Несмотря на трудности ведения бизнеса, количество ИП в стране растет с каждым годом. Для развития своего дела предпринимателю может потребоваться новый офис, складское помещение или жилая недвижимость.
Но на такие крупные покупки не всегда хватает средств. Рассказываем, при каких условиях ИП может купить недвижимость в ипотеку, как это сделать правильно, чтобы получить одобрение банка.
Сделайте финансовые потоки максимально прозрачными, так ИП повысит шансы на одобрение ипотеки. piquadro-bags.ru
Почему банки неохотно дают ипотеку ИП
Итак, вы решили, что хватит работать на чужого дядю и стали индивидуальным предпринимателем. Спустя какое-то время назрела необходимость в покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита. И тут вы узнаете, что банки считают ИП не слишком желанной категорией заемщиков. Такое отношение часто вызывает трудности для ИП при оформлении ипотеки.
Объяснение кроется в понятии предпринимательства: индивидуальный предприниматель ведет бизнес на свой страх и риск. Он не застрахован от резкого снижения дохода и банкротства. Проще говоря, если сегодня вы без проблем вносите необходимую сумму платежей, то завтра у вас просто может не быть денег, чтобы вовремя отдать долг кредитору.
А кредитно-финансовые учреждения стараются минимизировать свои риски. Поэтому получить ипотечный кредит индивидуальному предпринимателю сложнее, чем физическому лицу. К примеру, кредитор может запросить расширенный пакет документов, потребовать дополнительные гарантии: найти поручителей или созаемщиков, предоставить ценное имущество в залог.
Это не значит, что ипотека предпринимателям недоступна. Банков, готовых кредитовать ИП по ипотечному договору, не так много, но они есть. Главное — тщательно изучите условия предоставления ипотечного займа в своем банке, будьте предельно внимательны при оформлении и подготовке документов. Малейшая неточность повлечет отказ.
Ипотека для ИП: условия банка
Все программы ипотечного кредитования имеют как стандартные базовые условия, так и дополнительные требования к заемщику и объекту недвижимости.
Общие условия ипотеки для ИП
- сумма первоначального взноса — от 10% стоимости недвижимости;
- ставка по кредиту — от 7,4%;
- срок кредитования — до 30 лет.
Условия по ипотечному договору для ИП могут быть изменены по инициативе банка.
На такое решение могут повлиять определенные факторы: размер вашего подтвержденного дохода, прозрачность отчетности, рентабельность бизнеса и другие.
Требования к заемщику
- возраст заемщика — не менее 25 лет и не более 65 лет на момент погашения ипотеки;
- период успешной коммерческой деятельности ИП — не менее 12 месяцев;
- безупречная кредитная история — нет задолженностей, пени и штрафов по старым кредитам;
- есть гражданство РФ.
Внимание! Банки отдают предпочтение предпринимателям, работающим по ОСНО или УСН, так как их отчетность более прозрачна.
Требования к недвижимости
- назначение залогового помещения — жилая или коммерческая недвижимость;
- объект находится в хорошем состоянии, аварийный дом или жилье под снос банк не примет;
- квартира или дом находятся в регионе, где действуют ипотечные продукты данного банка;
- объект недвижимости имеет собственную кухню и санузел;
- минимальная площадь для 1-комнатной квартиры — 32 кв. м, 2-комнатной — 42 кв. м, 3-комнатной — 55 кв. м;
- недвижимость без обременения.
Внимание! По закону можно купить в ипотеку квартиру у близкого родственника, но банк может отказать в займе по своему усмотрению.
Недвижимость должна быть ликвидной, иначе банк отклонит заявку на ипотеку. 31tv.ru
Какие документы нужны ИП для ипотеки
Так же, как и физлица, предприниматели должны передать кредитору документы в двух категориях: по заемщику и по приобретаемой недвижимости.
Документы заемщика:
- анкета-заявление;
- паспорт заемщика;
- регистрационные документы;
- документы, подтверждающие доход заемщика (налоговая декларация, договора, накладные и т. д.).
Документы на недвижимость:
- выписка из ЕГРН;
- технические кадастровые документы;
- отчет об оценке залогового жилья или нежилого помещения;
- копия гражданского паспорта продавца недвижимости.
Перечень документ может быть расширен: кредитное учреждение вправе запросить дополнительные справки и выписки.
Ипотека «по двум документам» или с подтвержденным доходом
Ипотечный кредит на покупку дома, квартиры или нежилой недвижимости, может быть оформлен ИП с подтверждением дохода или без такого подтверждения. Выбор за предпринимателем. При этом заявки с подтвержденным доходом банки одобряют охотнее.
Варианты ипотеки для ИП:
- «По двум документам» — без подтверждения дохода и с первоначальным взносом не менее 40% от стоимости жилья. Из документов потребуется предъявить кредитору паспорт гражданина РФ и СНИЛС.
- Подтверждение дохода — с документальным обоснованием того, что ИП успешно работает не менее одного года и регулярно получает доход.
Для подтверждения дохода подготовьте следующие документы:
- свидетельство о регистрации ИП,
- выписка из ЕГРИП,
- ИНН,
- выписки с расчетных счетов,
- декларации из налоговой за два предыдущих года.
Внимание! Банк может запросить дополнительно другие документы. К примеру, заключенные договора на поставку товаров или услуг, бухгалтерскую отчетность.
Как взять ипотеку индивидуальному предпринимателю. Пошаговая инструкция
Шаг 1. Выбираем банк
Мы уже выяснили, что ипотека предпринимателям доступна не во всех банках. Поэтому, чтобы не сидеть на телефоне и не блуждать по интернету, воспользуйтесь специальными сервисами подбора кредитов. К примеру, такими сайтами, как banki.ru, sravni.ru, ipoteka.ru и другие.
Таким образом, вы сможете получить актуальную информацию о кредитных продуктах крупных банков РФ, в частности, об ипотечных программах для ИП. С помощью сервиса вы сможете сравнить условия кредитных учреждений и подобрать для себя лучшие.
Оценивайте сразу несколько понравившихся предложений, чтобы уже из них выбрать самое выгодное. Для этого посетите официальные сайты банков, почитайте отзывы их клиентов, проверьте надежность потенциальных кредиторов на сайте Банка России.
Внимание! Отобранные банки должны иметь кредитные продукты, отвечающие запросам ИП. К примеру, если планируется покупка коммерческих помещений, то у кредитора должна быть соответствующая программа.
Шаг 2. Подаем в банк анкету-заявление
Выбрали банк, теперь нужно заполнить заявку на оформление ипотеки. Это можно сделать на сайте кредитной организации или в ее офисе. С этого дня будьте на связи – персональный менеджер перезвонит вам и проконсультирует по условиям кредитования ИП.
Если вас все устраивает, то начинайте собирать документы, пока банк принимает решение по вашей заявке. Будьте готовы к визиту представителя кредитора для осмотра всех имеющихся объектов вашей фирмы. После анализа деятельности ИП банк сформирует окончательное решение по заявке.
Шаг 3. Выбираем недвижимость
Чтобы не терять время, вы можете начать подбор недвижимости, не дожидаясь решения банка. Только не идите на переговоры с продавцом, тем более не вносите залог за квартиру или дом, ведь кредитор может не одобрить вашу заявку. Выбирая недвижимость, не забывайте про вышеупомянутые требования банка.
Если понравившаяся квартира не будет отвечать этим требованиям, то вам откажут в кредите, даже после уже полученного предварительного одобрения. Определившись с помещением, соберите на него все документы и отдайте на проверку сотрудникам банка. Только после того, как они будут одобрены, переходите к следующим шагам.
Шаг 4. Ждем оценки недвижимости
Залоговая недвижимость должна пройти оценку специалистов оценочной компании. Кредитная организация предоставит вам на выбор список таких компаний. Все они аккредитованы в вашем банке, поэтому досконально знают все требования кредитора к отчету по оценке. Именно поэтому результаты банк принимает с первого раза.
Какие документы нужны для оценки
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- планы на объект недвижимости из БТИ с экспликацией;
- паспорт заемщика.
Оценочная компания обязана передать в банк отчет об оценке ипотечной квартиры, дома или офисного помещения. Обычно процедура занимает от двух до пяти дней.
Обращаясь к аккредитованному оценщику, заемщик увеличивает свои шансы на одобрение ипотеки. raskraska24.ru
Шаг 5. Оформляем страховой полис
Индивидуальные предприниматели так же, как и физлица, оформляют страховку на залоговую недвижимость. Это можно сделать в одной из страховых компаний, аккредитованных вашим банком. Полис оформляют на 12 месяцев. Когда истечет срок, страховку продлевают.
Стоимость страхового полиса зависит от характеристик ипотечной недвижимости. К примеру, страховка новостройки стоит дешевле, чем жилье в доме советской постройки. В среднем размер страховой премии составляет 0,5 % от суммы по кредитному договору.
Внимание! По закону вы обязаны страховать только залоговую недвижимость. Страхование титула и жизни заемщика — дело добровольное.
Еще на стоимость страховки влияет размер остатка по кредиту: чем меньше задолженность, тем дешевле становится полис. То есть с каждым годом сумма по договору со страховой компанией будет уменьшаться.
Шаг 6. Заключаем кредитный договор
Вот вы и на финишной прямой: осталось заключить кредитный договор. Не торопитесь, внимательно изучите все пункты соглашения. Если есть непонятные моменты, просите сотрудника банка их разъяснить.
На какие разделы кредитного договора нужно обратить особое внимание:
- условия досрочного погашения кредита;
- основания для изменения условий договора;
- основания для переуступки третьим лицам;
- график погашения задолженности.
Ипотека для ИП на УСН
Лояльность банка по отношению к предпринимателям, работающим по «упрощенке» будет выше, чем к ИП на ЕСХН и ЕНВД. Это объясняется тем, что доходность бизнеса на УСН легко отследить по ежеквартальной декларации. Этот документ становится основным подтверждением дохода.
Какие еще документы могут потребоваться:
- о доходах и расходах (справки составляет заемщик);
- об имущественном положении (информацию предоставляет заемщик)
- о текущих обязательствах (данные заносит сотрудник банка);
- об остатке задолженности на ссудных счетах (заполняет сотрудник банка).
Внимание! Если предприниматель обратится за ипотечным кредитом в тот же банк, где у ИП открыт счет, то ему придется собирать гораздо меньше документов.
Особенности ипотеки для ИП на ЕНВД
Бизнесмены, которые ведут свою профессиональную деятельность на основе патента, декларацию в налоговую не сдают. Такие ИП платят одну и ту же сумму независимо от размера прибыли. В этом случае для подтверждения дохода предприниматель передает в банк Книгу учета доходов при ПСН.
Кредитор будет учитывать сведения о поступлениях за последние 12 месяцев. Кроме этого ИП нужно взять в налоговой инспекции справки об отсутствии задолженностей перед госорганами.
Какие банки дают ипотеку ИП
В числе кредитных учреждений, имеющих ипотечные программы для предпринимателей, более десятка банков. Это Сбербанк, РоссельхозБанк, ВТБ, Альфа Банк, Дельта Банк и другие. Рассмотрим самые крупные кредитно-финансовые учреждения.
- Сбербанк. У самого крупного банка страны есть несколько кредитных программ для ИП и малого бизнеса. При создании графика платежей, вам предложат производить погашение основного долга ежемесячно или ежеквартально, в зависимости от сезонности вашего бизнеса. Но проценты по займу придется вносить каждый месяц.
- ВТБ. Благодаря программе «Кредит под залог приобретаемой недвижимости» от ВТБ вы сможете оформить ипотеку не только на жилую, но и коммерческую недвижимость. Примечательно, что жилье вы сможете выбрать только в рамках долевого строительства.
- РоссельхозБанк. Кредитный продукт РоссельхозБанка «Кредит под залог приобретения объектов коммерческой недвижимости» поможет вам в покупке складской, производственной и другой нежилой недвижимости для ведения бизнеса. При необходимости вы можете взять ипотечные каникулы по основному долгу, выплачивая в этот период лишь проценты по кредиту. РоссельхозБанк жилье в ипотеку ИП не оформляет.
Как повысить шансы на одобрение заявки
Банки не дают ИП кредиты на покупку недвижимости по разным причинам. Поводом для отказа часто становится нерентабельность фирмы, неплатежеспособность предпринимателя и его плохая кредитная история.
Шансы получить ипотеку возрастут, если ИП:
- ведет прозрачную бухгалтерию;
- работает в востребованной сфере деятельности;
- имеет ценное имущество, которое можно предложить банку в залог;
- ведет деятельность на общей или упрощенной системе налогообложения;
- может привлечь одного и более поручителей;
- не имеет задолженностей и штрафов по другим кредитам.
Внимание! Если вы собираетесь передать банку дополнительный залог, то будьте готовы к увеличению расходов, так как это имущество также необходимо оценить, подготовить пакет документов, застраховать.
- Как показывает практика, банки охотно заключают ипотечные договоры с предпринимателями, которые находятся на рынке более 2-3 лет, имеют активы и вовремя погашенные кредиты.
- Что делать бедным – снимать жилье или брать ипотеку? Бизнес и государство разошлись во мнениях
- Ипотечные каникулы: что это такое и как их использовать
«Банк отказал мне в ипотеке. Как узнать причину и получить кредит на покупку квартиры?» Почему банки отказывают в ипотеке и как это можно исправить
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Ипотека с маленькой официальной зарплатой зарплатой: как взять в Сбербанке и других банках
Современные банки предлагают множество кредитных программ для взятия жилья в кредит. Однако, чтобы оформить ипотеку, нужно подтвердить свою материальную обеспеченность – с этой целью в финансовую компанию предоставляется справка 2-НДФЛ или документ по форме банка. Но что делать, если ЗП маленькая, либо если она неофициальная? Разберем, как быть гражданам, которым нужно взять жилье в ипотеку, но у них недостаточный доход.
- Какая должна быть зарплата для получения ипотеки?
- Особенности “серых” и “черных” доходов
- Вероятность одобрения ипотеки с маленький зарплатой
- Как повысить шансы на одобрение?
- Как подтвердить доход
- При какой зарплате не стоит брать ипотеку?
Какая должна быть зарплата для получения ипотеки?
Подходящий для банка размер ЗП будет напрямую зависеть от стоимости жилища. Банковский специалист берет сумму займа, и уже на основании этой суммы рассчитывает ежемесячные платежи.
Если получившийся платеж менее пятидесяти процентов от той заработной платы, которая указана в справке, то тогда заявку в банке одобрят. Если же процент менее, то заемщику предложат уменьшенную сумму денег, либо и вовсе откажут в займе.
Помимо ЗП финансовая компания так же может проверить и кредитную историю потенциального клиента. Если когда-то гражданин уже не справился с выплатами из-за низких доходов, то, естественно, в займе ему откажут.
Кстати, если брать среднюю статистику по стране, то для того, чтобы взять квартиру в ипотеку, достаточно зарабатывать 30-40 тысяч рублей в месяц. Но это должен быть чистый доход без других кредитных обязательств или алиментов.
Особенности “серых” и “черных” доходов
К сожалению, налогообложение в стране таково, что многим работодателям приходится уходить от «белой» зарплаты и переходить на «серую» или даже «черную». Такая система позволяет избегать многих налогов.
Естественно, по документам сотрудники компании в таком случае получают минимальный доход (если это «серая» зарплата) или не получают его и вовсе (в случае с полностью «черной зарплатой), с которого и выплачивается налог.
В результате отсутствие белой зарплаты влияет отрицательно не только на будущий размер пенсии. Многие граждане не могут получить кредитный заем, а особенно – ипотечный.
Если потенциальный клиент банка получает минимальный размер ЗП и хочет оформить ипотечный заем, то велика вероятность того, что в предоставлении средств ему откажут, так как, согласно закону, гражданин не должен отдавать весь свой доход на ипотеку.
Тогда у потенциального клиента банка есть только один шанс доказать свой доход – предоставить справку о достатке по форме банка.
Вероятность одобрения ипотеки с маленький зарплатой
Существует несколько вариантов, позволяющих повысить свои шансы. Рассмотрим их более подробно.
Разберем самые актуальные способы подтверждения своей платежеспособности:
- Для начала вы можете узнать в своей финансовой компании, какие еще доходы учитываются при расчете ипотеки. Например, это может быть ЗП на второй работе, ежемесячные платежи от аренды имущества, вклады, наличие ценных векселей и так далее. Причем чем больше таких бумаг будет, тем выше вероятность того, что кредит все же будет одобрен.
- При недостаточном доходе имеет смысл найти созаемщиков. К примеру, в Сбербанке разрешается привести до трех граждан. Доходы созаемщиков суммируют с вашими, что приведет к повышению суммы возможного кредита. К слову, в некоторых финансовых компаниях муж или жена становятся созаемщиком автоматически.
- При наличии движимой или недвижимой недвижимости (например, другая квартира, автомобиль и так далее), ее можно оформить в качестве залогового имущества.
Все вышеописанные способы помогут клиенту банка повысить его шанс на одобрение кредита.
Как подтвердить доход
- Если подтвердить свой доход вы не можете, то уточните у кредитора, можно ли подтвердить доход не через справку 2-НДФЛ, а предоставив справку по форме вашей финансовой компании.
- Если у вас нет официальных доходов, вы можете уточнить в банке, можно ли предоставить в финансовую компанию справку о доходах не 2-НДФЛ, а по форме банка.
- В этом случае вам достаточно будет предоставить справку, где будет прописан ваш ежегодный доход и будет стоять печать бухгалтерии.
К слову, не каждый банк принимает такие неофициальные справки, так как предпочтение отдается именно «белому» доходу.
Кроме того, не каждая организация готова сознаться, что она не в полной мере оплачивает налоги государству.
При какой зарплате не стоит брать ипотеку?
Если гражданин на самом деле получает ту ЗП, которая указана в справке, то ему лучше не рисковать и не брать жилище в ипотечный заем.
Гражданину, который желает получить денежные средства от финансовой компании, нужно осознавать, что тот доход, который необходим, чтобы ежемесячно выплачивать заем, и минимальная ЗП – совершенно разные вещи.
Потенциальный клиент банка должен быть готов к тому, что даже если в его жизни наступит финансовый кризис, то он все равно сможет расплатиться со своими обязательствами.
То есть если вы уверены в том, что даже при определенных трудностях вам хватит денег на то, чтобы погасить кредит, то тогда у вас действительно достаточный уровень дохода.
Если же у гражданина нет никакой финансовой «подушки безопасности», то от кредита ему лучше отказаться.
О том, как взять ипотеку при «серой» зарплате, можно узнать из видеоролика.
Необходимая зарплата для получения ипотеки
Банк одобрит выдачу ипотечного кредита только в том случае, если заемщик имеет достаточный для его погашения доход. И этот доход обязательно подтверждается документально, на слово ни один банк при оформлении такой ссуды не поверит. А сколько должен зарабатывать заемщик, чтобы ему одобрили ипотеку?
Какая должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку, как банк будет оценивать платежеспособность потенциального заемщика. Расчет размера зарплаты и суммы ипотечного кредита, при каком доходе на что можно рассчитывать. Подробный анализ на Бробанк.ру.
Сколько может уходить на погашение кредита
Все идет к тому, что скоро на законодательном уровне будет введена норма, согласно которой банки не будут выдавать кредиты, если на их погашение будет уходить больше 50% от дохода заемщика.
Причем речь идет не только о кредите, на который подается заявка. Если у человека при этом открыта какая-то другая ссуда, она идет в расчет. Суммарно заемщик не может отдавать банкам больше половины своей зарплаты. Норма пока не принята официально, но уже сейчас кредиторы ею активно пользуются.
Например, если вы получаете 30000 рублей, ипотечный платеж не может быть больше 15000. И то при условии, что других долговых обязательств у вас нет.
Сколько должна быть зарплата, чтобы взять ипотеку
Нельзя назвать конкретную цифру. Тут много зависит от того, что и где вы планируете приобрести. Самая дорогая недвижимость — в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи. Если вы хотите что-то купить там, ваш уровень дохода должен быть приличным.
Если же речь о региональном городе, тем более его окраине или области, то оформить ипотеку можно даже при наличии невысокого дохода.
Лучше вести расчет, исходя из того, сколько именно вы получаете. Для примера возьмем Сбербанк, все же именно этот банк выбирают большинство ипотечных заемщиков. Будем брать в расчет обычного заемщика, который зарплатным клиентом Сбера не является.
Для оформления ипотеки у вас должны быть средства на первый взнос — минимум 15% от цены недвижимости.
Базовая процентная ставка в Сбербанке 9,5% годовых (информация на третий квартал 2019 года). Если заемщик делает первый взнос не больше 20%, ставка увеличивается на 0,2 пункта. Если клиент не зарплатный, то еще на 0,5 пункта. В итоге наш потенциальный заемщик оформит в Сбербанке ипотеку минимум под 10,2% годовых (если откажется от личного страхования, еще на 1% увеличится).
Делаем расчеты
Итак, потенциальный заемщик может оформить в Сбербанке ипотеку под 10,5% годовых (именно столько указывает ипотечный калькулятор). На какую сумму он может рассчитывать, получая разную заработную плату:
В крупных городах стоимость жилья традиционно выше, чем в небольших. Но и зарплаты в Москве или Санкт-Петербурге больше
- если чистый доход заемщика — 20000 рублей ежемесячно. При наличии такого невысокого дохода в кредит может уйти сумма не больше 850000. При сроке в 15 лет ежемесячный платеж составит 9400 рублей. Если выбрать срок в 20 лет, тогда банк может рассмотреть возможность выдачи до 970000 руб., платеж составит около 9800 ежемесячно;
- зарплата — 30000 рублей. В этом случае и возможная сумма ипотеки увеличивается. Если выбрать срок в 15 лет, то в кредит может уйти сумма до 1300000 рублей, ежемесячный платеж составит примерно 14100. Если установить срок в 20 лет, тогда взять в долг можно около 1500000 рублей, платеж будет примерно 15000 руб. ежемесячно;
- зарплата — 40000 рублей. В этом случае, выбрав срок кредитования в 15 лет, можно рассчитывать на получение до 1,75 млн. рублей с платежом в 19800 рублей. Если выбрать оформление на 20 лет, тогда в долг можно получить до 1,95 млн. с платежом в 19500;
- доход — 50000 рублей. В этом случае на 15 лет можно взять уже до 2,25 млн., платеж составит примерно 24900. Если с таким доходом выбрать срок в 20 лет, тогда в кредит может уйти сумма до 2,5 млн. рублей с платежом в 25000 каждый месяц;
- доход — 70000 руб. При таком уровне дохода уже реально рассчитывать на сумму жилищного кредита в 3,15 млн. рублей. При сроке в 15 лет платеж составит 34800 руб. Если выбрать период в 20 лет, тогда сумма увеличивается до 3,5 млн. с платежом в 35000;
- доход — 100000 рублей. Если вы столько получаете, банк без проблем выдаст вам в кредит до 4,5 млн. рублей, ежемесячно нужно будет платить по 49800 руб. при сроке 15 лет. Если выбрать период 20 лет, в кредит могут уйти все 5000000 рублей, платеж составит около 50000.
Обратите внимание, что указывается возможная сумма с учетом того, что у клиента будет 15% первоначального взноса. То есть если в кредит может уйти сумма в 5000000, то с учетом личных средств заемщика он может купить квартиру за 5750000 рублей.
Расчеты примерные, проведены с условием, что заемщик будет отдавать банкам не больше 50% дохода. Кроме того, у него нет иждивенцев и других долговых обязательств.
Если ипотеку оформляет семья
С тем, какая должна быть официальная зарплата для получения ипотеки, мы разобрались. Но указанные выше расчеты актуально для заемщика, который оформляет ипотеку единолично. Если же имеет место быть официально зарегистрированный брак, то ссуду будет оформлять не один человек, а семья. Все имущество и долговые обязательства делятся между супругами поровну.
При таком раскладе учитывайте следующие моменты:
- доход супругов будет суммирован. То есть если вместе они получают 120000 рублей, этот размер дохода и будет учитывать банк;
- второй супруг не обязательно должен работать. Если жена находится на полном иждивении у мужа, банк учтет этот факт и снизит возможную сумму выдачи;
- если жена получает пособие по уходу за ребенком или имеет иной источник дохода, этот доход будет учитываться при рассмотрении. Аналогично, если кто-то из супругов получает пенсию. Банк примет к сведению любые источники дохода;
- если в семье есть дети, при оценке платежеспособности семьи будут учитываться затраты на детей. Обычно речь идет о прожиточном минимуме, в среднем по России это 10000 рублей на ребенка.
При этом в расчет берутся и доходы других членов семьи, если таковые есть
Если доход выше среднего, превышает 50000 рублей, то наличие одного ребенка не будет особо влиять на уровень платежеспособности заемщика, он все равно сможет получить ипотеку с платежом в 25000. А вот если детей больше, то при такой зарплате платежеспособность будет меньше.
Если зарплата больше 80000 рублей, то даже наличие троих детей позволит взять жилищную ссуду с платежом в 40000 ежемесячно. Но если речь о мужчине, который женат, и жена не имеет дохода, то это уровень платежеспособности понизит.
Все цифры указываются с учетом того, что больше кредитов у заемщика или семьи нет.
Все индивидуально
Нельзя точно сказать, сколько должна быть зарплата для ипотеки, каждый банк к каждому клиенту подходит индивидуально. Но нужно понимать, что если вы получаете 20000 в месяц и при этом имеете ребенка, которого нужно содержать, банк вряд ли даст одобрение.
Банки смотрят на ситуацию реально и при минимальной зарплате ипотеку скорее всего не одобрят
Всегда учитывается остаток средств заемщика или семьи после погашения ипотеки и других обязательных выплат. Оставшихся денег должно хватать на жизнь, как минимум должен оставляться прожиточный минимум на каждого члена семьи.
Об авторе
Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит».
Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности.
rusanova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Почему ИП не дают ипотеку
Индивидуальный предприниматель и ипотека — очень часто абсолютно несовместимые вещи между собой. Получить кредиты ИП сложно, так как нужно предоставлять справку о доходах. Выходит такая ситуация, что сам по себе доход-то есть, а кредита – нет.
Каковы особенности договора об ипотеке?
Банки не очень стремятся выдавать кредиты индивидуальным предпринимателям. Сотрудники чуть ли не сразу выносят вердикт, что ИП заемщиком быть не может, а если может, то точно не у них. Рассмотрим, в чем причина такого отношения и в чем сложность получить ипотечный кредит ИП.
Причины отказа ИП в предоставлении ипотечного кредита
У работающего человека есть зарплата. А если есть зарплата, то значит, есть и доход. Справку (форма 2-НДФЛ) получить легко, она предоставляется в банк, и проблем обычно не возникает.
Как получить ипотечный кредит?
Но у индивидуального предпринимателя совсем другая ситуация. Доход у ИП, безусловно, присутствует, но зарплаты как таковой нет. В таком случае справку взять невозможно. А по логике банка, если нет справки, то значит, нет и доходов. И выходит, что вот таким вот «безработным» кредит взять не дают.
ВАЖНО! Зарплаты нет у тех, кто платит вмененный налог или использует упрощенную систему налогообложения, и таких большинство. Это делается по понятной причине: чтобы не платить лишние налоги с нее (и как работодатель, и как работник), учитывая, что до этого и так был уплачен налог на полученную прибыль.
Платя налог по упрощенной схеме, ИП кладет деньги себе в карман и, помимо этого налога, больше ничего не платит.
Вопрос: ИП в августе получил льготный кредит под 2% на выплату заработной платы работникам. В сентябре один работник перешел на режим неполного рабочего дня, а в декабре работница планирует уйти в отпуск по беременности и родам. Как будет определяться средняя заработная плата работников для списания кредита?
Посмотреть ответ
Разновидности упрощенной системы налогообложения:
- Налог с дохода предпринимателя. Неважно, какая у ИП прибыль и получил он ее вообще после всех вычетов из дохода (аренда помещений, зарплаты сотрудникам и т.д.). Есть определенный налог на определенный доход, все остальное – проблемы самого предпринимателя.
- Налог с прибыли предпринимателя. Сначала из дохода ИП вычитает расходы и из оставшейся суммы (прибыли) и платит налог.
В случае первого варианта кредит получить очень сложно, так как неизвестно, сколько средств остается у ИП после вычета всех расходов. Второй вариант – самый лучший для ИП, который хочет получить ипотечный кредит. Ниже будет сказано почему.
Если выбран налог на вмененный доход, то в этом случае сумма фиксированная с предварительно ожидаемой и рассчитанной прибыли. Налоговую не интересует, как у предпринимателя идут дела, какой оборот и прибыль.
Налог установлен и должен быть заплачен в любом случае.
Используя такую схему налогообложения, ипотечный кредит в банке получить тяжело по той же причине, что и при схеме с налогом с дохода – банку просто сложно судить о реальных уровнях дохода ИП.
Что нужно сделать, чтобы ИП получил ипотечный кредит
Есть факторы, которые облегчат процедуру получения кредита:
- Положительная кредитная история (например, успешно выплаченный кредит на открытие бизнеса).
- Стабильный доход ИП.
- Прозрачная схема доходов и платежеспособность (а также возможность ее доказать).
- Использование общей, а не упрощенной схемы налогообложения.
Последний пункт весьма важен, т.к это намного привлекательнее для кредиторов, однако, как указано выше, большинство ИП платят по упрощенной. Тут есть выход. Самое главное для любых банков – это стабильность и прозрачность доходов. Подтверждение этому легко предоставить, платя налог с прибыли. В этом случае установить сумму реального доход предпринимателя не составит никакого труда.
Несмотря на то, что сегодня ипотечное кредитование для ИП поддерживается государством и получить его стало на порядок проще, все равно следует соблюдать следующие правила:
- Прозрачная отчетность о доходах.
- Обращение в банки с программами по кредитованию малого и среднего бизнеса.
- Максимально возможное обеспечение кредитору.
- Стабильная прибыль (не стоит идти за ипотекой сразу, подождите хотя бы год успешного существования бизнеса).
Основные документы для получения ИП ипотеки в банке
Список документов, необходимых для предоставления кредита ИП, несколько отличается от классического:
- Паспорт гражданина Российской Федерации.
- Свидетельство государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
- Налоговая декларация (сроком за год) — тем, кто использует упрощенную схему уплаты налогов.
- Налоговая декларация (сроком за 2 года) — тем, кто использует схему с налогом на вмененный доход.
- Документы по налоговому периоду (последнему) — тем, кто отчитывается по налоговой системе на доходы физлиц.
- Лицензия (возможна копия) на занятие какими-либо видами деятельности.
Документы по самому приобретаемому жилью и документы для непосредственной регистрации ипотечного кредита (при положительном решении банка по этому вопросу) не отличаются от тех, которые предоставляются при классическом кредитовании.
ВАЖНО! Возможно, указанных выше документов будет недостаточно. Список может быть дополнен по индивидуально разными банками. Будьте готовы, что вам придется взять на себя труд собрать иные необходимые бумаги.
Совсем другое дело — это взятие ипотечного кредита на выгодных для себя условиях. Ситуация такова, что подавляющее большинство банков предоставляют кредитование по поистине огромным процентным ставкам – вплоть до 30%. Все это выливается в огромную сумму переплат, и на сегодняшний день с этим ничего поделать нельзя.
В какие банки стоит обратиться
К сожалению, далеко не в каждом банке ИП позволят улучшить свои жилищные условия. Те, в которых присутствуют соответствующие программы, отличаются жесткими условиями кредитования. Во-первых, указанная выше серьезная процентная ставка, а во-вторых, объем необходимых документов, который почти наверняка будет отличаться от стандартных.
Ипотечный кредит для ИП возможно получить в следующих банках (отличительные особенности):
- Сбербанк:
- Довольно выгодные условия, несильно отличающиеся от ипотеки для физлиц.
- Сбор внушительного пакета документов.
- Уралсиб:
- Срок кредита – до 120 месяцев, размер — до 95 млн рублей.
- Процентная ставка — от 14,25%.
- Необходимость самому заемщику обеспечить не менее 20% от общей стоимости жилья.
- МДМ-банк:
- Срок кредита — до 5 лет.
- Процентная ставка — от 13,5%.
- ВТБ24:
- Срок кредита – до 10 лет.
- Необходимость аванса от ИП — 20% от стоимости жилья.
- Программа «Победа над формальностями». Для предпринимателя удобна тем, что не нужно собирать для банка дополнительные документы. Но есть и существенные минусы: первоначальный взнос (от 40%), процентная ставка — от 14,5%.
- Россельхозбанк (Ипотечные кредиты предоставляются только на покупку коммерческой нежилой недвижимости):
- Отсрочка (до 1 года).
- Индивидуальный график для погашения.
- Отсутствие надобности в поиске поручителей.
Для покупки жилья есть программа «Ипотека по двум документам». Процентные ставки для ИП и физлица идентичны. Для покупки коммерческой недвижимости – программа «Бизнес – Недвижимость» (срок до 120 месяцев, процентная ставка – от 16,2%).
Подробнее об условиях и требованиях вы всегда можете узнать в филиалах банков. Разумеется, условия могут отличаться от вышеизложенных. К сожалению, стабильность в нашем государстве — понятие довольно условное.
ВАЖНО! Всегда уточняйте любые мелочи у сотрудников, т.к. банк не все нюансы своих программ кредитования клиенту раскрывает сам.
Хоть число банков, предоставляющих ИП возможность ипотечного кредитования, увеличивается, не гонитесь за небольшой выгодой в ущерб надежности кредитора. Лучше выберите проверенный банк. Будьте осторожны и внимательны при работе с кредитами.