Любая сделка купли-продажи совместно нажитого имущества требует согласия со стороны второго собственника. Если данный факт будет игнорироваться любой из сторон сделки, то последствия станут весьма печальными для каждого из участника процесса.
Совместным является имущество, которое приобреталось супругами в период брачного союза. При этом совсем не обязательно, что вторая половина вкладывалась в покупку равносильно.
Права владения имуществом распределяются между супругами равноправно, то есть 50 на 50.
Именно поэтому в случае, когда кто-то из собственников решит продать или подарить собственность, придется получать согласие от второй стороны.
Какое имущество может продаваться без согласия супруга
Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34.
СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.
35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:
- имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
- связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
- брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
- одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.
При этом даже если супруги уже разведены, но собственность приобреталась ими во время брака, право владения половиной имущества за обеими супругами сохраняются. Следовательно согласие в таких ситуациях также необходимо.
Продажа имущества без согласия супруга возможно только в тех случаях, когда это не нарушает законодательства РФ. В ст. 253 ГК РФ сказано, что участники совместной собственности должны получать согласие на распоряжение имуществом.
Если при оформлении сделки купли-продажи или дарения данное правило не учитывалось, то такая сделка будет считаться незаконной и может быть оспорена в судебном порядке в течение года.
При обращении одной из сторон, без чьего согласия продали собственность, в суд сделку аннулируют 100%.
При этом продавец должен будет вернуть все полученные материальные средства, а также компенсировать убытки покупателю.
Как получить согласие бывшего супруга на продажу совместно нажитого имущества
Согласно законодательству РФ согласие на продажу совместно нажитого имущества должно оформляться у нотариуса. Заявлять о согласии, а следовательно и заниматься оформлением и получением документа, должен не продающий супруг, а вторая половина. Для нотариуса придется подготовить следующие документы:
- Паспорт.
- Документ, устанавливающий право собственности на недвижимый объект.
- Свидетельство о заключении/расторжении брака.
Согласие составляется на бланке соответствующего образца, заверяется подписью и печатью нотариуса.
Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:
- Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
- Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
- Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.
Продажа недвижимости без согласия супруга является нарушением закона и требует привлечения судебных органов для решения данного вопроса. Чтобы составить исковые заявления и грамотно выстроить обвинение-защиту в суде гражданин либо сам должен иметь хорошие знания действующего законодательства и норм, либо обращаться за помощью к профессиональным юристам.
Обратившись за юридической помощью человек лишает себя ошибочных действий и экономит нервы и время. Профессионалы сами подготовят все необходимые бумаги и могут представлять интересы своего клиента в ходе судебных заседаний.
Также помощь юристов потребуется и тому, кто хочет продать собственность без согласия второй половины. Специалисты расскажут возможно ли это, помогут правильно подготовить все бумаги.
С уважением к Вам и вашему бизнесу,
юридическая компания «Деловой подход»
Согласие супруга на продажу недвижимости — когда нужно оформлять
Справка о согласии супруга на продажу имущества не является обязательным документом при оформлении сделки. Росреестр зарегистрирует сделку и подтвердит переход права собственности и без нее. Однако для покупателя она может быть необходима, чтобы спокойно пользоваться купленным жильем. Разберемся, когда потребуется согласие, как его правильно составить, можно ли обойтись без него.
- Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
- В каких случаях согласие не требуется
- Согласие при приобретении в ипотеку
- Как оформить согласие супруга или супруги
- Что потребуется
- Пошаговый алгоритм действий
- Сколько это стоит
- Возможные проблемы и нюансы
- Риски сделки без согласия
- Примеры из жизни и разбор конкретных случаев
- FAQ
- Вместо вывода
Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:
- Квартира была куплена в браке.
- Совместно приватизирована.
- Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.
Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.
В каких случаях согласие не требуется
Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:
- Объект приобретен до брака и не производилась его капитальная реконструкция.
- Если документом-основанием передачи собственности является договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
- Если супруг отказался от приватизации.
- Если в брачном договоре указано, что имеющая собственность не подлежит делению при разводе.
Согласие при приобретении в ипотеку
При ипотеке супруги составляют согласие на приобретение имущества. Если на покупку квартиры оформляется кредит, согласие супруга находится в перечне обязательных документов для банка. Это установлено законодательно.
При получении ипотечного кредита ответственность за исполнение принятых обязательств по обслуживанию долга несут оба супруга. Не имеет значения, если в процессе погашения задолженности супруги развелись.
Как оформить согласие супруга или супруги
Строгих бланков документа нет. Но он должен содержать следующие основные пункты:
- Ф.И.О. соглашающегося на сделку.
- Характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
- Адрес объекта недвижимости.
- Выражение согласия.
- Срок действия.
- Подпись и дата.
Образец можно посмотреть в интернет.
Что потребуется
Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т. к. сделки по передачи имущества должны быть заверены нотариально.
Нужно собрать пакет документов:
- Паспорт соглашающегося.
- Брачный договор (при наличии).
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.
Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале.
Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку дополнительно нужен кредитный договор и договор залога имущества.
Пошаговый алгоритм действий
Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, сделайте следующее:
- Обратитесь в нотариальную контору.
- Оплатите госпошлину.
- Документ будет подготовлен специалистами нотариальной конторы.
- Проверьте документ и поставьте подпись.;
- После заверения нотариусом справка передается супругу.
Сколько это стоит
Заплатить потребуется только госпошлину.
Ее величина составляет в зависимости от конкретного нотариуса 1500–2500 рублей.
Возможные проблемы и нюансы
Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.
Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.
Риски сделки без согласия
Супруг, который не дал согласие на сделку, имеет право ее расторгнуть через суд. Если суд примет его сторону, договору купли/продажи будет аннулирован и квартира вернется в собственность прежних владельцев.
Чтобы получить свои деньги покупателю потребуется подавать в суд на продавца.
Примеры из жизни и разбор конкретных случаев
В качестве примеров:
- Супруги оформили развод, но имущество не разделили. Супруга осталась проживать в совместной квартире и решила ее продать. При оформлении сделки согласие бывшего супруга никто не спросил. Через несколько месяцев супруг узнал о том, что квартира продана без его согласия и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении договора и передачи недвижимости бывшим владельцам. Решение было отменено после выплаты супругой бывшему мужу компенсации за квартиру.
- Супруги зарегистрировали брак в 2019 году. В 2020 году у супруги умирает родственник и оставляет ей в наследство квартиру. Она принимает решение ее продать. Здесь согласие супруга оформлять не потребуется.
FAQ
Как проверить, что квартира куплена с оформлением согласия супруга?
Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Если документа нет, в нее будет внесена запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.
- В какой срок можно оспорить сделку?
- В течение 1 года с момента, когда супруг узнал о сделке без его согласия.
- Сколько действует согласие супруга?
Точный срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не регламентируется. Обычно его составляют к договору купли-продажи.
Вместо вывода
- При покупке недвижимости на вторичном рынке обязательно проверяйте, есть ли согласие супруга продавца на сделку.
- Если квартира не находится в совместной собственности, согласие оформлять не нужно.
- Для регистрации сделки в Росреестре согласие не требуется.
- При ипотеке оформляется согласие супруга на покупку недвижимости.
- Если продать квартиру в совместной собственности, без получения согласия от второй половины, она имеет право подать в суд и расторгнуть сделку.
- Согласие оформляется нотариально.
Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
28.01.19
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.
Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.
Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.
Разберемся во всех нюансах подобных дел.
Корни проблемы
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
Требования к содержанию согласия супруга
Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.
В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.
Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.
Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.
35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).
Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”.
В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.
Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга
Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).
Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.
Есть три нормы, о применении которых можно говорить:
- Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:
“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.
- Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:
“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.
- Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:
“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.
Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.
Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.
Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?
В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.
Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).
Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.
С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?
Есть два варианта толкования:
- Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.
Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.
- Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.
В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.
Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.
253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.
2017 N 16-КГ17-4).
Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов
Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.
Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.
Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.
На этом нередко строятся мошеннические схемы.
Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е.
сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И.
убытков, но будет ли оно исполнено?
Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.
Способа полностью исключить такие риски не существует.
Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.
Можно ли продать квартиру, купленную в браке, после развода без согласия супруга
Какие бы ни были причины расторжения брака, существует заблуждение, что продажа квартиры после развода через несколько лет не требует разрешения от некогда бывшего супруга. Но законодательство говорит о другом. Более того, опрометчиво совершенная сделка влечет за собой длительные судебные тяжбы.
Итогом становятся признание договора купли-продажи недействительным или солидная денежная компенсация. Все зависит от того, как настроены стороны конфликта в плане преодоления разногласий.
Предлагаемый материал ставит перед собой целью подкрепить позицию одного из супругов в споре, знаниями действующих правовых норм, и представлением о часто возникающих жизненных ситуациях. Наверняка хорошей помощью станут и заключительные рекомендации.
Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры после развода
Мужчина и женщина, состоявшие в официальном браке, вправе развестись, оставив, в силу разных причин, решение вопросов с нажитыми активами на потом. Недвижимость, как и другое имущество, продолжает оставаться общим, пока бывшие муж и жена его не поделят.
Как следствие, отчуждение совместно нажитого имущества после развода происходит в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса (СК РФ). Она, в частности, подразумевает получение нотариального разрешения от бывшего супруга на сделку.
Исключение предусмотрено для ситуаций, при которых квартира была приобретена в браке за средства, накопленные до создания семьи или же полученные в качестве подарка, тогда согласие супруга на продажу не нужно.
Собственность рассматривается как личная и распоряжение ею не нуждается в согласовании. Аналогично дело обстоит с доставшимся по наследству жильем.
Статус общей собственности сохраняется после развода неограниченное время. К примеру, если семья имущество не делила, но через 20 лет бывшие муж или жена решили продать недвижимость, получения согласия все равно не избежать.
Поэтому по многим соображением с разделом совместно нажитого имущества лучше не затягивать. Иначе в будущем появятся дополнительные проблемы.
Спасти положение способны брачный контракт или соглашение о разделе. Для них СК РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма.
В какой форме должно быть согласие
Когда речь идет о недвижимости, переход прав на нее подлежит государственной регистрации. А раз так, то применению подлежит п. 3 ст. 35 СК РФ. В нем указано, что одобрение от другого супруга подлежит удостоверению у нотариуса.
Такое волеизъявление помимо прочих реквизитов должно содержать подробное описание отчуждаемых квартиры, дома с указанием адреса, площади, кадастрового номера.
В судебной практике есть случаи, когда указывался только последний реквизит, что вводило в заблуждение второго супруга и он ставил под сомнение подписанный договор.
Как правило, нотариусы имеют в своем распоряжении типовые формы документов. В них останется вписать только нужные данные.
Некоторые действия в силу ст. 37 Основ законодательства РФ о нотариате уполномочены совершать служащие органов муниципального самоуправления. Но одобрение от бывшего супруга в приведенный список не входит.
Тем не менее, на практике допускается получить разрешение бывшего супруга на продажу недвижимости иным законным способом.
В ситуации, если бывший муж или жена находится на длительном лечении, в местах лишения свободы, заверка документов возлагается на руководителя администрации соответствующего учреждения.
Последствия продажи квартиры без одобрения бывшего супруга
Вся та же статья 35 СК РФ указывает на признание сделки недействительной через суд. Но есть одно важное условие – покупатель недвижимости изначально должен был предполагать или знать о том, что согласия не было. Этот факт обязан доказать именно автор иска.
Для его подачи предусмотрена исковая давность продолжительностью в 1 год. Она исчисляется с того момента, когда другому супругу стало известно о заключенном договоре.
При удовлетворении требований квартира возвращается к продавцу, а деньги с ответчика взыскиваются в пользу покупателя, и не факт, что он получить их сразу. На основе судебного решения аннулируется и запись в ЕГРН о переходе права собственности. Далее в суд предъявляется иск на раздел имущества супругов.
Когда имела место продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга после развода, существует и второй вариант, прописанный в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 15 от 05.11.1998 г.
В соответствии с ним истец вправе потребовать половину суммы, вырученной от отчуждения жилья с бывшего супруга. Здесь уже исковая давность при разделе составит стандартные 3 года. Госпошлина будет исчисляться в процентах от выдвинутых требований.
При взыскании компенсации суды учитывают действительную стоимость имущества – рыночную, а не указанную в договоре. Для этого нужно провести оценку. Ведь цена нередко занижается из корыстных побуждений.
Как поступить с долей в квартире
Зачастую жилое помещение оформлено на прежних супругов в определенных долях. Это происходит в результате приватизации, в которой участвовало 2 и более человек. Возникает общедолевая собственность и по другим основаниям.
Гражданский кодекс РФ накладывает некоторые ограничения на распоряжение владельцем принадлежащей ему частью. Согласно ст. 250 другие сособственники имеют преимущественное право на приобретение доли на случай ее продажи.
Существует и соответствующий механизм. На первом этапе при продаже доли в приватизированной квартире продавец извещает о своем намерении иных совладельцев.
Когда разговор идет о недвижимости, им отведен месяц для оформления сделки или предоставления отказа, заверенного нотариально. По истечении указанного времени хозяин доли обладает полным правом распорядиться ею по своему усмотрению.
В соответствии с действующими правилами, договор, по которому продается доля, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Возможна и ситуация, при которой продавец проигнорировал преимущественное право других лиц на приобретение его доли в квартире. Тогда у них существует возможность получить статус покупателя через суд. На обращение с иском о переводе прав покупателя отводится 3 месяца ( п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Продажа совместно нажитого имущества после развода в вопросах и ответах
К юристам в сфере семейного права вопросы о распоряжении общей собственностью поступают регулярно. Далеко не все супруги досконально знакомы с тонкостями нынешнего законодательства.
В результате совершенные поспешные действия с нажитым имуществом оборачиваются далеко идущими последствиями. Судебные разбирательства отнимают не один месяц с затратами на адвокатов, экспертов. Личностные конфликты также никто не отменял.
Из сказанного следует, что перед принятием решения имеется необходимость проконсультироваться со специалистами. Некоторые разъяснения от них приведены ниже.
Чем грозит покупка квартиры, если продавец не предоставил согласие бывшего супруга
Несколько месяцев назад приобрел трехкомнатную квартиру в подходящем районе и по привлекательной цене. Однако бывшая жена продавца подала иск о признании договора недействительным, поскольку он подписан без ее согласия. Как лучше всего поступить?
Вячеслав, г. Москва.
Прежде всего, необходимо в возражениях написать о том, что об отсутствии одобрения не было известно и просить признать себя добросовестным приобретателем. Тогда повышается вероятность того, что иск удовлетворен не будет.
Но не следует сбрасывать со счетов и другой сценарий. По нему квартира возвращается продавцу назад. Он, в свою очередь, обязан вернуть полученные деньги.
Что делать, если бывшая жена продала квартиру в общей собственности
Развелись с супругой уже год назад, но имущество не делили. Сейчас узнал, что она без моего согласия продала квартиру, приобретенную в браке. Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в такой ситуации, если бывшая жена не идет на контакт?
Антон, г. Балашиха.
На выбор имеется два варианта. Первый заключается в признании договора купли-продажи недействительным. На подачу иска отводится год с момента появления информации о сделке.
Когда же вопрос с жильем остро не стоит, у бывшего супруга есть право требовать половину вырученной суммы. Правда, такой путь предполагает уплату госпошлины в большем размере.
Развелась с мужем 4 года назад, при продаже дома нужно его согласие
Почти пять лет не состою в браке с бывшим супругом. В период отношений построили дом в деревне, который планирую в скором будущем продать. Подскажите, требуется ли получение одобрения. Заранее спасибо!
Екатерина, г. Люберцы.
Вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента разрыва семьи, собственность (дом) продолжает оставаться общей. Соответственно, требуется согласие от бывшего супруга на совершение сделки, причем нотариальное.
Если его получить нет возможности, подается иск о разделе имущества. Сроки давности нарушены не будут. После вступления решения в силу продать можно будет только половину дома. Вторая же его часть сохранится за бывшим спутником жизни.
Как продать квартиру, если бывший супруг осужден и в разводе
Подскажите, как поступить в следующей ситуации. Муж за тяжкое преступление осужден к лишению свободы на 10 лет. Развод с ним оформлен через ЗАГС. В браке купили однокомнатную квартиру, которую планирую продать. Как лучше поступить?
Рекомендуем! Иск о разделе ипотечной квартиры при разводе образец
Любовь, г. Внуково.
Выходов из сложившейся ситуации существует несколько. Но забегая наперед, стоит сказать, что просто так продать жилье не получится. Самый простой сценарий – получить согласие от мужа, удостоверенное руководством исправительного учреждения. Правда, половину вырученных от продажи денег придется отдать супругу.
Когда же этот способ не подходит, ничего не остается делать, как подавать иск в суд на раздел жилого помещения. Факт лишения свободы бывшей второй половины не будет помехой в распределении собственности.
Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире без согласия бывшего мужа
Столкнулся с такой жизненной проблемой. Во время существования брака приватизировали с супругой квартиру поровну. Сейчас она хочет продать свою часть. Интересует, какие права имеются у меня?
Петр, г. Москва.
В этом случае действуют нормы не Семейного, а Гражданского кодекса. Основной является статья 250. Она говорит о том, что другой субъект общедолевой собственности обладает преимущественным правом на приобретение доли в имуществе.
Механизм в основных чертах выглядит так. Продавец делает официальное письменное предложение другим совладельцам. В свою очередь они в течение месяца совершают покупку или оформляют отказ у нотариуса от своего права.
Если использован материнский капитал, нужно ли согласие бывшего мужа
Развелись не так давно с супругом. Из нажитого имущества осталась квартира с материнским капиталом, оформленным при рождении второго ребенка. Сейчас обстоятельства заставили продать жилье. Как все сделать в рамках закона?
Валентина, г. Красногорск, Московская область.
Начать следует с того, что приобретенная по материнскому капиталу недвижимость не относится ни к общей, ни к личной собственности супругов. Квартира распределяется в долевом соотношении между родителями и детьми. Соответственно, ст. 35 СК РФ здесь не применяется.
Вместе с тем, объектом продажи будет не все жилое помещение, а отдельная доля в нем. Далее вступают в силу правила уже описанной выше ст. 250 ГК РФ.
Заключительные рекомендации
Продажа имущества после развода таит в себе набор рисков. С целью их предотвращения сделка нуждается в тщательной проработке. Проще всего заключить с бывшем мужем (женой) договор о разделе имущества, перерегистрировать права на свою часть и затем уже свободно вступать во взаимоотношения с покупателем.
Однако на деле не всегда реализуется описанный алгоритм. Тогда придется действовать иным путем. И здесь помогут следующие рекомендации.
Список советов:
- Если обстоятельства сложились так, что продажа необходима срочно, с разделом имущества затягивать не стоит.
- При оформлении согласия от бывшего члена семьи, в нем подробно описывается отчуждаемое имущество.
- В самом договоре купли-продажи квартиры, ссылка на одобрение делается отдельным пунктом.
- В некоторых случаях на стороне продавца вправе выступить оба супруга – каждый по своей доли.
- Не принесет вреда и предварительная консультация от юриста.
Вывод из всего сказанного один – перед продажей квартиры после развода, лучше поделить ее по договоренности или через суд. Второй путь, естественно, займет больше времени.
Олег Владимирович Росляков. Источник: sud-isk.ru.
Согласие супруга на продажу квартиры
Согласие супруга на продажу квартиры — это документ, которым один из супругов подтверждает, что согласен с продажей вторым супругом их совместного имущества. Если его не получить, другой супруг, чье мнение не было учтено, вправе оспорить сделку купли-продажи в суде.
Что такое общая собственность
Заключение брака порождает между людьми особую юридическую связь.
Все имущество, движимое и недвижимое, приобретенное в период зарегистрированного брака, является совместным для обоих супругов. При этом неважно, на кого оно записано и кто его фактически покупал.
Это означает, что вещь принадлежит одновременно обоим супругам без выделения долей, то есть целиком, муж и жена обладают равными правами на эту вещь, и каждый вправе ею полноценно распоряжаться.
Отметим, что супруги вправе заключить брачный контракт и установить в нем иной режим владения приобретенным во время брака имуществом или имущественными правами. Либо в любой момент они вправе разделить собственность через заключение соглашения о разделе имущества.
Однако закон не требует такого разделения в обязательном порядке, это дело добровольное. В то же время нередко юристы по семейным делам и вопросам недвижимости рекомендуют заключать такие контракты: это облегчает не только распоряжение вещами, но и бракоразводные процессы.
По умолчанию все объекты, приобретенные парой в период брака, — общие. Важно помнить, что совместно нажитыми не считаются объекты, которые муж и жена получили в дар или по наследству. Также не признаются таковыми личные предметы и все, что куплено до женитьбы или замужества. Признание всего этого индивидуальной собственностью не требует оформления контракта, это происходит в силу закона.
В случае если жилье приобретено в браке и не было получено кем-то из супругов в наследство или дар, оно является совместно нажитым, и права на него имеют оба супруга, а не только тот, на которого оно оформлено.
Зачем нужно согласие супруга на продажу квартиры
Поскольку совместное имущество принадлежит одновременно мужу и жене, каждый имеет возможность распорядиться им, в том числе продать, подарить или уничтожить, без присутствия партнера. При этом предполагается, что член семьи, который тем или иным образом распорядился общими вещами, согласовал действия со своей второй половиной и получил от него или нее согласие.
Форма такого согласования обычно не важна и может быть в том числе устной. Однако правила согласования действий с недвижимым имуществом сложнее: согласие супруга на его продажу должно быть нотариально удостоверенным.
Поэтому по правилам Семейного кодекса РФ в случае, если один из членов семьи продает общее жилье без присутствия своей половины, ему следует заручиться нотариально удостоверенным разрешением супруга на продажу.
В тексте бумаги следует указать:
● Ф.И.О., дату и место рождения и реквизиты паспорта супруга, дающего согласие на продажу квартиры;
- ● аналогичную информацию о втором участнике пары;
- ● реквизиты свидетельства о регистрации брака;
- ● информацию о жилье, отчуждение которого планируется, описать предмет отчуждения как можно подробнее.
- Текст согласия не нужно готовить заранее, его составит нотариус на основании предоставленных супругами данных.
Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением
В случае если согласие на продажу у супруга не получено, а жилье продано без его присутствия, он может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить соглашение купли-продажи.
Интересный нюанс заключается в том, что для регистрации права за приобретателем Росреестр в некоторых регионах РФ не требует от продавца представить письменное согласие его партнера на продажу квартиры. С ним или без него, собственность будет зарегистрирована и перейдет к новому владельцу. То есть сделка состоится.
- Правда, в случае, если эта бумага отсутствует, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрирующий орган делает отметку о том, что согласие не представлено.
- Фактически один из супругов может продать семейную недвижимость без ведома второго и даже не известив его — регистрация все равно произойдет.
- Будет ли такая сделка потом оспорена или нет, неизвестно, это зависит исключительно от воли супруга, мнение которого не было запрошено.
- В случае отсутствия этого документа для нового владельца возникает сразу два риска:
- 1) последующего оспаривания соглашения купли-продажи супругом, чье мнение не было учтено;
- 2) отметка об отсутствии разрешения в ЕГРН будет осложнять дальнейшее распоряжение покупкой: если он захочет ее перепродать, будет сложно найти нового покупателя, готового рискнуть и купить ее с таким «обременением».
- Поэтому в случае приобретения недвижимости женатых собственников необходимо настаивать на оформлении нотариального разрешения супруга на продажу квартиры до заключения договора и представлении его в Росреестр.