Как вакцинировать сотрудников
Законы · 5 March
Государство обязало предпринимателей во всех регионах вакцинировать сотрудников от COVID-19. В некоторых должны привиться до 80% персонала. В статье рассказываем, кого коснулась обязательная вакцинация и как её провести.
«Мы поняли, что выживаем в любых условиях»: как малый бизнес провёл год с коронавирусом
Истории · 5 March
10 предпринимателей рассказали, как их бизнес пережил 2020 год. Удивительно, но факт: почти у всех — рост, новый этап и положительная динамика. Читайте, как справлялись с ковидом бар, цветочный, стоматология, магазин спорттоваров, сеть суши-баров, сервис по доставке фермерских продуктов и магазин сантехники.
Бизнес получит гранты на выплату зарплат
Законы · 5 March
В мае и июне предпринимателям выдадут деньги на срочные нужды — их не придётся возвращать. Сумма гранта зависит от числа работников. Рассказываем, кто может получить деньги, на что их можно потратить и как оформить грант.
Отсрочка по налогам в 2020 году
Законы · 5 March
Предприниматели из пострадавших отраслей получили отсрочку по налогам и страховым взносам. Но не все и на разный срок — всё зависит от размера бизнеса и уровня потерь. Рассказываем, кто и при каких условиях может заплатить и отчитаться позже.
Как малому бизнесу получить кредитные каникулы
Законы · 5 March
Малый бизнес может получить отсрочку по кредитам из-за коронавируса. Для этого нужно выполнить три условия и обратиться в банк. Рассказываем, кого это касается, сколько можно не платить и как оформить.
Как законно не платить за аренду во время эпидемии
Законы · 5 March
Арендатор не платит аренду | Адвокат Мугин Александр
Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную плату или платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.
Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные.
Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.
Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.
В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.
Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.
Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.
Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.
Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.
Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время.
Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается.
Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.
Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору
В результате достигаются сразу две цели.
Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.
Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.
Поймите, что направление претензии арендатору – это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.
Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.
Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору аренды погашена – проблема решена, конфликт исчерпан.
Обратите внимание, что ст.
614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.
Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной плате в суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.
- Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:
- – предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);
- – направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;
- – обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказывается подписывать соглашение о расторжении.
- Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.
При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.
Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении аренды целесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды.
Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора.
Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.
В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора.
Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату.
О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».
Как застраховать интересы арендодателя
Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.
Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).
Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.
Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).
Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.
Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.
Как выселить арендатора
В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендатора не всегда задача из легких.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.
Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба.
Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.
Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.
Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу.
Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год.
И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.
Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.
Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов. В случае возникновения вопросов по взысканию задолженности по арендной плате или необходимости в юридической помощи по иным вопросам прошу обращаться через форму или звонить 8 495 979 7123
Возможно вам также будет интересна статья “Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры“.
С наилучшими пожеланиями,
Адвокат Мугин Александр С.
Аренда в торговом центре
Предприниматель решает снять площадь в торговом центре. Заполняет заявку на аренду и связывается с менеджером. В ответ получает проект договора с кипой приложений — с бесконечными ссылками между пунктами и непонятными формулировками.
Подписывает бумаги не глядя — и создаёт себе проблемы. Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.
Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.
Как защитить права
Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.
Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.
Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.
Что проверить в договоре
Описание помещения
В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.
Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.
Размер арендной платы
- Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:
- — коммунальные платежи
- — плата за уборку,
- — охрану,
- — рекламу на фасаде.
Частота повышения арендной платы
Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.
Время первой арендной платы
Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.
Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.
Срок аренды
Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.
Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.
Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.
Преимущественное право аренды на новый срок
Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.
Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.
Основания для выселения
Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.
Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.
Ответственность за ремонт
Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.
Компенсация за ремонт
Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.
Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.
Возврат депозита
Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.
Согласование рекламы
Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.
Запрет на смену деятельности
Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.
Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.
Штрафы
Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.
Правила внутреннего распорядка
Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.
Как принять помещение
Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:
- в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
- работают ли розетки, окна, лампы;
- убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.
Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.
Как исполнять договор, чтобы не было проблем
Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.
Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.
Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.
Статья актуальна на 28.01.2021
Проблемная аренда: на доверии и по договору
Вы тоже обычно не оформляете договор аренды, потому что не любите «возиться с бумажками»? Тогда помните: возникнут проблемы – закон не поможет. Договор не избавит от них полностью ни арендодателя, ни арендатора, но с ним можно найти выход даже в безнадежной ситуации
Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам… Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.
Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»
С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д.
После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно.
Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.
Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»
А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?
Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.
Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.
Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.
1. Первый вариант – «бытовой».
Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.
Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно.
Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант.
Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!
2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.
Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату.
Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д.
– все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.
Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву.
К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.
Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации.
Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем.
А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.
При наличии договора арендодатель может:
- без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
- запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
- в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
- согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.
Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.
Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.
Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.
Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?
Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.
Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.
(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).
Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы.
Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.
Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.
Платите или уходите? Началась война между собственниками ТЦ и их арендаторами
Konkurent.ruKonkurent.ru
Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Марина Шемилина сообщила, что совместно с заместителем председателя правительства Приморского края Константином Шестаковым были проведены встречи с собственниками торговых центров по вопросу снижения арендных выплат в период самоизоляции.
«Это действительно проблемный вопрос. Никто из арендодателей не заинтересован в потере арендаторов, но нужно понимать, что и они как предприниматели имеют ряд серьезных обязательств. Многие из них серьезно закредитованы, кроме этого, во время простоя здание необходимо содержать, — говорит Марина Шемилина.
— Во время первой встречи мы рекомендовали арендодателям предоставить всем арендаторам отсрочку платежей и исключить из стоимости аренды прибыльную составляющую, оставив только коммунальные платежи. В свою очередь, правительство края, ожидая от арендодателей ответного шага, снизило налог на имущество организаций на 2020 г.
в два раза — с 2 до 1%».
Однако война продолжается. «Мне написал один «знакомый», который сдает людям площади в аренду. Он открытым текстом заявил, что снижать аренду не собирается, мол, пускай арендаторы сами решают на свой страх и риск, работать им или нет в этот период. Вот и все! Человек с себя ответственность снял. Это замкнутый круг», — рассказала на анонимных условиях бизнесвумен.
Лишь единичные компании не обращаются к собственникам ТЦ с запросами о понижении арендной платы, об отсрочке или арендных каникулах. Одни готовы к этому, другие «не хотят поддерживать чужой бизнес» или ждут компенсации от властей.
«Арендаторам, кто вынужденно приостановил сейчас деятельность, мы рекомендуем направить письменные обращения в адрес арендодателей с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке и снижении стоимости аренды за дни вынужденного простоя», — говорит Марина Шемилина.
Между тем бизнес уже готов бастовать. «Мы готовы на время остановки работы оплачивать коммунальные услуги и охрану (это процентов 20–30 от арендной платы). По остальным издержкам пусть решают сами, как их минимизировать на общих основаниях, но не за счет арендаторов. Скидка должна составлять не менее 70–80%», — говорит владелец небольшого бутика обуви Владимир Ковалев.
Еще один предприниматель поделился на анонимных условиях собственным опытом: «Вели переговоры с одним из ТЦ. Постоянные издержки для торговых центров, так же как и для нас, никто не отменял, и ситуация возникла патовая: они не могут ничего снизить нам потому, что никто ничего не снижает им.
Договорились до рассрочки следующего арендного платежа на шесть месяцев равными долями. Нагрузка для нас равномерно распределится на ближайшие полгода, и мы хотя бы не получим в данном случае завтра кассовый разрыв. Когда розница наконец заработает, это может очень сильно облегчить жизнь».
«У нас тоже есть текущие платежи и расходы, есть обязательства перед банками, перед поставщиками, перед покупателями, перед налоговой.
Но никому из нас не приходит в голову эти расходы взваливать на арендодателей.
Почему же собственники коммерческих площадей перекладывают свои расходы на плечи арендаторов, а некоторые просто зарабатывают на этой беде?» — возмущается один из индивидуальных предпринимателей.
Окончательное решение о наличии или отсутствии форс-мажорных обстоятельств по каждому договору в любом случае будет принимать суд, считают эксперты. Хотя государство стремится сделать определение наличия форс-мажора более обоснованным.
Например, в постановлении губернатора Приморья о введении режима повышенной готовности указано, что «распространение 2019-nCoV (COVID-19) является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством».
Чрезвычайность и неотвратимость — это признаки форс-мажора, поэтому компаниям, деятельность которых подпадает под этот документ, должны были обнулить аренду. «Обстоятельством непреодолимой силы» пандемию, к слову, рекомендует считать и ФАС.
Но губернатор и местные власти не могут своими постановлениями влиять на договорные отношения коммерческих компаний. «Каждый случай по-прежнему может быть отдельно рассмотрен в суде, а для подтверждения форс-мажора может потребоваться сертификат Торгово-промышленной палаты», — говорят юристы.
Администрация ТВК «Калина Молл» озвучила, что никаких поблажек не предвидится. Максимум речь может идти о небольшой отсрочке.
В ТЦ «Центральный» ответили следующее: «В связи с тем, что нормативно-законодательная база в настоящее время трактуется неоднозначно, а законодательство меняется практически на ежедневной основе, в настоящее время администрация ТРЦ не сможет дать вам ответ по вопросу начисления арендной платы за период закрытия ТРЦ. Соответствующее решение будет принято и озвучено только после окончания карантина».
ТЦ «Кловер хаус» предложил предпринимателям подписать допсоглашение по снижению арендной ставки на 60%. Информация, касающаяся арендной платы за апрель, в ТЦ «Бум» одна из самых позитивных: на время ограничительных мер, введенных властями, аренда будет составлять всего 20% от ежемесячной платы. «Черемушки» и «Авангард» предложили установить арендные выплаты на уровне себестоимости.
В «Ярмарке мебели» (возле ТЦ «Максим») аренду снизили: апрель — 50%, май — 50%, июнь — 20%, независимо от того, будет работать «Ярмарка» или нет. ТД «Славянский» снижать аренду отказался.
ТЦ «Дружба» за апрель оставил только эксплуатационные расходы (23%) и уменьшил соответственно аренду за март за четыре нерабочих дня. В «Седанка-Сити» предложили арендаторам скидку в 70% от постоянной составляющей на время карантина. В ТЦ «Искра» на словах обещали скидку (цифры не озвучены).
Оговорка в постановлении губернатора не значит, что суды будут автоматически считать эти обстоятельства форс-мажором, зато строчка может быть «принята судами в качестве одного из ключевых доказательств возникновения обстоятельства непреодолимой силы».
Госдума уже приняла закон, по которому к договорам аренды, заключенным до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендодатель должен будет подписать дополнительное соглашение по отсрочке арендной платы.
При этом арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы за период 2020?г. в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Закон прошел через Совет Федерации и сейчас ожидает подписи президента.
3 апреля премьер Михаил Мишустин пообещал малому и среднему бизнесу отсрочку по арендным платежам не только за государственную недвижимость, но и за коммерческие помещения. В течение полугода компании смогут платить арендную плату в зависимости от доходов, а накопленную за это время задолженность погасить в течение года в рассрочку.
Владимир Ковалев: «Если карантинные ограничения сделали невозможным использование арендованного имущества, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы за 2020?г. То есть эта норма касается, в отличие от нормы пункта первого, тех ситуаций, когда карантинные ограничения сделали использование в принципе невозможным. Хочется добавить «невозможным в целях, указанных в договоре».
Если толковать в таком разрезе, то получается, что если карантин не сделал невозможным использование недвижимости по назначению, то внесение арендной платы не отменяется, но можно требовать отсрочки (порядок утвердит Правительство РФ).
Если же работа полностью остановлена, то можно требовать снижения арендной платы. При этом формулировка закона «за период 2020» позволяет думать, что законодатель, видимо, имеет в виду полное отпадение обязанности платить арендную плату в тот отрезок времени в течение 2020?г.
, когда имела место полная невозможность.
Но тут могут возникнуть споры в отношении случаев частичной невозможности: можно вывести из нормы и то, что из толкования следует, что за период частичной невозможности арендная плата не отменяется, а просто снижается. Возможно, законодатель специально использовал такие обтекаемые фразы, чтобы учесть разные возможные ситуации. «Снижать плату за 2020 г.» может означать разные вещи, с учетом конкретных обстоятельств.
А есть договоры, составленные в ущерб арендатору изначально.
Например, если кто-то захочет расторгнуть договор досрочно, чтобы хоть как-то минимизировать убытки из-за вынужденного простоя, он не сможет этого сделать, так как в некоторых договорах нечестные арендодатели перестраховались и ввели в договор условие о расторжении только при окончании срока договора. При досрочном расторжении договора арендатор обязан выплатить неустойку в размере недополученной суммы. Кроме того, так как многие в нашей сфере — индивидуальные предприниматели, то платят за себя страховые взносы в фиксированной сумме. Эти обязательства, согласно Налоговому кодексу, даже в случае отсутствия деятельности никто не отменяет. Вынужденный простой никак не учитывается, и что делать с этой проблемой, никто не говорит, можно только закрыть ИП».