Продажа дома без согласия наследника

Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.

Продажа дома без согласия наследникаВ спорных ситуациях для суда важны нюансы. Мир Квартир

И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.

Ура, увеличили компенсацию от государства!

1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.

Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!

Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст.

302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Продажа дома без согласия наследникаДокументы лишними не бывают. people.onliner.by

Как перестраховаться на случай мошенничества

Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
  3. Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.

Не занижайте сумму договора

За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах.

Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.

Продажа дома без согласия наследникаЕсли вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. kakprosto.ru

Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.

Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.

Как продать квартиру, полученную по наследству: важные нюансы

Рассказываем, какие документы нужны, чтобы заключить сделку с наследством, а также какие нюансы стоит учитывать

Продажа дома без согласия наследника

And-One/shutterstock

Продажа унаследованной недвижимости — распространенная практика, но у многих эта процедура вызывает ряд вопросов. Сложности могут возникать как на этапе вступления в наследство, так и при проведении сделки.

Эксперты рассказали, какие действия нужно совершить и на какие нюансы обратить внимание, чтобы не возникло проблем при продаже имущества.

Когда унаследованную квартиру можно продать

Получая в наследство недвижимость, гражданин фактически становится ее собственником с момента смерти наследодателя.

«Важно оговориться, что получает он только право пользования — проживания, а также уплаты налогов, коммунальных услуг и иных расходов на содержание имущества.

Право же распоряжаться недвижимостью — продавать или дарить — появляется после получения свидетельства о праве на наследство, постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре.

Если недвижимость находилась под залогом или была куплена в ипотеку, для вступления в полноправную собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит. Иначе сделка купли-продажи будет считаться недействительной», — пояснила юрист Виктория Данильченко.

Как проверить, открыто ли наследство

Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.

«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.

К заявлению прикладываются:

  • свидетельство о смерти;
  • документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
  • документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.

«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.

Как получить право на наследство

Для получения свидетельства о праве на наследство нужно заплатить пошлину:

  • наследникам первой и второй очереди — 0,3% от стоимости недвижимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • всем остальным — 0,6%, но не более 1 млн руб.

Пошлина уплачивается после проведения оценки имущества. Заказать такую услугу можно как в БТИ, так и у независимых оценщиков, уточнила адвокат.

По ее словам, через полгода после смерти наследодателя выдается свидетельство о праве на наследство, но совершать сделку по продаже недвижимости стоит после регистрации права собственности в Росреестре, чтобы покупателю также была доступна эта информация.

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

  • паспорта всех участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Покупателям также передаются технические документы на квартиру и предоставляется выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долгов за коммунальные услуги. За регистрацию перехода права собственности на жилое помещение пошлину платит покупатель. Сама регистрация осуществляется в течение семи — девяти дней.

Налог при продаже квартиры, полученной по наследству

Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.

«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.

Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.

Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры

Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке.

Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием.

Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.

Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.

«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно.

Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных.

Читайте также:  Заключение трудового договора задним числом подлог уголовная ответственность

Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.

Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева.

Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.

ВыкупОН – сервис срочного выкупа недвижимости и авто

Продажа дома без согласия наследника

  • Как продать квартиру, доставшуюся по наследству, если два собственника
  • Каков порядок продажи недвижимости по завещанию, если у нее появляются два собственника
  • Гораздо более простой вопрос о продаже недвижимости – квартиры, частного дома, коттеджа, доставшихся по завещанию (по наследству) одному человеку, мы рассматривали в предыдущих статьях.

Но в большинстве случаев бывает так, что рассматриваемая недвижимость достается не одному, а нескольким людям, к примеру, наследникам первой очереди. Это если в наследство вступают наследники по закону.

Но и в завещании может быть указано, что недвижимость передается двум или нескольким наследникам в равных долях.

Что делать в таком случае и как продать квартиру, доставшуюся по наследству, если после вступления в наследство имеется два собственника?

Срочный выкуп недвижимости. Быстрое решение. Мы просто больше платим.  Деньги в наличии !

Вступление в наследство

Вступление в наследство каждый будущий собственник недвижимости осуществляет самостоятельно. Процесс идентичен тем процессам, которые определены действующим законодательством для одного собственника.

Время владения недвижимостью, доставшейся по наследству, для каждого наследника начинается с момента смерти наследодателя. Затем каждый будущий собственник закрепляет свое намерение вступить в наследство у нотариуса заявлением и соответствующими документами, перечень которых приведен нами в предыдущих статьях.

  1. По прошествии шести календарных месяцев со дня смерти наследодателя, каждый собственник получает у нотариуса свидетельство о праве на наследство.
  2. Со свидетельством о праве на наследство и прочими необходимыми документами наследники идут в Росреестр и подают документы на государственную регистрацию перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.
  3. После того как право собственности каждого наследника зарегистрировано, можно говорить о продаже недвижимости.
  4. Каков порядок продажи недвижимости по завещанию, если у нее появляются два собственника

В данном случае, в отличии от продажи наследственной недвижимости одни наследником, появляются варианты. Теперь каждый из собственников владеет каждый своей долей в недвижимости. Для упрощения пояснений мы будем говорить о продаже квартиры двумя собственниками, обладающими равными долями в этой, доставшейся в наследство (по завещанию) квартире.

Если у квартиры или любой другой недвижимости два совладельца, а доли не определены, то такая собственность называется совместной. Каждый из наследников имеет на квартиру равные права. В том случает, если наследников двое, то и принадлежит им по одной второй квартиры.

Продаваться может как отдельная доля квартиры одним из собственников, так и сразу обе доли обеими собственниками по взаимной договоренности.

Если оба собственника решили продать свои доли одновременно и договорились об этом, то ситуация намного упрощается. Находится покупатель на эту квартиру, и составляются два договора купли – продажи.

Чтобы каждый собственник мог воспользоваться налоговым вычетом на сумму 1 000 000 рублей (п.1 ч.2 ст. 220 Налогового кодекса), необходимо продавать каждую долю по отдельному договору. Если вписать всех собственников в один договор, налоговая разделит сумму вычета на всех двоих (по 500 000 рублей), а с разницы начислит налог 13%.

Проблематичнее второй вариант, когда собственники не могут договориться об одновременной продаже своих долей. Но, как мы уже говорили, тогда каждый владелец волен продавать свою долю самостоятельно. Или один из них, вообще, не собирается продавать свою долю.

Узнать стоимость квартиры по всей РФ с погрешностью 10 тыс.руб.

Тогда нужно придерживаться некоторых правил, оговоренных в законодательной базе.

Допустим, что один из наследников решил продать совою долю наследства, то есть долю в квартире, самостоятельно. Что он должен сделать?

1.     Обязательно о своем намерении он должен уведомить второго содольщика.

2.     Необходимо помнить, что по закону второй совладелец обладает правом первоочередности на приобретение продаваемой вторым содольщиком доли.

Второй содольщик — первый в очереди покупателей на продаваемую долю в квартире, доставшейся по наследству. Ему предоставляется один месяц на принятие решения, после чего он может либо купить долю, либо отказаться.

  • Чтобы продать квартиру, у которой есть два совладельца, необходимо представление следующих документов:
  • -разрешения на отчуждение от всех собственников долей, заверенное нотариусом;
  • -если один из совладельцев – несовершеннолетний, то нужно решение органов опеки на отчуждение и продажу его доли;
  • -кадастровый паспорт;
  • -согласие второго собственника и совладельца на отчуждение;

Бывают случаи, когда доли в продаваемой недвижимости – квартире, частном доме или коттедже выделить не представляется возможным. В таком случае необходимо прибегнуть к судебному разбирательству.

Если неизвестно, где находится второй собственник – совладелец, то квартира может быть продана без его ведома. Но если он объявится через двенадцать месяцев, то сделка купли-продажи аннулируется, и первому собственнику придется вернуть денежные средства покупателям, а также, возможно, возместить моральный и материальный ущерб объявившемуся совладельцу.

Если второй владелец квартиры несовершеннолетний или недееспособный и его переселят в более плохие условия для проживания, то сделка купли-продажи также является недействительной.

Теперь о сроках. Для того, чтобы не платить налог на доходы физических лиц после продажи недвижимости, доставшейся по наследству, необходимо владеть ею не менее 3 лет. Стоит обратить на это особое внимание, так как если недвижимость достаточно дорого оценивается, то сумма налога на доходы физических лиц будет довольно значительной.

  1. Для физических лиц – граждан Российской Федерации налог на доходы физических лиц составляет 13%, для лиц, не имеющих гражданства РФ, но вступающих в наследство на территории Российской Федерации – 30%.
  2. Кто может помочь со всеми этими юридическими тонкостями и с быстрой продажей как объекта недвижимости целиком, так и выделенной доли?
  3. Наша компания ВЫКУПОН может помочь со всеми этими юридическими тонкостями продажи недвижимости по завещанию, если у нее появляются два собственника.

Наша компания ВЫКУПОН предлагает своим клиентам воспользоваться услугами срочного выкупа недвижимости. И не беда, что вы и недвижимость находитесь в разных городах и регионах – мы выкупим ее за собственные деньги и в течение 7 – 10 дней. Причем цена срочного выкупа нами вашей недвижимости будет максимально близкой к реальной рыночной стоимости объекта!

Срочно продать недвижимостьздесь

Срочно продать автоздесь

Продажа дома после вступления в наследство по законам РФ

Продажа дома без согласия наследника

Наследуя дом, вы должны быть готовы к осуществлению некоторых законных действий, которые обеспечат переход наследуемого объекта в вашу собственность. Законом предусмотрены два способа принятия наследства – формальный и фактический.

Только после получения свидетельства о праве на наследство, можно будет зарегистрировать дом на себя. Невыполнение основных требований при оформлении наследства может привести к неприятным последствиям.

Продажа дома, полученного по наследству

Когда наследник приобретает дом в качестве объекта наследуемого имущества, он вправе поступать с ним та, как он пожелает. Иногда дом решают продать.

Заключить договор купли-продажи можно только при наличии свидетельства о государственной регистрации права на дом. Получить этот документ можно после регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Никаких трудностей с продажей унаследованного дома не возникнет, если его собственником является один наследник. Вся процедура продажи осуществляется по обычной схеме, характерной для купли-продажи недвижимости.

Как быть, если наследников дома несколько, и каждый из них имеет право на свою долю? Если они сумеют договориться и принять общее решение о продаже недвижимости, то в результате сделки каждый из них получит свою часть денег от общей суммы, вырученной от продажи.

В том случае, когда договориться не получилось, но инициатор продажи не хочет отступать от задуманного, он имеет право продать свою часть. Прежде всего, он обязан известить других владельцев о своем намерении и предложить им приобрести свою часть.

В письменном уведомлении продавец сообщает остальным собственникам о своих планах и указывает цену продаваемой части. Если никто из собственников не согласился стать покупателями данного объекта, его можно выставить на продажу.

Когда совершается сделка купли-продажи части дома, у продавца должен быть собран необходимый в таких случаях пакет документов, включая уведомление, отправленное остальным собственникам дома, а также отказ данных граждан приобрести продаваемую часть (отказ заверяется нотариально).

При продаже дома, возникают различные нюансы. Например, иногда, продавая дом, собственник обнаруживает, что в домовой книге сделана запись о регистрации граждан, которые там не проживают, и об их месте нахождения ничего не известно.

Продать дом с таким «дополнением» практически невозможно. Снять данных граждан с регистрации самостоятельно не получится. Поэтому придется прибегнуть к обращению в суд.

Подведем итог: оформить дом, полученный по наследству можно, но следует приготовиться к некоторым сложностям. Придется побегать по различным инстанциям, иногда не обойтись без суда. Но, в итоге, вы станете собственникам дома или его части, которую, при желании, можно продать.

Читайте также:  Права отца на детей при разводе

Когда граждане продают недвижимое имущество, полученное по наследству, они должны оплатить определенный законом налог. Его размер равен 13 % от оценочной стоимости объекта недвижимости. Чтобы определиться с размерами налоговой выплаты следует обратиться к Налоговому кодексу РФ, а именно п. 2, ч. 1 ст. 228.

Если объектом продажи является движимое имущество, налог выплачивается в таком же размере, как и в случае с недвижимостью – 13% от общей стоимости (ст. 130 ГК РФ, ст.ст. 208, 224 НК РФ).

Одним из основных условий заключения сделок по купле-продаже имущества, полученного по наследству, является владение данной недвижимостью в течение не менее трех лет.

Собственником данного имущества должен выступать налоговый резидент РФ. Кто в нашей стране может быть признан налоговым резидентом?

Это граждане, пребывающее на территории нашего государства в течение 183 дней в году. Они имеют право выезжать из страны на срок до шести месяцев для прохождения лечения, или в деловую командировку (ч. 2, ст. 207 НК РФ).

В случае несоответствия ситуации хотя бы одного из выше перечисленных условий, лицо не может считаться резидентом РФ. Граждане, не являющиеся резидентами РФ, при продаже недвижимости будут платить налог в размере 30 % от общей стоимости имущества, полученного по наследству.

Граждане РФ, продавая унаследованное имущество, которое находилось в их собственности менее трех лет, могут получить налоговый вычет (ст.ст. 210, 220 НК РФ). В том случае, когда объектом продажи является унаследованная доля в уставном капитале или ценные бумаги, собственник платит налог в соответствии со ст.ст. 214.1 и 217 НК РФ.

Одного желания продать дом, полученный по наследству, недостаточно. Для этого необходимо иметь определенное законное подтверждение права продавать тот или иной объект.

Прежде всего, речь идет о государственной регистрации права собственности. Эта бумага, также не может быть получена просто так, основанием для регистрации является свидетельство о праве на наследство.

Ранее мы уже упоминали о том, что принять наследство можно не только посредством обращения к нотариусу, но и по факту.

Когда имущество перешло во владение именно таким способом, то в случае его продажи, наследнику придется выполнить некоторые действия:

  • Обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Сделать это нужно в срок до окончания шести месяцев после смерти наследодателя;
  • Вторым способом получения свидетельства является обращение в суд. В данном случае приходится доказывать, в связи с окончанием срока формального наследования имущества, факт принятия наследства.

Результатом одного из перечисленных действий выступает свидетельство о праве на наследство. Имея этот документ, наследник может обратиться в государственный реестр и зарегистрировать имущество на себя. Только после этого сделка купли-продажи недвижимости, полученной по наследству, становится возможной.

Обратите внимание! Продать дом или квартиру, которая не была зарегистрирована, не получится. Государственный реестр не сможет оформить данную сделку. Да и получить много денег за неоформленную недвижимость не получится, за риск осуществляемой сделки покупатели потребуют значительную скидку.

Человек может быть продавцом, а может быть и покупателем недвижимости.

В случае заключения сделки, в которой объектом является неоформленный дом или квартира, полученные продавцом по наследству, нужно быть очень внимательными, так как:

  • продавая неоформленный дом, наследник пытается продать то, что по закону ему не принадлежит;
  • официально такая сделка не будет признана законной, то есть не будет никакой регистрации;
  • человек, который приобрел имущество, не сможет его оформить на себя. То есть, если он оплатил сделку, скорее всего он останется и без дома и без денег.

Важно! Не стоит приобретать недвижимость, которая не была оформлена по закону. Нельзя верить на слово продавцу, который утверждает, что он – единственный наследник, и никто не будет больше претендовать на данное имущество. В данной ситуации не избежать неприятных сюрпризов.

Чтобы не было никаких проблем ни у продавца, ни у покупателя, нужно оформлять недвижимость в соответствии со всеми требованиями. Когда не будет всех необходимых документов, наследник не сможет заключить сделок с данным имуществом.

Какую бы сделку не совершал наследник, ему нужны правоустанавливающие документы на недвижимость. Если их не будет, сделка может быть заключена только посредством обращения в суд.

Когда наследник получает в наследство имущество и оформляет его по всем правилам, у него появляется возможность поступать с ним по своему усмотрению. Имущество можно продать, обменять, подарить. Но главное условие для беспрепятственного совершения данных сделок – регистрация имущества в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Когда на руках у наследника есть подтверждение регистрации недвижимости, сделки осуществляются по стандартной схеме. Но это при условии, что наследник один.

В том случае, если наследников несколько, принимать решение о заключении той или иной сделки придется сообща. Прибыль, полученная от продажи, делится между наследниками в пропорции, соответствующей долям наследников в общем имуществе.

Не всегда легко достигнуть согласия в сделках, где объектом является наследуемое имущество. В том случае, когда кто-то из собственников не согласен продавать дом, у инициатора продажи есть возможность продать только свою часть наследства.

Утвердившись в своем решении, собственник обязан известить остальных наследников о намерении продать часть имущества, которая принадлежит только ему. У сособственников имущества появляется возможность приобрести часть, выставленную на продажу.

Важно! Извещение должно быть составлено в письменном виде, и отправлено по почте заказным письмом с уведомлением. В нем обязательно указывается цена продаваемого объекта.

Часть дома можно продать другим лицам, если никто из лиц, имеющих на покупку первостепенное право, не принял данное предложение. Стоимость продаваемого объекта не должна быть ниже той цены, которую продавец указывал в уведомлении другим наследникам. Во время заключения сделки продавец должен иметь документ, заверенный нотариусом, об отказе других наследников приобретать данный объект.

Часто наследник не подозревают о наличии лиц, которые также зарегистрированы на данной жилой площади. Иногда они узнают об этом только в процессе оформления дома.

Продать такой дом нельзя, так как на продажу должно быть согласие всех граждан, прописанных по данному адресу. Наследник не сможет сам выписать этих граждан, поэтому решить проблему можно только обратившись с данной проблемой в суд.

Сколько стоит оформить дом, полученный в наследство?

Всеми делами по оформлению наследства занимается нотариус. Его услуги являются платными:

  • За оформление дома, полученного по наследству, придется заплатить около 5 тысяч рублей;
  • Свидетельство о праве на наследство стоит 3200 рублей. Если недвижимость находится в пределах Москвы, то стоимость документа будет выше;
  • При оформлении наследства в обязательном порядке оплачивается государственная пошлина;
  • Чтобы получить дополнительные сведения по наследственному делу могут понадобиться различные дополнительные сведения. За отправленный запрос придется заплатить 300 рублей.

Имея представление о стоимости отдельных услуг, можно подсчитать общую сумму, которую придется заплатить за процедуру оформления наследства.

Получение наследства – сложная и хлопотная процедура. Но тем приятнее будет результат ваших физических и моральных затрат, когда вы станете полноправным владельцем недвижимого имущества, оставленного вам по наследству.

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

  1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
  2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
  3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м2, если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире.

Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Читайте также:  Помогите: меня лишили родительских прав 3, 5 года назад, дочке сейчас 7 лет

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут.

Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами.

Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны.

Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений.

Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

  1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
  2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
  3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
  4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
  5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Что проверить, если вы покупаете унаследованную квартиру

  • Что спросить
  • Задайте наследнику несколько вопросов — ответы на них помогут лучше понять статус наследства.
  • По закону или по завещанию

Если умерший собственник не оставил завещания, то на наследство можно претендовать в порядке очереди, установленной государством. Если завещание было, в нём прямо указывается, кому и что полагается.

Учтите, что есть наследники, которые имеют право на определённую долю имущества, даже если они не упомянуты в завещании.

Узнайте, получена квартира по закону или по завещанию — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Идеально, если вы ознакомитесь с завещанием или узнаете о семье собственника побольше.

Есть ли ещё наследники

Спросите, были ли ещё наследники недвижимости. Возможно, у наследника по закону есть братья и сестры, они считаются наследниками той же очереди, и стоит разобраться, почему квартиру получил только один из них.

Например, брат мог отказаться от наследства в пользу нынешнего собственника, потому что живёт в другой стране, и квартира ему не нужна. Все отказы от наследства подаются нотариусу, поэтому волноваться не стоит: нотариус должен проверить всё это до выдачи свидетельства о праве на наследство.

Если дойдёт до сделки, в договоре купли-продажи лучше указать, что продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников и в случае их появления берёт все риски на себя.

Дополнительно пропишите ответственность продавца за ложность таких заверений, например, какой-нибудь существенный штраф.

Возможно, это не поможет разобраться с неожиданно объявившимся наследником, но в суде будет проще доказать, что продавец ввёл вас в заблуждение при продаже квартиры.

Есть ли завещательные отказы

Завещательный отказ — это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Если завещательные отказы никак не связаны с квартирой, то можно не беспокоиться.

Если же они предполагают обременение квартиры (например, в завещании указано, что в квартире может проживать сестра наследодателя), то такое обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН.

Внимательно изучайте документы: при продаже недвижимости обременение переходит к покупателю.

Отказополучатель — тот человек, в пользу которого наследник должен выполнить завещательный отказ, может потребовать исполнения отказа только в течение 3 лет со дня открытия наследства. Поэтому покупка недвижимости, унаследованной больше 3 лет назад, снижает риск того, что на пороге появится отказополучатель со своими требованиями.

  1. Какие документы нужно проверить
  2. Пакет будет немного отличаться от привычного.
  3. Выписка из ЕГРН

Выписка должна быть не «старше» месяца. Посмотрите, кто является собственником квартиры и на основании каких документов (в случае наследства это будет свидетельство о праве на наследство).

Проверьте, чтобы у квартиры не было обременений: ипотеки, ареста или права пользования квартирой, которое закреплено в силу завещательного отказа (например, наследодатель указал, что кто-то из его родственников имеет право на пожизненное проживание в квартире).

Свидетельство о праве на наследство

Как правило, это единственный документ-основание в случае получения квартиры в наследство.

Проверьте, чтобы описание квартиры полностью совпадало с тем, что указано в свидетельстве. Если они расходятся, попросите объяснить это. Возможно, собственник сделал перепланировку с изменением площади или по-другому изменил квартиру.

Документы, подтверждающие погашение ипотечного кредита

Если вы знаете, что квартира покупалась в кредит, то лучше попросить у собственника документы, подтверждающие, что он или его наследодатель рассчитался с банком. В выписке из ЕГРН встречаются технические ошибки, и запись об ипотеке может отсутствовать, поэтому лучше самостоятельно подтвердить, что долга перед банком у наследника больше нет.

Как правило, банк выдаёт справку о том, что кредит по договору полностью выплачен, — эту справку стороны договора подают в Росреестр для погашения записи об ипотеке, и обычно для собственника не составляет никаких проблем продемонстрировать её покупателю.

Если унаследованная квартира была получена до того, как наследодатель погасил ипотечный кредит, то все обязанности по кредитному договору переходят к наследнику. Он должен погасить кредит и снять обременение с квартиры.

Технические документы на квартиру

Это технический паспорт, экспликация (в Москве, а в других городах — её аналоги) и поэтажный план. Эти документы стоит изучить при покупке любой недвижимости, независимо от того, получена она по наследству или каким-то другим путём.

Посмотрите, чтобы данные квартиры по свидетельству и выписке из ЕГРН совпадали со всеми характеристиками в технических документах: площадь, адрес. Проверьте, есть ли в помещениях несогласованные перепланировки.

Паспорт собственника

И, конечно, сверьте данные из паспорта продавца с тем, что написано в выписке из ЕГРН и в свидетельстве о праве на наследство. Если паспорт менялся, сравните данные прежнего паспорта с документами на квартиру.  Информация о предыдущем паспорте находится на последних страницах актуального.

Запись о браке и сам факт брака в этом случае не имеют значения — полученная в наследство недвижимость по закону считается личной собственностью, даже если супруг получил это наследство во время брака.

А если после покупки квартиры что-то пойдёт не так?

Самый большой страх людей, покупающих унаследованную квартиру, — что квартиру могут отобрать (появятся новые наследники, например).

Но закон обычно встаёт на сторону добросовестных приобретателей, то есть тех, кто не знал и не мог знать, что получает квартиру от того, кто не имел права её продавать.

Такому покупателю бояться не стоит — в большинстве случаев суд оставляет квартиру ему, хотя свою добросовестность придётся доказать. Поэтому тщательно проверяйте продавца и недвижимость: просите и заказывайте все документы, начиная с выписки из ЕГРН на квартиру и заканчивая доверенностью на представителя продавца. Нужно быть уверенным, что вы сделали и проверили всё, что могли.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Копалова

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *