Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов
Договор нужен, как минимум, для подтверждения факта проживания в съемной квартире ( fizkes/shutterstock)
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.
Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
Изначально необходимо определиться с понятием аренды.
Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо.
Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Образец договора найма жилья
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег.
Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон.
«Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский.
Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д.
Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше).
Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы.
Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения).
Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д.
В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре.
«Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями ( Pormezz/shutterstock)
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма.
В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию.
Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно.
К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре.
Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты жилого помещения
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение.
Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику.
Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии.
Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.
Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма ( Tero Vesalainen/shutterstock)
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия.
Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
«В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте.
Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре.
«В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение.
Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее.
Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан.
Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть.
В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Может ли арендодатель применять штрафные санкции, предусмотренные договором к арендаторам, выборочно?
Е.М. Тараненко,автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
ВОПРОС
Наша организация сдает в аренду помещения. Условия договора для всех арендаторов равные, в том числе штрафные санкции за несвоевременную оплату аренды. Случается, что в силу объективных обстоятельств арендаторы вовремя не рассчитываются по арендной плате, но мы не применяем штрафные санкции.
Можем ли мы применить их только к злостному нарушителю?
ОТВЕТ
Применение мер ответственности за нарушение арендатором условий договора – это право арендодателя, а не обязанность. Соответственно, ваша организация вправе применить штрафные санкции за несвоевременное внесение арендной платы только к злостным нарушителям, если такое решение было принято уполномоченным органом организации (в частности, генеральным директором).
Однако во избежание спорных ситуаций рекомендуется внести изменения в условия договоров аренды (заключить дополнительное соглашение).
ОБОСНОВАНИЕ
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При просрочке оплаты арендатор нарушает условия договора, но арендодатель не обязан, а вправе привлечь его к ответственности.
Максимальный уровень такой ответственности предусмотрен соглашением сторон и закреплен в договоре (ст. 421 ГК РФ).
При этом при привлечении арендатора к ответственности арендодатель не должен злоупотреблять своим правом и иметь целью причинение вреда арендатору (ст. 10 ГК РФ).
Согласно статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1). Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (п. 2).
С налоговой позиции вопрос о невзысканных штрафных санкциях по договору рассматривается в Путеводителе по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыль. Согласно п. 3 ст.
250 НК РФ суммы санкций за нарушение договорных условий и суммы возмещения убытков или ущерба включаются во внереализационные доходы при условии, что они признаны должником либо присуждены решением суда.
О том, признаются ли доходом суммы, не истребованные кредитором, в Налоговом кодексе РФ прямо не сказано.
Официальная позиция Минфина России заключается в том, что наступление определенных договором обязательств, являющихся основанием для предъявления должнику претензии или подачи иска в суд, само по себе не приводит к образованию дохода. УФНС России по г.
Москве разъясняет, что санкции, предусмотренные договором, но не признанные должником и не истребованные кредитором в судебном порядке, доходом последнего не признаются до наступления одного из указанных случаев.
Есть судебные акты, подтверждающие данный подход.
Более того, если суммы штрафных санкций в договоре не предусмотрены, налоговый орган не вправе самостоятельно рассчитывать суммы штрафа и включать их в доходы налогоплательщика. Есть судебный акт, подтверждающий этот вывод.
Что нужно обязательно включить в договор аренды квартиры
Живем по закону
Разбираем реальные истории
Валентина Бокова
поговорила с юристом
Лешу выгнали из квартиры за то, что он курит. Надя потеряла покой из-за частых визитов хозяйки жилья. Катя делает ремонт за свой счет из-за безответственных соседей. Все они заключили договор с собственником квартиры, но не учли важные нюансы. Мы собрали истории квартиросъемщиков, и вместе с юристом Сергеем Плетенским выяснили, на что обратить внимание в договоре найма. По закону «договор аренды» — это когда юридическое лицо сдает или арендует нежилые или жилые помещения для целей бизнеса, например, производства или проживания сотрудников. А договор съема жилого помещения, где собственник и съемщик — физлица, называют «договор найма». В статье мы будем писать название правильно — «договор найма».
Узнайте, кто собственник жилья и сколько всего собственников у квартиры
Маша сняла квартиру, заключила договор найма. Но в процессе оказалось, что собственников у жилья несколько. Другие собственники начали приходить в квартиру, скандалить, выгонять.
Не будьте Машей. Убедитесь, что перед вами действительно собственник жилья с помощью документов:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) — последнюю, вы можете заказать сами в Росреестре.
- Паспорт собственника квартиры.
Сверьте данные паспорта с данными, которые указаны в документе, подтверждающем право собственности. Если все сходится — перед вами собственник. В разделе «Субъект права» посмотрите число собственников:
- Несколько собственников и они не супруги — долевая собственность, регулируется ст. 256 ГК РФ. Должно быть письменное согласие всех собственников жилья.
- Собственники-супруги — их права регулирует ч. 2 ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В договоре нужна подпись второго супруга либо его согласие, заверенное нотариусом.
Если согласия всех собственников нет, то договор считается недействительным.
Проверьте имущество, указанное в договоре или акте приема-передачи квартиры
Паша заехал в квартиру, в ней была нерабочая стиральная машинка. Он купил новую. При выезде съемщика хозяйка заявила, что Паша сломал ее машинку. Потребовала оставить ей новую или возместить ущерб.
Паше надо было до заключения договора описать состояние квартиры и вещей в ней. Всю информацию прописать в договоре найма или акте приема-передачи жилья:
- Состояние стен, полов, потолка.
- Техническое оснащение и состояние сантехники.
- Наличие мебели, посуды, других вещей.
- Наличие поломок, неисправностей в технике и передаваемом имуществе.
Чем подробнее описание, тем сложнее собственнику придраться к вам в будущем.
Если информации о работающей стиральной машине в договоре нет, значит, и спорить не о чем. В этом случае, требования о передаче новой стиральной машины или денежной компенсации — незаконны.
Прочитайте требования к нанимателю и условия расторжения договора
Заключил договор, прожил в квартире несколько месяцев. В один день приехала хозяйка, почувствовала запах сигарет и выгнала меня из квартиры.
В разделе «Права и обязанности сторон» указаны дополнительные условия проживания. Собственник может выгнать съемщика в двух случаях:
- Собственник запретил курить в квартире и указал это в договоре.
- Хозяин квартиры прописал возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Если предмета спора в договоре нет, все равно есть риски. Хозяин квартиры может попробовать доказать в суде, что ваша привычка нарушает другие пункты договора. Например, сохранность имущества — закоптили потолок или прожгли линолеум. Спорные нюансы вроде вредных привычек, наличия домашних животных, шума, например игры на музыкальных инструментах, стоит заранее внести в договор. Обсудите с хозяином квартиры все, что может стать предметом разногласий, и зафиксируйте договоренности.
Укажите дни, когда наймодатель может посещать квартиру
Хозяйка приходит, когда ей вздумается, закатывает скандалы из-за немытой чашки или вовремя не вынесенного мусора. Даже по выходным утром приходит. Теперь и гостей не можем позвать, потому что она прибегает и начинает скандалить.
Запретить собственнику посещать квартиру нельзя. Зато ограничить посещения можно. В разделе «Права и обязанности сторон» укажите день, когда наймодатель может прийти и проверить состояние жилья. О датах и периодичности нужно договориться совместно, выбрав вариант, удобный для всех сторон. Если собственник захочет прийти в другой день, нарушая договоренность, вы имеете право его не пускать.
Проследите, чтобы нельзя было изменить стоимость жилья
Света заключила договор на год. За этот год хозяйка квартиры несколько раз поднимала плату. Говорит, что квартира принадлежит брату. Он живет за границей и командует. Теперь Света платит.
В разделе «Расчеты по договору» посмотрите сроки, стоимость и условия оплаты. Стоимость аренды может измениться в двух случаях:
- По договору вы оплачиваете услуги ЖКХ. Изменения коммунальных тарифов и показания приборов могут влиять на величину ежемесячного платежа.
- Собственник может повысить платеж раз в год, если указал такую возможность в договоре.
Если в договоре таких пунктов нет, действия наймодателя незаконны.
Пропишите условия досрочного расторжения договора
Мы снимали квартиру и прожили там почти год. Потом хозяин попросил съехать в конце недели, дочь замуж выходит. У нас был договор, месяц оплачен, залог на следующий месяц внесен. Но он настаивал и звонил по пять раз в день.
При заключении договора в разделе «Права и обязанности сторон» пропишите последствия досрочного расторжения договора собственником:
- Порядок возврата уплаченных денег.
- Возмещение расходов на поиск нового жилья и переезд.
- Срок выезда из квартиры.
Хозяин квартиры также пропишет свои условия на тот случай, если инициатором досрочного расторжения окажетесь вы. Если обе стороны согласны расторгнуть договор досрочно, но условия не прописаны в договоре — нужно составить отдельное соглашение с учетом требований сторон. Если вы категорически против расторжения, договор может быть расторгнут собственником в двух случаях:
- В разделе «Права и обязанности сторон» есть возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
- Вы нарушили другие пункты договора.
Укажите, когда вы не несете ответственность за имущество наймодателя
Дом двухэтажный, многоквартирный. Канализация устроена так, что со всех квартир отходы уходили через нашу трубу. Сверху всякие тряпки кидали, мы в канализации плавали. Все сами выгребали, вызывали службу прочищать трубы. Нам за это не возместили ни копейки.
В разделе «Права и обязанности сторон» или «Форс-мажорные ситуации» пропишите, что вы не несете ответственность за действия соседей. Тогда хозяин сам взыщет ущерб с виновных и восстановит имущество. То же самое касается других чрезвычайных ситуаций: пожар, наводнение, ураган.
Если в договоре предмет спора не прописан, разбираться с соседями придется вам. В этом помогут статьи 304 и 305 ГК РФ. Потребуйте восстановить утраченное имущество или возместить убытки за ремонт.
Если пункт о соседях не включен в договор — ответственности собственника здесь нет. Однако наниматель несет ответственность за жилье и обязан обеспечить его сохранность.
Инструкция
Как избежать ошибок в договоре найма
Потребуйте письменное согласие на сдачу квартиры в аренду у всех собственников жилья.
Сделайте опись состояния квартиры и имущества в ней.
Если вы держите животных или имеете вредные привычки — укажите это в договоре.
Договоритесь о днях, когда собственник может посещать квартиру.
Проследите, чтобы нельзя было изменить стоимость жилья.
Пропишите свои права в графе «Условия досрочного расторжения договора».
Опишите ситуации, за которые вы не несете ответственность.
Читайте другие материалы о личных финансах
Неустойка за просрочку по договору аренды: как установить в договоре, начислить и взыскать?
Договором аренды может быть предусмотрена неустойка за нарушение сроков уплаты арендных платежей, сроков возврата помещения и т.д. О видах неустойки за просрочку по договору аренды, порядке взыскания неустойки, а также о том, как компенсировать свои убытки, если неустойка договором не установлена, речь пойдет в настоящей статье.
Неустойка по договору аренды
Виды неустойки за просрочку по договору аренды
В теории неустойка делится на 4 вида:
- зачетная (сумма взысканной неустойки вычитается из суммы подлежащих взысканию убытков)
- исключительная (взыскание неустойки исключает взыскание убытков)
- альтернативная (сторона вправе выбрать: взыскать неустойку или убытки)
- штрафная (убытки взыскиваются помимо неустойки, сверх суммы неустойки)
Арендодатель и арендатор в договоре аренды могут предусмотреть различного вида неустойки.
Помимо теоретического значения, определение вида неустойки имеет также и практическое значение, заключающееся в том, что взыскание договорной или законной неустойки, за исключением неустойки, которая носит штрафной характер, исключает начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, а взыскание же штрафной неустойки допускает одновременное взыскание и процентов по ст. 395 ГК РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).
На практике стороны в договоре аренды устанавливают неустойку в виде размера процента за каждый день просрочки, так называемые пени за просрочку (например, 0,1%, 0,5%, 1% за каждый день просрочки), либо размер неустойки можете приравниваться к ставке рефинансирования, ключевой ставке (с 2016 года ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке), может устанавливаться, к примеру, 1/150, 1/300 ставки рефинансирования, ключевой ставки, либо размер устанавливается в твердой сумме, в том числе за каждый день просрочки (например, 1000 рублей за каждый день просрочки). Также в договоре может содержаться ограничение общей суммы неустойки (“но не более 5 % от суммы договора”, “но не более 10% от суммы долга” и т.д.). Сумма, от которой рассчитывается неустойка, также варьируется. Поэтому при расчете неустойки за просрочку необходимо внимательно изучить условия договора и учесть все условия расчета неустойки за просрочку по договору аренды.
Неустойка (штраф) может устанавливаться за различные нарушения условий договора, просрочку исполнения обязательства: нарушение сроков уплаты арендных платежей, возврата помещения, немотивированное досрочное расторжение договора, нарушение срока возврата денег и т.д.
Расчет неустойки по договору аренды
Правила расчета неустойки по договору аренды устанавливаются договором аренды.
Платить ли штраф после отказа от аренды: решение ВС — новости Право.ру
Должен ли арендатор платить штраф за то, что заранее не уведомил о расторжении договора, решали суды в деле № А36-13042/2018. С таким иском в суд обратился ИП Павел Бобров, который потребовал у ИП Александра Пащенко 400 000 руб. за несвоевременное расторжение двух договоров аренды.
Их заключили в 2016-м на 11 месяцев с ежемесячной выплатой в размере 150 000 руб. по каждому. Согласно одному из пунктов соглашений, арендатор обязался письменно предупреждать за два месяца о том, что покидает помещения («как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении»).
Санкция за нарушение составляла 200 000 руб. в каждом из двух договоров.
11 месяцев прошло, арендатор продолжил пользоваться объектами. Таким образом, стороны продлили договоры на неопределенный срок. Но в 2018-м арендатор решил отказаться от помещений. Правда, сообщил он об этом не за два месяца, а за один. Поэтому собственник потребовал штраф (400 000 руб.), но получил отказ. Он обратился в суд.
Арбитражный суд Липецкой области согласился, что неустойку надо взыскать, но уменьшил ее в два раза по просьбе ответчика. Иного мнения оказался 19-й ААС. По его мнению, прежние пункты действовали только для договора, заключенного на 11 месяцев.
Но когда его продлили на неопределенное время, стороны должны были установить новый срок для предупреждения арендодателя. Раз они этого не сделали, то действует общее правило – арендатор волен в любой момент отказаться от договора (п. 2 ст. 610 ГК), рассудила апелляция.
С таким объяснением она отказала во взыскании неустойки. Это постановление проверил и оставил в силе АС Центрального округа.
Действует или нет
Собственник с этим не согласился и пожаловался в Верховный суд, который захотел выслушать его доводы. Заседание состоялось 19 ноября. Первой выступила адвокат Екатерина Григорьева, представитель арендодателя. По ее мнению, апелляция неверно истолковала обстоятельства дела. Договоры были продлены на тех же условиях (ст.
612 ГК – «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок»), поэтому обязанность арендатора уведомить собственника сохранилась. «Он был с этим согласен, когда подписывал договоры, – выступала Григорьева. – Если его это не устраивало, то он мог предложить допсоглашения, но этого не сделал».
По словам адвоката, условие нужно для сохранения экономической стабильности, а арендатор его нарушил, поэтому должен уплатить штраф.
В этом сюжете
Григорьевой оппонировал адвокат Александр Трубицын, представитель Пащенко, который выступил по видео-конференц-связи. Он обратил внимание тройки судей на то, что штраф был предусмотрен за досрочное расторжение договора в течение первого года его действия. Адвокат также отметил, что после отказа арендодатель принял помещения, хотя мог отказаться со ссылкой на ненадлежащее уведомление.
– Суд апелляционной инстанции решил, что не может быть санкции за отказ от договора. Там ее действительно нет? – обратилась к Трубицыну председательствующая Елена Борисова. – Пункт договора предусматривает штраф за нарушение порядка расторжения. Почему он не действует? Получается, что и другие пункты договора не действуют тоже?
– Положение действовало изначально, но когда договор стал бессрочным, его стало невозможно применить, – ответил адвокат.
Судья Борисова попросила его подкрепить свой тезис нормами. Трубицын сослался на п. 2 ст. 610 ГК, как и апелляционный суд, чьи выводы он поддерживал.
Но экономколлегия не согласилась с этим и отменила акты апелляции и кассации. В силе осталось решение АС Липецкой области. Таким образом, арендодатель получит 200 000 руб. штрафа за нарушение порядка уведомления о расторжении договора.
Внимание арендодателям: когда можно налететь на огромные штрафы от ФМС, даже если не нанимаете иностранцев
Одним из довольно прибыльных видов ведения бизнеса в России, является сдача недвижимости в аренду. Особенно это востребовано в сфере торговли.
Арендодатели при заключении договоров аренды, кажется, предусматривают все возможные негативные последствия при нарушении арендаторами условий договора и возлагают ответственность на арендатора всю ответственность за эти последствия.
Но некоторые арендодатели забывают, что кроме МЧС, Роспотребнадзора, есть еще проверки миграционной службы. Ответственность за нарушение миграционного законодательства одна из самых суровых.
В соответствии с законодательством, административная ответственность установлена статьей 18.16. КоАП РФ «Нарушение правил привлечения иностранных граждан и лиц без гражданства к трудовой деятельности, осуществляемой на торговых объектах (в том числе в торговых комплексах)». Статья довольна обширная и написана чиновничьим языком сложным для восприятия, но если коротко, то:
— если арендодатель предоставил торговое место, производственное, складское, торговое, служебное, подсобное или иное помещение иностранному гражданину или лицу без гражданства, незаконно привлекаемым к трудовой деятельности, то получит штраф:
- на должностных лиц в размере от сорока пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
- на ИП — от трехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток;
- на юридических лиц — от четырехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.
— если арендодатель предоставил торговое место, производственное, складское, служебное, подсобное или иное помещение другому юридическому лицуили другому ИП, которые не имеют разрешения на привлечение и использование иностранных работников, но фактически используют труд иностранных работников либо которые привлекают к трудовой деятельности иностранных граждан или лиц без гражданства, не имеющих разрешения на работу или патента, то штрафы составят:
- на должностных лиц в размере от сорока пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
- на ИП — от трехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток;
- на юридических лиц — от четырехсот пятидесяти тысяч до восьмисот тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток.
Нарушения, совершенные в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге либо в Московской или Ленинградской области, влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока пяти тысяч до семидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот пятидесяти тысяч до одного миллиона рублей либо административное приостановление деятельности на срок от четырнадцати до девяноста суток. Обращаю внимание на то, что административная ответственность, предусмотренная настоящей статьей, наступает за нарушение правил привлечения иностранных граждан и лиц, в отношении каждого иностранного гражданина или лица без гражданства в отдельности.
Главное, что даже если нарушителем миграционного законодательства является не сам арендодатель, а его арендаторы, ответственность несет арендодатель.
Это недавно подтвердил ВС РФ в своем Постановлении от 16.03.2018г. № 5АД18-20. Дело рассматривалось в отношении ООО «Центр на Лобненской». Пройдя все инстанции, общество в Верховном Суде так же проиграло спор.
Основанием для привлечения общества к административной ответственности на основании части 3 статьи 18.
16 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях послужили выводы о том, что общество предоставило в аренду помещение в здании торгового комплекса, индивидуальному предпринимателю Арабкиной Р.И., которая 22.07.
2015 привлекла к осуществлению трудовой деятельности в качестве посудомойщицы гражданку Республики Таджикистан З., не имеющую патента на работу в городе Москве.
Несмотря на то, что в договоре аренды ответственность за нарушение правил привлечения к трудовой деятельности иностранных граждан возлагалась на арендатора, равно как и письмо общества от 01.07.
2015, адресованное арендатору, о необходимости соблюдения последним норм миграционного законодательства, суды не признали что общество приняло все возможные, своевременные и достаточные меры по осуществлению надлежащего контроля за соблюдением арендатором правил привлечения иностранных граждан к трудовой деятельности в Российской Федерации. Сумма штрафа составила 450 000 рублей.
Вывод
Арендатор обязан контролировать и проверять наличие документов у работников арендатора не имеющих российского гражданства и это записать в договоре аренды.
Предусмотреть в договоре аренды обязанность возмещения арендатором расходов при уплате арендатором штрафов, которые возникли по вине арендатора из-за несоблюдения им миграционного законодательства.
Уплата штрафа ГИБДД арендодателем автомобиля за арендатора: учет и налоги
ИА ГАРАНТ
Организация на ОСН арендует автомобиль без экипажа у организации на УСН (доходы минус расходы). Арендодатель уплатил штраф от ГИБДД.
Арендатор возместил арендодателю расходы и удержал сумму штрафа у своего сотрудника (водителя), который фактически допустил правонарушение.
Как учесть данные операции у арендатора и арендодателя? Каков порядок налогообложения? Какие бухгалтерские проводки оформить?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендатор на ОСН
В бухучете арендатора возникает прочий расход в сумме признанной претензии по компенсации штрафа. Сумма возмещения штрафа работником отражается в прочих доходах.
В налоговом учете сумму признанной претензии по штрафу возможно отразить во внереализационных расходах. Сумму возмещения работником штрафа нужно включить в состав внереализационных доходов.
Арендодатель на УСН
В бухучете арендодателя возникает прочий расход в виде штрафа и прочий доход в виде возмещения от арендатора.
Расходы на уплату штрафа при исчислении налоговой базы по УСН не учитываются. Сумму компенсации, полученную от арендатора, безопаснее включить в состав внереализационных доходов организации. Есть аргументы не включать сумму в доход, т.к. возникновение экономической выгоды в понимании ст. 41 НК РФ здесь не прослеживается. Но такой подход, вероятно, вызовет споры.
Обоснование вывода:
Арендатор. Бухгалтерский учет
Согласно п. 12 ПБУ 10/99 «Расходы организации» в бухгалтерском учете признанные должником неустойки (штрафы, пени) за нарушение договорных обязательств включаются в состав прочих расходов. При этом неустойки (штрафы, пени) принимаются к бухгалтерскому учету в суммах, присужденных судом или признанных организацией (п. 14.2 ПБУ 10/99).
- Операции, связанные с начислением и уплатой компенсации штрафа, отражаются в учете арендатора следующим образом:
- Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 76, субсчет «Расчеты по претензиям» — начислена компенсация по претензии арендодателя;
- Дебет 76, субсчет» Расчеты по претензиям» Кредит 51 — компенсация перечислена арендодателю.
Возмещение работником суммы штрафа не связано с выручкой от продажи продукции (товаров, работ, услуг). Такой доход относится к прочим доходам (п. 8 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).
Если работник на основании изданного распоряжения о взыскании причиненного ущерба согласился с суммой ущерба и будет его возмещать, то прочий доход в виде суммы возмещения такого ущерба признается организацией на дату распоряжения (п. 8, п. 10.2, п. 16 ПБУ 9/99):
Дебет 73, субсчет «Расчеты по возмещению материального ущерба» Кредит 91 «Прочие доходы» — отражена задолженность водителя по возмещению штрафа;
Дебет 50 (70) Кредит 73 — водитель внес сумму штрафа в кассу (либо сумма штрафа удержана из зарплаты).