Продажа квартиры: в чём заключается взаимозачёт при продаже

Когда планируете продать старую квартиру и тут же купить новую — это называется альтернативной сделкой. Для этого заранее подбирают квартиру и договариваются с продавцом. Затем составляют двойной договор купли-продажи, где прописывается, что проводится альтернативная сделка. 

Расскажем, как составить договор, какие потребуются документы и на что обратить внимание при покупке недвижимости по такой сделке.

Особенность альтернативной сделки

Встречная или альтернативная сделка означает, что вы продаете свою квартиру и на полученные деньги покупаете новую. Например, продали свою двухкомнатную квартиру и переехали в новую трехкомнатную с доплатой.

Но это простая сделка, в которой участвует три стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец, у которого приобрели трехкомнатную недвижимость. Но есть и сложные альтернативные сделки. Рассмотрим на примере.

 

Пример Семья с совершеннолетним ребенком продает свою трехкомнатную квартиру, т. к. мать и отец разводятся. Они хотят на вырученные деньги купить три однокомнатных квартиры. Получается, им нужно сразу найти три однокомнатные квартиры с тремя разными покупателями и еще одного человека, который купит их трехкомнатную квартиру.

Такие сделки называются сложными. Требуется проверить в несколько раз больше документов, чем при простом заключении договора купли-продажи.

И если одна из сторон откажется от покупки или продажи, придется искать нового человека. Поэтому такие сложные цепочки с несколькими сторонами стараются упрощать.

Например, если негде жить после продажи недвижимости, семья продает квартиру, снимает жилье и подбирает новую недвижимость.

Что сделать для упрощения альтернативной сделки?

Минус проведения альтернативной сделки — не каждый покупатель согласится ждать и согласовывать нюансы с третьей или четвертой стороной. В таком случае упрощайте сделку и переводите ее в прямую.

Например, вы продаете двухкомнатную квартиру и хотите сразу купить и въехать в трехкомнатную. Вы нашли покупателя на свою квартиру и договорились с продавцом, у которого покупаете новую недвижимость.

Продажа квартиры: в чём заключается взаимозачёт при продаже

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

  • Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.
  • Паспортные данные покупателя и продавца.
  • Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.
  • Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.
  • Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.
  • Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Особенности заключения сделки

Продажа квартиры: в чём заключается взаимозачёт при продаже

Что касается сроков, то лучше брать с запасом на 1−2 недели для каждого участника сделки. Но если один из участников сделки так и не подобрал себе новое жилье, сроки лучше увеличить до 30 дней. Помните, на оформление расходов и уплату госпошлины придется потратить 2 тыс. руб. Если сделка проводится с участием нотариуса, придется заплатить 0,5% от суммы, но не более 20 тыс. руб.

Заключение предварительного договора

Когда обсудите все детали, заключайте предварительный договор, пропишите сроки и  передайте продавцу задаток через нотариус. После этого оформляйте сделку. Но если одна из сторон альтернативной сделки вышла из соглашения, задаток возвращается вам. Если сделка сорвалась не по вашей инициативе, а вы оставили задаток, то получите такую же сумму в качестве компенсации.

Именно этим задаток отличается от аванса. Если в соглашении указано, что вы передаете аванс, компенсации за срыв сделки не будет. Когда оформляется альтернативная сделка, в которой принимает участие три и более сторон, прописываются обязанности и ответственность каждой из них. 

Если сомневаетесь, все ли делаете правильно или переживаете по поводу правильности оформления документов, обращайтесь в МБК. Проверим документы и поможет заключить соглашение, в котором будут прописаны ваши права и обязанности.

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом.

Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ.

Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели.

Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи.

Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

  • Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.
  • Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.
  • Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.
  • Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.
  • Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.
  • Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.
  • Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.
  • Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Повышайте финансовую грамотность вместе с МБК, чтобы стать независимым. Подписывайтесь на рассылку статей.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году — нюансы

Ситуация, когда люди одновременно продают и покупают квартиры, встречается часто. В этом случае перед собственниками возникает вопрос: можно ли сразу получить налоговый взаимораcчет при продаже и покупке квартиры в одном году.

Продажа квартиры: в чём заключается взаимозачёт при продаже

Особенности налогового вычета при покупке и продаже квартиры в одном году

Собственник воспользоваться вычетом, чтобы погасить налог при продаже, в случае, когда купил, а затем продал одну и ту же квартиру за те же деньги. Это и есть собственно взаиморасчет, так как здесь действует вычет на сумму затрат.

Если же люди продали, и на эти деньги купили другое жилье, то налог и вычет нужно рассчитывать отдельно с каждой недвижимости. То есть платятся налоги за продажу и применяется вычет за покупку. На это существуют разные пункты налоговой декларации.

Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости

Приобретая новую квартиру, собственник получает право на налоговый вычет. Продав старую, он должен уплачивать налог на доход, за исключением:

  • Совершения альтернативной сделки – т.е. новое жилье равно о стоимости старому.
  • Владение старой квартирой больше 5 лет (в отдельных случаях более 3 лет).

Но если новая квартира была дороже старой, и срок владения старой менее 5 лет, то НК РФ предусмотрел уменьшение налоговой ставки.

Когда можно воспользоваться двумя вычетами

Собственники могут одновременно использовать два вычета согласно пп.1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Нужно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, который был получен при продаже жилья, на сумму вычета при покупке новой квартиры. При этом должны соблюдаться условия:

  • Покупка оформление должно быть в том же году, что и продажа предыдущего жилища.
  • Новое жилье куплено раньше, чем продано старое.
  • Ранее вычет на покупку недвижимости не применялся.
  • Не вычерпан лимит (2 млн руб.).
  • Жилье куплено у чужих людей.

Каждый гражданин РФ имеет право получить неограниченное количество вычетов при покупке жилья, но в общей сумме они не должны превысить 2 млн. рублей за покупку квартиры и еще 1 млн. рублей за процент по ипотеке.

Имущественный вычет при продаже применим даже у тех граждан, кто не работает: пенсионеры, нетрудоустроенные и предприниматели на УСН. Так как они тоже получают доход, реализовав свое жилье.

В каких случаях взаимозачет в платежном периоде не учитывается

На взаиморасчет при продаже и покупке квартиры в одном году могут рассчитывать только работающие граждане РФ, доход которых облагается по ставке в 13%. Но нужно учитывать следующие моменты:

  • Если собственник уже применял налоговый вычет на покупку квартиры, полностью его выбрав, то получить новый он не сможет.
  • Должно быть законное право на вычет: договор купли-продажи или акт-приема-передачи квартиры в новостройке, зарегистрированные в нужном налоговом периоде, а так же налогооблагаемые доходы (13%).
  • Иногда при продаже в расчет берут кадастровую стоимость жилья (214.10 НК РФ) и учитывают понижающий коэффициент – поэтому разница может быть ощутимой.

Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья

Налоговый кодекс разрешает воспользоваться только одним видом вычета для конкретной операции. Первый вычет в 1 млн. рублей полагается продавцу жилья, но вместо него можно уменьшить доход от продажи на стоимость нового жилища. Это выгодно, если разница между стоимостью двух квартир выше 1 млн. руб.

Для доказательства потребуется:

  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка о получении средств, чеки или квитанции.
Читайте также:  Долги бывших собственников: в прошлом месяце купила квартиру. За все коммунальные услуги долги

Покупатель также может применить вычеты из расчета, если новое жилье дороже старого, но не более чем на 2 млн. рублей.

Как рассчитать НДФЛ и что необходимо знать для расчета 

  • Расчет НДФЛ производится на основе кадастровой стоимости жилья. Есть два варианта:
  • Если стоимость в договоре выше, чем кадастровая, то будет учитываться договорная цена.
  • Когда кадастровая оценка выше, чем прописано в ДКП, то от нее берется 70% (понижающий коэффициент).

Когда люди срочно продают недвижимость по заниженной стоимости (покупали гораздо дороже), они имеют право на освобождение от налогов.

Например, купили дом за 1,5 млн., а продали за 1 млн. Применили вычет, налог стал равен нулю.

При расчете нужно следовать правилам: сначала воспользоваться первым вычетом, и если доход все равно остался, то применить второй вычет (для покупателя). При этом первый вычет не должен быть больше чем доход от имущества, а второй – не превышать расходы на покупку или быть больше 2 млн. руб.

Как заявить два имущественных вычета

Пишется одна декларация 3-НДФЛ, которую нужно отнести в ФНС по месту регистрации жилья. Если гражданин желает получить вычет в 1 млн. руб., об этом сообщать не нужно – все расчеты пройдут автоматом. Декларация подается за предыдущий период до 30 апреля. Т.е. если сделки произошли в 2020 году, то документы надо сдать в 2021.

Все равно надо готовить 3-НДФЛ, если расчет налога был нулевым. Следует помнить, что сотрудники ФНС могут отказать в предоставлении сразу двух вычетов, аргументируя тем, что в разных группах не может быть взаиморасчета. Однако согласно НК РФ и Минфину налог на доходы граждан определен между суммой полученных денег и суммой всех вычетов, которые полагаются по закону.

Необходимые документы для одновременного оформления

В налоговое ведомство предоставляются следующие бумаги:

  • Паспорта собственника (собственников, если в сделке участвовали другие лица).
  • Справка 2-НДФЛ за предыдущий год.
  • Два договора КП (на продажу и на покупку).
  • Два акта приема-передачи.
  • Расписки, чеки или квитанции о получении средств.
  • Выписка ЕГРН (при покупке жилья).

Нужно заранее сделать копии всех документов (паспорт – первые 2 страницы). 

Декларация ЗНДФЛ составляется только при продаже жилья.

Сотрудник проверит наличие документации и попросит написать заявление. В том случае, если в сделке есть другие собственники (супруги), они должны написать отказ от получения вычета в пользу кого-то одного. 

Налог с продажи квартиры в 2021 году

Начиная с 2021 года, налог на доход от продажи жилья будет начисляться от кадастровой стоимости. Но от его уплаты в случае продажи только одной квартиры (дома, гаража) будут освобождены инвалиды, участники боевых действий, пенсионеры и другие льготные категории граждан (ст. 407 НК РФ). 

Станет легче получить налоговый вычет при покупке жилья. Новые правила убирают составление 3-НДФЛ – достаточно только заявления в ФНС. Сократился список документов, и срок проверки (до 3 дней с момента подачи заявки). Деньги будут перечисляться в течение 15 дней с момента окончания проверки.

Заключение

Взаиморасчет при покупке и продаже квартиры в один налоговый период осуществляется не всегда: нужно учитывать целый ряд условий. Оптимальным решением будет продажа жилья по истечении 5 лет владения с последующей покупкой нового: тогда собственник не платит налог на доход, но при этом сможет получить вычет на покупку.

Остались вопросы? Пишите в х, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Просмотров 450

Продажа квартиры: в чём заключается взаимозачёт при продаже

Процесс продажи старой квартиры и покупки новой с целью улучшения жилищных условий может растянуться на неопределенный срок. Существенно ускорить его можно через использование схемы взаимозачета.

✅ Что такое взаимозачет при покупке квартиры

Процесс взаимозачета заключается в продаже имеющегося жилья и покупке за вырученные средства новой недвижимости. Вопросы реализации старого имущества обычно берет на себя то же агентство недвижимости (АН), которое помогает с подбором новостройки, или сам застройщик.

Они также заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и берут на себя вопросы юридического сопровождения каждой сделки.

При этом проведение сделок продажи и последующей покупки через одно агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).

Взаимозачет предполагает одновременную реализацию старой недвижимости с покупкой жилья в новостройке. Если в процедуре участвуют объекты только вторичного рынка, она относится к альтернативным сделкам.

К зачету принимается только недвижимость, оформленная на правах собственности. Соответственно для этой цели не подходят муниципальные, неприватизированные объекты, с обременениями и пр. При этом важно трезво оценивать имеющееся жилье, поскольку к нему предъявляются определенные требования. Среди стандартных условий:

  • Принадлежность собственнику от 3-х лет и более (по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов).
  • Отсутствие прописанных лиц или возможность освободить жилплощадь в кратчайшие сроки.
  • Отсутствие обременений или споров с третьими лицами.
  • Отсутствие неузаконенной перепланировки.

Иногда также возможны требования к определенной планировке (к примеру, наличие полноценной кухни), возрасту многоквартирного дома, отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг и пр.

???? Возможные схемы

На рынке недвижимости предлагается несколько способов покупки жилья с зачетом имеющегося имущества:

  1. Классическая схема: продается квартира на вторичном рынке и покупается недвижимость в новостройке. В качестве последних часто предлагаются объекты с незавершенным циклом строительства, соответственно требуется решить вопрос проживания до момента сдачи дома. Если вырученной суммы не хватает, доплата вносится единовременным платежом или оформляется рассрочка. В некоторых случаях можно обойтись без доплаты (например, при покупке на начальных этапах строительства, когда предлагается минимально низкая цена 1 м²).
  2. Без «вторички». В схеме участвует только первичная недвижимость. Причинами могут быть необходимость расширения жилплощади, смены района проживания или желание получить прибыль. С переходом на новые стадии строительства увеличивается цена за 1 м², поэтому продажа жилья в построенном доме (приобретенного ранее, например, на стадии котлована) и инвестирование в новые проекты может приносить неплохой доход.
  3. С привлечением ипотеки: продается свое жилье, а новое приобретается не только за счет выручки, но и с добавлением ипотечного кредита. Среди недостатков схемы: ограничение по выбору (кредит можно получить только по аккредитованным банками новостройкам) и необходимость для покупателя соответствовать определенным критериям, чтобы банк одобрил предоставление кредита.

???? Отличие взаимозачета от обмена

Оба термина не являются юридическими, поэтому судить об их отличиях можно, исходя из случаев их употребления по отношению к сделкам с недвижимостью. Разница заключается в следующем:

КритерийВзаимозачетОбмен
Стороны сделки Физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (продавец в лице застройщика или АН) Физические лица
Объект Продаваться может жилье на вторичном или первичном рынке, покупается – в новостройке Участвуют только объекты вторичного рынка
Денежный вопрос В большинстве случаев требуется определенная доплата за новый объект (в виде единовременного платежа или рассрочки) Объекты имеют равнозначную стоимость, поэтому денежные суммы фигурируют только в договоре

Схему взаимозачета также следует отличать от сделок trade-in. Последний вариант (по аналогии с автомобильным рынком) предполагает срочный выкуп квартиры у владельца (как правило, с существенной скидкой по сравнению со среднерыночными ценами) самим агентством и сразу получение в собственность новой жилплощади. Клиенту остается только доплатить разницу.

✅ Взаимозачет квартиры на новостройку

Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:

  • является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
  • планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
  • присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
  • имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).

???? Порядок действий

Реализация зачетной схемы включает следующие этапы:

  • Выбор квартиры в новостройке, соответствующей желаемым параметрам. Обращаться лучше в крупные агентства недвижимости, которые сотрудничают с разными застройщиками и, соответственно, готовы предложить для покупки множество объектов с разными характеристиками.
  • Оценка имеющегося жилья и выставление его на продажу. Процедуру проводят специалисты АН (застройщика), они же используют все доступные рекламные каналы для скорейшей реализации недвижимости. Иногда для ускорения реализации предлагается немного снизить цену объекта (до 5%).
  • Бронирование квартиры в новостройке с фиксацией ее стоимости на определенный период (от 1 до 3 месяцев). Для этого вносится установленная сумма аванса и подписывается договор бронирования. Иногда предлагается увеличение срока вплоть до 12 месяцев, но в таких случаях исключается возможность зафиксировать стоимость объекта.
  • Продажа имеющегося жилья в течение срока бронирования. Как только находится покупатель, подписывается договор купли-продажи (ДКП) и оформляется переход права собственности.
  • Приобретение нового жилья. Вырученные от реализации деньги поступают напрямую застройщику в счет взноса за новостройку. В зависимости от стадии готовности многоквартирного дома заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или ДКП. После сдачи дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи и оформляется право собственности в Росреестре с уплатой госпошлины 2000 руб.

???? Необходимые документы

Среди требований к жилплощади, предлагаемой к зачету, – принадлежность покупателю на правах собственности и «юридическая чистота» объекта. Соответственно собственнику нужно подготовить пакет подтверждающих эти факты документов. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает актуальность права собственности на объект и отсутствие обременений.
  • Документ-основание приобретения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  • Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие прописанных лиц.
  • Техническая документация (техпаспорт, поэтажный план БТИ, экспликация). Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенной планировки.
  • Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешительные документы. По обстоятельствам может понадобиться разрешение от супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака, или от органов опеки на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника.
Читайте также:  Как взыскать алименты с гражданина Украины?

Всего в схеме обычно подписывается 4 договора:

  1. Бронирования новой квартиры.
  2. Посреднических услуг на продажу вторичной недвижимости.
  3. ДКП вторичного жилья.
  4. ДКП или ДДУ для жилья в новостройке.

✅ Риски участия во взаимозачете

Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:

  1. Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.

    При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально.

  2. Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
  3. Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
  4. Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.

Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.

✅ Особенности налогообложения

Использование схемы взаимозачета не отменяет необходимости уплаты налогов (за исключением установленных законом случаев) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.

???? Налог при продаже

Деньги от продажи недвижимости приравниваются к доходу, с которого должен быть уплачен НДФЛ по ставке 13%. Освобождение от его уплаты возможно при:

  • Достижении минимального срока владения: 3 года при получении по результатам безвозмездных сделок (дарения, наследования) или 5 лет – иными способами (в том числе посредством купли-продажи). Для недвижимости, приобретенной до 2016 г., минимальный срок равен трем годам.
  • Стоимости менее 1 млн. руб.
  • Отсутствии дохода от сделки: когда цена продажи соответствует цене приобретения ранее (при наличии подтверждающих документов).

Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ, но для расчетов вправе уменьшить свой доход (согласно ДКП) на сумму стандартного налогового вычета 1 млн. руб. или расходов, связанных с покупкой жилья ранее и подтвержденных документально.

Стоимость квартиры, указанная в договоре, должна составлять минимум 70% ее кадастровой стоимости. Иначе для расчетов следует использовать именно последний показатель.

???? Налоговый вычет при покупке

При приобретении недвижимости государство дает возможность использовать имущественный вычет – компенсацию по ставке 13% от понесенных расходов, не превышающих 2 млн. руб.

Таким образом, максимально допустимая к возврату сумма составляет 260 000 руб. (2 млн.*0,13).

Право на ее получение имеют граждане РФ, получающие официальную заработную плату, с которой в бюджет отчисляется НДФЛ или другие виды дохода, облагаемого по ставке 13%.

???? Принцип взаимозачета

Вместо необходимости дважды обращаться в налоговую службу сначала за перечислением НДФЛ, потом – за его возвратом, разрешается совместить обе процедуры и применить два вычета одновременно (согласно Письма Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. № 03-04-05/9-115)

  1. Для продавца: «стандартный» вычет или в размере расходов.
  2. Для покупателя: 13% от расходов на покупку, но с суммы не более 2 млн. руб.

Наглядно понять, как это работает на практике, помогут примеры:

Пример 1. Гр. Алексеев продал в феврале 2019 г. квартиру за 3,5 млн. руб. (была получена по наследству в 2017 г.) и в августе 2019 г. купил новую за 4,5 млн. руб. Расчет налогооблагаемой базы: 3,5 млн.-1 млн. (1-й вычет)-2 млн. (2-й вычет) = 500 000 руб. Соответственно в бюджет нужно будет уплатить 65 000 руб. (500 000*13%).

Пример 2. Гр. Иванов продал квартиру за 3 млн. руб. (ее покупка за 2 млн. руб. в 2018 г. подтверждена договором купли-продажи) купил вторую за 3,5 млн. руб.

Расчет налогооблагаемой базы: 3 000 000- 2 000 000 (1-й вычет по расходам)-2 000 000 (2-й вычет) = — 1 000 000. Отрицательное значение означает, что уплачивать налог не нужно.

К тому же, возникает право на возврат 13% НДФЛ с оставшегося 1 млн. руб. в будущих периодах, то есть на 130 000 руб.

Указанная выше схема взаимозачета налога действует при выполнении следующих условий:

  • Гражданин, являющийся одновременно продавцом и покупателем, имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.
  • Продажа и последующая покупка совершены в рамках одного налогового периода (1 января-31 декабря текущего года). В остальных случаях налогоплательщик обязан сначала оплатить налог с продажи недвижимости, а затем – обращаться за возмещением НДФЛ (при наличии такого права).
  • Гражданин ранее не заявлял о получении налогового вычета или использовал его не в полном объеме.

При покупке недвижимости в новостройке по ДДУ акт приема-передачи (один из обязательных документов для возврата 13% НДФЛ) выдается владельцу после сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно велика вероятность, что дата покупки квартиры и оформления акта приема-передачи придется на разные налоговые периоды, что исключает возможность взаимозачета налога.

Поскольку сделки проходят в один год, для отчетности перед налоговой службой можно использовать одну декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее следует подавать в обязательном порядке, даже если по итогу зачета налогоплательщик фактически не будет вносить никаких платежей.

Отчет подается по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за совершением сделки. Например, при использовании зачетной схемы в 2019 году, декларация подается до 30 апреля 2020 года.

Дополнительно предоставляется пакет документов, подтверждающих продажу одного объекта и покупку другого.

Для улучшения жилищных условий по схеме взаимозачета нужно учесть ряд нюансов.

Какие вопросы задать застройщику или агентству при обсуждении условий сделки? На какие пункты обратить внимание при заключении договора? Какие документы подготовить? На бесплатной консультации юристы нашего сайта помогут разобраться с «подводными камнями» подобных сделок. При необходимости они помогут согласовать все условия, оформить необходимые документы или представлять интересы клиента в сделке.

Когда налог можно не платить? Все про взаимозачет при покупке и продажи квартиры

В большинстве случаев, продажа квартиры сопровождается приобретением нового жилья (большего по площади, выгодным расположением от социально-значимых объектов и прочим причинам), таким образом происходит улучшение жилищных условий.

Всем известно, что продажа жилплощади облагается государственным налогом (НДФЛ), размер которого – 13% от общей ее стоимости. Учитывая факт, что квартиры в нашей стране стоят недешево, уплаченный налог составляет довольно крупную сумму. Но каким образом обойти данный налог или хотя бы снизить его сумму?

Этим вопросом задаются многие граждане, продающие свою квартиру. В данной статье мы подробно расскажем, как снизить сумму уплаченного налога или полностью вернуть его сумму.

Нужно ли платить?

Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.

Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:

  1. Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации. В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
  2. Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.

Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).

Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Когда можно получить НВ?

Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:

  • Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
  • Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
  • Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
  • Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).

Внимание! Возврат 13% от приобретенной квартиры, если была произведена продажа и приобретение недвижимости, возможен даже для лиц, которые не уплачивают НДФЛ. Сюда относятся граждане, которые работают неофициально, безработные, ИП с УСН, пенсионеры и т.д.

В каком случае он не положен?

По закону невозможно получить НВ, если квартира приобретается у родственников первой линии (супруг(а), дети или родители (усыновители, опекуны)).

Также сложности возникают, если покупаемая квартира находится в процессе строительства (по договору долевого участия). В этом случае акт передачи жилья в собственность покупателя будет передан новому владельцу только после сдачи дома в эксплуатацию. Передаточный акт является одним из основных документов, которые необходимы для возврата 13% от стоимости жилья при приобретении.

Читайте также:  Выплаты уволенным сотрудникам ОВД

Расчет уплаты налога для продавца

  • Рассчитать налог, который нужно уплатить продавцу, при реализации жилья, можно следующим образом:
  • сумма от продажи недвижимости – вычет, положенный продавцу (от фактических затрат или равный 1 миллиону рублей) – уменьшение покупателю (до 2 миллионов рублей).
  • Полученная сумма облагается НДФЛ в сумме 13% (если значение больше нуля) и перечисляется в государственный бюджет.

Важно! В случае если сумма равна нулю или имеет отрицательное значение, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  1. Квартира была продана за 5 300 000 рублей, а новая приобретена за 7 200 000 р. Учитываем первое уменьшение в 1 миллион рублей, получаем следующее:5.3 млн. р. – 1 млн. р. = 4.3 млн. р.

    Далее уменьшаем полученную сумму на 2 миллиона рублей (оставшиеся 5.2 млн. р., которые получены с покупки, не учитываются). Получаем следующее:

    4 300 000 – 2 000 000 = 2 300 000 рублей, умножаем на 13% = 299 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить при одновременной покупке и продажи квартиры в одном году.

  2. Жилплощадь была продана за 4 000 000 рублей, а новая приобретена за 1 900 000 рублей. Здесь можно применить все варианты снижения уплачиваемого налога. Получаем следующее:4 млн. р. – 1 млн. р. – 1.9 млн. р. = 1 100 000 рублей, которые умножаем на 13 % = 143 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить гражданину.

    В данной ситуации учитываются расходы на приобретение нового жилья в полном объеме, так как ее стоимость менее установленного лимита (2 млн. р.). Неиспользованные 100 тысяч рублей, налогоплательщик может учесть в качестве возврата в следующем налоговом периоде.

  3. Квартира была продана за 800 000 рублей, а новая приобретена за 3 100 000 р. НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так как стоимость жилья менее 1 млн. рублей. А налоговый вычет, гражданин может получить в полном объеме, то есть – 260 тысяч р. (от 2 000 000 р.).

Возврат

В данном случае у покупателя имеется два варианта:

  1. Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
  2. Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  • Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
    Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
  • Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
  • Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.

Оформление декларации 3-НДФЛ

При заполнении декларации по форме 3-НДФЛ у налогоплательщика не должно возникнуть затруднений, так как в данном документе существует два раздела:

  1. для налоговых вычетов;
  2. для доходов, которые облагаются 13 % налогом.

Отдельно указываются и социальные вычеты, но они не переносятся на следующие налоговые периоды, а учитываются только в текущем году.

Документально подтверждать заявление о снижении величины на 1 млн. р. при продаже не нужно. В противном случае предъявляются документация, подтверждающая факт приобретения и оплаты жилплощади.

Споры с органами ФНС по двойным вычетам

Несмотря на то, что в Налоговом кодексе РФ четко прописаны положения, дающие право гражданам получить несколько вычетов, а также многочисленные письма Министерства финансов РФ, касающиеся данного вопроса, иногда возникают случаи отказа работников налоговых органов в предоставлении такого права. Аргументируют они такой отказ по разным причинам, например, что невозможен взаимозачет различных групп налогов.

На самом деле при одновременной реализации и приобретении квартиры гражданин РФ вправе уменьшить налог не только на 1 млн. р., но и на положенные ему, как покупателю недвижимости 260 тысяч р., а также другие группы вычетов (обучение, лечение и т.д.).

Внимание! При получении отказа ФНС на получение одновременного вычета при продаже и приобретении квартиры в одном году налогоплательщик вправе обжаловать данное решение, написав соответствующее заявление на имя начальника ФНС или подать иск в суд.

Работники налоговой инспекции правы только в одном случае, например, если продажа квартиры произошла в 2015 года, а покупка – в 2016 году. В этом случае право на получение НВ у гражданина возникает только с 2016 года, в то время как подать декларацию о доходах он должен был в 2016 году.

Особенности процедуры

  1. После приобретения и продажи квартиры в одном году у вас получился нулевой налог, то декларацию по форме 3-НДФЛ подавать нужно все равно.

    В противном случае на налогоплательщика налагается штраф в размере 1 тысячи рублей (на 2018 год).

  2. Социальные вычеты, которые учитываются при взаимозачете, можно использовать только в том году, в котором на них возникло право. На следующий год, такие вычеты не распространяются.

Заключение

Взаимозачет при продаже и приобретении жилья в течение одного года – это очень выгодно, так как он помогает снизить или вообще аннулировать уплачиваемый налог с продажи квартиры.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

vadim70 ovthinnikov/Fotolia

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Налоговый период начинается с 1 января и завершается 31 декабря. Соответственно, нужно обе сделки успеть заключить именно в это время, то есть продать квартиру и купить новую. Кроме того, необходимо понимать, какова кадастровая стоимость квартиры. Как раньше, уже не получится. Раньше можно было при сделке указать в договоре сумму в 1 млн, и она налогом не облагалась.

Сейчас уже необходимо указывать в договоре купли-продажи не менее 70% от кадастровой стоимости. Соответственно, если кадастровая стоимость квартиры 10 млн, то в договоре должна значиться сумма в 7 млн. Из них 1 млн не облагается налогом, а вот с 6 млн придется заплатить 13%.

Если человек успевает купить в налоговом периоде альтернативное жилье, то тут еще минус 2 млн, по которым он сможет сделать взаимозачет. То есть они не будут облагаться налогом. 6 миллионов – 2 миллиона = 4 млн, с которых придется все равно платить налог. Чтобы было понятно: с продажи не облагается налогом 1 млн, с покупки – 2 млн.

Вернее эти два миллиона облагаются, но человеку также положен возвратный налог. Соответственно, можно сделать взаимозачет: не получать возвратный налог, но и не платить 13% с 2 млн.

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи).

Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей.

Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Мне подарили квартиру. Плачу ли я налог, если продам ее?

Облагается ли налогом дарение, если срок владения меньше года?

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму.

Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *