Рассматриваемый налоговый платеж относится к местным фискальным платежам. Основные положения расчета регулируются главой 32 НК РФ.
А право установления ставок, а также добавления льгот предоставлено органам муниципальных образований. Таким образом, каждый муниципалитет издает нормативный акт, регулирующий порядок расчета.
Поступления от сбора фискального платежа также остаются в бюджете муниципалитета.
Правила расчета
Объектами налогообложения, согласно статье 401 НК РФ, являются:
- жилые помещения: дома, квартиры, комнаты;
- нежилые помещения: гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы;
- объекты незавершенного строительства;
- иные здания, строения, сооружения и помещения.
Производится расчет налога на имущество по кадастровой стоимости каждого объекта в отдельности. Сведения о ней определяются по данным Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом. Таким образом, расчет налога на имущество в 2020 году будет производиться исходя из кадастровой стоимости, установленной на 01.01.2018.
Ставка определяется органами местного самоуправления в соответствующем нормативном акте. Начисляется платеж за тот период года, в котором вы являлись собственником объекта обложения. Формула расчета налога на имущество выглядит так:
Налоговый вычет и льготы
Сумма налогового платежа, рассчитываемая из кадастровой стоимости, может быть уменьшена посредством применения:
- вычетов (статья 403 НК РФ);
- льгот (статья 407 НК РФ).
Налоговые вычеты установлены на федеральном уровне. Они предусматривают уменьшение налоговой базы:
| Квартира, часть жилого дома | Кадастровая стоимость 20 м² площади квартиры или дома |
| Комната, часть квартиры | Кадастровая стоимость 10 м² площади комнаты или части квартиры |
| Жилой дом | Кадастровая стоимость 50 м² площади дома |
| Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы один жилой дом | 1 000 000 рублей |
На федеральном уровне установлено освобождение от уплаты имущественного фискального платежа для следующих категорий граждан:
- Герои СССР и РФ;
- инвалиды I и II групп;
- инвалиды с детства, дети-инвалиды;
- пенсионеры;
- участники ВОВ и других боевых операций по защите СССР, а также граждане, выполнявшие интернациональный долг во время военной службы;
- военнослужащие и бывшие военнослужащие, имеющие стаж военной службы не менее 20 лет;
- члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
- лица, подвергшиеся радиационному воздействию;
- лица, принимавшие участие в испытаниях ядерного оружия и ликвидации аварий ядерных установок;
- все физлица в отношении строений, не превышающих 50 м² и расположенных на участках, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного, огородного хозяйства.
Также право утверждения дополнительных льгот предоставлено муниципалитетам. Узнать полный перечень льгот на территории нахождения объекта обложения можно, используя онлайн-расчет налога на имущество физических лиц, о котором мы расскажем ниже.
Расчет налога на имущество 2020: порядок уплаты
Расчет суммы платежа, которую должно уплатить физическое лицо — собственник недвижимости, рассчитывается налоговыми органами. Обязанность уплаты возникает у физлица только при получении соответствующего уведомления ИФНС. Уведомление высылается почтой. К ней прилагается справка-расчет.
Справка-расчет налога на имущество (образец)
Но если физлицо имеет личный кабинет на сайте ФНС, то уведомление по почте приходить не будет. Все извещения будут приходить в электронном виде и отражаться в личном кабинете. Поэтому если вы зарегистрированы в личном кабинете, обязательно проверяйте его периодически:
Налог на имущество физических лиц: расчет (калькулятор)
Для проверки сделанных налоговиками вычислений существует специальный сервис ФНС: налоговый калькулятор расчета налога на имущество. Выглядит он так:
Если вы заполните корректно все необходимые поля, калькулятор выдаст сумму, подлежащую уплате в бюджет.
Чтобы корректно рассчитать сумму к уплате, используя сервис, очень важно указать все льготы и вычеты, которые необходимо применить. Их перечень можно узнать, перейдя по ссылке.
Чтобы увидеть список льгот, применяемых в вашем регионе, необходимо указать год, за который производится вычисление, а также собственно сам регион нахождения объекта.
Расчет налога на имущество организаций в 2020
Порядок расчета налога на имущество организаций отличается. В первую очередь, сумму налогового платежа организации определяют сами и подают сведения о нем в соответствующей отчетности в налоговую инспекцию.
Также особенностью является то, что налоговый сбор рассчитывается со стоимости не только недвижимого, но также и движимого имущества. Правда, с 01.01.2019 движимое имущество организаций исключено из объекта налогообложения.
Соответствующие изменения уже внесены в НК РФ Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ. Кроме того, компании уплачивают имущественный фискальный сбор ежеквартально.
Они обязаны делать расчет авансов по налогу на имущество 2020 и уплачивать их в бюджет.
Справка-расчет
Выписка из ЕГРН о наличии обременений на объекте недвижимости
Согласно Федеральному Закону ФЗ-218 единственным подтверждением прекращения или возникновения права на объект недвижимости является выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости).
Следовательно, абсолютно все данные о недвижимости хранятся именно в этой базе. Если Вам необходимо узнать, есть ли обременения на объекте недвижимости – ипотека, залог или арест, то Вам нужна именно Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и правообладателях объекта недвижимости.
Выписка из ЕГРН об объекте и собственниках
Как узнать о наличии обременений на квартире, доме или земельном участке?
Если объект недвижимости находится в ипотеке, залоге или на недвижимость наложен арест в судебном порядке, то эти сведения обязательно вносятся в базу Росреестра. Благодаря вступившему в силу с 01 января 2017 года закону, любой человек имеет возможность узнать о наличии зарегистрированных обременений (или об их отсутствии) путем подачи запроса и получения Выписки из ЕГРН.
Внимание! Срок действия Выписки ЕГРН законодательно не ограничен! Но данные, содержащиеся в ней, актуальны только на дату изготовления выписки!
Выписка имеет несколько разделов, более детально Вы можете ознакомиться с ними в статье: Какие есть разделы в Выписке из ЕГРН?
В каком разделе Выписки указаны данные об обременениях?
Для того, чтобы ознакомиться с зарегистрированными правами и возможными обременениями объекта недвижимости, необходимо изучить Раздел 2 Выписки: Сведения о зарегистрированных правах.
Кроме интересующей нас информации в этом разделе указаны ФИО правообладателя, дата возникновения права собственности и основания возникновения права собственности, участие в долевом строительстве и т.д.
Почти все остальные «поля» этого раздела относятся к наличию или отсутствию обременений. Вариантов же различных обременений – масса. Это могут быть ипотека, аресты, залоги и т.д.
Если рассматривать понятие «обременение» в самом широком смысле, то Выписка из ЕГРН не сможет предоставить Вам информацию:
- О прописке несовершеннолетних детей или лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника
- О наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам
- О согласии или несогласии супруга/супруги на отчуждение квартиры, если она покупалась в браке
Как быть, если обременения с объекта сняты, а в ЕГРН они все ещё есть?
Если объект недвижимости продавца или Ваш имел обременения (залог, ипотека и т.д.), которые были недавно сняты или отменены, а, получив Выписку, Вы обнаружили, что они все еще зарегистрированы в Росреестре, — то не стоит сразу впадать в панику! Это просто может означать, что регистратор еще не успел внести новую информацию о Вашем объекте недвижимости в базу ЕГРН.
Поэтому Вам просто необходимо подождать 14-20 календарных дней и получить новую выписку. Если же по истечению этого срока информация по Вашему объекту не будет исправлена, Вы можете обратиться в МФЦ самостоятельно.
В этом случае, после Вашего обращения, регистратор обязан будет внести правки в срок до 5 рабочих дней, и теперь, если этого не будет сделано, регистратор лично будет нести ответственность за неверную информацию, содержащуюся в ЕГРН.
Подробнее узнать о процедуре внесения изменений можно в статье: Как исправить ошибки в Выписке ЕГРН.
Проверить квартиру на обременения
Что делать, если на недвижимости есть обременения и они не сняты?
Если Вы собираетесь приобрести квартиру, дом или участок, то Вам однозначно нужно знать о наличии или отсутствии обременений, поскольку, в случае возникновения спора, Вы будете признаны добросовестным покупателем только в случае должной осмотрительности. Если же, получив Выписку, Вы увидели, что они есть, то Вам обязательно нужно обговорить и документально закрепить Ваши договоренности с продавцом.
- Например, при наличии ареста или залога, Вы можете заключить предварительный договор, в котором будет указано, до какой конкретной даты продавец обязуется снять данные ограничения, чтобы Вы имели возможность приобрести юридически чистый объект.
- Конструктор договоров онлайн
- Безусловно, Вы имеете право купить квартиру или дом и при наличии некоторых типов обременения, но в этом случае процесс покупки усложнится, а приобретение такой недвижимости станет очень рискованным!
- Подробнее о подготовке к покупке квартиры читайте в статье: Что нужно знать перед покупкой квартиры и как ее проверить?
Справки о налогах: о задолженности, о состоянии расчетов, запрос в налоговую
Справка о налогах — это словосочетание слишком общее для того, чтобы точно сказать, как ее получить. В зависимости от цели справки по налогам и сборам могут быть разными. Из нашей статьи вы узнаете, какие справки выдаются налогоплательщикам и куда за ними обращаться.
Говоря о справке о налогах, обычно имеют в виду:
- справку об исполнении обязанности по уплате налогов;
- либо справку о состоянии расчетов с бюджетом.
И ту и другую выдает налоговая по запросу налогоплательщика-организации. Также выдаются справки об отсутствии задолженности по налогам ИП и обычным «физикам».
Для получения справки на бумаге надо подать в инспекцию заявление. Составить его можно в свободной форме, либо по форме, рекомендованной ФНС (ее можно скачать здесь), либо вот на этом бланке.
Скачать бланк заявления
Пример письменного запроса о выдаче справки приведен в Готовом решении от КонсультантПлюс. Пробный доступ к правовой системе можно получить бесплатно.
Данное заявление единое на обе справки, можно выбрать ту, которая требуется, отметив ее галочкой. А можно заказать сразу обе. И кстати, так лучше всего поступить. Дальше объясним почему.
В заявлении нужно указать, по состоянию на какое число вам нужна справка, а также как вы хотите ее получить: лично в налоговой или по почте. Подать заявление можно непосредственно в ИФНС. А можно отсканировать его и отправить через оператора ЭДО. В информационном сообщении, к которому будете прилагать скан, обязательно укажите, что вам нужна справка на бумаге.
Если бумажный документ с синей печатью ИФНС вам не принципиален, получайте электронную версию (она будет заверена электронной подписью ИФНС). В этом случае заявление заполнять не нужно, просто отправьте электронный запрос через своего оператора.
Есть у вас есть личный кабинет на сайте ФНС, заказать справку можно в нем. Вы получите бумажный документ с необходимыми подписями и печатью (способ получения — лично или почтой — можно выбрать). Также налоговики продублируют ее в электронном виде с выгрузкой в сервис.
Подробнее см. здесь.
А теперь смотрите, как выбрать нужный вид справки о налогах.
Справка о задолженности по налогам
Справка об отсутствии задолженности по налогам, она же справка об исполнении налогоплательщиком обязанности по уплате налогов, нужна для представления внешним пользователям. Например, ее требуют банки при рассмотрении заявок на кредит.
Она может понадобиться для участия в различных тендерах, госзакупках. Иногда ее просят контрагенты при заключении крупных договоров, например договоров лизинга.
А еще убедиться в отсутствии долга необходимо самому налогоплательщику перед подачей документов на закрытие фирмы.
Оформляют такую справку на бланке КНД 1120101 (приложение № 1 к приказу ФНС от 20.01.2017 № ММВ-7-8/20@).
Скачать бланк
Выдать ее вам должны в течение 10 рабочих дней после отправки запроса.
Если вы только-только рассчитались с бюджетом, получить справку об отсутствии задолженности по налогам срочно не получится. Отправляйте запрос не в день платежа, а примерно 3—4 дня спустя. Дайте налоговой время, чтобы отразить деньги в вашей КРСБ. Иначе получите справку с долгами (письмо ФНС от 06.02.2019 № КЧ-4-8/1992).
И пожалуй, самое главное. В справке об исполнении обязанности по уплате налогов будет указано, есть у вас долги по налогам в принципе или нет.
То есть даже если долг копеечный, в ней будет значиться, что вы имеете неисполненную налоговую обязанность, но какой именно это долг и насколько он велик, из нее вы не узнаете.
Для этого нужна другая справка — о состоянии расчетов по налогам и сборам.
Справка о состоянии расчетов по налогам
Справка по расчетам по налогам и сборам (или справка об уплате налогов) содержит расшифровку налоговых долгов и переплат. Она, во-первых, покажет вам, что и сколько вы должны бюджету (или он вам).
А во-вторых, может избавить от необходимости снова заказывать и ждать справку об отсутствии задолженности, если вы убедите контрагента в дополнение к первой справке принять эту с копией платежки, которой вы закрыли налоговый долг.
3 способа получить выписку о недвижимости из ЕГРН | СМИ
Справка может понадобиться при проведении сделок с недвижимостью, оформлении ипотеки или приватизации квартиры, а также для информации о наличии обременений и собственников жилья. В столичном управлении Росреестра рассказали, как получить такую справку/
Осенью 2020 года в России завершился переход на ФГИС Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) — все 85 регионов перешли на новую цифровую систему.
Специальный сервис работает во многих регионах с 2017 года и теперь позволит жителям всей России оперативно получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений перед сделкой с недвижимостью.
Такая справка может понадобиться при оформлении ипотеки, приватизации квартиры, получении субсидии от государства или разрешении судебных споров.
Благодаря ФГИС ЕГРН оказание госуслуг в сфере оборота недвижимости упростится, а время оформления собственности и проведение кадастрового учета сократится с трех дней до 30 секунд.
Получение госуслуг не будет зависеть от реального местоположения объекта недвижимости.
К примеру, житель Санкт-Петербурга сможет оформить права на квартиру, расположенную в Ялте, не выезжая за пределы своего региона.
Всего ФГИС ЕГРН — это более 10 петабайт данных о недвижимости. Для сравнения, размер результатов экспериментов, проводимых в течение года на большом адронном коллайдере, достигает 4 петабайт.
Система уже обрабатывает около семи запросов в секунду в режиме 24/7. Ежедневно в систему поступает около 100 тыс. обращений на госрегистрацию прав и кадастровый учет, а также более 500 тыс.
запросов на предоставление сведений из ЕГРН.
Порядок получения выписки из ЕГРН
Получить справку об отсутствии в собственности недвижимости можно несколькими способами: через центры госуслуг «Мои документы» или на официальном сайте Росреестра. Напрямую прийти в ведомство и заказать выписку нельзя. Также до конца года во всех регионах России заработает специальный сервис по выдаче выписок из ЕГРН.
Через центры государственных услуг «Мои документы»
Шаг 1. Нужно обратиться в любой центр госуслуг с паспортом (или другим документом, удостоверяющий личность) и заполнить заявление на получение выписки из ЕГРН (предоставляют в офисе «Мои документы»).
Также необходимо сообщить сотруднику о том, в каком виде требуется выписка — через многофункциональные центры ее можно получить как в бумажном, так и в электронном виде. Шаг 2.
После получения от сотрудника центра госуслуг платежного документа внести плату за предоставление сведений из ЕГРН, приложив документ об оплате к заявлению. После чего ждать справки. Срок предоставления — пять рабочих дней.
Через официальный сайт Росреестра
Получить данную выписку из ЕГРН в электронном виде можно через сайт Росреестра. Но в таком случае у заявителя должна быть усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).
Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) отличается от неквалифицированной тем, что для ее формирования используются средства криптографической защиты информации, сертифицированные ФСБ РФ.
Выдать такую подпись может только удостоверяющий центр, имеющий аккредитацию в Минкомсвязи России.
Шаг 1. Чтобы получить справку через Росреестр, нужно зайти на официальный сайт ведомства в раздел «Получение сведений из ЕГРН» и выбрать вид выписки «О правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости». При себе иметь паспорт (или иной документ, удостоверяющий личность) и СНИЛС (при наличии).
Шаг 2. Заполнить форму запроса, указав конкретный регион или отметив, что информация требуется «по всей территории России».
Также необходимо отметить типы объектов, которые нужно проверить: например, только квартиры. Здесь же нужно выбрать дату, на которую проверяете сведения в реестре, или определенный период.
Далее необходимо оплатить услугу и ждать справки. Срок предоставления — три рабочих дня.
С помощью специального онлайн-сервиса
Федеральная кадастровая палата в сентябре 2019 года в пилотном режиме запустила онлайн-сервис по выдаче сведений из ЕГРН. До конца 2020 года он заработает во всех 85 регионах. Это стало возможным благодаря внедрению ФГИС ЕГРН по всей стране.
С помощью сервиса в онлайн-режиме можно будет получить выписку из ЕГРН. Сейчас по закону на получение сведений об объектах недвижимости уходит три дня (через сайт Росреестра и МФЦ — предыдущие два варианта).
Но сервис позволил сократить время выдачи сведений об объектах недвижимости до нескольких минут. Чтобы воспользоваться его услугами, необходимо авторизоваться через Единую систему идентификации и аутентификации.
Искать объекты можно по адресу или кадастровому номеру.
«Выглядит сервис как обычный онлайн-магазин, что привычно и удобно людям. Данных много вводить не требуется — сервис синхронизирован с сайтом госуслуг. Нужно просто авторизоваться на госуслугах.
Выписки так же юридически значимы, как и оформленные на бумаге», — уточнили в пресс-службе Федеральной кадастровой палаты.
Такая справка может понадобиться при оформлении ипотеки, приватизации квартиры, получении субсидии от государства или разрешении судебных споров.
Стоимость услуги
Стоимость услуг по выдаче справки зависит от количества субъектов, которые будут проверять, и формы справки — бумажная или электронная. Например, за один субъект при получении справки в бумажном виде нужно заплатить 750 руб., в электронном — 470 руб. Если нужна информация по всей России, то стоимость бумажного варианта составит 2080 руб., электронного — 870 руб.
Ранее Росреестр объяснил свою позицию по запрету перепродажи сведений ЕГРН. Речь идет о правительственном законопроекте, который запрещает перепродажу выписок из ЕГРН.
Документ предусматривает запрет для госорганов, организаций и граждан на перепродажу сведений ЕГРН третьим лицам.
По данным ведомства, такая инициатива связана с участившимися случаями мошенничества и предоставления неактуальных данных и недостоверной информации, влияющей на проведение сделок с недвижимостью.
Справка может понадобиться при проведении сделок с недвижимостью, оформлении ипотеки или приватизации квартиры, а также для информации о наличии обременений и собственников жилья. В столичном управлении Росреестра рассказали, как получить такую справку
Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр
Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами
Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.
(Полезные рекомендации вы найдете также в статье «Риски продавца и покупателя недвижимости».)
- Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
- Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
- Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
- Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.
Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:
Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».
Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.
Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе.
Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.
1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).
Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании).
Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г.
№ 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.
Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве.
Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего.
А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:
Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.
В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца.
Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится.
В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры.
Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.
Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:
Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет.
Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).
Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной.
Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре.
В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.
- Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
- Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
- Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
- Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
- Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
- Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
- Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.
Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:
Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.
Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее.
Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента.
Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография.
Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.
Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).
Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца.
Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела.
Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец1, на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность.
База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству.
К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.
Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства.
Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН.
Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).
Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).
(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)
Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:
В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения.
Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.
Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет.
Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей).
Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:
Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.
По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника.
Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.
Оксана Оноприенко
1 Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».