Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и сроки

Когда люди хотят сэкономить на приобретении недвижимости, они, чаще всего, обращаются к идее купить жилье в строящемся доме. Но бывает так, что все квартиры уже раскуплены по долям.

Не стоит отчаиваться и искать первичку или вторичку. Решение – переуступка квартиры. С помощью такой процедуры вы сможете приобрести квартиру у одного из дольщиков новостройки.

Объясним, как оформить договор и каких подвохов ждать от сделки.

Что такое переуступка

Переуступка – это соглашение, по которому право требования недвижимости передается покупателю. Договор называют «цессия», продавца – цедентом, покупателя – цессионарием. Уступку регламентирует Федеральный закон No214 и некоторые пункты ГК РФ, в частности статья 382.

При переуступке у вас нет выбора между вторичным и строящимся жильем. Переуступить можно только строящуюся квартиру.

Ведь суть цессии в том, что по ней вы покупаете не собственность на объект, а только право его требования. Помещение не построено и не зарегистрировано в документах.

Цессионарий потребует право собственности после того, как здание будет введено в эксплуатацию. Этот процесс требует отдельного пакета документов.

Переуступка законна, если объект сделки – помещение в новостройке. Дольщик по собственному желанию уступает свое право требования только после того, как цена сделки будет оплачена, или, когда долг будет переведена на нового дольщика.

Переуступают права вместе с обязанностями дольщиков. Но можно переуступить пай в жилищно-строительном кооперативе. Однако, сделка с ДДУ регламентируется законом. Поэтому если у вас стоит выбор между ДДУ и ЖСК, отдайте предпочтение ДДУ. Этот вариант юридически безопасен как для цедента, так и для цессионария.

Договор цессии заключается как дополнительный документ. В оригинале ДДУ после цессии изменится лицо дольщика. Когда дом будет построен и введен в эксплуатацию, СК передаст право собственности не тому, кто был первым покупателем, а тому, кто получил право требования по цессии.

Что нужно, чтобы оформление цессии было законным и безопасным?

  1. Переуступка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Незарегистрированная сделка фактически не дает юридического права на покупку.
  2. Требуется согласование строительной компании перед тем как заключать договор. В ином случае цессия не совершится.

Кажется, что цессия в целом похожа на куплю-продажу. Хотя между ними одно принципиальное отличие. В результате купли-продажи вы приобретаете непосредственно квартиру или другое помещение и можете оформить собственность на нее.

Цессия приносит только право требования на квартиру, которая еще не построилась или не сдалась. В некоторых случаях кроме оплаты за квартиру по переуступке покупатель получает обязанность оплачивать оставшиеся средства застройщику. Т.е.

переуступка – покупка не готового жилья, а гарантии, что квартира будет получена.

Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и сроки

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Цессия – возможность как сэкономить, так и заработать на покупке/продаже. Если обе стороны договорятся о взаимовыгодных пунктах, квартиры по переуступке могут стать неплохим источником дохода. Расскажем подробнее о плюсах и минусах этого способа купли-продажи.

Для цедента
Плюсы Минусы
Можно за короткое время получить доход с помощью переуступки. Нужно стать дольщиком, как только будет опубликована проектная декларация. А перед сдачей дома, когда помещения вырастут в стоимости – переуступить. Процесс переуступки длится дольше, чем купля-продажа или другие способы передачи прав на недвижимость. Чтобы оформить цессию, нужно вести переговоры со строительной компанией, цессионарием, Росреестром. Доход, полученный от уступки, облагается налогом 13% по ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации. Обязательно также подать декларацию цессии.
Для цессионария
Плюсы Минусы
Можно приобрести жилье по более дешевой цене, чем на первичку или вторичку. Если продавец спешит, можно поторговаться и выбить скидку 5–20%. Можно оформить уступку, чтобы затем перепродать. Во время строительства жилье более дешевое, чем первичное. Когда объект будет введен в эксплуатацию, цена его квартир возрастет на 5-50%. Вы покупаете на недвижимость, а право ее требования. Есть риск банкротства застройщика, затягивания сроков сдачи или сроков оформления права собственности. Если стройка встанет, объект будет считаться недостроем. Процесс возобновления строительства может затянуться на годы. Стандартный договор цессии позволяет вам получить неустойку и другие гарантии только от строительной компании. Цедент вам деньги не вернет. Могут вскрыться не до конца выполненные обязанности или просрочки перед СК.Возможны связи мошенниками, двойными продажами. Вы потеряете средства, если не зарегистрируете цессию в Росреестре или сделаете это неправильно.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Минусов оформления уступки достаточно, но вполне реально свести риски к минимуму. В частности, поговорим о рисках, связанных с недобросовестностью цедента, банкротством застройщика, сдвигом сроков.

При начале переговоров запросите оригинальный договор долевого участия с печатью и подписью строительной компании, печатью Росреестра, специальной отметкой о постановке на учет.

Вам не хотят предоставлять ДДУ или на нем нет этих данных? Вы наткнулись на мошенника.

Если с цедентом все в порядке, далее проверяем репутацию строительной компании. Прочитайте отзывы от нынешних жильцов, собственников, дольщиков, других людей, которые брали квартиру переуступки. Негатива в отзывах больше? Приобретение может быть рискованным. Если больше позитива, компании можно довериться.

Узнайте, не банкрот ли СК самостоятельно онлайн на сайте «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Ищите свою СК в поле «Поиск должников», а затем для сужения зоны поиска выберите категорию «Застройщик». С банкротом не связывайтесь, уйдут годы, чтобы выбить из него сдачу дома или хотя бы компенсацию.

Узнайте, есть ли судебные уголовные иски к застройщику. Информацию об этом найдете на сайте «Электронное правосудие». Проанализируйте причины исков, и чего истцы добиваются.

Взгляните на проектную декларацию, которая размещена у застройщика или высылается прямо клиенту после первого запроса. Важна информация о сроках строительства, характеристиках недвижимости. Если данные соответствуют реальности, можете довериться компании.

Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и сроки

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Чтобы приобрести квартиру по уступке, нужно пройти нелегкий путь. Мы подготовили пошаговую инструкцию, что нужно сделать.

Шаг 1: собрать пакет документов

Для оформления переуступки недвижимости обе стороны предоставляют:

  • согласие супруга/супруги в письменном виде или лично на встрече;
  • оригинал ДДУ;
  • согласие СК;
  • справку об отсутствии задолженностей перед СК;
  • согласие банковской организации, если оформлялась ипотека.

Согласие супруга/супруги цедента в письменном виде необходимо, если договор долевого участия оформлялся в браке, а также в то время была оплачена покупка.

Недвижимость относится к совместно нажитому имуществу, поэтому если сделка будет проведена без согласия супруга, она может быть оспорена в суде. Это работает в обе стороны, и по отношению к покупателю тоже.

Специалисты также рекомендуют выяснить, не развелся ли недавно продавец. Бывший супруг может в течение 3 лет подать иск на раздел совместно нажитого имущества.

Согласование цессии с застройщиком необходимо, потому что этот пункт может быть прописан о оригинале договора долевого участия. Иначе строительная компания может подать иск на признание цессии нелегитимной.

Если согласование с застройщиком упоминается в ДДУ, получите письменное разрешение компании. Если это требование отсутствует, отправьте СК уведомление.

Некоторые ДДУ содержат указание о том, что СК может взимать оплату за выдачу согласия.

Справку об отсутствии задолженностей выдает строительная компания, только когда стоимость, указанная в договоре, будет полностью оплачена. Если на момент оформления цессии есть задолженность, то в цессии участвует представитель СК, а оплачивать задолженность будет цессионер – будущий дольщик.

Согласование банка на переуступку прав требования необходимо, если цедент покупал недвижимость в ипотеку. Это значит, что право требования на строящийся объект является залогом банка. Если банк не согласует цессию, она будет незаконной. Банк сможет оспорить и аннулировать переуступку. Важно: некоторые банковские организации разрешают уступку права, только если вся ипотека уже выплачена.

Шаг 2: заключите договор

Письменно составьте цессию. В документе необходимо указать следующие данные:

  1. Дата и место (город) заключения сделки.
  2. Адрес и данные паспорта цедента и цессионария.
  3. Порядковый номер, дата заключения и данные о сторонах ДДУ.
  4. Адрес и характеристики квартиры, которую вы оформляете на уступку.
  5. Оценка цессии – стоимость уступки, которую цессионарий заплатит цеденту.
  6. Порядок оплаты и реквизиты счета (обычно цессию оплачивают через государственную регистрацию, наличными, переводом в банк или аккредитив).
  7. Список документов и сроки, в которые продавец должен передать покупателю. Например, ДДУ, платежки, подтверждающие оплату услуг СК.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Их подпись и расшифровка.

Когда составляете договор переуступки квартир, учтите один момент. С помощью договора цессии можно обезопасить свои права, прописав в условиях сделки ответственность строительной компании перед участником долевого строительства.

Это можно сделать, если застройщик предоставил письменное разрешение на уступку. Таким способом вы дублируете обязанности строительной компании перед вами в цессии.

С таким документом вам будет проще добиться выплаты неустойки за срывы или другие проблемы со сдачей объекта.

Важно: экземпляров договора должно быть столько же, сколько сторон цессии. Т.е. по одному для цедента, цессионария, Росреестра, банка и СК.

Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре

Для этого нужно пойти в Росреестр или отделение МФЦ и предоставить:

  1. оригинал ДДУ,
  2. договор цессии,
  3. квитанцию об оплате гос.пошлины,
  4. паспорт цедента и цессионария,
  5. нотариально заверенные согласия супругов,
  6. согласие СК,
  7. справку об оплате задолженностей перед СК или об обязательстве оплатить оставшуюся сумму,
  8. согласие банковской организации.

Предоставить нужно оригинальные документы или нотариально заверенные копии. Гос.пошлину продажи недвижимости по переуступке нужно оплатить заранее. Размер пошлины составляет 350 рублей, обязанность оплатить ее лежит на покупателе.

Когда сотрудник примет пакет документов, вы получите расписку со списком предоставленных документов и сроком внесения корректировок в договор долевого участия. Процесс занимает 10 дней.

Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и сроки

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Вы получите квартиру, когда объект будет введен в эксплуатацию. Будет присвоен индекс, выдадут кадастровые паспорта и акт приема-передачи, распределят квартиры и мн. др. Затем нужно обратиться в Росреестр или отделение МФЦ. Когда сотрудник примет и обработает в течение 10 дней документы, он отдаст оригинальные бумаги и выписку из ЕГРН.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы по оформлению переуступки лежат на цессионарии. Он оплачивает гос. пошлины 350 рублей (при регистрации цессии в Росреестре) и 2000 рублей (при оформлении права собственности). Стоимость переуступки определяет продавец. Он же оплачивает подоходный налог от своей прибыли 13%.

Читайте также:  Срок исковой давности: произошло ДТП Страховая компания направила в суд иск из другого

Подводные камни, o которых нужно знать

Переуступка ипотечной квартиры

Этот процесс более запутанный, чем уступка квартиры, которая приобретена не в кредит. Сначала нужно внести всю сумму ипотеки, а затем оформить договор цессии. В другом порядке банк-заемщик не согласует переуступку, или оспорит сделку в суде. Если все же хотите переуступить ипотечное помещение, сначала поговорите со специалистом по недвижимости.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Если право требования по договору долевого участия принадлежит несовершеннолетнему лицу, плюсом к обязательным документам будет идти согласование цессии органами опеки. Оформлять сделку будет не ребенок/подросток, а его законный представитель.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

Цессия усложняется, если для покупки недвижимости был использован материнский капитал. Уступка прав должна содержать информацию о том, что при оформлении права собственности дети продавца получат свои доли. Следовательно, покупателю приобретать такую квартиру невыгодно.

FAQ

1. Какие документы нужны для оформления права собственности? Паспорт, цессия, ДДУ, копия разрешения на ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи, квитанция об оплате гос.пошлины.

2. Нужно ли проводить юридическую проверку перед оформлением цессии? Да, часто встречаются мошенники, для которых переуступка квартиры — это схема обмана. Как минимум, проверьте не переуступали ли эту квартиру раньше.

3. До какого момента можно переуступить ДДУ? До момента ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

4. Если я хочу приобрести квартиру в другом городе, можно провести цессию дистанционно? Да, для этого нужно изготовить ЭЦП (электронную подпись).

Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и сроки

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке — Свои

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность. 

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной.

Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади.

Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

  • инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
  • дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
  • подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле. 

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и срокиУ Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и срокиСогласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

Переуступка прав собственности на квартиру, оформление и срокиВ справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

Затем:

  • стороны подписывают договор уступки прав требований;
  • составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
  • через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
  • покупатель переводит деньги продавцу;
  • продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения.

Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

  • не уведомил застройщика о переуступке;
  • не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
  • не погасил долги перед застройщиком;
  • переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

  • Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
  • Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
  • Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака.

Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать.

Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицо Компания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил; Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия; акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку; договоры подряда;
оригинал договора долевого участия; счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия. учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Переуступка прав собственности на квартиру: как купить безопасно, плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке по переуступке прав собственности

Купить квартиру в доме, который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у неё плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Читайте также:  Покупатель всегда прав: купили арбуз, принесли домой и разрезали, арбуз светло-розовый

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

  • цессия — договор, по которому уступаются права требования;
  • цедент — продавец;
  • цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра.

Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик.

И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

  • вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
  • цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
  • возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

  • переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
  • есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
  • существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего, обратите внимание:

  • на репутацию застройщика, информацию о нем;
  • проектную декларацию с детальным описанием проекта;
  • разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

  • есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
  • каков порядок проведения взаиморасчётов;
  • как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Собрать пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

  • договор долевого участия;
  • письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
  • разрешение застройщика на передачу прав собственности;
  • справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
  • виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.

Шаг 2: Заключите договор

Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.

Данные, прописанные в договоре:

  • дата и место проведения сделки;
  • паспортные данные сторон;
  • сведения об участниках договора долевого участия;
  • сумма, назначенная цедентом;
  • порядок и реквизиты расчёта;
  • адрес объекта недвижимости;
  • технические характеристики объекта недвижимости;
  • документы, которые продавец обязуется вам передать;
  • сроки передачи документов;
  • обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

Покупатель предоставляет:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • паспорта сторон, участвующих в сделке;
  • письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • разрешение застройщика;
  • справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
  • разрешение банка, если был задействован кредит.

❗️Важно: Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.

После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

  • паспорт;
  • договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
  • копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
  • акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
  • квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН. 

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:

  • государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей;
  • пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей. 

Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

  • нарушение сроков;
  • заморозка строительства;
  • банкротство застройщиков.

Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.

Если застройщик стал банкротом, вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы осуществить сделку, нужно:

  • заручиться одобрением ипотечного банка;
  • согласовать процедуру с застройщиком;
  • зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки. Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

  • Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.
  • Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.
  • Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры).

После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.

Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится.

Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения.

Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

  • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
  • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
  • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.
Читайте также:  Увеличится ли налог после продажи квартиры

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

  1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
  2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
  3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

  1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
  2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое.

Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

    Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках

  1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
  2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

№Наименование документаЭкземпляр
1 Документ, удостоверяющий личность (паспорт) оригинал
2 Документ об уплате госпошлины оригинал и копия (с 2-х сторон)
3 Зарегистрированный ДДУ оригинал
4 Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями 4 экземпляра
5 Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) оригинал и копия
6 Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным оригинал и копия
7 Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) оригинал

Переуступка прав: особенности сделок

oatawa/Fotolia

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *