 |
Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года |
Ввиду плохого состояния жилфонда в РФ, в 2014 году был введен в действие принципиально новый механизм капитального ремонта многоквартирных зданий. В рамках модернизации сферы ЖКХ обязанность по оплате работ была возложена на собственников квартир, с частичным софинансированием за счет властей федерального и регионального уровня.
Что такое фонд капитального ремонта многоквартирных домов и какие варианты расходования средств возможны по закону, расскажем далее.
Большую часть жилищного фонда страны составляют многоквартирные здания, возведенные еще при существовании СССР. По объективным причинам их состояние в лучшем случае оценивается как удовлетворительное, а многие строения признаны аварийными.
Поскольку бюджет любого уровня не в состоянии обеспечить расходы на проведение капитального ремонта, с 2014 года в ЖК РФ внесены следующие поправки:
-
Содержать общее имущество многоквартирных зданий обязаны собственники жилых и нежилых помещений — граждане, юридические лица, органы местного самоуправления.
-
Введен новый ежемесячный платеж, за счет которого собираются средства для будущего капремонта МКД. Его обязан платить каждый владелец объекта недвижимости, а льготы предоставлены только ограниченным категориям граждан.Тариф утверждается региональными властями или собранием собственников дома.
-
Очередность и порядок выполнения строительных работ по капитальному ремонту устанавливают региональные законы. Органы власти субъекта РФ формируют план по каждому дому. Сведения о фонде капитального ремонта города являются общедоступными и размещаются на официальных сайтах региональных и муниципальных властей.
-
Для сбора и управления денежными средствами, уплаченными собственниками, создаются фонды капитального ремонта.
Собственники жилых помещений могут повлиять не только на утвержденные сроки ремонта, но и на перечень работ.
Распространено заблуждение, что перечислять ежемесячные платежи не обязательно, особенно для граждан, проживающих в старых домах. Освобождение от уплаты взносов на капремонт закон предоставляет только ограниченным категориям граждан, а образовавшаяся задолженность будет взыскана региональным оператором.
В каждом субъекте РФ формируется региональный фонд капитального ремонта, за счет которого оплачиваются строительные работы. Он может быть открыт на счете в банковском учреждении (по решению собственников жилья) или регионального оператора (если этот вопрос остался не рассмотренным).
Предполагается, что жильцы сами заинтересованы в выборе способа формирования фонда капремонта.
Собственники жилья могут ввести повышенный размер ежемесячного платежа, чтобы расширить перечень строительных работ и ускорить их выполнение.
Однако процедура оформления документов для открытия спецсчета является достаточно сложной и запутанной, поэтому наиболее распространенным вариантом остаются счета региональных операторов.
Выделим следующие преимущества сбора средств через специальный счет, открытый собственниками:
- закон определяет минимальный размер взносов в фонд капитального ремонта домов, а при открытии спецсчета граждане могут существенно увеличить сумму платежей и провести дополнительные виды работ;
- жильцы могут досрочно собрать сумму, необходимую для проведения работ, — в этом случае можно нанять подрядчика до наступления срока, указанного в плане;
- собственники дома самостоятельно контролируют правильность расходования денежных средств и могут направлять их на дополнительные цели, указанные в законе.
Нужно учитывать, что при формировании специального счета собственники жилья обязаны самостоятельно контролировать своевременность и правильность перечисления взносов. На момент выбора подрядчика вся задолженность по взносам на капремонт должна быть погашена, либо собственники должны найти иные источники пополнения счета.
Пополнение спецсчета осуществляется из следующих источников:
- ежемесячные платежи владельцев помещений в фонд капитального ремонта МКД (если квартиры или нежилые помещения не приватизированы и находятся в муниципальной собственности, взносы за них будут уплачиваться из местного бюджета);
- дополнительные разовые или регулярные взносы, утвержденные общим собранием МКД для выполнения конкретных видов работ.
Также сюда входят субсидии из бюджетов различных уровней, средства банковских кредитов и доходы, полученные от инвестирования средств со спецсчета. Деньги из банков привлекают, если для проведения капремонта недостаточно денежных средств, полученных от жильцов или госорганов. В этом случае общее собрание может принять решение о получении кредита.
Обратите внимание!
Не допускается расходование средств со спецсчета на цели, не связанные с проведением ремонтных работ. О выявленных нарушениях банк должен уведомить регионального оператора.
Региональные программы капитального ремонта
Чтобы упорядочить процедуру сбора платежей и проведения капремонта в многоквартирных зданиях, в регионах проводят специальные программы. Они утверждаются нормативным актом субъекта РФ и включают в себя:
- перечень всех многоквартирных зданий, расположенных на территории региона,за исключением домов, признанных аварийными или подлежащими сносу, а также ряда иных категорий недвижимости;
- перечень услуг и работ;
- плановые периоды и очередность проведения ремонта в зданиях с учетом их нормативного и фактического износа;
- информационное обеспечение фонда содействия капитального ремонта многоквартирных домов;
- иные сведения, включаемые по решению исполнительного органа субъекта РФ.
Обратите внимание!
Указанные программы могут отличаться на территории различных субъектов — размером минимального взноса, нормативной очередностью, перечнем работ и услуг и т.д.
Различия в программах связаны с объективными климатическими условиями, в которых приходится содержать и ремонтировать жилищный фонд, экономическими процессами в регионах, уровнем обеспеченности бюджета и т.д.
Для граждан практическое значение имеют два ключевых показателя — размер ежемесячного платежа и срок проведения капремонта в многоквартирном доме. Эта информация является публичной и общедоступной, все решения исполнительных органов власти и регионального оператора должны быть размещены в интернете на официальных ресурсах.
На федеральном и региональном уровне действуют сайты фонда капитального ремонта, которые предоставляют исчерпывающую информацию по любым вопросам в указанной сфере.
Для каждого дома рассчитывается срок работ на основании технической документации и актов обследования жилфонда.
Одновременно на региональном уровне решаются следующие вопросы:
- устанавливается размер взносов на очередной год (их размер не может меняться в течение года);
- создается региональный оператор, которому передается имущество для ведения уставной деятельности, а также утверждается порядок работы этого органа;
- регламентируется порядок мониторинга за техническим состоянием многоквартирных зданий на территории субъекта РФ.
После этого формируется перечень условий и требований, при соблюдении которых государство будет предоставлять меры поддержки для проведения капремонта. Затем утверждается порядок перевода средств из фонда капитального ремонта на специальный счет, открытый собственниками дома.
Обратите внимание!
Каждая региональная программа должна определять перечень работ и услуг, которые будут доступны при наступлении плановой очередности.
Законом определен список обязательных видов строительных работ, которые будут проводиться даже при уплате минимального ежемесячного взноса:
- монтаж, установка и ремонт инженерно-технических коммуникаций (системы водоснабжения и водоотведения, электро-, газо- и теплоснабжения);
- ремонт кровли и подвальных помещений;
- фасадные работы;
- ремонт фундамента и его отдельных элементов;
- работы на лифтовом оборудовании дома (при его наличии в здании).
На уровне субъекта РФ могут предусматриваться и дополнительные виды работ. Например, к их числу закон относит установку приборов учета коммунальных услуг, утепление фасадных элементов, замену или установку системы вентиляции и т.д.
Одним из способов накопления взносов, поступающих от граждан, является формирование регионального фонда капремонта. Контроль за пополнением и целевым расходованием средств в этом случае осуществляют исполнительные органы власти, а текущее управление входит в компетенцию регионального оператора.
Порядок управления и расходования средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов города предусматривает некоторые особенности.
Денежные взносы, поступившие от граждан, направляются на ремонт домов согласно плану очередности.
Для проведения капремонта назначается открытый конкурс, по итогам которого выбирается подрядчик. Для выполнения работ подрядчику переводится 30% от стоимости сметы, остаток выплачивается после фактического завершения работ. Если принимается решение об открытии специального счета, региональный оператор переводит деньги на него по заявлению собственников.
Обратите внимание!
Комплект документов, который необходим для выполнения работ по капитальному ремонту МКД или открытия специального счета, можно найти на официальном сайте регионального оператора.
Если вы хотите перевести деньги за ремонт дома на отдельный счет, но не знаете, как это сделать, вы можете задать все вопросы нашему квалифицированному юристу. Консультации доступны в режиме онлайн. Для этого оставьте заявку на нашем сайте через специальную форму или позвоните по указанным телефонам.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Как законно не платить за капремонт в 2022 году?
Не платить за капремонт дома можно, но для этого нужно весомое основание. Методы должны быть законными, поскольку содержать многоквартирный дом дорого, и платить за это должны его жильцы.
Обычно жильцы делают материальные взносы в организацию, что занимается обслуживанием общедомовой территории. Если денег недостаточно, могут быть последствия.
Но если у вас есть право не платить деньги или платить меньше положенного, мы расскажем, как им воспользоваться.
Вопросы про капремонт на уровне закона
Как не платить за капремонт рассматривается на уровне закона.
Но в тех же законах (№ 271-ФЗ и № 185-ФЗ) говориться о том, что именно собственники помещения в общем здании должны платить государственным и муниципальным властям для организации капитального ремонта.
Рассматриваемое условие было внесено в 2012 году. Но существует ещё перечень региональных нормативов, где требования и условия сотрудничества властей и владельцев недвижимости отличаются.
На уровне региональной власти определяется минимальная ставка для капремонта. Также отдельно рассчитывается, куда именно переводятся деньги – на свой счет или на счет региональной организации.
Если эти требования не прописаны, владельцы квартир могут действовать по умолчанию. В частности передать деньги в региональную структуру, а там уже средства будут распределены, зависимо от необходимости.
Если нужен спецсчет, решение о его создании должно быть принято на ТСН-собрании.
Права собственников на проведение капремонта
Многие владельцы недвижимости переживают, куда уходят деньги на капремонт. Чтобы не возникало вопросов, должны ли платить за капремонт и куда тратятся вносимые деньги, следует открыть спецсчет. Его главная особенность заключается в возможности контролировать, сколько денег поступило, и куда они были потрачены. После отправки заявления вам эти данные предоставят.
Открывается специальный счет на общем собрании. На таком же собрании жильцы должны определить, какие работы должны быть выполнены, сколько денег на них нужно потратить, а также когда ремонт необходим. И нет никакой необходимости ждать, пока у регионального оператора подойдет очередь к вашему дому.
Жильцы имеют полное право требовать от представителей ТСН отчета по поводу предоставления ремонта. Например, попросить документацию о проводимых работах, в том числе увидеть подтверждающие документы.
Точная сумма, которую жилец должен платить за капительный ремонт не фиксированная – это отношение к занимаемой им площади. Логично, что чем больше квартира, тем больше нужно будет платить за содержание общедомовой территории.
Но рассматриваемый факт не удовлетворяет некоторых людей, считающих, что даже владельцы маленьких квартир пользуются лифтом, водопроводом и другими коммуникациями, из-за чего те быстрее приходят в непригодность.
Но пока закон остается без изменений, и платить нужно в расчете от квадратуры.
Региональный оператор и капитальныйремонт
Обычно капитальный ремонт лежит в зоне ответственности регионального оператора. Именно он создает законный фонд, куда поступают финансовые активы. Рассматриваемые активы должны быть направлена на то, чтобы отремонтировать жилые здания, что нуждаются в ремонте. В одном из банков РФ должен быть открыт счет, на котором хранится капитал, в размере от 20 миллиардов рублей.
Законный региональный оператор выполняет сразу несколько важных функций:
- Представители оператора обращаются к муниципальным властям. Их задача – решать организационные вопросы, что являются наиболее актуальными.
- Накапливать деньги, что в виде взносов поступают от граждан. Рассматриваемые капитальные накопления должны контролироваться региональным оператором.
- Выбрать ответственного и профессионального подрядчика, который выполнит работу. Также в задачи оператора входит проверка сметы на строительство и т.п. задачи, что лежат на плечах заказчика.
- Работать по установленному сроку. Его рамки устанавливаются региональной программой.
- Оператор должен проверить, насколько качественно выполненные заказанные ремонтные работы. Если есть недостатки, они должны быть исправлены. И исправление рассматриваемых недостатков также ложится на плечи оператора.
- Составлять отчеты и оставлять их на сайте организации, чтобы жильцы домов могли быть в курсе того, куда уходят их деньги.
Законный представитель организации должен взаимодействовать с жильцами и ТСН. Он в обязательном порядке присутствует на собраниях, чтобы предоставить информацию о проводимом ремонте и планах на рассматриваемую деятельность.
Что входит в капремонт домов
Иногда споры возникают, буквально, на ровном месте. В частности, потому что люди не знают, какие именно работы входят в понятие капитальногоремонта общего дома и на каком уровне они должны быть выполнены. В частности, под рассматриваемым понятием подразумевается нивелирование серьезных недостатков пространства, чтобы улучшить условия его эксплуатации.
Ориентируясь на рассматриваемое определение, под капитальнымремонтом подразумеваются следующие работы:
- Восстановление и утеплительные работы по фасаду и стен внутри здания;
- Выполнение герметизации пространства между панелями;
- Восстановление крыши, системы водостока, лифтов;
- Действия для восстановления подвалов и фундамента;
- Выполнение замены окон, дверей и ремонт лестниц.
Также за счет денег в счет капитального ремонта дома могут быть заменены такие важные инженерные коммуникации, как водопровод, электросеть, вентиляция, газопровод и не только. Обычно рассматриваемые средства накапливаются длительное время, поскольку платежи небольшие, а если придется выполнять ремонт – предстоит потратить немало денег. Платежи должны поступать ежемесячно.
Если жилец не платит за капремонт, ему начисляют долг. И что важно, рассматриваемый долг на законных основаниях переходит новому владельцу квартиры, после её продажи.
Потому приобретая жилье, будьте внимательны и проверьте недвижимость на наличие задолженности (в том числе за капремонт). Исключением выступают люди, которые могут не платить за капремонтзаконно или уменьшить платежи.
То есть, платить они будут, но сумма в платежках окажется меньше. Это законный шаг для региональных льготников.
Когда уменьшается плата за капитальный ремонт
Прежде чем выяснять, нужно ли платить за капремонт, следует разобраться, в каких ситуациях рассматриваемая плата может быть уменьшена после того, как напишете соответствующее заявление. Чаще всего плата будет уменьшена, если у жильцов имеются определенные льготы. К таким льготным категориям относятся следующие лица:
- Жильцы аварийного дома, что подлежит сносу. Дом все равно снесут, так что нет необходимости выполнять его капитальныйремонт.
- Землю, на которой стоит дом, правительство планирует использовать для своих целей.
- Живете в новом доме, которому ещё нет 3-5 лет. Такие дома получают отсрочку.
- Люди, которые подписали договор социального найма и не являются официальными владельцами здания.
Некоторые особенности оплаты платежей по коммунальному ремонту имеют пенсионеры, которым больше 70 лет и они самостоятельно проживают в квартире. Эти лица могут платить только половину платежа. Если пенсионеру исполняется 80 лет, отныне он может вообще не платиткапитальный сбор.
Также 50% платежа могут платить инвалиды первой и второй группы (при условии, что они не работают) и родители детей-инвалидов.
Также могут не платить некоторые другие льготники, но при условии, что такое решение было сделано на уровне местных администраций.
Чтобы получить льготу, нужно собрать подтверждающие документы, записаться на прием через Госуслуги и прийти в назначенное время в МФЦ.
Субсидии для малообеспеченных граждан по капремонту
Капремонт должен выполняться во всех домах, в том числе в тех, где находится квартира малообеспеченных граждан. Государство идет навстречу лицам, у которых коммунальные расходы больше максимально допустимой черты. Для сравнения берется общий семейный доход. Таким семьям часть платежа за капремонт дома может быть компенсирована.
Какая именно часть платежей за капитальный ремонт будет возмещена, решается на уровне регионов. Компенсируемая доля не такая масштабная – обычно она не превышает 18%-20% бюджета семьи. Но чтобы был получен законный формат компенсации, нужно заплатить всю сумму, и только потом вам вернут её часть.
Чтобы получить возможность пользоваться рассматриваемым заявлением, необходимо вовремя обратиться в соответствующие органы, написав заявление. Сделать это необходимо, как только появляются основания. Если заявление было подано пропустив сроки, никакой компенсации не получите. Заявления могут писать только лица, имеющие право на льготу.
Иногда, чтобы заработать на капремонт, на первых этажах зданий размещают коммерческие организации и магазины. Также на домах за отдельную плату размещают рекламные баннеры и объявления. Заработанные деньги переходят ТСН, потому на общем собрании владельцы квартир могут разобраться, на какие нужды дома будут потрачены средства.
Образец заявления об отмене оплаты капремонта выглядит таким образом:
Что будет, если не платить за капитальный ремонт
Не платить за капремонт законно можно, но такая возможность доступна не всем, у которых есть квартира. Если человек самовольно решит не платить, его ждут неприятные последствия. Появится долг, а за его неуплату начислят пеню. Если не платить несколько месяцев, придется разбираться с судом. Суд поставит блок на счета неплательщика, пока долг не будет полностью погашен.
Если долг за капремонт меньше 500 тыс. руб. действует упрощенный порядок взыскания, подразумевающий быстрое рассмотрение дела и выставление приговора. Обычно это занимает не больше недели.
Не редко должника даже не уведомляют о суде, а ставят уже перед фактом. Иногда могут даже выселить, но только если жилье с долгом не является единственным для должника.
Хотя выдавать кредит должнику не будут.
Можно деприватизировать недвижимость, написав заявление, но тогда она отойдет государству, и распоряжаться в квартире вы не сможете. Хотя оплатакапитального ремонта при таких обстоятельствах действительно не обязательна.
Также будут запрещены такие манипуляции, как дарение, продажа, передавать дом по завещанию.
Так что решайте сами, настолько ли принципиально не платить за недвижимость или стоит отказаться от написания заявления и платить взнос.
Получить юридическую помощь по вопросам оплаты за капитальный ремонт можно на нашем сайте.
Пришло время платить по счетам: обязан ли новый собственник погашать долг за капремонт?
По словам юриста Юрия Капштыка, обязанность собственника жилья оплачивать капремонт закреплена в ч.1, 3 ст. 158 ЖК РФ. Невыполнение обязательств приводит к образованию долга, начислению пени и штрафным санкциям. Неплательщикам должны высылаться напоминания о задолженности. Ежемесячно на долг за капремонт начисляется пени по ставке 1/300 за каждый просроченный день.
«В ЖК РФ четко указано, что собственники уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, которые им должны предоставляться в определенные сроки. Однако в законе отсутствуют требования, каким образом должны предоставляться эти платежные документы», – говорит адвокат Жанна Казаринова.
Обычно квитанции кидаются в почтовый ящик, но их отсутствие не является поводом для того, чтобы не платить – добросовестный собственник всегда имеет возможность проверить задолженность и распечатать квитанции для оплаты на сайте оператора. А вот если платежные документы отсутствуют и на этом сайте, можно зафиксировать данный факт с помощью нотариуса и представить в суд.
Кроме того, существует трехгодичный срок исковой давности. Он исчисляется с того момента, как наступает обязанность по оплате очередного взноса. Нельзя взыскать задолженность более чем за три года. Но здесь есть один нюанс, на который следует обратить внимание:
«Сам по себе суд не может применить исковую давность. О ней нужно заявить суду. А собственник этого сделать не может, поскольку заявление о взыскании взносов рассматривается в приказном порядке без участия сторон.
Собственник может подать до вынесения приказа письменное заявление в суд о применении исковой давности, но он практически никогда не знает о поданном в отношении него судебном приказе», – отмечает Жанна Казаринова.
В настоящее время заявления о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт, коммунальные услуги в сумме, не превышающей 500 000 рублей, рассматриваются в порядке приказного производства: судья на основании документов, представленных заявителем, без вызова сторон выносит приказ, который является исполнительным документом. Суд даже не обязан расписывать, почему он взыскивает эту сумму. Взносы на капитальный ремонт в порядке приказного производства суд взыскивает и за пять, и за десять лет, срок давности не применяет, ведь никто о нем не заявляет.
Затем этот приказ высылается должнику, который имеет право в течение десяти дней со дня его получения направить в суд возражения относительно его исполнения, говорит Жанна Казаринова.
При этом должник не обязан объяснять, почему он возражает – достаточно самого факта несогласия. Нужно направить в суд возражения в этот срок ценным письмом с описью и уведомлением о вручении или сдать под подпись непосредственно в канцелярию суда.
После получения возражений суд отменит приказ, сторонам направит определение о его отмене.
Но обязан ли выплачивать этот долг новый собственник? Если вы принимаете в наследство квартиру, то обязанность по долгам и кредитным обязательствам, в том числе и платы за капремонт переходят к вам. При этом срок исковой давности также составляет три года, говорит Юрий Капштык.
При покупке квартиры вы, становясь новым собственником, также должны уплатить долги:
«Долги переходят, так как вы стали новым собственником и на вас возложена обязанность содержания помещения, в том числе погасить долг.
Чтобы не купить «долговую» квартиру, в момент заключения договора купли/продажи предложите продавцу предоставить или получите сами выписки по взаиморасчетам по коммунальным услугам и проследите, чтобы в договоре было указано, что задолженностей по квартире не имеется. Приложите к акту приема/передачи помещения, в том числе по расчетам за взносы на капремонт», – советует Юрий Капштык.
В случае, если продавец не поставил вас в известность о долге, а в договоре указано отсутствие задолженностей, вы вправе взыскать сумму долга в судебном порядке с прежнего владельца, так как он действовал недобросовестно.
«В договоре отчуждения квартиры можно урегулировать вопрос задолженности. Но следует учитывать, что задолженность, скорее всего, все равно будет взыскана с нового собственника.
А старый собственник должен возместить убытки новому. Но после перехода права бывший собственник обычно начинает уклоняться от этой обязанности.
Поэтому проще всего уменьшить стоимость квартиры на сумму долга и пени», – комментирует Жанна Казаринова.
Кроме того, бывают ситуации, при которых новый собственник покупал квартиру с уже погашенным долгом, а впоследствии, сделав перерасчет долга за капремонт, увидел, что сумма задолженности изменилась в большую сторону. Такое может произойти из-за ошибок управляющей компании: неправильно указанного метража квартиры или адреса. Обычно в этом случае спор решается в пользу собственников:
«Здесь однозначно прослеживается халатность управляющей компании, поэтому если на момент продажи все долги были погашены и имелся подтверждающий документ, то оба собственника, старый и новый, имеют право не признавать данный долг. Это технические ошибки непосредственно работников УК, и если дело будет рассматриваться судьей, им будет трудно доказать, что этот долг необходимо выплачивать собственнику», – рассказывает Юрий Капштык.
Поэтому единственным верным способом избежать выплаты долгов бывшего собственника квартиры является тщательная проверка всех документов перед куплей/продажей.
Плата за капремонт в 2020 году: кто получит льготы, а кто может вовсе не платить
К сожалению, все попытки отменить решение о введении платы за капремонт дома через высшие судебные инстанции не увенчались успехом: в 2016 году Конституционный суд РФ признал законность этой меры (постановление от 12.04.2016 г. № 10-П).
И все-таки закон позволяет в ряде случаев освободиться от уплаты взносов на капремонт не только частично, но и полностью.
Рассмотрим, кто в этом году может воспользоваться льготами для частичного снижения взносов на капремонт, а кто может и вовсе за него не платить.
У кого есть льготы
Право на 50% компенсировать взносы на капремонт за счет бюджета предоставляется: — Инвалидам 1-2 группы, «чернобыльцам», ветеранам боевых действий, участникам ВОВ и приравненным к ним категориям — они пользуются федеральными льготами по оплате капремонта независимо от места проживания.
- Кроме того, власти субъектов РФ на своем уровне предоставляют 50%-ную компенсацию платы за капремонт:
— собственникам жилья, которые достигли 70-летнего возраста, не работают и проживают одни либо с членами семьи, которые являются пенсионерами или неработающими инвалидами 1-2 группы,
- — ветеранам труда и прочим категориям льготников, перечень которых определяется на уровне каждого региона — поэтому может отличаться в зависимости от места проживания человека.
- Право на 100%-ную компенсацию взносов на капремонт имеют:
— неработающие собственники жилья, которым исполнилось 80 лет — при условии, что они одиноко проживающие или живут совместно с пенсионерами или неработающими инвалидами 1-2 группы,
- — а также Герои России, Советского Союза, полные кавалеры ордена Славы и совместно проживающие с ними члены семьи.
- Но обращаю ваше внимание, что названные компенсации рассчитываются не от фактической величины взноса на капремонт, которая начисляется льготнику, а в пределах регионального стандарта нормативной площади жилого помещения.
- Этот стандарт утверждается на уровне каждого субъекта РФ, а потому может различаться в зависимости от региона, где проживает льготник.
Например, в Москве этот стандарт составляет 33 кв. м для одиноко проживающего человека, 42 кв. м на семью из двух человек и 18 кв. м — на каждого члена семьи, если в ней трое и более человек.
Соответственно, одиноко проживающий 80-летний собственник освобождается от взносов на капремонт, если площадь его жилья не превышает 33 кв. метра (за площадь, которая превышает этот норматив, придется платить взносы).
Кто не относится к льготникам, но все равно не должен платить за капремонт
1) Обязанность по уплате взносов на капремонт закон возлагает только на собственников жилых помещений.
Поэтому взносы не могут начисляться на того, кто просто зарегистрирован в квартире, не будучи ее собственником, а также на жильцов неприватизированных квартир.
Обратите внимание, что как только право собственности на жилье прекращается (например, квартира продана или подарена), обязанность платить за капремонт переходит к новому собственнику.
Это касается и долгов: если прежний собственник не платил за капремонт, то погашать задолженность придется новому собственнику. Это правило действует только применительно ко взносам на капремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Поэтому перед покупкой квартиры обязательно проверьте, нет ли у продавца долгов по этим взносам — иначе оплачивать их придется вам.
2) Жилищный кодекс РФ освобождает от платы за капремонт собственников квартир в доме, который признан аварийным либо расположен на земельном участке, изъятом для государственных нужд. При этом собственникам возвращают взносы на капремонт, уплаченные ими прежде.
3) Регионам разрешается освобождать от оплаты капремонта небольших домов, где насчитывается менее 5-ти квартир. Все взносы, которые собственники квартир в таких домах вносили ранее, подлежат возврату.
- 4) Для тех, кто приобрел квартиру в новостройке, действует некий период освобождения от взносов на капремонт.
- Дело в том, что новостройки включаются в программу капремонта лишь по истечении срока, который определяют региональные власти (Жилищный кодекс устанавливает лишь верхнюю его планку — 5 лет).
- К примеру, в Нижегородской области период освобождения от платы за капремонт новостроек составляет те же 5 лет со дня включения дома в регпрограмму капремонта, а в Свердловской области — 3 года.
Как можно частично освободиться от взносов на капремонт?
Можно выделить два варианта:
А) если в доме уже проводились работы по капремонту и они оплачивались не за счет бюджета или регоператора, то собственники жилья имеют право на зачет свои платежи на такой ремонт в счет будущих взносов на капремонт;
Б) если собственник не входит в число льготников, но относится к малоимущим, он вправе получать субсидию на ЖКУ — и в т.ч. на оплату капремонта.
Все идет по плану: как проконтролировать капитальный ремонт своего дома
Капитальный ремонт многоквартирного дома его жители зачастую воспринимают как стихийное бедствие, которое нужно просто пережить, не особо вникая в детали. Однако пассивная позиция чревата не только тем, что работы могут выполнить некачественно.
Если проведению капремонта не содействует совет дома, это может привести к конфликтам подрядчика с жильцами и даже краху добрососедских отношений. Специально для активистов московский Институт экономики города разработал дорожную карту капитального ремонта.
В ней пошагово расписан алгоритм действий, который поможет заинтересованным жильцам контролировать ход работ на объекте. С разрешения создателей мы подготовили текстовую версию этой схемы.
На этом этапе нужно подтвердить необходимость проведения капитального ремонта дома в сроки, определенные региональной программой, а также понять, готовы ли его жители расширить перечень работ и увеличить для этого денежные взносы.
Шаг 1. Сбор и оценка информации, необходимой для принятия решения о проведении капитального ремонта
Первым делом необходимо узнать, какие работы по капитальному ремонту запланированы в региональной программе для вашего дома и какие из них будут проводить в ближайшие три года. Эту информацию можно получить на сайте оператора капитального ремонта (фонда капремонта — Ред.) вашего региона — обычно на таких ресурсах есть кнопка «Найти свой дом».
Далее нужно будет сравнить эти планы с реальным состоянием многоквартирного дома. Программа программой, но все же вы знаете свой дом лучше, и может оказаться, что в намеченных работах он нуждается не так остро, как в чем-нибудь еще.
Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить:
- выписку из технического паспорта дома;
- акты осмотра, проверки (испытаний) состояния оборудования и конструкций на крайнюю дату;
- выписку из журнала осмотра.
Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами актива дома. Право на ревизию общего имущества собственникам помещений, совету дома, правлению ТСЖ или ЖСК дает п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства № 491 от 13.08.2006).
Вы можете скачать нормативные документы и стандарты, используемые для проведения технического осмотра многоквартирного дома, а также примеры актов осмотра, подготовленные Институтом экономики города.
Второй вариант действий — привлечение к осмотру специализированной экспертной организации. Найти надежного подрядчика поможет сайт Национального объединения строителей.
Актуализировав данные о состоянии дома, обсудите со специалистами управляющей организации возможность изменения сроков и перечня запланированных работ по капитальному ремонту. По итогам этой беседы нужно будет составить новый перечень с обоснованием внесенных изменений.
Помните, что не все работы могут быть оплачены за счет средств фонда капитального ремонта. Перечень того, на что могут пойти установленные взносы (кроме работ, указанных непосредственно в Жилищном кодексе), каждый регион дополняет самостоятельно. Обязательно ознакомьтесь с таким перечнем перед тем, как что-то планировать
Следующий шаг — проведение опроса собственников жилья, в ходе которого нужно выяснить, поддерживают ли они выдвинутые активом предложения.
Узнайте у соседей, согласны ли они на изменение сроков и/или перечня работ по капремонту и готовы ли увеличить размер взносов для оплаты дополнительных работ или закупки более качественных материалов.
Примеры документов, информационных материалов для проведения опроса собственников помещений и оформления его результатов также можно найти на сайте Института экономики города.
Если в опросе приняли участие менее 25% собственников жилья или они отвергли предложение актива, значит, оно, скорее всего, не получит поддержку на общем собрании, поэтому переходите к шагу 3.
Шаг 2. Оценка финансовой стороны предстоящего капитального ремонта
Если деньги на проведение капитального ремонта вашего дома аккумулируются на счете Фонда капитального ремонта (ФКР), то в стандартной ситуации вам нет нужды волноваться о том, что что-то пойдет не так.
По закону региональный оператор должен полностью финансировать проведение работ по намеченному плану. Однако, если вы собираетесь внести в него коррективы, заглянуть в финансовую документацию все же понадобится.
На сайте любого регионального фонда капремонта можно найти ежеквартальную отчетность о формировании фондов капитального ремонта по каждому дому, из которой видно, сколько денег есть «на счете» дома, когда и на какие работы они расходовались.
Имеющиеся накопления очень важно оценить, если:
- предполагается выполнение дополнительных видов работ;
- общее собрание решило провести капремонт раньше намеченного срока;
- при ремонте планируется использовать более дорогие и качественные материалы.
В этих случаях активу дома необходимо просчитать потенциальное превышение максимальной стоимости работ, установленной региональными властями для регионального оператора, и поставить перед собственниками вопрос о соответствующем повышении взносов. Как уже было сказано, это требует обсуждения на общем собрании.
Возможность сдвинуть срок капитального ремонта закреплена законодательно.
Проще всего сделать это, если деньги дома хранятся на отдельном спецсчете — тогда капремонт проводится на основании решения общего собрания собственников жилья.
В случае, когда взносы аккумулирует регоператор, процедура становится более сложной — изменения нужно будет обосновать и добиться внесения изменений в региональную программу
В любом случае первый шаг к ускорению капитального ремонта — это решение общего собрания собственников.
Далее алгоритм действий может быть разным в зависимости от того, хотят ли собственники выйти из «общего котла» и провести ремонт досрочно своими силами или они хотят, чтобы региональный оператор провел ремонт дома в более ранние сроки.
Возможность реализации первого решения зависит от региона.. Обычно власти просят сообщать о таком заблаговременно (примерно за год), чтобы деньги дома можно было перевести из «общего котла» на специальный счет.
Если же собственники хотят, чтобы ремонт провел региональный оператор, то решение об изменении перечня или сроков работ нужно довести до уполномоченного регионального органа (регионального министерства ЖКХ) и регионального оператора.
Если необходимость проведения ремонта досрочно признают обоснованной, то уполномоченный орган внесет изменения в региональную программу, а региональный оператор будет проводить ремонт в соответствии с новым сроком и перечнем работ.
Разумеется, решение собственников воплотить в жизнь проще, если сумма на счете достаточна для проведения работ. Если же новая смета капремонта превышает накопления или установленный для регионального оператора лимит, дому нужно будет определить дополнительные источники финансирования (это может быть повышение взносов, привлечение кредитов и другие варианты).
Шаг 3. Предотвращение возможных конфликтных ситуаций внутри дома, связанных с проведением капитального ремонта
Не стоит думать, что проведению капитального ремонта дома будут безоговорочно рады все его жильцы, особенно, если он будет проходить внутри квартир.
У части собственников могут найтись причины, по которым они, возможно, будут не только высказывать возмущение относительно работ, но и мешать им.
К таким ситуациям лучше подготовиться заранее — в этом случае у актива будет намного больше шансов конструктивно решить все конфликты.
Основная проблема при проведении капремонта связана с тем, что бригады рабочих не могут попасть в некоторые квартиры, а ведь в них тоже есть элементы общедомового имущества, например, стояки отопления. Причины здесь могут быть разными, и о них мы поговорим чуть ниже.
Начать же эту часть подготовительного этапа лучше с профилактической агитации. На информационных стендах у подъездов нужно разместить памятки о том, что пускать сотрудников подрядной организации к себе домой жильцов обязывает закон (пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ).
Пример такой памятки можно скачать здесь.
Также при каждом удобном случае активу дома нужно проводить личные беседы на эту тему со всеми соседями, а затем организовать опрос или поквартирный обход (примерная форма для их проведения — здесь). Это позволит очертить круг потенциально проблемных квартир, в которых либо никто не живет, либо владельцы настроены категорически против.
Возможные проблемы:
- в квартире никто не живет;
- собственник сдал квартиру нанимателям;
- владельцы не могут присутствовать при ремонте;
- хозяева установили новые трубы, радиаторы и т.п. и не хотят их менять;
- доступ к инженерным сетям в квартире перекрыт (например, после самовольной перепланировки);
- собственники не могут самостоятельно демонтировать внутреннюю отделку, кондиционеры, антенны на наружной стене и другие помехи.
Проанализируйте полученные результаты (примерная форма сводного анализа — здесь). Если проблемных квартир не оказалось, вам очень повезло.
Если же трудности с доступом все-таки выявились, для каждого отдельного случая нужно разработать свой план действий: разыскать владельца квартиры, договориться с ним, обеспечить помощь в демонтаже мешающих конструкций и т.д.
(рекомендации по выявлению, предотвращению и разрешению конфликтов можно найти здесь; примерная форма плана действий — здесь).
Будьте готовы к тому, что в доме могут остаться «проблемные» квартиры, в отношении которых актив не добьется никаких положительных результатов. Информацию о них нужно будет передать в региональный Фонд капремонта и попросить у его сотрудников помощи.
Действия на этом этапе зависят от того, какое решение относительно сроков и объема работ по капремонту приняло общее собрание собственников.
Если жильцы решили придерживаться плана, который предлагает региональный Фонд, ничего в нем не менять и не доплачивать, то решение о проведении капитального ремонта принимается после получения соответствующего предложения от регионального оператора — в течение 1-3 месяцев с момента его поступления.