Сдача жилплощади квартирантам без согласия других собственников

2 019 просмотров

Несколько владельцев у одного жилья может образовываться по разным причинам. Например, в результате приватизации или после приобретения квартиры супругами и оформления ее в долевую собственность. Согласно закону, собственник выделенной доли имеет право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, но при этом обязательно должны быть учтены интересы других владельцев (ст. 244 ГК РФ).

Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?

Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни.

Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным.

А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.

Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ, должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально.

Если второй владелец против сдачи в аренду вашей доли, есть несколько вариантов решения проблемы:

Установить порядок пользования общей нежилой площадью и получить разрешение на сдачу жилья в аренду через суд.
Попытаться аргументированно убедить соседа в целесообразности заселения квартирантов (желательно, чтобы его согласие было изложено на бумаге).
Без согласия второго жильца заселить в комнату квартирантов, надеясь на то, что сосед не выселит людей на улицу.

Оформления жилья в аренду без участия второго хозяина

После того, как вы доказали в суде свое право, или если вы решили не учитывать интересы других собственников, и единолично приняли решение о сдачи доли в аренду, заселить в комнату квартирантов можно следующим образом:

подаем объявление о сдачи комнаты в квартире;
определяемся с кандидатурами квартирантов;
составляем договор аренды;
определяем размер ежемесячного платежа;
заполняем и подписываем договор;
вселяем жильцов;
информируем о заключении договора аренды налоговую службу.

Если квартира находится в долевой собственности, но там уже долгое время никто не проживает, можете рискнуть и сдать жилье без ведома второго владельца. При этом, имейте в виду, что сосед, узнав, что без его ведома в квартире находится чужой человек, может оспорить договор аренды в судебном порядке.

Выделенную долю в натуре, размер жилой площади которой менее 12 квадратных метров, сдавать противозаконно. Так как, согласно 50 статье жилищного Кодекса РФ, этими действиями вы нарушите разрешенную социальную норму комфортного проживания для 1 человека. Такие договора аренды тоже легко аннулируются в суде.

Заключаем договор аренды

Заключение договора аренды при сдаче доли в квартире в аренду обязательное условие, вне зависимости от того получили ли вы согласие на сделку от остальных совладельцев или нет. При составлении документа особенно внимание обратите на следующие моменты:

Предмет договора	Указывайте конкретную комнату, а не просто адрес квартиры и метраж помещения
Коммунальные платежи	Обязательно должен быть пункт о размере коммунальных платежей с указанием на сторону в чьи обязанности входит их оплата (обычно по всем квитанциям платят квартиранты).
Правила пользования общими объектами	Чтобы избежать проблем с соседями по квартире следует подробно расписать правила пользования кухней, ванной комнатой, туалетом и прочими объектами.
Расчеты	Не забудьте указать размер ежемесячной арендной платы, порядок и форму расчетов.

Чтобы при составлении договора не упустить ничего важного, скачайте и распечатайте образец договора аренды доли и заполните его вместе с арендатором в двух экземплярах. Одна копия остается у вас на руках, вторая отдается арендаторам.

В стандартных договорах аренды жилого помещения должны быть следующие блоки информации:

предмет договора;
обязательства арендатора;
обязательства арендодателя;
права арендатора;
права арендодателя;
условия сделки;
порядок решения споров;
порядок и форма расчетов;
реквизиты сторон.

Скачать образец договора найма доли в квартире

Обязательное условие при сдаче доли в аренду – жилье должно быть пригодным для проживания.

Предостережения и советы

Как показывает практика, при выделе долей в натуре разделить жилье на несколько равных по площади обособленных помещений почти никогда не получается. Всегда один собственник фактически получает большую часть квартиры, а второму достается ее меньшая половина. Несмотря на то, что в правоустанавливающих документах размер их частей одинаков.

Собственник недополучивший положенные ему по закону квадратные метры, может претендовать на денежную компенсацию на часть недополученной площади от второго владельца. Этот вопрос обязательно следует урегулировать прежде, чем пускать в комнату квартирантов.

Предположим вы, не выплатив соседу компенсации, сдали в аренду большую комнату в квартире, площадь которой на десять метров превышает размер вашей доли. По закону второй собственник, занимающий меньшую комнату имеет право претендовать на часть полученной со сдачи жилья прибыли. Ведь по факту 10 квадратных метров, на которых проживает квартиросъемщик, принадлежит именно ему.

Если разница в размере комнат небольшая сосед может не обратить на этот факт внимание и не будет претендовать на часть арендной платы. Но если сумма, причитающаяся по закону второму собственнику существенная, могут возникнуть проблемы. Вплоть до того, что он выселит арендаторов из комнаты в судебном порядке.

Чтобы избежать подобных проблем, заранее предупредите соседей о том, что планируете сдать комнату в аренду и распишите на бумаге кому сколько процентов от прибыли будет ежемесячно доставаться.

Не забывайте, что аренда жилья – процесс, направленный на получение выгоды, поэтому он будет облагаться налогом в размере 13% от прибыли арендодателя.

Если вы сами решили сдать свою часть квартиры или же наоборот, ваши совладельцы решили пустить квартирантов против вашей воли, то свяжитесь с юристами нашего сайта. Мы сможем на безвозмездной основе рассмотреть вашу конкретную ситуацию и помочь с ее решением.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Как сдать квартиру в аренду, если собственников несколько — условия договора, оплаты, налог

Достаточно типичная ситуация, когда собственник жилого помещения подумывает о сдаче его в наем. Однако, что же делать, если собственников квартиры несколько? Можно ли распорядиться имуществом без согласия других собственников? Как правильно платить налоги? На эти и другие вопросы мы ответим в данной статье.

Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.

По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.

Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.

То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения.

Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.

Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.

Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников.

Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом.

В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.

Как правильно оформить договор – с одним собственником или со всеми?

В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.

Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.

Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.

Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.

Как правильно платить налог и кто его платит?

В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.

То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.

В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности.

Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения.

По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.

Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ.

Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату.

Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.

На чье имя надлежит открыть банковский счёт, в случае оплаты аренды безналичными денежными средствами?

Данный вопрос также должен быть решен соглашением собственников имущества. Да, оплата может вноситься в установленных договором размерах на счет каждого из собственников жилого помещения, но это разумно делать в случае, если собственников немного, например, два.

В случае, если собственников намного больше, лучше всего оформить доверенность на одного из собственников, по которой он будет наделен правом получать оплату по договору на свой счет, а после уже передавать полученные денежные средства остальным собственникам.

Не приходить без звонка, не придираться к пыли — какие права на квартиру теряет собственник, если сдал её в аренду

Неприкосновенность жилища и частной жизни

Многие считают, что право собственности выше всех остальных прав. Но это не так. Человек, который снял квартиру, имеет право на неприкосновенность жилища (да-да, той самой съёмной квартиры) и неприкосновенность частной жизни (то есть своей).

Неприкосновенность жилища означает, что никто не может заходить в квартиру без согласия арендатора. Даже собственник квартиры, если он её сдал. Закон определяет несколько случаев, когда владелец вправе это сделать без согласования с жильцом. И желание проверить свою квартиру к ним не относится.

Неприкосновенность частной жизни — это право человека не допускать получения и распространения информации о своей жизни без его согласия. Собственник больше не может являться в квартиру, когда ему вздумается, а особенно — когда нанимателя нет дома. Потому что жильё — это часть частной жизни человека, там он хранит свои документы, переписку и другую личную информацию.

Разберём самые популярные «арендные» кейсы во взаимоотношениях квартирантов и хозяев квартир, какие у кого права и обязанности.
Может ли хозяин квартиры приходить в квартиру без предупреждения и в отсутствие жильца
Коротко: нет, визиты и их время согласуются заранее

В договоре найма указывают, как часто собственник может приходить с проверками квартиры. Реже можно, чаще — нет. Обычно это 1 посещение в месяц, о времени которого договариваются заранее. Этот вопрос лучше обсудить до подписания договора.

В другое время, особенно когда нанимателей нет дома, заходить в квартиру владелец недвижимости не имеет права.

Любителя являться в квартиру без согласия квартирантов можно привлечь к ответственности — от штрафа (если это предусмотрено договором) и расторжения договора, если хозяйские визиты мешают жильцу пользоваться квартирой, до уголовной ответственности — за нарушение неприкосновенности жилища.

По ней предусмотрено наказание в виде штрафа до 40 000 рублей / испытательных работ до 1 года / ареста на срок до 3 месяцев. Если у нанимателей что-то пропадёт, то могут обвинить собственника квартиры.

Это тоже уголовная статья.Имеет ли право собственник квартиры устраивать во время визитов проверки чистоты и порядка

Коротко: в меру разумного

Наниматель обязан поддерживать квартиру в «надлежащем состоянии», делать в ней текущий ремонт, а вот соблюдать идеальную чистоту — нет. Разбросанные вещи и даже грязные полы — личное дело квартиранта, собственник не может указывать жильцу, как и когда нужно убираться. До тех пор, пока это не причиняет вреда квартире. Например, пятна плесени уже считаются вредом, а слой пыли — нет.

Если жилец действительно портит квартиру, то у её хозяина есть право не только сделать ему замечание, но и расторгнуть договор.
Если собственник беспокоится за порядок, в договоре нужно прописать обязательную уборку перед выездом.
Может ли собственник квартиры трогать вещи жильцов
Коротко: нет, этого делать нельзя

Некоторые собственники думают, что они вправе прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как им нравится. Но это не так. Делать это нельзя даже во время ежемесячного обхода.

Конечно, всё в рамках разумного: владелец квартиры может сесть на стул во время визита, но вот передвигать шкафы или проверять их содержимое вправе только с согласия нанимателя. Которое вряд ли получит.

А вот жильцы могут сделать перестановку мебели, снять картины или ковёр со стены, сложить книги из книжного шкафа в коробку и убрать её на антресоли и т. д. Главное — чтобы при отъезде из квартиры наниматели всё вернули на свои места.

Имеет ли право хозяин съёмной квартиры поменять замки, пока жильцов нет дома

Коротко: нет, не имеет

Любая смена замка должна проходить с согласия нанимателя и только с его ведома. В противном случае собственника квартиры можно обвинить в том, что он препятствует использованию жилья.

Если это произошло, наниматель имеет право обратиться в суд и потребовать с собственника деньги, которые ему пришлось потратить из-за того, что он не попал в квартиру. Например, за проживание в гостинице или билет до ближайших родственников, а сверх того — компенсацию морального вреда.

Имеет ли право собственник выселить квартирантов до окончания действия договора найма, если они ничего не нарушали

Коротко: по закону — нельзя, по договору — в согласованные сроки

Обычно в договоре найма прописывают, что собственник и наниматели могут прекратить действие договора просто так, нужно только заранее предупредить другую сторону. И если все согласились на такой порядок и соблюдают его, то он, конечно, работает.

По закону всё сложнее:собственник имеет право выселить жильцов из квартиры до истечения срока действия договора только через суд и только за нарушения:

если наниматель портит или разрушает жильё;
если квартирант не платит за жильё: больше 2 месяцев в случае, если договор действует менее года, и больше 6 месяцев — для договоров найма на срок от года;
если наниматель использовал квартиру не по назначению или мешал соседям.

Любое из этих нарушений нужно доказать в суде. Но этот сценарий встречается очень редко: как правило, стороны предпочитают мирно договориться о сроках расторжения договора заранее.

Но ни закон, ни среднестатистический договор не дают собственнику право выставить из квартиры жильцов, которые ничего не нарушали, когда ему вздумается. Это чревато судебным разбирательством. В любой ситуации нужно предупредить о своём решении заранее.

Может ли собственник приносить в квартиру вещи для хранения

Коротко: только с согласия квартирантов

Как мы уже писали, хозяева недвижимости утрачивают свои права пользования квартирой, если сдают её в аренду. Во время действия договора только наниматель может разрешать собственнику пользоваться квартирой, в том числе приносить туда вещи или, наоборот, забирать что-то.

До конца действия договора квартира должна быть в том состоянии, в каком собственник передал её нанимателю и которое стороны описали в акте приёма-передачи. Все новые вещи — диван или стиральную машину, купленные собственником с согласия нанимателя, нужно оформить отдельным документом.

Можно ли приехать «пожить» или подселить родственников, если сдал квартиру

Коротко: нет, нельзя.

Как только квартиру начали снимать, для собственника это — чужое жильё. Жить там или подселять родственников он не имеет права.

«Закрытая комната» в арендованной квартире: может ли ей пользоваться собственник по своему усмотрению в удобное для него время

Коротко: нет, не может

Собственник сдаёт в аренду всю квартиру целиком, со всеми открытыми и закрытыми комнатами, кладовками и балконом, если в договоре не прописано что-то другое. К нанимателю переходит вся квартира.

Банально: к закрытой комнате собственнику придётся идти по коридору, которым в данный момент владеет квартирант, чьё право на неприкосновенность жилища будет нарушено.

Поэтому, если наниматели согласились снять квартиру с закрытой комнатой, о визитах хозяин должен договариваться заранее.

Может ли собственник запретить проживание детей арендатора в квартире

Коротко: нет, не может

Формально, если договор уже подписан, то наниматель может воспользоваться своим законным правом и заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей даже без согласия хозяина. Это прямо разрешает закон. Квартирант даже не обязан соблюдать нормы жилой площади на человека.

Но на практике для собственника очень важно, кто живёт в его квартире. Поэтому в договоре обычно перечисляют всех будущих жильцов. На конфликт арендаторы, при формальном соответствии своих действий закону, идут нечасто.

Может ли хозяин квартиры запрещать арендаторам заводить животных

Коротко: непонятно

Закон ничего не говорит по поводу животных в квартире, поэтому лучше прописать все нюансы в договоре, чтобы потом не было споров. В любом случае наниматель будет отвечать за весь ущерб, нанесённый квартире питомцем, даже если завёл его с согласия хозяина квартиры.

Может ли собственник заставить квартиранта ремонтировать жильё
Коротко: смотря какой это ремонт
По закону, наниматель должен решать только текущие проблемы, а капитальный ремонт квартиры всё ещё лежит на собственнике.

В законе нет чёткого определения, что считать капитальным, а что — текущим ремонтом.

Но обычно считается, что капитальный — это ремонт, который касается несущих конструкций, крупных частей снабжающих систем и т. д.

Текущий — более мелкий и недорогой ремонт в квартире: покраска стен, замена сломанного смесителя. Но стороны могут договориться и о другом распределении обязанностей: закон это позволяет.

Можно ли не платить за квартиру, если не платит квартирант

Коротко: нет, нельзя

В договоре можно предусмотреть, какие из платежей за квартиру лежат на квартиранте, а какие — на хозяине жилища. Обычно нанимателю достаются платежи за коммунальные услуги по счётчикам: воду, электричество и счета за телефон и интернет.

Но обязанным перед управляющей компанией, ТСЖ или ресурсными компаниями остаётся собственник. За просрочку платежей будет отвечать тоже владелец недвижимости, даже если наниматель задержал оплату за квартиру или не оплатил какие-то коммунальные услуги.

Может ли владелец продать или заложить квартиру, если сдал её в аренду

Коротко: может

То, что в квартире живут наниматели, не значит, что её нельзя продать или заложить: договор найма не ограничивает право собственника распоряжаться квартирой. Продать её владелец имеет полное право.

Если квартира выставлена на продажу, собственник обязан предупредить покупателя о том, что она сдаётся, — это считается обременением. Все обязанности по договору найма перейдут к новому собственнику.

Если покупатель ищет жильё с инвестиционной целью, то он может даже обрадоваться, что квартира уже сдаётся и не придётся искать арендаторов. Но таких немного. Поэтому если в договоре прописаны условия досрочного расторжения и жильцы с ними согласны, то лучше попросить арендаторов съехать перед продажей.

А как быть, если собственник сдаёт одну из комнат, а сам живёт в соседней
Коротко: придётся договариваться
Если наниматель снимает одну комнату, а в другой продолжает жить собственник, то о том, как пользоваться общими помещениями, придётся договариваться.

Тут прав у собственника намного больше: он может пользоваться и закрытой комнатой, и хранить свои вещи в коридоре, и селить к себе своих родственников при соблюдении одного правила: все это не должно мешать нанимателю пользоваться его комнатой и жить в ней. Так, нельзя поселить родственников на кухне или поставить пианино в проходе к арендованной комнате.

Чтобы избежать недопонимания, лучше прописать в договоре, как делится общее пространство с собственником квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова

Права квартирантов: что жильцы могут делать с квартирой без согласия хозяина

Сдача жилья внаем — один из популярных источников дополнительного дохода. При этом многие владельцы квартир опасаются, что временные жильцы могут присвоить недвижимое имущество и признать себя собственниками, если они живут в квартире на протяжении большого количества лет.

Но подобные опасения напрасны — не существует какого-либо законного основания, чтобы стать владельцем жилья после продолжительного найма. Даже если гражданин снимает квартиру на протяжении 10 – 20 лет, он в любом случае заключает договор о найме и может действовать только в соответствии с этим документом.

Но все же определенные права у нанимателя имеются. При этом часть действий жильцы могут предпринимать без согласия хозяина квартиры. Далее расскажем о них.

1. Право зарегистрировать ребенка

Съемная квартира по правовым нормам считается местом временного пребывания человека. Поэтому здесь вступает в действие общее правило оформления регистрации по адресу съемного жилья, если гражданин проживает там более 90 дней.

Зарегистрировать своего ребенка по адресу съемной квартиры без согласия собственника жилец может, если ребенок еще не достиг четырнадцатилетия, так как местом жительства детей считается место жительства их родителей.

Но это возможно в том случае, если у самого родителя оформлена временная регистрация по данному адресу. Сам жилец имеет право на регистрацию в съемной квартире без заявления от владельца, только если он снимает квартиру на основании заверенного нотариусом документа, где прописана возможность зарегистрировать временно проживающего человека.

Таким образом, если у человека оформлена временная регистрация по адресу съемной квартиры, он имеет возможность оформить регистрацию и своему ребенку на аналогичный срок по тому же адресу.

2. Квартирант имеет право вселить других жильцов

Если договор найма является краткосрочным, то без согласия собственника жилец может вселить в квартиру только собственных детей, которым не исполнилось 18 лет. Чтобы вселить других родственников, необходимо иметь согласие наймодателя.

А вот договор, заключенный на несколько лет, дает возможность гражданину подселять к себе других людей. При этом он может лишь уведомлять владельца – ставить его перед фактом. Собственник имеет право запретить дополнительных жильцов только в том случае, если нарушена норма площади на человека.

3. Жильцы могут не впустить владельца в квартиру, если визит не согласован

Даже если человек проживает в квартире некоторое время, пока действует договор найма, это его законное место жительства. Следовательно, вступает в силу гарантия неприкосновенности жилища, обозначенная в Конституции РФ.

В документе указано, что никто не может проникать в жилое помещение против воли тех, кто в нем проживает на законных основаниях.

Исключение может быть сделано в отдельных случаях, предусмотренных законодательством или постановлением суда.

Из этого следует, что даже владелец квартиры не может приходить в то время, когда он захочет. У жильцов есть право не впускать собственника, если он пришел и предварительно не обговорил время. Зачастую правила посещения квартиры собственником указываются в договоре, чтобы избежать неприятных ситуаций. Если хозяин жилья не соблюдает их, это может быть расценено как правонарушение.

Соседка сдает комнату в коммуналке, я против. Что делать?

Koldunova_Anna/Depositphotos

Отвечает адвокат Максим Никитин:

Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Соседи шумят: ваши права и порядок действий

Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы.

Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом.

Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен.

Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом.

Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

Да и вряд ли это возможно на практике.

Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату.

В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

Сосед устроил в квартире приют для животных: порядок действий

Решайте проблемы с соседями по дому легко!

Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения.

Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении.

Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

На сегодняшний день нет закона, который прямо запрещал бы сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников.

Именно этим и пользуются многие арендодатели, которые на возмущения соседей могут поставить в тупик вопросом: «А где написано, что я обязан уведомлять и спрашивать у вас?» Однако есть нормы законодательства, которые в совокупности могут указать на обязанность согласования.

Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст.

209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст.

246, 247 Гражданского кодекса).

Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

Мои соседи постоянно шумят – что делать?

Должны ли жильцы с временной регистрацией оплачивать коммуналку?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся.

Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно.

Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

Отвечает помощник юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Татьяна Кравцова:

Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц.

В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.