Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства.
Например, купили жилплощадь, а в ней оказался зарегистрированный (прописанный) гражданин, у которого есть право на бессрочное проживание в вашей квартире.
Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН.
Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника.
Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.
Как выяснить, кто зарегистрирован (прописан) в квартире?
Информация о зарегистрированных в жилых помещениях лицах содержится в выписке из домовой книги паспортного стола или в справках ЖЭУ, УК, ТСЖ. Однако случается, что нет возможности получить актуальные данные по всем зарегистрированным и снятым с регистрационного учета лицам по интересующему адресу. Приказ МВД РФ от 31.12.
2017 № 984 регулирует порядок регистрации и снятия с регистрационного учета, но не регламентирует порядок предоставления справок о всех зарегистрированных лицах плюс ограничивает полномочия паспортных столов по предоставлениям сведений в выписках.
Кроме того, возможно неполное отражение информации в источниках по причине «человеческого фактора».
Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.
Но не только регистрация гражданина в жилом объекте дает право на бессрочное проживание, основанием для такого права может являться завещательный отказ или обязательное условие по соглашению сторон в договоре купли-продажи, договоре дарения, в брачном договоре супругов. Рассмотрим подробнее по порядку.
Каким лицам закон предоставляет бессрочное (пожизненное) право пользования жилым помещением?
1. Лицам, которые отказались от права приватизации квартиры.
Например, в муниципальной квартире проживает семья из 2-х человек. Оба изначально согласны на приватизацию, но по неким причинам первый отказывается от своего права приватизации.
В результате второй становится единоличным собственником жилого помещения, а у первого (у того, кто отказался) возникает право бессрочного проживания в квартире или пользования ею.
При этом обретенное право пользования в дальнейшем сохранится за первым, даже если второй захочет распорядиться квартирой: обменять, подарить, оформить в наследство и пр. (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).
Сюда же относятся те лица, которые не смогли распорядиться своим правом на приватизацию по уважительным причинам.
Это лица, признанные судом безвестно отсутствующими, осужденные к лишению свободы, выехавшие в ПНИ или другое учреждение социальной защиты.
Таких лиц снимают с регистрационного учета на время их отсутствия по месту постоянного жительства, но после своего появления и возвращения они вправе зарегистрироваться и заселиться в квартиру. Суды выносят решения в их пользу.
2. Лицам, включенным в ордер на предоставление квартиры в Жилищно- строительном кооперативе (ЖСК).
Раньше (до 01 марта 2005 года) квартиру членам ЖСК предоставляли по ордеру. Лица, включенные в ордер как члены семьи собственника (пайщика ЖСК), приобретают самостоятельное право пользования квартирой и сохраняют за собой право бессрочного пользования жилым помещением.
Стоит отметить, что прямых законодательных норм для этой категории лиц не имеется, но суды права данных граждан приравнивают к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры.
(Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 № 56-КГ15-31).
3. Лицам, получившим такое право на основании завещательного отказа.
Это те лица, которым наследодатель в завещании отказал в праве обладания и распоряжения имуществом, но предоставил им право бессрочного проживания в жилом помещении. Такие лица называются отказополучателями.
Например, мужчина и женщина живут в гражданском браке. Квартира, в которой они проживают, находится в собственности мужчины.
Он составил завещание, где обязал одного или нескольких наследников после его кончины исполнить завещательный отказ в пользу своей гражданской супруги — отказополучательницы.
Она после смерти мужчины не получит в собственность квартиру, но приобретет право пожизненного проживания в ней.
Отказополучатель вправе требовать от наследников зарегистрировать в ЕГРН обременение на жилое помещение на основании завещательного отказа. Свое право отказополучатель может реализовать в течение трех лет со дня открытия наследства.
4. Лицам, передавшим свое жилье по договору ренты.
Договор ренты является соглашением, по которому одна сторона передает свое право собственности на квартиру другой стороне взамен ежемесячных денежных выплат или натурального обеспечения. Это может быть покупка еды, лекарства, одежды, оплата медицинских манипуляций, ремонта и пр. Таким образом люди пожилого возраста или инвалиды улучшают качество своей жизни.
