Как признать подписанный договор недействительным?

Как признать подписанный договор недействительным?

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

  • совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
  • нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
  • нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

  1. признать сделку недействительной;
  2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

  • Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:
  • Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.
  • Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.
  • Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

  • нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
  • покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
  • квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
  • нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
  • продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
  • продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
  • продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
  • сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
  • продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
  • квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Читайте также:  Какую ответственность несет ликвидатор перед кредитором?

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Суды, Договоры, Недвижимость Распечатать Связаться с адвокатом

Рекомендуем почитать

  • Как признать подписанный договор недействительным?

  • Как признать подписанный договор недействительным?

  • Как признать подписанный договор недействительным?

Признание договора недействительным. Юридическая консультация от RosCo

В каких случаях договор может быть признан недействительным? Какие последствия возникают в случае признания договора недействительным?

Недействительность договора приводит к невозможности его исполнения. А перечень оснований для признания договора недействительным содержится в параграфе 2 главы 9 ГК РФ и ст.431.1 ГК РФ.

Признание договора недействительным: основания

При наличии оснований признания сделки недействительной, ее можно оспорить. Некоторые сделки признаются ничтожными (то есть являются недействительными с момента их совершения) и не требуют судебного оспаривания.

Так, нормами гражданского законодательства выделены следующие условия для признания сделок недействительными:

  • нарушены требования закона или иного правового акта (договоры, заключенные против публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, признаются оспоримыми) (п.2 ст.168 ГК РФ);
  • договор заключен с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ);
  • договор совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (п.1 ст.170 ГК РФ);
  • договор совершен с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях (п.2 ст.170 ГК РФ);
  • договор заключен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст.171 ГК РФ);
  • договор заключен несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним) (ст.172 ГК РФ);
  • договор заключен в противоречии с целями деятельности, которые сформулированы в его учредительных документах (ст.173 ГК РФ);
  • договор заключен без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст.173.1 ГК РФ);
  • превышения полномочий на совершение сделки (ст.174 ГК РФ);
  • договор, совершенный с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности, из законодательства о несостоятельности (банкротстве), договор, совершенный с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица (ст.174.1 ГК РФ);
  • договор, совершенный несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется (ст.175 ГК РФ);
  • договор по распоряжению имуществом, совершенный без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ);
  • договор, совершенный гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
  • договор, совершенный под влиянием заблуждения, может быть признан судом недействительным по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (ст.178 ГК РФ);
  • договор, совершенный под влиянием насилия или угрозы, обмана, а также вынуждено заключенный на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Досудебное урегулирование споров

Для того, чтобы оспорить заключение договора на кабальных условиях, необходимо доказать совокупность всех обстоятельств, предусмотренных п.3 ст.179 ГК РФ.

Для обоснования невыгодных условий в суде нужно привести доказательства, что условия договора не соответствуют интересам компании и существенно отличаются от условий аналогичных договоров (Определение ВС РФ от 16.11.2016 г. № 305-ЭС16-9313).

Например, основаниями признания кредитного договора недействительным являются:

  • несоблюдение письменной формы (ст. 820 ГК РФ);
  • нарушение требования закона или иного правового акта;
  • недееспособность либо ограничение в дееспособности заемщика (например, кредитный договор заключен заемщиком, признанным недееспособным вследствие психического расстройства либо малолетним);
  • иные основания (например, кредитный договор заключен под влиянием обмана заемщика).

Читайте далее: https://rosco.su/press/nedeystvitelno…

Смотрите материал, подготовленный юрисконсультом «РосКо — Консалтинг и аудит» Валерия Иванова.

Все самое интересное о налогах, праве и бухгалтерском учете от ведущей консалтинговой компании в России «РосКо».

Причины признания кредитного договора недействительным

Заключение и исполнение любого кредитного договора при получении кредита регулируется ст. 819 ГК РФ. После подписания соглашения стороны берут на себя определенные обязательства: кредитор должен выделить сумму кредита, а заемщик обязуется возвратить тело кредита с процентами в отведенный договором срок.

Признать кредитный договор недействительным, то есть, оформленным с нарушением законодательных норм, можно только путем установления определенных фактов, которые так же предусматриваются действующим законодательством.

Признание кредитного договора недействительным целиком

Чтобы соглашение было признано недействительным полностью, необходимо наличие (отсутствие) определенных обстоятельств. Основное требование – соблюдение письменной формы соглашения. Если кредитный договор заключается не в письменной форме, наступает его автоматическая недействительность. То есть, соглашение полностью признается ничтожным.

Помимо этого, недействительность соглашения наступает при иных обстоятельствах, предусмотренных профильным законодательством. Среди этих обстоятельств:

  • нарушение императивного (не предусматривающего исключений) законодательного акта или нормы;
  • заключение соглашения с лицом, не отвечающим за свои действия – если в виде заемщика выступает недееспособное лицо, либо лицо с психическими расстройствами, либо малолетний ребенок (до 14 лет);
  • заключение договора посредством ввода в заблуждение, под действием угрозы применения насилия, или путем применения насилия;
  • использование беспомощного состояния заемщика – когда соглашение заключалось против его воли под действием неблагоприятных обстоятельств;
  • кабальный характер соглашения – условия договора являются заведомо неподъемными для заемщика или противоречат рекомендательным предписаниям Банка России;
  • сторона, предоставляющая средства в кредит, не имеет право заниматься кредитной деятельностью ввиду отсутствия соответствующей лицензии.

Недействительность кредитного договора устанавливается путем установления этих фактов заинтересованной стороной. Ничтожный характер сделки не должен доказываться в суде, так как договора изначально является недействительным, и его недействительность вытекает из закона. Заемщику достаточно инициировать процедуру через контролирующие органы или через суд.

Здесь следует отметить, что для оформления кредитной сделки, за исключением передачи общего имущества в залог, согласие второго супруга не потребуется. Следовательно, по этому основанию договор на обычный потребительский кредит не может признаваться недействительным.

Признание недействительными отдельных условий кредитного соглашения

Как и любая другая сделка, кредитное соглашение может быть признано недействительным полностью или в какой-то определенной части. При признании недействительными определенных частей соглашения, остальные части считаются действующими.

Здесь необходимо установить, что договор может продолжать действовать после исключения из него незаконных условий. В противном случае соглашение признается недействительным полностью.

Верховный Суд РФ совместно с Роспотребнадзором неоднократно высказывались по этому вопросу, создав условный список условий, который могут быть исключены из договора, не отменяя его остальных частей. К таким условиям относятся:

  • запрет на досрочное погашение обязательств, независимо от показаний графика платежей – заемщику достаточно уведомить кредитора за определенный срок (по договоренности) о своем намерении досрочно погасить всю сумму задолженности;
  • взимание комиссии или любых штрафов за досрочное погашение, даже в случае неполучения от заемщика соответствующего уведомления;
  • обязанность заемщика оформлять страховой полис в отношении своих жизни и здоровья;
  • указание в договоре наименование конкретной страховой компании, в которую заемщик должен обратиться на предмет страхования объекта залога – ограничение действует и в тех случаях, когда кредитор имеет собственную страховую компанию;
  • пересмотр схемы распределения поступившего платежа по договору – при недостаточной сумме платежа должно погашаться тело кредита, а не начисленные штрафы и пени;
  • прочие условия, ставящие заемщика в заведомо невыгодное положение по отношению к кредитору.

Эти условия и все, что прямо вытекает из их содержания, указывать в кредитных договорах нельзя. Они признаются недействительными, но само соглашение не перестает действовать, если нет иных причин для признания его недействительным.

Применительно к обязанности заемщика страховать жизнь и здоровье при оформлении кредита на крупную сумму, пока нет никаких изменений. Банки продолжают выдвигать это требование, подкрепленное одним простым приемом – если заемщик отказывается оформлять страховой полис, кредитор просто отказывает в выдаче заемных средств. Поэтому заемщикам нет резона протестовать в отношении этого требования.

Последствия признания кредитного договора недействительным

Учитывая, что кредитное соглашение является разновидностью гражданско-правовой сделки, на такие отношения распространяются положения ст. 167 ГК РФ.

Любая недействительная сделка не может нести никаких последствий, за исключением тех, которые наступают в связи с ее недействительностью.

Если соглашение признается недействительным полностью, то оно не имеет никакой юридической силы с момента своего заключения.

После признания договора ничтожным, обе стороны обязуются вернуть друг другу все материальные блага, которые были переданы ими в процессе исполнения соглашения. Следовательно, заемщик должен возвратить тело кредита, а банк – полученные за время действия соглашения проценты. В этом отношении допускается производить взаиморасчет сумм.

Если недействительным признается отдельное условие соглашения, то сам договор продолжает действовать, но события, предусмотренные этим самым условием, отменяются и стороны возвращают друг другу все материальные блага, переданные в процессе исполнения соглашения. В свою очередь, банк может заявить на следующее:

  1. Потребовать возврат процентов с заемщика по причине неосновательного обогащения.
  2. Потребовать возвратить всю сумму сразу – для многих заемщиков это требование является непосильным.

Пример: заемщик должным образом уведомил банк о намерении погасить оставшуюся сумму долга досрочно. Банк рассмотрел это уведомление, но потребовал от заемщика уплаты комиссии за досрочное погашение обязательств. Это условие изначально является недействительным, но вместе с этим оно не предполагает недействительность договора в целом.

По банальному незнанию заемщик уплачивает указанную банком комиссию, после чего кредитный договор закрывается. Затем этот же заемщик узнает, что взимание банком комиссии противоречило действующему законодательству, и обращается в кредитную организацию с претензией.

Дело доходит до суда, и вопрос решается в пользу заемщика, так как такое условие действительно не может быть указано в кредитном договоре. В итоге, банк возвращает заемщику комиссию, но на сам договор такой возврат никак не влияет – он по-прежнему остается закрытым.

Brobank.ru: Серьезные нарушения в составлении договоров банки допускают все реже, так как над их разработкой трудится целый штат профильных юристов. Допущение ошибок невыгодно самому банку – за это он может подвергнуться серьезным санкциям со стороны контролирующих органов. Но каждое кредитное соглашение перед подписанием должно тщательно проверяться на соблюдение элементарных правил.

Об авторе

Клавдия Трескова – эксперт в области финансовой грамотности и инвестиций. Образование высшее экономическое. Опыт работы в банке – более 15 лет.

Регулярно повышает квалификацию и проходит курсы по финансам и инвестициям, что подтверждено сертификатами Банка России, Ассоциации Развития Финансовой Грамотности, Нетологии и других образовательных платформ. Сотрудничает со Сравни.

ру, Тинькофф Инвестиции, ГПБ Инвестиции и другими финансовыми изданиями. treskova@brobank.ru

Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.

Шесть нюансов о недействительности сделок с недвижимостью

Договоры купли-продажи, аренды или любые иные в сфере недвижимости иногда признаются недействительными в судах. Юридический центр адвоката Олега Сухова рассказывает, что это за понятие.

О чем речь?

После покупки квартиры выяснилось, что продавец не имел права ей распоряжаться, потому что не был единственным собственником.

(Например, такое случается после развода супругов: развод случился, а формальный раздел имущества задержался. В свидетельстве права собственности указано одно имя, во всех базах также один хозяин. Права бывшего супруга оказались нарушены продажей.)

И ваш с продавцом договор признают недействительным.

Заметка №1. Отличие от расторжения договора

Расторгнутый договор прекращает действовать с момента расторжения. А недействительный можно считать «никогда не существовавшим».

Это важно, например, при денежных расчетах. Ведь по закону (статья №153 ГК), та часть договорных обязательств, которую стороны успели выполнить до расторжения, не возвращается.

Сравните две ситуации. Вы решили купить квартиру и внесли аванс:

  1. Договор признан недействительным. Аванс возвращается вам автоматически.
  2. Договор расторгнут. Аванс был внесен до расторжения, значит, по логике он остается продавцу. Вы, разумеется, сможете его вернуть (ведь неосновательное обогащение также запрещается ГК), но для этого придется открывать отдельный спор ― если продавец не отдаст добровольно сразу.

Заметка №2. Кто пострадал, кто виноват?

Совершенно не обязательно, что деньги по недействительному договору будут возвращены именно одной из сторон.

Немного изменю наш пример. Вы не купили квартиру, а арендовали ее. Через некоторое время возник бывший супруг арендодателя, он же второй собственник.

Договор вновь признают недействительным. Однако заплаченные за прожитые месяцы деньги вам не вернут. Потому что в этой истории пострадали не вы, а второй собственник. Это ему положено возмещение.

Причем выплачивать это возмещение будет либо предприимчивый арендодатель, либо вы с ним вдвоем. При условии, что вы сразу знали подоплеку происходящего.

Статья 322 ГК и позиция Высшего арбитражного суда (Постановление № 73 от 17 ноября 2011) позволяет привлекать вас в качестве соответчика.

Заметка №3. Принудительная смена покупателя

По закону, продавец доли квартиры обязан прежде всего предложить ее остальным собственникам. Они пользуются приоритетным правом выкупа при прочих равных. Если человек этого не сделал и сразу продал долю вам, постороннему лицу, то он нарушил закон.

Такое нарушение служит достаточным основанием для признания договора недействительным. Только это не единственный вариант решения проблемы. Судебная практика разрешает менять покупателя.

Сделка купли-продажи останется совершенной и никакие условия не изменятся, за исключением имени покупателя. Если кто-то из «приоритетных» собственников согласится им стать на утвержденных в вашем договоре условиях, разумеется.

Хотя первоначальный покупатель (то есть вы, постороннее лицо) в любом случае останется без недвижимости. Но для прочих участников (продавца, нового «приоритетного» покупателя) разница между аннулированием договора и переводом прав/обязанностей ― значительная.

Заметка №4. Недействительность ― только через суд

Даже когда все стороны согласны признать договор недействительным, они не могут сделать это самостоятельно. Единственная возможность для таких случаев состоит в расторжении по взаимному согласию. А решение о недействительности выносит только суд.

Так что для достижения цели вам предстоит обращаться с иском, пусть и всем вместе. А потом доказывать суду, что сделка оказалась оспоримой. Если ваши аргументы не убедят судью, решение будет отрицательным и договор останется действительным.

Заметка №5. Про ничтожные сделки

Существует две основные категории сделок, которые признаются недействительными:

  1. Оспоримые (о них было выше).
  2. И ничтожные.
  3. *Плюс условная третья, дополнительная. Это сделки, при заключении которых одна из сторон была введена в серьезное заблуждение.

Ничтожные сделки ― это такие, что заведомо не могли быть заключены. Например:

  1. Покупка (или иная сделка) квартиры у недееспособного продавца.
  2. Мнимая купля-продажа (или иная сделка) недвижимости. Переписывание квартиры на тещу с целью сокрытия имущества как раз попадает в эту подкатегорию.
  3. Притворная купля-продажа (или иная сделка). Когда в договоре указана не настоящая цена. Или вообще заключен договор дарения, а деньги переданы черным налом.
  4. И другое.

Статья №166 ГК говорит, что все эти сделки недействительны сразу, с момента заключения. Никаких судебных разбирательств с аргументами и доказательствами не требуется.

Однако обращаться в суд все равно придется. Чтобы тот зафиксировал ничтожность.

Заметка №6. О заблуждениях

Если один из участников договора ставил свою подпись, серьезно заблуждаясь, договор также можно признать недействительным через суд. В соответствии со статьей № 178 ГК. Тонкость в том, что далеко не каждое заблуждение суд посчитает достаточно весомой причиной.

Реальный пример. Человек купил квартиру в ипотеку, рассчитывая сдавать жилье в аренду и платить кредит из получаемых средств. Однако рыночная ситуация изменилась, так что арендных поступлений не хватало.

Покупатель заблуждался в своих расчетах и прогнозах. Но суд отказался отменять куплю-продажу.

Если бы заблуждение касалось самой квартиры ― то есть она оказалась бы меньше или больше, хуже обещанного, просто другой ― то решение было бы положительным.

Как происходит признание сделки недействительной?

Случаев недействительных сделок множество. Иногда это случается из-за заведомого обмана второго участника договора. Иногда в процессе заключения нарушаются все видимые и невидимые государственные законы. Суть одна: какая-то из сторон обязательно оказывается в невыгодном положении.

Недействительные сделки делятся на два вида: ничтожные и оспоримые. Главное отличие между ними заключается в том, что ничтожная сделка становится таковой в момент подписания договора — она изначально не имеет силы и не требует аргументов, чтобы ее опровергнуть. То есть она с самого начала нарушает закон. Оспоримая же сделка требует признания ее таковой в суде.

Если вы оказались во второй ситуации, то вам нужна помощь профессионального юриста. Грамотную защиту в суде лучше предоставить специалистам.

  • Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
  • Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
  • С этим вопросом могут помочь 184 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос >

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительность любого типа сделки можно доказать только после того, как она уже совершилась. Иски можно подавать в течение 1 года по поводу оспоримых сделок, 3 лет по ничтожным сделкам или 10 лет — для заинтересованных лиц, которые не знали о сделке, но имеют к ней отношение. Все зависит от ряда обстоятельств совершения договора.

Отсчет времени идет с того момента, когда человек узнал о неправомерности соглашения или в его отношении прекратились непреодолимые обстоятельства, из-за которых он не мог подать иск (например, угрозы).

Ничтожные и оспоримые типы сделок весьма похожи друг на друга, но все-таки имеют важное отличие, которое легко пропустить.

Оно состоит в том, что ничтожная сделка является таковой с момента подписания договора, она с самого начала признается недействительной. Ничтожной сделка становится, если:

  • одна из сторон обманывает, заключая один договор под видом другого;
  • один из участников — несовершеннолетний до четырнадцати лет;
  • один из участников является ограниченно дееспособным или полностью недееспособным лицом;
  • соглашение чисто формальное;
  • один из участников сделки распоряжается каким-то имуществом, на которое у него нет права;
  • сделка противоречит законам — административным, уголовным и пр., а также моральным и нравственным;
  • соглашение угрожает правам третьих лиц.

Что касается судебных тяжб, то тут кроется один острый подводный камень. Да, ничтожную сделку не нужно исследовать в суде, чтобы доказать ее недействительность. Но в ряде случаев необходимо судебное решение, чтобы признать ее ничтожной. Так что если вы хотите признания незаконности договора, связываться с судом все-таки придется. Оспоримым же соглашение становится, если:

  • договор заключен лицом, который не отдавал себе отчета в своих действиях (например, был под влиянием наркотических или алкогольных веществ, в состоянии аффекта);
  • если имело место быть психологическое и физическое давление на участника соглашения;
  • договор заключен под влиянием заблуждения, без общего понимания ситуации;
  • нарушен сам процесс заключения соглашения (например, оно не было одобрено необходимым государственным органом);
  • один из участников или оба не имели права заключать это соглашение.

Несмотря на то, что оспоримая и ничтожная сделки отличаются друг от друга, формулировка первой весьма и весьма размыта. Из-за этого одно понятие часто путается с другим. Бывает, что и на суде сложно понять, ничтожно соглашение или оспоримо. Поэтому необходимо для начала все тщательно проанализировать, чтобы понять, где именно кроется нарушение.

Затем нужно собрать доказательства этого нарушения и определить, нужно ли вам признавать сделку недействительной полностью или только ее части. И исходя из этого четко сформулировать, чего вы хотите добиться.

Наконец, нужно решить, кто имеет право подавать иск, ведь оспаривать соглашение может только один из участников, при условии, что его интересы задеты. Самое сложное здесь — собрать достаточное количество доказательств.

Если сделка ничтожна, заведомо недействительна и совершена, например, недееспособным лицом, то сделать это просто — достаточно взять соответствующий медицинский документ.

Если речь идет о том, что один из участников не имел права распоряжаться предметом соглашения, то нужно получить бумагу, в которой расписаны ограничения прав этого человека.

Все гораздо сложнее, если одна из сторон сделки угрожала другому расправой или кто-то третий угрожал им обоим.

Как доказать, что насилие и давление имели место быть? Собранные доказательства здесь — залог успеха. Худшее, что в этом случае можно сделать — неправильно выразить основания для иска о недействительности соглашения.

Последствия недействительных сделок

Обычно лица, которые пытаются доказать недействительность сделки хотят, чтобы после суда все стало так, как было до договора. В ряде случаев так и бывает. Полученный при соглашении доход или имущество возвращают участникам или, если это невозможно (например, оказывалась какая-то услуга), отдают деньгами.

У одной стороны имущество или доход может забирать государство в качестве штрафа — такое часто случается с теми участниками сделки, которые пользовались неправомерными путями для ее заключения, например, угрозами и насилием. Если обе стороны нечестны, то государство может забрать доход у обеих.

Все зависит от того, почему сделка признана недействительной и при каких обстоятельствах она совершалась. Также можно подать еще один иск, о возмещении морального вреда — например, если соглашение было заключено недееспособным лицом или несовершеннолетним.

Иногда расторжение соглашения влечет за собой возбуждение уголовного или административного дела, и далеко не всегда невиновным оказывается тот, кто подал иск.

Иногда все полностью отменить не выходит. Например, когда предметы, полученные по итогу соглашения, оказались утеряны не по вине нового владельца или покупатель не знал о том, что покупает имущество мошенническим путем.

Нередки ситуации перепродажи недвижимости третьим лицам, и судебное решение зависит от того, как покупатель вел себя при ее приобретении.

Например, гражданин Б. покупает квартиру у гражданина А. Гражданин Б. предусмотрительный человек. Прежде чем подписать бумаги, он проверяет документы, узнает, какое отношение к квартире имеет господин А., может ли он ее продавать. Также он выясняет, есть ли у недвижимости законные наследники.

Если гражданин Б. проверил все это, то он честный покупатель, и отобрать у него квартиру нельзя. А если гражданин Б. безо всяких проверок приобрел имущество у сомнительного человека и при не внушающих доверие обстоятельствах, то в итоге потерять квартиру он вполне может.

Необходимо тщательно все взвесить, прежде чем решиться на оспаривание соглашения. В некоторых случаях затраты на судебные тяжбы могут быть намного больше суммы, которую вы хотите вернуть.

Источники:

Недействительность сделок

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *