Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.
Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.
Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре купли-продажи или в отдельном соглашении о задатке.
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам.
В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке купли-продажи недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке.
Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.
Чаще всего, чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту.А также меньше ваш долг перед банком, меньше ежемесячные платежи и продолжительность ипотеки, а значит меньше и переплата банку в качестве процентов.
Чем больше вы можете внести в качестве первоначального взноса, тем лучше. Рассмотрим на конкретных примерах, каким образом он влияет условия кредита. Допустим, вы планируете оформить льготную ипотеку по ставке 7% на покупку квартиры за 4,5 млн рублей. Комфортным для вас сроком кредита является 20 лет.
Если вы выплачиваете минимально возможный по данной программе первоначальный взнос (15%), ежемесячный платеж составит 29,7 тыс. рублей, а банку вы переплатите больше половины стоимости квартиры, то есть 3,3 млн рублей.
Если же увеличить первоначальный взнос до 30%, например, за счет средств материнского капитала, ежемесячный платеж уже составит 24,4 тыс. рублей, а переплата уменьшится до 2,7 млн рублей (то есть вы заплатите банку меньше на 600 тыс. рублей).
В большинстве случаев минимальную сумму первоначального взноса определяет сам банк. Но когда речь идет о льготных ипотечных программах с господдержкой, их условия устанавливаются федеральным правительством или региональными органами власти. Как правило, минимальная сумма первоначального взноса варьируется от 10% до 20%.
Максимальную сумму первоначального взноса каждый банк устанавливает самостоятельно. Банку невыгодно, если взнос будет слишком высоким, потому что тогда он не сможет заработать на процентах.
«Слишком большие» первоначальные взносы — это редкая ситуация. Банки при определении максимального размера первоначального взноса исходят из принципа соразмерности требования к стоимости залога — обеспечению. Что это значит? Если, например, вы должны 20 тыс. рублей за квартиру стоимостью 5 млн.
рублей и по какой-то причине перестали платить за нее, банк не сможет забрать квартиру в счет погашения вашего долга, так как стоимость квартиры существенно больше суммы долга. Соответственно, банк будет регулировать этот момент и ограничивать либо сумму кредита, либо первоначального взноса.
Да, такие предложения существуют на рынке, но это довольно рискованно и для заемщика, и для банка. Как показывает практика, клиенты, которые оформляют ипотеку без первоначального взноса гораздо хуже справляются с обслуживанием кредита.
Для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса, можно воспользоваться мерами государственной поддержки, например, средствами материнского капитала (подробности о том, как это сделать, можно прочитать здесь). В 2021 году семьи при рождении первого ребенка могут получить 483 тыс. рублей, а при рождении второго выплата составит 639 тыс. рублей.
При военной ипотеке первоначальный взнос выплачивается из денежных средств, которые государство перечисляет на специальный счет военнослужащего в течение всего срока службы. Если на момент оформления ипотечного кредита накопленных средств недостаточно, военнослужащий может добавить недостающую сумму из своих средств.
Подробнее о том, как воспользоваться военной ипотекой, можно узнать в материале на спроси.дом.рф.
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам.
Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки.
Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Первоначальный взнос по ипотеке Сбера: ответы на популярные вопросы
- Главная
- Ипотека
- Первоначальный взнос по ипотеке Сбера: ответы на популярные вопросы
Можно ли купить недвижимость в ипотеку без первоначального взноса, каким должен быть его размер, можно ли использовать материнский капитал — мы подготовили ответы на эти и другие самые популярные вопросы о первоначальном взносе.
Что такое первоначальный взнос
Первоначальный взнос при оформлении ипотеки — это сумма, которую вы вносите продавцу в качестве оплаты части стоимости недвижимости. Остальную сумму по договору приобретения в случае с ипотекой за вас вносит банк.
В качестве первоначального взноса вы можете использовать собственные накопления или — по большинству программ кредитования — средства материнского капитала, а также различных жилищных сертификатов. На какое именно жилье можно потратить материнский капитал, написали в статье «Материнский капитал на улучшение жилищных условий в 2021 году».
Вы также можете использовать одновременно и средства материнского капитала, и личные накопления для первоначального взноса — например, если хотите уменьшить сумму кредита или средств одного только капитала недостаточно для первоначального взноса.
Важно: вам не придется идти в Пенсионный фонд для того, чтобы написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Теперь всё можно сделать на Домклик. Банк сам передаст все необходимые данные и получит информацию в рамках электронного документооборота с Пенсионным фондом.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка
Первоначальный взнос — совсем не то же самое, что аванс или задаток. О них мы подробно рассказываем в статье «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру».
Задаток — это, как правило, совсем небольшая сумма. Она хоть и учитывается в счет оплаты по договору приобретения, но служит лишь для подтверждения серьезности ваших намерений по покупке жилья. Поэтому после задатка вам также потребуется внести на сделке первоначальный взнос.
Первоначальный взнос же говорит о вашей финансовой дисциплине, способности и готовности к накоплению средств. Однако он нужен не только для того, чтобы повысить ваш уровень благонадежности. Для самого покупателя он тоже имеет ряд преимуществ. О них мы подробно написали в статье «Ипотека без первоначального взноса: почему это опасно?».
Размер первоначального взноса
Размер первоначального взноса зависит от программы кредитования. Минимальный первоначальный взнос по кредитным программам Сбера — 10% от стоимости недвижимости. Такой первоначальный взнос действует для программ кредитования «Новостройка» и «Готовое жилье». Для программ «Господдержка 2020» и «Для семей с детьми» — 15% от стоимости недвижимости.
Рассчитать первоначальный взнос по ипотеке Сбера поможет калькулятор Домклик — бесплатный онлайн-сервис, где можно рассчитать ежемесячные платежи и срок кредита, узнать ставку по ипотеке, выбрать подходящую ипотечную программу, посмотреть и скачать примерный график платежей.
???? Рассчитать первоначальный взнос
Важно: для некоторых программ кредитования при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья или больше, вы получите скидку на ставку по ипотеке.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
В Сбере нет ипотечных программ, по которым можно купить жилье без первоначального взноса. Зато есть альтернативная, неипотечная программа кредитования — «Кредит на любые цели под залог недвижимости».
Она подойдет тем, у кого уже есть какая-либо недвижимость в собственности. Банк берет ее в залог, а вы получаете кредит без первоначального взноса в размере части стоимости жилья. Потратить его вы можете на любые цели, в том числе на покупку недвижимости — но отчитываться о том, куда именно пошли средства, вам не придется.
Важно: при оформлении неипотечного кредита, вы не сможете использовать средства материнского капитала, различных сертификатов и жилищных субсидий на погашение долга по этому кредиту. Будьте внимательны и проконсультируйтесь перед оформлением кредита с менеджером банка или специалистом Пенсионного фонда.
Кому передать первоначальный взнос
Существует расхожее мнение, что первоначальный взнос вы делаете банку, но это не так. Эти средства вы передаете продавцу. Если в качестве первоначального взноса вы используете средства материнского капитала, сообщите об этом продавцу сразу. В этом случае есть ряд нюансов.
Банк может увеличить размер кредита на размер первоначального взноса и в этом случае всю сумму по договору приобретения банк выплатит продавцу сразу, одним платежом. А материнский капитал Пенсионный фонд направит в банк.
А может быть и другой вариант — когда продавец сначала получает сумму, которую вы оформили в кредит, а остальную сумму Пенсионный фонд перечисляет продавцу позже. Связано это с тем, что на проверку и перечисление средств Пенсионным фондом по регламенту отводится определенный срок.
Как передать первоначальный взнос
Вносить первоначальный взнос вы можете прямо на сделке. Для этого вы можете использовать как наличные средства, так и безналичный перевод — подберите оптимальный для вас вариант вместе с продавцом и сообщите о выбранном способе менеджеру по ипотечному кредитованию — он расскажет, как правильно все оформить.
Чаще всего достаточно будет расписки от продавца о получении средств. В ней важно отразить персональные данные сторон сделки, сумму и назначение платежа, информацию о недвижимости.
Если вы используете сервис безопасных расчетов, сумма первоначального взноса будет храниться на защищенном номинальном счете Сберба до момента регистрации перехода права собственности. Как только оно будет зарегистрировано, продавец получит всю сумму по сделке.
Важно: если вы используете материнский капитал, до сделки надо будет получить справку об остатке средств материнского капитала.
Как лучше не делать
Если у вас нет собственных накоплений на первоначальный взнос, не оформляйте на него потребительский кредит, кредитную карту или — что еще хуже — микрозайм. Если вы сделаете это до подачи заявки на ипотеку, это будет учитываться при расчете вашей платежеспособности. А если уже после того, как заявка будет одобрена — это может повлиять на решение банка.
В этом случае лучше отложить покупку до момента, когда вы сможете накопить на первоначальный взнос или одолжить необходимую сумму у родных. Есть и еще варианты, почитайте нашу статью об этом: «Как купить квартиру, если нет денег».
Однако очень важно помнить, что никто лучше вас не сможет оценить будущую финансовую нагрузку. Поэтому, даже если берете деньги в долг у родных или друзей, помните — их тоже нужно будет отдавать.
Была ли эта статья полезна?
6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки
Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.
Почему это ошибка
«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.
Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.
Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант.
К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года.
Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.
«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.
2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски
Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.
Почему это ошибка
Александр столкнулся с тремя проблемами.
- Проблемы с рефинансированием.
Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке.
Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире.
Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.
- Раздел ипотечной квартиры после развода
При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.
- Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:
- 1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;
- 2) получить согласие органов опеки.
Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.
Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка
Калькулятор Сравни.ру
3. Не иметь подушки безопасности
Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3–6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.
Почему это ошибка
Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.
Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.
4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок
Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж.
Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽.
А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.
Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.
Почему это ошибка
«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.
Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.
Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.
5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»
Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».
Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.
Почему это ошибка
Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи.
Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег.
К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).
Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости
Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья.
Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса.
Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.
Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.
Почему это ошибка
Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.
«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.
Как безопасно передать деньги при покупке квартиры
- Проживём.com≫
- Квартира≫
- Покупка≫
- Безопасные способы расчетов
Статья обновлена: 4 февраля 2022 г.
Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как покупателям квартиры безопасно передать деньги продавцу, какие есть безопасные способы передачи, какие документы потребуются и какие есть нюансы, если квартира покупается в ипотеку.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Основное правило
Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.
Другие статьи
Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцовМожно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь
Безопасные способы передачи денег
Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).
Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет.
Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры.
Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.
Образцы документов
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Страница договора купли-продажи с печатью регистрации
Выписка из ЕГРН
Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь уж как договорятся покупатели и продавцы. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.
Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)
Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.
Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».
Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.
Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей. Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.
Предложения от банков
Другие статьи
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцамиДокументы для покупки квартиры на вторичном рынке — полный и актуальный перечень
Краткая инструкция
Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку.
Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после, того как он покажет договор купли-продажи квартиры с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН.
Как только продавец принесет эти документы, ему будет предоставлен доступ к ячейке и он сможет забрать деньги. Далее советую покупателям получить от продавцов расписку о получении денег.
Подробная инструкция
- До подписания договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, предоставляют сотруднику свои паспорта и образец договора купли-продажи.
Обычно договор аренды и акт приема-передачи пользования ячейки оформляется на покупателя, но по желанию арендаторами могут быть обе стороны.
Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только когда предоставит договор купли-продажи с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН.
Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.
- После оплаты услуги и подписания бумаг, покупатель и продавец проходят в специальное хранилище ячеек (депозитарий). Покупатели в присутствии продавцов закладывают деньги в арендованную ячейку. Советую дать возможность продавцу пересчитать деньги, чтобы в будущем не возникало вопросов. Обычно банк бесплатно предоставляет машинки для подсчета и проверки подлинности купюр. Далее покупатель закрывает ячейку и хранит ключ у себя. Теперь можно выходить на сделку купли-продажи.
- После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
- Участники сделки снова идут в банк, где покупатель предоставляет сотруднику договор аренды, а продавец зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН на квартиру. В итоге продавцу дают доступ к ячейке и он забирает деньги.
После того как продавец получил деньги, советую покупателям получить от расписку о получении денег. Только расписка подтверждает факт передачи денег, плюс ее потребуют в налоговой инспекции при получении налогового вычета за покупку квартиры. Расписка должна быть написана от руки, с разборчивый почерком, датой и подписью.
Образец расписки
Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)
Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.
Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.
Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью
- Сбербанк
- ВТБ
- ЮниКредит Банк
Другие статьи
Если после покупки, бывший владелец подаст на банкротство, заинтересованные лица могут оспорить сделку. Здесь объяснили, как покупателям защититься от этого
Краткая инструкция
Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.
После регистрации сделки продавец предоставляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что регистрация прошла успешно и покупатель стал собственником квартиры. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.
Подробная инструкция
- Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
- Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива.
В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.
Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц.
Продлить его можно в любой момент.
Образец заявления на открытие аккредитива
- Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
- После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
- Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и/или выписки из ЕГРН на квартиру. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.
Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.
Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)
Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.
Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.
Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате.
Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб.
Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.
Краткая инструкция
Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.
Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию.
После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.
Подробная инструкция
- Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу и предоставляют необходимые документы для сделки и расчетов. Какие именно сообщит нотариус, у каждого свои требования.
Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя.
Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна).
Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.
- Помощник нотариуса составит несколько экземпляров договора купли-продажи + соглашение о денежных расчетах. Участники подписывают документы. Далее нотариус заверит договор купли-продажи.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, нотариус подает договор купли-продажи для регистрации сделки. Документы остаются у него
- Нотариус сообщит покупателю реквизиты депозитного счета. Покупатель по своему усмотрению перечисляет туда деньги — со своего банковского счета или наличными. В обоих случаях покупателю дадут справку о поступлении денег на депозитный счет. Этой справкой покупатель доказывает, что он выполнил свои обязательна по расчету перед продавцом.
- Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
- После регистрации сделки, участники снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцы могут получить получить деньги наличными или на банковский счет. В случае с наличными, нотариус выдаст продавцам чек или распоряжение, с помощью которого они смогут снять деньги с депозитного счета.
И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете по ссылке.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Другие статьи
Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа.
Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем).
Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Как передать деньги при покупке квартиры
Всего существует четыре способа: наличными, через банковскую ячейку (она же — депозитарий), через аккредитив и через депозит нотариуса. Из них надежны только три последние.
Ведь передача денег наличными или банковским переводом слишком рискованна: продавец может взять деньги, а потом не исполнить свои обязательства по договору.
Если же сделка ипотечная, то деньги передаются через ячейку или через аккредитив.
Если вы выбрали банковскую ячейку
Это самый распространенный способ передачи денег. Вы снимаете сейф в депозитарии банка и кладёте в него деньги. Продавец сможет получить к нему доступ, только выполнив определённые условия.
Как правило, для сделки между продавцом и покупателем арендуется одна или две ячейки.
Если же это альтернативная сделка, в которой участвует несколько квартир, все участники заранее обсуждают условия и количество ячеек.
Прежде чем положить деньги в ячейку, нужно чтобы всю сумму в присутствии продавца в банке пересчитали и проверили на подлинность. Сотрудники банка расфасуют деньги по аккуратным пачкам и запечатают. После этого деньги кладут в ячейку. Если хотите подстраховаться, арендуйте две ячейки.
В одну можно положить деньги, в другую — расписку о том, что продавец их получил. Когда все условия договора будут выполнены и переход прав на квартиру зарегистрирован, продавец и покупатель предъявят в банке все документы. После этого продавец получит деньги, а покупатель — расписку.
Прежде чем положить в ячейку деньги, продавец, покупатель и представитель банка заключают дополнительное соглашение, в котором указывается порядок доступа к ячейкам. В этом документе прописаны условия, на которых продавец сможет получить деньги.
Обычно для этого ему достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты и записью о том, что сделка зарегистрирована и квартира перешла в собственность нового владельца.
Если регистрация электронная, подойдет подписанный договор и выписка из ЕГРН на имя покупателя.
Для собственной безопасности вы можете положить расписку о том, что продавец получил деньги, в отдельную ячейку с зеркальными условиями доступа. Таким образом вы в любой момент сможете подтвердить расчёты по сделке: как только продавец заберёт деньги, вы получите расписку.
Бывает, что на руках нет всей суммы наличными. Например, если деньги лежат в разных банках и на разных счетах или банк берёт большую комиссию за единовременное снятие крупной суммы.
Чтобы не хранить деньги дома, не возить их в такси или метро, можно снять ещё одну ячейку, уже только для себя, и постепенно класть туда деньги, пока не наберётся полная сумма.
Потом можно пересчитать её в банке и перенести в ячейку для сделки.
Аренда ячейки стоит 1000–5000 рублей в месяц, за допсоглашение придётся доплатить ещё 2000–5000 рублей. Так что это не только один из самых безопасных, но и довольно дешёвый способ взаиморасчёта.
Если вы выбрали аккредитив
Аккредитивом называют специальный банковский счет, на который вы переводите всю сумму по сделке.
Когда продавец предоставит банку все документы, подтверждающие завершение сделки, это называется исполнение аккредитива, банк переведёт деньги ему.
Имейте в виду, что банку может потребоваться несколько дней для того, чтобы проверить данные. И только после этого он переведёт деньги. По сути, это та же самая банковская ячейка, только с безналичным расчётом.
Однако в этом случае банк, особенно государственный, может уточнить, откуда у вас деньги на квартиру. Если же полученный ответ его не удовлетворит, операция по счёту может быть приостановлена.
Имейте в виду, что услуга аккредитива есть далеко не во всех банках: её редко заказывают, и не все умеют с ней работать. Если банк все-таки работает с аккредитивом, то открытие счета будет стоить около 3000 рублей.
Иногда это процент от сделки, иногда — фиксированная сумма, но цифры в обоих случаях будут примерно одинаковые. Кроме того, иногда за обналичивание денег продавец платит процент от суммы. В каждом банке он разный.
Если вы выбрали депозит нотариуса
Это третий способ передать деньги. Покупатель переводит деньги на специальный депозитный счёт нотариуса. Тот сам переведёт средства продавцу, как только условия сделки будут исполнены. Условия прописываются в соглашении о денежных расчётах, которое подписывается вместе с договором купли-продажи.
Всё сделали правильно? Поздравляем! Теперь у вас есть квартира, и при необходимости вы сможете доказать, что продавец получил деньги.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Дарья Чухрова