Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

  • обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
  • обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
  • обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
  • обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
  • обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко из-за их сложности и большого количества необходимых согласований.

К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.

Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.

В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

  • заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  • договор обмена;
  • договоры социального найма для обеих квартир;
  • ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  • копии паспортов квартиросъемщиков;
  • справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
  • справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  • нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  • справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  • разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

  • прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);
  • альтернативный обмен с помощью договора купли-продажи (когда в сделке 3 или более сторон);
  • обмен по схеме trade-in (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. 

У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.

Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную).

В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи.

По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно.

В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры.

Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

  • подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
  • кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
  • нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  • разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  • справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  • договор мены или договоры купли-продажи.

Как купить квартиру читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

  • подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  • документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  • согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Налог при обмене квартиры: НДФЛ по договору мены, нужно ли платить налог при обмене квартиры

Главная › Налоги

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

Читайте также:  Спор по кредиту: а если учесть что у меня сохранены почти все квитки переводов платежей

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

  • Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.
  • Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).
  • Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.
  • После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Читайте также:  Судья имеет ли права принять иск?

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

  Можно ли прописать человека в приватизированную квартиру

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

  1. Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
  2. Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Налоги при сделках мены и как их уменьшить

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости.

Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается,  и это обязательно нужно учитывать при расчете налога.

Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло  право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ. 

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу. 

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или  обмениваемой недвижимости.

Если менщик получил обмениваемую недвижимость  в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника,  по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того,  чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.

Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.

Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.

Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Два способа уменьшить налог

  • Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:
  • 1) «доход минус вычет» или
  • 2)  «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см. выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей,  земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.

  Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей.

Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей.

Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены.  Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Взымается ли налог пр обмене квартиры с доплатой?

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье.

Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни.

И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров.

— Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по  месту подачи декларации по уплате налога». 

Еще о сделках мены читайте тут.

Надо ли платить налог при обмене квартиры

Все чаще практика обмена недвижимости входит в жизнь людей. Большинство граждан стремятся улучшить условия жизни, другие желают сменить район на более тихий либо нуждаются в деньгах.

Во всех случаях возникает вполне логичный вопрос, надо ли платить налог при обмене квартиры и имеются ли особые послабления.

Каждый случай рассматривается индивидуально, и при грамотном оформлении бумаг удается свести нежелательные траты к минимуму.

Законодательная база

Действующая законодательная база минимально оговаривает особенности данного типа договоров мены. Единственный нюанс указан в ГК ст. 567, что сделка приравнивается в купле-продаже со всеми вытекающими. В НК ст. 217 устанавливает величину налога.

На практике подобное указание означает, что налоги взимаются исключительно с суммы фактической прибыли. Если сделка совершена между владельцами равноценной недвижимости без привлечения дополнительных средств, никаких дополнительных взносов в казну не требуется.

Недвижимость в собственности до 3 лет

Налоговое законодательство внимательнейшим образом относится к гражданам, желающим зарабатывать на покупке-продаже недвижимости без соответствующих отчислений. В подобных случаях при обмене квартиры, нужно ли платить налог, чтобы избежать нежелательных последствий, нужно заранее разобраться.

  • Существует несколько вариантов, касающихся равноценного обмена жилья:
  • — Оба желающих меняться жильем владеют квартирами свыше 3 лет, поэтому освобождаются от взыскания налогов;
  • — Оба владеют квартирами менее 3 лет хотя бы на 1 месяц, поэтому с обоих взыскивается по 13%;
  • — Один из участников сделки владеет жильем менее указанного срока, и только он выплачивает положенные 13%.
  • Период владения можно увидеть в документах, подтверждающих переход права собственности либо сделать запрос в ЕГРН.
Читайте также:  Государственный жилищный сертификат: что это такое, кто может получить, условия и порядок реализации

Имущественный вычет

  1. Статья 220 НК детализирует имущественные и налоговые вычеты, среди которых и сделки с недвижимостью. Закон достаточно простой, и имеет ряд важных точек опоры:
  2. — Ежегодный вычет распространяется на суммы не более 1 млн рублей;
  3. — Учитывается только полученная прибыль;
  4. — Претендовать можно при владении недвижимостью свыше 3 лет.

Например, вы обмениваете свою квартиру, в которой провели последние 5 лет на менее просторный вариант в спальном районе. Партнер по обмену в подобных случаях должен доплатить разницу между рыночной стоимостью двух объектов.

Пусть доплачиваемая сумма составляет 3 млн, из которых налоговому вычету подвержен 1 млн, а из оставшихся денег государству отчисляется 260 000 рублей.

Особенности оплаты

Составляемый договор желательно регистрировать у нотариуса, чтобы защитить права в случае непредвиденных обстоятельств. Вы или указанный в договоре представитель передаете доплату партнеру по сделке, и нотариус высчитывает из суммы налог при обмене квартиры. Лишь после этого следует направляться в Росреестр для выполнения ряда процедур:

  • — Передаете полностью подготовленный пакет документов;
  • — Получаете реквизиты и пересчитанную сумму, которая вычисляется уже на месте и идентична показателям, указанным нотариусом;
  • — Оплачиваете сумму любым удобным образом и становитесь в очередь на рассмотрение документов.

После этого остается передать бумаги специалистам из государственных органов. Процесс отнимает минимум времени, и сразу после него можно вступать в свои законные права. Время выселения прежних жильцов и вашего заселения оговорено в договоре, и ни при каких условиях нельзя препятствовать попадать в квартиру прежним ее обитателям.

Важные нюансы

Оплата налогов является обязательной, чтобы зарегистрировать договор мены. В ряде случаев налоговый вычет полностью покрывает подобные взыскания, и для подобных случаев присутствует стандартная процедура. Процедура сопровождается несколькими значимыми особенностями, которые необходимо учитывать заблаговременно:

  1. — При вступлении в собственность в срок свыше 3 лет до момента заключения договора, необходимо предоставить документальное подтверждение;
  2. — Нерезиденты России оплачивают налог 20% вместо 13%, что регламентируется статьей 217 НК РФ;
  3. — Процесс обмена недвижимостью сопровождается подписанием договоров купли-продажи, поэтому преимущественно сделки основываются на соответствующей нормативно-правовой базе.

Законодательные органы активно прорабатывают возможность регистрировать договора мены без использования сложных схем. В этом случае станет возможным поменять собственное жилье на альтернативное без множества инстанций, бумаг и специалистов.

Оценивание стоимости недвижимости

Результатом оценки недвижимости становится рыночная и кадастровая стоимость, причем практически невозможно найти 2 квартиры, которые будут стоить одинаково до рубля.

В этом случае можно договориться с партнером по обмену, что, несмотря на небольшую разницу, вы готовы обозначить их равноценными без последующих доплат и других бумажных сложностей.

В большинстве случаев после этого удастся избежать претензий со стороны налоговой, ведь никто не запрещает продавать недвижимость дешевле ее фактической стоимости.

При этом нужно быть готовым к некоторым математическим расчетам. Кадастровая стоимость квартир разная, и узнать точные суммы возможно на сайте Росреестра по кадастровому номеру. После этого определяется более дорогой вариант, и проводятся вычисления:

  • — Стоимость обеих умножается на 0,7 для получения минимально возможного ценника;
  • — Высчитывается разница;
  • — Из разницы высчитывается сумма, подлежащая налогообложению.
  • Таким образом, в редких случаях при обмене равноценного жилья все равно приходится оплачивать налог, ведь из-за кадастровой стоимости выходит, что одна из сторон совершило весьма выгодную сделку, и государство не против получить свою причитающуюся долю.

Когда возможно аннулирование

  1. Действующее законодательство предусматривает 5 способов аннулировать договор, даже если стороны идеально его соблюдают:
  2. — Один из участников сделки получил судебный иск;
  3. — Суд признал соглашение недействительным;
  4. — Здание находится в аварийном состоянии или подлежит сносу;
  5. — Служебные помещения и общежития нельзя менять;
  6. — Один из участников был исключен из ЖСК.

После аннулирования соглашения, недвижимость возвращается изначальным владельцам, из регистрационной палаты удаляются все внесенные изменения, возвращаются оплаченные налоги и остальные средства. Действующее законодательство стремится максимально обезопасить граждан от возможных мошеннических схем и нежелательных последствий.

Почему необходимо обратиться к специалистам

  • Процедура пользуется немалой популярностью и сопровождается аналогичным количеством сложностей. Привлечение специалистов гарантирует ряд значимых преимуществ:
  • — Юридическая точность при работе с документами;
  • — Выполнение всех бюрократических процедур;
  • — Поиск нового жилья, соответствующего предъявляемым требованиям;
  • — Максимально выгодные условия при взаимодействии с налоговой.
  • Обращайтесь к нашим сотрудникам, и мы поможем разобраться, нужно ли платить налог при обмене квартиры, и поможем оформить необходимые сопутствующие документы.

Налоговый вычет при обмене квартиры

Содержание:

Главная » Налоги » Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры

При заключении сделки обмена одной жилплощади на другую у обеих сторон возникают обязательства по уплате НДФЛ, а также право на налоговый вычет при обмене квартиры. В статье 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. При заключении договора мены каждая сторона признается одновременно продавцом и покупателем.

Как рассчитать налогооблагаемую базу

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ доходы налогоплательщика, используемые для расчета налогооблагаемой базы, могут быть выражены в денежной или натуральной форме. Обмен жилыми объектами как раз и будет являться доходом, полученным в натуральной форме.

При этом если одна сторона передала жилплощадь с доплатой, то второй стороне необходимо включить в налогооблагаемую базу стоимость жилища и размер дополнительно полученных денег.

При расчете налогооблагаемой базы также учитывается кадастровая стоимость объекта. На основании п. 5 ст. 217.1 НК РФ, если цена продажи объекта ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0.7, то НДФЛ рассчитывается исходя из кадастровой оценки, умноженной на 0.7.

Вычеты при расчете налога к уплате

Так как соглашение мены приравнивается к сделке купли-продажи, у налогоплательщика есть права на получение налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ. Получатель дохода может снизить базу для определения налогового сбора:

  • на сумму фактически понесенных расходов на приобретения жилья;
  • в размере 1 миллиона рублей.

Чтобы использовать право на вычет в размере расходов, понесенных на покупку жилья, налогоплательщику нужно направить в ФНС документацию, подтверждающую затраты. Если такие бумаги у гражданина отсутствуют, то он может использовать вычет в сумме 1 млн.

Кто вправе не платить налог

Освобождены от обязанности уплачивать НДФЛ с обмена жилплощадью собственники, владеющие объектом недвижимости более 5 лет. Если жилье было приобретено до 2016 года, то минимальный срок владения составляет 3 года. Если обмен производился после 01.01.2020 года, то минимальный срок владения так же 3 года (при условии обмена единственного жилья).

Если в собственности одного владельца квартира была более минимального срока, а в собственности другого – менее, то владелец, в чьем распоряжении имущество было менее 3 или 5 лет обязан заплатить налоговый сбор.

Муниципальное жилье

Если граждане проживают в квартире на основании договора социального найма, то они также имеют право обменять жилплощадь на равнозначную. Для этого необходимо:

  • найти аналогичную квартиру;
  • получить разрешение от органа муниципального образования;
  • получить согласие всех квартиросъемщиков.

Не допускается обмен муниципальной недвижимости на частную, а также на жилплощадь большего или меньшего размера. Например, нельзя обменять трехкомнатную квартиру на однокомнатную, так как такая сделка является неравнозначной и предполагает наличие дополнительных выплат в пользу одной из сторон.

Собственником муниципального жилья признается государство, поэтому при отчуждении/получении квартиры, принадлежащей гражданину на основании договора социального найма, обязанность по уплате НДФЛ не возникает.

Возврат налога при обмене

При заключении соглашения мены у налогоплательщика возникает не только обязанность по уплате НДФЛ, но и право на возврат налога, ранее удержанного с его зарплаты в бюджет. Максимальная сумма налогооблагаемой базы, с которой можно получить льготу – 2 млн рублей, то есть вернуть 260 тысяч.

Если обмен производится с дополнительными платежами в пользу второй стороны, то на ее размер гражданин вправе оформить налоговый вычет.

Соглашение мены имеет свои нюансы не только в форме или содержании, но также и при налогообложении сделки.

Освобождены от уплаты НДФЛ граждане, владеющие имуществом свыше 5 лет (или 3 лет, если объект куплен до 2016 года или сделка совершается с единственным жильем после 01.01.2020 года).

Все остальные налогоплательщики обязаны отчитаться в полученном доходе перед ФНС и оплатить налог. При расчете суммы налога они могут воспользоваться льготами, позволяющими уменьшить налогооблагаемую базу.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *