Управление коммерческой недвижимостью: что такое, особенности, плюсы и минусы

Возник вопрос, ответ на который найти достаточно сложно, так как услуга, видимо, не очень популярна у нас в России.

Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?

Михаил

Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям.

Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату.

За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.

Собственник недвижимости заключает договор доверительного управления с агентством или риелтором. По договору он учредитель доверительного управления, а агентство или риелтор — доверительный управляющий. То есть между собственником и нанимателем появляется посредник, который за процент от арендной платы выполняет обязанности собственника. Обычно просят 10—25% от арендной платы за месяц.

Несмотря на то, что деньги собирает посредник, НДФЛ или налог на профессиональный доход платит собственник. Это нельзя переложить на посредника. При этом доходом собственника будет вся сумма арендной платы, без уменьшения на комиссию посредника. Потому что такой вычет не предусмотрен ни Налоговым кодексом, ни Законом № 422-ФЗ об НПД.

Чаще всего доверительным управлением пользуется несколько категорий собственников. Во-первых, это люди, которые живут за границей или в другом городе. Они заказывают управляющему полный пакет услуг — от поиска нанимателя до передачи денег, — а потом только получают деньги от сдачи на карту.

Во-вторых, это собственники, которые согласны сами готовить квартиру к сдаче и искать жильцов. Таких больше. Они сами выбирают нанимателя, сдают ему квартиру и первое время следят, чтобы все было в порядке.

А когда понимают, что жилец надежный, заказывают услугу доверительного управления: теперь им просто нужен человек, который будет каждый месяц приходить в квартиру, проверять имущество и забирать деньги.

Тратить свое время на это они не хотят.

Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.

Собственник квартиры может заключить договор с агентством недвижимости, его представителем или с частным риелтором.

По сути, они предлагают одинаковые услуги, но я советую заключать договор с проверенным агентством или с его представителем. Среди частных незнакомых агентов часто встречаются мошенники.

С частником стоит заключать договор только в одном случае: если вы или ваши знакомые уже работали с ним.

После заключения договора агентство закрепит за квартирой ответственного агента, с которым вы будете контактировать.

Или у вас будет персональный менеджер, который будет держать вас в курсе, а в квартиру будут приходить разные агенты. В любом случае, если договор заключен с агентством, это удобнее.

Если возникнут проблемы, вы будете знать, куда и к кому идти. Главное, выбирайте известные, проверенные компании.

Главное преимущество — экономия времени собственника. Если взять полный пакет услуг и один раз подписать договор, собственник будет только получать деньги на карту. Ездить в квартиру, контролировать жильцов или разбираться с соседями в случае конфликта не придется. Квартира будет приносить стабильный пассивный доход при минимальных трудозатратах.

Можно передать только часть обязанностей, которые отнимают слишком много времени, — например, ездить в квартиру каждый месяц и проверять ее состояние.

Еще есть риск, что собственника обманут. Распространены две схемы:

Собственник дает согласие на длительную аренду его квартиры, а мошенник сдает ее посуточно. Агент получает больше денег и только небольшую часть отдает собственнику. При этом имущество портится быстрее и платит за него наймодатель.
Агент обещает сдавать квартиру славянам, а заселяет гастарбайтеров или неблагополучную семью. Ему важно сдать квартиру и не допустить простоев. В итоге — порча имущества, проблемы с соседями и, возможно, разбирательства с полицией.

Важно указать, что доверительный управляющий не имеет права продавать квартиру, а может только ее сдавать. Чем точнее прописаны права — тем безопаснее для обеих сторон.

Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно.

Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности.

Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.

Чтобы зарегистрировать передачу недвижимости в доверительное управление, нужно обратиться в Росреестр или сдать эти документы через МФЦ:

Паспорт.
Договор.
Акт приема-передачи.
Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
Если собственник в браке, нотариально заверенное согласие супруга.

В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Вложения в стрит-ритейл

ГлавнаяКоммерческая недвижимостьНазад
Статья. 25.05.2017 Версия для печати
фото: razned.ru

В одной из недавних публикаций мы говорили о том, сколько средств нужно накопить, чтобы инвестировать в стрит-ритейл Петербурга и какой доход могут принести такие объекты. Сегодня мы разберёмся в плюсах и минусах вложений в торговую недвижимость, обсудим юридические нюансы таких инвестиций и сравним их с вложениями в жильё.

Плюсы и минусы

У инвестиций в торговые помещения есть как положительные, так и отрицательные стороны. С помощью экспертов попытаемся разложить их «по полочкам».

– Плюс в том, что стрит-ритейл – самый доходный вид недвижимости. Минус – если объект выбран неправильно, то его будет сложно как сдать в аренду, так и продать, – отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Commerce Роман Шиман.

Руководитель проекта «Ермышев Консалтинг» Дмитрий Ермышев среди преимуществ выделяет следующие: стабильная доходность, надёжность, ликвидность.

Такие объекты защищены правом собственности и не обесценятся, если поддерживать помещение в надлежащем виде. Минусы, по мнению эксперта таковы: инвестор привязан к месту, выход из бизнеса может составить несколько месяцев.

К тому же могут измениться налоговые требования, что приведёт к снижению доходности.

Генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты» Екатерина Сивова, как и её коллеги, главный плюс такой инвестиции видит в хорошем стабильном доходе. К минусам она относит уплату налогов и прочие расходы, связанные с содержанием помещения.

– Тут главное не прогадать – купить ликвидный объект, то есть тот, который в случае чего можно будет быстро продать, не теряя вложенных средств, или выгодно сдать, – добавляет эксперт.

Юридические нюансы

По поводу правовых особенностей вложений в стрит-ритейл и владения такой недвижимостью мнения экспертов разошлись.Так, Дмитрий Ермышев считает, что особых нюансов здесь нет:

– Такое же право собственности, как и на любую другую недвижимость. Только налоговая ставка выше. Роман Шиман советует следующее: при покупке такого объекта проверить юридическую чистоту объекта, при сдаче в аренду – грамотно составить договор с арендатором.

А вот Екатерина Сивова говорит, что юридических нюансов в данном сегменте множество. Но основной из них – тщательно проверять историю помещения, если оно реализуется на вторичном рынке.

– Как было получено право собственности? Нет ли каких-либо арестов и обременений на помещении? Имеются ли перепланировки, а также разного рода постановления и предписания относительно данного помещения? Количество кВт – официально подтверждено документами, или же это только на основании слов продавца? Возможность увеличения мощности – есть ли кабель с определённым сечением? Заключены ли договоры с основными обслуживающими городскими организациями относительно электроэнергии и оплаты коммунальных услуг? – все эти вопросы эксперт рекомендует задать собственнику помещения.

Если помещение продаётся с арендатором (и это один из основных факторов при положительном решении в сторону покупки), то стоит также проверить истинное положение этого арендатора относительно этой точки. Нужно найти подход к арендатору и всё разузнать.

Магазин или квартира

И всё же, какой формат для инвестора предпочтительнее: торговое или жилое помещение?

– Квартира – наиболее простой способ инвестирования, но намного менее доходный. В последнее время мы наблюдаем рост числа инвесторов, которые переходят из жилого сектора в стрит-ритейл. Причина – низкая доходность инвестиций в квартиры, которая сегодня меньше, чем ставки по депозитам, – говорит Роман Шиман.

Дмитрий Ермышев также считает, что выбирать стоит однозначно стрит-ритейл. Однако не стоит забывать, что порог входа здесь намного выше, чем при покупке квартиры.

Екатерина Сивова придерживается несколько иного мнения:

– На мой взгляд, сегодня предпочтительнее квартиры или апартаменты на этапе старта продаж у надёжных застройщиков. Однако практика моих клиентов – это 50 на 50. Кто-то не доверяет строительству и вкладывает сразу внушительные суммы в уже готовые решения – коммерческие помещения в неплохих местах, а те, у кого меньше денежных средств, чаще выбирают стройку.

Эксперт также обращает внимание, что вход в уже готовые помещения стоит больше, чем при строительстве. Чаще всего – значительно больше. Ещё один нюанс – хорошие помещения в интересных местах продаются крайне редко и по очень высокой цене.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Поможем разобраться, что такое коммерческая недвижимость. Виды нежилых помещений, типы сделок и другие нюансы

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Объекты под коммерцию: что это значит?

Коммерческая недвижимость (далее – КН) – это нежилое недвижимое имущество, которое используется для получения прибыли путем осуществления предпринимательской и иной деятельности. Также владелец может получать доход от аренды помещения.

Все правила приобретения, постановки на государственный учет, передачи и использования КН описаны в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Любой бизнес должен быть зарегистрирован и физически расположен только в КН. Это могут быть торговые центры, отдельные магазины, рестораны, автомойки, салоны красоты и не только.

Отличительная черта коммерческой недвижимости состоит в том, что ее стоимость со временем окупается, а затем приносит дополнительную прибыль.

Поэтому чаще всего объекты КМ располагаются в центре или наиболее престижных районах города.

Коммерческой недвижимостью считаются помещения, здания или земельные участки, которые приносят дополнительный доход и не используются для постоянного проживания людей.

Плюсы и минусы площадей такого назначения

С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.

Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.

Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:

Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.

Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
Невостребованность КН в период кризиса.

В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.

О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.

Виды

На рынке коммерческой недвижимости выделяют пять основных видов:

Торговая – КН, в которой осуществляется реализация товаров. Это могут быть аптеки, супермаркеты, магазины строительных материалов, автосалоны.
Офисные помещения сдаются в аренду под офисы, например, в бизнес-центрах.
Индустриальные объекты, к которым относятся промышленные и складские помещения и сооружения.
Недвижимость свободного назначения предназначена для фирм, оказывающих услуги, таких как рестораны, гостиницы и фитнес-залы.
Социальная КН включает такие объекты, как медицинские клиники, аэропорты, фонды благотворительности.

Предлагаем посмотреть видео о видах коммерческой недвижимости:

Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.

К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.

Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.

Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.

Порядок и правила эксплуатации

Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:

Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
Проведение ремонтных работ.
Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
Ежедневную проверку и техобслуживание.
Ведение технической документации по использованию объекта.
Санитарно-гигиенические мероприятия.

Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта.

Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах.

Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.

Если вся проектная документация будет подписана и узаконена, то вы можете приступать к перепланировке коммерческой недвижимости и ремонту помещения.

Однако нужно быть готовым к тому, что ввод в эксплуатацию реконструированного объекта потребует внесения изменений в технический паспорт и повторного прохождения проверок на пожарную безопасность, обеспечение коммуникаций и заключение эксплуатирующих организаций.

Сделки

Сделки с КН обычно подразумевают продажу и покупку нежилых объектов. Перед заключением договора рекомендуется изучить статус помещения. Возможно, придется дополнительно переводить его в нежилой фонд. Данные о новом собственнике вносятся в Единый госреестр в ведомстве по местоположению объекта. С этого момента сделка приобретает юридическую силу.

Стоит добавить, что рынок КН гораздо менее активен, чем рынок жилых квартир и домов, так как предприниматели склонны арендовать помещения чаще, чем покупать их. Это объясняется высокой стоимостью объектов КН и рисками, связанными с ведением бизнеса.

Где искать и как выбирать нежилые помещения?

Сделки по купле-продаже нежилой недвижимости можно производить напрямую с собственником помещения или через агентства недвижимости. Риелторские службы помогают не только найти подходящий объект, но и правильно оформить все необходимые документы.

При выборе риелторского агентства нужно в первую очередь обратить внимание на то, с какими типами помещений оно работает. Не стоит сотрудничать с компаниями, делающими акцент на «элитную» недвижимость. Как правило, крупные фирмы предлагают широкий ассортимент КН, а значит, рассмотрят больше подходящих вариантов.

О том, как выбрать коммерческую недвижимость, подробно говорится тут.

Перед покупкой КН иногда проводят независимую оценку, или экспертизу. Это особенно актуально в условиях кадастрового метода расчета налогов.

По результатам оценки вы сможете не только узнать реальную стоимость объекта, но и пересмотреть сумму налога. Также пересмотр стоимости необходим в таких ситуациях, как взятие кредита под залог, перевод в долевую собственность или сдача в аренду, заключение брачного договора или решение наследственных споров.

Для проведения экспертизы потребуются следующие документы:

свидетельство регистрации недвижимого имущества;
правоустанавливающий документ или договор аренды;
паспорт собственника и паспорт объекта;
справка из БТИ и проекты помещения.

Процедура экспертизы проводится в несколько этапов.

Экспертной службе передается техническое задание, и при согласовании всех деталей заключается договор об оказании услуг.
Затем исполнителю предоставляется вся техническая документация и доступ к помещению.
В итоге заказчик получает отчет о проделанной работе и итоговую оценку имущества. Факт передачи регистрируется в акте сдачи-приемки.

Расчет кадастровой стоимости

Цена квадратного метра коммерческой недвижимости, как правило, выше, чем в жилых помещениях. Стоимость КН напрямую зависит от таких факторов, как:

расположение и удаленность от культурно-исторического центра города;
площадь и планировка объектов;
эксплуатационные характеристики и состояние ремонта;
доступность транспорта и наличие парковочных мест.

Кадастровая стоимость КН также связана с уровнем спроса и рыночной ценой помещения. Цены за квадратный метр КН закреплены в Государственном кадастре недвижимости. Чтобы ознакомиться с этой информацией, необходимо обратиться в МФЦ или в Росреестр.

Стоит отметить, что кадастровая стоимость объектов является условным значением, которое может существенно отличаться от действительности. Оценка имущества и расчет производится специализированными службами методом массовой оценки, которая подразумевает исчисление примерной стоимости квадратного метра исходя из рыночных цен на КН того же класса и района.

Оплата коммунальных платежей

Для нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, коммунальные платежи начисляются на тех же основаниях, что и для обычных жилых квартир.

В Постановлении Правительства РФ № 354 нежилое помещение определяется как объект, не входящий в состав жилого и общедомового фонда.

Собственники КН в многоквартирных домах имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья.

Сумма обязательных коммунальных платежей за отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение рассчитывается согласно тарифам, принятым для всего дома, в зависимости от площади помещений и на основании данных счетчиков.

Владельцы нежилых помещений также оплачивают расходы на общедомовые нужды, даже если не пользуются подъездом, домофоном, лифтом и имеют отдельный вход.

Если недвижимость сдается в аренду, то собственник имеет право включить оплату коммунальных платежей в арендную плату или получать эту сумму дополнительно по факту получения квитанций.

С 2015 до 2020 года регионы переходят на кадастровый порядок расчета налогов. До этого расчет производился исходя из инвентаризации коммерческой недвижимости, а теперь суммы налога напрямую зависят от стоимости объекта. Для большинства владельцев КН это означает увеличение налогов, что может сказаться на окупаемости и доходности недвижимости.

Размер налога и определенную кадастровую стоимость можно оспорить в Кадастровой палате, написав соответствующее заявление. Однако независимую экспертизу придется оплачивать за свой счет.

Предусмотрены льготные категории, для которых налог значительно меньше. В эту группу входят владельцы объектов социальной группы, а также предприниматели, использующие в своей деятельности УСН и ПСН.

О налогообложении коммерческой недвижимости написано здесь.

Рынок коммерческой недвижимости включает в себя нежилые помещения, здания и земельные участки, которые используются для извлечения прибыли.

Это хорошая возможность для инвестиций и источник постоянного стабильного дохода.

Но необходимо учитывать ситуацию на рынке, а также спрос на КН в конкретном регионе, так как есть нюансы в области регистрации, использования и налогообложения коммерческих объектов, которые сопряжены с риском для инвестора.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Какая перспектива от Инвестиции в коммерческую недвижимость?

Понятие коммерческой недвижимости и ее виды. Особенности инвестирования в строительство и готовые объекты коммерческой недвижимости в Москве и России. Расчет потенциальной прибыли и рисков, преимущества инвестора и советы по грамотному выбору перспективного объекта.

Приобретение коммерческих зданий, офисов и иных объектов — это одно из популярных направлений в инвестировании. На таких вложениях можно получить весомый доход, который будет гораздо выше, чем от стандартных депозитов и покупки жилой недвижимости.

В текущей статье мы рассмотрим, что такое инвестирование в коммерческие объекты, какая сумма для этого необходима, а также несколько рекомендаций для начинающих.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под коммерческой недвижимостью понимается здание или земельный участок, которые используются для ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли. К данной категории, как правило, относят следующие объекты:

Офисные здания;
Здания для розничной торговли (магазины);
Объекты свободного назначения (рестораны, спортивные сооружения);
Складские и промышленные помещения (для производства или хранения товаров);
Апартаменты (отели);
Социальные объекты (медицина, частные школы).

Перечень не является исчерпывающим. Это лишь самые распространённые виды объектов.

Коммерческая недвижимость при владении позволяет получать прибыль таким способами, как:

Сдача в аренду — стоит учесть, что стоимость такой аренды выше, чем у жилых помещений;
Перепродажа по более высокой цене — практически всем известно, что с течением времени рынок недвижимости растёт, и её стоимость тоже, при этом подобные вложения относительно защищены от экономических катаклизмов.

Некоторые также выделяют в качестве источника дохода создание собственного бизнеса в рамках купленного объекта, но фактически это совсем другое направление деятельности.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве

Покупка объектов в столице потребует от инвестора немалых капиталовложений. Согласно совместному исследованию РБК и проекта Domofond.ru, цена на 1 кв. м.

составляет 407700 рублей (для торговых площадей) и 336000 рублей (для офисов). Если брать в расчёт площадь от 100 кв. м., то выходит стартовый капитал не меньше 35 млн.

, большинство экспертов называют сумму в размере 1 млн. долларов США.

С другой стороны, в Москве гораздо больше привлекательных объектов, и они относительно надёжны и прибыльны. Это касается не только центральных улиц, ведь здесь доходы и плотность населения выше, чем в регионах. Тем не менее, покупать объект именно в столице необязательно. Сегодня есть множество относительно недорогих и качественных вариантов в других городах.

Вложения в коммерческую недвижимость в России

Вложения в недвижимость характеризуются тем, что в регионах требуется совершенно разная сумма для того, чтобы купить хотя бы минимально приемлемый объект. Проанализировать конкретные цены каждый может самостоятельно, указав соответствующий запрос в поиске или на доске объявлений. Разберём кратко популярные регионы:

В Санкт-Петербурге — 167200 рублей на кв. м. для торговых площадей и 149600 рублей для офисных зданий;
В Казани — 122800 рублей для торговых помещений и 89800 рублей для офисных зданий;
В Екатеринбурге — 97000 рублей (для торговли) и 58000 рублей (для офиса).

А дальше расчёт простой. В среднем у покупаемого объекта площадь не меньше 100 кв. м., следовательно, даже для Екатеринбурга инвестору понадобится минимальная сумма — 5-10 млн.

Стоит учесть, что это вовсе не предел, большая часть торговых помещений имеет площадь свыше 400 кв. м., подсчёты здесь уже из области фантастики.

За небольшими исключениями, которые касаются приобретения малых офисов.

Для сравнения, коммерческая недвижимость в Великобритании стоит около 2 млн. евро.

При ограниченном капитале единственной возможностью купить такой объект являются коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Они подразумевают отношения долевой собственности на объект и соразмерное деление полученной прибыли между владельцами.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Данное направление является довольно сложным для начинающих инвесторов, но оно и более выгодно при наличии крупной суммы. Этому способствует более низкая стоимость нового объекта, чем у готового. Кроме того, для подобных вложений обычно создаются специальные фонды, где устанавливается минимальный порог для инвестирования (обычно от 10 млн. рублей). Среди проблемных факторов стоит выделить:

Сложность поиска перспективных вариантов для вложения денег;
Длительное ожидание окончания строительства, а также риск невозможности его завершения;
Высокий порог входа (минимальный взнос).

Принятие решения о вложении происходит на основании переговоров с компанией-застройщиком. Презентации проекта, планов и иной документации. В действительности проект может выйти не таким удачным, как задумано, поэтому в этой сфере важно иметь хотя бы небольшой опыт.

Потенциальная прибыль

При идеальных обстоятельствах сумма дохода рассчитывается по стоимости арендной платы, а также по изменению рыночных цен. Обратим внимание на каждую составляющую:

Для понимания прибыли от аренды достаточно проанализировать среднюю стоимость в населенном пункте (районе). Как правило, цена в месяц устанавливается в диапазоне от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Таким образом, прибыль от аренды составит от 15 до 20% годовых.
Далеко не всегда рынок недвижимости растёт, но в целом отмечается ежегодный прирост в районе 5-10%. Некоторые годы идут в минус, когда цены падают на такую же величину из-за экономических событий (кризисов).

Таким образом, в лучшем случае купленный объект будет приносить от 20 до 30% в год. При этом в расчёт берётся относительно длительный срок — от 5 лет. В течение одного или двух лет такой доходности может не быть.

Вероятные риски

К сожалению, недвижимость, как и любой другой вид инвестиций, подразумевает множество рисков. Среди них стоит выделить:

Возможность утраты объекта — это может быть мошенническая схема продажи или несчастный случай (пожар). Важно при совершении сделки не пожалеть денег на юриста, и в дальнейшем застраховать объект.
Отсутствие арендатора — нередко компании перестают продлевать договор аренды и приходится искать других партнёров. За каждый месяц собственник будет терять по 2% прибыли от арендной платы.
Падение рынка недвижимости — через 1-2 года можно натолкнуться на небольшое снижение цен. Обычно это происходит из-за кризиса, в течение 3-4 лет стоимость восстановится, но потребуется время.

Менее распространенные риски:

Низкий уровень ликвидности — это означает, что нет достаточного спроса и покупателей. Естественно, это имеет вес только при планировании продажи. Тем не менее, плохая ликвидность появляется не просто так, вероятно, что арендаторы тоже не будут выстраиваться в очередь. По этой причине желательно искать объекты, которые на протяжении долгого времени подтверждают свою востребованность на рынке и их легко можно сдать в аренду.
Наличие скрытых дефектов — нередко здания продаются из-за наличия каких-либо проблем, которые довольно сложно выявить на этапе осмотра. От таких вещей никто не застрахован, остаётся только пытаться внимательнее проанализировать объект и опросить местных рабочих.
Неэффективность управления — предполагает неудачные действия по восстановлению здания или модификации. Такой риск является наиболее редким и не очень весомым.

Таким образом, перечень рисков довольно внушительный. Главная задача для инвестора — предпринять все возможные меры для снижения вероятности наступления неблагоприятных событий.

Плюсы и минусы вложений в коммерческую недвижимость

Любой вид деятельности и инвестиций имеет как позитивные характеристики, так и негативные. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы:

Надёжность. Недвижимость несильно теряет в цене при экономических катаклизмах, а в дальнейшем всегда восстанавливается и растёт. К примеру, депозит с лёгкостью может прогореть на фоне девальвации.
Наличие спроса. При адекватном подходе к покупке объект всегда будет пользоваться спросом, а цена на него будет расти. Это подтверждается на практике, ведь многие десятилетия рынок недвижимости только процветает (за исключением редких снижений на фоне экономических проблем).

Минусы:

Относительно небольшая доходность. В сравнении с другими финансовыми инструментами (акциями, фьючерсами, валютой), прибыль от коммерческих объектов невысокая и колеблется в районе 20%-30% в год, но это гораздо выше, чем у банковских депозитов и жилых помещений.
Низкая скорость конвертации и необходимость активного участия. Далеко не всегда можно заключить договор аренды и забыть об объекте, такая недвижимость обычно не продаётся. Как правило, приходится активно участвовать в поиске арендатора или покупателя, и это занимает немалое время.

В итоге, все плюсы и минусы недвижимости находятся примерно в равной пропорции. Каждая характеристика имеет как позитивные аспекты, так и негативные.

Советы по выбору объекта

Существует ряд общих рекомендаций, которые касаются покупки коммерческой недвижимости:

Анализируйте расположение. Приобретение объекта должно сопровождаться анализом местности, где он располагается. Важно ответить себе на вопросы о том, откуда арендаторы здесь будут извлекать прибыль. Например, ресторан быстрого питания лучше располагать рядом с офисом или учебным заведением, а продуктовый магазин у большого скопления жилых домов.
Проверяйте арендаторов. Стоит учесть не только место, но и тех, кто уже арендовал или арендует объект. Выгодно работать с надёжными и крупными компаниями. Например, это могут быть федеральные продовольственные сети или известные бренды общественного питания. Покупка мелких офисов для сдачи их небольшим компаниям говорит о том, что скорее всего арендаторов придётся менять часто.
Стартовый капитал можно заменить на коллективные инвестиции. С небольшими деньгами лезть на рынок коммерческой недвижимости — это большой риск. Лучше попытаться купить качественный объект по системе краудфандинга, чем получить мелкую пустышку.
Не доверяйте посредникам. Особенно это касается агентов, ведь они стараются продать объект даже ценой обмана. К сожалению, сегодня многие объекты продаются через посредников, но важно оценивать все факты только после контакта с собственником.
Проверяйте документацию. Лучше не пожалеть денег на юриста при покупке, поскольку мошеннических схем на рынке недвижимости очень много. По неосторожности можно попросту потерять всю сумму.

Следуя вышеперечисленным советам, вы с лёгкостью приобретете качественный и доходный объект.

Вывод

Инвестиции в коммерческую недвижимость в основном подразумевают покупку объектов, где располагаются офисы или торговые площади. Прибыль достигается за счёт аренды и роста цен на рынке при последующей продаже.

Доходность находится в районе 20-30% годовых.

При этом важно понимать, что минимальная сумма для покупки подобного объекта довольно высока, в Москве на неплохой объект понадобится не меньше 35 млн. рублей. Есть и вероятные риски, связанные с утратой объекта, отсутствием спроса и арендаторов. Если следовать простым рекомендациям и тщательно проверять все факты, то в целом вложения в недвижимость относительно надёжны и прибыльны.

Покупка и аренда коммерческой недвижимости: Что выгоднее?

Любой малый бизнес начинается с аренды коммерческой недвижимости для офисных помещений, но рано или поздно владелец бизнеса начинает задумываться о том, что выгоднее — продолжать платить аренду помещения или приобрести коммерческую недвижимость в собственность?
А задуматься есть над чем, ведь рынок недвижимости не всегда стабильный, особенно в России, и прежде чем вкладывать немаленькие деньги в покупку здания или помещения, стоит всё тщательно обдумать и взвесить все плюсы и минусы такой сделки.
Свои плюсы и минусы есть как у аренды, так и у покупки собственного помещения.

Плюсы аренды коммерческой недвижимости:

Возможность выбрать помещение в нужной вам части города. Офисной недвижимости сдаётся всегда больше, чем продаётся;
Зачастую не нужно волноваться о ремонте, отделке, а часто и о комплектации помещения.

Коммерческая недвижимость под офисы, сдающаяся в аренду бывает полностью подготовлена для скорейшего переезда. Вам нужно только перевести свои вещи и можно начинать работать.

К тому же, если понадобится ремонт, протечёт сантехника или возникнут какие-то другие проблемы, решать их будет хозяин недвижимости, если, конечно, поломка произошла не по вашей вине;
В краткосрочной перспективе можно сэкономить некоторую сумму на аренде помещения;
Если ваш бизнес нестабильный, нет смысла приобретать недвижимость в собственность;
Нет необходимости инвестировать в недвижимость сразу крупные суммы.

Минусы аренды офисного помещения:

Постоянные переезды могут плохо сказаться на развитии бизнеса. У фирмы меняется адрес, меняются телефоны, а постоянные клиенты уже привыкли звонить по старым.

В результате, часть клиентов теряется;
Аренда офисных помещений в центре города и в новых комфортабельных офисных зданиях стоит очень дорого и зачастую не оправдывает себя;
В долгосрочной перспективе аренда офисных помещений становится не всегда выгодна;
Стоимость аренды полностью зависит от хозяина недвижимости. Он может неожиданно поднять её, может найти более выгодных съёмщиков и вам придётся срочно искать другие варианты помещений;
Арендованные офисные помещения часто определённого размера, при расширении вашей фирмы и найму новых сотрудников, может оказаться недостаточно места;
Съёмную коммерческую недвижимость нельзя перестроить и модернизировать под нужды вашего бизнеса. Даже установку дополнительной гипсокартонной перегородки нужно будет согласовывать с хозяином помещения;
Могут быть ограничения по разрыву контракта с арендодателем, невозможность быстрой смены помещения и возврата денежных средств при срочном переезде;
Если помещение сдаётся нескольким фирмам, вы никогда не угадаете, кто снимает помещение рядом с вами, а соседи могут оказаться или слишком шумными, или вашими конкурентами.

Плюсы приобретения коммерческой недвижимости в собственность:

Собственная недвижимость значительно повышает рейтинг компании как в глазах клиентов, так и для банков. Покупка собственной недвижимости — своего рода, гарантия, что бизнес устойчивый, прибыльный и успешный.

А банки гораздо легче дают кредиты фирме, имеющей свою недвижимость, под которую можно оформить залог;
Купив собственную недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроения арендодателя, не будет переживать о поднятии арендной платы и изменениях условий аренды;
Хоть цена на недвижимость на сегодняшний день достаточно высока, но выплаты процентов по кредиту не на много выше ежемесячной арендной платы, поэтому выгодней всё-таки немного поднакопить на первый взнос и стать счастливым собственником недвижимости;
Собственное помещение можно оборудовать именно так, как нужно вашему бизнесу;
Часть собственного помещения можно сдавать в субаренду;
Не нужно каждый раз согласовывать с арендодателем ввоз и вывоз своих товаров и материальных ценностей или перепланировку;
Инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.

Минусы приобретения собственной коммерческой недвижимости:

Банк может покрыть до 70% процентов по кредиту на покупку недвижимости, а остальные деньги у предпринимателя должны быть свои — первоначальный взнос и уплата процентов по кредиту полностью ложится на плечи будущего собственника помещения;
Кроме свободных средств, банк потребует от предпринимателя гарантий, что его бизнес крепко стоит на ногах и приносит стабильную прибыль. Может потребоваться составление подробного бизнес плана и предоставление всей управленческой документации и отчётности;
Чаще всего коммерческая недвижимость приобретается на вторичном рынке. Но это не всегда правильно, так как изменить устоявшееся назначение помещения коммерческой недвижимости будет непросто;
Покупая недвижимость в новостройках, можно столкнуться с полным незнанием того, кто в дальнейшем окажется вашим соседом. Часто оказывается, что по соседству оборудуется бизнес такой же сферы деятельности, как у вас — вряд ли рядом друг с другом уживутся два салона красоты или две ветеринарных клиники. Но может не повезти и наоборот — тихая компьютерная фирма окажется по соседству с клубом или тренажерным залом. Конечно, если вы приобретаете промышленную коммерческую недвижимость, таких проблем не возникнет;
Покупая недвижимость на вторичном рынке, будет необходимо провести её полный аудит, который позволит оценить реальное состояние объекта: коммуникаций, фундамента, перекрытий, электрической мощности и других систем;
Чтобы получить в собственность идеальную во всех отношениях коммерческую недвижимость, её придётся строить самостоятельно. Но в таком случае, у вас должны быть собственные деньги на покупку земли, банки обычно не дают кредит на землю, но могут частично финансировать постройку под залог самой земли;
Вам придётся самостоятельно устанавливать сигнализацию, подбирать санитарный персонал для уборки помещений, следить за прилегающей территории, т.е. делать всё то, за что в арендуемой недвижимости отвечал хозяин и вас это совсем не волновало;
Собственник будет вынужден оплачивать страхование своей недвижимости, налог на имущество и земельный налог — колонка дополнительных расходов увеличится в несколько раз;
Покупая собственную недвижимость, фирма теряет мобильность, вы не сможете быстро сменить офис, если возникнет такая необходимость;
Ещё один важный момент — на кого оформить новую недвижимость и как её встроить в бизнес, чтобы при возникновении проблем, она не привлекла внимания кредиторов и налоговой? Самое простое — оформить коммерческую недвижимость на стороннюю фирму, не имеющую общих дел с основным бизнесом. Ещё один вариант — оформить помещение на одного из родственников, который, как индивидуальный предприниматель, будет сдавать её в аренду основной фирме.

Каждый владелец бизнеса решает для себя сам, что ему выгоднее: аренда коммерческой недвижимости, её покупка или постройка самостоятельно.

Многое, конечно, зависит от финансовой стороны, если есть возможность приобрести недвижимость в собственность, стоит серьёзно над этим подумать.

Даже, несмотря на большее количество минусов и сложностей, покупка собственной коммерческой недвижимости является более выгодным вложением, нежели её аренда. Являясь собственником, вы застрахованы от всякого рода неожиданностей, от резкого переезда, от стрессов и повышения арендной платы.

Собственная недвижимость позволит чувствовать себя надёжнее и выглядеть успешнее в глазах клиентов, банков и контрагентов.