В нашу компанию за юридической помощью обращаются исполнители коммунальных услуг из разных регионов страны при возникновении споров с РСО в процессе заключения и исполнения договоров.
Большая часть споров возникает относительно определения точек поставки соответствующего ресурса и границ эксплуатационной ответственности по договору.
С целью сокращения потерь на сетях РСО стремятся установить точку поставки как можно дальше от конечного потребителя, что абсолютно невыгодно для другой стороны договора, поскольку помимо потерь на управляющего МКД возлагается еще и бремя содержания таких инженерных сетей.
Используя накопленный опыт по подобным делам, рассмотрим способ законного определения точек поставки и границ эксплуатационной ответственности сторон. Благодаря недавнему определению ВС РФ это стало возможным и в отношении уже заключенных договоров.
| Понятия точек поставки, а также границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности представлены в законодательных актах, регулирующих порядок поставки соответствующего ресурса: |
в Правилах организации теплоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808);
в Правилах горячего водоснабжения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 642);
в Правилах холодного водоснабжения и водоотведения (утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 № 644);
в Правилах поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549);
в Основных положениях функционирования розничных рынков электрической энергии (утверждены Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442).
- Несмотря на то, что в перечисленных законодательных актах понятия точки поставки и границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему.
- Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки ОПУ, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.
- Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.
- Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.
Изменение границ с согласия собственников.
Положения ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг, а также Правила содержания общего имущества регулируют взаимоотношения по договору ресурсоснабжения, поскольку он заключается исполнителем коммунальных услуг с РСО с целью оказания коммунальных услуг гражданам. В соответствии с ЖК РФ по договору управления МКД исполнитель несет ответственность перед собственниками за содержание общего имущества в доме.
В состав общего имущества собственников помещений в МКД входят в том числе инженерные коммуникации, находящиеся внутри дома (п. 5 – 7 Правил содержания общего имущества) или за его пределами на земельном участке, входящем в состав общего имущества в МКД (пп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества), и предназначенные для обслуживания данного дома.
В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества ОПУ устанавливается на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и относится к общему имуществу.
Согласно п.
8 Правил содержания общего имущества внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса – место соединения счетчика с соответствующей инженерной сетью МКД. Соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО может быть установлена иная граница эксплуатационной ответственности.
Следовательно, граница балансовой принадлежности – это внешняя граница стены МКД либо граница земельного участка в случае, когда границы участка определены на основании данных государственного кадастрового учета и когда инженерные сети, находящиеся в границах этого земельного участка, обслуживают исключительно один дом. Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу.
- Место установки ОПУ – граница сетей, входящих в состав общего имущества в МКД.
- Различия имеются в отношении внешней границы сетей газоснабжения: это место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
- Таким образом, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД, подписавшими акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности (или принявшими данное решение).
Акты разграничения
Границы эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности устанавливаются сторонами при заключении договора и определяют, какие участки инженерного оборудования будет обслуживать исполнитель коммунальных услуг. Рекомендуем исполнителям во избежание споров в процессе исполнения договора с РСО подписывать названные акты на этапе заключения договора. При этом необходимо учитывать следующее.
Акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подписываются сторонами в процессе технологического присоединения сетей потребителя к сетям РСО, они также могут быть подписаны (при отсутствии ранее составленных актов) в процессе заключения договора с РСО.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ОМСУ должны определить границы земельного участка, относящегося к общему имуществу дома, по каждому МКД.
Границы земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД, определяют границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, которые должны фиксироваться в соответствующих актах с РСО.
Следовательно, если границы земельного участка больше площади МКД, содержание инженерных коммуникаций, проходящих по данному земельному участку, возлагается на УК на основании договора управления.
Если в отношении земельного участка не проведен государственный кадастровый учет, границей балансовой принадлежности сетей является внешняя стена МКД.
Бесхозяйные сети
Довольно часто инженерные сети не входят в зону ответственности ни одной стороны договора ресурсоснабжения, то есть являются бесхозяйными. На кого возлагается обязанность по обслуживанию данных сетей и оплате потерь коммунальных ресурсов в них?
