Иногда на рынке недвижимости покупателю попадаются варианты квартир, владельцем которых является не обычный гражданин, а какая-либо компания – юридическое лицо. И часто бывает, что цена на такие объекты бывает более привлекательной, чем у продавцов – физических лиц. Разберемся, можно ли покупать такие квартиры или стоит к ним внимательнее присмотреться?
Решать спорные вопросы с собственником – юридическим лицом будет сложнее, чем с «физиком». businessandmoney.ru
Кто эти продавцы?
На рынке новостроек такая ситуация встречается сплошь и рядом. Девелоперы часто рассчитываются с различными подрядными организациями квартирами в строящемся доме. Здесь и экономия, и гарантия того, что подрядчики выполнят свою работу качественно и вовремя. Получается, что они в том числе и для себя стараются.
Также достаточное количество юридических лиц бывает и среди инвесторов, которые выкупают квартиры на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Иногда их ожидания от аренды не оправдываются. И тогда неликвидные площади выставляются на реализацию.
На вторичном рынке тоже немало объектов, которыми владеют юридические лица. Обычно это компании, которые когда-то купили квартиры для своей хозяйственной деятельности. Например, для организации сети мини-гостиниц, салонов красоты или так называемых «тихих» офисов, работающих без привычного потока посетителей.
Кроме того, собственниками квартир могут быть закрытые паевые инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. Как правило, они создаются либо под конкретные строящиеся объекты, либо для получения прибыли от сдачи различных объектов недвижимости в аренду.
На что нужно смотреть
Кроме типичных рисков, свойственных сделкам с жилой недвижимостью, при продаже квартир, принадлежащих юридическим лицам, могут возникнуть свои, специфические проблемы. В общих чертах их можно разделить на две основные группы – это действительность прав на продажу квартиры, а также возможные риски ответственности юридического лица перед третьими лицами.
Перед покупкой придется искать признаки фирмы-однодневки. novostipmr.com
Чтобы избежать первой группы рисков, придется провести тщательное расследование, касающееся практически всех аспектов существования юридического лица. Начиная от легальности его существования до наличия достаточных у представителя компании полномочий для продажи.
Прежде всего, необходимо проверить, существует ли организация на самом деле. Бывает так, что компанию по какой-либо причине уже исключили из государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), а собственником квартиры она все еще числится.
Затем нужно узнать, зарегистрировано ли право собственности организации на объект недвижимости. На это особенно стоит обратить внимание, покупая квартиру у подрядных организаций или инвесторов. Они, как и инвесторы – физические лица, не торопятся регистрировать договоры долевого участия, чтобы не платить налоги.
Последствия покупки такого объекта могут быть самыми разными. Но самый распространенный из них – наличие у квартиры еще нескольких ничего не подозревающих собственников.
Далее нужно проверить полномочия представителя компании на продажу квартиры – достаточно ли их и не истек ли срок их действия. Еще необходимо запросить уставные документы организации, чтобы убедиться в том, что она имеет право совершать такие крупные сделки.
Разузнайте всю подноготную организации-продавца. Fotolia.com
Кроме того, для сделки должно быть подготовлено согласие учредителей компании на продажу объекта в виде протокола собрания учредителей. Его подлинность тоже нужно обязательно проверить.
Риски, связанные с финансово-хозяйственной деятельностью организации, в целом схожи с последствиями банкротства физического лица – могут быть оспорены все сделки, совершенные за 3 года до признания компании банкротом.
Факторами, способствующими таким событиям, являются неустойчивое финансовое положение компании, отсутствие регулярной хозяйственной деятельности, различные сомнительные операции и прочие признаки, которые можно найти в бухгалтерской отчетности организации, а также в общении с рядовыми сотрудниками.
Поэтому если вы не обладаете достаточным багажом знаний в этих вопросах, от сделки лучше отказаться. Привлечение юристов, которые проверяют организацию без выезда на место ее фактического нахождения, абсолютно бесполезно. Как и проведение сделки через нотариуса, который несет ответственность за возможные последствия только в пределах своего страхового полиса.
В какой-то мере покупку может защитить ипотечная сделка с титульным страхованием. Но это влечет дополнительные издержки на оформление и переплату по кредиту.
Возможно, лучше всего с такой ситуацией справится риэлтор, обладающий необходимым опытом и знаниями. Которого вам нужно нанимать на работу только по надежной рекомендации от вызывающих доверие друзей и знакомых.
- Это «Ж-ж-ж» — неспроста! Чем чреваты частые перепродажи приобретаемой квартиры
- Чтобы карета не превратилась в тыкву. Что такое аккредитив и как он помогает обезопасить передачу денег при сделке
- Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца
Некоммерческие организации
1. Институт юридического лица является прежде всего гражданско-правовым оформлением правосубъектности коммерческих организаций при осуществлении ими хозяйственной деятельности, участия в имущественных отношениях, в товарном обороте.
Однако и другие организации, не занимающиеся специально хозяйственной деятельностью, а осуществляющие социально-культурные, управленческие и иные общественно полезные функции, — организации, деятельность которых направлена на осуществление некоммерческих целей (некоммерческие организации), для своей нормальной работы нуждаются в том, чтобы участвовать в имущественных отношениях. Им также необходимо владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, совершать определенные действия (в том числе хозяйственные операции), т.е. приобретать и осуществлять гражданские права и исполнять обязанности, что обусловливает необходимость признания таких некоммерческих организаций юридическими лицами.
Главное отличие в правовом положении всех таких организаций от коммерческих состоит в том, что коммерческие организации осуществляют хозяйственную деятельность, которая является для них основной и полностью регулируется гражданским правом, а для некоммерческих организаций хозяйственная деятельность является вспомогательной, обеспечивая их участие в имущественном обороте, и гражданско-правовой статус этих организаций носит второстепенный характер.
Некоммерческими организациями называются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (п. 1 ст. 50 ГК).
Специфика деятельности организации должна определять объем ее правоспособности.
Поэтому закрепление того, является организация коммерческой или некоммерческой, помогает четко определить, какие формы юридических лиц могут иметь общую правоспособность, а какие — специальную.
Основное гражданско-правовое последствие признания организации некоммерческой заключается в наделении ее специальной правоспособностью (п. 1 ст. 49 ГК).
Организационно-правовые формы некоммерческих организаций исчерпывающе поименованы в ГК (п. 3 ст. 50 ГК). Предусмотрены следующие формы некоммерческих организаций:
- — потребительские кооперативы;
- — общественные организации;
- — общественные движения;
- — ассоциации (союзы);
- — адвокатские палаты;
- — адвокатские образования;
- — товарищества собственников недвижимости;
- — казачьи общества;
- — общины коренных малочисленных народов Российской Федерации;
- — фонды;
- — учреждения;
- — автономные некоммерческие организации;
- — религиозные организации;
- — публично-правовые компании.
Некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ (ст. 2 Закона о некоммерческих организациях).
В уставе некоммерческой организации, помимо тех сведений, которые должны содержаться в уставе всякого юридического лица, должны быть определены предмет и цели деятельности юридических лиц.
Цели, ради которых создано юридическое лицо, род его деятельности, как они определены в его уставе, предопределяют не только то, какое имущество эта организация может иметь, но и то, в какие отношения может вступать, какие договоры она может заключать.
Однако необходимо разграничивать предмет уставной деятельности некоммерческой организации и конкретные правомочия по осуществлению этой деятельности. В сфере гражданского оборота конкретные правомочия такой организации могут быть шире предмета ее уставной деятельности.
Одной из форм реализации гражданской правоспособности некоммерческих организаций является их деятельность, приносящая доход.
Некоммерческие организации могут заниматься приносящей доход деятельностью лишь постольку, поскольку она служит достижению их целей и соответствует этим целям, ради которых они созданы, и предусмотрена уставом (п. 4 ст. 50 ГК).
Такой деятельностью могут быть производство товаров и услуг, отвечающих целям создания организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и товариществах на вере в качестве вкладчика (ст.
24 Закона о некоммерческих организациях).
Полученный доход должен использоваться некоммерческой организацией для покрытия расходов, связанных с той некоммерческой деятельностью, которая осуществляется для достижения целей, ради которых существует юридическое лицо. Обусловлено это недопущением отклонения деятельности некоммерческой организации от ее основной цели.
Исходя из того что некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, законом могут быть установлены ограничения на предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность некоммерческих организаций отдельных организационно-правовых форм и видов (п. 2 ст. 24 Закона о некоммерческих организациях), а также на отдельные виды деятельности, которыми вправе заниматься некоммерческие организации.
2. Некоммерческие организации являются либо корпоративными юридическими лицами (корпорациями), где участники юридического лица являются членами такой корпорации, либо унитарными юридическими лицами, учредители которых не становятся их участниками и не приобретают в них прав членства (ст. 65.1 ГК).
Корпоративными некоммерческими организациями признаются юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками (п. 1 ст. 50 и ст. 65.1 ГК), учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган.
- Большая часть всех некоммерческих организаций относится к корпорациям.
- Некоммерческие корпорации создаются в организационно-правовых формах потребительских кооперативов, общественных организаций, общественных движений, ассоциаций (союзов), адвокатских палат, адвокатских образований, товариществ собственников недвижимости, казачьих обществ, общин коренных малочисленных народов Российской Федерации.
- Признаки некоммерческой корпорации:
- 1) основная цель организации не связана с извлечением прибыли;
- 2) организация не распределяет полученную прибыль между участниками;
3) учредители (участники) приобретают право участия (членства) в ней, обладают корпоративными правами и несут корпоративные обязанности, предусмотренные ст. 65.2 ГК;
4) учредители (участники) формируют высший орган некоммерческой корпорации в соответствии с п. 1 ст. 65.3 ГК.
Все некоммерческие корпорации являются собственниками своего имущества, в том числе того, что передано членами корпорации в качестве имущественных взносов.
3. Потребительский кооператив — основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 123.2 ГК).
Правовое положение потребительских кооперативов определяется как ГК, который устанавливает общие положения, регламентирующие организацию и деятельность всех потребительских кооперативов, так и специальными законами об отдельных видах потребительских кооперативов.
Гражданский кодекс определяет примерный (неисчерпывающий) перечень видов потребительских кооперативов, к которым относятся жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы (п. 3 ст. 50 ГК).
Все указанные некоммерческие корпорации объединяет общее — целью создания, в отличие от производственных кооперативов, создаваемых для совместной хозяйственной деятельности, основанной на личном труде их участников, является удовлетворение материальных и иных потребностей их членов, а различает то, удовлетворение каких именно материальных и иных потребностей преследуют граждане и (или) юридические лица, участвующие в создании того или иного кооператива, — в жилье, садоводстве или огородничестве и т.д.
В настоящее время деятельность различных видов потребительских кооперативов регламентируют Закон о потребительской кооперации, Закон о сельскохозяйственной кооперации, Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, Закон о кредитной кооперации, Закон о ЖНК, ЖК (разд. V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).
Члены потребительского кооператива не обязаны лично участвовать в его делах, но должны вносить вклады в имущество кооператива. С этой точки зрения потребительские кооперативы сравнивают с объединениями капиталов, тогда как производственные кооперативы ближе к объединениям лиц.
В создании потребительского кооператива в качестве его учредителей (членов) могут выступать как граждане, так и юридические лица (коммерческие или некоммерческие), если специальных ограничений не предусмотрено федеральным законом в отношении какого-либо из видов кооператива. Минимальное число учредителей также может быть установлено специальным законом в отношении отдельных видов кооперативов. Граждане или юридические лица могут одновременно участвовать в нескольких потребительских кооперативах, в том числе однородных по характеру деятельности.
- В уставе потребительского кооператива должны быть указаны:
- — сведения о наименовании с указанием на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив», сведения о месте нахождения;
- — предмет и цели деятельности кооператива;
- — порядок вступления в члены кооператива;
- — порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
- — размер и порядок внесения паевых взносов, меры ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
Ответы юриста
1. Продлены сроки представления налоговой и бухотчетности, которые надо было сдать в марте — мае 2020 года2. Перенесены сроки уплаты налогов и страховых взносов, в том числе от НС и ПЗ Больше мер
Основной целью благотворительного детского фонда является
социальная поддержка больных детей, детей с особенностями в развитии,
детей из малообеспеченных семей и т.п. Дополнительными целями являются
содействие в деятельности в сфере профилактики и охраны здоровья детей,
пропаганда среди детей здорового образа жизни и т.п.
Все указанные цели
предусмотрены уставом благотворительного фонда. Данный фонд планирует,
помимо указанного, осуществлять следующие виды предпринимательской
деятельности (самостоятельно либо через созданное ООО):
1) детский сад,
школа, продленка, организация детских праздников, детские кружки;
2)
управление недвижимостью (сдача в аренду офисов, нежилых помещений,
полученных по договору аренды или в безвозмездное пользование от
собственника помещений). Деятельность детского сада, школы продленного
дня, детских кружков, секции по плаванию не связана с реализацией
образовательных программ и не требует получения лицензии.
Спортивная федерация получает от организаций спонсорскую либо
благотворительную помощь (пожертвования) денежными средствами на
ведение уставной деятельности.
Некоммерческая организация (далее — НКО)
применяет общий режим налогообложения.
Федеральным законом от 01.04.2020 N 102-ФЗ «О внесении изменений в
части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты
РФ» (далее — Закон N 102-ФЗ) п. 1 ст. 427 НК РФ дополнен пп.
17, которым
установлены пониженные тарифы страховых взносов для плательщиков страховых
взносов, производящих выплаты и иные вознаграждения физическим лицам,
признаваемых субъектами малого или среднего предпринимательства (далее —
МСП).
Указанное министерство может осуществлять права и обязанности
учредителя автономной некоммерческой организации, поскольку оно уполномочено
на это законодательством Камчатского края.
Учитывая, что сведения об органе исполнительной власти Камчатского края,
осуществляющем полномочия учредителя автономной некоммерческой
организации, содержатся в ее уставе, представляется необходимым внести в него
соответствующие изменения.
Общественные организации обязаны представлять в налоговый орган
бухгалтерскую (финансовую) отчетность в электронном виде.
Если численность
работников этой организации за 2019 год не превышает десяти человек, расчет по
страховым взносам может быть представлен в бумажном виде. Декларация по УСН
может быть представлена в бумажной виде, если численность сотрудников за 2019
год не превышает предел в 100 человек.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Уставом частного образовательного учреждения можно предусмотреть
наличие двух единоличных исполнительных органов.
Организация является некоммерческой, если создана в виде фонда.
Организация осуществляет как долевое строительство (денежные средства от
дольщиков являются целевыми; затраты на долевое строительство не
принимаются в расходы по налогу на прибыль, учитываются в составе
капитальных вложений), так и строительно-монтажные работы (СМР) на
сторонних объектах (принимаются в расходы по налогу на прибыль,
учитываются в составе незавершенного производства).
Согласно п. 1 ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.
Пожертвования могут делаться гражданам, медицинским, образовательным организациям, организациям социального обслуживания и другим аналогичным организациям, благотворительным и научным организациям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям в соответствии с законом, а также государству и другим субъектам гражданского права, указанным в ст. 124 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст.
298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ) годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность, за исключением случаев, установленных Законом N 402-ФЗ, состоит из:
- — бухгалтерского баланса;
- — отчета о финансовых результатах;
- — приложений к ним.
Средства финансовой поддержки, поступающие на специальный счет, открытый МКД для целей получения субсидии, и в последствии списываемые с этого счета для зачисления на специальный счет МКД, владельцем которого является региональный оператор, отражаются в учете управляющей организации в корреспонденции со счетом 86 «Целевое финансирование». Записи по счетам бухгалтерского учета приведены ниже.
Выплата единовременного социального пособия не облагается НДФЛ в следующих случаях:
- 1) суммы единовременного социального пособия выплачиваются физическим лицам, которые относятся к малоимущим и социально незащищенным слоям населения;
- 2) выплата пособия любым гражданам производится в случае пожара или другого стихийного бедствия.
- В остальных случаях выплата единовременного социального пособия подлежит обложению НДФЛ.
Запрета на заключение бюджетным учреждением договора займа действующим законодательством не установлено. Конкретный порядок документального оформления операций по заимствованию зерна бюджетному учреждению следует установить самостоятельно и закрепить в учетной политике или ином локальном нормативном акте.
Паллиативная медицинская помощь оказывается гражданам бесплатно. Законодательством не предусмотрено взимание платы за нахождение в стационаре с больных, которым оказывается паллиативная медицинская помощь.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 19 марта 2020 г. N 670-р Росимуществу, Федеральным органам исполнительной власти, а также государственным предприятиям и государственным учреждениям, находящимся в их ведении, по договорам аренды федерального имущества
Фирмa купила недвижимость: какие налоги платить?
14.06.2005
Олег Мясников, Ведущий юрисконсульт Группы компаний Телеком-Сервис ИТ
В наше время покупка недвижимости — удовольствие дорогое. Но кроме финансовых вложений фирме придется потратить много времени и сил для юридического оформления сделки. Дело в том, что право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.
Поэтому организация должна уплатить госпошлину, собрать пакет документов и подать его в регистрационную службу.
А что делать фирме, купившей недвижимость и начавшей ее эксплуатировать, до регистрации прав государственным органом? Платить ли налог на имущество? Можно ли принять к вычету НДС? Как быть с начислением амортизации? В этой статье мы попытаемся ответить на поставленные вопросы.
Как отразить покупку в бухучете?
Прежде всего, покупку следует принять к бухгалтерскому учету. Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденного приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н, для учета движимого и недвижимого имущества в качестве объектов основных средств предназначен счет 01 «Основные средства».
В Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. №26н, названы четыре признака основных средств:
- а) использование в производстве продукции, работ, услуг или для управленческих нужд;
- б) рок эксплуатации превышает 12 месяцев;
- в) организация не планирует перепродажу активов;
- г) способность приносить доход фирме.
Те же признаки основных средств перечислены в пункте 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.
По общему правилу до момента государственной регистрации объект недвижимости учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». И только после получения свидетельства о регистрации права он переводится на счет 01 «Основные средства».
Однако, по мнению Минфина России, допускается принимать к бухучету в качестве основных средств объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые. Эти объекты следует выделять на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Данный подход приведен в пункте 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.
Следовательно, организация может учесть объект как основное средство сразу после того, как подала документы в регистрационный орган. Заметим, фирма имеет право, но не обязана учитывать его как основное средство. Это означает, что она может воспользоваться одним из двух способов учета такого имущества: на счете 01 «Основные средства» или на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Выбрав один из этих способов, организация должна закрепить его в своей учетной политике. Таковы требования статьи 6 Федерального закона от 21 ноября 1996 г.
№129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и пункта 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» ПБУ 1/98, утвержденного приказом Минфина России от 9 декабря 1998 г. № 60н.
Проанализируем особенности каждого из названных вариантов.
Учитываем недвижимость на счете 01 «Основные средства»
Бухгалтерский учет. Фирма передает документы на государственную регистрацию и учитывает недвижимое имущество на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».
Отметим, что принятие к бухучету основных средств отражается по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Бухгалтерская амортизация недвижимости, учтенной на счете 01 «Основные средства», согласно пункту 21 ПБУ 6/01, начинается с 1 числа месяца, следующего за месяцем ее принятия к бухгалтерскому учету.
Налог на имущество организаций. В данной ситуации фирме следует платить налог на имущество. Поясним почему. Объектом налогообложения налога на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств по правилам бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).
Поэтому организация, отразив его на счете 01 «Основные средства», должна уплачивать налог на имущество со дня передачи документов на государственную регистрацию. Это подтвердил и Минфин России в письме от 20 октября 2004 г.
№03-06-01-04/71, отметив, что объектом налогообложения налога на имущество признается недвижимость, по которой закончены капвложения, оформлены первичные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию, фактически эксплуатируемая и принятая к бухучету в качестве основных средств.
Налог на добавленную стоимость. Согласно статьям 171 и 172 Налогового кодекса РФ, чтобы принять к вычету НДС организация должна выполнить следующие действия:
- а) оплатить актив и НДС;
- б) оприходовать покупку — объект основных средств;
- в) использовать объект в деятельности, облагаемой НДС;
- г) получить от продавца счет-фактуру.
Таким образом, фирма вправе принять к вычету НДС в том налоговом периоде, в котором выполнит все перечисленные условия.
Налог на прибыль.
Согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом в целях налогообложения прибыли признается имущество, которое находится у организации на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 Налогового кодекса РФ), используется ею для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем амортизации. При этом срок полезного использования имущества должен превышать 12 месяцев, а его первоначальная стоимость должна быть более 10 000 рублей.
Под основными средствами в целях налогообложения прибыли понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).
Итак, купленный объект можно включать в амортизационную группу в том случае, если он соответствует названным критериям. Вместе с тем в законе предусмотрено дополнительное условие для основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации.
Они включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ). А подтвердить то, что организация передала документы на государственную регистрацию можно распиской в получении документов, которую выдает регистрационная служба (п. 6 ст.
16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В соответствии с пунктом 2 статьи 259 Налогового кодекса РФ начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию.
Итак, фирма может начислять амортизацию после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество. Как видим, в налоговом учете начислять амортизацию можно независимо от того, на каком бухгалтерском счете отражена недвижимость.
Учитываем покупку на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»
Бухгалтерский учет. Организация учитывает объект недвижимости на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» вплоть до момента государственной регистрации.
При этом в бухгалтерском учете фирма вправе начислять амортизацию на недвижимое имущество, учтенное на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Такая возможность предоставлена Положением о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве, утвержденным Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР, Госстроем СССР 29 декабря 1990 г. № ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 (№ВГ-9-Д).
Согласно пункту 22 данного положения, по объектам капитального строительства, оформленным актами приемки, но фактически эксплуатируемым теми организациями, которым они будут переданы в основные фонды, амортизация начисляется в общем порядке — с 1 числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов по данным учета капитальных вложений. Это подтвердил и Минфин России в письмах от 8 апреля 2003 г. №16-00-14/121, от 23 июня 2004 г. №07-02-14/143.
Отметим, что арбитражные суды разделяют это мнение. В качестве примера приведем постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 октября 2004 г. по делу №А29-996/2004а. Так, налоговики решили, что предприятие вправе начислять амортизационные отчисления только после того, как переведет актив на счет 01 «Основные средства».
Однако суд указал, что закон связывает начисление амортизации с принятием основных средств к бухучету, а не со счетом, на котором они учитываются.
В итоге суд признал, что организация вправе начислять бухгалтерскую амортизацию по эксплуатируемым объектам недвижимости, не прошедшим государственную регистрацию и учтенным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Стоит отметить, что Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств также не запрещают амортизировать имущество, числящееся на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
В соответствии с пунктом 52 указаний по объектам недвижимости, по которым закончены капвложения, оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объектов в эксплуатацию.
При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.
Налог на имущество организаций. В этой ситуации организация не должна платить налог на имущество, поскольку такая недвижимость по правилам бухучета не признается основным средством. А раз так, то отсутствует объект налогообложения по налогу на имущество организаций (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).
Этой точки зрения придерживается и Минфин России, например, в письме от 13 апреля 2004 г. №04-05-06/39.
В то же время московские инспекторы трактуют закон иначе.
Они полагают, что организация должна платить налог на имущество со стоимости активов, которые соответствуют требованиям пункта 2 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, и фактически эксплуатируются.
При этом не важно переданы документы на государственную регистрацию или нет. Такой подход приведен в письме Управления ФНС по г. Москве от 27 апреля 2005 г. №18-11/1им/30479.
Согласиться с подобным мнением трудно.
Дело в том, что оно противоречит положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ и пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. №91н.
К сказанному остается добавить, что Минфин России вправе давать разъяснения по вопросам применения законодательства о налогах и сборах (п. 1 ст. 34.2 Налогового кодекса РФ). А вот у налоговых органов таких полномочий нет.
Налог на добавленную стоимость. Сразу скажем, что вопрос о том, вправе ли фирма принять к вычету НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», является спорным.
По мнению налоговиков, вычет НДС возможен только после принятия актива к учету на счете 01 «Основные средства», при соблюдении критериев, установленных в статьях 171, 172 Налогового кодекса РФ.
И в арбитражной практике есть случаи, когда суды соглашались с инспекторами (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2002 г. по делу №А74-2089/02-К2-Ф02-3502/02-С1, №А74-2089/02-К2-Ф02-3564/02-С1).
Однако в большинстве случаев организации выигрывают подобные споры. Так, арбитражный суд признал, что закон не связывает право налогоплательщика на возмещение НДС из бюджета с учетом приобретенных основных средств именно на счете 01 «Основные средства».
Позиция суда приведена в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22 ноября 2004 г. по делу №Ф04-8174/2004(6320-А27-3). Аналогичные выводы сделаны судьями и в других решениях — постановления ФАС Московского округа от 25 декабря 2003 г.
по делу №КА-А40/10220-03, ФАС Волго-Вятского округа от 11 июня 2004 г. по делу №А17-2047/5,2831/5, ФАС Северо-Западного округа от 28 октября 2004 г. по делу №А05-2813/04-20, ФАС Уральского округа от 15 октября 2002 г.
по делу №Ф09-2172/02-АК, ФАС Поволжского округа от 21 декабря 2004 г. по делу №А12-15080/04-С21.
Итак, организация может принять к вычету НДС по объектам, отраженным на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Но отстаивать свою правоту ей, скорее всего, придется в арбитражном суде.
Налог на прибыль.
Как было упомянуто выше, для целей исчисления налога на прибыль порядок учета активов в бухгалтерском учете не имеет значения. Дело в том, что Глава 25 Налогового кодекса РФ устанавливает иные критерии учета недвижимости и другой порядок амортизации основных средств для целей налогообложения прибыли.
При их соблюдении амортизация должна начисляться после того, как предприятие подаст документы в регистрационную службу и введет объект в эксплуатацию.
Купили для себя, а передали другим
Бухгалтерский учет. Теперь рассмотрим ситуацию, когда фирма передает актив другой организации, скажем, по договору аренды. Здесь важно, с какой целью фирма изначально покупает объект недвижимости. Если недвижимость приобретается для передачи по договору аренды (лизинга) или проката, то по правилам бухучета она отражается на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, сформированная первоначальная стоимость объектов основных средств, принятых в эксплуатацию и оформленных в установленном порядке, списывается со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Поскольку в соответствии с пунктом 2 ПБУ 6/01 это положение применяется и для учета доходных вложений в материальные ценности, то при определении условий, критериев, подходов к учету имущества, отраженного на счете 03, можно применять подходы, изложенные в начале статьи.
Налог на имущество организаций. Платить налог на имущество со стоимости объектов, учтенных на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» не нужно.
Об этом Минфин России заявил в письмах от 24 сентября 2004 г. №03-06-01-04/38 и от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26.
Напомним, что активы, отраженные на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» также не облагаются налогом на имущество.
Между тем столичные налоговики трактуют закон иначе. По их мнению, материальные ценности, предоставляемые фирмой за плату во временное пользование с целью получения дохода, являются объектами налогообложения налога на имущество.
При этом они приводят пункт 2 ПБУ 6/01, согласно которому это положение применяется также в отношении доходных вложений в материальные ценности. Точка зрения чиновников приведена в письме Управления МНС по г. Москве от 7 июня 2004 г.
№23-10/1/37660 «О включении в налоговую базу по налогу на имущество стоимости основных средств, учитываемых на счете 03». На наш взгляд, позиция московских инспекторов является неправомерной.
Дело в том, что объектом налогообложения налога на имущество закон признает лишь основные средства, то есть активы, отраженные на счете 01 «Основные средства» (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ).
Теперь рассмотрим другую ситуацию. Фирма покупает недвижимость для собственного использования и учитывает на счете 01 «Основные средства», а затем передает ее в аренду. В этом случае организации придется платить налог на имущество.
Данный вывод следует из пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ, согласно которому в объект налогообложения включается имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, а также внесенное в совместную деятельность.
Обратите внимание: если фирма приобрела объект недвижимости для собственного использования и учла его на счете 01 «Основные средства», а потом решила сдать в аренду, то перевести его на счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» она уже не вправе. Дело в том, что правила бухгалтерского учета не предусматривают такой операции. Об этом свидетельствует письмо Минфина России от 30 декабря 2004 г. №03-06-01-02/26 и письмо УМНС России по г. Москве от 9 июня 2004 г. №23-10/1/38452.
Налог на добавленную стоимость и налог на прибыль. В заключение отметим, что в отношении НДС и налога на прибыль по имуществу нужно использовать правила и подходы, аналогичные упомянутым выше. В частности, по активу, отраженному на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», можно смело принимать к вычету НДС, не опасаясь споров с налоговиками.
И хотя вычет НДС по объекту, учтенному на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», в принципе законом не запрещен, но чреват судебными тяжбами с налоговыми органами. А вот что касается налога на прибыль.
Как мы указали выше, организация вправе начислять амортизацию для целей налогообложения прибыли после того, как подаст документы на государственную регистрацию и начнет эксплуатировать имущество (п. 8 ст. 258, п. 2 ст.
259 Налогового кодекса РФ).