Согласие на отчуждение квартиры

Отчуждение права собственности может происходить как в результате сделки, так и принудительно. Разбираемся вместе с юристом, что представляет собой эта процедура

Schluesseldienst/Pixabay

Кто и в каких ситуациях рискует потерять право собственности на недвижимость против своей воли? Подлежит ли отчуждению право собственности, если владелец недвижимости несовершеннолетний? Какие обстоятельства накладывают запрет на отчуждение права собственности? Отвечаем на эти и другие вопросы вместе с экспертом.

Эксперт в этом материале: Игорь Лут, юрист, «ТСН Недвижимость»

Что такое отчуждение имущества

Gerd Altmann/Pixabay

Отчуждение имущества — законное прекращение прав собственности, после которого бывший владелец больше не может претендовать на вещи либо недвижимость. По умолчанию предполагается, что права переходят к другому человеку по воле бывшего собственника — в результате сделки.

Чаще всего это договоры мены, купли-продажи или дарения — все они заключаются в письменном виде. Договоры регулируются, соответственно, 550-й, 567-й и 574-й статьями Гражданского кодекса РФ [1] [2] [3]. Сделки подлежат обязательной регистрации в соответствии с п. 6 ст.

1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [4].

Что не является отчуждением имущества

К отчуждению имущества не относятся:

предоставление его во временное пользование;
прекращение права собственности по решению суда;
отказ от прав (например, наследования);
утрата имущества, в том числе недвижимости, по объективным причинам (например, вследствие пожара или разрушения здания).

Отчуждение имущества физическим лицом

Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].

Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов.

Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей.

И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.

Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].

Отчуждение имущества несовершеннолетнего

RODNAE Productions/Pexels

Любая сделка с имуществом, принадлежащим лицу младше 18 лет, должна быть согласована с органами опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ [8]).

Это делается для защиты прав несовершеннолетних и касается как недвижимости, так и любых других объектов, будь то полученные по наследству машина, деньги или ценные бумаги.

Органы опеки дадут предварительное согласие на отчуждение прав собственности на недвижимость, только если на имя ребенка приобретается равноценная либо большая жилплощадь. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, может обращаться в органы опеки самостоятельно, но с согласия родителей [9].

Для регистрации отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в органы опеки и попечительства необходимо предоставить:

заявление законного представителя ребенка, если последнему еще нет 14 лет;
если владельцу недвижимости от 14 до 18 лет, понадобятся два заявления: от него самого и от законного представителя (родителя или опекуна).

В документах должны быть указаны подробности планируемой сделки, доля несовершеннолетнего, обязательства сторон и причины отчуждения имущества (приобретение новой квартиры, переезд и прочее).

Если в результате сделки жилищные условия не улучшаются, высока вероятность получить отказ.

«В некоторых случаях, если доля недвижимого имущества, которое покупают взамен продаваемого, мала, органы опеки могут ограничиться внесением определенной суммы на блокированный счет до достижения ребенком совершеннолетия», — добавляет юрист Игорь Лут.

Принудительное отчуждение имущества

Ekaterina Bolovtsova/Pexels

Закон защищает право частной собственности и не позволяет отчуждать имущество без соответствующего решения суда (ст. 35 Конституции РФ [10]). Совершить отчуждение на принудительной основе можно только при условии равноценного возмещения.

«Примером принудительного отчуждения может стать ситуация, когда при оформлении физическим лицом статуса «банкрот» осуществляется продажа его недвижимости (в случае, если она не является единственным объектом для проживания), — говорит Игорь Лут.

— Тогда она переходит в конкурсную массу — весь объем имущества, который будет реализован, чтобы расплатиться с кредиторами: квартира, машины, украшения и т. д. Недвижимость продается с торгов, а права собственности переходят покупателю. Если дом или квартира находятся в залоге, то денежные средства от их продажи в первую очередь направляют банку-кредитору».

Если же продать недвижимость с торгов не получилось, она переходит в собственность банка-залогодержателя в счет оплаты долга, добавляет юрист.

«Еще один пример принудительного отчуждения имущества: согласно законодательству РФ, иностранным гражданам запрещено приобретать земельные участки на территории страны, которые находятся в непосредственной близости к пограничным территориям, — приводит еще один пример юрист. — Если такой участок был в собственности до того, как закон был принят, или каким-то образом стал собственностью уже после его вступления в силу (например, через наследство), он будет продан принудительно».

Как проходит сделка по отчуждению недвижимого имущества

При заключении сделки нотариус должен:

проверить личность и дееспособность физического лица;
разъяснить участникам смысл сделки, их права и обязанности;
убедиться, что договор не противоречит закону.

Необходимые документы для регистрации сделки:

паспорта участников договора;
правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве);
праворегистрирующие документы (договор, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН);
справка из Департамента городского имущества;
единый жилищный документ;
согласие супруга, если собственник состоит в браке;
отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки, когда отчуждается право собственности на долю в квартире.

Причины запрета на отчуждение имущества

Andrea Piacquadio/Pexels

В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:

задолженности по коммунальным платежам;
просрочки по кредитам в банках;
незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
штрафов от ГИБДД;
долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.

Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета.

Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН.

После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.

Верховный суд разъяснил правила распоряжения общим имуществом супругов

Разъяснения, важные для большинства граждан, которые активно пользуются услугами кредитно-финансовых учреждений, дал недавно Верховный суд РФ. Он пересмотрел спор некой гражданки и банка, который стал собственником ее доли в доме.

Суть нескольких судебных споров, закончившихся в Верховном суде страны, проста и жизненна. Муж этой женщины несколько лет назад поручился за друга, который взял кредит в банке. Но вот беда — поручился мужчина семейным домом, а супругу об этом в известность не поставил. Кредит не погасили, банк пошел в суд и получил заложенный дом.

Верховный суд: За пропажу денег со счета отвечает банк

А женщина узнала про все это лишь тогда, когда получила предписание — освободить дом, так как банк решил его продать. И бросилась защищать свои права.

Но местные суды, которые рассматривали дело, приняли прямо противоположные решения — одни соглашались с гражданкой, что ее права нарушены, так как она — тоже владелица этого дома.

Другие же посчитали действия банка правомерными.

Точку в споре поставила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, разъяснив правила залога общего имущества и ответив на главный вопрос: является ли залог сделкой по распоряжению общим имуществом супругов?

Итак, наша история началась полтора года назад. Некая семья, о которой пойдет речь, больше двадцати лет назад построила на своем участке дом.

А полтора года назад жена получила по почте исковое заявление о выселении ее и, соответственно, всей ее семьи. Из заявления женщина узнала, что шесть лет назад ее супруг выступил поручителем по кредиту своего знакомого.

А тот просил у банка деньги как индивидуальный предприниматель. Вот супруг-поручитель и заложил в банке за друга семейный дом.

Если жена не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, то она не может впоследствии отвечать за действия своего супруга, о которых ей ничего не было известно

Спустя несколько лет выяснилось, что у друга с кредитом возникли серьезные проблемы и платить он не может. Через два года после получения кредита банк убедился, что с заемщиком каши не сваришь, обратился в районный суд. Тот обратил взыскание на заложенный частный дом поручителя. В итоге решение суда вступило в силу, так как его никто не оспорил.

Верховный суд разъяснил правила оплаты неиспользованных отпусков

Через два года банк выставил дом на торги, а проживающих в уже не своем доме граждан попросил освободить жилплощадь.

Жена поручителя проконсультировалась и выяснила, что по Семейному кодексу (статья 35) супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. А она своего согласия на то, чтобы дом оказался в залоге у банка — не давала.

Женщина обратилась в суд и попросила признать недействительным договор залога недвижимости шестилетней давности. А еще попросила суд «применить последствия недействительности договора». И, главное — признать совместно нажитым имуществом жилой дом и земельный участок и выделить каждому супругу по половине доли в праве собственности.

Этот иск жены рассматривал Пятигорский городской суд. Он согласился с иском и признал банковский договор недействительным. Суд доказал: истица на самом деле ничего не знала о залоге их с мужем общего дома и земельного участка. Именно поэтому договор противоречит статье 35 Семейного кодекса.

Опротестовывать такое решение банк пошел в Ставропольский краевой суд. Там решение коллег изучили и отменили. Краевой суд встал на сторону банка и не просто отменил вынесенное решение, но и принял новое, что случается нечасто.

Действия банка были признаны правильными и законными.

Краевой суд в своем решении также записал, что для залога совместно нажитой недвижимости не требуется нотариального согласия другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом.

Нашей героине ничего не оставалось, как обратиться в Верховный суд РФ. Там спор изучили в Судебной коллегии по гражданским делам и посчитали, что аргументы заявительницы совершенно справедливы.

Верховный суд разъяснил правила обгона автомобилей

Вот главная мысль, которую высказал Верховный суд РФ. По его мнению, спорный договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации.

А банк был обязан перед сделкой потребовать нотариально удостоверенное согласие супруги на совершение сделки, которого в деле нет.

Верховный суд особо для своих коллег подчеркнул: сторона, которая не дала нотариального согласия на участие в залоге недвижимого имущества, не может затем отвечать за действия супруга, о которых ей не было известно.

Безусловно, это решение касается конкретной ситуации, но в подобные истории попадает немало граждан. Так что в этом споре Верховный суд предложил реальный механизм разрешения аналогичных споров, которых в наших судах немало.

В итоге Верховный суд отменил апелляционное решение и отправил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Согласие супруга на продажу недвижимости — когда нужно оформлять

Справка о согласии супруга на продажу имущества не является обязательным документом при оформлении сделки. Росреестр зарегистрирует сделку и подтвердит переход права собственности и без нее. Однако для покупателя она может быть необходима, чтобы спокойно пользоваться купленным жильем. Разберемся, когда потребуется согласие, как его правильно составить, можно ли обойтись без него.

Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости
В каких случаях согласие не требуется
Согласие при приобретении в ипотеку
Как оформить согласие супруга или супруги
1. Что потребуется
2. Пошаговый алгоритм действий
3. Сколько это стоит
4. Возможные проблемы и нюансы
Риски сделки без согласия
Примеры из жизни и разбор конкретных случаев
FAQ
Вместо вывода

Когда оформляют согласие супруга на продажу недвижимости

Согласие требуется, если имущество нажито супругами, находящимися в официальном браке, совместно:

Квартира была куплена в браке.
Совместно приватизирована.
Совместно был произведен капитальный ремонт или реконструкция объекта недвижимости.

Согласие нужно не для регистрации сделки. Распоряжаться совместно нажитым имуществом может супруг ли супруга по их усмотрению. По умолчанию считается, что они действуют с согласия друг друга. Но для покупателя отсутствие документа может повлечь неприятные последствия.

В каких случаях согласие не требуется

Можно быть полностью спокойным и не требовать согласия в следующих случаях:

Объект приобретен до брака и не производилась его капитальная реконструкция.
Если документом-основанием передачи собственности является договор дарения или она досталась одному из супругов по наследству.
Если супруг отказался от приватизации.
Если в брачном договоре указано, что имеющая собственность не подлежит делению при разводе.

Согласие при приобретении в ипотеку

При ипотеке супруги составляют согласие на приобретение имущества. Если на покупку квартиры оформляется кредит, согласие супруга находится в перечне обязательных документов для банка. Это установлено законодательно.

При получении ипотечного кредита ответственность за исполнение принятых обязательств по обслуживанию долга несут оба супруга. Не имеет значения, если в процессе погашения задолженности супруги развелись.

Как оформить согласие супруга или супруги

Строгих бланков документа нет. Но он должен содержать следующие основные пункты:

Ф.И.О. соглашающегося на сделку.
Характеристика сделки: продажа, купля, обмен, дарение.
Адрес объекта недвижимости.
Выражение согласия.
Срок действия.
Подпись и дата.

Образец можно посмотреть в интернет.

Что потребуется

Для оформления согласия потребуется обратиться в нотариальную контору, т. к. сделки по передачи имущества должны быть заверены нотариально.

Нужно собрать пакет документов:

Паспорт соглашающегося.
Брачный договор (при наличии).
Правоустанавливающие документы на квартиру.
Свидетельство о браке или о разводе, если супруги разведены.

Все документы должны быть представлены нотариусу в оригинале.

Если оформляется согласие супруга при покупке квартиры в ипотеку дополнительно нужен кредитный договор и договор залога имущества.

Пошаговый алгоритм действий

Чтобы оформить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, сделайте следующее:

Обратитесь в нотариальную контору.
Оплатите госпошлину.
Документ будет подготовлен специалистами нотариальной конторы.
Проверьте документ и поставьте подпись.;
После заверения нотариусом справка передается супругу.

Сколько это стоит

Заплатить потребуется только госпошлину.

Ее величина составляет в зависимости от конкретного нотариуса 1500–2500 рублей.

Возможные проблемы и нюансы

Проблем с оформлением согласия обычно не возникают, если представлены все необходимые документы.

Нотариус может отказать в обслуживании клиента, находящегося в алкогольном, наркотическом опьянении или он сомневается в дееспособности соглашающегося. В этом случае он вправе запросить соответствующий документ из медучреждения.

Риски сделки без согласия

Супруг, который не дал согласие на сделку, имеет право ее расторгнуть через суд. Если суд примет его сторону, договору купли/продажи будет аннулирован и квартира вернется в собственность прежних владельцев.

Чтобы получить свои деньги покупателю потребуется подавать в суд на продавца.

Примеры из жизни и разбор конкретных случаев

В качестве примеров:

Супруги оформили развод, но имущество не разделили. Супруга осталась проживать в совместной квартире и решила ее продать. При оформлении сделки согласие бывшего супруга никто не спросил. Через несколько месяцев супруг узнал о том, что квартира продана без его согласия и подал в суд на отмену сделки. Суд принял решение о расторжении договора и передачи недвижимости бывшим владельцам. Решение было отменено после выплаты супругой бывшему мужу компенсации за квартиру.
Супруги зарегистрировали брак в 2019 году. В 2020 году у супруги умирает родственник и оставляет ей в наследство квартиру. Она принимает решение ее продать. Здесь согласие супруга оформлять не потребуется.

FAQ

Как проверить, что квартира куплена с оформлением согласия супруга?

Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН на квартиру. Если документа нет, в нее будет внесена запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.

В какой срок можно оспорить сделку?
В течение 1 года с момента, когда супруг узнал о сделке без его согласия.
Сколько действует согласие супруга?

Точный срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не регламентируется. Обычно его составляют к договору купли-продажи.

Вместо вывода

При покупке недвижимости на вторичном рынке обязательно проверяйте, есть ли согласие супруга продавца на сделку.
Если квартира не находится в совместной собственности, согласие оформлять не нужно.
Для регистрации сделки в Росреестре согласие не требуется.
При ипотеке оформляется согласие супруга на покупку недвижимости.
Если продать квартиру в совместной собственности, без получения согласия от второй половины, она имеет право подать в суд и расторгнуть сделку.
Согласие оформляется нотариально.

Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить

Когда один из супругов продает квартиру или дом, ему может пригодиться нотариально заверенное согласие второго. Разбираемся, в каких случаях оно нужно и что будет, если продать недвижимость без него.

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры

Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или офиса. Так бывает в двух случаях.

Недвижимость купили или приватизировали в браке

Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник.

Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.

Недвижимость отремонтировали на общие деньги

Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости (ст. 37 СК РФ).

По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Почему — расскажем ниже.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Согласие супруга не нужно, если он не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если она:

Подарена одному супругу

Досталась одному супругу в наследство

Приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался

Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора

В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ).

Как оформить согласие супруга

Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:

Паспорт супруга, который соглашается на продажу

Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН

Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.

Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.

Документы предоставляют нотариусу в оригинале.

Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.

Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.

Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.

Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.

Сейчас читают

Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году

Как выписаться из квартиры при ее продаже

Детские пособия: как быстро оформить документы и получить максимальные выплаты

Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?

Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором.

Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?

сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, мена)
сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в уставном капитале)
сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (например ДДУ, договор уступки прав по требований по ДДУ — от супругов цедента и цессионария, если распространяется режим совместной собственности, договор аренды, подлежащий регистрации)

Обратите внимание! Нотариальное согласие требуется только в случае, если на имущество распространяется режим совместной собственности, и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:

определить, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместно нажитым
определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых нужно письменное согласие

Пример № 1: Вы приобретаете объект недвижимости по договору купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется (регистрируется переход права собственности, а не договор). При этом если вы являетесь покупателем (соответственно совершаете сделку не по распоряжению правами на недвижимость), а сделки не требует нотариальной формы (например, сделки с долями в праве собственности), то нотариальное согласие супруги не нужно получать.

Пример № 2: Между продавцом и супругой продавца заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на все имущество, приобретаемое в браке. В этом случае согласие супруги продавца на сделку купли-продажи не требуется.

Пример № 3: Квартира приобретена по договору дарения в браке. На такую квартиру не распространяется режим совместной собственности. Поэтому не требуется согласие супруги продавца на сделку.

Пример № 4: Физические лица заключают договор уступки прав требования по ДДУ. Оба состоят в браке, брачный договор отсутствует. В этом случае нужно получить нотариальное согласие супруги как цедента, так и цессионария, так как договор уступки по ДДУ является регистрируемой сделкой.

Какие сделки должны заключаться обязательно в нотариальной форме

Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, ответственность по которому несет лично поручитель, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.

Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем на его заключение не требуется получения нотариального согласия другого супруга.

Заключение договора поручительства означает не распоряжение каким-либо нажитым совместно в браке имуществом, а только лишь принятие на себя поручителем обязательства отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств. При этом поручитель отвечает только своим личным имуществом.

На все супружеское имущество при недостаточности у поручителя личного имущества для удовлетворения требований кредитора взыскание не может быть обращено, оно допускается только в части причитающейся ему доли (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 г. №

Вс разъяснил, как продать общий дом после развода — новости право.ру

Супруги Петровы* в 2014 году приобрели участок, на котором построили дом. При покупке право собственности на землю было зарегистрировано на мужа. В октябре 2018 года они развелись в судебном порядке, а уже в ноябре 2018-го Петров продал дом с участком Максиму Жукову*.

Бывшая жена Петрова посчитала, что ее права при совершении этой сделки были нарушены, поскольку своего согласия на нее она не давала. Женщина обратилась в суд с иском к экс-супругу и покупателю.

Она потребовала признать заключенный между ними договор купли-продажи недействительным и прекратить право собственности Жукова на дом и участок.

Петрова также попросила суд признать за собой и за экс-супругом права собственности на равные доли в спорной недвижимости. Экспертиза оценила дом и участок в 1,7 млн руб.

Две инстанции – два мнения

Чердаклинский районный суд Ульяновской области требования заявительницы удовлетворил частично. Он признал недвижимость совместно нажитой и взыскал с бывшего супруга половину ее стоимости – 890 000 руб. Первая инстанция отказалась признавать сделку недействительной, ведь нет доказательств того, что Жуков знал или заведомо должен был знать о несогласии Петровой.

Апелляция с таким подходом не согласилась. Ульяновский областной суд признал куплю-продажу недействительной и прекратил право собственности Жукова на имущество. Как объяснил облсуд, на дом и участок распространяется режим совместной собственности супругов. Согласно п. 3 ст.

35 СК, одному супругу, чтобы совершить сделку по распоряжению недвижимостью, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, не дававший согласия на сделку, может ее оспорить.

Эта норма применима к ситуации Петровой, посчитал областной суд.

Покупателя решение апелляции не устроило, поэтому он обратился с жалобой в Верховный суд.

Гражданское, а не семейное: ВС исправил ошибку

Рассматривая дело, тройка судей под председательством Игоря Юрьева пришла к выводу, что семейное законодательство здесь неприменимо. П. 3 ст. 35 СК распространяется только на отношения, возникшие между супругами. Под действие этой нормы не подпадают другие участники гражданского оборота, включая бывших супругов, указал Верховный суд.

База судей

Для продажи дома и участка Петрову нотариально удостоверенное согласие бывшей жены не требовалось. После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст.

253 ГК, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено соглашением.

Другой участник может оспорить такую сделку, но только доказав, что у совершившего ее лица не было на то полномочий и что его контрагент знал или должен был об этом знать.

Таким образом, в деле Петровой судам следовало установить, были ли у ее бывшего мужа полномочия на отчуждение недвижимости, и проверить осведомленность Жукова об этом, указал ВС и отправил дело на пересмотр в апелляцию (Определение № 80-КГ20-3 от 30 июня 2020 года).

Это определение не новое для судебной практики, комментирует Арам Григорян из Федеральный рейтинг.

группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 14место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 32место По выручке
: «Довольно часто можно встретить дела, в которых суды занимают аналогичную позицию и со ссылкой на ст. 35 СК указывают на отсутствие необходимости получать нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на отчуждение имущества, нажитого в браке». С ним соглашается Илья Котляров из КА Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Морское право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) 14место По выручке на юриста (более 30 юристов) 17место По количеству юристов 24место По выручке
, добавляя, что решение гражданской коллегии по делу Петровой лишь укрепляет ранее сформированный подход, на который не раз обращал внимание сам ВС (№ 31-КГ19-8 от 10 декабря 2019 года, № 18-КГ17-105 от 25 июля 2017 года).

Участники или супруги: разница на практике

Определение режима имущества напрямую влияет на исход дела об оспаривании сделки. Если недвижимость в совместной собственности супругов, то отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго супруга обычно достаточно, чтобы признать сделку недействительной, говорит Котляров.

Суды в таком случае не требуют от истца дополнительно доказывать, что приобретатель недвижимости знал об отсутствии необходимого согласия.

Илья Котляров, советник КА «Ковалев, Тугуши и партнеры»

Иным образом обстоят дела с общим имуществом, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов. Сделки с ним оспорить гораздо сложнее, потому что нужно доказать и отсутствие полномочий на ее совершение у участника совместной собственности, и фактическую или должную осведомленность об этом покупателя.

Например, доказательством такой осведомленности может служить указание на дружеские отношения между продавцом и покупателем, поясняет Олег Буйко из АБ
Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Морское право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Рынки капиталов группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал группа Экологическое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) 1место По выручке 1место По выручке на юриста (более 30 юристов) 1место По количеству юристов Профайл компании
. Также в качестве аргумента суду можно представить выписку из ЕГРН с отметкой о судебном споре в отношении спорного имущества, которая была внесена до даты заключения договора купли-продажи, добавляет Котляров.

Впрочем, выиграть подобные иски удается немногим.

Суды, как правило, отказывают в признании сделки недействительной со ссылкой на то, что имеющийся в отношении недвижимого имущества режим совместной собственности презюмирует согласие всех собственников, а со стороны нового приобретателя не следовало каких-либо недобросовестных действий.

Екатерина Тягай, партнер Pen & Paper

Партнер МКА Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право
Ольга Зеленая добавляет, что в итоге истцу часто присуждают компенсацию стоимости его доли в совместной собственности.

* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.

Когда нужно согласие супруга на продажу квартиры?

По общему правилу квартира, приобретенная супругами в период брака, является совместной собственностью, если сторонами не заключался брачный договор.
К совместно нажитому имуществу не относится имущество:
— принадлежавшее каждому из супругов до регистрации брака;
— приобретенное в браке, но на личные средства одного из супругов;
— полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам – дарение, наследование, приватизация.

Распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При этом согласно п. 1, 2 ст. 35 СК РФ, предполагается, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов он действует с согласия другого супруга.

Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо для заключения одним из супругов следующих сделок:
— по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
— сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
— сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Право собственности на квартиру, переход права собственности на квартиру к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Соответственно для продажи одним из супругов квартиры требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Отсутствие согласия супруга на продажу квартиры не является основанием для отказа в государственной регистрации. При отсутствии такого согласия, запись об этом вносится в реестр, одновременно с внесением записи о государственной регистрации.

Супруг, чье согласие на продажу квартиры не было получено, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если к моменту отчуждения квартиры брак между супругами расторгнут, сделка может быть признана судом недействительной по иску бывшего супруга, чье согласие на продажу получено не было.

При этом истец обязан доказать, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать о его несогласии на совершение сделки.

Обратите внимание, что если при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

Также на нашем сайте вы можете прочитать аналитическую информацию по разделу имущества супругов, примеры из реальных дел, новости права о разделе имущества и т.д.

СУДЕБНОЕ ДЕЛО О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ НА ПРИМЕРЕ КОНКРЕТНОГО ДЕЛА…
СОГЛАСИЕ СУПРУГА НА СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ
ПОРЯДОК РАЗДЕЛА ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
РАЗДЕЛ СОВМЕСТНО НАЖИТОГО БИЗНЕСА
РАЗДЕЛ СОВМЕСТНО НАЖИТЫХ ДЕНЕГ
БРАЧНЫЙ ДОГОВОР. ВСЕ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ
РАЗДЕЛ СОВМЕСТНО НАЖИТЫХ ДОЛГОВ ПРИ РАЗВОДЕ
РАЗВОД И РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА В ВОПРОСАХ и ОТВЕТАХ

ДЕЛО О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ НА 13 МЛН.₽.

РАЗДЕЛ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ — ИПОТЕЧНАЯ КВАРТИРА

СОВМЕСТНЫЙ ДОЛГ. РАЗДЕЛ КРЕДИТА ПРИ РАЗВОДЕ.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