Согласно действующему законодательству, если участок сетей между сетями МКД и сетями РСО является бесхозяйным, при установлении тарифа для РСО учитываются затраты на содержание, ремонт и эксплуатацию данного участка сетей. Об этом говорится:
в Федеральном законе от 27.07.2010 № 190‑ФЗ «О теплоснабжении» (ч. 4 ст. 8, ч. 5, 6 ст. 15);
в Федеральном законе от 07.12.2011 № 416‑ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (ч. 5, 6 ст. 8);
в Федеральном законе от 26.03.2003 № 35‑ФЗ «Об электроэнергетике» (ч. 4 ст. 28).
Возлагать на потребителей и исполнителей коммунальных услуг потери коммунальных ресурсов на бесхозяйных участках сетей незаконно. Такой вывод в отношении потерь электроэнергии был сделан в Решении ВАС РФ от 28.10.2013 № ВАС-10864/13.
Устанавливаем границы инженерных сетей по закону
Призаключении договора сРСО.
Идеальным вариантом для управляющего МКД является установление законных границ эксплуатационной ответственности при заключении договора с РСО. Но как этого достичь, если РСО настаивает на иных границах ответственности? Управляющему не следует спешить подписывать акты разграничения эксплуатационной ответственности на незаконных условиях.
В соответствии с гражданским законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
К существенным условиям договора энергоснабжения законодатель отнес также условие о границе эксплуатационной ответственности.
Данное условие согласовывается сторонами путем подписания акта разграничения эксплуатационной ответственности.
Следовательно, если РСО предлагает к заключению договор с актом разграничения эксплуатационной ответственности, в котором границы выходят за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, необходимо подписать такой договор с протоколом разногласий относительно границ ответственности.
В протоколе разногласий нужно указать условие о границах эксплуатационной ответственности со ссылкой на п.
8 Правил содержания общего имущества: граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней границе стены МКД (границе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в доме).
При рассмотрении споров об урегулировании разногласий при заключении договоров энергоснабжения суды утверждают такие контракты в отношении условий о границах эксплуатационной ответственности. Примерами из практики могут служить постановления АС ВВО от 19.11.2015 по делу № А29-10092/2014, АС ЗСО от 09.11.2015 по делу № А75-1441/2015, АС СКО от 11.12.2015 по делу № А25-953/2014.
Если вдоговоре сРСО границы сетей несогласованы.
Если стороны не обратились в суд об урегулировании разногласий при заключении договора ресурсоснабжения и протокол разногласий остался не подписанным РСО, при возникновении споров по объемам поставленных ресурсов и границам ответственности договор не будет признан судом незаключенным, так как условие о границах эксплуатационной ответственности может быть урегулировано законом.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.
2010 № 3409/10 суд пришел к выводу, что отсутствие согласованного сторонами акта разграничения балансовой принадлежности не может свидетельствовать о незаключении сторонами договора.
При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности сторон граница эксплуатационной ответственности устанавливается по балансовой принадлежности, а последняя определяется по признаку собственности.
Если вдоговоре сРСО установлены границы сетей непозакону.
Как правило, договор заключается на определенный срок и считается пролонгированным на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит в определенные сроки о своем намерении заключить договор на новых условиях.
В порядке, установленном договором ресурсоснабжения, исполнитель коммунальных услуг вправе заявить о расторжении договора и заключении нового договора на иных условиях. В новом договоре он сможет добиться согласования границ в предложенной им редакции (при необходимости – в судебном порядке).
Признание судом условия договора об установлении границ сетей ничтожным
Теперь рассмотрим вариант, когда при заключении договора с РСО в актах разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности были согласованы границы, выходящие за пределы общего имущества собственников помещений в МКД, и в процессе исполнения договора у сторон возник спор об оплате тепловых потерь.
Определением ВС РФ от 21.12.2015 по делу № 305‑ЭС15-11564[1] дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендациями установить, имелось ли волеизъявление собственников помещений в МКД на перенесение границы балансовой принадлежности за пределы внешней границы стены МКД и изменение состава общего имущества.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции установил противоречие акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности императивным нормам права, а также отсутствие решения собственников об отнесении спорного участка инженерных сетей к общему имуществу. Договор с РСО в части акта разграничения эксплуатационной ответственности был признан ничтожным, РСО было отказано во взыскании потерь с УК по спорному участку сетей.
Арбитражные суды при рассмотрении подобных споров уже используют данное определение Верховного Суда и принимают решения о возложении на РСО бремени содержания и обслуживания инженерных сетей за пределами общего имущества собственников помещений в МКД, а также обязанности оплачивать потери на таких сетях.
Например, в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу № А72-9399/2015, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2016 по делу № А53-23569/2014, Решении Арбитражного суда Ульяновской области от 27.01.
2016 по делу № А72-9399/2015 арбитры при принятии судебных актов ссылались на вышеназванное определение ВС РФ.
- * * *
- Точки поставки коммунальных ресурсов (независимо от наличия или отсутствия ОПУ) должны находиться на границе балансовой принадлежности, которая проходит по границе общего имущества собственников помещений в МКД.
- Граница эксплуатационной ответственности проходит по границе балансовой принадлежности, если иная граница не согласована сторонами договора ресурсоснабжения в соответствующем акте и если нет решения собственников о переносе границы.
- Согласовывать границы инженерных сетей проще всего в процессе заключения договора, в том числе в суде.
Условия заключенного договора и подписанных актов разграничения, противоречащие обязательным для сторон договора ресурсоснабжения правилам, ничтожны при отсутствии решения собственников помещений в МКД об установлении иных границ общего имущества в МКД.
[1] Вынесено по иску теплоснабжающей организации к УК о взыскании потерь в участке сети от места установки ОПУ (точки ввода трубопровода в МКД) до границы балансовой принадлежности, определенной в акте разграничения как точка вывода (врезки) трубопровода с теплоносителем от ЦТП.
Росреестр разъяснил правила строительства домов на берегу водоемов :: Загород :: РБК Недвижимость
В ведомстве объяснили, что следует учитывать при возведении зданий в береговых и водоохранных зонах
Akin Ozcanshutterstock
Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.
Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.
Береговая полоса
Согласно Водному кодексу России, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:
- для моря — по постоянному уровню воды или по линии максимального отлива, если уровень воды периодически меняется;
- для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера — по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом;
- для пруда, водохранилища — по нормальному подпорному уровню воды;
- для болота — по границе залежи торфа на нулевой глубине.
Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.
В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст.
27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов.
За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.
Водоохранная зона
В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра. В обеих действуют особые условия использования территорий.
Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.
Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.
- Использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;
- Размещать кладбища, скотомогильники, отходы производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пункты захоронения радиоактивных отходов;
- Уничтожать вредные организмы при помощи авиации (сбрасывать из самолета химикаты на насекомых);
- Использовать транспортные средства (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
- Строить и содержать АЗС и склады горюче-смазочных материалов;
- Хранить и применять пестициды и агрохимикаты;
- Сбрасывать сточные, в том числе дренажные воды;
- Проводить разведку и добычу полезных ископаемых (за исключением случаев, если они осуществляются пользователями недр).
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.
Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:
- осуществлять распашку земель;
- размещать отвалы размываемых грунтов;
- осуществлять выпас сельскохозяйственных животных.
Можно ли строить рядом с водоемом
Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ.
Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения.
Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.
Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.
Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.
Что изменилось в законе о самовольных постройках
Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.
Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.
Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.
Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.
Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.
Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.
Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.
- Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
- Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
- Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.
Например, решения администрации достаточно, если:
- До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
- Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
- Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
- Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.
Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
Теплотрасса в огороде, или чем опасна бесконтрольная магистраль?
Задача рейда проста – необходимо добиться качественной работы системы теплоснабжения и устранить возникшие проблемы. Первые выездные проверки, организованные по улицам Курзенкова, Федорова, Романца, Новой и другим, показали, что прецеденты несанкционированного подключения имеют место.
В случае их выявления, на домовладельца составляется соответствующий акт. Далее собственник жилья, нелегально использовавший источник тепла или по каким-то причинам не успевший оформить договорные отношения с теплоснабжающей организацией, должен возместить задолженность за тепло добровольно или в судебном порядке.
Предприятие-поставщик в таких случаях имеет право взыскать задолженность за три года.
Другими словами, самовольные подключения – это проблема, которую хозяин дома сам себе создал – приходит комиссия и наступает ответственность за хищение тепла. Санкция может сурово ударить по карману – 150-200 тысяч рублей с нарушителя.
В чем проблема?
Причины проблемы складывались не один год. Дело в том, что в данном районе Старой Зимы инженерные коммуникации были построены еще в начале 90-х годов, когда дома индивидуальной жилой застройки здесь были единичными. С тех пор микрорайон изменился – заметно прирос.
Зиминцы оформили земельные участки под ИЖС, построили новые дома коттеджного типа, и большинство новоселов при освоении своих соток не соблюдали архитектурные нормы. Линия сетей, должна иметь свободную дистанцию – 3 метра, чтобы обеспечить доступ к сетям для обслуживания.
А старозиминская теплотрасса оказалась, в лучшем случае, за забором среди частных домов, а в худшем – посредине огородов и даже под выстроенными гаражами и хозяйственными постройками.
На сегодня, как поясняет директор теплоснабжающего предприятия Алексей Белов, старая схема инженерных сетей не корректна. В нее за последние 20 лет вносились изменения, а подключение домов частного сектора почти не указано.
– Вопрос осложняется тем, – рассказывает главный инженер Максим Фролов, – что наша ремонтная бригада не может попасть на территории частных домовладений для обслуживания теплотрассы. Нет подъездных путей для использования спецтехники, а также свободного доступа к трубопроводу в любое время суток – для устранения аварийных ситуаций. А это чревато авариями и серьезными сбоями в работе.
По сути, заложниками этих обстоятельств жители сделали сами себя.
Проверка ярко продемонстрировала, что во многих местах магистрального трубопровода протяженностью три с половиной километра наблюдаются незаизолированные участки труб.
Теплопотери колоссальные и есть серьезная угроза порывов зимой. Но к трубам, повторюсь, добраться почти невозможно – необходимо разбирать заборы и ограждения частных усадеб.
Мнение жителей
А если посмотреть на проблему с точки зрения хозяина дома?
– Теплотрасса в огороде и хороший, и опасный сосед, – делится своим мнением житель улицы Курзенкова Анатолий С., – когда тонны горячей воды выльются на грядки, в ограду, в подвал, – будет уже не до шуток. Поэтому лично я оставил трассу за забором.
По профессии я строитель, поэтому о защитной полосе прекрасно знаю, у меня даже участок из-за магистрали чуть меньше, чем по документам на землю. Строился в 1993 году, это была городская окраина.
Пытался получить разрешение на подключение к центральной отопительной системе, но не удалось, поэтому много лет использую бойлерный автономный обогрев. Если сейчас искать нарушителей, то среди новых хозяев.
Нельзя не признать, что в поселке, который согревает четвертая котельная, нужна серьезная реконструкция сетей. Износ трубопровода достаточный, чтобы задуматься о возникновении возможных аварийных ситуаций.
С чем еще столкнулись специалисты в ходе рейда 16 ноября? Жители района новых улиц неохотно идут на контакт – где-то просто не открывают двери комиссии, где-то отказываются показать свою систему обогрева дома, даже тогда, когда есть все признаки несанкционированного вреза в центральную магистраль. Честен с комиссией тот, кому нечего скрывать.
На очередном адресе картина понятна. Добросовестный потребитель Михаил Д. показывает Алексею Белову установленный теплосчетчик, приглашает пройти на усадьбу и показать, как за ограждением его участка проходит магистраль.
Житель говорит, что очень удобно пользоваться централизованным отоплением – двухэтажный дом отапливается без покупки дров, угля, затрат на электроэнергию. Чисто, надежно и экологично. Абонент платит исправно по коммунальным счетам, обеспокоен только тем, что раз в сезон приходится покрывать общие потери.
Считает, что их было бы меньше, если коммуникации привести в порядок и исключить воровство из системы.
Что делать?
Что касается надежности теплоисточника и перспектив развития данного района, то «Комфорт-Сити» разрабатывает инвестиционную программу, которая позволит построить дополнительные линии магистрали и вывести наземные коммуникации из труднодоступных мест для эффективного обслуживания.
Предприятие образовано всего год назад, но у руководства свой подход к застаревшим проблемам – их надо решать. Своими силами и средствами или с помощью муниципалитета. Городские власти требуют бесперебойности работы – «Комфорт-Сити» старается это обеспечить.
Теплоснабжающая организация эксплуатирует 8 городских котельных, и вопросов хватает на каждом теплоисточнике – от замены и ремонта устаревшего оборудования до подбора кадров. Главная проблема – это задолженность населения за потребленное тепло. На сегодня долги жителей составляют более 7 млн рублей.
Собираемость коммунальных платежей низкая, сказался экономический кризис 2020 года, пандемия коронавируса, когда платежеспособность граждан упала из-за отсутствия работы и доходов, длительного периода действия режима самоизоляции. Но тем не менее каждый потребитель должен помнить о своих обязательствах и стараться их выполнить.
В ходе ревизионной проверки специалисты предприятия столкнулись с фактами самовольных врезок в систему, самостийно построенными тепловыми узлами. Все эти нарушения ведут к большим теплопотерям котельной № 4 и лишним расходам для добросовестных потребителей.
Руководство предприятия намерено навести порядок в работе и призвать население ответственно и честно относиться к договорным отношениям.
– А иначе, – комментирует Алексей Белов, – нет сборов – нет качественной подготовки к отопительному сезону, нет материалов на случай аварии, нет топлива, также, как и без зарплаты не сможет трудиться ни один машинист котельной. Поэтому платить за тепло – это норма и правило жизни.
Теплотрассы отключают от тарифа
Минстрой добивается решения проблемы неэффективной эксплуатации коммунальной инфраструктуры частными собственниками, владеющими небольшими участками теплосетей. Для этого ведомство предлагает ужесточить критерии их отнесения к теплосетевым организациям.
Инициатива, по мнению делового сообщества, может убрать с рынка 95% компаний малого и среднего предпринимательства (МСП) — собственников фрагментов сетей.
Хотя проект получил негативную оценку регулирующего воздействия, на рынке все же опасаются его принятия и рассчитывают на механизмы компенсации добросовестным собственникам при потере статуса ТСО.
Глава «Опоры России» Александр Калинин направил в правительство письмо с критикой разработанного Минстроем проекта постановления правительства, вводящего требования к собственникам участков теплосетей для их отнесения к теплосетевым организациям (ТСО) — поставщикам тепловых услуг.
Сейчас ТСО может стать любой владелец теплосетей, при этом интерес к отрасли у бизнеса вызывает гарантированный поток средств за счет тарифов на услуги.
Между тем авторы проекта отмечают, что не все организации обеспечивают надлежащую эксплуатацию и аварийно-диспетчерское обслуживание сетей, что снижает качество поставляемых услуг.
Проект Минстроя содержит требование по минимальной протяженности тепловых сетей в зависимости от численности муниципалитетов. Так, в городах с населением от 1 млн жителей ТСО могут стать владельцы теплосетей неразрывной протяженностью не менее 10 км, более 500 тыс. жителей — не менее 3 км, от 250 тыс.— не менее 1 км.
По данным «Опоры России», под новые критерии в городах с населением от 500 тыс. попадут не более 5% владельцев таких объектов.
Уход же с рынка 95% малых и средних компаний выльется в резкий рост бесхозных сетей на балансе муниципалитетов, что, напротив, может привести к росту числа аварий и ухудшить качество услуг, указывают эксперты.
По мнению Александра Калинина, критерий протяженности сетей не говорит о добросовестности ТСО и не влияет на качество их работы.
«Возможными критериями качества являются, например, допустимые перерывы в теплоснабжении, технические параметры тепловой сети, процент износа»,— отмечает он.
Правительство озаботилось проблемами низкого качества услуг ЖКХ из-за передачи сетей частным собственникам еще в 2011 году. Тогда власти отказались от приватизации отрасли в пользу концессионных соглашений, указывая на риски «социальных катастроф» в случае банкротства частников.
Концессии позволили частично повысить эффективность в ЖКХ, однако в частном сегменте проблема так и не решена, а накопление проблем в этом секторе может тормозить инвестактивность и концессионеров, и поставщиков ресурсов: рост их эффективности «съедается» изношенными участками сетей.
При этом до сих пор встречаются ситуации, при которых владельцы небольших участков оказывают услуги по высоким тарифам. Стимулировать собственников небольших сетей к модернизации инфраструктуры власти пока не могут.
Минстрой рассчитывает, что ужесточение требований к протяженности сетей будет способствовать консолидации активов малых и средних ТСО и позволит исключить неэффективные траты тарифной выручки.
Отметим, что это уже вторая попытка Минстроя добиться ужесточения критериев: так, исходный проект ведомство представило в 2020 году. После критики со стороны экспертов министерство смягчило требование по минимальному периоду владения сетями с пяти лет до года.
Обновленный проект уже рассмотрен в рабочих группах «регуляторной гильотины» при правительственной комиссии по проведению админреформы.
При этом рабочей группой в сфере строительства и ЖКХ он согласован, рабочая группа в сфере экологии потребовала его доработки, а ранее проект также получил отрицательное заключение Минэкономики об оценке регулирующего воздействия.
Владельцы небольших участков теплосетей, впрочем, опасаются принятия проекта в исходном виде и рассчитывают на компенсационный механизм в случае утверждения проекта и потери собственниками статуса ТСО, то есть на выкуп их участков теплосети «на выгодных для собственника условиях».
Диана Галиева
Потоп на даче. Верховный суд разъяснил, что делать, если с соседнего участка льется вода
Не совсем обычное гражданское дело рассмотрел Верховный суд РФ. Дело о потопе на даче. Из-за желания соседей обустроить свой участок с максимальным комфортом хозяйка соседней дачи вынуждена нести расходы, судиться, а ее участок превратился в болото.
Судя по судебной практике, подобные конфликтные ситуации уже давно не редкость. Для очень многих дачников загородный участок — полноценное место отдыха с личными бассейнами и прудами. И любое ЧП с этими водоемами или просто их чистка-перестройка могут отразиться на жизни соседей.
Как им вести себя в подобном случае? Наша история началась в Самарской области в одном из дачных товариществ. В нем некие предприимчивые бизнесмены обустроили базу отдыха. В итоге один из соседних участков был затоплен. А у дома, который там строили, треснул фундамент.
Хозяйка пострадавшего участка пошла в местные суды, чтобы призвать к ответственности бизнесменов. Но сходила неудачно. Три местные судебные инстанции ей отказали. Гражданка в поисках правды дошла до Верховного суда, где к ее доводам прислушались и разъяснили, как правильно доказывать ущерб в подобных случаях.
А теперь — подробнее. Некое ООО в Самарской области купило несколько дачных участков в садовом товариществе и устроило там базу отдыха.
Владельцы близлежащих загородных домов сильно возмутились таким соседством из-за шума, который сопровождал загородный отдых приезжающих и днем, и ночью.
Но больше всего досталось владелице одного из соседних участков, который оказался ближе всего к базе отдыха. На этом участке хозяйка дачи возводила загородный дом для своей семьи.
В итоге от действий фирмы участок женщины затопило так, что фундамент недостроенного дома потрескался. Но вина в этом была не строителей. Оказалось, что его подтапливала база отдыха.
На ней, как выяснила пострадавшая соседка, был установлен огромный резервуар с водой, который по непонятным причинам протекал. А из-за рельефа местности вода стекала на соседний участок.
Женщина подошла к решению проблемы совершенно правильно — она наняла эксперта, который, изучив ситуацию, дал свое заключение. По мнению эксперта, дефекты у фундамента «с наибольшей вероятностью» возникли из-за деформации грунта, вызванной «замачиванием». Выливающаяся вода из резервуара с соседнего участка «оказывает прямое негативное влияние на фундамент», написал в заключении эксперт.
Весь ущерб эксперт оценил почти в 60 тысяч рублей. Но платить пострадавшей женщине фирма отказалась. Пришлось ей пойти другим путем.
Хозяйка подтопленного участка обратилась в суд. Истица в суде потребовала взыскать с коммерсантов нанесенный ей материальный ущерб. Кроме этого женщина потребовала у суда обязать компанию отремонтировать емкость для воды. Представитель фирмы, с таким иском не согласился. Коммерсанты вообще не видели в том, что произошло, своей вины.
Когда суд первой инстанции стал рассматривать это дело, то он поступил совершенно правильно — назначил судебную экспертизу, чтобы разобраться в причинах трещин.
Итог работы экспертов оказался такой — дефекты могли возникнуть в силу разных обстоятельств, — сказали специалисты.
Вина, по их мнению не только из-за трещин в резервуаре на соседнем участке, но из-за климатических изменений, повлиявших на грунт.
Учитывая такие выводы, суд отказал истице. В своем решении так и записал — он отказывает в иске из-за «отсутствия прямой причинно-следственной связи между подтоплениями участка истца и дефектами фундамента».
Первая инстанция подчеркнула, что перелив воды из резервуара действительно, имеет место быть и он является вероятной, но не единственной причиной ущерба. А вот степень влияния конкретных факторов определить сложно, подчеркнул суд.
Это отказное решение пострадавшая гражданка обжаловала дальше и выше. Но и там женщине не повезло — и апелляция, и кассация с коллегами согласились и оставили решение без изменений.
Пришлось женщине идти в Верховный суд РФ. Там в Судебной коллегии по гражданским делам материалы этого спора внимательно изучили и с хозяйкой треснувшего фундамента согласились.
Главная мысль Верховного суда РФ звучит так. Нельзя отказывать заявителям, когда ущерб возник «по совокупности факторов и нельзя достоверно определить степень воздействия каждого из них».
Высокая судебная инстанция обратила внимание своих нижестоящих коллег, что заключение эксперта, которого привлек суд, только подтверждает подтопление участка по совокупности причин, в числе которых и проблемы с резервуаром у ответчика.
Верховный суд сделал вывод: нельзя отказывать заявителям, когда ущерб возник «по совокупности факторов» и когда «нельзя достоверно определить степень воздействия каждого из них» Кстати, любопытный момент — пока шло разбирательство этого дела в Верховном суде, другой суд в Самарской области постановил снести эту базу отдыха как незаконную. Дело в том, что сразу несколько местных ведомств от МЧС до Роспотребнадзора провели по жалобам соседей свои проверки и обнаружили там многочисленные нарушения самых разных норм и положений законов. Важность этого решения Верховного суда в том, что такая проблема — подтопленного по вине соседей участка — не является большой редкостью. Понятно, что в решении говорится о конкретном деле. Но разъяснение норм права могут взять на вооружение и другие пострадавшие. Если гражданам придется столкнуться с аналогичными ситуациями, то эксперты напоминают, что главным доказательством в них будет заключение судебной экспертизы. Но это не все. Большую роль играют и свидетели. Сам факт подтопления или какого-то другого вреда необходимо доказывать комплексно — привлекая свидетелей и проводя экспертизы. Помогают фото- и видеоматериалы состояния дачи до залива и после него. Вот примерный список того, что придется доказывать пострадавшей стороне. Это сам факт причинения ущерба, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) ответчика и возникшими убытками. Ну и размер ущерба. Если пострадавший уже отремонтировал повреждения, то не лишним будет представить суду чеки, которые подтвердят расходы. А наше дело Верховный суд РФ вернул в Самарскую область и велел пересмотреть его заново.
Наталья Козлова
Российская газета — Федеральный выпуск № 20(8371)