Например, одинокая пенсионерка заключила договор пожизненного содержания с некоей организацией. Пенсионерка (рентополучатель) передала квартиру в собственность организации (рентодатель), которая со своей стороны обязана по договору содержать пенсионерку. Рентополучатель в данном случае сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой, если договором не предусмотрено иное.
5. Лица, обладающие таким правом на основании иных договоров и соглашений.
Бывает, что в договоре купли-продажи встречается условие о сохранения права бессрочного пользования за неким лицом. В договорах дарения такое условие встречается чаще. Даритель вправе проживать в квартире и пользоваться ею в бессрочном порядке.
Часто пожилые люди таким образом желают распорядиться своим имуществом еще при жизни и дарят квартиры своим родственникам, реже третьим лицам.
Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, суды рассматривают данные договоры с условием как смешанный договор, который может включать элементы различных договоров.
Также право на бессрочную регистрацию может быть условием брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, которое сохранится при разводе или в случае продажи квартиры.
Сюда же можно отнести нотариальные соглашения, заявления и обязательства, на основании которых возникает право пожизненной регистрации и проживания в жилом помещении. Причем в договоре это условие может быть не отражено.
(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017)
- Возможно ли прекратить право бессрочного (пожизненного) проживания досрочно?
- Выписать по суду нежелательного квартиранта невозможно!
- Право бессрочного проживания (пользования) может быть прекращено в случае добровольного выезда гражданина в другое место жительства с условием, что выезд будет иметь не временный, а постоянный характер.
Ключевое слово здесь — «добровольного выезда», а не вынужденного. При этом выехавший гражданин может не быть зарегистрированным в ином месте проживания, и это не будет являться основанием для сохранения за ним права бессрочного пользования в прежнем жилом помещении.
Поясню. В случае выезда гражданина в другое место жительства: по работе, учебе, в места лишения свободы и т.д. — будет иметь временный характер.
В случае вывоза своих вещей, переезда в другой населенный пункт, вступления в брак, проживания с новой семьей в другом жилом помещении на постоянной основе и т.д. — будет имеет постоянный характер. Судом расценивается, что таким образом гражданин отказался от своих прав в одностороннем порядке.
Добровольный выезд — это когда выехавшему не чинили препятствий в проживании в спорном жилье, иначе такой выезд считается вынужденным. Период времени отсутствия добровольно съехавшего из спорного жилья и неучастие в оплате коммунальных услуг тоже имеет влияние на исход судебного спора.
(Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 по делу № 88-13629/2020)
В конце хотелось бы отметить следующее. В проблеме прекращения или восстановления права бессрочного пользования не все так однозначно.
Судами спорные ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, учитываются множественные факторы, влияющие на исход дела.
Судебная практика по данной теме огромна, и рассмотреть все нюансы в настоящей статье по каждой перечисленной группе лиц невозможно. Здесь представлена общая информация без подробных деталей.
Особенно хочу отметить риск при покупке квартир с торгов обанкротившихся лиц.
Правовую документацию по квартирам выставленным на продажу готовят организаторы публичных площадок, которые обязаны выяснить все обременения и включить их в документацию торгов, что бывает далеко не всегда.
Для подготовки продажи арестованных объектов судебные приставы привлекают фирмы-однодневки, которые продают квартиры не заботясь о прозрачности процедуры и не предоставляют необходимую документально юридическую информацию.
Обнаружить выше рассмотренный риск не составит труда опытному риэлтору или профильному юристу. Но, увы! Бывает, встречаются такие правовые ребусы в юридической истории объектов, что приходится основательно поломать голову над их решением, привлекая к совету коллег и специалистов из смежных профессий.
Подготовила материал эксперт по недвижимости Елена Солдаткина
Признание собственника утратившим право пользования жилым помещением
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание собственника утратившим право пользования жилым помещением (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Признание собственника утратившим право пользования жилым помещением
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к ответчику — бывшей супруге о признании прекратившей право пользования жилым помещением. Как указал суд, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относится любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Спорная квартира приобретена в период брака на имя истца, сведений о заключении сторонами брачного договора не представлено, раздела имущества между сторонами не произведено. Соответственно, в силу закона презюмируется, пока не установлено иное, что спорная квартира является совместной собственностью истца и ответчика. При таких обстоятельствах спорная квартира является совместной собственностью сторон, что предполагает равные права как истца, так и ответчика по его использованию, и ответчик как собственник не может быть признан утратившим право пользования жилым помещением (ст. 30 Жилищного кодекса РФ).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание собственника утратившим право пользования жилым помещением
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Правовой статус лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения(Гурьев М.О.)
(«Сибирское юридическое обозрение», 2019, N 3)
В то же время из обстоятельств дела усматриваются иные основания прекращения права пользования М.В. Гоголевым спорным жилым помещением.
Вопрос о признании утратившими право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника жилого помещения, ранее отказавшимися от приватизации, в случае их выезда на другое постоянное место жительства ЖК РФ прямо не урегулирован, поэтому суд, руководствуясь ч. 1 ст.
7 ЖК РФ, считает возможным применить к спорным правоотношениям по аналогии нормы ст. 83 ЖК РФ, регулирующие аналогичный вопрос, касающийся утраты права пользования жилым помещением в связи с выездом на другое постоянное место жительства членов семьи нанимателя по договору социального найма.
Нормативные акты: Признание собственника утратившим право пользования жилым помещением
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14″О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года — статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее — ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
Признание утратившим и сохранение права пользования жилым помещением при смене собственника
Много вопросов у обычных граждан вызывает вопрос признания утратившим право пользования жилым помещением или сохранение права пользования при смене собственника.
Неоднозначная судебная практика вводит в заблуждение и юристов и обычных граждан по выбору способа защиты своих прав. Именно по этой причине Верховный Суд РФ в своем Пленуме (№14 от 2 июля 2009 г.) изложил основные рекомендации по данным категориям судебных споров.
Необходимость в признании утратившим право пользования жилым помещением и в связи с этим, снятии с регистрационного учета, возникает по одной из следующих причин:
- гражданин выехал добровольно из жилого помещения в связи с изменением семейных обстоятельств;
- гражданин вынужденно выехал из жилого помещения;
- место нахождения гражданина, зарегистрированного на жилой площади не известно;
- лицо перестало быть членом семьи собственника жилого помещения.
В данной статье рассмотрим последний случай, когда собственник жилого помещения сменился. Комментарий жилищного адвоката имеющего опыт в вопросах признания утратившим право пользования жилым помещением.
Гражданский Кодекс РФ в статье 292 устанавливает права членов семьи собственников жилого помещения: члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
В тоже время, ч. 2 ст. 292 ГУ РФ гласит, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Вышеназванный Пленум №14 от 2 июля 2009 г. разъяснил данные моменты указав, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. (п.13 Пленума).
Сохранение права пользования при смене собственника
Трактовка в законе: «если иное не установлено законом», делает отсылку к ст.
31 Жилищного Кодекса РФ, где указано, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (часть 4 ст. 31 ЖК РФ).
Это означает, что зарегистрированное на жилой площади лицо может быть снято с регистрационного учета и выписано по требованию нового собственника, кроме случаев наличия специальной договоренности между собственником и бывшим членом семьи.
Кроме того, по требованию бывшего члена семьи, суд может сохранить на ним право пользования жилым помещением на определенный срок в следующих случаях: а) есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.;
б) если у бывшего члена семьи собственника отсутствует возможность обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.
) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).
Право бывшего члена семьи на устранение нарушений его прав на жилое помещение от собственника, закреплено в ч. 3 ст. 292 ГК РФ. Это означает, что бывший член семьи может учинить иск к новому собственнику жилья.
Кого закон относит к бывшим членам семьи?
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения.
Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным.
Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
Сохранение права пользования лицом, ранее реализовавшим свое право на приватизацию жилого помещения
Следующее положение Пленума ВС РФ говорит о том, что не может быть ограничено право пользования лица, которое участвовало в приватизации жилого помещения или отказалось от такого права и сохранило право бессрочного пользования жилой площадью.
Если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года — статья 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г.
N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Распоряжение собственностью с обременением
- Согласно пункту 19 Пленума №14, по смыслу положений части 5 статьи 31 ЖК РФ собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.
- Если в период действия установленного судом срока обременения право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), то право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
- Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Приоритет прав собственника жилого помещения
Конституционный суд РФ в своем Определении от 3 ноября 2006 г.
N 455-О указал, что в ряде своих решений подчеркивал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора (определения от 21 декабря 2000 года N 274-О по жалобе гражданки Н.П. Ореховой, от 5 июля 2001 года N 205-О по запросу Октябрьского районного суда города Иркутска и др.).
Часть 4 статьи 31 ЖК РФ, предусматривая в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения и прекращение права бывшего члена семьи собственника пользоваться этим жилым помещением, одновременно допускает возможность урегулирования отношений между собственником и бывшими членами его семьи по поводу пользования соответствующим жилым помещением иным образом — путем заключения соглашения между ними.
Предусматривая известную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, а также об обязании собственника обеспечить соответствующих лиц иным жилым помещением, Жилищный кодекс РФ во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки юридически значимых обстоятельств дела.
Таким образом, Конституционный Суд РФ установил, что пункт 2 статьи 292 ГК РФ и часть 4 статьи 31 ЖК РФ не могут рассматриваться как не совместимые с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающие защиту конституционного права на жилище.
Установление же для бывших членов семьи собственника и бывших членов семьи нанимателя, а также для других лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, различного уровня гарантий права пользования жилым помещением основано на учете федеральным законодателем объективных особенностей правового статуса этих лиц и не противоречит статье 19 (часть 2) Конституции Российской Федерации.
По материаламhttps://advokat-sheriev.ru/ Коллегия адвокатов г. Москвы
«Шериев и партнеры»
Вс разъяснил, что следует учитывать суду при признании нанимателя и членов его семьи утратившими право пользования квартирой
25 января Верховный Суд вынес Определение № 6-КГ21-36-К4 по спору о признании нанимателя и ее семьи утратившими право пользования квартирой в аварийном доме в связи с выездом из нее.
10 января 2009 г. между администрацией Лапшинского сельского поселения Котовского района Волгоградской области и Еленой Кропивенко был заключен договор социального найма двухкомнатной квартиры. Помимо нее в квартире проживали и были зарегистрированы ее муж и сыновья.
6 ноября 2015 г. межведомственной комиссией, назначенной в соответствии с постановлением администрации поселения, был составлен акт обследования многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию в 1950 г., в котором располагалась квартира.
В соответствии с заключением комиссии с целью недопущения снижения уровня надежности, прочности и устойчивости отдельных строительных конструкций МКД, а также устранения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан необходимо проведение капитального ремонта этого дома. 22 января 2020 г.
постановлением администрации поселения многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу.
Позднее администрация обратилась в суд с иском к семье Кропивенко о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора социального найми и снятии с регистрационного учета в связи с выездом из квартиры. Как указала администрация, ответчики с 2017 г.
не исполняли обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг: так, согласно сведениям ООО «Газпром Межрегионгаз Волгоград», последняя плата за газ была 18 марта 2019 г.
, подача газа в квартиру приостановлена; согласно сведениям ПАО «Волгоградэнергосбыт» потребление электроэнергии в данной квартире не осуществляется с 22 февраля 2019 г.
Решением Котовского районного суда Волгоградской области исковые требования администрации были удовлетворены частично. Елена Кропивенко и ее члены семьи были признаны утратившими право пользования жилым помещением.
Суд расторг договор социального найма, однако в удовлетворении исковых требований администрации о возложении обязанности на отделение по вопросам миграции районного отдела МВД России снять ответчиков с регистрационного учета было отказано.
Частично удовлетворяя требования администрации, суд первой инстанции сослался на то, что в марте 2019 г. ответчики добровольно выехали из квартиры в связи с переездом в другое место жительства и что семья имеет в собственности иное благоустроенное жилое помещение.
Суд отметил, что один из сыновей Елены Кропивенко выехал из квартиры в 2018 г.
в связи с получением образования, будучи несовершеннолетним, однако по достижении совершеннолетия вселиться в спорную квартиру не пытался, участия в несении расходов на содержание жилого помещения и оплату коммунальных услуг не принимал.
Наличия каких-либо препятствий ответчикам в пользовании спорной квартирой со стороны собственника жилого помещения судом не было установлено. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения.
С кассационной жалобой в Верховный Суд обратились Елена Кропивенко и ее сын, поставив вопрос об отмене состоявшихся судебных актов. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила: ч. 3 ст.
83 ЖК РФ предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма, указал ВС.
Обращаясь к п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.
№ 14, Суд подчеркнул, что если отсутствие в жилом помещении нанимателя и (или) членов его семьи не носит временный характер, то заинтересованные лица вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства и расторжения с ними договора социального найма.
ВС обратил внимание, что юридически значимым в данных спорах является установление того обстоятельства, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении.
Важно выяснить, носит ли выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.
) или постоянный (переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.).
Следует также устанавливать, не чинились ли ответчику препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли он право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и т.д.
Верховный Суд указал, что при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения и об отсутствии препятствий в пользовании квартирой, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на квартиру подлежит удовлетворению. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
ВС отметил, что данные обстоятельства, с которыми законодатель связывает возможность признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением, применительно к настоящему делу судом устанавливались, но не получили надлежащей оценки при разрешении спора, что является следствием неправильного применения судом к отношениям сторон положений ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Суд разъяснил, что, удовлетворяя исковые требования администрации, нижестоящие инстанции не обеспечили надлежащую проверку доводов ответчиков о невозможности проживания в ранее занимаемой квартире по мотиву того, что такое помещение не отвечает установленным для жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам. Суды не дали в нарушение ст. 55, 67 ГПК РФ правовой оценки доказательствам, представленным ответчиками в подтверждение факта невозможности проживания в жилом помещении, угрозы их жизни и здоровью, указал ВС.
Кроме того, Верховный Суд подчеркнул, что нижестоящими инстанциями не были приняты во внимание доводы ответчиков о том, что акт обследования квартиры составлен после того, как дом был признан аварийным и невозможность проживания в нем юридически была подтверждена – все жильцы, проживающие в этом доме, на момент составления акта обследования выехали из занимаемых квартир. ВС отметил, что суд необоснованно посчитал акт обследования доказательством добровольного выезда их семьи из жилого помещения, хотя представители администрации в квартиру не заходили, в квартире остались личные вещи, предметы мебели и обстановки, принадлежащие ответчикам. Входная дверь в квартиру была заперта на замок, доступ в жилое помещение отсутствовал. 8 апреля 2020 г. Елена Кропивенко и соседи прибыли к аварийному дому и составили свой акт осмотра квартиры, в котором указали, какие вещи находятся внутри квартиры, уточнил Суд.
По мнению Судебной коллегии, ссылки суда на то, что на момент заключения договора социального найма у Елены Кропивенко имелось в собственности иное жилье, не могут служить основанием для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением.
Данное обстоятельство не препятствовало заключению с ней договора социального найма и не является доказательством непроживания в спорной квартире без уважительных причин. Кроме того, Суд указал: по делу установлено, что ответчик 19 октября 2018 г. продала принадлежащий ей дом.
Таким образом, ВС установил, что Елена Кропивенко и ее сын не являются собственниками каких-либо жилых помещений.
Суд также принял во внимание то, что требования об оплате коммунальных услуг к ответчикам не предъявлялись, а замена приборов учета в спорный период не производилась. Он пояснил, что Елена Кропивенко в 2018 г.
неоднократно обращалась в районную администрацию с требованием о замене прибора учета электроэнергии, в деле имеется ее соответствующее заявление с отметкой о принятии. Взыскание с ответчиков задолженности по оплате коммунальных и иных услуг в судебном порядке не производилось, пояснил ВС.
Таким образом, Судебная коллегия отменила принятые по делу судебные акты, направив его на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Мосгорсуд разъяснил особенности рассмотрения гражданских споров об улучшении жилищных условийОпубликован Обзор судебной практики по делам об обеспечении жилищных прав малоимущих граждан, рассмотренным московскими судами в 2019–2020 гг. и вызвавшим затруднения при их разрешении
Адвокат АП г.
Москвы, председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова, с одной стороны, поддержала позицию Верховного Суда, который разобрался в проблеме и отменил совершенно незаконные, по ее мнению, судебные акты трех инстанций. С другой стороны, она с сожалением отметила, что нижестоящие суды не смогли или не захотели разобраться в таком элементарном деле и вынести законное судебное решение.
Ольга Власова указала, что ВС обратил внимание нижестоящих судов на тот факт, что какие-либо требования об оплате задолженности за коммунальные и жилищные услуги в судебном порядке ответчикам не предъявлялись.
Адвокат подчеркнула, что непонятно, об оплате каких жилищных и коммунальных услуг в принципе может идти речь в аварийном доме, в котором никто не проживает.
«Фактически это решение ярко демонстрирует, что если истцом по делу выступает местная администрация, то суды удовлетворяют любые, даже самые абсурдные иски и не слышат никаких доводов граждан.
Как можно вменять гражданину то, что он не смог жить в аварийном доме и фактически рисковать своей жизнью, посчитав такой выезд из непригодной для проживания квартиры добровольным, и вообще лишить такого гражданина права проживания в муниципальном жилье?» – задалась вопросом Ольга Власова.
Адвокат отметила, что в любом случае этот прецедент будет полезен, поскольку иски о признании утратившими право пользования жилыми помещениями встречаются довольно часто: «Теперь суды будут знать, что признать спасающихся бегством из аварийного дома граждан утратившими право пользования жилым помещением только по указанным в определении основаниям нельзя».
Как отметил адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков, Верховный Суд фактически сделал вывод, что нижестоящие суды в своих рассуждениях ушли от предмета доказывания, который предопределен положениями ст. 83 ЖК РФ и разъяснениями Постановления Пленума ВС № 14, и положили в обоснование своих решений обстоятельства и факты слегка «из другой оперы».
Он пояснил, что ключевым в данном деле являлось то, что дом, в котором находится спорное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, а ответчики практически вынужденно выехали из своей квартиры.
Артем Чумаков подчеркнул, что условия, при которых лицо может быть выселено и его право на жилое помещение, предоставляемое на условиях социального найма, может быть признано утраченным, указаны в ст. 83 ЖК РФ и главным условием является добровольность выезда.
«Нижестоящие суды уделили незаслуженно много внимания фактам отсутствия граждан в жилом помещении, невнесения платы, наличию благоустроенных помещений в собственности и с “большой натяжкой” истолковали их как добровольный выезд и отказ от социального найма.
Однако здесь было явное пренебрежение нормами законодательства о неопределенности срока договора социального найма и закрытом перечне случаев, когда он может быть расторгнут, а также конституционно-правовой гарантией на жилище», – полагает адвокат.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Хабаровского края
Утрата права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма
- По общему правилу признание гражданина утратившим право пользования влечет за собой последующее или одновременное предъявление искового заявления о выселении из жилого помещения.
- Основаниями для признания гражданина утратившим право пользован жилым помещением являются:
- 1) Выезд нанимателя на другое место жительства, который носит постоянный, а не временный характер, и неисполнение им обязанностей нанимателя.
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. (ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом, выехавший гражданин, утративший право на
указанное жилое помещение, а оставшиеся жильцы сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст.
83 Жилищного кодекса Российской Федерации) в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
При разрешении споров в судебном порядке о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, выясняется, по какой причине и как долго гражданин отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (например, конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (когда вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ответчику препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении обстоятельств, свидетельствующих о добровольности выезда ответчика в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, исковые требования о признании его утратившим право пользования может быть удовлетворен на основании ч. З ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещен
2) Невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.
Если оплата не вносится свыше шести месяцев, наниматель и проживающие с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном
порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, 6 кв. м. (ч. ст. 90 Жилищного кодекса Российской).
При разрешении в суде указанных споров устанавливается, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
- К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относятся: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в семье инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
- 3) крушение или повреждение жилого помещения; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание с ним в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению.
- Когда наниматель и (или) проживающие с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допускают его разрушение, не устраняют эти нарушения по требованию наймодателя, когда нарушения приводят к разрушению жилого помещения, их по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяют в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
- К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ними членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
- Наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения, допущенного их действиями разрушения жилого помещения, проверяется судом, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (например, приведение жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).
- В данном случае, такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Разъясняет Прокуратура Хабаровского края 15.01.2021 года.