Количество собственников и ипотека

Для покупки квартиры в ипотеку нужно выбрать недвижимость, доказать банку свою платежеспособность и подать документы на рассмотрение.

Если доход позволяет, и ежемесячный платеж не превышает 50% от общего дохода, заявку одобрят. Но банки предъявляют требования не только к платежеспособности клиента, но и самой квартире.

Если квартира в старом доме, который признали аварийным или износ строения составляет более 65%, в выдаче ипотеки откажут. 

Расскажем, по каким критериям банки оценивают квартиры. Еще узнаете, можно ли купить квартиру с перепланировкой.

Требования банков к ипотечным квартирам на вторичном рынке

В каждом банке предусмотрены свои требования к ипотечным объектам. И многие компании размещают информацию с требованиями по ипотеке на своих сайтах.

Количество собственников и ипотека

Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?

Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика. 

Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится.

При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе.

Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.

Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.

Ограничения по ипотеке при покупке квартиры на льготных условиях?

Купить недвижимость по льготной ипотеке по ставке 7% можно только в новых домах. Вторичные объекты недвижимости не входят в программу. Льготная ипотека позволяет покупателям купить недвижимость по низкой процентной ставке, а застройщикам позволяет быстрее распродать квартиры. 

Правительство РФ считает, что поддерживать продавцов на вторичном рынке жилья необязательно. Но в программе всегда найдутся исключения. Например, по «Семейной ипотеке» жители Дальневосточного округа могут купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке недвижимости.

Количество собственников и ипотека

Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?

Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:

  • лоджия объединена с комнатой;
  • в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
  • отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
  • газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
  • площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
  • перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.

Если при перепланировке затронули несущие стены, банк откажет в оформлении ипотечного кредита. Но некоторые банки готовы рассмотреть объекты с незаконной планировкой.

Это касается только тех квартир, в которых не демонтировали несущие стены. Например, продавец решил расширить коридор или объединил санузлы без использования площади жилых помещений.

В этом случае некоторые банки готовы пойти на уступки и разрешить оформить ипотечный кредит.

Банки сразу откажут в приобретении недвижимости, на которую наложили арест. Такие сделки проводить запрещается. Если продавец пытается продать недвижимость, но его признали банкротом, сделку отменят.

Менеджеры банков проверяют юридическую чистоту квартир и отказывают в выдаче кредитов на объекты с долгами, арестами и иными видами обременений. Но это преимущество для покупателя, т. к.

никто не захочет приобретать проблемные квартиры. 

  • На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
  • Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
  • Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
  • При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
  • Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
  • Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.

Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.

Покупка доли квартиры в ипотеку: условия и особенности сделки

  1. Главная
  2. Советы
  3. Советы по ипотекам

Количество собственников и ипотека

Бывают ситуации, когда человек хочет приобрести жилье в конкретном городе или районе, но не находит подходящих вариантов из-за слишком высоких цен на недвижимость. Есть решение — ипотека на часть квартиры. Как оформить кредит и какие банки дают подобную ссуду? Разберемся детально.

Что такое ипотека на долю в квартире

Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования. 

Условия для заемщиков:

  • гражданство РФ;
  • прописка в регионе, где покупают жилье;
  • возраст от 21 до 65 лет;
  • официальное трудоустройство;
  • стаж работы от 1 года (на последнем месте — не менее 6 месяцев);
  • хорошая кредитная история.

Прежде чем купить долю в квартире в ипотеку, важно убедиться, что продавец получил согласие от остальных собственников жилья. Нотариус составляет договор, все участники сделки ставят подписи.

Требования к приобретаемой части помещения:

  • площадь — не менее 12 кв.м.;
  • соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам;
  • оснащено коммуникациями;
  • не находится в залоге или обременении.

Банк откажет, если дом, в котором расположено жилье, признан аварийным или подлежит сносу. Кредит не дадут и в том случае, когда в квартире проведена незаконная перепланировка. Можно ли купить долю в ипотеку у родственников? Да, это не станет препятствием для сделки.

СПРАВКА:

Пока не закончился срок кредита, владелец части квартиры не может продать или подарить свою долю, так как она будет в залоге у банка.

Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?

Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу.

Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита.

Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет. 

Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:

  1. Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
  2. Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
  3. При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
  4. Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
  5. Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
  6. Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
  7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Какие документы нужны:

  • Паспорт.
  • Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
  • СНИЛС.
  • Справка о доходах.
  • Документ о семейном положении.
  • Свидетельство о рождении детей (при наличии).

Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.

Причины отказа в выдаче долевой ипотеки

Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:

  • маленький доход;
  • плохая кредитная история;
  • недвижимость не соответствует требованиям банка;
  • возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
  • нет первоначального взноса;
  • гражданин официально не трудоустроен.

Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.

Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.

Плюсы и минусы сделки

Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.

Минусы сделки:

  • выбор недвижимости ограничен;
  • нужно получить согласие всех владельцев;
  • жить придется на одной территории с посторонними людьми;
  • имущество находится в обременении до полного погашения долга.

Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.

Хотите оставить комментарий? Для начала зарегистрируйтесь. Тинькофф банк анонсировал старт цифровой ипотеки

Тинькофф банк запустил новый вид кредитования клиентов. Теперь потенциальные заемщики смогут не только подавать заявки онлайн, но пройти полную процедуру выдачи займа удаленно. Идея цифровой ипотеки не нова: многие банки давно реализуют подобный механизм оформления жилищных кредитов.

Однако на российском рынке такое явление впервые представлено кредитной организацией, которая предлагает уникальную схему выдачи: клиентам не нужно будет посещать отделение. Весь процесс, начиная от подачи заявки до подписания документов, проходит посредством цифровых каналов.

Тестирование проекта пройдет на услуге рефинансирования кредитов других банков. В течение 2022 года банк планирует внедрить выдачу ипотеки на новостройки и вторичное жилье. Для заверения сделки предусмотрено использование электронной цифровой подписи и печати.

Представители Тинькофф банка отметили, что клиент получает полное сопровождение кредитования: сделку купли-продажи, реструктуризацию долга, регистрацию залогового имущества в Росреестре, расчетные денежные операции. Клиентам не нужно собирать бумаги, отстаивать очереди в МФЦ.

Услуга цифровой ипотеки станет доступной до конца I квартала текущего года. Процентная ставка для рефинансирования составит от8,9%, максимальная суммак выдаче ; 30млнрублей, срокпогашения ; 30 лет.
Источник: пресс-служба Тинькофф банка.

Действия с данной статьей: Торговая сеть Магнит открыла гибридный даркстор

Ритейлер Магнит расширяет формат обслуживания. Впервые в России компанией открыт даркстор, который представляет услуги сбора онлайн-заказов и ведет офлайн-продажи. На Западе классические магазины dark store; работают только на сбор товаров для интернет-заказов. По сути, это склады, где формируют посылки для передачи службам доставки.

Читайте также:  Какие документы могут требовать при переселении?

Обычные покупатели не имеют доступ к таким маркетам. Магнит решил пойти дальше и совместил оба вида торговли. По мнению владельцев компании, гибридный формат обслуживания позволит расширить клиентопоток, оптимизировать работу магазинов в условиях пандемии, сократить сроки доставки.

Даркстор представляет собой крупный торговый объект на юго-западе Москвы площадью более 600 квадратных метров. Торговый зал разделен на секторы для покупателей и курьеров, есть зоны для упаковки заказов, пункт выдачи. В магазине размешено около 8 тысяч наименований товаров. Компания предлагает быструю доставку за 60 минут.

Помимо собственного бизнеса даркстор Магнита оказывает услуги партнерам, таким как: Delivery Club, Сбермаркет, Яндекс.Еда. Сервисы e-commerce ритейлера охватывают около 5 тысяч супермаркетов и 20 дарксторов по всей России.
По итогам 2021 года Магнит занял второе место по объему выручки. Доход группы составил 1,8 трлн рублей.

Прибыль от онлайн-торговли выросла в 30 раз, до 11 млрд рублей.
Источник: Магнит.

Действия с данной статьей: Стоимость жилья в Москве бьет рекорды

В среду риелторская компания Метриум выяснила, что цена квадратного метра в Тверском районе столицы перешагнула уровень в 2 млн рублей за квадратный метр, достигнув исторического максимума.
Стоимость жилья в элитной новостройке на Якиманке составила 1,99 млн рублей за квадрат, а в Хамовниках ; 1,66 млн рублей. За год расценки подскочили на 46%.

Эксперты рассказали, что стоимость престижных квартир в центре Москвы зависит от их локации. Например, в Пресненском районе покупатели платят за такую недвижимость в два раза меньше, чем в Тверском.
Приобретатели квартир из массового сегмента должны внести в среднем 13 млн рублей, чтобы получить собственное жилье.

Специалисты отмечают, что только за январь текущего года цены выросли на 2%.
Руководитель строительной организации СМУ-6 Инвестиции Алексей Перлин рассказал, что граждане стали уделять больше внимания студиям, что обусловлено их бюджетностью в сравнении с другими видами жилья.

Такой вариант подходит как для молодых семей, так и для тех, кто приобретает недвижимость с целью перепродажи или сдачи в аренду.
По словам управляющего партнера агентства Метриум Надежды Коркка, ценовой скачок связан с увеличением себестоимости строительства, на которую повлиял дефицит рабочих и удорожание материалов.

Эксперт допустила замедление темпов роста в ближайшее время, но предупредила, что сокращения стоимости ждать не стоит.
Источник: риелторская компания Метриум.

Действия с данной статьей: В Play Market появились мошеннические инвестиционные приложения

В среду компания InfoSecuriy a Softline сообщила о том, что в Play Market обнаружены фальшивые приложения, предлагающие жителям страны вложить деньги в газодобывающую отрасль. Появление огромного количества новых мошеннических схем также подтвердил Центробанк.

Эксперты предупреждают, что злоумышленники используют новости об увеличении цен на газ, а также рост интереса граждан к инвестиционным продуктам. Люди доверяют продуктам, представленным на Play Market, но проверка новых приложений на ресурсе часто носит формальный характер. У некоторых мошеннических программ уже больше 500 скачиваний.

После установки, жертва пополняет счет и ждет прибыли, но вывести деньги не может.
Преступники предлагают пользователям, установившим программу на свое устройство, инвестировать средства в такие компании, как Газпром или ГазИнвест. Иконка многих липовых приложений похожа на логотип крупнейшего российского нефтедобывающего концерна.

Представители Газпрома заявили, что компания не имеет отношения к подобным программам.
ВТБ тоже предупредил россиян о появлении нового способа обмана, к которому стали прибегать мошенники. Злоумышленники звонят гражданам и сообщают о подозрительных операциях по счету и говорят, что такая активность приведет к блокировке единого счета в Банке России.

В ходе разговора, преступники выясняют информацию о финансовом положении клиента, якобы для восстановления доступа к нему. Полученные данные используют для будущих атак.
Источник: пресс-служба ВТБ, InfoSecurity a Softline и Банк России.

Действия с данной статьей: Жительница Уфы потеряла 1,5 млн рублей из-за мошенников

Группа аферистов под видом сотрудников полиции и банка выманивала у женщины деньги более двух месяцев. На прощание мошенники признались своей жертве в обмане.
В полицию Уфы обратилась женщина, столкнувшаяся с организованной группой мошенников.

Она сообщила, что злоумышленники несколько недель звонили ей на мобильный, представляясь то сотрудниками правоохранительных органов, то работниками банка. Они убедили уфимку в том, что средства на ее банковском счете в опасности и уговорили перевести 580 тыс. рублей по указанным реквизитам.
На следующий день звонок повторился.

На этот раз мошенники сообщили, что преступники пытаются снять деньги с ее карт и сберкнижки. Чтобы предотвратить кражу, женщина сама обналичила средства и перевела аферистам еще 300 тыс.
Затем злоумышленники уговорили женщину оформить кредиты и перевести им еще около 500 тыс. рублей. Все это время они уверяли жертву, что ее деньги будут зачислены на безопасный; счет.

Только после перевода средств пострадавшая получила СМС-сообщение, в котором мошенники признались в обмане.
Сотрудники правоохранительных органов Башкирии возбудили уголовное дело о мошенничестве, совершенном группой лиц и в особо крупном размере. Аферистам грозит до десяти лет заключения и крупные штрафы.

Представители МВД напоминают, что в случае подобных звонков необходимо перезвонить в банк по номерам, указанным в договоре или на официальном сайте, а о действиях мошенников незамедлительно сообщать в отделение полиции.
Источник: МВД России.

Действия с данной статьей:

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

LIGHTFIELD STUDIOS/Fotolia

Отвечает юрист Роман Харланов:

Гражданский кодекс России предусматривает разные формы подобных сделок. В том числе и несколько долей недвижимости, принадлежащих разным лицам, и несколько покупателей.

В любом случае, наиболее распространенная практика – это когда договор ипотечного кредитования оформляется только на одного человека, а остальные являются поручителями и несут солидарную ответственность в случае, если обязательства по договору не исполняются (то есть платежи своевременно не вносятся).

А несколько продавцов-долевиков в договоре купли-продажи могут фигурировать. Например, муж, жена и дети. Недавно был как раз подобный случай, когда сразу нескольких владельцев продавали квартиру в ипотеку через Сбербанк. Возник вопрос: «Как оформлять сделку?» Сбербанк предложил: пусть будет один заемщик.

То есть банки не очень любят оформлять ипотечные сделки в случаях, когда покупателей несколько: вдруг один будет исполнять свои платежные обязательства, а другой нет? Поэтому предпочитают, чтобы заемщик был один, а остальные – поручители.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

На сколько же долей расписывается собственность (квартира) – не столь важно.

Нужно лишь понимать, что покупатели получают свои доли только в уже оплаченной части квартиры: не оплаченная по ипотеке часть недвижимости по-прежнему остается в собственности у банка. И ее невозможно ни продать, ни разделить, ни подарить.

Разве что возможен еще вариант, когда договор кредитования заключается на 50% квартиры. Но тут имейте в виду, что затраты на оформление документов будут несколько больше, чем обычно.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Действительно, у банков есть ограничения по количеству участников сделки, однако в Вашем случае нет препятствий для ее заключения. Так, кредитные учреждения, и Сбербанк в их числе, допускают наличие пяти продавцов.

Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Как на практике банки проверяют заявителей на ипотеку?

Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:

Ограничений нет, но есть риски. В частности, при проверке участников сделки. Текущие кредитные обязательства и продавцов, и покупателей могут поставить саму сделку под вопрос.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Подобного рода ограничения не основаны на законе, хотя и могут быть установлены внутренними правилами банка. Это может быть связано с некоторыми сложностями в проверке сторон из-за увеличения их количества, но не более того.

Множественность сторон как с одной, так и с другой стороны не является препятствием для совершения сделок – это нормальная правовая практика. И если по какой-либо причине Вам отказывает один из банков, Вы смело можете обращаться в другой.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества
  • Могу ли я требовать у Сбербанка снизить мою ставку по ипотеке?
  • 20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как правильно купить долю в квартире: какие нужны документы

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Разберемся, в чем разница между этими понятиями, и какие особенности у таких сделок.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Долю и комнату можно купить в ипотеку СберБанка по программе «Приобретение готового жилья». Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».

Читайте также:  Оплаченная, но неиспользованая услуга

Особенности сделки с комнатой и долей

✅ Преимущестенное право покупки

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату.

А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

✅ Передача недвижимости в залог

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, эксперт ДомКлик 

✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты

При заказеотчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату.

При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

✅ Страхование залога

При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.

Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Кому принадлежит квартира в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст. 37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

  • продать квартиру можно только при согласии банка;
  • оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

  1. Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
  2. Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей.

А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант.

Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

Продажу заложенной жилплощади после погашения ипотеки можно реализовать тремя путями:

  1. Оформить потребительский кредит на свое имя или родственника. Закрыть за счет этих средств ипотеку. Продать жилье и полученные деньги направить на погашение ранее взятого потребкредита. В этом случае можно решить вопрос без согласия банка. Если все сделки будут спланированы заранее, переплата процентов за потребительский кредит окажется минимальна. На реализацию плана уйдет от нескольких дней до месяца.
  2. Договорить с покупателем о предоплате, которая уйдет на погашение остатка суммы по ипотеке. В этом случае разрешение банка потребуется, потому что сделку купли-продажи недвижимости заключают до изъятия имущества из залога. На такую схему согласятся не все покупатели, потому что она очень рискованная для нового владельца жилья.
  3. Заключить соглашение с покупателем, по которому он дает деньги для погашения остатка по ипотеке не заемщику, а напрямую в банк. В этом случае также понадобится согласие банка для заключения сделки между продавцом и покупателем. Такая схема используется чаще, чем первые две, когда сумма ипотечного долга еще достаточно большая. Банки и риелторы помогут при оформлении документов обеим сторонам и учтут все правовые аспекты.

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102.

Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются.

Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

Если собственник нарушит такие условия договора, последствия могут быть разными:

  • банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
  • банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем.

В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму.

Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

Ремонт и перепланировка

Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30. Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.

К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном.

Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор.

Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.

На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.

Читайте также:  Должен ли я был работать 12 мая?

Прописка в жилье родных или посторонних лиц

Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.

При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица.

Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно. Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой.

ЖК РФ ФЗ-188 ст. 31.

Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.

Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.

Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

Если денег на очередные выплаты нет из-за ухудшения материального положения, лучше не дожидаться просрочки или принуждения к досрочному расторжению договора по инициативе банка. У заемщика как минимум три варианта выхода из ситуации:

  • ипотечные каникулы;
  • реструктуризация;
  • рефинансирование.

Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст. 6.1-1.

Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.

Ипотечные каникулы

С августа 2019 года все ипотечные заемщики в РФ могут оформить ипотечные каникулы на законных основаниях. При этом банк не может отказать заемщику, у которого выполнены все условия:

  • квартира, купленная в ипотеку, – единственное жилье заемщика;
  • общая сумма займа, оформленного в банке, не превышает 15 млн рублей;
  • заемщик обращается за ипотечными каникулами впервые;
  • доходы заемщика снизились на 30% и он оказался в сложной жизненной ситуации.

К сложным ситуациям причисляют:

  • постановку на учет в качестве безработного лица;
  • получение инвалидности 1 или 2 группы;
  • потерю трудоспособности на срок 2 месяца и больше;
  • понижение заработной платы и других доходов;
  • появление детей, с одновременным снижением дохода.

В период карантина из-за коронавируса заемщики также могут попросить льготные каникулы по ипотеке. Они отличаются по условиям:

  • первоначальная сумма ипотеки для россиян до 2 млн рублей, для жителей Москвы – 4,5 млн, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа – 3 млн рублей;
  • меньшее количество поводов – снижение доходов на 30% и более по сравнению с 2019 годом или лишение работы с постановкой на учет в ЦЗН.

Какое жильё можно купить в ипотеку

Ипотечный кредит можно взять на покупку различной недвижимости. В зависимости от выбранного объекта банк определяет перечень документов, необходимых для оформления займа, а также порядок проведения сделки. Рассмотрим, какие варианты жилья доступны для приобретения в ипотеку.

Доступные варианты недвижимости

Банки оформляют ипотеку на следующее недвижимое имущество:

  • •частные жилые дома и таунхаусы;
  • •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах;
  • •дачные дома, гаражи;
  • •парковочные места
  • •здания и сооружения для ведения коммерческой деятельности

Альфа-Банк предоставляет ипотечные кредиты на:

  • •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах
  • •построенные частные жилые дома совместно с земельным участком;
  • •таунхаусы

Можно ли купить в ипотеку земельный участок? Да, если он не является муниципальной или государственной собственностью, а его площадь превышает минимальные размеры, установленные нормативами отдельных российских субъектов. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области минимальный размер земельного участка для индивидуального жилого строительства составляет 300 м².

Земельные участки: особенности ипотеки

При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.

Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:

  • •акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
  • •кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
  • •правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
  • •отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
  • •справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.

В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Ипотека на дом или дачу

В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.

Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.

Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:

  • •понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
  • •участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
  • •может потребоваться залог в виде другой недвижимости.

Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.

Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.

Альфа-Банк выдаёт ипотечные кредиты только на уже готовые загородные дома вместе с земельным участком. Кредиты на строительство дома или только на участок не выдаются.

Требования к жилому дому:

  1. Находится в собственности продавца (при этом право собственности должно быть зарегистрировано как на объект недвижимости, завершённый строительством);

  2. площадь жилого дома не менее 60 кв. м и не более 300 кв. м;

  3. материал стен — кирпич/бетон (в т. ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т. п.), брус/клееный брус;

  4. год постройки — не более 20 лет до даты проведения оценки (для дома из бруса/клееного бруса год постройки — не ранее 2000 года);

  5. наличие остекления оконных проёмов, установлены входные двери;

  6. оборудование следующими инженерными коммуникациями:

  • •подключение к электросети, осуществлена разводка электропроводки;
  • •подключение к центральному отоплению или оборудование автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котёл, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
  • •подключение к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
  • •подключение к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.

Требования к земельному участку:

  1. находится в собственности продавца;

  2. категория использования земельного участка — земли населённых пунктов/поселений/сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование земельного участка — любой из видов использования для соответствующей категории, предусмотренный законодательством РФ и разрешающий возведение жилого строения;

  3. не должен находиться в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка;

  4. площадь земельного участка не должна быть ограничена габаритами жилого дома и превышать 5000 кв. м.

Можно ли купить две квартиры в ипотеку?

Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей.

Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д.

Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.

При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.

Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:

  • •кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
  • •наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
  • •число лиц, находящихся на иждивении;
  • •размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
  • •актуальная рыночная стоимость залогового имущества.

Требования к качеству жилья

Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:

  • •находиться на территории России;
  • •не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
  • •не стоять в планах на снос по программе реновации;
  • •иметь износ не более 65%;
  • •быть подключённой к центральным инженерным сетям;
  • •не находиться в залоге, под обременением или арестом.

Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.

Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения.

Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года.

Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.

Страхование недвижимости

Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *