Договор обещания дарения квартиры

Получить в дар квартиру или дачу — что может быть приятнее? Пожалуй, только отсутствие необходимости доказывать, что эта недвижимость теперь действительно твоя.

Наверное, все понимают, что такие серьезные подарки не могут делаться просто на словах. Чтобы все было законно, нужно заключить договор дарения. Это отдельная правовая «ниша» со своими подводными камнями.

В нашем материале мы при помощи экспертов ответили на самые распространенные вопросы, касающиеся дарения недвижимости. 

Договор обещания дарения квартирыДоговор обещания дарения квартирыКак дарение оформляется юридически? 

С позиций закона дарение выглядит совсем не так, как мы привыкли воспринимать его в быту. По нормам российского права это такая же сделка, как и  купля-продажа, но только проводится она без оплаты. На законодательном уровне дарение закреплено в 32 главе ГК РФ.

Говоря юридическим языком, подарить дом или квартиру (машину, ноутбук, авторучку) значит безвозмездно передать права на них другому человеку. Как и положено в деловых отношениях, такое намерение обязательно должно быть выражено на бумаге.

Простое устное обещание бабушки подарить внуку свою «трешку» за то, что он вынесет мусор, никакой законной силы не имеет.

Юридические последствия за собой влечет только подписание дарителем и одаряемым договора дарения, на основании которого Росреестр потом зарегистрирует переход права собственности на недвижимость.  

Договор обещания дарения квартиры

В договоре обязательно указывается предмет дарения и то, что сделка является безвозмездной для одаряемого (он ничего не должен в ответ)

Но и это еще не все. Переход права собственности на подарок от одного участника сделки к другому по их взаимному соглашению может происходить в разное время: в момент подписания договора или когда-то позже. 

В зависимости от этого выделяют 3 вида договора дарения: 

  1. Реальный.
  2. Договор обещания дарения (консенсуальный). 
  3. Договор пожертвования. 

Сделка считается реальной, если заключение договора дарения и переход права собственности совпадают во времени.

Это самый популярный в юридической практике способ оформления дорогих подарков. Реальный договор предусматривает полную передачу одаряемому прав на предмет сделки. После его подписания (или госрегистрации, если этого требует закон) он становится единоличным хозяином имущества.

  

Консенсуальный договор позволяет отсрочить дарение на определенное время. По сути, это документальное подтверждение намерений дарителя. В таком договоре обязательно должна быть указана информация о будущем подарке, а также данные того, кто его примет.  

Договор обещания дарения квартиры

Государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, заключенного после 1 марта 2013-го года, не нужна (ст. 574 ГК РФ) 

Договор пожертвования составляется, когда даритель хочет, чтобы его имущество в будущем использовали не в личных целях, а на благо общества. В таком случае одаряемый получает не только право собственности на подарок, но и обязанность использовать его по определенному назначению. 

Получать пожертвования по закону могут:

  • физические лица;
  • лечебные, воспитательные заведения, учреждения соцзащиты;
  • научные, культурные и образовательные организации; 
  • религиозные учреждения;
  • общественные и некоммерческие организации. 

Если пожертвование принимает физическое лицо, в соглашении обязательно прописывают информацию о назначении предмета сделки. В случаях с юрлицами делать это необязательно.

Но если этот пункт все же есть в договоре, одаряемый должен будет предоставлять доказательства целевого использования дара. 

Если подарок используют не по назначению, даритель имеет право разорвать договор пожертвования. Также он может быть пересмотрен в судебном порядке, если одна из сторон сделки скончалась (либо перестала существовать как организация) или утратила дееспособность.   

Не последнюю роль в связанных с дарением сделках играет добровольность намерений дарителя. Если соглашение заключено под давлением и этому есть доказательства, оно будет считаться недействительным (ст. 179 ГК РФ).  

Но учитывает закон и волю одаряемого: он не обязан принимать имущество дарителя. Если же он не против, это желание необходимо отметить в договоре, иначе он также может быть признан недействительным. Когда принимать дар человек не хочет, он может или отказаться, или передать имущество третьей стороне (но для этого подарок все-таки нужно получить и передарить). 

Обязательна ли госрегистрация перехода права собственности на подаренную квартиру? 

Если сам договор дарения квартиры или дома с марта 2013-го года не подлежит государственной регистрации, то право собственности на недвижимость регистрировать нужно обязательно — вне зависимости от того, как оно возникло. Это предусмотрено п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК РФ. 

Нужно ли нотариальное заверение договора?

