Кажется, что налоговой нет дела до мелких предпринимателей: если доход небольшой, то и следить за этим никто не будет. На самом деле, даже если продавать кукурузу на рынке, можно заработать штраф за незаконную предпринимательскую деятельность. А если доходы посерьезнее — отправиться на принудительные работы или сесть в тюрьму.
Разобрали на примерах из судебной практики, когда нельзя работать без ИП и какие наказания за это предусмотрены в законе.
Что такое незаконное предпринимательство
Предпринимательская деятельность — это когда человек продает товар, выполняет работы или оказывает услуги и получает за это деньги.
У предпринимательства есть три признака, которые прописаны в законе.
Деятельность самостоятельная. Предприниматель действует в своих интересах и сам выбирает, по какому направлению и как ему работать. Например, если делать сайты на фрилансе — это предпринимательство, а если работать в компании без оформления — нет.
Деятельность ведут на свой риск. Когда человек занимается предпринимательской деятельностью, он рискует. Если не будет клиентов и бизнес прогорит, убытки понесет предприниматель.
Деятельность направлена на систематическое получение прибыли. Причем не важно, успел человек заработать или нет. Если докажут, что он работал, чтобы раз в день или месяц получать прибыль, его деятельность признают предпринимательской.
Подтверждением предпринимательства могут быть также активная реклама, учет сделок, договоры с подрядчиками или поставщиками.
Если купить квартиру для себя, а потом сдавать ее в аренду — это не предпринимательство. Квартира — это недвижимость, которую покупают для личных нужд, например, чтобы там жить. Платить налог с доходов от аренды квартиры нужно в любом случае, но регистрироваться как предприниматель не обязательно.
А вот если купить три квартиры и сдавать их посуточно, это могут расценить как предпринимательство, если докажут, что недвижимость приобретали с целью заработать.
Чтобы безопасно заниматься предпринимательской деятельностью, нужно оформить самозанятость или зарегистрировать ИП. Сделать это нужно до того, как появились первые клиенты, иначе можно получить штраф за незаконное предпринимательство.
Как находят незаконных предпринимателей
Следить за незаконным предпринимательством может полиция, налоговая, прокуратура, органы надзора за потребительским рынком и антимонопольные органы.
Вот как они это делают:
- проверяют торговые точки, рынки и офисы;
- проводят рейды в соцсетях;
- реагируют на жалобы покупателей и конкурентов;
- проводят контрольные закупки;
- случайно становятся клиентами незаконных предпринимателей.
Чтобы убедиться, что человек работает законно, представители госорганов могут попросить показать справку о самозанятости или лист записи из ЕГРИП — это подтверждение регистрации ИП. Если у человека этих документов нет, значит, он занимается предпринимательской деятельностью незаконно.
Как накажут за незаконное предпринимательство
За незаконное предпринимательство предусмотрена ответственность: административная, налоговая и уголовная.
| Административная | Если доходы от незаконной предпринимательской деятельности до 2 250 000 ₽, штраф — от 500 до 2000 ₽. Если на этот вид деятельности нужна лицензия, штраф будет больше — от 2000 до 2500 ₽ | ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ |
| Налоговая | Доначисление налогов и пеней за три года. Налоги будут считать по основной системе налогообложения, а значит, начислят еще и НДС. Штраф за непостановку на учет в налоговой — 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности, но не менее 40 000 ₽. Штраф за неуплату налогов и страховых взносов — 40% от недоимки |
ч. 2 ст. 116 НК РФ ч. 3 ст. 122 НК РФ |
| Уголовная | К уголовной ответственности привлекают, если доходы предпринимателя крупные или особо крупные. Крупный доход — больше 2 250 000 ₽. На усмотрение суда за это грозит: — штраф в размере заработной платы или другого дохода за два года — до 300 000 ₽; — обязательные работы на срок до 480 часов; — арест на срок до шести месяцев. Доход в особо крупном размере — 9 000 000 ₽ и больше. Возможное наказание: — штраф в размере заработной платы или другого дохода за три года — от 100 000 до 500 000 ₽; — принудительные работы на срок до пяти лет; — принудительные работы или лишение свободы на срок до пяти лет плюс штраф в размере заработной платы или иного дохода за период до шести месяцев — до 800 000 ₽ |
ст. 171 УК РФ
Примечание к ст. 170.2 УК РФ |
Если нарушение не дотягивает до уголовной ответственности, государственные органы фиксируют нарушение в протоколе и в течение десяти дней выписывают постановление об административном нарушении. Человек может через суд обжаловать постановление, если не согласен с ним.
Что случилось. Мужчина продавал в парке сувенирные магниты. Его задержала охрана парка и передала полиции.
Позиция нарушителя. Мужчина вину не признал — сказал, что не успел даже разложить товар.
Решение суда. Суд учел, что нарушитель уже привлекался к административной ответственности за похожее правонарушение несколько месяцев назад, и назначил максимальное наказание — штраф 2000 ₽.
Дело № 5-261/2015-158
При крупных доходах предпринимателя накажут гораздо строже.
Что случилось. Мужчина открыл нелегальную аптеку, нанял продавца и продавал лекарственные препараты. ИП он не регистрировал, лицензию не получал. Сотрудники экономической безопасности провели контрольную закупку и выявили нарушение. Оказалось, что незаконный предприниматель заработал больше 11 000 000 ₽, — это доход в особо крупном размере.
Позиция предпринимателя. На суде нарушитель признал вину, попросил рассмотреть дело в особом порядке и вынести приговор без судебного разбирательства.
Решение суда. Суд учел, что ответчик раскаялся, а также его положительные характеристики и отсутствие судимости ранее, и назначил штраф 100 000 ₽.
Дело № 1-141/2020
В решениях суда нет сведений о штрафах от налоговой, это отдельная история. Но незаконный предприниматель кроме наказания, которое назначает суд, еще несет налоговую ответственность — мы говорили об этом выше.
Если суд вменил незаконное предпринимательство и установил, сколько заработал нарушитель, налоговой уже не нужно ничего доказывать — она просто начисляет налоги, штраф и пени так, будто предприниматель работал на основной системе налогообложения.
Если бы нарушитель сразу оформил ИП, мог быть работать на спецрежиме и заплатить значительно меньше налогов.
Человек решил заработать на продаже одежды. За год он закупил товары на 2 000 000 ₽ и перепродал их дороже. Доход составил 3 000 000 ₽. На старте бизнеса он мог зарегистрироваться и выбрать упрощенную систему налогообложения «Доходы», а вместо этого решил «сэкономить» и поработать без оформления ИП. Налоговая доначислила налоги и выписала штрафы.
Сравним, сколько предприниматель заплатит при законном оформлении бизнеса и по наказанию налоговой. Чтобы упростить расчеты, мы не будем исчислять дополнительные взносы на пенсионное страхование и пени за просрочку.
Штрафы за незаконную деятельность могут быть больше, чем прибыль от бизнеса. Поэтому перед тем, как начать предпринимательскую деятельность, рекомендуем оформить ИП.
Как зарегистрировать ИП
- выбрать коды ОКВЭД;
- выбрать налоговый режим;
- подать заявление на регистрацию.
Выбрать коды ОКВЭД.
Код обозначает вид деятельности, которым бизнес будет заниматься. В заявлении на регистрацию ИП можно указать несколько кодов, если будете работать по разным направлениям.
Например, если делаете сайты и рекламные ролики, нужно указывать два кода.
Выбрать налоговый режим. Всего есть пять систем налогообложения:
- ОСНО — основная система налогообложения;
- УСН — упрощенная система налогообложения;
- патент;
- ЕСХН — единый сельскохозяйственный налог;
- НПД — налог на профессиональный доход.
Выбирайте систему, которая подойдет вашему бизнесу.
Например, на НПД может работать только ИП, который сам продает товары собственного производства, сам выполняет работы и оказывает услуги и зарабатывает не больше 2 400 000 ₽ в год.
Подать заявление на регистрацию. Это можно сделать лично в налоговой или МФЦ или онлайн через сайт госуслуг и сервисы. Например, можно бесплатно зарегистрировать ИП онлайн через сервис Тинькофф.
Если регистрируетесь через сервис Тинькофф, ходить в налоговую и платить пошлину не нужно, а из документов потребуется только СНИЛС и фото паспорта 
- Без походов в налоговую и пошлин
- Поможем выбрать коды ОКВЭД и систему налогообложения
- Даем до 500 000 ₽ на сервисы партнеров
Подробнее
Может ли налоговая узнать, что раньше квартира сдавалась нелегально?
Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?
И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?
Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.
Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.
Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.
Курс о том, кому выгодно становиться самозанятым, как принимать платежи и платить налоги Пройти курс
Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.
Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.
Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.
Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.
На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.
Вот какие есть основные варианты:
- признаться и согласиться добровольно заплатить налог, пени и штраф. То есть сдаться без борьбы;
- признаться, что сдавали квартиру, но не признаваться, что получали доходы. Можно ссылаться на то, что не помните всех квартиросъемщиков и какую сумму получали за аренду и что данные не сохранились. Этот вариант подходит, если сам факт сдачи квартиры уже доказан, например показаниями соседей или арендатора. Но ИФНС еще нужно установить, что вы получали арендную плату и о каких суммах доходов идет речь. Именно с этих сумм рассчитывается налог и штраф;
- не признаваться в расчете на то, что налоговые инспекторы нарушение не докажут, а если и докажут, то не смогут доказать всю сумму полученного вами дохода. Даже если в вашей квартире периодически проживали разные люди, это еще не значит, что квартира сдавалась, а если и сдавалась, что от этого были доходы. В таком случае ИФНС нужно установить все факты и доказать нарушение и сумму дохода.
Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода:
- письменные договоры не заключались;
- в данных Росреестра не зафиксированы факты сдачи квартиры;
- неизвестны квартиросъемщики, с ними нельзя связаться и опросить;
- использовались наличные платежи.
Как сэкономить на налогах или не платить их вообщеРассказываем о законных способах в нашей рассылке дважды в неделю
Если вы зарегистрируетесь как самозанятая, проводить контрольные проверки и ловить вас на нарушении бесполезно: сейчас у вас все законно.
В худшем случае, если налоговая выявит факт сдачи квартиры, установит и докажет сумму полученного дохода и неуплаченного налога, грозит вот что.
Обязанность уплатить налог — НДФЛ, то есть 13% от дохода. Максимальный срок, за который могут начислить налог, — три года, даже если квартиру сдавали дольше. Причем должно быть доказано, что в эти годы квартира сдавалась, арендодатель получал доход и не платил с него НДФЛ. Сроки и формат аренды значения не имеют.
Позиция арендодателя всегда должна быть однозначной: не платил неумышленно.
Можно сослаться на то, что не знали о необходимости платить налог из-за юридической неграмотности, не понимали, что это нарушение закона. Мол, ошибочно считали, что такие доходы налогом не облагаются. Или полагали, что налоговая сама должна рассчитывать налоги. Все это выглядит слабым оправданием, но попытаться можно.
Если вы решите выбрать сервис «Свое дело», дублировать регистрацию в приложении «Мой налог» не нужно.
Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Как сдавать квартиру, чтобы не попасть на штраф и не лишиться свободы
Если собственник квартиры решил ее сдавать, он должен оформить с нанимателем соответствующий договор, а также задекларировать все полученные от сдачи жилья доходы и уплатить с них налоги.
Договор найма оформляется в простой письменной форме. Если договор оформляется на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 674 ГК РФ). Если жилье сдается организациям, то заключается не договор найма, а договор аренды жилого помещения (ст. 671 ГК РФ).
Сейчас власти готовят создание государственной информационной системы учета договоров аренды жилых и нежилых помещений, а также машино-мест. Договора аренды будут регистрироваться на Единой цифровой платформе, которая будет функционировать в форме государственной информационной системы (ГИС).
Первый способ законной сдачи жилья — 13%
Заключив договор с арендатором, арендодатель должен отчитываться о получаемых доходах в налоговые органы и уплачивать налоги – НДФЛ по ставке 13% (для резидентов).
Срок сдачи декларации 3-НДФЛ – 30 апреля года, следующего за годом получения доходов. А срок уплаты НДФЛ – 15 июля года, следующего за годом получения доходов.
Второй способ законной сдачи жилья — 4 или 6%
Арендодатель может зарегистрироваться в качестве самозанятого с ежемесячной уплатой налога в размере 4% (6% — если жилье предоставляется в наем юридическому лицу или ИП) от полученной арендной платы.
Налог к уплате за владельца недвижимости рассчитает налоговая инспекция. Она же может (если есть распоряжение самозанятого) и самостоятельно снимать требуемую сумму со счета самозанятого в банке. Срок уплаты налога – 25 числа каждого месяца.
Налоговая ответственность за незаконную сдачу жилья
Если собственник квартиры сдает ее незаконно, без декларирования получаемых доходов и без уплаты налогов, то его могут в принудительном порядке обязать заплатить НДФЛ. При этом налог придется уплатить с пенями за все предыдущие налоговые периоды в течение 3 лет по ст. 75 НК РФ.
Пени начисляются по ставке 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога. Сумма пеней, начисленных на недоимку, не может превышать размер этой недоимки.
Независимо от уплаты НДФЛ и пеней владельца жилья привлекут к ответственности по ст. 122 НК РФ за неуплату или неполную уплату сумм налога. Штраф по данной статье составит от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.
Помимо всего прочего, собственника жилья оштрафуют и по ст. 119 НК РФ за несдачу налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ. Штраф составит 5% от неуплаченной в срок суммы налога на основании этой декларации за каждый полный или неполный месяц. Максимальный штраф – 30% от неуплаченной по декларации суммы налога.
Пример из жизни
Василий Иванов три года сдавал в аренду принадлежащую ему квартиру за 30 000 рублей в месяц. Никаких налогов Василий не платил и декларацию о доходах не подавал.
Между тем, за 3 календарных года он получил доход в размере 1 080 000 рублей. С этого дохода Иванов должен был заплатить НДФЛ в размере 140 400 рублей.
Сумма налога за один год нелегальной сдачи квартиры равна 46 800 рублям. Данный размер налога не позволяет привлечь Иванова к уголовной ответственности за неуплату налога, зато позволяет начислить ему пени и штраф как за неуплату налога, так и за несдачу налоговых деклараций.
Так как неуплата налога является умышленной, штраф за неуплату НДФЛ составит 56 160 рублей (общая сумма неуплаченного налога х 40%). Поскольку Иванов в спорном периоде вообще не платил налоги и не сдавал отчетность, штраф за каждую несданную по итогам года декларацию 3-НДФЛ будет начислен скорее всего по максимуму и составит 14 040 рублей.
Также Иванову начислят и пени. Рассчитаем их размер за 1 год неуплаты. Допустим, что в спорный период ставка рефинансирования была равна 5%. С учетом указанного значения сумма пени за первый год просрочки будет равна 2 847 рублям (сумма неуплаченного налога х 1/300 х 5% х 365).
Посчитайте, во сколько Василию обойдется нелегальная сдача квартиры. Ответы пишем в х. Кто первый посчитает, сколько заплатит Василий?
Уголовная ответственность за незаконную сдачу жилья
В некоторых случаях собственников жилья, незаконно сдающих его в наем/аренду могут привлечь и к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ. По данной статье неуплата НДФЛ с доходов от сдачи в аренду жилья может повлечь для собственника одно из следующих наказаний:
- штраф в размере от 100 000 до 300 000 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет;
- принудительные работы на срок до одного года;
- арест на срок до шести месяцев;
- лишение свободы на срок до одного года.
Однако, уголовная ответственность последует только в случаях, когда неуплаченная сумма НДФЛ в пределах трех лет превысит 2.7 млн рублей. В остальных случаях никакого уголовного преследования в отношении недобросовестных арендодателей не будет.
А как вы считаете, нужно ли как-то легализовывать арендный рынок?
Как легально сдавать квартиру в аренду
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
- Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
- Количество мебели и техники (укажите их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
- Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
- Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
- Обычно ставки такие:
- ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
- ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Попробовать бесплатно
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Самозанятые арендодатели. Шаг 3. Что будет, если не платить налоги?
Кто из арендаторов не слышал от хозяйки квартиры классической фразы, произнесенной шепотом: «Если что, вы — мой племянник!» Недобросовестные наймодатели переживают не зря: им грозит серьезное наказание.
Правонарушение и наказание
По словам Алексея Василенко, представителя юридической фирмы «Клифф», уклонение от уплаты налогов с полученных доходов в виде арендных платежей от сдачи имущества, помимо погашения задолженности повлечет за собой начисление:
Штрафа за неуплату налога в размере 20% от недоимки. Если же судом доказано, что действия производились умышленно, придется заплатить до 40% от сокрытой суммы.
Штрафа за непредставление либо несвоевременную подачу НДФЛ, за каждый месяц просрочки начисляется 5%. Срок представления 3-НДФЛ — до 30 апреля.
Пени за нарушение срока уплаты налога, ее размер составит 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ (7,75 / 300 = 0,02% в день).
Неуплаченный налог могут взыскать принудительно, для физических лиц судебный порядок обязателен. Налоговый орган может ходатайствовать о наложении ареста на имущество должника. На сумму неуплаченного платежа могут приостановить операции по счетам для индивидуальных предпринимателей (ИП) после неисполнения требования об уплате налога.
Галина Баркусстарший юрисконсульт Savills в России
Как уточнил Алексей Василенко, для собственников, которые ранее привлекались за такие правонарушения, ответственность ужесточается: размер штрафа увеличивается в двукратном размере.
Для граждан, которые сдают несколько объектов недвижимости, существует вероятность признания этой деятельности незаконным предпринимательством в связи с отсутствием статуса ИП. Это ведет за собой куда более серьезное наказание: от штрафа до 300 тыс. рублей до ареста на срок до полугода.
Как налоговая узнает, что я сдаю квартиру?
Сотрудники Федеральной налоговой службы (ФНС) получают сведения о нелегальной деятельности наймодателя с помощью классической четверки «информационных агентств»: соседи, риэлторы, миграционная служба, Росреестр.
Если ваши арендаторы шумят, нарушают порядок, принимают много гостей, которые ведут себя неподобающе, соседи начнут обращаться с жалобами во все инстанции.
С гражданами другой страны, проживающими в квартире без прописки, ситуация еще проще: миграционная служба обязательно сообщит о факте сдачи жилья в аренду в ФНС. Зарегистрированная сделка аренды в Росреестре также попадает в налоговую.
Если вы искали арендатора через агентство недвижимости, при возможной проверке деятельности компании факт сделки будет установлен.
Юлия Маливанчук заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate
По словам Алексея Василенко, на данный момент ФНС обладает полномочиями по осуществлению запросов в банки об операциях по счетам налогоплательщиков с целью определения законности источников получения дополнительных доходов. Банки обязаны такие сведения предоставить согласно ст. 86 п. 2 НК РФ.
«Если вы заключили договор найма, но не платите налоги, будьте готовы, что договор может послужить доказательством получения дохода. Систематическое поступление денег на карту также может быть рассмотрено как получение дохода, с которого нужно было оплатить налог», — рассказала Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.
Личный опыт
комментарий эксперта
«Уплата налогов гарантирует собственнику спокойствие, арендатору — отсутствие риска быть замешанным в проверках при налоговых нарушениях.
Хозяин квартиры также может быть уверен, что у нанимателя нет такого «козыря», как «я пойду в налоговую, если вы не сделаете то-то или не пойдете навстречу в решении каких-то вопросов».
Проще говоря, когда происходит ссора (а это бывает часто), наниматель припугивает собственника заявлением в налоговую о сокрытии дохода».
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России
Когда можно спать спокойно…
Диана Маклозян, глава юридического департамента компании Heads, перечисляет, зачем платить налог:
- Налогоплательщику нет необходимости скрывать своих арендаторов при появлении участкового, сотрудников налоговых органов, которые могут осуществлять проверки квартир в случае, если в собственности одного человека находится более одной квартиры. Такие проверки необходимы для установления лиц, которые уклоняются от налогообложения.
- У добросовестного арендодателя нет необходимости встречаться ежемесячно с арендатором для передачи денег наличными, можно спокойно получать их на счет в банке.
- Арендодатели, зарегистрированные в качестве ИП, могут использовать льготы по налогу на имущество.
- В случае споров с арендатором по неоплате или возмещению расходов при нанесении ущерба квартире и необходимости выселения с помощью сотрудников полиции, собственнику гораздо проще доказать свою правоту, если договор аренды будет также предоставлен в налоговую, а платежи по нему будут официально поступать на счет наймодателя.
- В случае, если действия арендаторов привели к тому, что ущерб нанесен жилью соседей, гораздо проще доказать, что в квартире проживали иные лица по договору аренды, который легализован.
Как рассказала Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России, большим преимуществом легальной деятельности является расширение круга арендаторов. Это особенно важно в сфере элитной недвижимости: дорогие квартиры привлекают платежеспособных клиентов (которые, кстати, настороженно относятся к контрагентам — неплательщикам налогов).
Если квартира сдается юридическому лицу, компания-арендатор будет удерживать налог за собственника, то есть не платить налог не получится. Кстати, добросовестные собственники обычно приветствуют арендаторов-юриц, так как бухгалтерия компании сделает за них все необходимое для исполнения налоговых обязательств.
Неуплата налогов от сдачи жилья в недвижимость влечет ответственность при любом режиме налогообложения и для любого наймодателя: самозанятого, физического лица, индивидуального предпринимателя.
Юлия Маливанчук заместитель руководителя отдела аренды Apple Real Estate