Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику.
Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором.
Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.
В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?
Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:
- отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
- обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
- квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
- если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
- земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.
Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.
«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем.
В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.
Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.
Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает.
В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.
Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.
Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?
Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям.
При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора.
Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.
Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).
Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи).
Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения.
Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.
Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.
Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.
Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.
Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.
Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?
Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм.
При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги.
Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.
Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом.
Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании.
Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.
Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.
На какой срок можно заключать такой договор?
Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.
«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.
Как и на каких условиях происходит расторжение договора?
Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду
Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес
Дмитрий Серебряков/ТАСС
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.
Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.
Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.
Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.
По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.
Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).
По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.
«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.
Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.
Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.
Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.
«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.
Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.
«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.
Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.
Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.
Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.
«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.
Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Стоит ли ООО арендовать имущество у самозанятого учредителя: анализируем риски, ищем аргументы
Вправе ли ООО арендовать имущество (например, автомобиль) у своего учредителя, если тот получил статус самозанятого? Формально — вправе. Такая сделка не противоречит действующему законодательству.
Но на практике у компании, скорее всего, возникнут конфликты с налоговиками. Инспекторы заподозрят искусственное снижение облагаемой базы:
- По налогу на доходы, ведь вместо НДФЛ по ставке 13% арендодатель платит налог на профдоход (НПД) по ставке 6%.
- По страховым взносам, так как юрлицо-арендатор не должно начислять взносы на выплаты самозанятому арендодателю.
Заполнить, проверить и сдать расчет по страховым взносам через интернет
Сразу скажем: доказать обратное будет очень непросто. У проверяющих есть несколько веских причин, чтобы начислить НДФЛ и взносы. Поэтому самое лучшее — заранее отказаться от подобной сделки. Но если она уже заключена, можно попробовать доказать свою добросовестность.
Рассмотрим каждую из причин доначисления платежей в бюджет, и возможные контраргументы налогоплательщика.
Первая причина: самозанятый не может оказывать услуги для своего работодателя
В Федеральном законе от 27.11.18 № 422-ФЗ (далее — Закон № 422-ФЗ) закреплено такое правило.
Нельзя платить НПД в отношении выручки от оказания услуг (выполнения работ), полученной физлицом по договору гражданско-правового характера, если заказчиком является работодатель данного физлица.
Запрет действует и в случае, когда заказчик был работодателем менее двух лет назад (п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ).
Корректно ли считать ООО-арендатора работодателем для учредителя-арендодателя? Это мы обсудим позже. Сейчас рассмотрим другой не менее важный вопрос. Можно ли утверждать, что передача имущества в аренду — это услуга?
Специалисты ФНС полагают, что можно. В письме от 03.08.21 № СД-4-3/10980@ чиновники ссылаются на пункт 5 статьи 38 НК РФ.
В нем сказано: услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Отсюда авторы письма делают вывод, будто аренда — это услуга.
Следовательно, самозанятый работник не вправе сдавать имущество в аренду своему работодателю (см. «Работник-самозанятый сдает имущество работодателю: в ФНС сообщили, какой налог платить с дохода»).
Составляйте договоры ГПХ по готовым шаблонам Составить бесплатно
Какие контраргументы привести в свою защиту
В пункте 1 статьи 2 ГК РФ сказано: предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, в гражданском законодательстве разграничены понятия «пользование имуществом», «выполнение работ» и «оказание услуг».
То же относится и к Закону № 422-ФЗ. В перечне видов дохода, не подпадающих под уплату НПД, аренда (наем) жилых помещений и оказание (выполнение) услуг (работ) значатся в разных пунктах (п. 3 и п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ соответственно).
В арбитражной практике есть примеры, когда судьи признавали: передача имущества в аренду не является услугой, в том числе и для целей налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 22.07.03 № 3089/03).
Как следствие, рассмотренный запрет на применение НПД не распространяется на договор аренды. Этот довод можно использовать, чтобы доказать право самозанятого учредителя заключить договор аренды с собственной компанией.
Вторая причина: ООО и учредитель состоят в трудовых отношениях
Как уже упоминалось, подрядчик не может платить НПД по работам и услугам, если выполнено хотя бы одно из двух условий (п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ):
- в роли заказчика выступает работодатель физлица-исполнителя;
- заказчик и исполнитель менее двух лет назад состояли в трудовых отношениях.
Возникает вопрос: если в ООО один учредитель, и он выполняет функции директора, можно ли расценивать это как трудовые отношения? Все зависит от того, заключен ли с ним трудовой договор.
При наличии трудового договора ответ очевиден — компания-арендатор является работодателем. Значит, арендодатель (он же работник) не вправе платить налог на профдоход с полученной выручки.
Составить и распечатать трудовой договор
Аренда имущества сотрудника: бухучет, налоги, риски
Арендодатель передает имущество арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. Сделку оформляют договором аренды, в котором предусмотрено вознаграждение арендодателю (ст. 606 ГК РФ). «Бесплатный» аналог аренды — договор ссуды (гл. 36 ГК РФ, ст. 689 ГК РФ). Вид договора влияет на особенности налогообложения.
Арендные отношения всегда регулируются ГК РФ и договором аренды. Даже если арендодатель — штатный работник организации.
Используя имущество сотрудника в производственных целях, компания может выбрать один из трех вариантов:
- заключить с ним договор аренды и выплачивать арендные платежи;
- оформить договор ссуды;
- оформить документы для компенсационных выплат.
В зависимости от того, что именно организация арендовала у сотрудника, возможны разные варианты отражения операций в учете и разные налоговые последствия. В статье рассмотрим следующие аспекты:
Аренда транспортных средств у сотрудника
Плату сотруднику за аренду у него автомобиля можно оформить договором аренды, но если он согласен отдать машину во временное пользование бесплатно, оформляется договор ссуды. Еще один вариант — оформить компенсационные выплаты за использование личного автомобиля сотрудника для работы.
Договор аренды
Договор аренды транспортного средства (ТС) может быть заключен с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) или без таких услуг (без экипажа).
При аренде ТС договор должен быть заключен в письменной форме, но госрегистрации он не подлежит.
Аренда без экипажа. Арендатор при расчете налога на прибыль включает в расходы арендную плату в полном объеме (пп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ). Также он может учесть в размере фактических затрат расходы на:
- текущий и капитальный ремонт (п. 1, 2 ст. 260 НК РФ);
- ГСМ (п. 1 ст. 254 НК РФ);
- страхование автотранспорта (ст. 263 НК РФ).
Расходы по эксплуатации по большей части несет арендатор. Но стороны могут прописать в договоре, кто и какие расходы на содержание транспорта возьмет на себя.
Арендатор обязан удерживать НДФЛ при перечислении арендной платы (п. 1, 2 ст. 226 НК РФ). Он выступает налоговым агентом, так как арендодатель — физлицо, а арендная плата — его доход (ст. 209, пп. 4, 6 п. 1 ст. 208 НК РФ).
По договору аренды без экипажа арендные платежи не облагаются страховыми взносами, в том числе и от несчастных случаев (п. 4 ст. 420 НК РФ, п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 №125-ФЗ).
Аренда с экипажем. Как и по договору аренды без экипажа, арендатор включает в расходы арендную плату в полном объеме, затраты на ГСМ, расходные материалы и вознаграждение водителю (письмо Минфина от 21.09.2012 № 03-03-06/1/495).
Расходы на страхование автотранспорта, текущий и капитальный ремонт оплачивает арендодатель (ст. 634 ГК РФ).
Плату за аренду и за управление автомобилем в договоре нужно разделить, так как они облагаются по-разному:
- арендная плата — только НДФЛ;
- вознаграждение за управление машиной — НДФЛ и страховыми взносами на обязательное пенсионное и медицинское страхование.
В бухучете операции по аренде транспортных средств отражаются так:
| Дт 001 «Арендованные основные средства» | Объект ОС принят к учету в оценке, установленной договором аренды |
| Дт 20 (23, 25, 26, 29, 44…) Кт 73 (76) | Отражена плата за аренду личного имущества сотрудника (сотрудника, работающего по договору ГПХ) |
| Дт 73 (76) Кт 68 | Удержан НДФЛ с арендной платы |
| Дт 73 (76) Кт 50 (51) | Выплачена арендная плата за минусом НДФЛ |
| Дт 68 Кт 51 | Перечислен НДФЛ в бюджет |
| Кт 001 | Возврат объекта ТС по стоимости учета |
Счета учета затрат организация выбирает самостоятельно исходя из того, связаны расходы по аренде ТС с основным производственным процессом или их можно отнести на общехозяйственные затраты, прямые это или косвенные затраты.
Договор ссуды
Договор ссуды не предусматривает выплат сотруднику за использование ТС, поэтому у организации возникает внереализационный доход в сумме рыночной стоимости аренды аналогичного автомобиля (пп. 8 п. 2 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина от 27.08.2019 № 03-03-07/65526). Рыночную стоимость нужно подтвердить документально (ст. 105.3 НК РФ).
В целях налогообложения прибыли внереализационный доход признается ежемесячно в течение всего срока использования имущества.
Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт автомобиля и нести все расходы на его содержание (ст. 695 ГК РФ). Эти затраты, подтвержденные документами, можно включать в расходы при расчете налога на прибыль.
Аренда недвижимости у сотрудника
Договор аренды недвижимости нужно заключать в письменном виде. Госрегистрация не нужна, если срок действия менее года.
Арендовать у сотрудника можно нежилые помещения (гараж, склад, апартаменты и т.п.) или жилые — например, для размещения иностранных специалистов, работников из других городов или с разъездным характером работы.
При расчете налога на прибыль организация включает в расходы арендную плату в полном объеме (пп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ) и коммунальные платежи в размере фактических выплат (п.1 ст. 264 НК РФ).
Перечисляя арендную плату, арендатор удерживает НДФЛ (п. 1, 2 ст. 226 НК РФ) и уплачивает его по месту своего нахождения. Если арендодатель зарегистрирован как ИП, он сам будет начислять и уплачивать налог на доходы. Коммунальные услуги организация-арендатор оплачивает на основании копий счетов коммунальных служб, НДФЛ с этой суммы не удерживается.
Арендная плата и компенсация оплаты коммунальных услуг не облагаются страховыми взносами (п. 4 ст. 420 НК РФ, п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).
На это у Минфина есть две точки зрения:
- Нельзя, так как гражданское и жилищное законодательство не разрешает использовать жилые помещения для целей, не связанных с проживанием (ст. 168 ГК РФ, письма Минфина от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504, от 28.03.2017 № 03-11-11/17851).
- Можно, если жилое помещение используется для реальной предпринимательской деятельности, а расходы экономически оправданы и документально подтверждены (письмо Минфина от 18.10.2005 № 03-03-04/1/285, постановления ФАС МО от 27.07.2009 по делу № А41-19766/08, от 16.06.2010 N КА-А40/5879-10-3 по делу № А40-125078/09-126-900).
Компенсации за использование имущества работника
Аренда подразумевает, что арендодатель передает личное имущество арендатору. Но иногда сотрудник сам использует личный автомобиль, телефон, ноутбук и другое имущество для работы. Если это происходит с согласия и в интересах работодателя, сотруднику полагается компенсация, которая складывается из двух составляющих (ст. 164, 188 ТК РФ):
- компенсации за сам факт использования имущества сотрудника;
- возмещения расходов, связанных с эксплуатацией.
Компенсации относятся к прочим расходам. Чтобы учесть их, нужно:
- Получить согласие работника на использование принадлежащего ему имущества в интересах работодателя;
- Получить от работника заявление о выплате компенсации;
- Определить размер компенсации и расходов, зафиксировать их в письменном соглашении;
- Издать приказ о выплате компенсации и возмещении дополнительных расходов;
- Хранить документы, которые подтверждают право собственности сотрудника или право владения имуществом;
- Собирать документы, подтверждающие расходы (чеки, квитанции, копии договора на услуги связи и т.д.).
На УСН «доходы минус расходы» компенсации за использование имущества (кроме автомобиля и мотоцикла) нельзя учесть в расходах, так как они не указаны в ст. 346.16 НК РФ. Аналогично с возмещением эксплуатационных расходов. В этом случае лучше заключать договор аренды.
Компенсации за использование автомобиля можно учесть для целей расчета налога на прибыль и единого налога по УСН только в пределах норм (Постановление Правительства от 08.02.2002 № 92):
- для легковых автомобилей с рабочим объемом двигателя до 2000 куб. см включительно — 1200 рублей в месяц;
- для легковых автомобилей с рабочим объемом двигателя свыше 2000 куб. см — 1500 рублей в месяц;
- для мотоциклов — 600 рублей в месяц.
В сумму компенсации входят затраты на ГСМ и на техническое обслуживание (подп.11 п.1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина от 23.03.2018 №03-03-06/1/18366, определение ВС от 06.05.2020 №307-ЭС20-5919).
Остальных компенсаций эти правила не касаются — на ОСНО их можно учитывать в тех размерах, которые предусмотрены трудовым договором, допсоглашением, приказом.
Размер компенсации
Размер компенсации должен быть обоснован. Если она слишком большая, налоговая может прийти к выводу, что это скрытая оплата труда и организация уклоняется от уплаты налогов.
Чтобы не сталкиваться с претензиями проверяющих, размер компенсации следует определять исходя из срока полезного использования имущества и нормы амортизации (письмо Минфина от 02.11.2004 № 03-05-01-04/72). Так как имущество используется не только для работы, но и в личных целях, нужно дополнительно рассчитать рабочее время.
Срок полезного использования компьютерной техники и печатающих устройств — от двух до трех лет включительно (код ОКОФ 330.28.23.23 «Машины офисные прочие»).
Ноутбук используется не только в рабочих, но и в личных целях, поэтому в расчет компенсации включаем только рабочее время. Например, в апреле рабочее время составляет 24 % от общего времени (175 раб. часов / (30 календарных дней × 24 часа) = 24 %).
В мае — 18 % от общего времени (135 раб. часов / (31 календарный день × 24 часа) = 18 %).
Компенсация за использование в рабочих целях личного ноутбука стоимостью 56 000 рублей составит:
- в апреле — 373,33 рубля (56 000 / 36 месяцев × 24 %),
- в мае — 280,00 рублей (56 000 / 36 месяцев × 18 %).
НДФЛ и страховые взносы с компенсации
НДФЛ и страховые взносы по компенсационным выплатам, предусмотренным соглашением сторон трудового договора, не начисляются (п. 1 ст. 217, подп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 20.2 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).
В 6-НДФЛ их показывать не нужно (письма ФНС РФ от 11.04.2019 № БС-4-11/6839@, от 21.07.2017 № БС-4-11/14329@), но с РСВ ситуация другая. Компенсации за использование имущества отражаются в расчете:
- по строкам 030 подраздела 1.1 (по страховым взносам на ОПС) и подраздела 1.2 (по страховым взносам на ОМС) Приложения 1 к Разделу 1;
- по строке 020 Приложения 2 (по страховым взносам на ВНиМ) к Разделу 1;
- по строке 140 подраздела 3.2.1 Раздела 3;
- по строке 150 подраздела 3.2.1 Раздела 3 должна показываться база для исчисления страховых взносов на ОПС по работнику за вычетом упомянутых компенсационных выплат.
Риски в договорах аренды
ФНС внимательно следит за тем, чтобы компании не нарушали налоговое законодательство. Особенно тщательно проверяют договоры, заключенные между взаимозависимыми лицами.
Арендодатель — руководитель
Если организация арендует имущество своего руководителя, то он может подписать договор аренды как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора (п. 3, ст. 182 ГК РФ).
С особой тщательностью нужно подготовить все подтверждающие документы. Не стоит устанавливать арендную плату или компенсационную выплату выше зарплаты.
Органы ФНС сравнивают арендную плату в договоре с рыночной. Если стоимость аренды больше, налоговая пытается оспорить в суде правомерность отнесения арендной платы на расходы и доначислить налоги. Это касается аренды и у физлиц, и у компаний:
Переквалификация деятельности физлица в предпринимательскую
Если сотрудник получает регулярный доход от определенной деятельности, стоит проверить, не подпадает ли она под критерии предпринимательской, чтобы избежать взыскания налоговой недоимки (письмо ФНС РФ от 07.05.2019 № СА-4-7/8614@).
Налоговая может переквалифицировать деятельность физлица, если есть признаки, что это предпринимательская деятельность. В их числе:
- приобретаемое имущество не предназначено для использования в личных целях;
- есть доказательства систематического получения прибыли;
- реализованное имущество ранее использовалось в предпринимательских целях;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Если физлицо передает в аренду имущество, которое ранее приобрело для личного пользования, то речь не идет о предпринимательской деятельности.
В качестве доказательств предпринимательской деятельности могут быть рассмотрены показания лиц, оплативших товары, работу, услуги, расписки в получении денежных средств, выписки из банковских счетов, размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупка товаров и материалов, заключение договоров аренды помещений и пр.
Если сотрудник регулярно получает доходы от деятельности, то на него будет распространяться режим налогообложения для ИП. При этом налоговый орган имеет право доначислить НДС, предусмотренный для ОСНО, за последние три года, предшествующих принятию решения о проведении выездной налоговой проверки.
Материал подготовила Елена Романова, копирайтер
Как арендовать офис без юридических проблем
Аренда офисов — больная тема для предпринимателей. Кого-то арендодатель выгоняет без объяснения причин, кто-то снимает помещение в жилом доме с пианистом за стеной, а кому-то администрация закрывает окно рекламным полотном. От каждой проблемы есть юридическая защита. Мы подготовили советы, как не потерять деньги, сохранить место и работать с комфортом.
1. Проверьте арендодателя
Заключайте договор только с уполномоченным лицом. Все остальные бумаги не имеют юридической силы, поэтому ваше право находиться в помещении будет призрачным. Вас выселят в любой момент.
Помещение в аренду сдают три вида лиц: собственники, представители собственников и субарендодатели. У представителей проверьте доверенность, у субарендодателей — согласие арендодателей.
Проверка доверенностей на сайте нотариальной палаты
Во всех случаях запросите:
— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Они помогут убедиться, что вы получите именно то помещение, которое хотите. Обычные копии легко подделать, поэтому им лучше не доверять.
— Договор на покупку помещения и свежую выписку из ЕГРН. Они подтвердят право собственности на помещение. Выписку можно заказать на сайте Россреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ. Она поможет узнать, действительно ли перед вами директор организации. Её можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.
Сначала посмотрите документы и пообщайтесь с уполномоченным лицом, и только потом подписывайте договор. Если вокруг вас создают ситуацию спешки и просят заплатить прямо сейчас, а лучше наличкой, возможно, вы столкнулись с мошенниками. Если рассказывают сказку, что документы в сейфе, ключи у директора, а директор на Санторини — тоже. Будьте осторожны и не торопитесь.
2. Найдите в договоре опасные пункты и поговорите о них с арендодателем
Договор аренды — это ваша главная защита в спорах с арендодателем. Попросите проект договора, возьмите тайм-аут на пару дней и внимательно прочитайте каждую строку. Привлеките юриста, если формулировки непонятны и ссылки между пунктами запутанны. Подготовьте ваши предложения по договору и поговорите с арендодателем. Будьте доброжелательны: если требовать и качать права, вам откажут.
На что обратить внимание в договоре — читайте ниже.
Что берёте в аренду
Договор должен точно описывать помещение: адрес, метраж, этаж, расположение, номер помещения. Без этих данных документы подписывать бессмысленно: они не имеют юридической силы и не помогут защитить ваши права — ст. 607 ГК РФ.
При плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь вашего офиса, поэтому вы не переплатите за лишние метры.
Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились. Бывают ошибки и намеренные подлоги для увеличения арендной платы.
Что входит в арендную плату
Арендодатели заманивают клиентов и на сайтах указывают цену без учёта коммунальных платежей и дополнительных услуг. Предприниматели видят привлекательное предложение, а об остальных платежах узнают слишком поздно. Не попадайтесь на уловку и учитывайте все платежи при выборе офиса.
Ниже расскажем, за что, возможно, придётся доплачивать.
Коридорный коэффициент — плата за общие помещения. Арендодатель делит её между всеми съемщиками. Способ расчёта для всех один, поэтому вряд ли вам удастся договориться об особенной цене для себя.
Коммунальные услуги — плата за отопление, воду и свет. Лучше оплачивать всё по счётчикам. Это единственный способ понять, что вам выставляют счета не на случайные суммы.
Уборка. При завышенной цене откажитесь от услуги. Пообещайте, что сами будете содержать помещение в чистоте.
Охрана. Выясните, как попасть на работу: заказывать ли ключи для сотрудников, покупать ли пульты для шлагбаума.
Парковка. Узнайте, сколько вам полагается парковочных мест. Лучше всего получить фиксированное место, которое будет принадлежать только вам. Принцип: «кто раньше приехал, тот и припарковался» не удобен. Временами вы будете приезжать на работу и обнаруживать, что всё уже забито машинами.
С какого момента платить за аренду
Плохо, если в договоре указана точная дата первого платежа, и она близко. Например, сейчас 4 апреля, а вы платите с 8 апреля. Возможно, к этому времени вы не заедете в офис, а платить придётся. Лучше пусть в договоре будет фраза: «с момента приёма помещения по акту».
Как часто арендная плата будет расти
Повышать арендную плату чаще раза в год — запрещено. Если в договоре прописаны другие условия, они незаконны по ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Предложите избавиться от них.
За что вас выселят
В общем случае у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ.
Арендодатели прописывают в договоре условия получше. Обычно они вправе выгнать арендатора без суда и объяснения причин. Вряд ли вы переубедите собственника. Зато можете попросить, чтобы вас предупредили заранее, например, за 2 месяца — и дали вам время найти новое место.
Как съехать досрочно
Пропишите в договоре, в каком случае вы расторгните договор. Упомяните, как это будет происходить: за какое время вы предупредите арендодателя, требуется ли его письменное согласие, вернуть ли вам депозит и в какой срок.
По закону арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ. В реальности это бывает редко.
Можно ли вам менять вид деятельности
Представители бизнес-центров узнают у арендодателей направление бизнеса и прописывают его в договоре. Они следят, чтобы рядом не было двух конкурирующих фирм, и не возникали конфликты. Если решите поменять формат работы, то нарушите договор и, возможно, потеряете помещение — ст. 615 ГК РФ.
Порой предприниматели заранее знают, что займутся другим делом. Если это ваш случай, предупредите арендодателя и попросите убрать пункт из договора.
Кто делает ремонт
По закону капитальный ремонт — обязанность арендодателя, мелкий — арендатора — ст. 616 ГК РФ. В договоре ответственность можно распределить по-другому, например, повесить всё на арендатора. При долгосрочной аренде этот пункт обернётся крупными расходами. Постарайтесь исключить его.
После ремонта в офисе появляются улучшения. Отделимые, например, полки и люстры, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, стеклопакеты — арендодателю. В договоре прописывают, как рассчитать компенсацию за них и как согласовать улучшения.
Срок аренды
При аренде помещения на год и больше договор регистрируют в Россреестре. Именно поэтому арендаторам предлагают контракт на 11 месяцев. Когда срок пройдёт, арендодатель проиндексирует цену — он имеет на это право.
По закону вы обладаете преимущественным правом аренды — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель должен выбрать вас снова. Один из пунктов договора может отменить это право, поэтому проследите, чтобы его не было.
Штрафы
В бизнес-центрах штрафуют за нарушения Правил внутреннего распорядка. Прочитайте и соблюдайте: пишите заявки на работу в вечернее время, вовремя оформляйте электронные пропуска, завозите мебель с чёрного входа. Правила общие, поэтому изменить их под себя не получится.
Специальные условия
Подумайте, в какой обстановке хотите работать. Если цените вид из окна, запретите вешать рекламные полотна на фасаде. Если договорились о стойке ресепшена в коридоре, попросите зафиксировать это в договоре. Сразу позаботьтесь о себе и предотвратите споры.
3. Осмотрите помещение
Что проверить:
— Осмотрите пол, стены и потолок. Поищите трещины и следы краски.
— Включите кондиционеры. Проверьте, что они работают, а не глохнут под слоем пыли.
— Подключитесь к вай-фаю и проверьте скорость соединения.
— Посмотрите розетки и подумайте, понадобятся ли удлинители. Представьте, как расположите столы и рассадите сотрудников.
— Познакомьтесь с соседями. Узнайте, чем они занимаются: возможно, организуют праздники или курсы актёрского мастерства, а вам важна тишина. Расспросите про арендодателя.
Обо всех недостатках расскажите представителю арендодателя. Пока все не устранят, не въезжайте в помещение — по закону ответственность будет на вас — ст. 612 ГК РФ. Формальный способ — прописать недостатки в акте и назвать срок устранения.
Пример: арендатор не заявил о недостатках сразу
Фирма сняла офис в бизнес-центре. Помещение осмотрели второпях, подписали акт и заехали. В июне пришла жара. Оказалось, что кондиционеры не работают. Арендатор попросил починить технику, а администрация отказала.
Фирма попросила суд расторгнуть договор. Суд отказал: когда арендатор принимал помещение, он должен был заметить проблему и написать о ней в акте. Раз подписал акт, где сказано, что претензий нет — от суда нечего требовать.
Дело № А40-176187/18
4. Согласуйте ремонт с арендодателем
До подписания договора ничего не ремонтируйте. Вдруг арендодатель по договору не платит за неотделимые улучшения или вообще откажется с вами работать.
После подписания договора и акта о приёме помещения заручитесь согласием арендодателя на ремонт. Важно получить компенсацию за всё, что останется в помещении после вас. Лучше всего — согласовать дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Пусть арендодатель ознакомится с ними под подпись. Во всех остальных случаях арендодатель имеет право отказать в компенсации — ст. 623 ГК РФ.
- Бывает два случая:
- — Расходы на ремонт уменьшают арендную плату.
- — Арендодатель платит после прекращения договора.
- В любом случае сохраняйте чеки и договоры с подрядчиками.
P.S. При выезде сдайте помещение по акту
Арендную плату начисляют, пока помещение не сдано по акту — ст. 622 ГК РФ. Выезжать без акта — опасно. Арендодатель потребует деньги через суд — и придётся заплатить. Правило выглядит глупым, потому что вы уже не пользуетесь помещением, но для суда это не важно.
Когда предприниматель переезжает в другой офис, он зовёт арендодателя на приёмку.
Если представители собственника куда-то пропали, подготовьте письменное приглашение на осмотр в определённое время и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Если всё равно не пришли, отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы спасут вас, если собственник вздумает пойти в суд и потребует арендную плату.
Пример: арендатор не сдал помещение по акту
Компания просрочила несколько платежей за аренду. Арендодатель устал от обещаний заплатить и отправил ей уведомление о расторжении договора. Заодно пригласил на передачу помещения к определённой дате. Представители компании не пришли, они молча переехали в другое место.
Через некоторое время арендодатель обратился в суд с требованием заплатить аренду за три месяца. В суде директор компании сказал, что не занимал помещение, поэтому и платить не будет. Акт он не подписал, поэтому проиграл дело. Пришлось заплатить 154 215 рублей.
Дело № А37-2437/2015
Статья актуальна на 28.01.2021