Что такое пожизненное наследуемое владение и почему от него нужно избавляться
shuterstock
При покупке любого объекта недвижимости важно проверять все документы. Некоторые виды собственности таят в себе подвохи. Например, пожизненное наследуемое владение (ПНВ) земельными участками. Разобрались с юристом и риелтором, что это такое и почему его стоит опасаться.
- Материал прокомментировали:
- Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов;
- Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE)
Что такое пожизненное наследуемое владение
Это вид вещного права, оставшийся с советских времен, когда частной собственности на землю не существовало. Но поскольку гражданам выделялись участки для жизни и возделывания земель, их передавали в пожизненное наследуемое владение земли. Владелец такого участка мог его передать по наследству, но не мог продать, так как формальным собственником земли оставалось государство.
Подписанный в 1993 году указ президента России о внесении изменений в земельное законодательство вывел из практики саму форму ПНВ, но сохранил право на участки за теми гражданами, у которых оно возникло ранее. Таким образом, новые участки на основе этого ограниченного владения уже не выдавались, но уже выданные участки остались за их владельцами.
Сейчас форма пожизненного наследуемого владения существует, поскольку участки все еще передаются по наследству. Регулирует эти процессы Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст. 17).
Что можно делать с участком в пожизненном наследуемом владении
Пожизненное наследуемое владение участком связано с рядом ограничений на распоряжение землей, но в остальном мало отличается от права собственности. Владелец участка может безвозмездно им пользоваться и передать это право по наследству.
Согласно Земельному кодексу, владелец такого объекта имеет право:
- вести личное подсобное хозяйство;
- возделывать сад или огород;
- строить на нем жилье и хозпомещения, в том числе сараи, гаражи;
- передать по наследству;
- оформить в собственность; ,
- отказаться от права ПНВ.
Вместе с участком в право владения входит верхний слой почвы, растения на нем, включая деревья и водные объекты, например колодцы или пруды. Все это также переходит по наследству вместе с участком.
Отдельного внимания заслуживает вопрос, можно ли использовать такой участок для заработка, например сдавать в аренду или вести коммерческую деятельность.
Такое распоряжение государственной собственностью законом не допускается, владелец может использовать объект недвижимости только для своих нужд. Этот запрет также распространяется на любые другие форматы возможного отчуждения участка.
Например, его нельзя оставить в залог, поскольку залог подразумевает, что в случае неисполнения обязательств кредитора объект залога перейдет в собственность к другому человеку.
Ваге Рыбченко:
— Договор аренды любой недвижимости обычно заключают на 11 месяцев. Делается это, чтобы не регистрировать договор в Росреестре.
Если вы хотите сдать официально на пять лет, то вам нужна официальная регистрация договора. Росреестр договор на аренду земли в ПНВ не зарегистрирует.
Но если вы сдаете на 11 месяцев с возможностью пролонгации, то никаких проблем обычно не возникнет, штрафов за это не предусмотрено.
Как продать участок в пожизненном наследуемом владении
Участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, продать нельзя ни при каких условиях, ведь сам участок принадлежит государству. Также следует знать, что нецелевое использование земли при такой форме владения может повлечь ее принудительное изъятие.
Возникает вопрос, а можно ли продать недвижимость, построенную на такой земле. Теоретически это сделать возможно, однако земля под домом или иным объектом останется государственной, права же предыдущего владельца автоматически прекращаются. Чтобы избежать проблем, рекомендуется оформить право собственности на землю и продавать дом уже с участком.
Ваге Рыбченко:
— Когда вы строите частное жилье на любом участке, возникает принцип единства земли и возведенных объектов. Поэтому продать дом, а землю под ним оставить за собой с правом ПНВ, нельзя. Это право автоматически прекратится при продаже дома.
Но сам участок при этом купить или продать нельзя. Согласно существующей судебной практике, у покупателя возникает ничем не оговоренное право пользования этим участком. Оно не будет внесено в реестр или как-то зарегистрировано.
Фактически дом будет стоять на участке, который принадлежит государству. Покупатель при этом несет определенные риски, потому что ему придется заниматься оформлением своего права на эту землю. Оформление этих прав сейчас производится через выкуп.
Существует льготная ставка (по Московской области это 2,5–10% от кадастровой стоимости объекта) за выкуп земельного участка.
На данный момент в Госдуме во втором чтении находится законопроект о расширении условной дачной амнистии, чтобы дать возможность людям в жилых и садовых домах на таких условно бесхозных участках просто и бесплатно зарегистрировать землю.
Если его примут, это очень упростит регистрацию объектов и сделки с ними. Сейчас же покупать дом на земле с правом пожизненного наследуемого владения нет никакого смысла, потому что возможны проблемы.
Легче попросить продавца оформить на него собственность и выкупить уже дом с участком.
Прекращение права на пожизненное наследуемое владение
Право на пожизненное наследуемое владение бессрочное. Если ничего не предпринимать, можно пользоваться землей до самой смерти и передать это право по наследству.
Фактически разорвать этот условный договор между государством и гражданином можно:
- когда владелец умер, а права перешли к наследнику;
- если владелец сам захотел отказаться от этого права;
- при оформлении участка в собственность — юридически право на владение прекращается и начинается право собственности уже без каких-либо ограничений на распоряжение;
- когда государство возвращает собственность себе.
Возврат объекта государству, то есть принудительное прекращение права на ПНВ, возможно по нескольким причинам:
- владелец использует объект нецелевым образом. Например, участок имеет статус сельскохозяйственной земли, но вместо возделывания владелец построил там дачу или дорогу;
- аналогичным образом рассматривается и неиспользование земли по назначению — под строительство или сельскохозяйственные работы. Владельцу дается три года, чтобы начать эксплуатацию земли в соответствии с ее статусом. Если этого не происходит, участок может быть изъят;
- порча земли и экологической обстановки в районе своими действиями;
- возведение незарегистрированных построек;
- изъятие для муниципальных и государственных нужд. Например, если необходимо проложить дорогу.
При этом изъятие земли у владельцев происходит только по решению суда.
shutterstock
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
С этой документацией нужно обратиться в регистрирующий орган, например Росреестр, и в срок до 22 дней право на собственность будет оформлено.
Ваге Рыбченко:
— Оставлять ПНВ за собой нет смысла — это пережиток советского времени, который не дает никаких преимуществ владельцу: налоги те же, нет никаких льгот по обслуживанию. Получается, что нет никакой экономии — только ограничение в правах. Закон позволяет без проблем переоформить участок в собственность. Это очень просто, нужно только подать заявление в Росреестр и уплатить госпошлину.
Как происходит наследование участков
Получение и оформление наследства ничем не отличается. Такой участок можно даже завещать. Правда, чтобы разделить этот участок, наследникам придется все же оформить на него собственность и уже после этого разделить, если его размер позволяет.
Чтобы оформить участок в наследство, необходимо обратиться в течение полугода к нотариусу с документами, подтверждающими право на наследство:
- свидетельство о смерти предыдущего владельца;
- паспорт наследника и другие документы, подтверждающие родство;
- документы, подтверждающие, что у умершего было право на пожизненное наследуемое владение;
- кадастровый паспорт участка;
- выписка ЕГРП;
- заявление наследника.
Ваге Рыбченко, руководитель юридической приемной Московского союза садоводов:
— Основным видом вещного права является право собственности, которое включает владение, пользование и распоряжение. Но есть и ограниченные формы — пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное владение, сервитуты и другие. Такое право позволяет человеку владеть и пользоваться участком, иначе как по наследству это право передать нельзя.
Сейчас этот вопрос регулируется Гражданским и Земельным кодексами, есть отдельные статьи, которые объединяют схожие ограниченные типы вещного права, такие как пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование. Оба предполагают ущемление в распоряжении имуществом.
Это рудимент, пережиток советского права, когда полноценной частной собственности еще не было, но при этом общество дозрело до идеи, что нужно закреплять за людьми право на ту землю, которой они пользуются. Полноценную частную собственность тогда нельзя было предоставлять, так как это предполагало и распоряжение имуществом, например продажу.
Поэтому придумали вид ограниченного права, что соответствовало реальности того периода. Земли выдавались всех видов назначения: это и СНТ, и ИЖС, и жилищно-подсобное хозяйство, и всякие фермерские хозяйства — любые типы земельных участков по виду использования.
Все участки, которые до сих пор существуют в таком праве, — это то, что выдано в Советском Союзе или в первые годы существования Российской Федерации.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE):
— Это право оформлялось до принятия Земельного кодекса (до 2001 года).
Оно предполагает, что объект недвижимости находится в собственности государства или муниципалитета, а владелец, который может быть только гражданином России, вправе возвести на нем различные строения, заниматься садоводством.
Его возможности ограничены: он не может продать, подарить или сдать в аренду участок, а только передать его по наследству другому физическому лицу.
При покупке строения на таком земельном участке новый владелец получает право пользования только той частью земли, которая расположена под объектом.
Из рисков можно выделить вероятность изъятия участка государством или муниципалитетом. К примеру, власти решили строить дорогу или микрорайон для жителей аварийных домов.
В этом случае владельцу не положена компенсация, так как недвижимость находится в собственности государства.
В ноябре 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, который предполагает приравнивание права пожизненного наследуемого владения к праву собственности. Полагаю, что следует дождаться принятия или отклонения данного документа, а затем уже принимать решение.
Как оформлять наследство на старые участки земли
Очень полезное для многих дачников и садоводов разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.
Спор, который изучала высокая судебная инстанция, касался весьма болезненного и непростого вопроса — оформления наследства на дачные сотки.
Причем речь про те земельные участки, которые считаются «старыми», полученными много лет назад, и у которых есть проблема с документами.
Суть проблемы в следующем. В нашей стране огромное количество земельных участков, которые во времена Советского Союза давали своим работникам фабрики, заводы и другие самые разные предприятия и организации. На часть таких участков документов либо совсем нет, либо пожелтевшие бумажки давно и безнадежно устарели.
Многие предприятия, что выделяли своим сотрудникам сотки под огороды, давно прекратили свое существование. Уничтожены и их архивы.
Безусловно, с таких участков граждан никто не выгоняет, но и ничего сделать с подобными сотками люди не могут — ни продать, ни подарить, ни завещать. Более того, если по градостроительным планам сотки отходят местной власти под новые объекты, выкупают землю лишь у тех, у кого сотки законные.
Отсутствие положенных документов у владельцев таких соток постоянно рождают проблемы. Главная — как зарегистрировать право собственности на такой участок.
Наша история началась в Ленинградской области, где некий гражданин получил в 1991 году от исполкома сельсовета народных депутатов Приозерского района участок площадью 6 соток под огород. Земля была предоставлена без права возведения каких-либо строений.
Как исправить ошибки с границами дачного участка
В 2015 году собственник шести соток скончался. Но за год до этого садовод завещал все свое имущество дочери. Когда же наследница пришла к нотариусу, тот отказал в оформлении наследственных прав на землю.
Причина — отсутствие правоустанавливающих документов. Тогда наследница пошла в суд.
Она подала на администрацию муниципального образования Приозерского района иск о признании права собственности на земельный участок «в порядке наследования».
Но в суде наследнице не повезло. Приозерский городской суд Ленинградской области отказал ей в иске. Отказ женщина оспорила. Но ей снова не повезло — Ленинградский областной суд согласился с первой инстанцией.
Местные суды дружно решили, что участок предоставлен был отцу истицы во временное пользование, а право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения у наследодателя не возникло. Суды сделали вывод, что нет оснований для признания за гражданкой права собственности в порядке наследования на спорный земельный участок.
При отсутствии сведений о праве на участок он считается предоставленным на праве собственности
Пришлось наследнице идти дальше. И она обратилась в Верховный суд. Там материалы спора внимательно изучили и с аргументами заявительницы согласились.
Верховный суд РФ обратил внимание, что решение исполнительного комитета о предоставлении участка не содержит каких-либо сведений о виде права, на котором он предоставлен. При этом в абзаце 1 пункта 9.
1 статьи 3 закона о введении в действие Земельного кодекса сказано следующее: если земля предоставлена до 25 октября 2001 года для ведения огородничества или садоводства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, можно зарегистрировать право собственности на нее.
Исключение составляют случаи, когда в соответствии с федеральным законом такой участок не может предоставляться в частную собственность. Значит, отметил Верховный суд, местному суду для правильного разрешения спора следовало установить, имеются или нет предусмотренные федеральным законом ограничения для предоставления земли в частную собственность.
Дачную амнистию продлили до марта 2026 года
А этого вопроса городской суд не задавал. А поскольку этого не было сделано, то Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила все принятые решения нижестоящих судов. Дело о споре за шесть соток Верховный суд отправил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Эксперты считают, что решений, аналогичных принятому Приозерским горсудом, у нас возникает немало. Поэтому разъяснение Верховного суда особенно важно. Ведь подобными решениями местные суды нарушают материальный закон и приходят к ошибочному выводу: поскольку участок находился во временном пользовании, у наследодателя не возникло право собственности на него.
Верховный суд специально для подобных случаев подчеркнул: при отсутствии информации о праве, на котором гражданин владеет участком, и запрета предоставления его в частную собственность спорный земельный участок должен считаться предоставленным человеку на праве собственности.
Наследование земельных участков
Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.
Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии — по закону (ст. 1111 ГК РФ).
Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.
Это вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).
Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах.
Лица, призываемые к наследству, указаны в ст. 1116 ГК РФ.
Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено (ст. 1124, 1137, 1139 ГК).
Приобретение наследства осуществляется путем его принятия, которое можно совершить двумя способами:
-
- фактически вступить во владение наследственным имуществом (вступить во владение или в управление наследственным имуществом; принять меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвести за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатить за свой счет долги наследодателя или получить от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства);
- подать заявление о принятии наследства в нотариальный орган по месту открытия наследства.
В соответствии со ст. 1153 ГК РФ наследники земельного участка, призванные к наследованию, должны просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство, поскольку переход права собственности на недвижимость согласно ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании соответствующих документов.
Ст. 1181 ГК РФ устанавливает, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Согласно Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 г.
N 136-ФЗ минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
При невозможности раздела земельного участка, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 настоящего Кодекса.
В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
"Наследование" права постоянного бессрочного пользования или можно ли переоформить постоянное бессрочное пользование земли в собственность наследника
Можно ли переоформить постоянное бессрочное пользование земли в собственность наследника или «наследование» права постоянного бессрочного пользования. Добрый день, уважаемые Коллеги и пользователи сайта Праворуб! Решила поделиться опытом. Летом 2015 года ко мне обратился хороший знакомый моей мамы с просьбой помочь его супруге с оформлением участка.
Я, конечно же, попросила переслать мне на электронную почту документы на землю и суть вопроса, в чём сложность и т.д. В результате выяснилось, что давно умерла мама жены. Маме принадлежали при жизни часть дома и земля 1300 кв.м. Но они не успели в срок обратиться к нотариусу, поэтому обращались в суд по факту принятия наследства. С этим наследством всё понятно.
Но оказывается умершей «принадлежал» ещё один участок рядом с «принятым», который был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования. Пытались они его оформить, обращались в администрацию, но он до сих пор «числится» за умершей. Нотариус участок в 1100 кв.м в наследство не включила, поскольку он не принадлежал умершей на праве собственности.
Нотариус, полагаю, руководствовалась ст. 1181 части третьей Гражданского кодекса РФ:
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом.
На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.
- При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.
- Изучив судебную практику по данному вопросу я поняла:
Как мы видим право постоянного бессрочного пользования в статье не упоминается. Что делать? Ведь право бессрочного пользования не наследуется. Получается, необходимо было умершей при жизни оформить его в собственность, и тогда проблем бы не было. Такой вариант нам уже не поможет в силу объективных причин. Как правило, наследникам становится обидно, что столько лет они пользовались этим участком, столько было вложено труда, материальных затрат, но законных прав у них не возникло. во-первых, что таких случаев много; во-вторых, они разрешаемы в судебном порядке; в-третьих, практика неоднозначна ввиду того, что некоторые истцы (наследники) пытаются признать право собственности в порядке наследования на землю принадлежащую умершему на праве постоянного бессрочного пользования, что и приводит к отказу в удовлетворении иска. В настоящее время в суде рассматривается наш иск о признании права собственности в порядке приватизации, а не в порядке наследования. Подобная практика уже имеется (см.во вложенном файле): в Ступинский городской суд Московской области обратилась С. с иском о признании права собственности на земельный участок.
Как указал суд: в обоснование исковых требований Стефанович О.П. ссылалась на то, что ей на праве собственности принадлежат жилой дом и земельный участок, площадью 1500 кв.м., расположенные по адресу: .
Право собственности на указанное недвижимое имущество было оформлено ею в порядке наследования по завещанию после смерти матери Королёвой Н.Ф. Королёва Н.Ф. при жизни приобрела права на указанные жилой дом и земельный участок в порядке наследования по закону после смерти супруга Королёва П.Д. Королёву П.Д.
в постоянное пользование предоставлялся земельный участок, площадью 1500 кв.м., при домовладении.
Представитель ответчика — Администрации Ступинского муниципального района Московской области исковые требования не признала, пояснив, что спорный земельный участок не стоит на кадастровом учёте, на нём отсутствуют строения. Исковые требования судом первой инстанции удовлетворены.
Ответчик (Администрация Ступинского муниципального района Московской области) обратилась с апелляционной жалобой об отмене вышеуказанного решения. Но Мособлсуд оставил решение Ступинского городского суда Московской области в силе, и соответственно, апелляционную жалобу без удовлетворения. Чем же руководствовался суд второй инстанции при вынесении решения суда?
В соответствии с ст.
28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В силу ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с ст.
33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Споров относительно местоположения границ земельного участка и его площади со смежными землепользователями не имеется, что подтверждается актом согласования границ земельного участка, подписанным смежными землепользователями. В соответствии с Решением Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области № 273/21 от 18.08.2011 года «Об утверждении Положения о земельных отношениях на территории Ступинского муниципального района» минимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, в сельских населённых пунктах составляет 0,06 га; максимальный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, в сельских населённых пунктах составляет 0,15 га. В случае если размер земельного участка, предоставленного гражданину в установленном порядке до вступления в силу Земельного кодекса РФ, ниже предельного минимального размера либо превышает предельный максимальный размер, то для данного земельного участка этот размер является соответственно минимальным или максимальным. Удовлетворяя исковые требования Стефанович О.П., суд первой инстанции, правильно установив фактические обстоятельства по делу, руководствуясь требованиями вышеуказанных норм права, с учетом представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, обоснованно исходил из того, что у истца возникло право на приобретение в порядке приватизации земельного участка, расположенного по адресу: , площадью 1500 кв.м., находившегося в постоянном пользовании ее наследодателя Королевой Н.Ф. и предоставленного в постоянное пользование наследодателю Королевой Н.Ф. – Королеву П.Д. до введения в действие ЗК РФ.
Поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Конечно же в каждом деле следует разбираться, но по крайней мере, есть и нашёлся способ в разрешении подобных земельных споров. Надеюсь публикация оказалась полезной. Мы же заявили иск и ждём рассмотрения нашего дела. Обязательно поделюсь уже «нашей» практикой. Подобный вопрос также поднимался депутатом.
В Госдуму вносился законопроект, направленный на защиту прав граждан РФ и совершенствование гражданского законодательства. Автор документа – депутат Василий Тарасюк.
Об этом можно прочитать здесь. Этот же вопрос поднимался и на других юридических форумах, но многие не знали как помочь своим Доверителям. Думаю шансы есть, учитывая что решение устояло во второй инстанции.
Наследование земельного участка
Согласно нормам российского гражданского и земельного законодательства граждане могут быть:
- собственниками земельных участков;
- землепользователями (владеть и пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования);
- землевладельцами (владеть и пользоваться земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения);
- арендаторами земельных участков (владеть и пользоваться земельными участками по договору аренды или по договору субаренды);
- обладателями сервитута (иметь право ограниченного пользования чужими земельными участками).
Наследованию подлежат земельные участки, находящиеся у граждан на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения.
Земельный участок в этих случаях входит в объем всего наследственного имущества, и специального разрешения на его переход наследникам не требуется, т.е. наследуется на общих основаниях (ст. 1112 ГК РФ).
Правила наследования земельных участков регулируются ст. 1181 ГК РФ. Однако эти правила следует применять с учетом положений Земельного кодекса РФ как специального закона. Конституция РФ гарантирует защиту не только прав собственности, но и иных имущественных прав.
Под имуществом следует понимать имущество, принадлежащее лицу не только на праве собственности, но и на ином вещном праве. В остальных перечисленных случаях владения и пользования земельными участками возникает наследование лишь на права, принадлежавшие наследодателю.
Так, если наследодателю, например, принадлежало право на аренду земельного участка, то право это переходит к наследнику в силу ст. 617, 1181 ГК РФ, а вот право собственности на него остается у прежнего собственника участка.
Необходимо отметить существующее исключение:
- арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия, если заключение договора было обусловлено личными качествами умершего гражданина.
Так, например, наследодатель осуществлял деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, занимающегося выращиванием птицы для поставок в магазины города.
В этих целях он использовал земельный участок, относящийся к землям сельхозназначения по договору аренды.
Свидетельство о праве на наследство выдается всем наследникам, но нотариус при этом разъясняет, что арендодатель вправе отказать наследнику, не имеющему статуса предпринимателя, во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.
Следует отметить, что вместе с земельным участком к наследникам переходят поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения в пределах границ земельного участка (ч. 2 ст. 1181 ГК РФ), но недра, находящиеся под этим участком, остаются в собственности государства.
Права наследодателя и наследника земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении, в отличие от собственников, ограничены переходом права на земельный участок по наследству, т.е. иного вида распоряжения, кроме как наследование его, законом не предусматривается.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом (ст. 216 ГК РФ).
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами в порядке перехода прав на земельный участок по наследству, на что указал Верховный Суд РФ при рассмотрении конкретного гражданского дела, т.е. так же, как и земельный участок в собственности наследодателя.
Притом такой переход к наследникам возможен на общих основаниях как по завещанию, так и по закону.
В том случае, когда наследников несколько, свидетельство о праве на наследство должно выдаваться в долях, если нет наследников, наследующих по праву представления, доли которых зависят от количества представленных и доли того лица, которого представляют (ст. 1122, 1141 ГК РФ).
Во всех перечисленных случаях документ на земельный участок, являющийся наследственным имуществом, должен:
- отражать кадастровый номер, четко обозначенные на топографическом плане границы, с установленными землеустроительными знаками, указанием адреса, площади, а также разрешенное использование и обременения прав.
Так, апелляционным определением Московского областного суда от 14 июня 2012 г.
в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования отказано правомерно, так как границы участка на местности не определялись и при жизни наследодатель передал его в уставной капитал АОЗТ, в связи с чем земельный участок не может являться наследственным имуществом.
Земельный участок, являясь недвижимым имуществом, требует:
- регистрации прав,
- имеет определенную рыночную цену, которая служит для определения размера выплаты компенсации одному из наследников в случае необходимости, оплаты нотариальной пошлины при выдаче свидетельства о праве на наследство и др.
Свидетельство о праве на наследство на земельный участок выдается наследнику нотариусом по истечении шестимесячного срока со дня смерти наследодателя.
В свидетельстве указывается:
- площадь земельного участка,
- правоустанавливающий или правоподтверждающий документ, на основании которого он принадлежал наследодателю.
Государственная регистрация перехода права собственности и права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Оформление перехода собственности регулируется ст. 16-18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Указанные правила распространяются также при переходе к наследникам права собственности на земельные участки, расположенные за рубежом, если наследодатель еще при жизни зарегистрировал свои права на имущество в Едином реестре прав на недвижимое имущество в России.
В противном случае наследование недвижимости (земельных участков, строений), находящейся за границей, подчиняется правилам того государства, в котором находится недвижимость, в то время как движимое — законам той страны, гражданином которой является собственник этого имущества.
В тех случаях, когда земельный участок в порядке наследственного правопреемства переходит к одному наследнику, вопрос о разделе участка обычно не возникает. Если же земельный участок переходит не к одному, а к нескольким наследникам, то нередко возникает вопрос о разделе земельного участка.
Статья 1182 ГК РФ определяет порядок раздела земельного участка, входящего в состав наследственной массы.
Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения.
Земельный участок может быть делимым и неделимым
Наследование делимого земельного участка
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Наследодателю может принадлежать несколько участков, которые он мог приобрести различными путями: получить в пользование, а затем приватизировать, купить, получить в наследство и т.д.
- Раздел их между наследниками может быть по соглашению либо в судебном порядке, если вызывает споры.
- В том случае, когда земельный участок один, а наследников несколько, раздел его зависит от размера земельного участка.
- Федеральным законодательством не установлены необходимые нормы при разделе земельного участка между сособственниками.
Законами субъектов РФ устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков лишь для предоставления гражданам в собственность для ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а площадь для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 1 ст. 33 ЗК РФ).
Исходя из изложенного, раздел земельного участка, перешедшего по наследству, возможен с учетом их наследственных долей и обычно применяемых минимальных норм для конкретного вида использования земли.
Наследование неделимого земельного участка
При невозможности раздела земельного участка в разделе его должно быть отказано. Земельный участок в этом случае переходит к наследнику, имеющему преимущественное право. Наследник, которому переходит этот участок, выплачивает компенсацию остальным наследникам.
Преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли земельного участка, находящегося в общей собственности, имеют (ст. 1168 ГК РФ):
- наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на земельный участок, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ);
- наследник, постоянно пользовавшийся неделимым земельным участком и имеющий право на наследственную долю, перед наследниками, не пользовавшимися этим участком и не являвшимися ранее участниками общей собственности на него;
- наследники неделимого жилого дома (дачи), расположенного на наследуемом земельном участке, проживавшие в нем ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, перед другими наследниками, не являющимися собственниками данного жилого помещения либо которым отказано в его разделе.
- В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.
- Указанный порядок раздела земельного участка применяется и в тех случаях, когда земельный участок переходит в общее пожизненное владение.
- С правами на наследство к наследнику земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества одновременно переходят и обязанности наследодателя:
- уплачивать налоги,
- содержать участок в надлежащем состоянии,
- выплачивать долги и др.
Согласно ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам и другим обязательствам наследодателя солидарно (ст. 323 ГК РФ), но ограничение ответственности в пределах стоимости перешедшего к каждому из них наследственного имущества сохраняется в отношениях между наследниками в последующем.
Требования кредиторов наследниками исполняются в бесспорном порядке в случае предъявления требований в установленный законом для этого срок. В ином случае — на добровольной основе.
Особенности перехода прав на земельный участок в порядке наследования существуют, когда участок входит в состав предприятия, является землями крестьянского (фермерского) хозяйства, кооператива.
Эти особенности обусловлены той целью, которую преследует хозяйственное общество. Как правило, это получение прибыли с использованием внесенного в хозяйство имущества, в том числе земельных участков или земельных долей.
Изъятие их наследниками не целесообразно, а вступление в хозяйственное общество наследников сопровождается необходимостью обсуждения этого вопроса обществом, что затрудняет оформление наследственных прав после смерти участников общества. Регулируются такие правоотношения общества с наследниками по правилам, указанным ст. 1176 ГК РФ.
Особенности наследования земельных участков иностранными лицами и лицами без гражданства
Несмотря на то, что ч. 3 ст. 62 Конституции РФ установила «национальный режим» в отношении иностранных лиц и лиц без гражданства, в осуществлении права землепользования все же имеются ограничения.
В соответствии с ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ им не могут принадлежать на праве собственности земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и иных особо обозначенных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ.
Свои особенности имеет и наследование земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, поскольку они могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на правах аренды.
Не могут иметь в собственности такие участки юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан или иностранных юридических лиц и лиц без гражданства составляет более 50% (контрольный пакет).
В тех случаях, когда такой земельный участок по наследству переходит к указанным лицам от наследодателя, который был его собственником, наступают последствия, предусмотренные ст. 5 Федерального закона 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
- наследник обязан в течение года произвести отчуждение земельного участка, который не может принадлежать ему на праве собственности.
В том случае, если наследодатель владел земельным участком на праве аренды, то наследникам, перечисленным в ст. 3 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», арендодатель в силу положений п. 2 ст. 617 ГК РФ не вправе отказать во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.
К наследникам в этом случае переходят права на аренду, принадлежавшие наследодателю.
Наследник члена садоводческого, огороднического или дачного строительного кооператива по его желанию вправе стать членом соответствующего кооператива, в чем ему не может быть отказано.
Если наследников несколько, то принятие их определяется учредительными документами соответствующего общества, законодательством о потребительских кооперативах.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 18 Федерального закона от 15 апреля 1998 г.
№ 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического и дачного потребительского кооператива могут стать в соответствии с гражданским законодательством наследники членов потребительского кооператива, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.
Споры наследников могут возникнуть относительно не переданного в собственность земельного участка, на котором находится наследственное строение.
В этой ситуации наследники не вправе ставить вопрос о выдаче свидетельства о праве на наследство на земельный участок.
Согласно ст. 36 ЗК РФ наследодатель, являясь собственником жилого дома, обладал исключительным правом приватизации находившегося у него на праве бессрочного пользования земельного участка в полном объеме.
Однако эти права не переходят по наследству.
Наследники объектов незавершенного (и завершенного) строительства на земельном участке, не принадлежавшем наследодателю в собственности, приобретают те же права, что и наследодатель, т.е. право бессрочного пользования с тем же целевым назначением. У них возникает право обращения с заявлением о передаче им земельного участка в собственность.
В настоящее время редко, но возникают споры по поводу права собственности на земельную долю, полученную при реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизации земель, имевшие место до введения Правил ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ними.
Споры эти достаточно сложные и, как правило, разрешаются в судебном порядке с использованием законодательства, регулировавшего земельные отношения до введения в действие Земельного кодекса РФ и различных документов, периода 1991-2001 гг.
Споры наследников относительно земельного участка рассматриваются судами по месту нахождения земельных участков, так как в соответствии со ст. 30 ГПК РФ относятся к исключительной подсудности.