Кто несет ответственность за испорченный фасад здания?

Главная / Полезное /  

При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома.

Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.

Кто отвечает за состояние фасада МКД

Как указано в п.1 ст.158 ЖК РФ, владелец квартиры обязан нести расходы на содержание помещения, которое ему принадлежит, поддерживать оптимальное состояние общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности. Для этого он ежемесячно вносит фиксированную плату. Это правило также распространяется на владельцев нежилых помещений в доме.

Если компания управляет имуществом МКД на основании договора, она несет ответственность за надлежащее содержание фасада. Что касается того, кто ремонтирует фасад, если в доме ТСЖ, как правило, жильцы обращаются за услугами к подрядчику.

В контексте данной темы полезно выяснить, в чем заключаются права и обязанности ТСЖ.

Чтобы инициировать действия УК, нужно отправить обращение на имя директора организации. В письме следует аргументировать необходимость благоустройства наружных элементов здания.

Множество нормативно-правовых актов разной юридической силы регламентируют права и обязанности собственников квартир и управляющей компании.

Организационные мероприятия по выполнению капитального ремонта перечислены в Федеральном законе № 271-ФЗ в ЖК РФ от . Согласно этому документу, в субъектах РФ предусмотрены разные способы финансирования работ по капремонту.

Также следует принимать во внимание положения следующих нормативно-правовых актов:

1. Ст.166-174 ЖК. В них указаны общие требования относительно проведения капитального ремонта в МКД.
2. Гражданский кодекс (ст.210 о бремени содержания имущества).
3. Градостроительный кодекс.
4. Постановление Правительства № 615 от .

Перечисленные документы призваны урегулировать взаимодействие между собственниками квартир и региональными властями. Так, в постановлении Правительства № 615 указано, какие работы входят в капремонт, определены обязательства и ответственность за их выполнение.

На территориальные власти возложены организаторские и контролирующие функции. Владельцы же обязаны собрать средства на оплату работ.

Это интересно: Ремонт своими руками стиральной машины — это познавательно

Общие сведения

Ремонт преимущественно направлен на восстановление первоначальных характеристик объекта недвижимости и улучшение его внешнего вида.

Капремонт фасада можно разделить на три стадии:

1. Подготовительные работы. В их рамках осуществляется демонтаж старого покрытия, удаление грибковых образований, а также загрязнений с поверхности. Производится обработка швов, а также устранение трещин и повторная штукатурка.
2. Отделочные работы. Сюда входит нанесение нового слоя отделочного покрытия, например, камня, краски, плитки или декоративной штукатурки. На этой стадии можно осуществить установку вентилируемого фасада.
3. Замена или восстановление функциональных элементов. Если имеется необходимость, проводятся работы по восстановлению козырьков, перегородок, стеклопакетов, водостоков, а также прочих составляющих фасада объекта недвижимости.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Отличительные особенности капитального и косметического ремонта представлены в таблице:

Вид ремонта	Особенности
Капитальный	Отличается большим объемом работ, включает в себя: ·         полностью удаляют с поверхности старое покрытие; ·         очищают поверхность от ржавчины, грибковых поражений, солевых пятен, пыли, и т. д.; ·         заделка трещин, грунтовка фасада; ·         устранение течи; ·         выполняют утепление стен, герметизацию стыков; ·         нанесение защитно-декоративного покрытия в виде штукатурки, плитки, камня, и др.; ·         иногда выполняют полную замену окон, дверей, отливов, водосточных труб и др. элементов здания. Работы при капитальном ремонте здания направлены на полное восстановление или придание нового облика дому.
Косметический	Способствует поддержанию здания в хорошем состоянии. Включает в себя: очистка поверхности от старого покрытия, пятен ржавчины, плесени; заделка трещин, герметизация швов; грунтовка и покраска. Не только обновляется внешний вид, но и защищаются конструкции от разрушения в течении эксплуатации.

Работы по реставрации фасада различаются, в зависимости от степени его разрушения. Нормативными документами устанавливается межремонтный интервал для проведения текущего ремонта 5 лет, для капитального — 10 лет.

Когда необходим капитальный ремонт фасада

В большинстве случаев разрушения фасада заметны невооруженным глазом, но полноценный визуальный осмотр проводит комиссия с участием специалистов, сотрудников УК и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, привлекаются представители регионального оператора. Для выявления скрытых недостатков нужны инструментальные исследования.

Явные признаки, которые свидетельствуют о необходимости восстановления фасада:

• штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30%;
• между блоками/панелями видны швы;
• трескается утеплительный слой;
• деформированы водосточные желоба;
• осадки скапливаются на наружной стене.

В случае обнаружения вышеперечисленных признаков нужно как можно скорее начинать ремонтные работы.

Узнайте подробнее о том, какой спектр работ включается в капитальный ремонт многоквартирных домов.

Как действовать, если капремонт нужен раньше?

Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием.

Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК).

Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация, а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором.

Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов.

Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже:

Это интересно: Вспененный полиэтилен — объясняем досконально

Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада

Основной документ, который служит причиной начала капитального ремонта фасада многоквартирного дома – официальное заключение спецкомиссии.

Её участниками являются:

• господрядчик;
• уполномоченный работник управляющей организации (орган власти);
• активные члены из числа собственников, назначенные на общем собрании.

После проверки и анализа всех разрушений, комиссия принимает решение – нужен ли капитальный ремонт или допустимо ограничиться лишь поверхностным восстановлением. Данное решение не основывается лишь на собственных убеждениях, а должно соответствовать нормативным документам.

Капремонт многоквартирного дома проводиться с разрешения комиссии

Так, капитальный ремонт проводится в том случае, если:

• износился утеплитель или нарушены швы между плитами, что влияет на проникновение влаги на несущую стену;
• 35% внешних стен содержит разрушение внешней облицовки;
• нарушена система водостока.

Согласно результатам обследования внешних стен, комиссия выносит на обсуждение, какие капитальные работы нужно осуществить в зависимости от характера и степени разрушений.

Исполнитель капитального ремонта

Восстановлением фасада в рамках капительного ремонта занимается подрядчик, которого также называют региональным оператором. Организация не должна быть коммерческой. Фирму создают местные органы государственной власти с целью реализации программы проведения ремонтов, в соответствии с ФЗ от N 255).

Оператор не обязан выполнять работы самостоятельно. Он может лишь координировать их, контролировать оплату, качество и сроки.

Об ответственности управляющих организаций за отслоившуюся штукатурку в подъезде дома

Отслоившаяся штукатурка в подъезде, казалось бы, небольшой промах, но за него управляющая организация может получить штраф в 250 000 рублей по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Почему такой большой штраф и что с ним можно попробовать сделать, расскажем сегодня.

Кто ответит за залив квартиры в результате несогласованного ремонта

Что случилось

Ассоциация ТСЖ действует как юридическое лицо и имеет лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД. По требованию прокурора орган ГЖН провел выездную внеплановую проверку лицензиата, в ходе которой выяснилось, что в одном из домов на стенах и потолках лестничных клеток облупилась штукатурка.

Это стало поводом для привлечения УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ – осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований.

И первый, и второй, итретий суды встали на сторону ГЖИ, тем более, что вина управляющей организации доказывалась основательно. Судам предоставили акт внеплановой выездной проверки, протокол об административном правонарушении, предписание ГЖИ, жалобы жителей МКД и требование прокурора о проведении проверки.

Доказательства и отказ в переквалификации

Все три суда отметили, что законодательство устанавливает для лицензиатов обязанность соответствовать лицензионным требованиям (пп. 4 п. 3 ст. 8 Федерального закона от 04.05.2011 99-ФЗ).

К лицензионным требованиям, которые предъявляются к управляющим организациям, в том числе относятся:

• оказание услуг и выполнение работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ);
• соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Это значит, что качество услуг и работ УО должно соответствовать требованиям Правил № 491. Пункт 10 указанных правил говорит о том, что должны соблюдаться характеристики надёжности и безопасности МКД, обеспечиваться безопасность жизни и здоровья граждан и поддерживаться архитектурный облик дома.

Орган ГЖН посчитал, а суды его мнение подтвердили, что перечисленные лицензионные требования управляющая организация не исполнила, поэтому её можно привлечь к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

Управляющая компания факт нарушения не оспаривала, но попыталась добиться его переквалификации на ст. 7.22 КоАП РФ. Эта статья предусматривает наказание за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов в виде штрафа для юридических лиц от 40 000 до 50 000 рублей.

Однако в переквалификации УО отказали. Региональный суд указал, что УО, нарушившая указанные правила, привлекается к административной ответственности только по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. По ст. 7.22 КоАП РФ могут быть привлечены к административной ответственности другие субъекты, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.

Управляющая организация обратилась с жалобой в Верховный Суд РФ, ссылаясь на незаконность вынесенных судебных решений. Но надежды не сбылись, и высшая инстанция поддержала выводы предыдущих судов.

Как и за чей счёт провести замену или ремонт лифта в МКД

Отслоившаяся штукатурка – нарушение лицензионного требования

Верховный Суд РФ так объяснил, почему он не поддержал управляющую организацию. Лицензионные требования устанавливаются положениями о лицензировании и утверждаются Правительством РФ (ч. 1, 2 ст. 8 ФЗ № 99-ФЗ).

Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД утверждено постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110.

К тому же по договору управления МКД управляющая организация по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату выполняет работы или оказывает услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества, предоставляет коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

За управление МКД с нарушением лицензионных требований провинившемуся может грозить штраф (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ):

• должностным лицам – от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификация на срок до 3 лет;
• индивидуальным предпринимателям – от 250 000 до 300 000 тысяч рублей или дисквалификация на срок до 3 лет;
• юридическим лицам – от 250 000 до 300 000 тысяч рублей.

К общему имуществу в МКД относятся в том числе межквартирные лестничные площадки. А надлежащее содержание общего имущества в доме является лицензионным требованием (п. 3 Положения о лицензировании, ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, Правил № 491).

В нашем случае управляющую организацию привлекли к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ из-за частичного повреждения штукатурки и краски на стенах и потолке лестничных клеток. Это подтверждается актом проверки и протоколом об административном правонарушении.

Просьбу о переквалификации статьи ВС РФ также не поддержал. Выявленные при проверке нарушения не могут считаться просто недостатками объёма выполненных работ, это именно нарушение лицензионных требований.

Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Что забыли суды

Орган ГЖН провел выездную внеплановую проверку лицензиата по требованию прокурора. Но такое основание для выездной проверки лицензиата не предусмотрено ст. 19 Закона о лицензировании и ст. 196 ЖК РФ. Нельзя в нашем случае применить и основания для проверок из ст. 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ.

Внеплановая выездная проверка может быть проведена лицензирующим органом на следующих основаниях:

1. Истёк срок исполнения лицензиатом ранее выданного лицензирующим органом предписания об устранении нарушения лицензионных требований.
2. Заявление от граждан, информация от органов государственной власти, ОМС, СМИ о фактах грубых нарушений лицензиатом лицензионных требований.
3. Истёк срок, на который было приостановлено действие лицензии.
4. Ходатайство лицензиата о проведении внеплановой выездной проверки для установления факта досрочного исполнения предписания.
5. Приказ, изданный лицензирующим органом по поручению президента РФ или Правительства РФ.

Вопрос законности внеплановой выездной проверки ни одним участников судебного разбирательства не поднимался. А вы бы стали оспаривать основание проведения проверки?

Управляющая компания обязана провести ремонт фасада жилого дома

Фасад нашего жилого многоквартирного дома находится в неудовлетворительном состоянии.

В управляющей компании сказали, что для его ремонта необходимо собирать дополнительные деньги с жильцов (повышать тариф за ремонт общего имущества), а также проводить общее собрания собственников, на котором определять перечень работ.

Является ли основанным на законе такой ответ, если часть фасада уже грозит обрушением, его отдельные части уже падают на головы проходящим мимо гражданам?

Ответ. Прежде всего, следует руководствоваться положениями Постановления Госстроя РФ № 170.

Проводить общее собрание собственников, на котором принимается решение о проведении текущего или капитального ремонта необходимо в случае, если планируются работы, предусмотренные Приложением № 7 к Постановлению Госстроя № 170.

В числе таких работ указаны, в частности: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Приложением № 8 к Постановлению Госстроя РФ предусмотрен примерный перечень работ при капитальном ремонте.

К таким работам относятся, в частности: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий, утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).

• Указанные в Приложениях № 7 и № 8 работы производятся управляющей компанией на основании решения общего собрания собственников при наличии на проведение ремонта денежных средств.
• Однако следует различать понятия «работы, относящиеся к текущему или капитальному ремонту» и «устранение неисправностей отдельных частей жилых домов».
• Устранение неисправностей производится управляющей компанией в установленные предельные сроки вне зависимости от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников и вне зависимости от наличия или отсутствия на это денежных средств «на доме».
• Перечень таких неисправностей установлен в Приложении № 2 к Постановлению Госстроя № 170.
• В части фасадов (стен) и наружной отделки, Приложением № 2 предусмотрены следующие виды неисправностей, которые управляющая компания обязана устранить в сроки от 1 до 5 суток: утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением; неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами; отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению; нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами.
• В случае отсутствия со стороны управляющей компании какой-либо реакции на заявления и обращения жильцов, следует обращаться с жалобой в жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру.
• В случае невыполнения управляющей компанией предписаний вышеуказанных органов, следует обращаться в суд.

Пример из судебной практики

Прокурор просил суд обязать управляющую компанию произвести работы по восстановлению облицовочного слоя фасада жилого дома (отслоение штукатурного слоя на фасаде здания).

Требования удовлетворены. Суд признал несостоятельными доводы управляющей компании о том, что необходимо решение общего собрания собственников, поскольку отсутствие такого решения не освобождает управляющую компанию от обязательств по содержанию общего имущества в жилом доме.

Суд указал, что требования к содержанию общего имущества определяются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлениями Госстроя России от 27.09.03 N 170. В соответствии с п. 4.2.1.

1 Правил и норм технической эксплуатации, управляющая компания обязана обеспечивать устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. При этом не допускается разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток (п. 4.2.1.5) (см.

подробнее апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29 мая 2013 г. N 33-7332/2013).

Вернуться к началу обзора: «Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика»

Кто портит фасады в новостройках и что с этим делать.

Если остекление балкона или лоджии не предусмотрено застройщиком, им занимаются владельцы квартир. И даже если в новом доме есть штатное остекление, его меняют на теплое, делают панорамным, заказывают другую конструкцию. Это создает сразу три проблемы:

• снижается общая надежность фасадной конструкции;
• портится дизайн;
• нарушается тепловой баланс здания.

Денис Труфанов называет такое остекление «меткий плевок в душу архитекторам, строителям и оконщикам». В статье рассказываем, в чем проблема самовольного изменения фасада и как правильно менять остекление в новостройках.

• Неоднородное остекление фасада портит дизайн
• Обычно заказчики вместе с утеплением меняют и дизайн окна:

Если окно не вписывается в дизайн фасада, это сразу бросается в глаза. Достаточно изменить число и расположение створок — и балкон будет отличаться. А когда таких балконов несколько, картина получается неприглядная:

• Заказывают створки побольше или панорамное остекление. Окна в пол в стандартной квартире выполнить сложно, поэтому их делают на балконе или лоджии — частично или полностью демонтируют ограждение и устанавливают светопрозрачные конструкции.
• Меняют число, расположение, конструкцию. Створки получаются уже или шире стандартных, иначе выглядят и по-другому открываются.
• Устанавливают стеклопакеты с тонировкой, зеркальным или цветным покрытием. На фоне стандартного фасадного остекления появляются яркие пятна.

В результате со стороны помещения окна могут выглядеть лучше стандартных, но снаружи вместо красивого фасада, который придумал архитектор, получается подобие бразильских трущоб

Жильцы меняют остекление, но делают это по-разному. Если поставить теплый стеклопакет или немного увеличить размер — это некритично. Но многие ставят панорамные конструкции, меняют цвет стекол, заказывают дешевые белые рамы. С одной стороны — человек купил квартиру и делает в ней что хочет.

Да, изнутри может получиться лучше. Но с другой стороны — он портит фасад и подает плохой пример соседям. Через два года дом превращается в бразильский квартал.

Если мы будем менять конфигурацию, вид стеклопакетов — то зачем дизайнеры все это рисуют, разрабатывают, согласовывают? Если вот так можно испоганить все… Обидно. Похоже на винегрет.

Денис Труфанов

ООО «Интер-Пласт»

Неправильная замена остекления фасада влияет на безопасность конструкции

Стандартное фасадное остекление не рассчитано на дополнительную нагрузку — хорошо еще, что конструкции выдерживают собственный вес и порывистый ветер. Вот что происходит при замене остекления:

• Увеличивается вес. Заказчик хочет двухкамерные стеклопакеты, широкие рамы, утепление, отделку? Все это увеличивает вес конструкции. Для лоджий с железобетонными парапетами такое изменение не слишком критично, но если фасад держится на алюминиевых профилях или выполнен в виде отдельных балконов — нужно убедиться, что конструкция выдержит дополнительный вес.
• Нарушается герметичность профилей. При установке стеклопакетов срезают «родные» стойки, устанавливают новые профили, рамы, каркасы.
• Нарушение герметичности вызывает протечки — в профиль попадает вода, которая постепенно разрушает материал.
• Снижается общая надежность. Когда монтажники вырезают часть алюминиевой конструкции, уменьшается жесткость каркаса. Алюминиевое основание удерживало свою часть фасада, но его убрали, срезали кронштейны и поставили пластиковое окно. Теперь эта часть конструкции не помогает соседним, а становится слабым местом и создает дополнительную нагрузку.Появляются зоны с разной температурой. Микроклимат в застекленной или утепленной лоджии отличается от открытой и холодной, поэтому профили промерзают. На холодной поверхности образуется конденсат, который повреждает отделку, строительные конструкции, крепежные элементы.

После неправильной замены остекления к соседям может попасть конденсат, ржавеет крепеж, появляются проблемы с прочностью. Если остекление меняют хозяева нескольких квартир — недалеко до обрушения.

В новостройках редко предусмотрена замена остекления на теплые стеклопакеты, хотя современные решения для этого есть . Алюминиевые фасады режут и переделывают. Эта проблема открыта — нет никаких регламентов.

Оконщики работают без технических условий и расчета нагрузок, фактически на свой страх и риск.

В случае обрушения ответственность будет нести собственник, хотя если рассматривать балкон как часть фасада — это общедомовое имущество.

Сергей Захаров

Эксперт МИО

Замена остекления нарушает тепловой баланс здания

Температура в застекленной или утепленной лоджии выше, чем на соседних конструкциях. Особенно, если хозяева решили демонтировать балконный блок, установили на лоджии радиаторы, теплые полы.

Обустройство жилой комнаты на лоджии или балконе происходит с нарушением строительных норм и приводит к негативным результатам:

• Стены и перекрытия соседних лоджий остаются холодными, поэтому на них образуется конденсат. Влага стекает на нижние этажи, замерзает, разрушает бетон, металлические детали. У клиента через несколько лет после такого объединения будут проблемы с соседями или обслуживающей компанией.
• Балконы и лоджии не рассчитаны на поддержание комнатной температуры зимой. Теплоизоляция ограждающих конструкций ниже, поэтому при демонтаже балконного блока увеличивается нагрузка на отопительную систему. Такие перепланировки запрещено выполнять без согласования. При продаже квартиры заказчику придется возвращать оконный блок и балконную дверь на место, а если о незаконной перепланировке узнает управляющая компания — владельца ждет штраф и предписание восстановить исходное состояние.

Утепление и превращение лоджии в продолжение комнаты и кухни — один из популярных сегодня видов перепланировки. Дополнительная площадь относится к открытой части помещения, поэтому при перепланировке меняются характеристики ограждающей конструкции.

Балкон и лоджия — это часть улицы. Проектировщики закладывают в конструкцию остекление либо в виде сплошной фасадной системы, либо раздельное от парапета до плиты. И конечно все стараются установить теплое остекление, чтобы сделать нежилое помещение жилым.

Незаконно переносят радиаторы, ставят панорамное остекление. А увеличенные площади стекла и тонкие ограждения несут большие теплопотери, поэтому температура в квартире падает. Люди решают ситуацию — ставят конвекторы, теплые полы.

Инженерные системы здания на такие нагрузки не рассчитаны.

Сергей Захаров

Эксперт МИО

Как менять фасадное остекление правильно

Есть три принципа замены фасадного остекления так, чтобы оно было безопасным и не портило дизайн:

• Использовать штатные элементы конструкции или монтировать усиленный каркас, чтобы общая жесткость не пострадала. Например, на новых объектах в Санкт-Петербурге запрещено снимать «родное» остекление — если заказчик хочет утеплить лоджию, то устанавливает второй контур. Такая конструкция не портит общий вид и не влияет на прочность фасада.
• При остеклении сохранять единый дизайн. Белые рамы, панорамные и зеркальные окна портят вид дома. Сейчас некоторые алюминиевые конструкции допускают установку теплых стеклопакетов в штатные места, поэтому получается утеплить балкон с минимальными затратами, сохранив при этом несущую часть.
• Не делать незаконных перепланировок. Балкон и лоджия — уличная зона и зимой температура на них не должна слишком отличаться.

Если оконная компания сделала все правильно, то получается безопасная и надежная конструкция, которая не портит фасад.

К сожалению, у заказчиков часто свой взгляд на этот вопрос — нужно чтобы было дешево, тепло и красиво изнутри и неважно, как это выглядит снаружи.

Как изменить ситуацию с заменой остекления фасадов в России

Если застройщики изменят подход к остеклению. Есть мнение, что если бы застройщик сразу устанавливал качественное остекление, то ничего менять бы не пришлось. На практике это не совсем так:

Застройщик в первую очередь думает о квадратных метрах жилья.

У него нет мыслей, что остекление должно быть удобным — всем не угодишь, все равно будут переделывать. Застройщику важно сдать здание и получить деньги.

Нормативы соблюдены: если по проекту балкон застеклен, то самого простого алюминиевого остекления уже достаточно.

Владимир Кожушко

«ЭлитБалкон»

У строителей другие цели. Им конечно неприятно, что владельцы меняют остекление и портят фасады, но объект уже сдан и ответственность за повреждение конструкций переходит на хозяев квартир.

Если оконные компании будут устанавливать только «правильное» остекление. Мнение: если оконщики будут отказываться от монтажа конструкций, которые портят фасады, проблема исчезнет.

Комментирует Владимир Кожушко:

Конкуренция в оконной отрасли такая, что компании берутся за любые заказы — в том числе, меняют штатное фасадное остекление. Иногда идут на это даже без опыта. Требований никаких нет, никто за этим не следит, поэтому здесь скорее вопрос профессиональной этики.

Например, для меня неэтично, чтобы оконная конструкция была небезопасной и некрасивой. Если заказчик скажет, что хочет белые конструкции на доме с темным фасадом — я попытаюсь переубедить. Если не получается, то могу отказаться.

Но скорее сделаю приложение к договору — что заказчик сам захотел именно такое остекление и претензий иметь не будет.

Владимир Кожушко

«ЭлитБалкон»

Оконным компаниям нет смысла отказываться от работы — всегда несколько других, которые согласны установить остекление с любыми нарушениями. Ответственность в этом случае также несет заказчик. Поэтому для ответственных оконщиков иногда правильнее согласиться и сделать безопасную конструкцию, чем допустить, чтобы работу взяли непрофессиональные бригады.

Если клиенты будут заказывать безопасное остекление в стиле фасада. Наши эксперты видят единственный вариант остановить безобразие в области фасадного остекления — заинтересовать владельцев квартир. Если хозяин будет знать, что за испорченный фасад придется заплатить штраф и восстановить конструкцию — он будет устанавливать то, что разрешено по договору.

В идеале — чтобы управляющая компания или архитектор сразу предлагали решения по остеклению и предупреждали владельцев, что ничего нельзя делать с фасадом без согласования.

Это в интересах управляющей компании, ведь непонятно, сколько прослужат конструкции после замены и к каким неприятностям приведут. Для решения проблемы нужен контроль.

Сейчас его нет: рекламу на фасаде считают нарушением, а когда ломают остекление, ставят пластик вместо алюминия, нарушают герметичность — никаких санкций.

Владимир Кожушко

«ЭлитБалкон»Профессиональные оконщики считают проблему испорченных фасадов собственной болью и стараются убедить заказчиков сохранить штатное оформление. Но пока не будет регулирования со стороны государства и управляющих компаний, ситуацию решить не удастся. Нужны конкретные меры: прописать ответственность за изменение фасада в законе, ввести контроль управляющей компании, штрафы. Только в этом случае «дикое» остекление и уродливые фасады исчезнут.

Блог

Гарантия на новостройки

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».

Основание и сроки

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ).

Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет».

Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Читайте такде С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов.

Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков.

Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве.

Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой.

Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Куда жаловаться

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки.

В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована.

После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик.

Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны.

В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Гарантии на отделку

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры.

При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)