Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников

Покупка вторичного жилья – сложный процесс. Перед покупателем стоит много задач, чтобы без обмана приобрести квартиру, поэтому упустить что-то очень легко. В итоге новый обладатель радуется, переезжает на новую жилплощадь и только спустя время обнаруживает, что купил квартиру с долгами по коммунальным платежам.

Тысячи людей в России годами не оплачивают коммуналку, накапливают долги, исчисляемые сотнями тысяч рублей, а затем, не моргнув глазом, продают квартиры. Куча проблем с коммунальными службами и управляющей компанией сваливается уже на голову новых владельцев.

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это неприятно, но не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Главное – закон в этом случае стоит на стороне нового владельца.

Чтобы убедиться в этом, достаточно заглянуть в статью №153 ЖК РФ.

Там четко прописано, что оплачивать что-либо у лица появляется обязанность только с момента приобретения права собственности на жилое помещение.

Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников

Чтобы понять, когда конкретно возникает это право собственности, нужно заглянуть в статью №8 ГК РФ. Из информации в ней становится понятно: оно появляется только после регистрации в Едином государственном реестре.

Исходя из всей этой информации, можно с уверенностью сказать: новому владельцу долги предыдущего собственника квартиры не передаются, и ответственности он за них не несет. Это вполне логично, потому что недвижимость ведь не может быть кому-то что-то должна. Должником может быть только конкретный жилец, который пользовался услугами, и именно на его имя приходили счета, и с него должны требовать возврата долга.

Однако всё-таки есть в законодательстве один момент, в котором интересы нового собственника никак не защищаются. Он касается счетов на капремонт, оплачивать которые необходимо ежемесячно. Долги по этой услуге, к сожалению, переходят на нового владельца, поэтому оплачивать задолженность за капремонт всё-таки придется новому жильцу, если, конечно, прежний собственник делать это отказывается.

Из видео вы узнаете переходят ли долги по коммунальным платежам новому собственнику:

Важно! Исключением в этом случае является покупка квартиры, которая раньше была в собственности у государства, субъектов РФ или муниципальных учреждений. При наличии долга за капремонт в этом случае он должен быть погашен предыдущим собственником.

Как узнать о долгах по ЖКХ

Если новый владелец не хочет оплачивать долги старого собственника, то не должен игнорировать проверку наличия задолженностей. В идеале это нужно сделать еще до момента покупки и заключения договора. Если этого сделано не было, то проверить нужно хотя бы сразу после покупки – когда еще есть шанс оперативно обратиться к бывшему собственнику и заставить его всё погасить.

Проверка задолженностей перед покупкой

Проверить наличие задолженностей перед покупкой не сложно.

Сделать это можно несколькими способами:

  • попросить продавца показать все квитанции – если есть долги, то они будут там указаны;
  • попросить продавца предъявить справку об отсутствии задолженности – получить её можно в бухгалтерии УК;
  • позвонить в коммунальные службы по номерам телефонов, указанным на квитанциях и запросить информацию;вместе с собственником лично приехать в офис УК и получить справку.

Дополнительно можно проверить данные о собственнике в базе исполнительных производств, введя его данные на сайте судебных приставов.

Важно! Будьте внимательны при проверке квитанций – они могут быть поддельными. Рекомендуется не ограничиваться только этим способом проверки, а всё-таки обратиться за информацией в УК.

Проверка задолженностей после покупки

Если перед покупкой квартира не была проверена на задолженность, нужно как можно быстрее сделать это хотя бы после.

Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников

Есть несколько простых способов:

  • позвонить в бухгалтерию ЖЭК или УК, продиктовать адрес и прослушать информацию;
  • лично посетить ЖЭК и получить долговую квитанцию;
  • через интернет – например, на портале Центра координации ГУИС;
  • в банкоматах и платежных терминалах – информация о задолженности выводится при оплате;

Все эти способы помогут проверить наличие задолженности буквально за несколько минут. Стоит потратить на это немного времени, чтобы в дальнейшем избежать множества проблем.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

Итак, если всё-таки получилось, что при покупке новый владелец не проверил наличие задолженностей, а бывший собственник решил об этом умолчать, то первые проблемы у нового собственника появятся уже очень скоро.

Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников

Часто представители ТСЖ пытаются заставить нового собственника платить долги по только что приобретенной квартире.

Поступают требования немедленно покрыть задолженность, отказывают в переоформлении лицевого счета и регистрации новых жильцов, грозятся отключением воды и электричества.

Коммунальным службам всё равно, с кого требовать деньги – если не получается добиться чего-то со старого владельца, они возьмутся за нового. Будут пытаться запугать, рассчитывая на его юридическую необразованность.

Тем не менее, что бы ни говорили сотрудники, все вышеперечисленные действия незаконны. Оплачивать чужие долги (кроме задолженности за капремонт) новый собственник не обязан, и он может смело на этом настаивать.

Что же делать новому владельцу, чтобы коммунальные службы поскорее оставили его в покое?

Есть несколько способов, которые помогут сохранить нервы:

  1. Сообщить в УК о смене собственника. Не поленитесь как можно скорее наведаться в управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Сообщите о том, что теперь вы являетесь собственником квартиры, предоставив копию свидетельства, а также акта приема-передачи квартиры, в котором будут указаны показатели счетчиков. После этого служба меняет сведения в лицевом счете, и квитанции уже будут приходить на ваше имя, причем без упоминания чужих долгов.
  2. Написать претензию. Если сотрудник УК требует от вас оплаты чужих долгов по коммуналке, попытайтесь отстоять свои права, ссылаясь на закон. Если договориться не удалось, напишите претензию на имя директора УК или председателя ТСЖ, подробно описав в ней сложившуюся ситуацию. Поясните свои права, ссылаясь на закон, прикрепите копии необходимых документов.
  3. Жалоба в жилищную инспекцию. Если отправка претензии не дала результатов, идите дальше. Жилищная инспекция – орган, проверяющий правильность начисления коммунальных платежей. В жалобе опишите ситуацию и приложите копии документов. Будет проведена проверка, после чего в УК отправят приказ сделать перерасчет.

Обычно этих действий достаточно, чтобы избавиться от проблем, связанных с долгами предыдущего владельца жилплощади.

У новых хозяев могут возникнуть проблемы с получением прописки в приобретенной квартире – сотрудники УК могут просто отказывать в регистрации. В этом случае лучше не тратить время и нервы, а обратиться напрямую в ГУВМ МВД РФ и прописаться при помощи этого органа. Заявление на снятие с учета по предыдущему месту жительства и о постановке на учет по новому можно подать одновременно на портале Госуслуги. Это быстро и удобно.

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Не все продавцы пытаются скрыть долги – многие открыто сообщают о них, позволяя покупателю увидеть реальную картину. Не стоит пугаться и сразу же отказываться от этого варианта. Если квартира нравится, можно купить её и вместе с долгами. Достаточно грамотно оформить договор и учесть все нюансы, чтобы избавить себя от проблем.

Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников

Для этого рекомендуется нанять специалиста, который поможет правильно оформить все пункты договора и указать в нем на все нюансы там, где необходимо. Новый собственник сможет не беспокоиться о коммунальных задолженностях бывшего владельца – его права будут защищены договором.

Важно! Покупая квартиру с долгами по ЖКХ, гражданин должен помнить о том, что если от бывшего собственника не добились оплаты в течение трёх лет, то на квартиру могли наложить арест на время, пока вопрос не решится. Оформить на себя новый собственник уже не сможет, поэтому необходимо заранее проверить, нет ли на квартире ареста.

Документальное оформление сделки

Продавец может попросить аванс в размере его задолженности по квартплате, чтобы погасить долг до составления договора.

Это удобный, но рискованный способ, ведь он может просто погасить свои долги за ваш счет и исчезнуть.

Для решения вопроса таким методом перед передачей аванса нужно составить соответствующий документ, где будет прописано что деньги, переданные в качестве аванса, продавец обязуется пустить на погашение долга.

Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников

Еще один способ – уменьшить стоимость квартиры на сумму, равную сумме долга. Заплатив продавцу меньше, покупатель в таком случае берет на себя обязанность оплатить долг. Этот метод несет риск уже для продавца, ведь покупатель может взять деньги и не оплатить долги, а прежнего владельца будут по-прежнему заставлять платить.

В этом случае обязанность покупателя уплатить долг должна быть четко прописана в договоре. Также новый владелец может официально переоформить на себя обязанность покрыть все долги предыдущего собственника.

Договор о погашении суммы

Какой бы метод ни выбрали стороны, договор купли-продажи в этом случае требует внесения дополнительных условий, касающихся обязанности по погашению платежей. Лучше всего, если оформление сделки будет сопровождать нотариус, который сможет правильно составить документ и учесть в нем все необходимые пункты.

Читайте также:  Виза в южную корею для россиян и других граждан: нужна ли и как получить

Если продавец согласен добровольно погасить задолженность (при условии снижения цены на квартиру), то в договор вносятся дополнительные условия, или составляется приложение к договору. В нем должна быть четко прописана сумма долга, поэтому нужно будет заранее обратиться в УК и получить документ с информацией о задолженности.

Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников

Если сумма долга небольшая, то бывший собственник может погасить её самостоятельно за счет средств, полученных в качестве аванса. В этом случае нужно будет заключить договор об авансе, в котором будет прописано, на что он должен быть потрачен.

Никаких устных договоренностей между сторонами быть не должно – у них нет юридической силы. Защитить продавца или покупателя сможет только правильно составленный и нотариально заверенный договор.

Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры

Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.

Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:

  • если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
  • при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
  • при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
  • не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
  • не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
  • Лицевой счёт: я являюсь новым собственником квартиры с долгами бывших собственников
  • Эти простые правила требуют только потратить немного сил и времени, но в будущем помогут уберечься от множества проблем.
  • Из всего этого можно сделать два вывода:
  1. Долг за коммунальные услуги при смене собственника не передается новому владельцу жилплощади. Он не отвечает за задолженности лица, продавшего ему недвижимость, и не обязан погашать их. Любые претензии со стороны ЖКХ и УК незаконны.
  2. Покупка квартиры с долгами по коммуналке – это не страшно. Однако от покупателя требуется особая бдительность и внимательность. Договор при покупке такой недвижимости должен содержать дополнительные условия, поэтому важно, чтобы его составлял специалист.

Детально о покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам:

Человеку, не знавшему о долгах бывшего собственника, возможно, придется не раз ругаться с сотрудниками УК. Но он должен помнить, что закон на его стороне, и твердо отстаивать свои права, не соглашаясь платить за других недобросовестных граждан.

Что нужно знать о лицевом счете квартиры, как его оформить и разделить

МОСКВА, 26 окт — РИА Новости.Лицевой счет ЖКХ — уникальная комбинация цифр, которая необходима для оплаты жилищно-коммунальных услуг. Зная эти данные, владелец жилья может не только проверить задолженность, но и получить детальную информацию о недвижимости. О том, как узнать индивидуальный номер по адресу, как открыть счет и можно ли его переоформить, — в материале РИА Новости.

Лицевой счет ЖКХ

Любое жилье имеет свой платежный паспорт, а именно финансово-лицевой счет. Без этого документа невозможно оплатить услуги коммунальных служб и продать помещение, так как через этот номер происходят все необходимые расчеты и учет задолженностей.

Что это

Финансово-лицевой счет (ФЛС) — индивидуальный номер клиента жилищно-коммунальной компании, в котором зашифрована информация о недвижимости. Такой счет выдается:

  • собственникам жилого и нежилого помещения;
  • нанимателям;
  • лицам, принявшим еще не оформленное помещение.

Проживающим необходимо оплачивать коммунальные услуги по реквизитам, которые указываются в финансовой выписке. Там же можно узнать информацию о начислениях, тарифах, долгах, количестве человек и т. д.

Для чего нужен

Лицевой счет существует для выполнения двух важных функций: оплаты услуг и хранения информации о жилье.

В первом случае проживающий может воспользоваться интернетом, терминалом или лично прийти в финансовое учреждение с реквизитами для оплаты.

Во втором — комбинации цифр в счете дают доступ к более детальной информации, например, сколько комнат в квартире, кто владелец, есть ли долги по платежам и др.

Как утверждает Дмитрий Бурняшев, юрист, эксперт по вопросам ЖКХ и автор блога об отрасли:

«Лицевой счет — это отражение всех финансовых операций собственника или нанимателя квартиры. В нем содержится информация о начислениях и об оплате:

  • услуг;
  • штрафных санкций (пени, неустойка)».

По словам эксперта, порядок ведения лицевых счетов за услуги ЖКХ не регламентирован законодательно. Организации самостоятельно определяют порядок открытия, закрытия и внесения изменений.

Лицевой счет, как правило, содержит в себе идентифицирующие сведения:

  • Ф. И. О. собственника квартиры;
  • реквизиты документа о праве собственности;
  • площадь квартиры;
  • количество комнат;
  • число проживающих.

Лицевые счета бывают двух видов:

  • Присвоенный организацией ЖКХ. Организация сама решает, какой набор символов будет содержать лицевой счет. Его открывает каждая компания, в адрес которой оплачиваются услуги ЖКХ.
  • Присвоенный системой ГИС ЖКХ. Жилищно-коммунальные организации обязаны размещать лицевые счета в этой информационной системе, чтобы каждый мог отследить историю начислений, оплат. При первом размещении информации о лицевом счете ГИС ЖКХ присваивает внутренний номер, который подлежит отражению в системе и дублированию в платежных документах на ЖКХ.

Как узнать номер лицевого счета ЖКХ

Самый простой способ узнать номер лицевого счета — найти старую или новую квитанцию на оплату ЖКХ. Нужная информация обязательно указывается в каждом таком документе. Если же возникли трудности, то можно получить реквизиты и по-другому:

  • В управляющей компании — достаточно позвонить в приемную или посетить очно, продиктовать данные (Ф. И. О. владельца, адрес), после чего сотрудник продиктует комбинацию цифр.
  • На специальном сервисе ЖКХ или в приложениях ресурсоснабжающих организаций. Сейчас довольно часто можно встретить в разных городах онлайн-ресурсы по жилищно-коммунальным отношениям;
  • На сайте «Госуслуги» — но стоит помнить, что такая услуга может быть доступна не во всех регионах.
  • Через терминалы крупнейшего розничного банка, в самой организации у сотрудника или в приложении — следует ввести адрес и управляющую компанию (УК) в разделе «Лицевой счет», после чего можно увидеть необходимую информацию и оплатить.

Процедура выдачи выписки из лицевого счета строится следующим образом:

  • заполняется форма обращения;
  • проверяется личность гражданина и его полномочия;
  • проверяется представленная документация;
  • определяется цель запроса;
  • регистрация и присвоение справке индивидуального номера.

Срок выдачи, как правило, занимает около двух дней. А передача документа фиксируется подписью получателя.

Как узнать задолженность

Что касается баланса на счету, то такую информацию можно узнать следующими способами:

  • через сайт «Госуслуги» — в разделе «ЖКХ»;
  • в коммунальном предприятии;
  • через сайт Государственной информационной системы ЖКХ, войдя в личный кабинет;
  • через крупнейший розничный банк — любыми способами (в терминале, в приложении или у сотрудника в офисе организации).
  • Где посмотреть лицевой счет для оплаты
  • Кроме указанных способов, можно узнать номер счета в специализированных учреждениях, в зависимости от вида коммунальной услуги.
  • Электроэнергии
  • В данном случае — в абонентской службе или на официальном сайте энергоснабжающей компании по указанному адресу.
  • Газа
  • В региональном отделении оператора ООО «Газпром межрегионгаз», указав адрес жилья.
  • Дополнительная информация

Помимо поиска индивидуального номера, часто возникают и другие вопросы по теме лицевого счета. Например, как его открыть или закрыть, как поменять владельца и т. д.

  1. Как открыть индивидуальный лицевой счет
  2. Как только человек становится собственником жилья, ему необходимо открыть финансово-лицевой счет — в случае если оно новое и не было оформлено на кого-то другого.
  3. Для этого понадобятся следующие документы:
  • паспорт собственника;
  • свидетельство о праве собственности / выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • акт приема-передачи жилья;
  • акт снятия показаний со счетчиков.

Но прежде чем обращаться с собранным пакетом документов в МФЦ или управляющую компанию, необходимо подготовиться к открытию счета:

  • получить паспорт на счетчики отопления, воды, электроэнергии и оформить акт их ввода через УК;
  • отдельно открыть лицевой счет на получение услуг электроэнергии у поставщика услуги;
  • заключить договор с УК.

Только после выполненных действий можно смело обращаться в другие организации.

Процедура выдачи выписки из лицевого счета строится следующим образом:

  • заполняется форма обращения;
  • проверяется личность гражданина и его полномочия;
  • проверяется представленная документация;
  • определяется цель запроса;
  • регистрация и присвоение индивидуального номера.

Срок выдачи, как правило, занимает около двух дней. А передача документа фиксируется подписью получателя.

Мoжнo ли закрыть финaнcoвo-лицeвoй счет

Закрытие счета требуется только тогда, когда дом подлежит сносу. Во всех остальных случаях правильнее говорить о процедуре переоформления.

Если же жилье продается, закрывается не сам лицевой счет, а жилищно-коммунальный, например, на электроэнергию.

Для этого необходимо обратиться в УК (если это вода, отопление или газ) и к поставщику электроэнергии, чтобы снять показания со счетчиков и указать их в акте.

Только после этого ключи сдаются новым жителям или управляющей компании и можно закрыть счет, имея на руках подтверждающие документы.

Как поменять владельца

Чтобы сменить владельца лицевого счета, следует:

  • подготовить паспорт собственника, документы на владение жильем и договор купли-продажи, дарения или найма;
  • обратиться в УК для проверки показаний счетчиков;
  • написать заявление в УК о переоформлении счета на другое лицо (форму предоставляет организация);
  • посетить поставщиков услуг для оплаты и изменения сведений.
Читайте также:  Связь между пропиской и кредитом

Возможно ли разделить лицевой счет между собственниками

Процедура разделения лицевого счета между собственниками практически всегда возможна, но она отличается в зависимости от вида собственности на жилье.

Например, в случае приватизированной недвижимости, у которой несколько собственников, можно сделать раздельный лицевой счет на каждую комнату проживания. Для этого собственники обращаются с таким запросом в УК. Бывают случаи, когда один из собственников против, тогда начинается судебное разбирательство, после которого суд обязывает разделить счета управляющей компании.

«Если квартира оформлена на двух и более собственников, то собственники вправе заключить соглашение между собой и решить, кто в каком объеме будет оплачивать услуги.

Например, можно установить, что жилищные услуги (содержание и ремонт) платит каждый из сособственников в долях (одна вторая и т. д.

), а коммунальные услуги (водоснабжение, отопление) платит тот, кто проживает в квартире по факту, если проживают не все собственники», — объясняет Дмитрий Бурняшев.

Другая ситуация — если жилье государственное или муниципальное. Между нанимателями возможно разделение госжилья, для этого необходимо заявление на имя собственника. Муниципальная же недвижимость не предусматривает разделения реквизитов.

Источник: РИА Новости

Должен ли новый собственник оплачивать пени старого?

liudmilachernetska@gmail.com/Depositphotos

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты (edin.center) Кирилл Резник:

Новый хозяин квартиры не обязан платить по долгам предыдущих собственников, поскольку задолженность по ЖКХ числится за человеком, а не за квартирой.

https://www.youtube.com/watch?v=DSLP7N3pNtc

Для решения данной проблемы попробуйте для начала договориться с предыдущем собственником квартиры. Возможно, он пойдет Вам навстречу и сам погасит долг.

Если этот вариант не срабатывает, то необходимо взять выписку из ЕГРН, в которой будет указана дата перехода на Вашего внука права собственности, и затем написать заявление на имя руководителя управляющей компании, обслуживающей дом.

В заявлении нужно объяснить ситуацию и потребовать произвести необходимые изменения в лицевом счете, чтобы долг перестал числиться за Вашим внуком. Также обязательно сделайте в нем ссылку на статью 153 Жилищного кодекса РФ.

Данное заявление обязательно направляется заказным письмом с уведомлением, чтобы остались все «следы» его отправки. В случае отсутствия реакции со стороны УК обращаемся в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?

Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Марина Любочская:

Согласно ст. 153 ч.2 п.5 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда у него возникает право собственности на такое помещение.

В Вашем случае – с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости в 2015 году. Следовательно, с этого момента он несет бремя содержания квартиры, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ.

До этого момента за все долги отвечает бывший собственник.

Если в квартире установлены счетчики на воду, то, принимая квартиру в продавца, Ваш внук должен был письменно зафиксировать показания водных счетчиков (например, в акте приема-передачи квартиры). Если квартира не оборудована такими счетчиками, то оплата Вашему внуку должна начисляться с даты регистрации его права собственности.

Сейчас необходимо написать заявление в адрес организации, ответственной за оказание коммунальных услуг.

В заявлении нужно уведомить организацию о смене собственника квартиры и потребовать прекратить выставлять счета за период, когда Ваш внук не являлся собственником квартиры, со ссылкой на ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

К заявлению нужно приложить копию договора купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права (или выписку из ЕГРН). 

Если после подачи заявления Вашему внуку будут продолжать выставлять долги бывшего собственника, в том числе начислять пени, он может смело обращаться в суд за защитой своего права.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Долги предыдущих собственников на новых не переходят. По требованиям Жилищного кодекса, у собственника возникает право на оплату коммунальных платежей с момента внесения записи в Реестр о том, что он стал правообладателем. Единственный долг, который все-таки придется оплатить, – это долг на капитальный ремонт.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Вам нужно написать в УК письмо с претензией о неправильных начислениях. Это для управляющих компаний нормально – требовать денег, не имея на это права. Собственник платит за коммунальные услуги только с момента регистрации собственности (передачи имущества по акту приема-передачи).

Опасно ли купить квартиру с долгами за коммуналку и капремонт?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В Вашей ситуации, по всей видимости, долг насчитали по обязательствам предыдущего собственника.

Вам необходимо написать в адрес управляющей компании письменную претензию, в которой нужно последовательно прописать о смене собственника квартиры и об отсутствии какой-либо задолженности у нынешнего собственника. К претензии обязательно приложите документы: договор купли-продажи жилья, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату, выписку из Росреестра и другие.

https://www.youtube.com/watch?v=1RuDsR5hBzQ

Если управляющая компания продолжит присылать квитанции с задолженностью предыдущего владельца, то можно пожаловаться в органы государственного жилищного надзора.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Плату за коммунальные услуги и снабжение должен производить владелец квартиры. Долги прежних собственников на нового собственника не переходят (кроме долга по взносам на капитальный ремонт). Поэтому требование об оплате долга и неустойки за период до приобретения квартиры удовлетворению не подлежит.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Можно ли обнулить долг по коммуналке в связи со смертью?
  • Огромные долги за коммуналку – что делать?
  • Чем грозят долги по коммунальным платежам?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Пришло время платить по счетам: обязан ли новый собственник погашать долг за капремонт?

По словам юриста Юрия Капштыка, обязанность собственника жилья оплачивать капремонт закреплена в ч.1, 3 ст. 158 ЖК РФ. Невыполнение обязательств приводит к образованию долга, начислению пени и штрафным санкциям. Неплательщикам должны высылаться напоминания о задолженности. Ежемесячно на долг за капремонт начисляется пени по ставке 1/300 за каждый просроченный день.

«В ЖК РФ четко указано, что собственники уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, которые им должны предоставляться в определенные сроки. Однако в законе отсутствуют требования, каким образом должны предоставляться эти платежные документы», – говорит адвокат Жанна Казаринова.

Обычно квитанции кидаются в почтовый ящик, но их отсутствие не является поводом для того, чтобы не платить – добросовестный собственник всегда имеет возможность проверить задолженность и распечатать квитанции для оплаты на сайте оператора. А вот если платежные документы отсутствуют и на этом сайте, можно зафиксировать данный факт с помощью нотариуса и представить в суд.

Кроме того, существует трехгодичный срок исковой давности. Он исчисляется с того момента, как наступает обязанность по оплате очередного взноса. Нельзя взыскать задолженность более чем за три года. Но здесь есть один нюанс, на который следует обратить внимание:

«Сам по себе суд не может применить исковую давность. О ней нужно заявить суду. А собственник этого сделать не может, поскольку заявление о взыскании взносов рассматривается в приказном порядке без участия сторон.

Собственник может подать до вынесения приказа письменное заявление в суд о применении исковой давности, но он практически никогда не знает о поданном в отношении него судебном приказе», – отмечает Жанна Казаринова.

В настоящее время заявления о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт, коммунальные услуги в сумме, не превышающей 500 000 рублей, рассматриваются в порядке приказного производства: судья на основании документов, представленных заявителем, без вызова сторон выносит приказ, который является исполнительным документом. Суд даже не обязан расписывать, почему он взыскивает эту сумму. Взносы на капитальный ремонт в порядке приказного производства суд взыскивает и за пять, и за десять лет, срок давности не применяет, ведь никто о нем не заявляет.

Затем этот приказ высылается должнику, который имеет право в течение десяти дней со дня его получения направить в суд возражения относительно его исполнения, говорит Жанна Казаринова.

При этом должник не обязан объяснять, почему он возражает – достаточно самого факта несогласия. Нужно направить в суд возражения в этот срок ценным письмом с описью и уведомлением о вручении или сдать под подпись непосредственно в канцелярию суда.

После получения возражений суд отменит приказ, сторонам направит определение о его отмене.

Но обязан ли выплачивать этот долг новый собственник? Если вы принимаете в наследство квартиру, то обязанность по долгам и кредитным обязательствам, в том числе и платы за капремонт переходят к вам. При этом срок исковой давности также составляет три года, говорит Юрий Капштык.

Читайте также:  Гашение доли в уставном капитале

При покупке квартиры вы, становясь новым собственником, также должны уплатить долги:

«Долги переходят, так как вы стали новым собственником и на вас возложена обязанность содержания помещения, в том числе погасить долг.

Чтобы не купить «долговую» квартиру, в момент заключения договора купли/продажи предложите продавцу предоставить или получите сами выписки по взаиморасчетам по коммунальным услугам и проследите, чтобы в договоре было указано, что задолженностей по квартире не имеется. Приложите к акту приема/передачи помещения, в том числе по расчетам за взносы на капремонт», – советует Юрий Капштык.

В случае, если продавец не поставил вас в известность о долге, а в договоре указано отсутствие задолженностей, вы вправе взыскать сумму долга в судебном порядке с прежнего владельца, так как он действовал недобросовестно.

«В договоре отчуждения квартиры можно урегулировать вопрос задолженности. Но следует учитывать, что задолженность, скорее всего, все равно будет взыскана с нового собственника.

А старый собственник должен возместить убытки новому. Но после перехода права бывший собственник обычно начинает уклоняться от этой обязанности.

Поэтому проще всего уменьшить стоимость квартиры на сумму долга и пени», – комментирует Жанна Казаринова.

Кроме того, бывают ситуации, при которых новый собственник покупал квартиру с уже погашенным долгом, а впоследствии, сделав перерасчет долга за капремонт, увидел, что сумма задолженности изменилась в большую сторону. Такое может произойти из-за ошибок управляющей компании: неправильно указанного метража квартиры или адреса. Обычно в этом случае спор решается в пользу собственников:

«Здесь однозначно прослеживается халатность управляющей компании, поэтому если на момент продажи все долги были погашены и имелся подтверждающий документ, то оба собственника, старый и новый, имеют право не признавать данный долг. Это технические ошибки непосредственно работников УК, и если дело будет рассматриваться судьей, им будет трудно доказать, что этот долг необходимо выплачивать собственнику», – рассказывает Юрий Капштык.

Поэтому единственным верным способом избежать выплаты долгов бывшего собственника квартиры является тщательная проверка всех документов перед куплей/продажей.

Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника

Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.

Долги ЖКХ при смене собственника квартиры

Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.

Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:

  • плата за содержание общего имущества в доме — оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
  • взносы за капитальный ремонт;
  • оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.

Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.

Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязан ли новый собственник оплачивать долги

Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.

Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.

Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.

