Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры предлагают иногда покупателям риелторы. В каких ситуациях это нужно, а когда лучше отказаться от его подписания, рассказывают эксперты.
Предварительный договор — это документ, по которому стороны обязаны впоследствии заключить основную сделку. Если продавец или покупатель попытается позже отказаться от купли-продажи, то его можно принудить к совершению сделки через суд. В этом основное отличие предварительного договора от авансового или договора задатка.
Какие сегменты недвижимости сильнее пострадают из-за вирусного кризиса
«Предварительный договор купли-продажи может быть заключен как в отношении принадлежащего продавцу имущества, так и в отношении имущества, которое продавец приобретет в будущем, а затем продаст его покупателю», — говорит руководитель Юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Речь о заключении такого договора при покупке жилья в новостройке заходит обычно во время «переходного периода» — когда дом уже построен, но еще не стоит на кадастровом учете.
«Застройщик уже не имеет права оформлять договор уступки права требования, но и не в состоянии еще оформить основной договор купли-продажи, потому что объект в его собственности не находится», — говорит руководитель отдела агентства «ДомЭль» Светлана Овчинникова.
На вторичном рынке такой договор заключают, когда необходимо на некоторое время отложить сделку, но вложить силы и средства в ее подготовку.
Например, если продавцу необходимо прилететь на сделку из-за границы, заняться восстановлением документов или оформить наследство.
«Бывает, что у покупателя есть деньги на покупку, но они в банке, и он хочет дождаться, пока истечет срок депозита, чтобы не терять проценты», — говорит Овчинникова.
Какую информацию о недвижимости можно получить бесплатно
На практике предварительный договор купли-продажи используется достаточно редко, чаще стороны ограничиваются внесением аванса.
Случаев принуждения сторон к заключению сделки после попытки расторжения предварительного договора риелторы даже не припомнят — покупатели не хотят судиться и, как правило, всё же соглашаются на возврат задатка в двойном размере (это прописано в Гражданском кодексе РФ).
«Бывает, что покупатель нашел объект, который окажется значительно более выгодным, чем покупка по предварительному договору, даже с учетом потери задатка. А иногда продавать становится невыгодно, тогда от основной сделки отказывается продавец», — рассказывает Овчинникова.
Считается, что сумма задатка по предварительному договору должна равняться 10% от стоимости покупки. Но, например, в Москве из-за высоких цен на недвижимость это огромные деньги и, как правило, вносят лишь 100-200 тысяч рублей, не более. «Я лишь однажды видела, когда по предварительному договору были внесены 10%», — вспоминает Овчинникова.
Ограничивает использование предварительных договоров и ситуация на рынке недвижимости. В последние годы львиная доля сделок идет с использованием ипотеки.
А это значит, что в сделке появляется третья сторона — банк, который может не одобрить выдачу кредита или покупку квартиры,находящейся в залоге.
Если эти риски детально не указаны в предварительном договоре, то либо продавец, либо покупатель окажется виноват.
В нынешней экономической ситуации заключать предварительный договор риелторы не рекомендуют — ситуации непредсказуемы, риски для обеих сторон еще больше. В случае же серьезных обстоятельств предварительный договор, по словам риелторов, не поможет дойти до основной сделки — стороны могут сослаться на форс-мажор.
Где купить трехкомнатную квартиру по ипотеке в 6,5%
Если речь всё же идет о заключении предварительного договора купли-продажи, то включите в него как можно больше подробностей. Он должен практически повторять основной договор купли-продажи.
«Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая установлена для основного договора.
Если для основного предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, при продаже доли в праве собственности), то и предварительный должен быть удостоверен нотариально», — отмечает Краснова. Максимально опишите объект недвижимости, даже если он еще строится.
Зафиксируйте цену жилья. Если в преддоговоре не определен срок заключения основного договора, то основной должен быть заключен в течение года. Предъявить в судебном порядке требование о понуждении другой стороны к заключению договора можно в течение шести месяцев с момента нарушения обязательства.
Предварительный договор купли продажи квартиры: что это, зачем он нужен, образец заполнения ПДКП с задатком и без
Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома подписывают перед основным. Этот документ подтверждает намерения участников заключить сделку.
Рассказываем, чем преддоговор купли-продажи отличается от основного и какие есть особенности у этого соглашения.
Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.
Чем он отличается от основного договора купли-продажи
В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.
Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.
Имеет ли ПДКП юридическую силу
Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно.
Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ, в той же форме, что и основной.
В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.
Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:
Обязательно ли заключать ПДКП
Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.
Виды предварительного договора купли-продажи
Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.
При покупке квартиры от застройщика
Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.
При покупке квартиры в ипотеку
При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.
Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.
При покупке квартиры с задатком или авансом
Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.
Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.
Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:
- решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере;
- сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается;
- инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.
Аванс — это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.
В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.
Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.
При покупке квартиры для опеки
При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.
Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки.
Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового.
Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.
Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора
Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.
Отсутствие гарантий на приобретение имущества
Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.
Вероятность, что преддоговор признают незаключённым
Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.
Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество
У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.
Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.
Потеря аванса или задатка
Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.
Приобретение имущества с обременением
Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости — залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.
Срок действия предварительного договора
В ПДКП срок устанавливается сторонами. Они могут указать точную дату или период заключения основного договора. Если срок в соглашении отсутствует, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора. Если в течение этого года контрагенты не совершили сделку, то преддоговор теряет юридическую силу.
Содержание договора
У договора по продаже два существенных условия: предмет (недвижимое имущество) и цена. Существенные условия — это обязательные пункты сделки, без них соглашение считается незаключённым.
До 2015 года предварительный договор купли-продажи недвижимости должен был полностью дублировать основной, то есть содержать те же условия и форму. Но в 2015 г. были внесены изменения: предмет остался обязательным для преддоговора, а цена стала факультативным условием.
Еще одно важное условие для преддоговора — письменная форма. Соглашение заверяется нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.
Необязательные условия преддоговора
Преддоговор нужен, чтобы подтвердить намерение заключить ОДКП, поэтому логически расчётов в предварительном договоре быть не должно. Но на деле мало преддоговоров обходятся без внесения аванса или задатка. Если по ПДКП была заплачена существенная часть стоимости, то такой договор вообще могут признать основным, а не преддоговором.
- Ответственность за несоблюдение обязательств
Ответственность хоть и факультативное условие, но крайне важное. Если вы точно собираетесь приобрести имущество, обратитесь к юристу, который грамотно составит условия и предупредит риски.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
- ✅ Составить преддоговор.
- ✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
- ✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Ответственность за нарушение условий ПДКП
Если сторона отказывается выполнять обязательства, обращайтесь в суд. Зачастую решения выносятся в пользу истцов. ПДКП признается законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполняет не только обязательства, но выплачивает штрафы, издержки и убытки.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Для чего заключают предварительный договор купли-продажи квартиры?
Предварительный договор заключают, когда документы еще не собраны и нет возможности заключить полноценный договор. Это делается для того, чтобы один из участников сделки не передумал: продавец не продал недвижимость другому покупателю, а покупатель не нашел другое предложение. Объясним, какие пункты требуется прописать в предварительном договоре, а что можно не указывать.
Для чего нужен предварительный договор?
Предварительный договор защищает обе стороны от срыва сделки. Продавец не будет искать другого клиента на продажу недвижимости, а покупатель не купит другую квартиру. Чаще всего предварительный договор заключают, когда у покупателя нет всей суммы, чтобы рассчитаться с продавцом.
Например, у покупателя есть только часть денег для внесения задатка, а остальные деньги он планирует взять в банке. В этом случае заключается предварительный договор, где прописываются все нюансы.
Что обязательно указать в предварительном договоре?
В предварительном договоре обязательно прописываются следующие пункты.
- Предмет договора. Это первый пункт в документе, где указывают, что продавец должен передать права собственности покупателю.
- Выписка из ЕГРН. В этой выписке указано количество этажей в доме, площадь квартиры или дома, точный адрес и расположение, наличие или отсутствие обременения.
| Пример заполнения предмета договора Продавец: Ф. И. О. (паспортные данные) обязуется передать права собственности на квартиру площадью 75 кв. м, которая находится по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 108, кв. 25, гражданину: Ф. И. О. (паспортные данные). Квартира находится в пятиэтажном доме на четвертом этаже в первом подъезде. |
В предварительном договоре не обязательно указывать дополнительные сведения, — например, стоимость недвижимости. Достаточно указать паспортные данные сторон сделки и прописать предмет договора.
Что желательно указать в предварительном договоре?
Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.
Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.
Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.
Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.
Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере.
Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе.
Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.
Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.
Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.
Какие есть риски при заключении предварительного договора?
Продавцу лучше заранее договориться о способе передачи денег и сумме внесения аванса или задатка. При подписании сделки купли-продажи больше всего рискует покупатель. Даже предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса, не дает 100% уверенность, что вы получите квартиру.
Если покупатель внес аванс, продавец может найти другого покупателя и заключить с ним договор купли-продажи. Он просто вернет деньги первому покупателю, если получил от него аванс. Если это был задаток, придется возвращать двойную сумму. Чтобы свести риски к минимуму, пропишите в предварительном соглашении сумму штрафа за одностороннее расторжение договора.
Что делать, если продавец взял предоплату, продал квартиру другому человеку, а деньги возвращать не хочет? Чтобы избежать таких обстоятельств, не передавайте деньги продавцу.
Договоритесь, что задаток и всю сумму он получит после заключения сделки. А деньги будут храниться в банковской ячейке, и выступать гарантом будет именно банк.
Вы арендуете банковскую ячейку и договоритесь, как распределить расходы.
Справка: чаще всего за аренду ячейки платит покупатель или стороны договариваются разделить расходы пополам.
Как правильно разорвать предварительный договор?
В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.
Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.
Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.
Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.
Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.
Кратко — что указать в предварительном договоре?
- Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.
- Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.
- Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.
- Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.
- Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.
- Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.
Получите бесплатную консультацию, оформив онлайн-заявку. Подскажем, как заключить или разорвать предварительный договор в вашем случае.
© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.
Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности
Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.
Зачем нужен предварительный договор?
Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.
Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь.
Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.
Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей.
При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса».
Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.
Что учесть в предварительном договоре?
Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:
- Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
- Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
- В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
- В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.
А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.
Объект
В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.
Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.
Цена
В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.
Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре.
Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях.
Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу.
Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.
Сроки
В обычной ситуации в договоре указывается три срока:
- срок заключения основного договора купли-продажи,
- срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности,
- срок фактической передачи квартиры.
Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто.
Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день.
Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.
Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического».
Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии.
И все эти условия также указываются в предварительном договоре.
Расчеты по сделке
Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца.
Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал.
Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец.
Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса.
Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя.
Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.
Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.
Обязательства и ответственность сторон
Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность».
Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю.
Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится.
Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.
Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»
продажа жилья. помощник по недвижимости
Секреты успешной продажи, ч.1. Готовимся к сделке
Секреты успешной продажи, ч. 2. Хоум-стэйджинг
Секреты успешной продажи, ч.3. Подготовка квартиры к фотосъемке
Секреты успешной продажи, ч.4. Оценка квартиры
Секреты успешной продажи, ч.5. Изучаем конкурентов
Секреты успешной продажи, ч.6. Пишем объявление о продаже квартиры
Секреты успешной продажи, ч.7. Как выбрать площадку для публикации объявления?
Секреты успешной продажи, ч.8. Как подать объявление на ЦИАН
Секреты успешной продажи, ч.9. Что делать, если нет звонков?
Секреты успешной продажи, ч.10. Звонки по объявлению, как разговаривать?
Секреты успешной продажи, ч.11. Что делать, если квартиру «не берут»?
Секреты успешной продажи, ч.12. Аванс или задаток, что выбрать?
Секреты успешной продажи, ч.13. Как проводить показы? Рациональные аспекты
Секреты успешной продажи, ч.14. Как проводить показы? Эмоциональные аспекты
Секреты успешной продажи, ч.15. Готовим документы к сделке
Секреты успешной продажи, ч.16. Взаимодействие с другими участниками сделки
Предварительный договор аренды помещения
Предварительный договор заключают, когда нужно время на подготовку к основному. Рассказываем, как такой договор оформить на аренду в будущем.
По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор на прописанных в нём условиях. Такой договор обязательно составляют письменно, переговоры и устные обещания никого ни к чему не обязывают. Если основной договор надо заверять нотариально, то и предварительный надо нести к нотариусу, но с арендой такого не бывает — ст. 429 ГК РФ.
Преддоговор заключают, когда одна сторона или обе ещё не готовы к договору, но уже созрели, чтобы скрепить основные обещания. Обычно для аренды помещения так делают, когда здание пока достраивают, помещение ремонтируют, переводят из жилого в нежилое или делают перепланировку. Получается, арендодатель готовит помещение, а арендатор его ждёт. Так можно — п. 23 Постановление Пленума ВС № 49.
Преддоговор аренды не нужно регистрировать в Росреестре, даже если планируется долгосрочная аренда больше года и основной договор регистрироваться будет. Будущим арендатору и арендодателю нужно просто составить договор на бумаге и подписать его. Так разъяснил ВАС в п.14 Информационного письма № 59.
Когда надо заключить основной договор и что будет, если этого не сделать
По сроку для основного договора стороны решают сами и записывают его в преддоговор. Но если пункта про срок нет, основной договор надо заключить в течение года.
Если срок для основного договора прошёл, а вторая сторона не выходит на связь или прямым текстом отказывается, другая сторона вправе пойти в суд и заставить подписать договор. Чтобы пойти в суд, есть шесть месяцев с момента, когда преддоговор закончился.
В эти полгода входит время на переговоры и разбор претензий. Но судиться долго, да и с таким контрагентом не всегда хочется иметь дело дальше. Поэтому преддоговор часто обеспечивают задатком, а иногда к нему добавляют ещё и штраф — про это будет дальше.
А ещё уклонившаяся сторона должна компенсировать другой стороне убытки. Например, при аренде это может быть плата за другое помещение, которое арендатору пришлось снять вместо желаемого. А у арендодателя это могут быть упущенные деньги за простой помещения. Основание — ст. 445 ГК РФ.
Если срок истёк, а обе стороны молчат, считается, что они обе утратили интерес к сотрудничеству. Тут преддоговор прекращается сам собой, и никто никому ничего не должен. Но для подстраховки рекомендуется подписать соглашение о расторжении преддоговора и разобраться с возвратом денег.
На деле же в незаключении основного договора чаще виновата одна из сторон.
????
11 видеоуроков для уверенного старта бизнеса
Начать обучение
Задаток, обеспечительный платёж и аванс по преддоговору аренды
По условиям преддоговора арендатор может вообще ничего не платить заранее — это законно. Но чаще стороны прописывают уплату денег в счет будущих платежей — задаток, обеспечительный платёж или предоплату. У каждого платежа свои последствия.
Задаток
Задаток — это деньги, которые арендатор платит арендодателю в счёт будущей арендной платы. Но если он откажется от договора, задаток остаётся у арендодателя. А если наоборот, то арендодатель обязан вернуть деньги в двойном размере. А ещё виновная сторона должна возместить другой стороне убытки за вычетом суммы задатка — ст. 380, 381 ГК РФ.
Тут важно, чтобы из пункта договора про задаток было понятно без вопросов, что это именно задаток, а не простой аванс. Иначе деньги остаются и не удваиваются.
Однако если выйдет так, что аренда станет невозможной по независящим ни от кого причинам типа внезапного локдауна, то задаток возвращают арендатору без удвоения. А преддоговор в таком случае прекращается сам собой по ст. 416 ГК РФ.
Если всё прошло гладко и аренда состоялась, задаток пойдёт в счёт арендных платежей.
Обеспечительный платёж
Обеспечительный платёж, он же депозит — это сумма, которую арендатор платит арендодателю в счёт будущих арендный платежей и возможных убытков арендодателя. Если арендатор не заплатит или что-то сломает, арендодатель возместит свои расходы из этих денег — ст. 381.1 ГК РФ.
Обеспечительный платёж не возвращается в двойном размере арендатору, но по условиям преддоговора может остаться арендодателю, если арендатор уклонился от основного договора.
А если договор не заключили по вине арендодателя, он обязан вернуть платёж в срок из договора или в течение семи дней после требования арендатора.
Иначе на стороне арендодателя будет неосновательное обогащение, и на эту сумму станут капать проценты по ключевой ставке.
Статья: как арендатору не потерять обеспечительный платёж
Аванс
Аванс — это просто предоплата аренды. Если договор не состоится, арендодатель обязан вернуть его назад без удвоения. Забрать из аванса деньги за свои убытки арендодатель не может. Если основной договор не заключили, аванс возвращается, иначе станет неосновательным обогащением арендодателя, и на него накрутятся проценты.
Что написать в предварительном договоре аренды
Вот что нужно прописать, кроме условия о деньгах.
Образец предварительного договора аренды
На какое помещение заключают преддоговор
Главное, что нужно написать в преддоговоре, это что стороны обязуются заключить договор аренды на конкретное помещение. И если стороны хотят, то подкрепить это уплатой денег — про них сказали в предыдущем разделе.
Если саму недвижимость ещё только строят или делают перепланировку, надо описать помещения по тем параметрам, которые уже известны.
Пример:
Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды нежилого помещения № 3 ориентировочной площадью 43 квадратных метра, находящегося на втором этаже торгового центра по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д.
2, условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.
Стороны договариваются, что арендатор берёт помещение под организацию магазина непродовольственных товаров.
Остальные условия аренды можно вообще не прописывать. Но на деле пустой преддоговор может привести к спорам. Поэтому обычно записывают гораздо больше условий, вплоть до полного текста договора аренды — тогда они станут обязательными. И пункты, которые потом добавят в основной договор, не должны противоречить пунктам из преддоговора.
Срок заключения основного договора
В преддоговоре пишут срок, когда должны заключить основной договор. Иначе он будет действовать год. А ещё срок можно привязать к регистрации права собственности на недвижимость, окончанию ремонта или другому нужному событию.
Например:
Договор аренды должен быть заключён сторонами настоящего договора в течение десяти дней с момента регистрации Арендодателем права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду, но в любом случае не позднее 1 февраля 2022 года.
Арендная плата
Договариваться о размере арендной платы в преддоговоре не обязательно, этот вопрос можно отложить до основного договора — п. 25 Постановление Пленума ВС № 49.
На практике преддоговор без цены чреват спорами и срывом основного договора. Поэтому ставку арендной платы или её диапазон лучше сразу записать.
Ремонт
Если арендатор собирается делать в помещении ремонт, в преддоговоре надо написать об этом. А еще надо обязательно взять согласие арендодателя на все работы и их стоимость. Иначе арендатор подарит ремонт арендодателю, даже если договор и не состоится — ст. 623 ГК РФ.
- Статья: как не потерять деньги за ремонт арендованного помещения
- Если недвижимость строится, и в это время арендатор будет делать ремонт под чистовую под себя, надо прописать порядок доступа рабочих в помещение.
- Если арендодатель сам делает ремонт в строящемся объекте на деньги арендодателя, то в преддоговор надо записать, что на эту сумму будут уменьшаться арендные платежи.
Штраф
За срыв основного договора можно прописать штраф для уклонившейся стороны. Обычно его прописывают, если по договору не передают задаток. Но можно и плюсом к нему.
Например:
В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то она должна уплатить добросовестной стороне штраф в размере 60 000 рублей.
Можно ли изменить и разорвать преддоговор
Преддоговор можно изменить, только если согласны обе стороны. Например, продлить его срок или изменить что-то по самой аренде. Тогда к договору надо подписать допсоглашение.
Разорвать преддоговор тоже можно только, если все на это согласны. Тогда надо подписать допсоглашение о расторжении преддоговора.
А вот если случился форс-мажор и для одной стороны аренда стала невыгодна, но вторая сторона настаивает на своём, расторгнуть преддоговор получится только через суд — ст. 450, 451 ГК РФ.
Статья актуальна на 10.01.2022