При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения.
В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать.
Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.
Когда необходимо внесение задатка
Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.
Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.
Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.
Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами. В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.
Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке»
Разница между авансом и задатком
Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.
В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.
Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.
Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.
Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»
Условия возврата
Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:
- письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
- сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
- продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
- обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
- условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.
Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.
Возврат вдвойне
Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере. Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража. Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.
Покупка квартиры: особенности возврата
Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.
Какие гарантии даёт расписка
Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:
- паспортные данные и адреса участников;
- точное описание объекта договора купли-продажи;
- сумма: цифрами и прописью;
- сроки для завершения сделки;
- подписи заинтересованных лиц.
Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:
- в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
- отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.
Задаток и предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.
В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.
Возврат задатка на аукционах
Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:
- всем участвовавшим, но проигравшим торги;
- организаторы отменили аукцион.
Невозможность возврата
Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.
Судебная практика
Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика. Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке. Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.
Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры
Как вернуть задаток покупателю и продавцу
Как вернуть задаток? Такой вопрос может возникнуть как у покупателя недвижимости, так и у продавца. Далеко не всегда возврат денег проходит безболезненно для другой сторон сделки.
Ведь рушатся все планы! А порой происходит потеря денег и времени.
Но иногда, возникают форс-мажорные обстоятельства.
Про которые мы раньше и не знали — режим самоизоляции. Впрочем будут ли суды признавать это форс-мажором?
Статья обновлена 06.04.2021 г
Как вернуть задаток
Задача возвращения задатка может возникнуть как у покупателей, если они нашли недвижимость, более подходящую для себя, так и у продавцов — если они передумали продавать.
Если стороны называют задатком платеж, переданный просто по расписке — это и не задаток вовсе.
Ведь задатком признается платеж, переданный на основании Соглашения о задатке, оформленного в письменном виде.
Как вернуть задаток покупателю от продавца
Если задаток Вы передали на основании соглашение о задатке и получили расписку от Продавца в получении задатка -тогда задаток оформлен правильно. И можно вернуть задаток в двойном размере.
Если соглашение о задатке не подписано — суд, вероятнее всего, признает платеж авансом. И вы сможете рассчитывать только на получение переданной суммы.
Как вернуть задаток до окончания действия предварительного договора?
- Вернуть до окончания действия предварительного договора купли-продажи квартиры.
То есть Покупатель передумал покупать квартиру:
-потому что просто передумал — тогда Продавец вправе оставить задаток у себя
-потому что Продавец не подготовил документы в указанные сроки или обнаружились недостоверные документы и подлог продавца.
То есть продавец тем самым нарушил условия договора и ваша сделка сорвалась.
Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере.
Задаток при покупке квартиры возвращается или нет ?
Возврат задатка в случае отказа продавца :
- Если инициатором расторжения предварительного договора стал Продавец — Вы можете требовать возвращения задатка в двойном размере. И если вы правильно оформили передачу задатка , то можете рассчитывать на успех в суде, если Продавец не вернет его в двойном размере добровольно.
- Если задаток оформлен не верно, даже суд сочтет его авансом. Тогда можете рассчитывать только на ту сумму, которую передали, при условии, что у Вас на руках расписка.
- Когда Покупатель передумал — Продавец с чистой совестью может оставить деньги себе, при условии, если задаток оформлен правильно.В противном случае, задаток «можно считать авансом».
- А аванс, в случае не состоявшейся сделки — возвращается Покупателю в полном объеме.
- Возврат денег ( аванса или задатка) для Продавца бывает затруднителен, поскольку часто эта денежная сумма передается Продавцом за новую недвижимость.
- В большинстве случае положительно этот вопрос решается при обоюдном соглашении сторон.
Как вернуть задаток. Правильное оформление
- Чтобы не было соблазна дальнейших разбирательств в суде для одной из сторон, рекомендую составить Соглашение об отсутствии взаимных претензий или взаимно уничтожить все ранее подписанные документы.
Поэтому, прежде чем решится вернуть задаток, необходимо изучить подписанные документа. Только тогда вы сможете ответить на вопрос — как вернуть задаток.
Как должен быть правильно оформлен задаток читать далее
Закон о задатке.
Гражданский кодекс Российской Федерации
§ 7. Задаток
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
- Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
- Всегда рада разъяснить. Автор
- Как вернуть задаток покупателю и продавцу
Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость
Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ
ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».
В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).
Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.
Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.
Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.
В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.
Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».
Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.
Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.
По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.
Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».
Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.
Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.
Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.
Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.
Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.
Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.
Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.
Аванс с возвратом. Верховный суд разъяснил, как вернуть залог при срыве покупки
Практически ни одной серьезной и дорогостоящей покупки граждане сегодня не совершают без залога. Это касается в первую очередь приобретения квартир, дач, автомашин, земельных участков.
Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не «уйдет», заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, — весьма распространенная тема споров.
Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.
В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма — почти 162 тысячи долларов — названа «необоснованным обогащением». Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.
История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор.
В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора.
«Во исполнение принятых на себя обязательств» истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.
В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел.
В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил.
Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.
Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше — в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды «допустили нарушения».
Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.
Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за «пользование чужими денежными средствами», посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество «необоснованно приобретенное». И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги — это задаток.
В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».
В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть.
А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере.
Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.
Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут
По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.
Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
- В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено.
- Наталья Козлова
- Российская газета — Федеральный выпуск №7711 (248)
Нужно вернуть задаток за земельный участок, нужна помощь в составлении документов
«Возможно ли просто вернутьзадаток и какие необходимо составить документы? имеется только расписка.»
- Данную расписку вчасти предпоследнего абзаца «Факт полученияденег означает, что я обязуюсь продать данный участок за 7500 млн/р»и при необходимости можно было фактическипризнать Предварительным Договором, если бы дело разбиралось Судом,однако, на момент ее составления Продавец не обладал всем Участком в 3500кв.метров, а имел только 3/4 его долей, в с вязи с чем, вообще не вправе былпринимать ни Аванс, ни задаток под обязательство продать весь участок целиком идаже его оценивать, хотя в этой части Стороны не достигли соглашения по цене,
- это только предположение Продавца.
Учитываяместные особенности продажи земельных участков в Краснодарском Крае,о которых мне известно не по наслышке, я понимаю Ваше доверие намиллион, но если продавец окажется не порядочным, как усматривается из фактаобращения с данным вопросом, то единственным надлежащим способом защиты правастанет предъявление иска «О взыскании задатка по ПредварительномуДоговору», поскольку это не долговая расписка, срок исполнения по которойуже прошел, а расписка — Обязательство заключить основной Договор купли-продажиземельного участка. При чем, на самом деле не понятно 3/4 это доляразмером 3500 кв. метра или это 3/4 от всего участка площадью 3500
кв.метра?
Если первое, то при наличиисредств (6.500.000), вносимых через дипозит нотариуса, можно и обязать провестигосударственную регистрацию права собственности на имя покупателя (Ваше имя),поскольку обязательство Продавца заключить Основной договор очевидно иотношения Сторон закреплены платежом.
Если Вы хотите идти путем обязания государственнойрегистрации, то, на мой взгляд, это наиболее правильная позиция истца содновременным принятием мер по обеспечению иска (арест участка), в ходесудебного разбирательства по которому, может выяснится иная позицияответчика, который не захочет его продажи и, тогда сменив основания и предметВы легко взыщите потерянный Задаток с последующим обращением взыскания на3/4 долей в праве. Можно и сразу идти путем взыскания, но я бы посоветовалсперва предложенный вариант, поскольку Вам не много проще будетоплачивать госпошлину с цены иска (стоимость покупаемого участка) сперва с миллиона, а, потом, доплатитев процессе до принятия решения от 6.500.000 — стоимости всего купленного, а вовтором случае никакой суд не пойдет на рассрочку, отсрочку уплаты г/пошлины привзыскании 1 млн. При этом, пойдя вариантом обязания государственной регистрацииВам ничего доказывать не надо, все изложенное в иске, подтверждается интенциейОбязательства, оформленного Задатком и оправдываться перед судом будетОтветчик. тогда посмотрите, как он объяснит причину принятия задатка, еслине Предварительным договором, письменная форма которого, в принципе, полностью соблюдена. Скорее всего, Продавец — Ответчик признает факт принятия Обязательства заключить Договоркупли-продажи, а если в суде выясниться, что Вы имели ввиду весь участок за этиденьги, а Он имел ввиду только 3/4 за 7.500 млн, то все станетнамного интереснее, чем кажется сейчас. Но, как я вижу, ответ на этот спорныйвопрос внизу расписки — «Продавец З/Участка» противоречит
«на праве общей долевой собственности» вверху Расписки!
Понятие Задатка содержится в Гражданском Кодексе РФ и при отказе Продавца от заключенияОсновного Договора Задаток возвращается в двойном размере и Вы вправе этоготребовать, если денег на госпошлину с такой цены иска не жалко. О Вашемотказе от исполнения обязательства по заключению основного Договора пока, говорить рановато.
В этомслучае, Вам придется объяснить причину отказа, которой, кстати, может статьнепонимание Сторон существа сделки в части размера (см. выше) приобретаемого за указанные в обязательстве деньги участка или 3/4долей участка.
Да, это существенное основание для приведения Сторон впервоначальное положение без удержания в пользу какой-либо из сторон издержек и
расходов в связи с судебным разбирательством.
Почему Вам придется объяснить причину отказа? — потому, чтоВаш аппонент по судебному разбирательству, не захочет возвращать деньги,пояснит, что намерен продать, все делает для призыва Вас к заключению основногодоговора, чего Мы с Вами еще не знаем, а Вы, такой «нехороший»уклоняясь от заключения Основного Договора длительное время, таки хотитевернуть деньги вместо того, что бы купить. То есть, Вы, как бы можетестать «недобросовестной» стороной в споре, вытекающем из Договора,обязательства по которому в силу Закона должны соблюдаться надлежащимобразом и односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.«Поматросили бросил» тут не пройдет, это миллион Ваших
- денег.
- Вывод: Вернуть Задаток можно, но для возврата Задатка в реальномденежном выражении, а не на бумаге в форме Решения Суда, надо грамотно подойтик взысканию с одновременным принятием мер по обеспечению иска, причем, любого,как о взыскании, так и обязании государственной регистрации, если участок вообще,еще принадлежит указанному в обязательстве — расписке лицу. Если этотучасток, либо доли участка не принадлежал / (ли) такому лицу никогда, (а Мы этого не «видим» из Вашего вопроса и Расписки), то
- Вам прямо в полицию с Заявлением.
- Уточнить правообладателя на текущий момент времени, а Вам,это в любом случае надо, тем более, для иска в суд, Вы можете путемобращения в УФРС (у Вас в Крае это называют«Юстиция») за выпиской из ЕГРП (услуга
- платная — 5 дней).
- Странно, что «упродавца не было проведено межевание», так на сколько мнеизвестно, долевая собственность на участок земли не может бытьоформлена без межевания. Может межевание было, но не было раздела границ
земельных участков с точными параметрами?!
04 января 2016, 19:15
Вс решал, когда продавец должен вернуть задаток — новости право.ру
В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось, рассказывает партнер Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
Юлия Макаренко.
Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств, подчеркивает юрист: «Это представляет определенную сложность на практике».
С ней и столкнулись два жителя Краснодарского края.
Осенью 2012 года Алексей Кривов* заключил с Сергеем Картоновым* предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком.
По этому документу Кривов обязался в течение четырех месяцев подписать с Картоновым основной договор, чтобы приобрести недвижимость за 5,85 млн руб.
В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение.
Две инстанции – два мнения
- Истец:Алексей Кривов*
- Ответчик:Сергей Картонов*
- Суд:Верховный суд
- Суть спора:Должен ли продавец вернуть задаток покупателю, который так и не подготовил проект основного договора купли-продажи?
- Решение:Отправить дело на новое рассмотрение
Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть Кривову 50 000 руб. задатка, 9233 руб. за пользование чужими деньгами и 2000 руб. расходов на представителя.
Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Краснодарский краевой суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил Картонову на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело № 33-28207/17).
Наказание без вины
Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС (дело № 18-КГ18-232).
«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Эксперты «Право.ru»: «Сначала надо точно квалифицировать соглашение сторон»
Партнер Региональный рейтинг.
группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании
Юлия Макаренко отмечает, что при новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: «Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате».
А Александра Воскресенская из Федеральный рейтинг.
группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Уголовное право 4место По количеству юристов 12место По выручке 17место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании
считает спорным вывод ВС о том, что бездействие сторон в этом случае не является нарушением. Она отмечает, что ВС в деле № 38-КГ15-7 указывал: нарушение сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (уклонение от заключения основного соглашения), так и в результате невиновных действий (бездействие обеих сторон). При этом невиновное лицо не подлежит ответственности в силу п. 1 ст. 401 ГК («Основание ответственности за нарушение обязательства»), отмечает эксперт.
Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора.
Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК).
И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.
Айнур Ялилов, партнер Региональный рейтинг.
Макаренко добавляет, что конструкция предварительного договора в действующем гражданском законодательстве крайне неудачна: «Как для продавца, так и для покупателя».
Она подчеркивает, что предварительный договор не является офертой и связывает стороны одним обязательством – заключить основной договор в будущем. Такая конструкция не способствует стабильности гражданского оборота и не мотивирует стороны к исполнению обязательств, констатирует юрист.
По ее словам, если сторона действительно заинтересована в основной сделке, то лучше избегать предварительного договора.
Но если это не удастся сделать, то Алмаз Кучембаев, управляющий партнер «Кучембаев и партнеры», советует в предварительном соглашении предусмотреть обязанность покупателя подготовить и направить контрагенту предложение заключить основной договор (оферту): «В таком случае продавцу можно будет оставить задаток у себя».
* – имя и фамилия изменены редакцией.
- Верховный суд РФ
- Гражданский процесс