Какие долги переходят к новому владельцу

  1. Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;

  2. Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом.

    Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.

В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры.

Требования к новому собственнику являются незаконными.

Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:

  1. Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
  2. Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца.
  3. Направить уведомления в ресурсоснабжающие организации, с которыми у собственника заключен прямой договор.

Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено.

Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.

Что делать новому хозяину жилья

Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:

  1. Добиться официального письменного отказа управляющей компании с изложением причин отказа.
  2. Направить жалобу в Жилищную инспекцию — орган государственного контроля порядка содержания жилищного фонда. По жалобе инспекция обязана провести проверку, в ее итоге управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.
  3. Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело эффекта, можно направить запрос с просьбой разобраться в ситуации в Роспотребнадзор — орган контролирующий качество оказания услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются нормы закона «О защите прав потребителя» и юрисдикция Роспотребнадзора.
  4. Если и Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем в суд.

Твоя квартира — твоя проблема. Как избавиться от долгов по ЖКХ при покупке недвижимости?

Как избавиться от долга за коммунальные услуги, если он уже перевалил за 100 000 рублей? Теоретически можно продать квартиру вместе с долгом, соблазнив покупателя большой скидкой, и исчезнуть из поля видимости управляющей компании. Об этой схеме знаем не только мы, поэтому в Минстрой предложен закон, который перекладывает долги старого собственника на покупателя. 

Кому принадлежит долг квартиры?

Единой логики в переходе долгов ЖКХ нет. Стоит просто запомнить, когда новый собственник платит, а когда нет.

Долг за коммунальные услуги

Долг за коммунальные услуги (свет, газ, содержание общедомового имущества и т. д.) на покупателя квартиры не переходит. Об этом говорится в п. 5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность вносить платежи за помещение возникает после регистрации права собственности на него.

Заплати долги и спи спокойно. zhukvesti.ru

Проще говоря, долг ЖКУ привязан не к квартире, а к собственнику. Если вы купили квартиру, а с вас требуют долг предыдущего хозяина, то можете не платить.

Только стоит поменять лицевой счёт, иначе долг всё равно будет отображаться в квитанции, а бухгалтерия УК начнёт гасить задолженность платежами, которые вы вносите — сами станете должником.

На деле могут возникнуть проблемы — УК станет отключать свет, воду, газ, отказывать в смене счёта и другими способами стимулировать оплату. Обычно помогает обращение в суд или прокуратуру — всё-таки закон однозначно оставляет долг за предыдущим владельцем. Всё остальное — самодеятельность.

Долг за капремонт

Взносы за капитальный ремонт — исключение. Они привязаны не к собственнику, а к квартире. Правило регулируется ч.3 ст. 158 ЖК РФ.

Учитывая, что некоторые принципиально не платят взносы за капремонт, лучше всеми доступными способами проверить наличие долга. Иначе вам как новому владельцу придётся платить по старым долгам.

Долг, перешедший по наследству

Уточним, что передача квартиры по наследству не освобождает нового владельца от уплаты долгов, потому что в силу вступает другой закон. По нему наследники отвечают по долгам умершего родственника.

Пусть платят новые собственники

Ассоциация «ЖКХ и городская среда» предложила переносить долг по квартплате на нового собственника, как это происходит с взносами за капремонт. Законопроект направлен в Минстрой. Авторы законопроекта считают, что министерство поддержит инициативу, поскольку повысится собираемость долгов.

«Выберу.ру»/Иван Анчуков

Сейчас управляющей компании сложно найти бывшего хозяина квартиры, а с нового взыскать старые долги невозможно.

Справедливости ради надо отметить, что покупатели квартир с долгом по ЖКХ договариваются с собственником о закрытии долга до регистрации сделки. Покупатель передаёт задаток, а продавец этими деньгами закрывает коммунальные долги.

К продавцу с долгом по ЖКХ надо внимательно присмотреться. Не исключено, что он ещё не платит по кредитам и другим обязательствам. Если продавец станет банкротом в течение трёх лет после продажи недвижимости, то квартиру могут присовокупить к конкурсной массе. Покупатель останется без жилья и встанет в общую очередь кредиторов банкрота.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *