.
- На основании постановления _____ (дата) судебный пристав-исполнитель УФССП во исполнение решения суда вынес постановление о передаче спорной кварты для принудительной реализации в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом.
- Квартира ответчиков была выставлена на торги по продаже арестованного имущества.
- Истец приобрел квартиру в соответствии с положениями извещения о проведении торгов и на основании протокола о результатах торгов.
Согласно п.6.1 договора, он вступает в силу с момента его подписания.
В настоящее время, согласно выписке из домовой книги, в спорной квартире зарегистрированы по месту жительства и постоянно проживают Ответчик 1 и Ответчик 2.
В добровольном порядке сниматься с регистрационного учета отказываются. На переговоры не идут, на телефонные звонки не отвечают, на мирное урегулирование вопроса не настроены.
- Каких-либо соглашений между истцом и ответчиками о праве пользования жилым помещением достигнуть не удается.
- Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой освободить вышеуказанную квартиру в течение десяти календарных дней, на которую ответа не последовало.
- Истец считает, что проживание и регистрация ответчиков в спорном жилом помещении не дают истцу в полной мере осуществлять свои правомочия собственника.
- Каких- либо законных оснований продолжать пользоваться жилой квартирой ответчики не имеют.
Согласно ч. 1 ст.
35 ЖК РФ если у гражданина прекратились права пользования жилым помещением по основаниям, которыее предусмотрены ЖК, то этот гражданин обязан освободить соответствующее помещение, то есть прекратить пользоваться им. Если же гражданин установленный собственником срок не освобождает жилое помещение, то он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
- На основании изложенного, руководствуясь ст. 35 ЖК РФ,
- Прошу:
- Прекратить право пользования ответчиком 1 и ответчиком 2 жилым помещением (квартирой, расположенной по адресу ___ с кадастровым номером____).
- Выселить Ответчик 1 и Ответчик2 из вышеуказанного жилого помещения.
Приложение:
- Квитанция об уплате государственной пошлины,
- Почтовые документы, подтверждающие отправку данного иска ответчикам,
- Договор купли-продажи спорной квартиры,
- Выписка из ЕГРН,
- Постановление о передаче спорной кварты для принудительной реализации (копия),
- Копия претензии ответчикам с документами об отправке.
«_____»___________2021 год
________/___________
Что должно содержать исковое заявление
Содержание судебных исков регламентируется гражданским процессуальным законодательством. Статья 131 ГПК РФ устанавливает обязательные требования к исковому заявлению. В нем необходимо указать:
- Суд, в который истец подает заявление
- ФИО, адрес лица, которое подает иск о выселении.
- ФИО адрес представителя, если иск подает представитель.
- Информация об ответчике- о лице, которое выселяют, и его ФИО и адрес, а также дата рождения, место рождения, место работы (если известны).
- Также статься 131 ГПК предусматривает указание одного из идентификаторов ответчика, если они известны. Это может быть ИНН, серия, номер паспорта и др.
- Также истец должен указать в чем выразилось нарушение его прав.
- Требование истца — выселить из квартиры.
- Обстоятельства дела с доказательствами, которые подтверждают эти обстоятельства.
- Цена иска ( для имущественных требований).
- Дату направления ответчику уведомления о выселении и доказательства об отправке/получении.
- Прилагаемые к судебному иску документы (список).
- Дата подпись.
Доказательства по иску
В качестве доказательств по делу следует представить во-первых документы, которые подтверждают право собственности, во-вторых документы, подтверждающие регистрацию и проживание ответчиков в спорной квартире.
Как подать иск
- Собственноручно подать в суд в окно для приема заявлений. Иск подается в двух экземплярах, на одном из которых ставится отметка о получении и входящий номер. Один экземпляр возвращают истцу.
- Подача через официальный сайт суда . Такой иск должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.
- По почте, ценным письмом.
Положительная судебная практика
С положительной судебной практикой по иску о выселении из квартиры, приобретенной на торгах, можно ознакомиться на сайте интернет -ресурса СудАкт (https://sudact.ru/) — крупнейшая база решений суда по действующей ссылке.
Успехов вам!
Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).
Купил квартиру с торгов. Как выселить и выписать жильцов?
Купить квартиру со скидкой 20-30% реально, если принять участие в торгах при продаже имущества банкрота.
Конечно, у таких сделок есть нюансы.
Например, бывшие собственники и другие зарегистрированные на данной жилплощади граждане обычно не хотят выселяться. Поэтому придётся потратить время и обратиться в суд.
И всё равно временные сложности не пугают, когда радует перспектива скидки, достигающей иногда нескольких миллионов.
Купил квартиру с торгов. Как выселить и выписать жильцов? Такие вопросы должны, волнует нового собственника, но также они должны быть у потенциального покупателя, для того, чтобы не купить проблемное имущество. Указанные вопросы поможет разрешить опытный юрист в г. Москве по выселению и выписки из квартиры.
Чем отличается прописка от права собственности
Многие люди считают, что если прописаны в квартире, то являются её хозяевами. На самом деле термина «прописка» вообще не существует. Так по привычке называют регистрацию по месту жительства.
Регистрация нужна для получения социального обеспечения. Например, оформления документов, прикрепления к поликлиникам, получения региональных льгот и т.д. Она позволяет человеку проживать в квартире, но не даёт права распоряжаться недвижимостью.
А вот право собственности подразумевает возможность пользоваться и распоряжаться имуществом. В том числе прописывать и выписывать других граждан.
Таким образом, прежние жильцы действительно могут жить в квартире до тех пор, пока новый собственник не получит судебное решение об их выселении и снятии с регистрационного учёта, если они прописаны в квартире.
Как получить документы и выселить жильцов из квартиры
Выписать чужих людей из квартиры купленной с торгов можно через суд. Для этого необходим опытный юрист в г. Москве по выселению и выписки из квартиры, который подаст исковое заявление и прикрепить к нему стандартный пакет документов. В него входит договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, копия паспорта, квитанция об оплате госпошлины и т.д.
После судебного разбирательства истец получает судебное решение, которое нужно передать в МФЦ. В течение нескольких дней прежние жильцы будут сняты с регистрационного учёта и будут вынуждены покинуть квартиру.
Если было исковое требование о выселении, выселять должны приставы. Иногда суд даёт ответчикам отсрочку для выселения, чтобы они смогли найти новое место жительства.
Кого выселить нельзя: проблемные квартиры
Существует категории граждан, которых нельзя выселить и выписать в обычном порядке.
- Прописаны в квартире до её приватизации и не оформили её в долевую собственность (оформили отказ от приватизации, или, когда они были несовершеннолетними, была приватизация без них).
- Проживает в квартире на основании завещательного отказа. Например, недвижимость получена по наследству, и кто-то из членов семьи имеет бессрочное право пользования квартирой.
- Несовершеннолетние. Например, оставшиеся без родителей и опекуна дети, которым не предоставили жильё с условиями, равноценными предыдущему месту жительства.
- Временно отсутствуют, но сохранили право на прописку. В том числе служат в армии, находятся в командировке, тюрьме, больнице.
Таких граждан тоже реально выписать через су, но не всегда и не всех. Для этого придётся доказать, что они не оплачивают коммунальные услуги, не принимают участия в содержании жилплощади, постоянно проживают в другом населённом пункте или имеют другую жилплощадь.
Поэтому, следует до покупки изучить историю квартиры: основания возникновения права собственности, кто и когда был зарегистрирован и т.д. Но, если, например, отказавшийся от приватизации гражданин проживает в квартире, то ничего с ним сделать не получится.
Чтобы ускорить процесс, можно попытаться договориться с жильцами, чтобы они добровольно сняли себя с регистрационного учёта.
Как провести фактическое выселение
Исходя из закона, менять замки и самостоятельно с применением силы выселять людей из своей квартиры нельзя. Действовать нужно через приставов.
Пристав отправляет ответчику уведомление о выселении. Если гражданин его проигнорирует, ему направят второе, а дополнительно начисляют штраф и исполнительный сбор.
Если и в этом случае человек не освобождает квартиру, пристав в присутствии представителей правоохранительных органов и понятых посещает квартиру и составляет акт о выселении и акт с описанием имущества ответчика, если они отказываются их забрать.
Запишитесь на консультацию опытного юриста в г. Москве по выселению и выписки из квартиры и узнайте, какие документы нужно проверить или собрать в вашем случае.
____________________________________________________________
Авторские права © на статью юридического блога юриста, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.
Выселение бывших собственников из квартиры, проданной с публичных торгов, в 2021 году | ООО «Практика и консалтинг»
Выселение бывших собственников жилого помещения — весьма актуальная тема в государстве с рыночной экономикой.
Лицо, профессионально проявляющее интерес к рынку недвижимости, рано или поздно придет к осознанию того факта, что выгоднее всего приобретать квартиры с электронных торгов, которые реализуются в рамках банкротных дел или исполнительного производства.
На квартиру, находящаяся под обременением у банка (залог, ипотека), не распространяется имущественный иммунитет, предусмотренный ст. 446 ГПК РФ.
Поэтому даже, если в квартиры зарегистрированы несовершеннолетние дети, такая квартира будет реализована с публичных торгов, если заемщик не будет исполнять платежи по кредитному договору, заключенному с банком.
Об этом подробнее можно прочитать в ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В случае образования просрочки по кредиту банк выйдет в суд с иском о расторжении кредитного договора, взыскания суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, пени (неустоек), взыскания госпошлины и иных расходов, понесенных по делу.
Суд по гражданскому делу обязан провести оценку, если стороны кредитным договором не согласовали первоначальную стоимость, за которую может быть реализована квартира.
К примеру, квартира общей площадью 42,7 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва, ул. Вешняковская, д.27 корп. 3, кв. 84, к/н: 77:03:0007005:5435. Обременение: Заложенное, на сайте https://torgi.gov.ru/ выставлена за 6 171 200 руб. Это первоначальная цена.
Когда состоятся торги, комиссия территориального Управления Росимуществом выявит победителя.
Выселение бывших собственников из купленной квартиры
То, с чем могут столкнуться новые собственники. И поэтому не существует не решаемых проблем. Есть ленивые люди, которые не решаются чего-либо решать. А есть трусливые люди, которые бояться решать свои проблемы. Но есть смелые юристы и адвокаты, которые рождены для того, чтобы помогать слабым людям решать их юридические проблемы и вопросы.
- Зарегистрировать в Росреестре на себя права собственности жилого помещения;
- Вступить в переговоры с прежним собственником квартиры, предложить ему выселиться добровольно;
- Если это ни к чему не приведет, следует направить в его адрес Уведомление о необходимости выселения из квартиры;
- Составить исковое заявление в суд по месту регистрации квартиры или жилого дома;
- Направить копию иска выселяемому лицо по адресу его регистрации или по адресу спорного объекта недвижимости;
- Направить подписанный иск в суд;
- Выйти в предварительное судебное заседание;
- Выйти в основное судебное заседание, донести до суда свою правовую позицию, поучаствовать в прениях сторон;
- Отстоять дело в апелляции;
- Заказать в суде исполнительный лист;
- Получив из суда исполнительный лист, направить его в службу судебных приставов;
- Возбудить исполнительное производство;
- Установив деловой контакт с судебным приставом, выехать с ним в адрес проживания бывшего собственника и принудительно выселить его из жилого помещения.
Направить Уведомление о выселении бывшему собственнику жилого помещения;
В Уведомлении следует поставить в известность предыдущего собственника о состоявшихся торгах и регистрации перехода права собственности на жилое помещение.
Рекомендуем направлять Уведомление ценным письмом с описью вложения. Это будет нашим доказательством в суде.
Самому бывшему собственнику жилого помещения Уведомление не особо требуется, так как в ходе устного разговора новый собственник и так уже поставил его в известность о купле-продажи квартиры.
В Уведомлении следует прописать четкую дату, не позже которой бывший собственник должен выселиться.
Составить иск о выселении из жилого помещения и направить его в суд;
Иск составляется по правилам, установленным в ст. 131 и 132 ГПК РФ. За каждое неимущественное требование следует оплатить госпошлину в размере 300 рублей. Если истец выдвинул три требования, то следует оплатить 900 рублей.
Представление интересов истца в суде юристом или адвокатом
Судебный процесс состоит из трех этапов:
- Возбуждение гражданского дела в суде;
- Подготовка дела к судебному разбирательству;
- Основное судебное разбирательство;
- Исполнительное производство.
Каждому этапу свойственна своя тактика ведения гражданского процесса.
«Засиливание» решения суда первой инстанции в апелляции;
Практика показывает, что зачастую Ответчик, четко понимая, что он проиграл суд первой инстанции, для того чтобы затянуть судебный процесс, подаст апелляционную жалобу в суд второй инстанции.
Например, в Московский городской суд (Адрес: 107996, г. Москва, Богородский вал, д.8. Телефон: +7 (495) 963-82-34).
И, если жалоба будет принята к производству, то дело можно затянуть еще на три-четыре месяца.
День оглашения Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда является — незамедлительным вступлением решения суда первой инстанции в законную силу. С этого момента на него распространяет свое действие ч.2 ст. 13 ГПК РФ:
Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Получение исполнительного листа и дальнейшее его направление в службу судебных приставов
После того, как решение суда вступило в законную силу, истец имеет право получить исполнительный лист. Делается это через суд первой инстанции. Рекомендуем посмотреть ст. 428 ГПК РФ:
Исполнительный лист выдается судом взыскателю после вступления судебного постановления в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, если исполнительный лист выдается немедленно после принятия судебного постановления.
Исполнительный лист выдается по заявлению взыскателя и по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно судом.
Для направления судом исполнительного листа на взыскание денежных средств в доход бюджета заявление взыскателя не требуется.
Исполнительный лист следует отвезти нарочно или направить по почте в Федеральную службу судебных приставов. Их сайт Федеральная служба судебных приставов (fssp.gov.ru).
Судебный пристав обязан возбудить исполнительное производство.
В силу ч.3 ст. 30 ФЗ-229 исполнительный документ и заявление подаются взыскателем по месту совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения, определяемому в соответствии со статьей 33 настоящего Федерального закона.
Консультация юриста по выселению
Юристы ООО «Практика и консалтинг» оказывают бесплатные юридические консультации в рамках Федерального закона «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21.11.2011 N 324-ФЗ.
Бесплатная консультация юриста для пенсионеров в СПб
Расположен по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 59, 2 этаж, офис 216. Ближайшие станции метро «Сенная Площадь», «Гостинный двор», «Владимирская», «Достоевская», «Звенигородская», «Пушкинская».
Вход в центре здания. Необходимо пройти через стеклянные двери, подойти к рецепшен, выписать пропуск в ООО «ПиК» )офис 216), пройти через левый турникет и поднять на второй этаж. Дверь красного цвета расположена сразу напротив хода.
Консультацию оказывает юрист Алексеева Наталия Николаевна.
Номер юриста Алексеевой Н.Н.
Офис ООО «ПИК» в Москве
Юристы ООО «Практика и консалтинг» оказывают гражданам бесплатные юридические консультации в рамках ФЗ 324. Для этой цели необходимо записаться на консультацию по телефону 8-911-929-87-07.
Прием граждан осуществляется в офисе по адресу: Москва, БЦ «Каланчевский», ул. Каланчевская, дом 15 а, 4 этаж, офис 429. Ближайшие станции метро «Красные ворота» и «Комсомольская площадь» (выход на Казанский вокзал).
Наш офис находится в 10 минутах пешей доступности от Басманного районного суда Москвы. И поэтому участие в одном судебном заседании нашего юриста в гражданском деле будет обходится заказчику 8000 рублей. Цена фиксированная и пересмотру не подлежит.
Представитель в судах Москвы
Представлением интересов граждан в районных судах Москвы занимается главный юрист ООО «Практика и консалтинг» Беляев Александр Евгеньевич.
Статью подготовил юрист Беляев А.Е. 27.08. 2021 года, внес изменения 05.09. 2021 года.