Обязательного нотариального удостоверения договор дарения недвижимости не требует. Однако при его заключении люди часто прибегают к услугам нотариуса, чтобы исключить вероятные риски. Печать нотариальной конторы — это дополнительная гарантия того, что стороны договора действовали добровольно, в рамках закона и были дееспособны.  

Кроме того, участие нотариуса в сделке дарения предписано законом в ряде частных случаев: 

  • при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину; 
  • при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость (за исключением случаев, когда все собственники отчуждают свои доли одновременно в рамках одной сделки и с земельными долями). 

Во всех остальных случаях договор дарения недвижимости можно заключить в простой письменной форме без участия нотариуса. 

Можно ли включать в договор условия, при выполнении которых одариваемый получит квартиру? 

Главная особенность договора дарения — его безвозмездность, которая исключает любое ответное благодеяние со стороны одаряемого. При выявлении встречной передачи вещи, прав или встречного обязательства подписание договора дарения признается притворной сделкой, которая не имеет юридической силы (п. 1 ст. 572 ГК РФ). 

Кроме того, дарить недвижимость можно только при жизни. Договор, по которому передача подарка должна произойти после смерти дарителя, будет признан ничтожным, и перерегистрировать право собственности по нему у одаряемого не получится. В таком случае действуют нормы законодательства о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).   

Договор обещания дарения квартиры

При этом закон не запрещает включение в договор личных условий дарителя, которые обычно предписывают одаряемому определенные действия или поведение.  

Считается ли квартира, подаренная человеку, состоящему в браке, совместной собственностью супругов? 

Не считается в силу п. 1 ст. 36 Семейного Кодекса РФ, согласно которому подарки не относятся к совместно нажитому имуществу. По нашим законам это личное имущество человека. И не имеет значения, состоит он при этом в браке или нет.  В случае развода подаренные объекты не подлежат разделу между супругами.  

Можно ли подарить строящуюся квартиру?  

Да. Для безвозмездной передачи прав по договору долевого участия часто используют договор уступки прав (цессии), который заключается после государственной регистрации ДДУ, но до момента подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком. Главное отличие цессии от дарения в том, что она может быть как бескорыстной, так и на возмездной основе.  

Согласно ст. 11  закона «Об участии в долевом строительстве…», уступить права требования по ДДУ можно только после того, как даритель полностью выполнит свои финансовые обязательства перед застройщиком. Иначе на третье лицо придется переводить не «чистое» право требования, а еще и долг (ст. 391-392.3 ГК РФ), а это уже не дарение. 

Договор обещания дарения квартиры

Уступка прав по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации

Если права по ДДУ приобретены в браке, то для дарения такой недвижимости нужно нотариально заверенное согласие второго супруга. 

Обычно все нюансы уступки прав на квартиру подробно прописаны в договорах долевого участия. И прежде чем дарить недвижимость, необходимо внимательно его изучить.

Возможно, такой шаг придется согласовать с застройщиком или как минимум письменно уведомить его о своих намерениях. Юристы советуют получить письменное согласие на дарение и у застройщика, и у одаряемого.

Это позволит дарителю обезопасить себя от возможных претензий.  

Кто не может дарить и принимать в дар недвижимость? 

Ограничения, связанные с дарением имущества, которое стоит дороже 3 000 ₽, изложены в ст. 575 ГК РФ. 

Согласно ей, делать дорогие подарки запрещается: 

  1. От имени малолетних и недееспособных граждан.
  2. Работникам образовательных, социальных и медицинских учреждений их подопечным.

  3. Государственным, муниципальным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.
  4. Между коммерческими организациями. 

Помимо этого, закон (ст.

576 ГК РФ) в ряде случаев ограничивает возможности дарителей, делая процедуру более сложной. Это касается нестандартного дарения.

Например, юрлицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее только с согласия собственника, а также если законом не предусмотрено иное. А дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, происходит по согласию всех его владельцев.   

Можно ли расторгнуть или признать недействительным уже заключенный договор дарения?

Сделку, связанную с дарением, можно расторгнуть, как и любую другую. Такое право даритель имеет и до передачи подарка,  и после, но только на законных основаниях. Инициаторами прекращения договора также могут выступить сам одариваемый (отказавшись от подарка) или заинтересованные третьи лица.  

Один из механизмов расторжения такого соглашения — признание сделки недействительной. Это возможно, если дарственная была составлена с нарушением порядка и условий, предписанных законом. Гражданский Кодекс РФ выделяет два вида недействительных сделок — ничтожные и оспоримые. Для расторжения первых достаточно указать на факт нарушения, вторые необходимо отменять в суде. 

Читайте также:  Виза в австралию в 2020 году: как получить, правила оформления и другие особенности

Закон (с. 168-179 ГК) выделяет ряд общих оснований для признания любого договора недействительным:  

  1. Если он заключен для вида (мнимая сделка) или чтобы прикрыть другой договор (притворная сделка). 
  2. Если договор дарения содержит условие передачи подарка после смерти дарителя.

     

  3. Если дарственная заключена с нарушением формы, содержания и субъекта. 

Нарушение формы договора дарения — это, например, его заключение в устном виде, когда законодательство требует фиксировать намерения на бумаге.

Ничтожным будет считаться и договор, в котором не обозначен конкретный предмет дарения или не указан одаряемый. 

Есть и специальные основания (ст. 572- 578 ГК), по которым можно признать недействительной сделку, связанную именно с дарением: 

  1. Если одаряемый покушался на жизнь дарителя, жизнь членов его семьи и близких родственников либо умышленно причинил ему телесные повреждения.

     

  2. Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты, даритель может потребовать в суде отмены дарения.

     

  3. Если имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя изменились так, что дарение приведет к существенному снижению уровня его жизни. 
  4. Если договор был возмездным. 
  5. Если дарение совершено вопреки запрету или ограничению.

     

  6. Если договор заключен на основании ничтожной доверенности, в которой не указаны одаряемое лицо и предмет дарения. 
  7. Если не определен предмет дарения: конкретная вещь, право или обязанность, от которой освобождается одаряемый, т.е. неясно, что конкретно обещает подарить даритель.

  8. Если даритель-юридическое лицо не составил договор дарения на вещь стоимостью больше 3 000 ₽ или включил в такой договор обещание дара в будущем.

Помимо этого, в самом договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить его в случае, если он переживет одаряемого.  

По словам Олеси Трошиной, нередко споры из-за подарков возникают после смерти дарителя, родственникам которого не нравится его поступок. Однако если все было сделано по закону, шансов оспорить дарственную практически нет. Единственная возможность для этого — доказать, что человек не отдавал отчет своим действиям. 

Это можно сделать, если в момент подписания договора даритель серьезно болел и принимал изменяющие сознание препараты. В таком случае по заключению привлеченного истцом медицинского эксперта или после проведения судом собственной экспертизы даритель может быть постфактум признан недееспособным, и сделка будет отменена.     

Нужно ли платить налоги за подаренную квартиру?

Здесь все зависит от того, кто и кому преподнес столь щедрый дар. В Налоговом кодексе указано, что недвижимость, подаренная членами семьи или близкими родственниками, налогом не облагается. То есть если даритель и одаряемый являются супругами, родителями и детьми, усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой, внуками, братьями и сестрами, то платить государству ничего не нужно. 

Если же недвижимость подарена дальнему родственнику или постороннему с точки зрения закона человеку, он должен будет уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. 

Отметим, что сам даритель налог за дарение не платит ни при каких обстоятельствах. Так как подарок делается безвозмездно, дохода от такой сделки он не получает и оснований для уплаты НДФЛ нет. 

Договор обещания дарения

Подарки регулируются главой 32 Гражданского кодекса (ГК РФ). Наибольший интерес этот договор вызывает в связи с передачей недвижимости. Обещать подарить квартиру или иную недвижимость по закону можно. Но для того, чтобы такое обещание имело юридическую силу, надо соблюсти ряд формальностей. Об этом и расскажет наша статья.

Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, обещание дарения будет считаться договором дарения и порождать обязанности для обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и отвечает определенным условиям.

Договор дарения в будущем должен отвечать следующим требованиям:

  • форма документа соответствует требованиям ст. 574 ГК РФ (об этом ниже);
  • в тексте есть ясно выраженное намерение человека в будущем безвозмездно передать другому лицу некую вещь или право;
  • дар должен быть конкретно описан (в виде конкретной вещи, передачи права или освобождения от обязанности);
  • в тексте явно прописана безвозмездность передачи дара и нет никаких встречных условий или обязательств.

Когда договор будет считаться недействительным?

Договор, содержащий обещание дарения в будущем, признают недействительным, и он не будет исполняться в следующих ситуациях:

  1. По закону (п. 1 ст. 572 ГК РФ) нельзя дарить подарки под условием или оговорить встречные обязательства одаряемого. Дар должен быть исключительно безвозмездным.
  2. Если обещание сделано обобщенно или предполагает передачу всего имущества дарителя одаряемому, то такая сделка является недействительной и не порождает юридических последствий. То есть истребовать такой дар через суд нельзя ни с самого дарителя, ни с его наследников.
  3. Нельзя обещать подарки после смерти дарителя, то есть поставить условие о том, что дар перейдет к одаряемому после смерти дарителя. Такая сделка не порождает никаких правовых последствий в силу прямого указания закона. А обещанное в дар имущество в такой ситуации войдет в состав наследства несостоявшегося дарителя и будет наследоваться по общим правилам – по завещанию или по закону.

Кроме этого, на обещание дарения распространяются все ограничения, которые установлены ст. 575 ГК РФ для подарков в целом:

  • подарки от имени малолетних детей (которые делаются их родителями или опекунами);
  • подарки от имени недееспособных лиц (через их опекунов);
  • подарки между коммерческими организациями;
  • подарки сотрудникам образовательных, медицинских, социальных организаций от лиц, связанных с ними по работе (стоимостью свыше 3 тыс. руб.);
  • подарки должностным лицам и госслужащим в связи с их служебной деятельностью.

Важно! Являются недействительными любые договоры, в которых не соблюдена надлежащая форма, которые совершены недееспособными гражданами, совершены в результате угроз, введения в заблуждение или для прикрытия других сделок.

Форма договора обещания дара

Обещание дарения в будущем согласно ст. 574 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме. Речь идет о простой письменной форме, то есть о документе, составленном в 2-х экземплярах, которые подписаны обеими сторонами и содержать все реквизиты сторон (ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес места жительства).

При этом текст документы должен соответствовать требованиям ст. 572 ГК РФ (то есть условиям сделки по обещанию дара – см. выше). Иными словами, в тексте должна быть явно выражена воля на передачу вещи в будущем, вещь должна быть конкретной, а передача – безвозмездной.

Однако для недвижимости и вещей, которые подлежат государственной регистрации, соблюдения простой письменной формы мало.

Пример

Незадолго до смерти муж составил договор дарения квартиры жене. Документ написан в письменной форме, с подписями сторон, нотариально не удостоверен.

При этом до смерти мужа супруги не успели обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Жена подала в суд иск о признании права собственности на эту квартиру. Она считала, что договор дарения был фактически исполнен, так как по закону для него не требуется нотариальная форма и государственная регистрация.

Суд в иске отказал, так как по условиям договора дарения квартиры переход права собственности на отчуждаемую квартиру подлежит государственной регистрации в управлении Росреестра и возникает у одаряемого с момента регистрации этого права. Так как документы на регистрацию поданы не были, то переход права собственности не состоялся и нет доказательств того, что у покойного было намерение передать право собственности.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12 августа 2014 г. N 33-32042/14).

Если даром является недвижимость, то такие договоры требуют письменной формы. Нотариальное удостоверение может быть произведено по желанию сторон договора и обязательным не является. Однако право собственности на недвижимость возникнет только после его регистрации в ЕГРН, для чего нужно обратиться у территориальное Управление Росреестра с заявлением и пакетом документов.

Поэтому на основании договора обещания дарения квартиры нельзя оформить право собственности на недвижимость. Фактически такие договоры нужны в 2-х случаях: для того, чтобы истребовать с дарителя обещанное через суд и для того, чтобы истребовать дар с наследников дарителя в случае его смерти.

Образец договора Образец договора обещания дарения квартиры Договор обещания дарения квартиры

К чему ведет обещание подарить недвижимость – последствия и риски для сторон

Согласно ст. 581 ГК РФ, если человек, в пользу которого оформлено обещание подарка, умрет, то его наследники не могут требовать передачи дара им. Это считается обязательством, неразрывно связанным с личностью человека, а такие обязательства прекращаются со смертью гражданина и не передаются по наследству.

С другой стороны, согласно п. 2 ст. 581 ГК РФ, обязательство дарителя (человека, обещавшего дар) передаются его наследникам. То есть правопреемники должны передать одаряемому указанную в акте вещь или исполнить обязанности за одаряемого.

В принципе, ради этого и заключается такая сделка: чтобы в будущем можно было истребовать обещанное.

Однако право собственности на недвижимость возникает только после регистрации в ЕГРН, для чего надо, чтобы даритель и одаряемый подари в Управление Росреестра совместное заявление.

То есть подписанный документ не означает, что получатель приобрел права на недвижимое имущество.

На основе обещания дара можно требовать оформления сделки от дарителя, в том числе через суд; либо от его наследников.

Судебная практика по обещанию дарения

Ситуация 1: Видеозапись устного обещания передать жилое помещение в качестве подарка не является допустимым доказательством соблюдения простой письменной формы договора дарения.

Пример

На свадьбе родственница торжественно обещала подарить молодоженам квартиру и символически передала им ключи. Все это фиксировалось на видеокамеру.

  • В дальнейшем супруги обратились в суд с иском об исполнении обещания дарения, предъявив запись со свадьбы в качестве доказательства.
  • Однако суды сочли, что форма договора не соблюдена – для обещания дарения нужна только простая письменная форма.
  • (Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 октября 2017 г. по делу N 33-41591/2017)

Ситуация 2: заламинированный договор обещания дарения суд не принял в качестве допустимого доказательства, так как фактически оригинал документа не представлен, подлинность данного документа установить не представляется возможным, поскольку он был подвергнут термической обработке, что существенно затрудняет возможность объективной проверки его подлинности.

Пример

Родители подписали с сыном договор, по которому обещали подарить ему загородный коттедж и земельный участок по достижении им 30-летия. Имущество принадлежало отцу. Позже отец вступил в повторный брак. Однако он умер до достижения сыном от первого брака 30 лет.

Дочь и вторая жена вступили в права наследования, а сын от первого брака написал отказ от наследства в пользу сестры. Однако при этом сын обратился в суд с требованием исполнить договор обещания дарения и признать его собственность на дом и участок. В качестве доказательства он предоставил заламинированный текст договора обещания дарения.

Жена и дочь подали встречный иск, в котором указали, во-первых, что договор поддельный и они не знают о том, чтобы такое обещание когда-либо давалось; а, во-вторых, на сделки с совместным имуществом супругов нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга, а в представленном договоре лоно не отражено.

Кассационный суд в итоге отказал сыну в иске и частично удовлетворил встречный иск жены и дочери.

По делу была проведена почерковедческая экспертиза, согласно которой подписи дарителя выполнены, вероятно, не им самим, а другим лицом (лицами), с подражанием почерка и подписи, не исключая перекопировки «на просвет».

При этом представленный для исследования заламинированный документ не дает возможности сделать однозначные выводы.

Что касается требований о нотариальном согласии супруги на сделку, то оспаривать документ на этом основании может только тот супруг, чье согласие не было взято. А истица таким правом не обладает, поэтому данный аргумент судом не рассматривался.

(Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16 сентября 2021 г. по делу N 8Г-16973/2021[88-17232/2021])

Приведенные примеры свидетельствуют о том, насколько важно правильное оформление сделки.

Образец договора Образец договора обещания дарения Договор обещания дарения квартиры

Частые вопросы

Хочу сделать сюрприз человеку. Как мне оформить подарок, чтобы он не знал? +

Это невозможно по закону. Дарения – двухсторонняя сделка, в документе должны стоять подписи обеих сторон. Исключение составляют подарки малолетним и недееспособным лицам – за них документы оформляют их родители и опекуны, так что сам одаряемый может и не знать о подарке, пока ему не сообщат.

Отец перед смертью сказал, что дарит мне определенное имущество. Это было в присутствии родственников. Но теперь они возражают в передаче имущества. +

Ситуация неоднозначная. Подарок можно сделать устно, но для этого надо передать вещь получателю дара. При этом закон прямо оговаривает, что дарение на случай смерти недействительно, то есть нельзя дарить вещи под условием, что они перейдут к получателю только после смерти дарителя.

Обещание дара должно быть сделано только в письменной форме. Документ для передачи имущества после смерти – это завещание, которое составляется письменно и удостоверяется нотариально.

Если спорное имущество – недвижимость, то шансов истребовать его у Вас нет, так как переход прав собственности должен регистрироваться в органах Росреестра (а для этого надо было подать туда совместное заявление до смерти дарителя).

Если речь идет о движимом имуществе, то Вы можете попытаться подать иск о передачи вещи Вам и признании права собственности, если родственники станут надежными свидетелями. Но судебная практика по таким делам отрицательная, так что юридических перспектив практически нет.

Этот вопрос лежит в моральной плоскости и зависит от нравственных обязательств родственников и их уважения к воле покойного. С юридической точки зрения доказать притязания можно на основе документов – завещания или договора обещания дара. В данной ситуации Вы можете договориться с родственниками, а если не получится, то наследовать имущество на общих основаниях вместе с другими претендентами.

Приведите пример договора обещания дарения в будущем. Мне посоветовали его оформить, но я не понимаю сути. +

Например, родители могут пообещать ребенку подарить ему что-то на совершеннолетие или в случае достижения им другого возраста (автомобиль или недвижимость).

Можно пообещать и другое значимое для получателя имущество (картины, книги, украшения, еще что-то) либо освобождение от обязанности (прощение части долга, например).

Но надо помнить, что подарки на случай смерти запрещены законом (такая сделка недействительна). А обещание дарения должно быть в виде письменного документа с подписями обеих сторон.

Договор обещания дарения (образец): особенности договора, форма, порядок оформления

Договор обещания дарения представляет собой документ, согласно которому одна сторона обязуется передать дар второй с отсрочкой. В этом его основное отличие от стандартной дарственной, и многие люди допускают ошибки.

В статье рассмотрим, как правильно составить такой договор, в какой форме, какие права и обязанности возлагаются на граждан, а также возможность отказа от исполнения условий и пошаговый алгоритм действий при оформлении документа.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Договор обещания дарения: особенности, характеристика

Обещание дарения – это сделка, в которой присутствуют две стороны – даритель и одаряемый. Она подкрепляется соответствующим договором, где собственник дара обязуется передать второй стороне имущество при наступлении конкретной даты или события: свадьбы, получения диплома, и пр.

В отличие от обычной (реальной) дарственной, договор обещания дарения (далее – ДОД) носит консенсуальный характер и начинает исполняться только с указанной в нем даты.

Для ДОД характерны несколько условий:

  1. Безвозмездность. Собственник, дарящий ценность, не вправе требовать от одаряемого деньги или услуги. Дарение – полностью безвозмездная сделка.
  2. Отсрочка исполнения. В реальном договоре дата оформления совпадает с моментом передачи дара. В консенсуальном исполнение начинается с отсрочкой.
  3. Добровольность. Сделка заключается на добровольных началах: никто не вправе заставить собственника отказаться от имущества в пользу другого человека.
  4. Возможность отказа от исполнения ДОД дарителем.

Особенности ДОД регламентируются гл. 32 ГК РФ. Рассмотрим все детали подробно.

Форма договора

Согласно ст. 574 ГК РФ, ДОД заключается исключительно в письменном виде. Устное обещание дарения юридической силы не имеет. Это правило актуально для любых подарков.

Например, если при реальном договоре дарения автомобиля достаточно просто передать ключи и правоустанавливающие документы, а затем внести изменения в ПТС, то при консенсуальном (обещании) дарении машины все оформляется только письменно.

Обязательная письменная форма объясняется просто: если в реальном ДД используются формулировки «безвозмездно дарю», то в консенсуальном – «обязуюсь подарить». Чтобы в дальнейшем даритель не отказался от обязательств, все должно оформляться на бумаге.

Можно ли оформить договор после смерти дарителя?

Дарственная, содержащая условие дарения после смерти дарителя, признается ничтожной (п.3 ст. 572 ГК РФ). Вместо нее по закону составляется завещание.

Но есть ст. 581 ГК РФ, определяющая правопреемственность по ДОД. Если даритель, пообещавший передать дар, умирает до наступления указанной в договоре даты, его обязательства перед одаряемым переходят к наследникам. Они должны выполнить условия договора.

Исключение – содержание в ДОД пункта, согласно которому при смерти собственника он аннулируется: в таком случае наследники не несут обязательства перед одаряемым.

Если же одаряемый умирает раньше дарителя, не успев получить дар, права на него к правопреемникам не переходят. Но в договоре могут быть указаны иные условия.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по договору дарения в вашем случае

Права и обязанности сторон по договору обещания дарения в будущем

ДОД является односторонне обязывающим, и обязательства возникают у дарителя. После конкретного события или даты, указанной в договоре, он обязуется передать имущество в пользу второй стороны.

У одаряемого больше прав: он может в любой момент до передачи дара отказаться от него. Если дата наступила, но даритель не исполняет условия ДОД, вторая сторона вправе истребовать имущество, договорившись с собственником или обратившись в суд.

Важно! ДОД вступает в силу с момента подписания, если не указаны иные условия. Исполнение же производится с даты, определенной сторонами и обозначенной в документе.

Когда возможен отказ от исполнения договора обещания дарения?

Согласно ст. 573 ГК РФ, получатель подарка вправе в любой момент отказаться от него до вручения. Если договор оформлен письменно, отказ составляется в аналогичной форме.

Для дарителя возможность отказа предусмотрена ст. 577 ГК РФ по нескольким основаниям:

  • после оформления ДОД имущественное, финансовое или семейное положение собственника изменилось в худшую сторону, и исполнение дарения его только усугубит;
  • совершение получателем дара покушения на жизнь и здоровья дарителя, либо его близких родственников;
  • плохое обращение нового владельца с подарком, представляющем для дарителя неимущественную ценность, если есть угроза безвозвратной утраты.

Важно учитывать, что при отказе от ДОД одаряемый обязуется компенсировать дарителю причиненный им ущерб. Если от исполнения отказывается даритель, одаряемый требовать возмещения убытков не вправе.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Что можно подарить по договору обещания дарения?

По ДОД можно подарить любое движимое и недвижимое имущество:

  • автомобили и иные транспортные средства;
  • деньги;
  • доли в ООО;
  • право требования задолженности;
  • акции, другие ценные бумаги;
  • долговые обязательства (от одаряемого к дарителю);
  • недвижимость: дома, земельные участки, квартиры, коммерческие помещения, и пр.;
  • банковские вклады.

Обратите внимание! Дома дарятся только с земельными участками, на которых они расположены. Отчуждение по отдельности недопустимо. Если человек планирует подарить долю в уставном капитале ООО, нужно учитывать положения устава компании: в некоторых случаях может понадобиться согласие остальных собственников.

Кто и кому может делать подарки по договору?

Требований к дарителю больше, чем к одаряемому. Дарить подарки вправе лицо, которому они принадлежат по праву собственности. Имущество малолетних до 18 лет отчуждать запрещено.

Одаряемым вправе выступать любой человек, в т.ч. и ребенок. Однако для сделок с ребенком до 14 лет понадобится согласие родителей или опекунов – они выступают от его имени. Принимать подарки дети старше 14 лет могут самостоятельно, но с согласия законных представителей.

Как оформить договор обещания дарения недвижимости: пошаговая инструкция

Процедура оформления дарственной состоит из нескольких этапов:

  1. Согласование условий с одаряемым.
  2. Нотариальное удостоверение ДОД, если это требуется по закону или стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию.
  3. Оформление и подписание договора, если стороны не обращаются к нотариусу и делают все самостоятельно.
  4. Начало исполнения ДОД – наступление даты, с которой одаряемый вправе оформить имущество на себя.
  5. Регистрация права собственности и получение новой выписки из ЕГРН.

Рассмотрим все этапы подробно.

Шаг 1: согласование условий сделки

Несмотря на то, что договор обещания дарения односторонне обязывающий, получить согласие одаряемого нужно: он в любой момент может отказаться от сделки.

Достаточно предварительного устного согласования: рассказать, какое имущество хочется подарить, когда планируется оформление ДОД, и пр.

Шаг 2: посещение нотариуса

Нотариальное удостоверение ДОД недвижимости требуется, если дарится доля и есть несколько других собственников. Согласие от них не нужно – все вправе распоряжаться долями по своему усмотрению, кроме случаев продажи.

Подпись нотариуса понадобится, если собственником является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек.

Документы

Какие нотариусу предоставляются документы:

Название
Где взять
Паспорта сторон УВМ МВД
Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на даримую квартиру МФЦ
Технический паспорт

Цены у нотариусов

Согласно ст. 333.24 НК РФ, при посещении нотариуса для обязательного удостоверения уплачивается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 руб. Платеж рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости.

Пример расчета:

Дарится квартира, кадастровая стоимость – 3 000 000 руб.

3 000 000 х 0,5% = 15 000 руб. – столько нужно заплатить нотариусу за удостоверение.

Обратите внимание! Если, помимо заверения, от нотариуса требуется оформление дарственной, это оплачивается отдельно. Тарифы на техническую работу устанавливаются региональными нотариальными палатами.

Шаг 3: составление договора

Стороны могут составить дарственную и самостоятельно, если обращение к нотариусу не требуется.

Содержание договора обещания дарения

Дарственная должна содержать полные сведения о сделке:

  • Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации сторон;
  • информацию о недвижимости: адрес, площадь, этаж, реквизиты правоустанавливающих документов;
  • дату или обстоятельства, с которых начинается исполнение ДОД;
  • сведения о согласии супруга на сделку (если требуется);
  • подписи собственника и получателя дара.

Образец договора обещания дарения квартиры в будущем:

Шаг 4: наступление даты или обстоятельств

Когда указанная в ДОД дата наступит, одаряемому нужно собрать документы для регистрации права собственности, договорившись о посещении регистратора с дарителем.

Шаг 5: регистрация права собственности

Для регистрации обе стороны должны прийти в МФЦ или Росреестр, чтобы подать документы. Совместное присутствие обязательно.

Если один из граждан не может посетить госорган, можно оформить нотариальную доверенность на другого человека, который пойдет вместо него.

Важно! При обращении к нотариусу можно заказать бесплатную услугу отправки документов для регистрации, и тогда самостоятельно посещать МФЦ не придется.

Документы

Для МФЦ или Росреестра предоставляются те же документы, что и нотариусу. Дополнительно понадобится ДОД – он передается для совершения регистрационных действий.

Госпошлина

За оформление имущества в собственность гражданами уплачивается 2 000 руб., организациями – 22 000 руб.

Шаг 6: получение выписки из ЕГРН

Через 10 дней после обращения новому собственнику нужно прийти к регистратору и получить выписку из ЕГРН.

Отмена договора обещания дарения

Отметить ДД можно по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ в судебном порядке.

Правом на обращение в суд имеют следующие лица:

  1. Дарители: одаряемый плохо обращается с подарком; совершил преступление против здоровья или жизни бывшего собственника.
  2. Наследники дарителя, умершего по вине одаряемого.
  3. Кредиторы дарителя, если он оформил ДОД менее чем за полгода до обращения в арбитражный суд для начала процедуры банкротства, связанного с предпринимательской деятельностью.

Важно! Одаряемый вправе отменить сделку до принятия дара. Обращение в суд не потребуется. Аналогичное правило устанавливается и для дарителя, если одаряемый умирает раньше него.

Дополнительные основания для оспаривания

Подать исковое заявление в суд можно и при наличии других обстоятельств: заключение ДОД под влиянием заблуждения касаемо природы сделки; подписание дарственной под влиянием шантажа, угроз, насилия со стороны одаряемого.

Вышеуказанные обстоятельства придется доказывать в суде. В качестве доказательств можно использовать любые аудио- и видеозаписи, свидетельские показания, фотоматериалы, переписки по СМС или в соцсетях.

Совет юриста: столкнувшись с такой ситуацией, подайте ходатайство о вызове свидетелей вместе с исковым заявлением. Это может немного сократить сроки разбирательств.

Судебная практика

Чаще всего суды отказывают в удовлетворении исковых требований, но есть и дела, по которым истцам удалось добиться отмены дарения и признания договора недействительным:

По результатам разбирательств договоры признаны судами недействительными. Регистрационные записи в ЕГРН отменены, дарителям вернули права собственности.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли оформить договор обещания дарения квартиры в ипотеке?

Любые сделки с ипотечным имуществом до погашения задолженности без согласия кредитора запрещены. Попробуйте получить разрешение в банке. Альтернативный вариант – оформить дарственную, исполнение которой начнется после закрытия долга по ипотеке.

Взял кредит под залог недвижимости, теперь хочу подарить ее сыну. Могу ли я оформить договор обещания дарения залоговой квартиры?

Нет, отчуждение заложенного жилья без согласия банка запрещено. Он может оспорить сделку в суде, и судья с большой долей вероятности примет его сторону.

Обязательно ли оформлять акт приема-передачи при дарении недвижимости?

Необязательно, но при необходимости можно его составить, указав все детали: в каком состоянии жилье, есть ли дефекты, и пр.

Можно ли оформить договор обещания дарения юридическому лицу?

Да, за исключением дарения между коммерческими организациями – это запрещено пп.4 п.1 ст. 575 ГК РФ.

Можно ли подарить по договору обещания дарения деньги на свадьбу, и как это сделать?

Договор оформляется письменно, указывается сумма, т.к. документ без описания предмета (дара) недействителен. Составьте дарственную, отдайте второй экземпляр одаряемому и дождитесь свадьбы, а затем вручите купюры.

Заключение Эксперта

В заключении отметим ключевые моменты:

  1. Договор обещания дарения всегда составляется в письменном виде.
  2. По ДОД даритель обязуется передать подарок, а одаряемый – принять, но в любой момент вправе отказаться от сделки до получения дара.
  3. Собственник подарка может отменить ДОД, если дарение повлечет существенное ухудшение его финансового или имущественного положения.
  4. Отмена дарственной производится по договоренности между сторонами, в остальных случаях – в судебном порядке.
  5. ДОД имеет консенсуальный характер: по нему предусмотрена отсрочка начала исполнения, в отличие от реального, где подарок передается сразу после подписания документа.

Если вам нужна правовая помощь, обращайтесь к нам! Наши юристы оказывают все виды правовой поддержки и помогут вам выбраться из любой, даже самой тяжелой ситуации!

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *