Ситуации бывают разными. Сегодня человек может остро нуждаться в ипотечном кредите, а через месяц понять, что оформление крупной ссуды было большой ошибкой. Но обязательства есть, они должны выполняться. На деле отказаться от ипотеки после сделки совсем непросто.
Рассмотрим, можно ли отказаться от ипотеки, реально ли это вообще, как действовать заемщику. Ситуация серьезная. Неоплата действующего кредита может привести к последствиям, штрафам, порче кредитной истории. Поэтому специалист Бробанк.ру рассмотрел ситуацию и рассказывает, что предпринять для отказа от ипотеки.
Можно ли отказаться от ипотеки после одобрения
Порой намерение оформить ипотеку исчезает еще до момента подписания кредитного договора. И это самая простая ситуация, из которой можно выйти без проблем. Вы можете спокойно сказать банку, что передумали, если:
- вы подали онлайн-заявку на ипотеку и получили предварительное одобрение;
- вы принести в банк документы на себя и получили окончательное одобрение с указанием суммы;
- вы собрали пакет документов на покупаемый объект, банк проверил его и дал согласие на принятие в залог;
- договор подписан, но сделка не зарегистрирована в Росреестре, права собственности не оформлены, продавец не получил деньги.
То есть на любом этапе оформления можно сказать банку, что вы передумали заключать кредитный договор. Даже если договор подписан, вы можете написать в банк заявление на отказ от него и просто не регистрировать сделку.
Сделка по выдаче кредита окончательно закрепляется в момент передачи денег. Если деньги не переданы, кредитный договор не имеет юридической силы.
Что говорит Сбербанк по поводу отказа ипотеки после оформления
Каждая вторая ипотека в стране выдается Сбербанком, поэтому и рассмотрим, что он говорит по поводу отказа от ипотечного кредита после его оформления. В целом аналогично действуют и другие банки, схему Сбера можно назвать эталоном.
Как уже говорилось выше, отказ от оформления ипотеки может быть озвучен на любой стадии процесса. Но если он уже подошел к концу, были заключены договора, прошла регистрация, действия будут не такими простыми.
Как отказаться от ипотеки Сбербанка:
- В любой момент отказаться идти дальше без всяких заявлений, если договор еще не подписан.
- Если договор подписан, но сделка не заключена в Росреестре. Клиент пишет в офисе банка заявление на отказ от ипотеки. Если документы уже сданы на регистрацию, нужно оперативно обратиться в Росреестр и остановить процесс.
- Если сделка прошла регистрацию, но банк еще не перевел продавцу деньги. Обратиться в банк и написать заявление, расторгнуть с покупателем договор купли-продажи, зарегистрировать расторжение в Росреестре и предоставить Сберу подтверждающий это документ.
Это идеальные выходы из ситуации. Дело решается без суда, штрафов, дополнительных сборов. Просто важно принять решение своевременно. Если продавец уже получил деньги, то все, простого выхода из ситуации не будет.
Можно ли отказаться от ипотеки после сделки
Теперь рассмотрим другую ситуацию. Когда сделка окончательно завершена, договор подписан, зарегистрирован в Росреестре, на недвижимость наложено обременение банка, покупатель получил деньги. Обратного хода такая ситуация уже не имеет, расторгнуть договор и сделку невозможно.
Почему:
- Продавец уже получил деньги, значит, по закону кредитная сделка считается полностью совершенной, кредитный договор вступил в законную силу.
- На недвижимость официально оформлено обременение, составлена закладная. Эти данные отражаются в выписке из ЕГРН.
- Заключен договор купли-продажи, продавец получил деньги, сделка по этой части также завершена.
Можно ли просто закрыть ипотеку досрочно
Первым делом на ум приходит именно такой вариант действий — просто закрыть ипотечный кредит досрочного, и все, обязательства будут выполнены. Досрочные гашения кредитов по закону проходят без штрафов, комиссий и препятствий со стороны банка.
Только в случае с ипотекой есть одно большое “но” — где взять деньги на это досрочное погашение? В случае с обычным кредитом наличными средства выдаются на руки и могут быть просто не израсходованы заемщиком. Тогда он просто сделает ими досрочное погашение и закроет ссуду.
Если же это ипотека, то денег на руках нет, они переданы продавцу. Есть только купленная квартира, которую хочется вернуть банку. Конечно, если у покупателя есть свободные средства, досрочное гашение — просто идеальный вариант. Но обычно ситуация кардинально обратная: денег нет, есть желание отказаться от ипотеки и квартиры.
Досрочное погашение в этом случае возможно только деньгами, вырученными от продажи ипотечной квартиры. Вам придется договариваться об этом с банком.
Если продавец получает деньги через ячейку
Есть еще пути отхода в ситуации, когда продавец получает деньги не безналичным переводом на счет, а через банковскую ячейку. Если он еще не забрал их, факт передачи не зафиксирован, поэтому еще можно что-то предпринять.
Но тут нужно понимать, что ваши намерения об отказе по сделке должен разделять продавец. А он в этом совсем не заинтересован. И у него есть полное право забрать деньги из ячейки, после чего сделка будет окончательно завершена.
Если же вам удалось договориться с продавцом, тогда нужно оперативно оформить расторжение договора купли-продажи, зарегистрировать его и подать заявление в банк на изменение записи в ЕГРН (на квартире уже лежит обременение).
После деньги из ячейки банк изымает и направляет на досрочное закрытие кредита. Но так как кредит действовал какое-то время, за этот период банк возьмет положенные проценты, придется немного доплатить. Но это в интересах заемщика.
Как отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку
Конечно, именно как возврат сделка проведена не будет. Банку тоже совсем не нужна эта квартира. Он выдает деньги в долг и получает за это проценты, недвижимость ему на балансе совсем не нужна.
Если вы поняли, что ипотека вам не нужна, вы не в силах ее выплачивать, необходимо:
- Обратиться в банк и рассказать о своей ситуации. Скажите, что больше не может справляться с обязательствами и хотите полностью избавиться от бремени.
- Нужно договориться о продаже ипотечной квартиры и гашении полученными средствами долга досрочно, после чего ипотека будет завершена.
- Обычно банки идут на это, хоть и скрепя сердцем. Они могут предложить заемщику самостоятельно искать покупателя, или банк сам займется продажей по своим каналам. Но во втором случае цена будет гораздо ниже среднерыночной.
- Если покупатель найден, он гасит за заемщика ипотечный кредит досрочно, после с недвижимости снимается обременение. Далее заключается кредитный договор.
Проблема в том, что придется еще поискать покупателя, который будет готов связаться с проблемным объектом. Поэтому ипотечные квартиры всегда продаются дешево, иначе просто не найти заинтересованное в покупке лицо.
Если ипотека была взята относительно недавно, то после сделки и досрочного погашения может образоваться излишек средств. В этом случае они передаются заемщику.
Если речь об отказе после развода
Теперь рассмотрим ситуацию, можно ли отказаться от ипотеки при разводе. Если ссуда оформляется в браке, оба супруга становятся созаемщиками и несут идентичную ответственность. Если же случается развод, всегда возникают споры и вопросы.
Как действуют пары:
- Продолжают платить ипотеку по устной договоренности. После выплаты ссуды решают вопрос с разделом.
- Обращаются в банк, чтобы полностью отказаться от ипотеки. Квартира продается, кредит закрывается досрочно.
- Один из заемщиков выходит из ипотеки. В итоге заемщиком будет один человек, который и будет нести ответственность за выплату.
Единого алгоритма действий в этой ситуации нет, все зависит от обстоятельств и намерений бывших супругов. Порой дело приходится решать в суде.
Бывает так, что с банком договориться не получается. Он отказывается продавать квартиру (закон не обязывает его выполнять просьбы заемщика). Тогда остается только обращаться в суд и доказывать свою точку зрения, например, справками о доходах, инвалидности, если причина в снижении уровня дохода.
А если просто перестать платить
Если банк не желает идти навстречу, или сам заемщик не обращается за помощью, обязательства никуда не исчезают. Есть кредитный договор, который нужно соблюдать. И если желание отказаться от ипотеки вызвано падением уровня платежеспособности, возникает просрочка.
Что будет в этом случае:
- После просрочки банк начнет звонить должнику, прояснять ситуацию. В принципе, уже на этом этапе можно обозначить свою позицию и говорить, что хотите отказаться от ипотеки, что платить не намерены.
- Банк может воевать с заемщиком несколько лет, при этом каждый день на просрочку будут капать пени. А так как кредит не платится, сумма просрочки каждый месяц будет все больше.
- Банк не выдержит и подаст в суд, чтобы забрать квартиру. Суд примет его сторону, будет организовано выселение.
- Квартира продается с торгов за копейки, долг погашается досрочно. Если денег не хватает, банк может подать в суд и требовать недостающие средства.
Да, это тоже вариант отказа от ипотеки, но уж очень специфичный и проблематичный. Лучше до него не доводить и пытаться наладить диалог с кредитором.
Частые вопросы
Мне одобрили ипотеку, но я передумал ее брать. Можно ли отказаться? Да, никаких проблем не возникнет. Если договор не заключен, сделка не зарегистрирована, деньги не переданы продавцу, у вас никаких обязательств нет. Может ли банк отказать в выводе созаемщика из ипотеки при разводе? Может. Для банка два заемщика лучше, чем один.
Если один перестанет платить, всегда есть второй. Плюс взыскать деньги при просрочке с двоих проще, чем с одного. Но вывод не исключается. Важно, чтобы новый основной заемщик был платежеспособным и обладал хорошей кредитной историей.
Можно ли отказаться от ипотеки после подписания кредитного договора? Можно, но только в том случае, если продавец еще не получил деньги: они не были переведены на счет, он не забрал их из ячейки.
Как быть, если сделка уже прошла регистрацию в Росреестре? Вы можете расторгнуть с продавцом договор купли-продажи и написать банку заявление об изменении данных в ЕГРН (снять наложенное обременение). Но это возможно только с согласия продавца и в том случае, если он еще не получил от банка деньги.
Банк не принял заявление об отказе от ипотеки, что делать? Единственный вариант — обратиться в суд, пробовать инициировать расторжение договора в судебном порядке. Об авторе
Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Как расторгнуть сделку с ипотекой
Если при покупке недвижимости в ипотеку обстоятельства изменились и заемщик хочет расторгнуть сделку, он имеет право это сделать. Если в части взаимодействия с продавцом вопросов нет, то отношения с банком сложнее. Возможность и процедура расторжения сделки с аннулированием ипотечного займа во многом зависят от того, на каком именно этапе вы решили это сделать.
⛔️ Расторжение сделки до выдачи кредита
Если ипотечный договор со СберБанком покупатель уже подписал, а деньги должен был получить после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, возможны две ситуации.
1️⃣ Договор купли-продажи подписан, но не зарегистрирован в Росреестре
В этом случае для расторжения сделки покупателю достаточно предоставить заявление об отказе от ипотеки и — если документы уже сданы на регистрацию, — обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации.
2️⃣ Договор подписан и зарегистрирован в Росреестре
В этом случае порядок действий покупателя такой:
- Получить согласие банка на исправление данных в ЕГРН, так как квартира уже в находится в залоге у банка
- Подписать соглашение с продавцом о расторжении договора купли-продажи и передать эти документы в Росреестр
- Подать документы в Росреестр на расторжение договора купли-продажи
- Предоставить в банк зарегистрированное Росреестром соглашение о расторжении договора и отказ от ипотечной заявки
⛔️ Расторжение сделки после выдачи кредита
Если покупатель уже получил заемные средства, есть всего три варианта развития ситуации. При этом не важно, какой именно способ расчета выбран — ячейка, аккредитив или безопасные расчеты.
1️⃣ Кредитный договор и договор купли-продажи подписаны и не зарегистрированы в Росреестре
В этом случае порядок аннулирования сделки такой:
- Предоставить в банк заявление покупателя и продавца на прекращение сделки — только на основании заявлений двух сторон все деньги вернутся на счет покупателя
- В зависимости от способа расчета, происходит возврат денег в банк — их забирает из ячейки покупатель или сам банк раскрывает аккредитив и перечисляет деньги в счет погашения кредита, кредит закрывают
На основании заявления покупателя банк может рассмотреть возможность списания процентов, начисленных за период действия кредита, так как денежные средства по факту не были использованы.
2️⃣ Кредитный договор и договор купли-продажи подписаны и зарегистрированы в Росреестре, продавец не забрал деньги
Если деньги по договору купли-продажи, включая залог, ещё не переданы, расторгнуть сделку можно так же, как если бы кредит ещё не был получен:
- Получить согласие банка на исправление данных в ЕГРН, так как квартира уже в находится в залоге у банка
- Подписать соглашение с продавцом о расторжении договора купли-продажи
- Подать документы в Росреестр на расторжение договора купли-продажи
- Предоставить в банк зарегистрированное Росреестром соглашение о расторжении договора и отказ от ипотечной заявки
- Закрыть кредит — для этого забрать деньги из ячейки и перечислить деньги в счет погашения кредита, а при других способах расчета банк сам перечислит деньги — после этого банк закроет кредит
На основании заявления покупателя банк может рассмотреть возможность списания процентов, начисленных за период действия кредита, так как денежные средства по факту не были использованы.
3️⃣ Кредитный договор и договор купли-продажи подписаны и зарегистрированы в Росреестре, продавец забрал деньги
Если все документы подписаны, зарегистрированы и между сторонами произошел расчет, договор считается полностью исполненным и расторгнуть такую сделку можно только через суд.
Прерванная ипотека. Может ли банк отказать в кредите после сделки?
«Квартира — это же не мешок с картошкой!»
«Это было 29 февраля, суббота, в 10 утра», — вспоминает Ольга. В этот день она поехала в банк со своей дочерью Дарьей, чтобы помочь ей с оформлением ипотеки. «Мы приехали, оформили договор купли-продажи, подписали кредитный договор и перечислили продавцу 50% взноса — 2,2 миллиона рублей.
Нас отправили в МФЦ. В МФЦ мы благополучно все сдали, уже выдохнули, вернулись домой. И тут звонок по телефону. Нам отказано в кредите», — рассказывает Ольга. Когда они с дочерью приехали в отделение ВТБ, у сотрудника банка уже были готовы документы о расторжении кредитного договора.
Подписывать их Дарья отказалась.
Начались долгие расследования. Но за несколько месяцев с мертвой точки дело не сдвинулось. По словам Ольги, положение усугублялось тем, что продавец квартиры сам планировал вложить полученные деньги в недвижимость. Но поскольку получил только половину, ему пришлось брать ипотеку, чтобы рассчитаться по своей сделке, рассказала собеседница Банки.ру.
В результате Дарья оказалась владелицей квартиры, за которую заплатила лишь 50%, а продавцу, ко всему прочему, приходится все это время платить по незапланированному кредиту, отмечает ее мать. «Я-то думала, что если ручается банк, если подписаны документы… А получается, нас банк бросил, как слепых котят.
Квартира — это же не мешок с картошкой!» — разводит руками она.
По словам Ольги, Центробанк на жалобы ее дочери и продавца квартиры ответил, что такими вопросами не занимается. Теперь Дарья и ее мать подают иск в суд.
На жалобу Ольги в «Народном рейтинге» представитель ВТБ ответил, что по ее заявке было принято отрицательное решение, и добавил, что банк не сообщает причины отказа.
В пресс-службе ВТБ отметили, что в соответствии с пунктом 1 статьи 821 ГК РФ банк может отказать в выдаче кредита даже после подписания договора с заемщиком.
«Причиной может стать появление дополнительной информации — например, о наличии просроченной задолженности, негативной кредитной истории или рисках, связанных с предметом залога», — объяснили в банке.
Ольга допускает, что сомнения у банка могли возникнуть из-за «истории» самой квартиры. «Но там ничего такого криминального не было. Дело в том, что мы обратили внимание на квартиру, в которой Даша была уже прописана.
Мы ее снимали раньше, она была в нашей собственности когда-то, мы ее продали, но это было сто лет назад», — рассказала она.
«Вопросы, может быть, и возникли у них, но банк должен был все проверить до того, как подписывать кредитный договор и когда мы уже перечислили деньги», — считает Ольга.
Задаток, брачный договор и бензин на 1 000 км
В июле похожая история произошла с клиентом Сбербанка, который покупал квартиру, находящуюся в залоге у банка, через ипотечного брокера. С той разницей, что до подписания документов дело все же не дошло.
«Покупатель передал задаток — 50 000 рублей, продавец отдавать задаток не торопится, надеется, что банк пойдет навстречу своим клиентам», — рассказала Банки.ру брокер Екатерина.
На подготовку ушло больше месяца, кроме задатка покупатель понес расходы на заключение брачного договора и бензин (порядка тысячи километров), и даже свой отпуск провел в ожидании выхода на сделку. «Продавец — инвалид, перемещается на коляске. Оформил доверенность на супругу — расход около 1 500 рублей.
К тому же, со слов риелторов продавца, он взял в апреле ипотечные каникулы — за месяц рассмотрения долг вырос примерно на 100 тысяч рублей», — объясняет Екатерина. Тем не менее уже после того, как дата и время сделки были назначены, покупателю пришел отказ от банка.
«У меня такая ситуация случилась впервые, от коллег узнала, что это в последнее время происходит часто по предодобренным ипотекам Сбербанка», — рассказывает ипотечный брокер.
В пресс-службе Сбербанка заявили, что банк вправе отказаться от предоставления ипотечного кредита до момента подписания сторонами кредитного договора при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что сумма долга не будет возвращена заемщиком в установленные договором сроки.
Может ли банк расторгнуть договор в одностороннем порядке?
Опрошенные Банки.ру юристы расходятся во мнении о законности действий банка, отменившего сделку уже после подписания и регистрации документов.
Адвокат Владимир Постанюк обращает внимание, что, исходя из положений частей 2 и 3 статьи 10 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
«Если кредит был одобрен в результате технической ошибки, банку надлежало обратиться с соответствующим заявлением в управление Росреестра с целью предотвращения государственной регистрации кредитного договора и договора купли-продажи недвижимости», — отмечает он.
Если банк этого не сделал, заемщик вправе требовать исполнения кредитного договора в судебном порядке, считает юрист.
Арбитражный управляющий Анна Меженок согласна, что односторонний отказ банка от исполнения своих обязательств по заключенному кредитному договору без объяснения причин незаконен.
В то же время судебная практика исходит из того, что заемщик не вправе настаивать на принудительном взыскании с банка предусмотренной кредитным договором суммы, добавляет она.
«В данном случае гражданин вправе лишь потребовать возмещения убытков за неисполнение обязательств по договору», — объясняет Меженок.
Тем не менее статья 821 ГК РФ прямо указывает на то, что кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок, обращает внимание управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов. «На практике возникают споры о том, что может быть отнесено к таким обстоятельствам и могут ли стороны определить их сами», — говорит он.
«Закон не устанавливает конкретных случаев, когда банк при подписанном договоре, но до выдачи денег может, по сути, отказаться от его исполнения.
Однако и запретов на установление подобных случаев закон тоже не содержит», — подчеркивает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.
По его словам, банки довольно часто прописывают в кредитном договоре случаи, при которых они могут отказать в выдаче кредита и расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Эксперты сходятся во мнении, что у банка должны быть существенные основания для расторжения кредитного договора в одностороннем порядке.
Например, банк может отказаться от выдачи ипотеки, если заподозрит мошенничество.
«В таком случае можно будет говорить о том, что сделка была недействительной, так как клиент ввел банк в заблуждение», — отмечает управляющий партнер юридической группы Novator Вячеслав Косаков.
Наиболее распространенный способ мошенничества при получении кредитов — искажение сведений о платежеспособности заемщика и «бумажное» завышение или, наоборот, занижение стоимости приобретаемого объекта.
Бывают случаи, когда продавец и покупатель вступают в сговор и недоговаривают о существенных моментах в отношении объекта, рассказывает Косаков.
Например, скрывают договоры залога, которые не зарегистрированы в Росреестре, не сообщают о перепланировках или ветхом состоянии недвижимости.
Подозрительные моменты с недвижимостью могут вскрыться уже после подписания кредитного договора, на этапе регистрации залога, пояснили Банки.ру в одной из крупных кредитных организаций. Банк может насторожить, например, частая смена собственников или несколько сделок купли-продажи объекта между родственниками подряд.
На практике отказ в кредите после сделки — довольно редкое явление, поскольку в большинстве случаев сделка и выдача кредита происходят день в день, рассказывает генеральный директор «Ипотека.Центра» Ольга Бажутина.
Тип расчетов, когда кредит выдается после государственной регистрации сделки и залога, применяется нечасто и в основном в сделках по залогу имеющейся недвижимости.
Поэтому и отказ от выдачи кредита после сделки — явление, можно сказать, уникальное.
Евгения ОГУРЦОВА, Banki.ru
Иллюстрация: Depositphotos.com
Ключевая ставка — 20%. Ипотеки больше нет? Что будет с ипотечными заемщиками?
«Не взял ипотеку в январе — думал, высокие ставки. А сегодня оказалось, что январские ставки были цветочками, — сетует Сергей. — Похоже, ипотеки мне теперь не видать».
Эксперты подтверждают: на рынке паника, говоря экономическим языком — форс-мажор. Какие программы еще работают и стоит ли брать ипотеку прямо сейчас, выяснял Циан.Журнал.
Что делать тем, кто собирался брать ипотеку на покупку жилья?
В ближайшее время турбулентность на финансовом рынке сохранится.
Многие аналитики считают, что без острой необходимости с ипотекой лучше подождать — до тех пор, пока ситуация успокоится и станут понятны новые экономические реалии.
В первую очередь это касается возможности погашать кредит в долгосрочной перспективе, комментирует вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) Ирина Рудакова.
Если же вы еще успеваете получить кредит на ранее одобренных условиях и уверены, что сможете его выплачивать, то такая сделка, скорее всего, окажется выгодной. При этом и в кризисное, и в спокойное время решать, брать кредит или нет, нужно исходя из разумной необходимости/потребности, возможностей заемщика и его семьи, а также при наличии подушки безопасности, считает эксперт.
Самый приемлемый вариант для каждой семьи — индивидуальный подход. Он определяется не только экономической ситуацией, но и совокупностью других факторов:
- материальным положением;
- регионом проживания;
- планами на будущее;
- возможностью получить льготные условия — например, социальную ипотеку и т. д.
Какие риски у тех, кто берет ипотеку прямо сейчас?
Сейчас ставки растут, когда этот рост прекратится — определить сложно. Поэтому у тех, кто берет кредит в таких условиях, очевидно, есть риск, что его будет очень сложно выплачивать, уточняет Ирина Рудакова.
Но так как государство будет предпринимать меры по стабилизации ситуации, через некоторое время ставки могут снизиться — скорее всего, появится возможность перекредитования/рефинансирования, что позволит снизить финансовую нагрузку — уменьшить ежемесячный платеж по кредиту/займу и как следствие дополнительно снизить расходы по страховым взносам.
личный опыт
Если вы еще не получили ипотеку и собирались сделать это в ближайшее время, не факт, что вам это удастся. Одна из читательниц Циан.
Журнала рассказала вот такую историю: «Нам для покупки квартиры не хватает всего 1,5 млн — мы планировали взять их в ипотеку. Но когда сегодня дернулись получать одобрение Сбербанка, получили отказ.
Понятное дело, что банк просто не пересчитал ставки: мы подали заявку под 11,3% — такая возможность была с утра на сайте банка. Но отказ пришел сразу же».
Экономическая ситуация меняется ежедневно. Но если сегодня есть возможность взять кредит на прежних условиях, берите.
На руках большая сумма денег, сделка почти готова, но банк отказался давать кредит. Что делать?
В такой ситуации, пожалуй, неплохим решением может оказаться размещение денежных средств на депозитах в надежных банках, полагает Ирина Рудакова. Уместно вспомнить, как развивалась ситуация в 2014–2016 годах. Тогда ставки по депозитам достигали 18% годовых, но в 2016 году в результате действий Банка России ставки опустились до 8–9% годовых.
справка
Вслед за повышением ключевой ставки банки начали поднимать ставки по вкладам.
Допустим, ВТБ (ставки по рублевым вкладам и счетам поднялись до 18%), Россельхозбанк (11,1% по рублевым вкладам при размещении на один–два года), Совкомбанк (ставка по вкладу «Оптимальный» на срок три месяца составит 23%, а ставка по валютным вкладам на один год — 8%), «Московский кредитный банк» (до 11% на сумму от 1 тыс. рублей), Уралсиб (до 10,6% по программе «Прибыльный сезон»), МТС-Банк (до 10,2% на сумму от 10 тыс. рублей), Газпромбанк (до 10%). И, видимо, это еще не предел.
А со 2 марта Сбербанк и ВТБ второй раз за несколько дней повысили ставки по вкладам. В ВТБ рублевые ставки повысятся до 21%, по депозитам в долларах — до 8%, в евро — до 7% годовых.
В Сбере максимальная ставка по рублевому вкладу «СберВклад Прайм» составит 21% на один–три месяца, «СберВклад» на тот же срок предлагается разместить под 20%, а ставки для вкладов в валюте будут равны 4–6% в зависимости от суммы вклада.
Брать ли ипотеку?
«Если вы только в начале пути, то можно просто расслабиться и забыть эту идею. Если кредит одобрен, выбран объект и есть четкое понимание и план, как обслуживать кредит в кризисной ситуации, то можно и взять. Но, думаю, таких людей будет мало — считаные проценты», — считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.Финансы.
А что будут делать банки?
Циан.Журнал разослал запросы в крупнейшие банки, работающие с ипотекой: в Альфа-банк, Газпромбанк, Уралсиб, Росбанк, Сбербанк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, ВТБ, банк «Дом.РФ», Совкомбанк (он временно приостановил выдачу новых кредитов). Мы поинтересовались, какова вероятность, что банки поменяют ставки по уже взятым кредитам, и планируют ли они приостанавливать выдачу ипотечных кредитов.
В Райффайзенбанке Циан.Журналу пояснили, что не меняют условия по действующим кредитам. Аналогичной позиции придерживаются и в ВТБ. «Это требование законодательства, которое распространяется на все банки нашей страны», — уточнили в ВТБ.
Росбанк
«Росбанк продолжает обслуживать клиентов в полном объеме и предоставляет полный доступ ко всем финансовым услугам и сервисам.
Мы внимательно следим за развитием рыночной ситуации и на основе ее тщательного анализа будем принимать решения о корректировке условий по финансовым продуктам, при этом мы будем стремиться обеспечить комфортные условия для клиентов. Изменение условий по уже выданным кредитам исключено.
Мы уверены в своей способности обеспечить бесперебойное и качественное клиентское обслуживание и адаптироваться к изменению ситуации там, где это необходимо, при соблюдении всех применимых норм и правил».
Альфа-банк
«Сейчас не самая стабильная экономическая ситуация. Поэтому с 12:00 28 февраля 2022 года выдачи ипотечных кредитов переносятся на неопределенный срок. Сделки по программам «Семейная ипотека» и «Ипотека с господдержкой» выдаются в стандартном режиме».
Расчеты по ранее подписанным договорам, договорам, находящимся на государственной регистрации, и ранее зарегистрированным сделкам проводятся без изменений. О сроках возобновления выдачи ипотечных кредитов будет сообщено дополнительно».
Сбербанк
«Никаких изменений по действующим потребительским и ипотечным кредитам Сбербанк не вводит».
«В соцсетях и мессенджерах сейчас распространяется много слухов. В частности, что Сбербанк запретил снимать деньги с инвестиционных счетов в ближайшие 10 дней. Это неправда. Мы продолжаем выполнять свои обязательства перед вами, и ваши брокерские счета доступны вам полностью в любое время».
Промсвязьбанк (ПСБ)
«Ставки по ранее выданным кредитам не изменятся. ПСБ выполняет и продолжит выполнять все обязательства перед клиентами в полном объеме, включая обслуживание всех вкладов, кредитов, расчетных операций, начисление и выплату процентов, а также прием и выдачу денежных средств.
Ставки по новым кредитам могут быть пересмотрены банком в сторону повышения.
В случае если у заемщика возникают сложности с погашением кредита, в ПСБ действует возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Эта опция позволяет заемщикам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, воспользоваться каникулами, сохранив при этом кредитную историю и избежав штрафа за просрочку платежа».
На сколько просядет выдача ипотеки?
Оценки разные, но очевидно — выдача ипотеки сократится в разы.
Чем дольше будут сохраняться заградительные ставки, тем сильнее будет проседать объём выдачи по ипотечным кредитам, уверена Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». Уже в ближайшие дни объем выдачи может снизиться в полтора–два раза. Хотя в компании не исключают, что правительство примет меры по поддержке рынка недвижимости: это способно частично компенсировать просадку.
При ипотечной ставке выше 20% рынок ипотеки сложится по сравнению с прошлым годом в пять раз, а это сокращение на 80%, прогнозирует Михаил Кочеров. Сделки могут встать: покупать и продавать недвижимость люди просто не будут.
Еще более жесткую оценку дает Сергей Гордейко, главный эксперт компании «Русипотека». Его слова приводит «РИА Недвижимость»: «Возможности потенциальных заемщиков резко сократятся, кредитование сократится до уровня льготных программ. Ежемесячная выдача ипотечных кредитов уменьшится в 5–10 раз».
Что будет с ипотечными госпрограммами?
Судьба госпрограмм под вопросом. Пока еще есть шанс воспользоваться семейной и субсидированной ипотекой, но уже сейчас большое количество заявок получают отрицательное решение в банках, говорит Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.
1 марта во время эфира в Инстаграм глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что ставку по льготным ипотечным кредитам может быть увеличена до 12%.
По словам депутата, в условиях неопределенности банки взяли паузу, но скоро снова начнут выдавать льготные кредиты.
Государство по-прежнему будет субсидировать разницу между ключевой и льготной ставками, но последняя при этом может вырасти до 12%.
Просрочки ипотечных платежей вырастут?
Если люди будут массово терять работу, просрочки по ипотеке вырастут кратно, считает Михаил Кочеров. В этих условиях, чтобы не создавать дополнительного очага напряжения, власти введут послабления. Например, мораторий на взыскание долгов при ипотеке на единственное жилье.
Татьяна Решетникова связывает рост невыплат с падением уровня доходов людей. Чем дольше будет сохраняться напряженность, тем выше эти риски.
Рост числа должников может увеличиться на 50%, по оценкам Катерины Соболевой. Многие люди к сложившейся ситуации были сильно закредитованы, но не создали подушку безопасности.
Какие ставки по ипотеке теперь будут в банках?
Большинство банков меняет ставки прямо сейчас. Так, в Райффайзенбанке нам ответили, что рассчитывают новые тарифы в связи с изменениями ключевой ставки и постараются обновить их максимально оперативно.
Существует ли вероятность, что банки изменят ставки по уже выданным кредитам?
Вероятность очень невысока, но она есть, особенно это касается сельской ипотеки. Подробнее читайте здесь.
Будут ли банки давать ипотечные каникулы?
Банкам выгодно, чтобы выданные кредиты были возвращены, а качество кредитного портфеля оставалось высоким, констатирует Татьяна Решетникова. Им не нужен рост просроченной задолженности.
Поэтому с большой вероятностью могут появиться предложения ипотечных каникул, связанные именно с нынешней ситуацией. В банках уже действуют аналогичные каникулы, привязанные к последствиям пандемии.
Также не стоит забывать и о возможности договориться с банком о реструктуризации долга на индивидуальных условиях
Подорожает ли ипотечное страхование?
Стоимость ипотечного страхования не зависит от кредитной ставки. Стоимость определяется исходя из вероятности наступления того или иного события, на случай которого предоставляется страховое покрытие, и страховой суммы/лимита ответственности по договору страхования, объясняет Дарья Зуева, директор департамента ипотечного страхования компании «Абсолют Страхование».
- Поэтому повышение ставки никак не отразится на стоимости договора комплексного ипотечного страхования для конкретного заемщика, подчеркивает она.
- «Договоры комплексного ипотечного страхования не покрывают риски невозврата кредита, если невозможность обслуживать кредит не связана с гибелью или повреждением объекта залога, с проблемами со здоровьем у заемщиков или потерей имущества в результате утраты права собственности», — комментирует эксперт.
- Будут ли пользоваться спросом высокие ставки?
Значительный рост ставок по ипотеке снизит спрос на жилищные займы, уверена Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Изменится и сама концепция ипотеки: она будет скорее использоваться как краткосрочный кредит, в том числе при альтернативных сделках, отмечает эксперт.
Еще один тренд — растет востребованность субсидированной государством ипотеки по ставке ниже рыночной. Более того, ипотека с господдержкой в нынешних условиях — де-факто единственный инструмент поддержания спроса на приемлемом уровне.
А вот по силам ли будет новая ипотека заемщикам? Надежда Коркка предлагает рассмотреть такой пример.
пример
В январе 2022 года средняя стоимость квартиры в массовых новостройках Москвы в старых границах составила 13 млн рублей, ставка по ипотеке — 11% (средний показатель на 20 февраля 2021 года по топ-20 банкам), первоначальный взнос — 20% (2,6 млн рублей), срок кредита — 21 год. Возможность досрочного погашения не предусмотрена.
Ежемесячный платеж составит 106 тыс. рублей, сумма процентов — 16,3 млн рублей, итоговая стоимость квартиры — 29,3 млн рублей, минимальный доход в месяц — 176,6 тыс. рублей.
Как правило, ставки по жилищным займам выше ключевой на 2%. Таким образом, при ипотеке под 22% и иных неизменных вводных ежемесячный платеж составит 192,6 тыс. рублей (+81,7%), сумма процентов — 38,1 млн рублей (рост в 2,3 раза), итоговая стоимость квартиры — 40,7 млн рублей (+38,9%), минимальный доход в месяц должен составлять 321,1 тыс. рублей (+81,8%).
Из-за международных санкций уровень благосостояния населения продолжит снижаться. Вместе с ростом ставок и цен на недвижимость это сделает жилье гораздо менее доступным.
Как отказаться от ипотеки и можно ли отказаться от страховки в Сбербанке и других банках
Ипотечный кредит является достаточно обдуманным и серьезным решением, но в жизни возникают ситуации, когда необходимо отказаться от долговых обязательств. Причинами могут послужить потеря высокооплачиваемой работы, развод, а также невозможность платить достаточно весомые обязательства по ипотеке из-за проблем со здоровьем. В данной статье речь пойдет о том, как правильно отказаться от долгового «обременения» по ипотеке с минимальными потерями для заемщика.
- Когда можно отказаться?
- Можно ли отказаться?
- Пошаговые действия
- Как расторгнуть ипотечный договор?
- Как вернуть деньги?
- Порядок возврата
- Что вернуть не получится?
- Можно ли отказаться от валютной ипотеки?
- Целесообразность отказа от ипотеки
- Нюансы отказа
- Можно ли отказаться от ипотеки в Сбербанке?
Когда можно отказаться?
Особое значение имеет, на какой именно стадии оформления ипотеки заемщик решил отказаться от своего решения брать ипотеку.
Если стандартный договор ипотечного кредитования не был заключён с банком, достаточно уведомить финансовую организацию о своем решении не брать ипотечный кредит.
Банковские структуры не берут дополнительные штрафы и пени за отказ, кроме того, если клиент обратился вовремя и не допустил просрочки по первому платежу, отказ от ипотеки не отразится на состоянии кредитной истории клиента.
Если договор по ипотечному обязательству уже был заключён, необходимо тщательно продумать способы его расторжения. Можно воспользоваться помощью банковского консультанта, который подскажет возможную схему погашения кредитных обязательств или доступные способы «выхода» из ипотеки. В любом случае потребуется непосредственное обращение в банк с соответствующим заявлением.
Можно ли отказаться?
Отказаться от кредитных обязательств по ипотеке можно на любом этапе сделки с банком, но следует помнить, что если выплаты по ипотеке уже совершались, заемщик рискует потерять часть финансовых средств.
Существует возможность продать залоговую недвижимость при согласовании с банком и погасить сумму ипотечного займа, решив таким способом проблему. Но найти покупателя на залоговое имущество будет достаточно сложно.
Следует помнить, что отказаться от ипотеки возможно, важно лишь вовремя уведомить банк о своем решении. В любом случае необходимо обратиться в банковскую организацию и не допускать ситуации просрочек по основным платежам — в таких случаях заемщик рискует попасть под существенные штрафные санкции.
Что потребуется?
Для процедуры официального отказа по ипотеке обязательно потребуется посетить банковскую организацию и написать заявление по специальной форме. Дополнительно необходимо приложить следующую документацию:
- Заверенную справку, являющуюся удостоверением факта уменьшения заработной платы заемщика (данная справка при необходимости может быть выдана работодателем);
- Если заемщика уволили с работы или он попал под сокращение, следует сделать копию трудовой книжки с соответствующей записью;
- При возникновении семейных обстоятельств необходимо приложить свидетельство о расторжении брака;
- Если отказ от ипотеки связан с изменением состояния здоровья заемщика, важно приложить соответствующее медицинское заключение.
Дополнительно заемщику понадобится наличие паспорта, а также договора, заключенного с банком при оформлении ипотечных обязательств.
Пошаговые действия
Действия заемщика по оформлению отказа по ипотеке будут зависеть от следующих случаев:
- Если договор ипотечного кредитования ещё не подписан, важно официально уведомить банк об отказе от услуги. В данном случае потребуется навестить финансовое учреждение и при необходимости подписать соответствующее заявление.
- Если договорные обязательства уже наступили и документ официально подписан, но денежные средства банком еще не были перечислены — в данном случае действует статья 807 ГК, на основании которой кредитные обязанности заемщика наступают лишь с момента перечисления денежных средств от банковской организации на его личный счёт. В данном случае необходимо обратиться в кредитное учреждение и расторгнуть договор с банком. Сотрудники финансовой организации могут утверждать, что расторжение договора невозможно — в данном случае всегда важно помнить, что закон находится на стороне заемщика и можно смело обращаться в суд, поскольку банк нарушает обязательства.
- В случае если договор подписан, и денежные средства уже были переведены на счет заемщика, банк вправе отказать клиенту в расторжении договора. В данной ситуации важно договориться с банком или попробовать погасить ипотечный кредит досрочно, реализовав ипотечное имущество. При этом банк может накладывать дополнительные штрафные санкции.
Для официального отказа от ипотеки клиенту важно совершить несколько стандартных пошаговых действий:
- Собрать всю необходимую документацию по кредиту, а также дополнительные справки, подтверждающие наступление обстоятельств, по которым клиент не может далее платить ипотечный кредит;
- Обратиться в банковское учреждение за консультацией;
- Составить официальное заявление на отказ по ипотеке.
При успешном разрешении ситуации залоговая недвижимость будет продана и денежные средства по ипотеке будут погашены.
Как расторгнуть ипотечный договор?
Если договор по ипотечному кредитованию уже был оформлен и подписан отказаться от долговых обязательств получится только в судебном порядке. Бывают случаи, когда отказ от ипотеки связан с тем, что заёмщика не устроило «качество» приобретаемого жилья, имеющего особые нюансы, о которых умолчал продавец.
Если причины будут признаны достаточно существенным, ипотечный договор подлежит расторжению, а денежные средства, которые будут возвращены заемщику, могут полностью пойти на досрочное погашение ипотеки.
В данном случае кредитная история заемщика не пострадает и ему, возможно, удастся вернуть хотя бы часть первоначального взноса.
https://www.youtube.com/watch?v=LvSkjGdIDgc
В других ситуациях также можно расторгнуть договор ипотечного кредитования, обратившись в суд. При этом важно предъявить доказательства наличия причин, по которым заемщик не может в дальнейшем платить кредит. Расторжение договора в данном случае произойдет в судебном порядке, при этом следует помнить, что финансовых потерь не избежать.
Как вернуть деньги?
В большинстве случае при отказе от ипотеки залоговая квартира выставляется банком на аукцион и продается по заниженной цене. При этом первоначальный взнос может также пойти полностью на погашение недостающей суммы при продаже квартиры.
Вырученные средства при этом не всегда покрывают общую сумму долга, поэтому банк может использовать в качестве «компенсации» средства с первоначального взноса. В данном случае заемщику не удается вернуть денежные средства. Именно поэтому многие банковские консультанты советуют произвести рефинансирование, поскольку отказ от ипотеки ставит заемщиков в невыгодное финансовое положение.
Порядок возврата
При отказе от ипотеки заемщику важно вовремя обратиться в банк с заявлением о прекращении кредитных обязательств. Далее производится реализация недвижимого имущества и только после закрытия основного ипотечного долга клиент получает возможность получить остаточные средства по кредиту.
Таким образом, окончательный возврат денежных средств по ипотечному кредитованию возможен в случае успешной реализации недвижимого имущества, приобретаемого по кредитной программе. После продажи банковская организация производит «перерасчет» кредита, на основании чего устанавливается факт погашения ипотеки, а также высчитывается возможный остаток первоначального взноса.
https://www.youtube.com/watch?v=LvSkjGdIDgc
В данном случае заемщик имеет возможность получить денежные средства, полученные от разницы между общей суммой, полученной от продажи ипотечной недвижимости, и фиксированного остатка по кредитному долгу.
Что вернуть не получится?
Некоторые заемщики вносят достаточно большую сумму первоначального взноса при оформлении ипотеки.
Если недвижимость значительно упала в цене или банк выставил залоговую квартиру на аукционе по сниженной стоимости, остаточная часть долга «списывается» с первоначального взноса.
Также банк может списывать дополнительные штрафные санкции, поэтому в некоторых случаях вернуть денежный остаток первоначального взноса заемщику достаточно сложно.
Можно ли отказаться от валютной ипотеки?
Если ипотечная недвижимость была приобретена по программе валютной ипотеки банк, скорее всего, посоветует заемщику обратиться к процедуре реструктуризации, поскольку сумма от продажи квартиры вряд ли покроет общую стоимость взятого в валюте кредита. Если сроки выплат по ипотечному обязательству достаточно большие, заемщику в данной ситуации выгоднее объявить себя банкротом — в данном случае после продажи залоговой квартиры он ничего не будет должен банковской организации.
Целесообразность отказа от ипотеки
Заемщику следует основательно подумать, перед тем как решиться отказаться от ипотеки. Всё дело в том, что в дальнейшем получить повторное одобрение на ипотеку будет достаточно сложно. Необходимо подумать об альтернативных вариантах решения проблем с ипотекой в виде рефинансирования в другом банке с более лояльными условиями или возможности сдачи залоговой квартиры в аренду.
Отказываясь от ипотечных обязательств, заемщик может понести некоторые финансовые потери, поскольку денежных средств, вырученных с продажи залоговой квартиры, не всегда хватает на погашение общей задолженности.
Всё будет зависеть от общей ситуации на рынке недвижимости — в некоторых случаях для ускорения сделки продавать квартиру приходится по сниженной стоимости. Также важно помнить, что не все банки приостанавливают начисление процентов после расторжения договора.
Некоторые финансовые организации приостанавливают начисление пени только после реализации ипотечной недвижимости и погашения основного долга.
Можно ли отказаться от ипотеки в Сбербанке?
Отказ от ипотеки в Сбербанке производится на основании действия Закона об ипотеке (Статья 37). Согласно данному положению заемщик может отказаться от приобретаемого в ипотеку жилища только при предварительном согласии банковской организации.
Дополнительно заемщику предоставляется возможность воспользоваться программой реструктуризации или произвести рефинансирование ипотеки в другом банке.
Также заемщик всегда может досрочно погасить ипотечный кредит, продав недвижимость, находящуюся в ипотеке при условии согласования всех договорных обязательств с банком.
В других банках
Многие банковские структуры оформляют стандартный ипотечный договор, в котором отсутствует пункт отказа от официального ипотечного кредитования.
Банковские организации оформляют лишь отсрочку существующего ипотечного платежа, при этом для одобрения данной процедуры у заемщика должны быть весомые причины. Также можно погасить основной долг при помощи своевременной реализации ипотечной недвижимости.
При этом некоторые банки допускают самостоятельную продажу имущества заемщиком, а также могут реализовать недвижимость при помощи организации аукциона.
Многие банковские учреждения стараются решить проблему отказа от ипотеки без привлечения суда. К примеру, банк ВТБ 24 предусматривает возможные ситуации отказов по ипотеке и позволяет произвести продажу недвижимого имущества без дополнительных судебных разбирательств.