Как оформить договор о совместной продаже дома?

Граждане, находящиеся в браке, в Российской Федерации имеют возможность оформить квартиру в долевую общую собственность либо на одного из супругов.

Чем отличаются между собой вышеуказанные варианты имущественного права, с какими особенностями, недостатками и достоинствами сопряжены – обо всем этом мы расскажем в материале. А также, узнаете как оформить, продать или разделить жилье при данном виде собственности и требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости.

Статусы недвижимости по отношению к хозяевам

Долевая и совместная собственность предусматривают оформление одинакового статуса недвижимости по отношению к хозяевам – общего права владения, однако у каждого правового режима есть ряд особенностей.

В статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что долевая форма требует определения долей владения объектом – они могут быть как равными, так и не равными, оговариваются индивидуально. В случае долевой собственности супруги вправе распоряжаться своей долей по собственному усмотрению.

Если же была выбрана регистрация имущества в совместную собственность – при проведении любых следок потребуется разрешение всех владельцев, поскольку вся квартира в целом принадлежит двум гражданам с одинаковыми на нее правами.

Примечательно, что муж с женой, по желанию, могут выделить в имуществе доли в любой момент совместной жизни и в дальнейшем распоряжаться квартирой в рамках оговоренных частей единолично.

Особенности режимов владения

Если имущество общее

1. Если парой не было оговорено другое (выделение долей), то режим совместной собственности начинает действовать в отношении общего имущества (квартиры), нажитого в браке.

2. Если один из собственников хочет продать квартиру, а другой выступил против, единственным путем реализовать недвижимость для одного из супругов станет выделение своей доли.
3. Налоговые обязательства по квартире делятся на всех ее владельцев.

4. Каждый собственник имеет право получить налоговый имущественный вычет.

При долевой собственности

1. Каждый собственник владеет не квартирой в целом, а только ее частью.
2. Хозяин доли вправе сам распоряжаться ею, например, продавать третьим лицам. В этом случае от него потребуется только уведомить второго собственника о своем намерении.

3. Налог на недвижимость выплачивается владельцем в соответствии с определенным размером его доли.
4. Налоговый вычет распределяется также пропорционально размеру доли.

Как видите, долевая форма собственности дает каждому владельцу больше прав и независимости, в то время как совместно оформленной квартирой могут распоряжаться хозяева только с получением нотариально заверенного разрешения на любую сделку.

Смотрите видео о видах права собственности:

Виды права собственности

На кого можно оформить жилье, приобретенное в браке ?

Семейный и Гражданский кодексы РФ предлагают совместный или долевой режим владения. Если квартира была приобретена и оформлена на деньги одного из пары, но в момент заключения сделки граждане прибывали в официальном браке – объект для мужа и жены будет считаться общим.

Если супруги хотят конкретно выделить «вклад» в приобретение каждого, им больше подойдет долевая форма собственности. Без определения долей квартира по умолчанию будет считаться общей с правами каждого супруга на уровне 50%.

Обратите внимание! При разделе имущества подписание долевого договора облегчит судебный процесс, если же собственность зарегистрирована только на одного и является совместной, придется договариваться о компенсации за часть имущества в пользу одного при переходе полного права собственности другому.

Согласие супруга на продажу квартиры: всегда ли нужно получать?

На одного владельца

Статья 256 Гражданского кодекса РФ предусматривает оформление в совместную собственность нажитого во время брака имущества.

Соответствующие правовые последствия для сделки купли-продажи квартир наступают при оформлении официального брака (гражданское сожительство не считается).

Супруги имеют право зарегистрировать жилье на одного человека, при этом оно будет считаться их общей собственностью.

С выделением долей

В ст. 244 ГК РФ сказано, что помимо установленного нормами семейного законодательства России режима собственности, в процессе приобретения недвижимости по договоренности может возникнуть и другая его разновидность. В первом случае квартира оформляется только на одного супруга, а во втором – в документы вписывается каждый.

Долевая собственность не возникает автоматически, только в договорном режиме. Чтобы поделить квартиру на доли, супруги должны подписать определенные документы, например, брачный контракт (в этом случае долевой режим может распространяться на все имущество). Возможно и заключение отдельного договора – только на квартиру.

Необходимо помнить, что долевой режим устанавливается и в судебном порядке.

Как оформить в совместную собственность?

При оформлении в совместное владение имуществом, договор подписывает только один супруг, именно он выступает покупателем и обладателем права собственности. Однако есть и ряд особенностей, которые важно соблюсти супругам, покупающим недвижимость.

Правила составления договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется по стандартному образцу, с указанием характеристик недвижимости, цены сделки, прав и обязанностей сторон. Указывать третью сторону не стоит, если вы сделаете это – то супруг выступит в качестве полноценного покупателя со своей долей в имуществе.

Сторонами договоренности оказываются только продавец недвижимости и покупатель (тот, на кого в итоге и будет зарегистрировано право собственности).

На заметку. Особенностью сделки с совместной собственность является не сам договор, а порядок его регистрации, например, обязательное наличие разрешение супруга.

Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности? Риски и особенности

Какие нужны документы?

Совместная собственность оформляется по итогам предоставления в контролирующий орган (Росреестр) пакета документов. Сотрудники Росреестра оставляют за собой право потребовать у заявителя предоставить им дополнительные документы.

• Паспорта граждан РФ супруга и супруги.
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи).
• Все дополнения к договору купли-продажи, если есть.
• Кадастровый план недвижимости.
• Справку о прописанных в квартире лицах, плюс копию финансово-лицевого счета (о том, как действовать при покупке квартиры с прописанным человеком, читайте здесь).
• Документ о законности перепланировки, если была сделана.
• Согласие на сделку супруга, не указанного в договоре купли-продажи жилья.
• Квитанция оплаты государственной пошлины.

О том, какие документы могут понадобиться при купле-продаже квартиры, написано в отдельной статье.

Согласие мужа или жены

Поскольку покупателем в данном случае выступает только один из супругов, а второй в договоре-купли продаже не упоминается, для осуществления сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго человека (статья 35 Семейного кодекса РФ). Получить согласие можно при наличии паспорта гражданина РФ и свидетельства о браке у нотариуса.

Отсутствие согласия может привести к отказу Росреестра регистрировать новое право собственности. Документы у заявителя примут, но в итоге могут потребовать получить согласие у супруга. Также супруг, чье согласие не было получено, получает право потребовать признать сделку купли-продажи недействительной в момент, когда ему станет о ней известно.

Стоимость услуг нотариуса

Цена нотариальных услуг сильно отличается в зависимости от региона. В небольших населенных пунктах за нотариально заверенное разрешение придется заплатить около 1000 рублей, в столице РФ такая же услуга может обойтись в 2.5-3 тыс. рублей.

О том, как происходит купля-продажа с участием нотариуса, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, можно ли купить или продать жилье без него.

Регистрация

После проведения расчета владелец недвижимости должен отправиться в Росреестр с пакетом документов. Присутствовать второму супругу необязательно, главное иметь на руках два документа – свидетельство о браке и разрешение на покупку квартиры. Новое право собственности оформляется сотрудниками Росреестра в течение десяти дней.

О регистрации купли-продажи квартиры мы писали тут.

Совместный возврат НДФЛ

С 2014 года каждый собственник квартиры имеет возможность получить вычет в размере 2 млн рублей (220 статья Налогового кодекса). До 2014 года несмотря на нюансы оформления, на квартиру государство оформляло только один вычет.

Важно! В наши дни приобретение в совместное владение стало более выгодным, поскольку совместный возврат НДФЛ составляет максимально до 260 тысяч рублей. Воспользоваться таким правом супруги могут один раз, при этом доход получателя вычета должен быть официальным.

Продажа общего жилья

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, возможна только по обоюдному согласию супругов. В данном случае действуют положения Семейного кодекса о нажитом во время брака имуществе. Несмотря на то, что зарегистрирована квартира только на одного, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению владелец не сможет.

Продавцом должен выступать человек, вписанный в правоустанавливающий документ, но сама сделка будет возможной при наличии заверено нотариально разрешения второго супруга. Статья 35 СК РФ подразумевает этот документ среди обязательных при регистрации сделки в Росреестре, без него ее, скорее всего, признают несостоявшейся.

Письменное согласие понадобится и в том случае, если в договоре купли-продажи фигурирует квартира, купленная во время брака, однако мужчина и женщина развелись.

Даже развод не лишает бывших супругов прав собственности на общую квартиру.

В таком случае продавцу придется либо взять у второго владельца разрешение на продажу, либо дождаться когда суд разделит общее имущество и у него останется собственная доля.

Отдельное разрешение супруга не требуется лишь в случае, когда и мужчина и женщина указываются в документе купли-продажи как равноправные продавцы.

Раздел имущества, купленного на деньги одного из пары

Порядок раздела имущества регламентируется положениями Семейного кодекса РФ.

Оговоримся сразу, бывают и исключения из правил, однако, зачастую, такие судебные решения связаны с удовлетворением интересов несовершеннолетних лиц.

СК РФ предусматривает четкое разграничение общей и индивидуальной собственности в зависимости от момента, когда была приобретена квартира, а не источника средств, на которые сделка была совершена.

Справка. Если на момент перехода прав собственности владелец квартиры пребывал в браке – недвижимость считается совместной собственностью, на нее супруги имеют равные права.

При этом, Семейный кодекс разрешает супругам договориться о разделе имущества любым способом:

1. Мировая в процессе раздела имущества обладает многими достоинствами – не придется собирать документы и подтверждать свое исключительное право собственности, тратить деньги на судебные издержки и ухудшать отношения.
2. Отдельной строкой идет раздел имущества по брачному контракту – если он был подписан, то преимущество дается положениям этого документа.
3. Если мировой достичь не удалось, имущество можно поделить в судебном порядке. По умолчанию суд будет исходить из равного права супругов на квартиру. Бывшие муж и жена имеют возможность договориться о выделении доли каждому, о переходе права собственности одному супругу с компенсацией стоимости 50% недвижимости другому законному владельцу.

В судебной практике зафиксированы случаи, когда одному из супругов удавалось доказать свое преимущественное право на жилье. Как правило, они были сопряжены с предварительной продажей одним из супругов своей собственной квартиры с целью выручить средства для покупки недвижимости, по которой в итоге и был затеян судебный спор.

Как видите, в России супруги могут воспользоваться правом оформить квартиру как на совместную, так и в долевую собственность. В первом случае и муж, и жена получают равные права на квартиру и не могут распоряжаться ею самостоятельно. Если же партнеры решат оформить долевое владение, каждый станет полноценным хозяином своей части недвижимости.

Продажа недвижимости между супругами: условия и образец договора

Продажа недвижимости между супругами осуществляется по общим правилам договора купли-продажи с учетом особенностей, установленных семейным законодательством.

Существенное влияние на порядок оформления оказывает момент (до брака или после брака) и основания приобретения имущества членами семьи в собственность.

В рамках настоящей статьи проанализируем, может ли продать квартиру или дом муж жене, и какой порядок переоформления прав собственности применяется в данном случае.

Правовой статус имущества супругов

Недвижимое имущество, принадлежащее мужу или жене, в соответствии с гл. 7 СК образует 2 основные группы:

• совместное;
• личное кого-либо из супругов.

Законодатель в ст. 34 СК закрепил основное правило приобретения недвижимостью правового статуса общей совместной собственности. Для этого необходимо его приобретение по возмездным сделкам (купля-продажа, мена, долевое участие в строительстве и иные) в период нахождения в законном браке, т.е. с момента его заключения и до даты расторжения в органах ЗАГСа.

Недвижимость относится к личной собственности мужа или жены в следующих случаях (ст. 36 СК РФ):

• приобретение до официальной регистрации семейных отношений;
• получение имущества по сделкам, носящим безвозмездный характер (например, дарение, наследование и иным);
• основания, прямо закрепленные в брачном контракте.

Таким образом, в зависимости от основания и момента приобретения квартира, дом или земельный участок признаются совместной или личной собственностью. Отметим, что законодатель закрепил возможность перехода имущества из категории личного в совместное. В соответствии со ст.

37 СК подобные случаи являются исключениями из общего правила и предполагают участие другого супруга, выраженное в любой форме (труд, вложение денежных средств иные способы).

Важным условием является существенное удорожание объекта, например, в результате проведения капитального ремонта.

Способы переоформления недвижимости между супругами

Заключение возмездных сделок, предполагающих встречное исполнение (например, купли-продажи, мена и иные), между мужем и женой в отношении имущества, которое имеет режим общей совместной собственности, противоречит законодательству.

При заключении купли-продажи в таких случаях в силу норм семейного и гражданского законодательства каждый из супругов будет выступать в качестве продавца и покупателя.

При этом не имеет значения, кто из членов семьи фактически является собственником имущества, приобретенного после регистрации брака.

Исключением являются безвозмездные сделки, в том числе дарение. В этом случае, все имущество по договору переходит в личную собственность участника соглашения. Распоряжение такой недвижимостью супруг осуществляет единолично.

Переоформление имущества, находящегося в собственности жены, на мужа или наоборот может быть произведено как по возмездным, так и безвозмездным договорам.

Несмотря на то, что сотрудники регистрационной палаты пропускают подобные договоры, и право зарегистрировать удается, впоследствии заинтересованные в этом лица могут в судебном порядке признать подобную сделку в соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительной.

Продажа недвижимости супругу

Порядок оформление купли-продажи между супругами будет зависеть от правового статуса реализуемой недвижимости. Квартиры и дома в подобных ситуациях продаются по общим правилам купли-продажи, сформулированным в ст. 549-558 ГК РФ.

Документ должен быть составлен в письменной форме и подписан мужем и женой, в котором, например, муж выступает в качестве продавца, а жена в качестве покупателя.

Следует помнить, что независимо от того, кто выступает покупателем имущества в браке, оно в этом случае входит в группу общего совместного имущества.

Несоблюдение письменной формы является основанием для признания договоренности недействительной в силу ст. 550 ГК РФ.

Главная проблема при оформлении купли-продажи между членами семьи заключается в обязательной государственной регистрации.

В случае отказа регистрирующим органом в удостоверении сделки, она будет признана недействительной в силу несоблюдения формы.

Исключить возможность отказа в регистрации позволит брачный контракт, устанавливающий правовой режим собственности в пользу одного из супругов, заключенный до совершения купли-продажи.

При оформлении купли-продажи квартиры (дома), входящей в состав общей совместной собственности, независимо от того, что на стороне покупателя выступает муж или жена, потребуется согласие супруга на ее продажу. При отсутствии такого согласия в государственной регистрации сделки может быть отказано.

Следует помнить, что в анализируемой ситуации не удастся воспользоваться налоговым вычетом и вернуть часть денежных средств. Налоговое законодательство прямо закрепляет отказ в предоставлении льготы при приобретении недвижимости у родственников и иных взаимозависимых с покупателем лиц (ст. 220 НК РФ).

Образец договора продажи недвижимости супругом супруге

Купля-продажа между супругами предполагает обязанность одного из них передать в собственность другого квартиру, дом, строение или земельный участок.

Договор является возмездным, поэтому покупатель обязан уплатить стоимость имущества.

При отсутствии фактических действий по оплате условий о цене и порядке оплаты впоследствии суд может признать подобную сделку мнимой в порядке ст. 170 ГК РФ.

Существенными условиями сделки являются:

• предмет – указание на конкретный объект, в отношении которого заключается документ;
• цена – стоимость объекта, согласованная сторонами.

Помимо указанных обязательных условий договор должен содержать следующие сведения:

• наименование и реквизиты сторон, позволяющие идентифицировать (например, ФИО, адрес регистрации и пр.);
• условий передачи (в том числе переход риска случайной гибели) и оплаты;
• дата и место заключения сделки.

По оформлению договор купли-продажи недвижимости между супругами не отличается от типовой формы, которую можно скачать на нашем сайте.

При возникновении вопросов по оформлению анализируемой сделки воспользуйтесь бесплатной консультацией или оставьте вопрос в х к настоящей статье. Квалифицированные юристы разъяснят порядок действий и условия оформления сделки в рамках конкретной ситуации.

Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить

Когда один из супругов продает квартиру или дом, ему может пригодиться нотариально заверенное согласие второго. Разбираемся, в каких случаях оно нужно и что будет, если продать недвижимость без него.

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры

Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или офиса. Так бывает в двух случаях.

Недвижимость купили или приватизировали в браке

Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник.

Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.

Недвижимость отремонтировали на общие деньги

Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости (ст. 37 СК РФ).

По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Почему — расскажем ниже.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Согласие супруга не нужно, если он не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если она:

Подарена одному супругу

Досталась одному супругу в наследство

Приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался

Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора

В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ).

Как оформить согласие супруга

Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:

Паспорт супруга, который соглашается на продажу

Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН

Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.

Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.

Документы предоставляют нотариусу в оригинале.

Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.

Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.

Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.

Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.

Сейчас читают

Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году

Как выписаться из квартиры при ее продаже

Детские пособия: как быстро оформить документы и получить максимальные выплаты

Как супругам оформить покупку квартиры с маткапиталом?

У нас с женой двое детей, и мы будем покупать квартиру. Планируем использовать маткапитал. Как нам лучше оформить недвижимость, чтобы потом не было проблем?

Что для нас выгоднее: общая долевая или совместная собственность? Какие документы нести в Росреестр и что там по деньгам?

Ничего сложного в вашей ситуации нет. А вариантов, как сделать правильно, не так много. Главное — выделить доли в собственности детям. Еще вы можете заключить брачный договор, но это не обязательно. Расскажу обо всех возможных вариантах.

До 2019 года закон разрешал покупать квартиру в общую долевую собственность и прописывать баланс долей прямо в договоре. Можно было написать, например, что 40% доли получает муж, а 60% — жена. Это приводило к спорам в бракоразводных процессах и серьезным проблемам. Поэтому в закон внесли изменения, и теперь супруги по умолчанию всегда приобретают право собственности в равных долях.

Если вы хотите определить доли в собственности, придется сходить к нотариусу. Он должен подтвердить, что решение каждый из супругов принял добровольно, без принуждения и обмана со стороны другого. Нотариальное заверение избавляет суды от необходимости сомневаться в добросовестности супругов, если они поделили имущество неравными долями.

Статьи и расчеты теперь в новой версии приложения на iOS и Android. Вместе с бесплатными курсами Учебника Скачать

Вот что можно удостоверить у нотариуса.

Брачный договор. Сейчас, то есть до покупки недвижимости, зарегистрировать переход права собственности с определением долей можно, только если есть брачный договор. Его надо будет представить в Росреестр.

Брачный договор можно оформить и после покупки квартиры.

Cоглашение о разделе имущества. Такое соглашение оформляют после покупки недвижимости в общую совместную собственность с использованием материнского капитала.

Если вы используете для покупки квартиры маткапитал, закон обязывает вас выделить детям доли в праве собственности на недвижимость. Рекомендуемый размер доли — не менее размера материнского капитала.

В Росреестр потребуются такие документы:

1. Договор на приобретение недвижимости.
2. Брачный договор, если есть.
3. Паспорта.
4. Свидетельство о браке.
5. Свидетельства о рождении детей.
6. Квитанции об уплате госпошлин.
7. Соглашение о выделении долей — в случае выделения долей детям при использовании маткапитала.

Если же супруги приобретают имущество одновременно в общую долевую и совместную собственность, госпошлина считается сложнее.

Например, оформляют 1/2 доли в общую совместную собственность и 1/8 доли в общую долевую каждому из супругов и каждому из двоих детей.

В этом случае один из супругов платит госпошлину 1000 Р от себя, а второй — 250 Р от себя за совместную собственность и 750 Р от себя и детей. Но общая сумма все равно 2000 Р.

Как правильно заплатить, объяснит специалист Росреестра или МФЦ при приемке документов.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.

Оформление приобретенной недвижимости

Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:

• на одного из супругов;
• в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
• с выделением долей – в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.

Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?

Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке.

Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах.

Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.

Оформление квартиры на одного из супругов

Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).

Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.

Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:

• квартира приобретается в долевую собственность;
• имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
• имеется доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.

Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:

• с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
• согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.

Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.

 

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.

Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.

Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.

Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:

• зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
• зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.

Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Если второй супруг находится на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин, то купленное во время брака жилье может отойти тому, кто его приобретал.

При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:

• необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача (справкой об инвалидности);
• наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг;
• серьезная болезнь, не позволяющая второму супругу трудиться и получать собственный доход.

Наличие брачного договора

Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.

Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.

Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.

Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.

Как проверить, куплена ли квартира в браке

На рынке недвижимости продажа квартиры без согласия супруга – явление довольно частое. Продавец очень рискует, покупая такие квадратные метры.

Вполне может такое случиться, что спустя время вдруг приходит повестка в суд – второй супруг решил оспорить сделку и вернуть себе половину нажитого имущества.

Потраченные на покупку средства вам, конечно, возвратят, но на это уйдет много времени. А вот затраты на услуги риелтора и ремонт никто не возместит.

Как продать совместно нажитое имущество

Точно определить, в браке была куплена квартира или нет, невозможно. Эту информацию предоставляет только продавец. Но все же кое-какие справки навести реально при условии, что второй супруг тоже является собственником жилья. Например, уточнить информацию можно через Единый государственный реестр недвижимости.

Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Она позволит определить, есть ли у квартиры еще собственники и сколько их. Если помещение в совместной собственности, то продавец обязан предоставить разрешение на продажу от всех владельцев.

Выписка пригодится, если вы покупаете квартиру, которая уже продавалась. То есть продавец купил ее, не проверил хорошо документы и теперь продает вам.

Предыдущий собственник мог сбыть жилье, на которое имеет право второй супруг, но не предоставить согласие. Росреестр зарегистрирует сделку, однако в выписке появится важная отметка – согласие супруга не предоставлено.

Если видите ее, стоит поискать какую-то другую квартиру для покупки. 

Выписку ЕГРН можно получить разными способами, в том числе лично посетив офис Росреестра или МФЦ. Но для тех, кто не хочет терять драгоценное время, есть другой способ – заказать справку в формате онлайн.

В этом поможет сайт ЕГРН.Реестр. Нужно знать только адрес квартиры или ее кадастровый номер, заполнить простую форму и дождаться готовой выписки из ЕГРН. Официальный документ придет на вашу электронную почту.

 

Светлана Курылева, Олеся Москевич 

Общая долевая собственность как оформить?

Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).

Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.

• Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
• Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
• С этим вопросом могут помочь 292 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого.

Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3.

По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально.

Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести.

Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера.

Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10.

Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

• приватизация недвижимости на семью;
• покупка недвижимости у единоличного собственника;
• покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция.

Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней.

Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

По закону, срок выдачи выписки в МФЦ — максимум 9 дней. Если заявление подавали в отделении Росреестра — 7 дней, а при предварительном удостоверении у нотариуса — 3–5 дней.

Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности.

Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.

1. Источники:
2. Гражданский кодекс РФ (глава 16 «Общая собственность» раздела II части первой)
3. Размер пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (Налоговый кодекс РФ)
4. Особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимость

Федеральный закон № 76 от 01.05.2019 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации…», статьи 5 и 6